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1、1房地产估价理论与实务房地产估价理论与实务 2参考书目参考书目v房房地地产产价价估估价价理理论论与与实实务务武武汉汉理理工工大大学学出出版社，邵志华版社，邵志华v房房地地产产估估价价理理论论与与方方法法中中国国房房地地产产估估价价师师与房地产经纪人学会，柴强与房地产经纪人学会，柴强3目录第一章 房地产和房地产价格第二章 房地产估价第三章 市场比较法第四章 成本法第五章 收益法第六章 假设开发法 第七章 长期趋势法第八章 房地产估价技术路线的确定第九章 房地产估价方法的运用 第十章 房地产估价报告的编制4 为什么需要房地产估价？导论51、土地使用权出让的需要2、房地产征收和征用的需要3、房地产税
2、收的需要4、房地产抵押的需要5、房地产保险的需要6、房地产损害赔偿的需要7、房地产争议调处和司法鉴定8、企业有关经济行为的需要9、房地产分割的需要10、房地产转让和租赁的需要11、房地产管理的需要12、其他对公对公方面的需要导论6 我国如何对房地产估价进行管理？导论7一、房地产估价机构一、房地产估价机构 在我国，估价机构作为社会中介中介组织，主要由民间人士以股份制公司形式存在。房地产估价机构成立的条件一般是：1、有自己的名称和组织机构；2、有固定的服务场所；3、有必要的财产和经费；4、有足够数量的专业人员；5、法律、行政法规规定的其他条件。导论8二、房地产估价人员二、房地产估价人员 我国从19
3、95年起实施房房地地产产评评估估人人员员资资格格认认证证制度，规定从事房地产评估工作必须取得房地产估价师和估价员的执业资格。房地产估价师是指经房地产估价师资格考试考试合格，经注册管理部门审定注册注册，取得执业资格证书后，专门从事房地产价格评估的专业技术人员。房地产评估员必须是通过考试取得房地产评估员岗位合格证书的人员。房地产评估员的考试、认证管理工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门负责。导论9三、房地产估价师执业资格考试三、房地产估价师执业资格考试 房地产估价师执业资格考试实行全国统一组织、统一大纲、统一命题、统一考试的制度。每年举办一次。考试科目为：房地产基本制度与政
4、策房地产基本制度与政策主要包括房地产管理制度与法规。房地产估价相关知识房地产估价相关知识 主要包括房地产估价人员应当掌握的经济、金融、保险、证券、统计、财务、建筑等相关学科的知识。房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理 主要是房地产投资分析，房地产市场分析，房地产开发，房地产金融等方面的知识。房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 主要是房地产估价理论与基本的方法及其应用。房地产估价案例与分析房地产估价案例与分析 包括不同类型房地产估价的特点与估价基本技术路线，通过对不同类型房地产估价案例的分析，考察其实际工作能力与业务水平。导论10第一章 房地产和房地产价格 1、房地产的概念 2、房地产
5、的特性和类型 3、房地产价格 4、影响房地产价格的因素 11学习目的与要求通过本章学习,要掌握房地产的概念、基本存在形态，特性等相关知识。熟悉房地产价格的概念、特征、种类和作用以及影响房地产价格的因素12第一节 房地产的概念 1.1 房地产的定义 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质物质实体和依托于物质实体上的权利实体和依托于物质实体上的权利。是实物、权益、区位实物、权益、区位三者的综合体。地心地下空间地面地上空间1 1、房地产实物、房地产实物（土地、建筑物、其他定着物）其中：土地土地是指地球的表表面面及其上下上下一定范围内的空间。13第一节 房地产的概
6、念 1.1 房地产的定义建筑物建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类。其他地上定着物其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能的物。如种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。14第一节 房地产的概念 2 2、房地产权益：、房地产权益：是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益权利、利益和收益，中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地
7、役权、抵押权和租赁权。房地产所有权房地产所有权包括土地所有权和房屋所有权。我国的土地所有权只有国家所有权国家所有权和集体所有权集体所有权。土地使用权土地使用权包括建设用地使用权，宅基地使用权，土地承包经营权。地役权地役权：房地产所有人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己房地产效益的权利。常见的即“通行地役权”15第一节 房地产的概念 3 3、房地产区位：、房地产区位：区位是指地球上某一事物与其他事物在空间与其他事物在空间方位和距离上的关系方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。区位对
8、价值的决定作用几乎是房地产所独有的，区位条件区位条件的差异必然导致房地产价格（价值）的极大差异16第一节 房地产的概念 1.2 房地产的存在形态 房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有下列3种存在形态：（1）土地，如对空地的估价。（2）建筑物，如对火灾发生后建筑物的损失评估。（3）房地，最常见形态的估价。17第一节 房地产的概念 为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义分别下：1“房地产”：可指土地，也可指建筑物，
9、还可指土地与建筑物的合成体。2“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建筑物的价格。3“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格。4“建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。18第一节 房地产的概念 1.3 房地产状况描述（一）对一宗土地的描述1、实物状况：坐落、面积、形状、四至（对其描述的顺序最好为东、南、西、北）、地形、地势、土壤、周围环境、景观、地质和水文状况、土地条件2、权益状况：土地所有权、土地使用权、使用现状、土地使用管制：对于城市建设用地，土地使用管制即为城市规划限制条件
10、，主要包括：(1)土地用途；(2)建筑高度；(3)容积率；(4)建筑密度；(5)建筑后退红线距离(是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度)；(6)建筑间距；(7)绿地率(是指用地红线内绿化用地总面积占土地总面积的比例)；(8)交通出入口方位；(9)停车泊位；(10)建筑体量、体型、色彩；(11)地面标高；(12)其他要求。3、区位状况：位置，交通，外部配套设施 19第一节 房地产的概念（二）对建筑物的描述 建筑物指人工构筑而成的东西，由建筑材料、建筑构配建筑物指人工构筑而成的东西，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋、构筑物两大类（区别件和设备等组成的整体物，包括房屋、构筑
11、物两大类（区别主要在于人们是否直接在内进行生产或生活活动，是否有门、主要在于人们是否直接在内进行生产或生活活动，是否有门、窗、顶盖）窗、顶盖）1 1、实物状况描述：、实物状况描述：位置、面积包括、层数和高度、结构（一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构）、设备、装修（分为内装修和外装修）、空间布局、维修保养情况、建成年月、2 2、权益状况描述：、权益状况描述：房屋所有权、出租和占有情况、其他权利设立情况、其他特殊情况3、区位状况区位状况：位置，交通，外部配套设施 20第一节 房地产的概念 几个重要公式 1.建筑物实物状况描述中的公式房屋建筑
12、面积=套内建筑面积分摊的共有建筑面积套内建筑面积=套内房屋使用面积套内墙体面积套内阳台建筑面积例题 某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125，套内墙体面积为20，分摊的共有建筑面积为25。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元/。（单选）A1 667 B1 765 C1 875 D2 000解：房屋建筑面积=套内建筑面积分摊的共有建筑面积 =125+25=150（）单价=300000150=2000（元/）21第一节 房地产的概念 2.土地权益状况描述中的公式 （1）容积率是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。反映和衡量地块开发强度的一项重要指标。（2）建筑密度（建筑覆盖率）建筑物
13、基底总面积占建筑用地面积的比率。如果各层建筑面积均相同,则：容积率建筑密度建筑层数（总建筑面积用地面积建筑密度建筑层数容积率=总建筑面积/用地面积=建筑密度建筑层数）22第一节 房地产的概念 某宗土地面积为2 000，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。A.建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为5000 B.建筑物地面一层建筑面积为1400，总建筑面积为5000 C.建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为5500 D.建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为2500解：1.建筑密度=建筑基底面积
14、用地面积 建筑基底面积=200030=600（）2.容积率=总建筑面积用地面积 总建筑面积=32000=6000（)(与C接近:建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为5500)例题23第一节 房地产的概念 房地产房地产土地土地建筑物建筑物其他土地定着物其他土地定着物实物实物权益权益区位区位实体实体质量质量功能功能土地土地建筑物建筑物房地房地地上空间地上空间地面地面地下空间地下空间房屋房屋构筑物构筑物房地产概念的总结24第二节 房地产的特性和类型 2.1 房地产的特性1.不可移动性（又称位置固定性）不可移动性（又称位置固定性）房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费
15、，而且要受制于其所在的空间环境。2.独一无二独一无二房地产的位置固定，派生出了房地产具有独一无二的特征，即不可能有两宗房地产是完全相同。即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置不同，周围环境、景观不同，两宗房地产实质上也是不同的。25第二节 房地产的特性和类型 3.寿命长久性寿命长久性可以说土地具有不可毁灭性，建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。由于具有寿命长久性，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益。但是，通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。国家规定土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、
16、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。对此点的认识在房地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。26第二节 房地产的特性和类型 4.数量有限性数量有限性由于土地数量有限，在土地上，特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。要增加房地产的供给，一是向更远的平面方向发展，如向郊区发展；二是向更高的立体方面发展，如增加建筑物的高度或密度。5.相互影响性相互影响性房地产的价格与其本身的用途有直接的关系，同时往往还取决于周围其他房地产的状况，易受其临近的房地产用途的影响。例如，住宅楼旁边新建一座工厂
17、，可导致该住宅的价值下降。27第二节 房地产的特性和类型 6.易受限制性易受限制性政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：（1）警察权。如通过城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等作出规定。（2）征用权。政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强行取得单位和个人的房地产，即使违反这些被征用人的意愿，但要给予补偿。（3）征税权。政府为提高财政收入，可以对房地产征税或提高房地产税收，只要这些税收是公平课征的。（4）充公权。政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下，无偿收回房地产。28第二节 房地产的特性和类型 7.难以变现性难以变现性房地产由于
18、价值高大，一旦需要买卖，要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价。所以，当急需资金或有其他急需时，不易将房地产变成现款；如果要快速变现，只有相当幅度的降价。8.保值增值性保值增值性房地产可以保存其价值，甚至随着时间的推移，价值会自然增值。29第二节 房地产的特性和类型 2.2 房地产的分类1.按用途来划分的类型按用途来划分的类型房地产按其用途来划分，主要分为居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合房地产共10类。2.按开发程度来划分的类型按开发程度来划分的类型房地产按其开发程度来划分，主要分为生地、毛地、
19、熟生地、毛地、熟地、在建工程、现房地、在建工程、现房5类。其中生地是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；毛地是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地；熟地是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。30第二节 房地产的特性和类型 3.房地产按其是否产生收益来划分房地产按其是否产生收益来划分（1）收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓等。（2）非收益性房地产：是指不能直接产生经济收益的房地产。如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼等。收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产则难以采用收益法估价。收益性房地产
20、与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。31第二节 房地产的特性和类型 4.按经营使用方式来划分的类型按经营使用方式来划分的类型房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列4类：（1）出售型房地产。（2）出租型房地产。（3）营业型房地产。（4）自用型房地产。这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房地产可以采用比较法估价；出租或营业型房地产可以采用收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。32第三节 房地产价格 3.1 3.1 房地产价格的定义和形成条件房地产价格的定义和形成条件1.房地产价格的定义房地
21、产价格是在市场条件下市场条件下和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，在现今社会它通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。2.房地产价格的形成条件房地产之所以有价格，与其他任何商品有价格一样，需要具备3个条件：(1)有用性有用性；(2)稀缺性稀缺性；(3)有效需求有效需求。有用性是房地产内在的固有特性；稀缺性是房地产市场的内在动力、有效需求是房地产市场价格形成的关键因素。33第三节 房地产价格 3.2 3.2 房地产价格的特征房地产价格的特征1.与一般商品的共同之处（1）都是价格，是价值的货币表现；（2）都有波动，受供求因素的影响；（3）都是按质论价
22、：优质高价，劣质低价2.地产价格与一般商品的不同之处（1）土地的成本指土地的取得成本，而不是生产成本，与土地的取得方式和“生熟”程度有关；（2）土地的折旧土地所有权归国家，土地使用权期限有限（3）地产的价格差异区位差异大34第三节 房地产价格 （4）地产市场的性质是不完全市场，市场调节机制对土地价格影响小，受主观因素的影响大（5）地产价格形成的时间土地的交易和价格的形成通常需要一个较长的时间（6）地产的供求关系土地的供给弹性很小，地价多受需求影响3.房产价格与一般商品的不同之处（1）房产的成本房屋本身的工程造价外，还包括其他配套设施分摊的费用（2）房产的折旧（建筑物有一定的设计基准和使用寿命）
23、（3）房产的价格差异（区位影响大）35第三节 房地产价格 （4）房产的市场性质属于不完全市场，受市场调节机制的影响相对较小，受主观因素的影响特别大（5）房产的价格形成时间房产的交易和价格的形成通常需要较长的时间（6）房产的供求关系变化受国家宏观调控的影响大于市场供求关系36第三节 房地产价格 4.房地产价格的特征（1）与区位关系密切区位好价格高；区位差价格低一步差三市？（2）是房地产权益的价格交易中转移的不是实物，而是权利。所有权？使用权?权益小价格低；权益大价格高（3）买卖价格和租赁价格房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般物品价格主要是买卖价格（4）容易受交易者的个别情况影响独一无二，不
24、可移动，价值较大。（5）形成的时间通常较长37第三节 房地产价格 3.3.3 3 房地产价格的分类房地产价格的分类1.投资价值和市场价值投资价值：是该房地产对于某个具体的投资者的经济价值，是投资者基于个人需要和愿望个人需要和愿望，对该房地产所估计的价值或做出的评价；市场价值：是该房地产对于一个典型的投资者（他代表了市市场上大多数人的观点场上大多数人的观点）的经济价值市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。投资者评估的房地产的投资价值，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。38第三节 房地
25、产价格 2.使用价值和交换价值使用价值：是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值：是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例；房地产商品既有使用价值也有交换价值。3原始价值、账面价值和市场价值原始价值资产在当初取得时实际发生的成本，是始终不变的；账面价值是原始价值减去已提折旧后的余额，随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。39第三节 房地产价格 4.成交价格、市场价格、理论价格和评估价值成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。理论价格是假设真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格，是长期均衡价格。市场价格是房地产特定权
26、利、特定日期下在有效市场最可能的价格，基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。评估价值是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。40第三节 房地产价格 5.基准地价、标定地价和房屋重置价格基准地价基准地价是按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地,某一时点上土地使用权的平均价格。标定地价标定地价是指政府根据管理的需要，评估的某一宗地在正常市场条件下于某一时点的特定使用权价格房屋重置价格房屋重置价格指在估价时点重新建造与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所必要的建筑费、其他费用和正常的利税。如果某地区对城
27、市土地进行了分区分段，设了基准地价，那么要求基准地价要定期公布，房屋重置价格也是一样的。41第三节 房地产价格 6.总体价格、单位价格和楼面地价总体价格指某一宗或某一区域范围内房地产整体的价格；单位价格简称单价=总体价格/面积；楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率。思考：有A、B两块土地，A单价600元/，B单价500元/.1.如果两块土地的其他条件完全相同，你会买那一块土地?2.如果A、B两块土地的容积率不同，A土地的容积率为6，B土地的容积率为4，除此之外的其他条件都相同，这时你会买那
28、一块土地?42第三节 房地产价格 7.实际价格和名义价格实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。例如：某房屋总价为80万，若采取一次性支付，实际价格为80万，与名义价格一致。若分期付款，首付20万元，半年后支付30万元，一年后再付30万元（假定月折现率为0.5%）实际价格=20+30/(1+0.5%)6+30/(1+0.5%)12=77.37(万元)，实际价格小于名义价格43第三节 房地产价格 约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清实际价格=80/(1+0.5%)12
29、=75.35（万元）实际价格小于名义价格。8.市场调节价、政府指导价和政府定价政府对市场价格管制和干预的程度有关的价格分类体系。市场调节价，是指有经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价，是指依照价格法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价，是指依照价格法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。44第三节 房地产价格 9.买卖价格、租赁价格、抵押价格、典价、保险价格、课税价格和征收价格是一组从房地产价格实现方式角度来划分的房地产价格。买卖价格，指房地产的产权人通过出售的方式将其
30、拥有的产权转让给他人后所获得的货币额、商品或其他有价物的价格，通常以货币表示。租赁价格，又称租金，包括地租和房租。房租是指房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。房租价格构成因素：地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、利润。45第三节 房地产价格 抵押价格，是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价格。典价，指在典当行里设定典权时，由典权人支付给出典人的金额。保险价格，是将房地产投保时，为确定其保险金额提供参考依据而评估的价格。课税价格，指为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价格。征用
31、价格，是指政府强制征用房地产时给予的补偿价格。46第三节 房地产价格 10.现房价格和期房价格期房价格，俗称“买（卖）楼花”，指以目前尚未建成的房屋（含土地）为交易商品的价格。期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿练习某期房一年后才可以交房。相邻同类楼房目前的售价是3300元/平方米，出租的年收入为330元/平方米。假定该类房屋的风险补偿为房价的2%，年折现率为10%，估算该期房的目前价格。V=3300-330/(1+10%)-3300*2%=2934（元/平方米）47第三节 房地产价格 11.起价、标价、成交价和均价起价、标价、成交价和均价是在商品房销售
32、中出现的一组价格。u起价是指所销售的商品房的最低价格。u标价又称报价报价、表格价，是商品房出售者在其价格表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。u成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。u均价是所销售商品房的平均价格，一般表示成交价的平均价格。48第三节 房地产价格 12.保留价、起拍价、应价和成交价保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖中出现的一组价格。起拍价又称开叫价格是拍卖的最低价，保留价一定大于或等于起拍价，要使拍卖成功，只有应价大于或等于保留价，成交价一定是拍卖的最高价。13.拍卖价格、招标价格和协议价格是一组与房地产交易（或出让）所采用的方式相联系的价格分类。u通常，协
33、议价格最低，其次招标价格，拍卖价最高。49第三节 房地产价格 14.补地价补地价是指国有土地使用者因改变土地使用用途等原因需要向国家政府补交的地价或者土地使用权出让金、土地收益等。补地价有四种主要情形。（1）更改原出让土地使用权时规定的用途；（2）增加原出让土地使用权时规定的容积率；（3）转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产；（4）出让的土地使用权期满后续期。50第三节 房地产价格 补地价的计算公式补地价（单价）=现楼面地价现容积率-原楼面地价原容积率补地价（总价）=补地价（单价）土地总面积练习：某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为
34、商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。计算理论上应补地价的数额。补地价（单价）=960*5-700*0.8=4240（元/平方米）补地价（总价）=4240*3000=1272（万元）51第四节 影响房地产价格的因素 影响房地产价格的因素多而复杂，通常需要进行归纳分类，一种分类是将影响因素分为房地产自身内部因素、外部因素；另一分类是将影响因素分为一般因素、区域因素与个别因素。一、影响房地产价格的一般因素 一般因素是指对各个地区、各种类型的房地产价格水平均有影响的因素，它通常会对整个地区的房地产价格产生全盘性全盘性影响影响，从而成为决定各个房地产具体的基础，主要包括：（一）人口因素：
35、人口的数量、人口素质以及家庭规模1、人口数量 人口数量与房地产价格的关系呈现正相关。2、人口素质 人口素质包括公民受教育水平、文明程度等。如果该地区居民素质较高、人们愿意居住，房地产价格就会上升。3、家庭规模 是指全国或某一地区家庭平均人口数量。52第四节 影响房地产价格的因素 （二）社会因素1、政局安定状况 政局安定状况是指现有政局的稳固程度。2、社会治安状况 社会治安状况是指偷窃、抢劫等社会犯罪情况。3、城市化程度 一般而言，城市化水平的提高意味着人口向城市集中，带动城市房地产价格的上涨。4、房地产投机 如果投资客超过一定比例，将产生许多危害。53第四节 影响房地产价格的因素 （三）经济因
36、素1、经济发展状况 经济发展对当地房地产价格影响很大。经济发展速度快，房地产价格就会上涨，相反，房地产价格就会出现徘徊甚至下降。2、居民收入水平 居民收入不断提高标志着人们生活水平的提高，对居住要求也会不断增加，引起房地产需求的增大、房地产价格的上涨。3、物价水平 通胀严重时，为了减少货币贬值，人们会转向购买房地产以求保值，此时就会刺激房地产价格以比通胀率更高的速度上涨。4、财政金融政策 54第四节 影响房地产价格的因素 （四）制度政策因素 行政因素是指政府对发展房地产业的态度、采取的措施。主要包括：1、土地使用制度、住房制度；2、城市规划、土地利用规划；3、房地产税收制度；4、土地和建筑物的
37、结构、防灾等规定；5、交通管制；6、行政隶属变更；55第四节 影响房地产价格的因素 （五）心理因素 心理因素也会对房地产价格产生影响，如买方追求时尚、愿意接近社会名流、讲究地名、风水、方位、门牌号等都可能导致该房地产价格的畸高或畸低。二、影响房地产价格的区域因素 影响房地产价格的区域因素是指对某一区域范围某一区域范围内的房地产价格水平产生影响的因素。对某地区不同类型的房地产价格产生影响的区域因素不尽相同。56第四节 影响房地产价格的因素 （一）住宅区 住宅区应考虑的区域因素主要有以下几项：1、日照、温度、湿度、风向等气候条件；2、当地居民的职业、教育程度、社会阶层；3、街道的宽度、构成；4、离
38、市中心的距离及交通设施5、商业街的配置；6、上下水道、煤气等基础生活设施；7、学校、公园、医院等公共设施；8、景观、周围环境；9、土地利用的管制制度；57第四节 影响房地产价格的因素 （二）商业区 商业区应重视的区域因素有以下几项：1、顾客的数量与质量；2、顾客的交通手段；3、营业类别及竞争状况；4、该地区经营者的资信状况；5、区域繁华程度；6、土地利用的管制程度；58第四节 影响房地产价格的因素 （三）工业区 工业区应重视的区域因素有以下几项：1、道路、港口、铁路等运输设施的便利程度；2、与销售市场及原材料市场的位置关系；3、动力资源及排水费用；4、劳动力供求状况；5、周边环境状况；6、土地
39、管制制度；59第四节 影响房地产价格的因素 三、影响房地产价格的个别因素 影响房地产价格的个别因素是指由于房地产自身条件而对房地产其价格有所影响的因素。个别因素对具体房地产价格影响最明显。个别因素随土地与建筑物的不同可以分为：（一）土地的个别因素 不同用途的土地其个别因素并不完全一致，其主要的个别因素有以下几项：1、位置 土地坐落的位置不同，价格有较大的差异。60第四节 影响房地产价格的因素 2、地质、地势、地形 地质条件决定着土地的承载力。地质坚实，土地承载能力就大，有利于土地的利用。地质条件与地价的关系是正比关系，即地质条件优越，地价较高，反之，地质条件低劣，地质则低。地势即该块土地与相邻
40、土地的高低关系，特别是与邻接道路的高低关系。一般来说，地势高的房地产价格要高于地势低的房地产价格。地形是指同一块土地内的地面起伏形状。一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，则地价相对较低。61第四节 影响房地产价格的因素 3、土地面积 土地面积大小也会对地价有影响。一般来说，土地面积过于狭小则不利于利用，其价格必然会降低。4、土地形式、临街宽度与深度 土地形状有正方形、三角形、梯形等，形状不规划的土地由于不利于有效利用，价格会下降。临街宽度、深度对商业地块的价格影响很大。在宽度一定的条件下，深度过深，建筑物效用降低，土地价格也会下降。而在深度一定的条件下，随着宽度增加，土地的价格将
41、增加。62第四节 影响房地产价格的因素 5、日照、通风 日照、通风是影响居住环境的重要因素，一般会对住宅用地的价格产生影响。6、天然周期性灾害 凡是有天然周期性灾害的地区，土地利用价值极低。7、临街状况 地块临街状况对地价的影响很大，价格最高的是街角地，最低的是盲地。8、临接街道的状况、结构 9、与商业配套等的邻近程度 10、公共设施的完善程度 63第四节 影响房地产价格的因素 （二）建筑物个别因素1、面积、构造、材料 建筑物的建筑面积、高度不同，建筑物的价格就有差异，构造及使用的材料不同也会影响其价格。2、设计、设备 建筑物的设计是否合理、配套设备是否完好，对建筑物的价格有着重大影响。3、施
42、工质量 在其他条件相同的情况下，建筑物的施工质量将直接影响房地产价格。4、朝向、楼层 64第一章 练习题 一、单选题1.房地产估价中的价值，一般是指（B）A、使用价值B、市场价值C、投资价值D、帐面价值2、第一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位，当(A)低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去的房地产。A市场价格B投资价格C使用价格D交换价格3、(B)是随着时间的推移而减少的。A.原始价值B账面价值C.市场价值D投资价值4、一般来说，社会治安状况差，对房地产价格的影响是（A）A降低房价B提高房价C对房价没有影响5、(D)是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。A.原始价格B理论价格C成交价格D市场价格6、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D）元/平方米。A、100B、300C、600D、90065第一章 练习题 二、问答题1、简述房地产的概念、基本存在形态以及特性。2、简述房地产价格的概念以及影响房地产价格的因素