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1、第一节第一节房地产价格的房地产价格的概念和形成条件概念和形成条件一、房地产价格的概念一、房地产价格的概念 1.1.价格的现象定义：价格的现象定义：价价格格是是获获得得一一种种商商品品或或劳劳务务所所必必须须付付出出的代价。通常用货币表示。的代价。通常用货币表示。2.2.价格的本质定义：价格的本质定义：价价格格是是商商品品价价值值的的货货币币表表现现；价价值值是是凝凝结在商品中的抽象人类劳动。结在商品中的抽象人类劳动。3.3.房地产价格的概念：房地产价格的概念：房房地地产产价价格格是是和和平平地地获获得得他他人人房房地地产产所所必须付出的代价必须付出的代价货币或其他有价物。货币或其他有价物。二、
2、房地产价格的形成条件二、房地产价格的形成条件1.1.有用性有用性(utility)utility)：房地产具有效用或能够产生收益。房地产具有效用或能够产生收益。2.2.稀缺性稀缺性(scarcity)scarcity)：房地产供给有限或供不应求。房地产供给有限或供不应求。3.3.有效需求有效需求(effective demand)effective demand)：有需求意愿且具有购买能力。有需求意愿且具有购买能力。一、地价与一般物价的不同一、地价与一般物价的不同 1.1.生产成本不同生产成本不同 2.2.折旧不同折旧不同 3.3.价格差异不同价格差异不同 4.4.市场性质不同市场性质不同 5
3、.5.形成时间不同形成时间不同 6.6.供求变化不同供求变化不同 二、房地产价格的特征二、房地产价格的特征1.1.房地产价格受区位的影响很大。房地产价格受区位的影响很大。2.2.房地产价格实质是房地产权益价格。房地产价格实质是房地产权益价格。3.3.房地产价格有买卖价格和租赁价格。房地产价格有买卖价格和租赁价格。4.4.房地产价格的形成具有长期性。房地产价格的形成具有长期性。5.5.房地产价格通常是个别形成。房地产价格通常是个别形成。第第三节三节一、使用价值和交换价值一、使用价值和交换价值1.1.使用价值使用价值:商品（房地产）能满足人们某种商品（房地产）能满足人们某种需要的效用。需要的效用。
4、2.2.交换价值交换价值:商品（房地产）交换的量的关系商品（房地产）交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量。或比例，通常用货币来衡量。二、投资价值和市场价值二、投资价值和市场价值 1.1.投资价值投资价值:某某一一房房地地产产对对于于某某个个具具体体的的投投资资者的经济价值。者的经济价值。-个人、主观评价个人、主观评价 2.2.市场价值市场价值:某某一一房房地地产产对对于于典典型型投投资资者者的的经经济价值。济价值。-社会、客观评价社会、客观评价 三、原始价值、账面价值和现时价值三、原始价值、账面价值和现时价值1.1.原始价值原始价值:资资产产在在当当初初购购置置或或建建造造时时的的价价格格或
5、或发生的支出。发生的支出。-原值、原价原值、原价2.2.账面价值账面价值:资资产产的的原原始始价价值值扣扣去去已已提提折折旧旧后后的的余额。余额。-账面净值、折余价值账面净值、折余价值3.3.现时价值现时价值:资产在现时（目前）市场上实际所资产在现时（目前）市场上实际所值的价格。值的价格。-市值、市价市值、市价 四、成交价格、市场价格、理论价格、四、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值公开市场价值和评估价值 1.1.成交价格：成交价格：交易双方实际达成交易的价格。交易双方实际达成交易的价格。成交价格可分为正常成交价格与成交价格可分为正常成交价格与非正常成交价格。非正常成交价格。
6、正常成交价格的形成条件：正常成交价格的形成条件：(7(7方面方面)公开市场；公开市场；交易对象本身具有市场性；交易对象本身具有市场性；众多的买者和卖者众多的买者和卖者 ；买者和卖者自愿交易；买者和卖者自愿交易；买者和卖者具有完全信息买者和卖者具有完全信息;理性经济行为；理性经济行为；适当的期间完成交易。适当的期间完成交易。卖价卖价:出售房地产时愿接受的最低价格。出售房地产时愿接受的最低价格。买价买价:购买房地产时愿支付的最高价格。购买房地产时愿支付的最高价格。买方最高买价买方最高买价卖方最低卖价卖方最低卖价买方最高买价买方最高买价卖方最低卖价卖方最低卖价交易失败交易失败交易成功交易成功5000
7、5000元元/m m2 246004600元元/m m2 22.2.市场价格市场价格 某类房地产在市场上的一般、平均某类房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。的抽象结果。3.3.理论价格理论价格 是经济学假设的是经济学假设的“经济人经济人”的行为和的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。等的条件下形成的价格。4.4.公开市场价值公开市场价值 在在公公开开市市场场上上，某某房房地地产产最最可可能能形形成成的价格。的价格。市市场场价价值值、市市场场价价格格、公公开开市市
8、场场价价值值三三者含义基本相同，可以混用。者含义基本相同，可以混用。5.5.评估价值评估价值 是是估估价价人人员员对对房房地地产产的的客客观观合合理理价价格格或价值进行估算和判定的结果。或价值进行估算和判定的结果。五、市场调节价、政府指导价和政府定价五、市场调节价、政府指导价和政府定价1.1.市场调节价市场调节价:由经营者自主制定，通过市场由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。竞争形成的价格。2.2.政府指导价政府指导价:由政府价格主管部门或其他有由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。及其浮动幅
9、度，指导经营者制定的价格。3.3.政府定价政府定价:由政府价格主管部门或其他有关由政府价格主管部门或其他有关部门按照定价权限和范围制定的价格。部门按照定价权限和范围制定的价格。城市房地产管理法城市房地产管理法第第3232条规定：条规定：“基准基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。定期确定并公布。”1.1.基准地价：基准地价：“是指在城镇规划区范围内，对是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的
10、某一估价期日上法定最高年限土评估确定的某一估价期日上法定最高年限土地使用权区域平均价格。地使用权区域平均价格。”-土地估价规土地估价规程程六、基准地价、标定地价和房屋重置价格六、基准地价、标定地价和房屋重置价格2.2.标定地价：标定地价：“是政府根据管理的需要，评是政府根据管理的需要，评估某一宗地在正常土地市场条件下于某一估某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。估价期日的土地使用权价格。”-土土地估价规程地估价规程3.3.房屋重置价格：房屋重置价格：某一基准日期，不同建筑某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况的房屋，结构、用途或等级下的特定状况的房屋，建造其所
11、需的一切合理、必要的费用、税建造其所需的一切合理、必要的费用、税金和应得利润。金和应得利润。七、土地价格、建筑物价格和房地价格七、土地价格、建筑物价格和房地价格1.1.土地价格土地价格:无建筑物的空地价格无建筑物的空地价格,简称地价。简称地价。对于同一宗房地产，一般有：对于同一宗房地产，一般有：房地价格土地价格建筑物价格房地价格土地价格建筑物价格2.2.建筑物价格建筑物价格:建筑物部分的价格建筑物部分的价格,不含建筑不含建筑物所占用土地的价格。物所占用土地的价格。3.3.房地价格房地价格:建筑物连同其占用的土地的价格，建筑物连同其占用的土地的价格，简称房价。简称房价。八、总价格、单位价格和楼面
12、地价八、总价格、单位价格和楼面地价1.1.总总价价格格:某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。2.2.单位价格单位价格:土地单价:单位土地面积的价格。建筑物单价:单位建筑面积建筑物价格。房地单价:单位建筑面积的房地价格。即即单单位位建建筑筑面面积积地地价价，是是平平均均到到每每单位建筑面积上的土地价格。单位建筑面积上的土地价格。3.3.楼面地价：楼面地价：楼面地价楼面地价=土地总价土地总价总建筑面积总建筑面积 =土地单价土地单价容积率容积率地价的高低应根据楼面地价来判断！地价的高低应根据楼面地价来判断！【例】【例】有甲、乙两块土地，甲土地的土地单有甲、乙两块土地，甲土地的土地单价为价为70
13、0700元平方米，容积率为元平方米，容积率为5 5；乙土地的；乙土地的土地单价为土地单价为510510元平方米，容积率为。元平方米，容积率为。如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，你认为哪一块土地的价格相对来说要低一些你认为哪一块土地的价格相对来说要低一些？解：解：对于容积率不同、其他条件相同的土对于容积率不同、其他条件相同的土地，其价格的高低应根据楼面地价水地，其价格的高低应根据楼面地价水平来进行判断：平来进行判断：计算结果表明计算结果表明：甲土地价格相对来说低一些。甲土地价格相对来说低一些。甲土地楼面地价甲土地楼面地价 7005 140元平方米元平方米
14、（建筑面积）乙土地楼面地价乙土地楼面地价 5103 5103 170170元平方米元平方米（建筑面积）甲土地的土地单价甲土地的土地单价甲土地的容积率甲土地的容积率乙土地的土地单价乙土地的土地单价乙土地的容积率乙土地的容积率九、所有权价格、使用权价格和其他权益价格九、所有权价格、使用权价格和其他权益价格1.1.所所有有权权价价格格：房房地地产产所所有有权权（占占有有、使使用用收益、处分）的价格。收益、处分）的价格。2.2.使用权价格：使用权价格：房地产使用权的价格。房地产使用权的价格。3.3.其他权益价格：其他权益价格：泛指房地产所有权价格、泛指房地产所有权价格、使用权价格以外的各种权使用权价格
15、以外的各种权 益的价权。益的价权。1.1.买买卖卖价价格格：以以买买卖卖方方式式支支付付或或收收取取的的货货币币额或实物额或实物,简称买卖价。简称买卖价。2.2.租租赁赁价价格格：以以租租赁赁方方式式支支付付或或收收取取的的货货币币额或实物。额或实物。3.3.抵抵押押价价值值：以以抵抵押押方方式式将将房房地地产产作作为为债债权权担保时的价值。担保时的价值。十、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、十、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征用价值保险价值、课税价值和征用价值4.4.典典价价：是是在在设设定定房房地地产产典典权权时时，由由典典权权人人支付给出典人的金额。支付给出典
16、人的金额。5.5.保险价值：保险价值：是将房地产投保时，为确定其是将房地产投保时，为确定其保险金额提供参考依据而评估保险金额提供参考依据而评估的价值。的价值。6.6.课税价值：课税价值：是为课税的需要而评估的作为是为课税的需要而评估的作为计税依据的价值。计税依据的价值。7.7.征用价值：征用价值：是政府强制征用房地产时给予是政府强制征用房地产时给予的补偿金额。的补偿金额。十一、实际价格和名义价格十一、实际价格和名义价格 1.1.实际价格实际价格：是指在成交日期时一次：是指在成交日期时一次付清或折现为一次付清付清或折现为一次付清的价格。的价格。2.2.名义价格名义价格：是指在成交日期确定的：是指
17、在成交日期确定的非一次性付清的价格。非一次性付清的价格。十二、现房价格和期房价格十二、现房价格和期房价格1.1.现房价格：现房价格：是指以现状房地产（目前已是指以现状房地产（目前已建成的房地产）为交易标的建成的房地产）为交易标的的价格。的价格。2.2.期房价格：期房价格：是指以未来房地产（目前尚是指以未来房地产（目前尚未建成的房地产）为交易标未建成的房地产）为交易标的的价格。的的价格。现房与期房的区分：现房与期房的区分：房屋是否竣工验收合格。房屋是否竣工验收合格。现房价格现房价格和和期房价格期房价格的关系：的关系：期期房房价价格格-现现房房价价格格=-期房成为期房成为现房期间现房期间现房出租现
18、房出租的净收益的净收益的折现值的折现值风风险险补补偿偿 例例 某期房尚有某期房尚有1 1年时间才可投入使用，与年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为其类似的现房价格为33003300元元/m m2 2，出租经营出租经营的年末净收益为的年末净收益为330330元元/m m2 2。假设折现率为假设折现率为10%10%，风行补偿估计为现房价格的，风行补偿估计为现房价格的2%2%，试计，试计算该期房目前的价格算该期房目前的价格(单价单价)。解：解：该期房目前的价格该期房目前的价格(单价单价)为：为：P=3300-330/(1+10%)-33002%P=3300-330/(1+10%)-33002%=
19、2934(=2934(元元/m m2 2)十三、起价、标价、成交价和均价十三、起价、标价、成交价和均价 -商品房销售中的一组价格商品房销售中的一组价格1.1.起价：起价：是指所销售的商品房的最低价格。是指所销售的商品房的最低价格。2.2.标价：标价：是指所销售的商品房的标示价格。是指所销售的商品房的标示价格。3.3.成交价格：成交价格：是指买卖双方实际交易价格。是指买卖双方实际交易价格。4.4.均价：均价：是指所销售的商品房的平均价格。是指所销售的商品房的平均价格。十四、保留价、起拍价、应价和或成交价十四、保留价、起拍价、应价和或成交价-房地产拍卖中的一组价格房地产拍卖中的一组价格1.1.保保
20、留留价价：拍拍卖卖底底价价，拍拍卖卖前前确确定定的的拍拍卖卖标标的的可售的最低价格。可售的最低价格。2.2.起起拍拍价价：开开叫叫价价格格，拍拍卖卖师师在在拍拍卖卖时时首首次次报报出的拍卖标的的价格。出的拍卖标的的价格。3.3.应应 价价：竞竞买买人人对对拍拍卖卖师师报报价价的的应应允允，或或竞竞买人自己报出的购买价格。买人自己报出的购买价格。4.4.成交价：成交价：经拍卖师落槌或以其他公开表示买经拍卖师落槌或以其他公开表示买定的方式确认竞买人的最高应价。定的方式确认竞买人的最高应价。十五、拍卖价格、招标价格和协议价格十五、拍卖价格、招标价格和协议价格-土地出让中的一组价格土地出让中的一组价格
21、1.1.拍卖价格：拍卖价格：土地使用权出让时，采用拍卖土地使用权出让时，采用拍卖方式交易房地产的成交价格。方式交易房地产的成交价格。2.2.招标价格：招标价格：土地使用权出让时，采用招标土地使用权出让时，采用招标方式交易房地产的成交价格。方式交易房地产的成交价格。3.3.协议价格：协议价格：土地使用权出让时，采用协议土地使用权出让时，采用协议方式交易房地产的成交价格。方式交易房地产的成交价格。十六、补地价十六、补地价1.1.补地价：补地价：是指需要补交给政府的地价。是指需要补交给政府的地价。2.2.补地价的情形：补地价的情形：更改原出让土地使用权时规定的用途；更改原出让土地使用权时规定的用途；
22、增加原出让土地使用权时规定的容积率；增加原出让土地使用权时规定的容积率；转让、出租、抵押划拨土地使用权；转让、出租、抵押划拨土地使用权；出让土地使用权期满后续期。出让土地使用权期满后续期。3.3.补地价的计算：补地价的计算：改变用途时的计算公式为：改变用途时的计算公式为：补地价补地价=改变用途后的地价改变用途后的地价 改变用途前的地价改变用途前的地价补地价补地价(单价单价)=原容积率原容积率原容积原容积率下土率下土地单价地单价（2 2）仅增加容积率而不改变用途的计算公式：）仅增加容积率而不改变用途的计算公式：增加后增加后容积率容积率原容原容积率积率或者：或者：补地价补地价(单价单价)=()=(
23、)补地价（总价）补地价（总价）=补地价（单价）补地价（单价）土地总面积土地总面积增加后增加后容积率容积率原容原容积率积率原原楼面楼面地价地价【例】【例】某宗土地总面积某宗土地总面积1000平方米，容积率平方米，容积率为为3，土地单价为，土地单价为450元元/平方米，现平方米，现将容积率增加到将容积率增加到5，则应补地价款为，则应补地价款为:补地价（单价）补地价（单价）=450 =300 =300（元（元/平方米）平方米）补地价（总价）补地价（总价）=3001000=30(=3001000=30(万元万元)5 53 33 3 作业作业1.何谓房地产价格？房地产价格形成的条件有何谓房地产价格？房地产价格形成的条件有哪些？哪些？2.某宗房地产的评估价格为某宗房地产的评估价格为80万元，而实际成万元，而实际成交价格为交价格为120万元。这是否意味着评估价格万元。这是否意味着评估价格不是客观合理的？不是客观合理的？3.某房地产整体估价的房地价格为某房地产整体估价的房地价格为5000万元，万元，若对其进行分离估价时，土地价格为若对其进行分离估价时，土地价格为1800万万元，建筑物为元，建筑物为4500万元。试分析万元。试分析“土地价格土地价格1800万元万元+建筑物建筑物4500万元万元=6300万元万元房地房地价格价格5000万元万元”的原因。的原因。