产业园招商方案.docx

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1、XX （正威）国际宝玉石文化创意产业基地产业园一期A区招商方案编制单位：XXXX有限公司编制部门：招商部 编制日期：2020年X月（二）住宅物业租售价格推导1、住宅售价推导1.1、 选取“恒大洲、奥园湖城、滨江府、凯莱园、碧桂园” 五个项目为比较对象。综合地段、产品属性、距离本案等各方面因素 采用市场比较法定价1.2、 选取依据：（1）、与本项目区域相近，具有一定参考性。（2）、与本项目住宅产品功能相似。比较内容权重恒大洲（带装修）奥园湖城（毛坯）滨江府（毛坯）凯莱园（毛坯）碧桂园（带装修）本案拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区位

2、与交通1510015100159013.510015507.5507.5周边及内部 配套1511016.511016.59013.511016.5608406城市规划10110111101190911011505404外部环境10909909909909707404内部园林1010010909909909909404户型设计10909909909909909404发展商信誉10909808909707909909小区成熟度10707707707707707707物业管理5904.580410058041005603立面设计5904.5804804804904.5502.5共计100%95.59

3、2.58891.57151参考均价（扣 除装修款1000 元/）65006300600062003800性价比二95.592.58891.571精装楼盘装修估算1000元/m?本项目毛坯理论均价：(6500*51/95.5+6300*51/92.5+6000*51/88+6200*51/91.5+3800*51/71)/5 七3322 兀/Hl?本项目住宅出售建议均价为3300元/而。2、住宅租价推导根据中国房地产协会数据，XX市市区2018年普通住宅租赁均价为 16元-18元/nf/月，租售比约为5%。XX市住宅租赁供需走势图需求供给元/月/征20根据XX市2018年租售比计算，若本项目住宅

4、定价按3580元/疔售 价，理论租赁价格：出售单价X租售比+ 12 = 3300 X5% 4-12仁14元/而/月本项目住宅租赁建议均价为：15元/nf/月（三）办公楼物业租售价格推导1、办公楼售价推导1.1、选取“ w城广场、财富中心、金水湾”三个项目为比较对象。 综合地段、产品属性、距离本案等各方面因素采用市场比较法定价 1.2、选取依据：所选项目为XX市写字楼办公类物业，具有一定参考性。比较内容权重W城广场财富中心金水湾本案拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区位与交通151001510015609406周边配套1511016.510015609406办公氛围

5、159013.511016.5507.59013.5环境景观10707808505808智能办公配 套157010.580124068012户型设计5703.5804603804发展商信誉10909909707909物业管理1()808808606808立面设计58048()4603804共计100%8791.5 70.5参考均价7000元而7300元/面5500 元/m性价比8791.555.5本项目写字楼理论均价：(7000*70.5/87+7500*70.5/91.5+5500*70.5/55.5)/36145 兀/itf本项目写字楼建议出售均价为6200元/42、办公楼租价推导根据中国

6、房地产协会数据，XX市市区2018年办公楼租赁均价为约33元/行/月,租售比约为6.7% oXX市写字楼租赁供需走势图元/月/nr40赛求伊给202 力1 ,七 9 Q O口 W 33口 由 金 / 郑 W9 9 及 及 9石 及产 33 及 9年-月根据XX市2018年租售比计算，若本项目写字楼定价按6200元/疔 售价，理论租赁价格：出售单价X租售比+12 = 6200X6.7% +12仁34.62元/武/月本项目办公楼租赁建议均价为：35元/面/月（四）商业物业价格推导1、商业物业售价推导1. 1、选取“大都城、毅德城”两个商业项目为比较对象。综合地段、 产品属性、距离本案等各方面因素采

7、用市场比较法定价1.2. 选取依据：(1)、与本项目区域相近，具有一定参考性。(2)与本项目商业规划、 功能相近，有一定可比性。比较内容权重大都城毅德城本案拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区位与交通156097010.5507.5周边配套10606606404商业氛围15507.5609406业态规划158012609507.5外部环境10606606606户型设计5904.5804904.5发展商信誉10707808909人口密集度10606606606物业管理5703.5804904建筑外观58()4703.5804共计100%65.56664参考均价=一层 6800 元/

8、itf二层3100元/皿一层 7000 7U/ma二层3200元/皿性价比7571本项目一层理论均价：(6800*64/65.5+7000*64/66)/26716 元/疔本项目二层理论均价：(3100*64/65.5+3200*64/66)/2%3066 元/武本项目商业一层建议出售均价为6700元/以 商业二层建议出售均价为3100元/面2、商业物业租价推导根据中国房地产协会数据显示，XX市市区2018年商铺租赁均价为约70元/4/月，租售比约为8%。XX市商铺租赁供需走势图供给元/月/HT80706050年-月根据XX市2018年租售比计算，若本项目商业一层定价按6700元/ 疔售价，商

9、业二层定价按3100元/行售价，理论租赁价格：一层：出售单价X租售比+12 = 6700 X8% +12仁45元/面/月二层：出售单价X租售比+12 = 3100 X8% 4-12仁21元/面/月本项目商业物业一层租赁建议均价为：45元/皿/月；本项目商业物业二层租赁建议均价为：25元/疔/月。项目一期招商销售经济测算（一）税率增值税税率：按应税收入的9%计算；城市维护建设税：按应缴增值税的7%计算；教育费附加；按应缴增值税的3%计算；地方教育费附加：按应缴增值税的2%计算；房产税：出租按租金收入的12%计算；免租期的房产税按房产余值从价计征房产税。自有房产税为1. 2%o企业所得税：按利润总

10、额的25%计算；土地使用税：按2元/疔计算；印花税：出租按租金收入的0.1%,销售按销售收入的0.05%暂不考虑税收优惠政策，暂不考虑水利基金、残保金等。（二）可租售物业建筑面积测算物业服务中心安排在商业一层，分别拟用300 nl;公司办公场所安排 在配套商业三层；公司宿舍安排配套商业主楼；以上不计入可租售建 筑面积。物业类型口J租售建筑面积（单位：m1）.标准厂房94138. 04电镀车间43909.92办公9930. 62商业13369.72宿舍3507. 6合计164855.9（三）总成本费用测算造价费用：2.6亿元（自有资金1000万，其余银行贷款）贷款本金：2.5亿元（贷款期限10年

11、）贷款利息：8677.91万元（10年）管理费用：按行政部提供的组织架构，满员37人基本薪资支出400 万元/年（含保险支出）运营费用：开业后三年内需要加大力度宣传本项目，因此这3年营销 推广费分别预留第一年1000万元；第二年500万元；第三年300万 元；之后150万元/年。税费：按第一点税率的内容建设期专票100%取得，建设期无利息支出、建设期满不存在待弥补 亏损。（四）营业收入估算按照全部销售、全部租赁、半租半售形式估算项目一期营业收入如下1、全部出售方式产业园一期销售收入表序号物业类型可售面积（而）出售均价（元/nf）合计收入（万元）1标准厂房94138. 04250023534.5

12、12电镀厂房43909.92250010977.483办公楼9930. 6238003773.644商业一层 6534. 8648003136.73二层 6834. 8631002118.815宿舍3507. 631001087.36合计44628.52全部出售方式不利于项目运营，且销售周期长，投资风险较大。2、全部租赁方式考虑前期项目一期办公需求不大，企业对宿舍需求较大，因此办 公楼部分按宿舍租赁价格来测算。厂房：前三年租金按10元/肝/月测 算，第四、第五年按15元/nf/月执行，往后每两年递增30%；电镀厂 房前三年按20元/m?/月测算，第四、第五年按30元/肝/月计算，往后 每两年递

13、增30%；宿舍：租金5年不变，第六年起每两年10%递增; 商业：前三年租金不变，第四年起每两年递增20%；出租率按第一年 80%,第二年起 100%。产业园一期前五年租金收益表序号物业类型可租面积 （m2）前三年出租价 格（元/武/月）第四、第五年出租 价格（元/而/月）前三年租金 合计（万元）第四、第五年租金 合计（万元）1标准厂房94138.0410153388.973388.972电镀车间43909.9220303161.513161.513办公楼9930.621414500.5333.674商业一层 6534.864048941.02752.82二层 6834.862530615.14

14、492.115宿舍3507. 61414176.78117.86合计8783.938246.93 产业园一期首十年现金流测算表（全部出租）单位:万元项目第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年出售收入0. 000. 000. 000. 000. 000. 000. 000. 000. 000. 00出租收入02927. 982927. 984123. 474123. 475253. 115253. 116704.686704.688571.81管理费用400. 00400. 00400. 00400. 00400. 00400. 00400. 00400. 00400. 0

15、0400. 00运营费用1000. 00500. 00300. 00150. 00150. 00150. 00150. 00150. 00150. 00150. 00项目长期贷款 本金余额12500.0025000.0024000. 0023000.0020000.0017000.0013000. 009000. 005000. 000. 00项目长期贷款 本金还款计划0. 000. 001000. 001000.003000. 003000. 004000. 004000. 004000. 005000. 00项目长期贷款 利息还款计划336. 881010.631347. 501293.

16、601239.701078.00916. 30700.70485. 10269. 50建筑成本支出12500. 0012500. 000. 000. 000. 000. 000. 000. 000. 000. 00税费251.26358. 28358. 28490. 99490. 99616. 39616. 391660. 152148. 102953. 73现金流出1988.142268.913405. 783334.595280. 695244.396082.696910. 857183. 208773. 23净现金流-1988.14659. 07-477. 80788. 88-1157.

17、 228. 72-829.58-206. 17-478.52-201.42现值（折现率 6%）-1,988. 14621.77-425. 24662. 36-916.626. 52-584. 82-137. 12-300. 23-119. 22据测算表显示，净现金流现值为-3180.73万元。各年累计收入支出不能相互覆盖，后续累计净现金流为负时，需新增“无息”借款，否则无法实现还款目标。3、半租半售方式按半租半售方式进行测算，厂房：前三年租金按10元/nV/月测算, 第四、第五年按15元/而/月执行，往后每两年递增30%；电镀厂房前 三年按20元/门/月测算，第四、第五年按30元/疔/月计算，

18、往后每两 年递增30%；宿舍：租金5年不变，第六年起每两年10%递增；商业: 前三年租金不变，第四起每两年递增20%；首年免租金，第二年起出 租率按100%计算；出售周期三年，出售率为第一年20%,第二、第 三年各40%。具体如下：项目可租售面积50%出租五年租金收入表序号物业类型可租面积 （m2）前三年出租价 格（元/nf/月）第四、第五 年（元/nf/月）前三租金合 计（万元/月）第四、第五年租金 合计（万元/月）1标准厂房47069.0210151694.481694.482电镀车间21954.9620301580.761580.763办公楼4965.311414250.25166.83

19、4商业3267.434048470.51376.413417.432530307.57246.055宿舍1753.8141488.3958.93合计4391.964123.47项目可租售面积50%出售销售收入表序号物业类型可售面枳（皿）出售均价（元/m?）合计收入（万元）1标准厂房47069.02250011767.262电镀车间21954.9625005488.743办公楼4965.3138001886.824商业3267.4348001568.373417.4331001059.405宿舍1753.83100543.68合计22314.26租赁收入：首年免租金；第二年开始按出租率100%计

20、算，租金收入 为：4391.96 + 3=1464 万元。销售收入：销售周期按三年计算，首年出售率20%,第二、第三年出 售率各40%,销售收入为：第一年：22314. 26X20% = 4462.85 万元第二年：22314. 26X40% = 8925.70 万元第三年：22314. 26X40% = 8925.70 万元产业园一期A区首十年现金流测算表（半租半售）单位：万元限 项目第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年出售收入4, 462. 858, 925. 708, 925. 70出租收入1,464. 001,464. 002,061.732,061.732,

21、626. 552, 626. 553, 352. 343, 352. 344, 285.91管理费用400. 00400. 00400. 00400. 00400. 00400. 00400. 00400. 00400. 00400. 00运营费用1,000. 00500. 00300. 00150. 00150. 00150. 00150. 00150. 00150. 00150. 00项目长期 贷款本金 余额12, 500. 0025, 000. 0023, 000. 0021,000. 0018, 000. 0015, 000. 0011,000. 007, 000. 003, 000.

22、 00项目长期 贷款本金 还款计划2, 000. 002, 000. 003, 000. 003, 000. 004, 000. 004, 000. 004, 000. 003, 000. 00项目长期 贷款利息 还款计划336. 881,010. 631,288. 001, 188. 601, 134.00945. 00693. 00441.00189. 00建设成本 支出12,500. 0012, 500. 00税费611.861,000. 851, 058. 22426. 65426. 65541. 58541. 58689. 27970. 831,437. 18现金流出2, 348.

23、742,911.485, 046. 224, 165. 255, 110. 655, 036. 585, 784. 585, 680. 275, 709. 834, 987. 18净现金流2, 114. 117, 478. 225, 343. 48-2, 103. 52-3, 048. 92-2,410. 03-3, 158. 03-2, 327. 93-2, 357. 49-701.27现值（折 现率6%）2, 114. 117, 054. 924, 755. 68-1, 766. 15-2,415.03-1,800.91-2, 226. 29-1,548. 20-1,479. 12-415

24、. 08经测算，半租半售方案净现金流现值2723.92万元。最后一年累计净 现金流为负1171.37万元，前九年累计净现金流均为正值。最后一年 累计净现金流为负时，需新增“无息”借款，否则无法实现还款目标。 贷款的本息至第十年已全部还清，第十一年的净现金流足够覆盖第十 年的新增借款及利息有余，因此建议选择半租半售的运营方式。一、产业园的基本概况XXXX产业园项目位于XX循环经济园区，是XX集团在XX市 投资建设的大文旅及宝石产业升级基地项目。项目以“政企合作、产 城融合”的模式，着力打造集新型工业化、城镇化、信息化、文化创 意、文化旅游为一体，新兴产业集聚的XXX产业园，以促进XX市 宝玉石产

25、业的升级发展，助力XX市打造世界宝玉石之都。项目总投资XX亿元，占地2000亩，建设内容包括智能工厂、 智能珠宝、宝石、贵金属精深加工、珠宝创意旅游、宝石资源交易中 心、国际品牌研发生产等生态链，以及产业技术研究、金融服务、贸 易、人才培训、人居、文化等配套项目，其中一期用地1700亩（工 业1100亩，商住600亩）建设内容包括：贵金属智造产业园，宝石 智造产业园，智能珠宝共享中心，电商设计师产业园，生活办公配套 区。商住用地600亩，新建人才公寓、总部大楼、专家高管公寓。产业园距XX市高铁站XX公里，距XX市高速入口 XX公里。 XX市机场XX公里。产业园位于粤港澳大湾区最近的辐射地带，地

26、 理位置优越，机场、公路、铁路、港口通往全国各地，交通十分便捷。二、产业一期A期经济技术指标产业园一期建设占地总面积250亩，总建筑面积18万后。项目一期经济技术指标表单位：m2项目设计值规划控制值总用地面积地上总建筑面积其配套研发楼配电房（置于下面各园内）智能珠宝产业园宝石智造产业园中配套研发产业园3D产业园污水处理站表面处理厂房区水泵房总绿地面积其 中其他绿地车场绿化容积率建筑密度绿地率标准机动车停车位大货车停车位非机动车停车位三、招商范围及目标客户定位（一）招商目标在一期建设完成后招商率达80%以上。（二）招商范围项目一期招商范围：宝玉石精深加工、电子商务、检验评估、镶 嵌及电镀、污水处

27、理等回收环保类企业；包括商业配套及办公。（三）招商客户定位XX市宝玉石产业是项目立足之本，为主导产业，因此项目一期 的招商目标客户群应以XX市本地宝玉石企业为主，招商次序上应遵 循“先本地、后外地”的原则。1、XX市宝石加工企业的龙头企业、规模企业2、电子商务、智能制造等非传统制造业3、检验评估、污水处理等服务类企业4、百货商超、银行、餐饮、药店诊所、银行、保险等金融及便民类四、项目一期规划布局及配套商业业态布局（一）项目A区一期业态布局图及各组团建筑面积明细产业园各组团建筑面积明细表名称总建筑面积配套面积厂房面积单位宝石产业园m2宝石产业园m2商业配套及办公、宿舍m2镶嵌及检验评估m2宝石产

28、业园m2宝石产业园m2污水处理站m2表面处理厂区m2表面处理厂区m2（二）配套商业业态布局1、商业一层业态布局图商业一层业态布局上主要以经营生活必需品为主，品类上进行差 异化布局，不做过多重复业态，保证商家入驻后的良好经营环境。2、商业二层业态布局图商业二层业态布局上主要为园区餐厅、风味小吃及休闲娱乐类， 品类上进行差异化布局，不做重复业态。为入驻企业员工提供餐饮及 休闲场所。五、招商策略1、先招本地，后招外地“先本地，后外地”，以本地宝玉石产业为基础招商，再向外引进 宝玉石产业的上游和终端企业，如珠三角、粤港澳等急需产业转移的 区域。2、政府引导本项目能够把XX市宝石加工企业环保、安全问题彻

29、底解决掉， 因此可与XX市政府对接，以行政手段引导，辅以搬迁政策扶持， 使目标企业降低搬迁成本，顺利入驻园区。由招商人员与即将动迁企 业进行洽谈，符合园区规划定位的企业优先进驻。3、行业协会资源通过XX市产业办对接XX市宝玉石商会、珠宝协会、五金饰品 协会等行业协会资源，对意向企业进行一对一跟踪服务，重点跟进意 向企业的进驻疑虑及进驻需求。4、先龙头后散户重点引进宝玉石行业龙头企业，以商引商，让利于这些龙头企业, 那么其产业链上下游的中小型企业就会跟进，有利于建立起一套完整 的产业链，对后期园区招商及运营都能起到重要的促进作用。5、渠道招商可通过商会或企业、第三方中介机构，进行渠道招商，由项目

30、招 商人员进行对接，实地拜访，邀请意向企业实地考察。6、先政策后招商先制定政策，再统一招商，其政策有两大政策：（1）政府对产业 的扶持政策；（2）项目为进驻企业制定的招商政策。原则为：产业扶持，进驻优惠。六、营销推广策略政府+企业品牌+行业捆绑推广：把政府支持/企业政策/项目品牌/ 宝石行业等优势与卖点捆在一起进行四合为一的强势推广。（一）、大客户营销：通过对行业协会及龙头企业、规模企业释放产 业园优势及政策等信息，从而在行业里引起话题关注，吸引行业里其 他优质企业的关注。（二）、政府营销：联合市政府做系列的大型推介活动，增强产业园 品牌形象及企业品牌形象。（三）、活动营销：根据产业园区的工期

31、及营销时间节点安排具体的 活动，通过招商签约会、论坛、嘉年华、企业选秀、宝玉石文化展、 赛事竞技等活动保持市场对园区的持续关注度。（四）、多媒体多维度：充分发挥各媒体特点，优势互补，通过建立 园区官网、数字报刊等自媒体，微信、微博、专业网站、电视、电台 等方式对园区进行持续性宣传。七、项目招商政策（一）入驻条件申请入驻产业园的企业投资主体和经济性质不限，应具备以下基本条 件：（1）现有企业应具有独立法人资格，合法经营，依法办理税务登记 手续，管理规范、财务制度完善。（2）符合产业园区招商范围内的相关行业。（3）外地企业同意在产业园区内注册新公司或设立分支机构（分公 司或子公司）或将注册地变更为

32、产业园内。（4）对一些特定的企业，在认定条件上可以一事一议。从区外迁入产业园的企业，需在入驻协议签订之日起一个月内完成工商和税务登记注册手续。（二）企业入驻原则按总部优先、知名企业优先、当地宝石产业优先、先申请优先原则， 实行总量控制，研究确定入驻企业。（三）招商优惠政策1、免租期优惠：入驻企业合计租赁面积2000而（含）以上享受十 六个月装修免租期；入驻企业合计租赁面积500 nl2 （含）以上，2000 行以下享受十个月装修免租期；入驻企业合计租赁面积500 m2以下享 受六个月装修免租期（租赁宿舍不享受免租期）。2、租金优惠：入驻企业年纳税额100万元（含）以上，前三年租金 享受5折优惠

33、；入驻企业年纳税额50 （含）万元以上，100万元以下, 前三年租金享受6折优惠；入驻企业年纳税额50万元以下，前三年 租金享受7折优惠（租赁宿舍不享受租金优惠）。3、已入驻企业每成功招商1家年纳税额50万元以上并且符合园区招 商条件的企业成功入驻，给予该企业享受免租期限延期两个月的奖 励；八、项目一期各物业类型价格推导（一）厂房物业租售价格推导1、厂房租价推导1.1、 选取“XX试验园区、XX珠宝加工园、XX首饰园区、XX宝玉石 加工园区”四个项目为比较对象。综合地段、产品属性、距离本案 等各方面因素采用市场比较法定价1.2、 选取依据：（1）、与本项目属性相似（2）、与本项目厂房产品功能相

34、似比较内容权重XX试验园区XX珠宝加工园XX首饰园区XX宝玉石加工园区本案拟合程 度比较系 数拟合程 度比较系 数拟合程 度比较系 数拟合程 度比较系 数拟合程 度比较系 数区位与交通1080870770710010707周边配套1080870770710010707园区规模1010010606606606909园区配套1510015507.5507.5507.510015园区环境51005502.5502.5502.51005厂房设计1()909504.5504.5504.510010发展商信誉1()1001050550550510010园区服务157010.5507.5507.5507.5

35、10015物业管理5904.5502.5502.5502.5904.5建筑外观58046036036031005共计100%8452.552.558.587.5参考均价15元/m7月11元用/月12元/m/月16.5元/皿/月性价比8452.552.558.5本项目厂房理论均价：(15*87.5/84+11*87.5/52.5+12*87.5/525+16.5*875/58.5)/4七19.66 兀/itf /月本项目厂房租赁建议均价为20元/面/月2、厂房售价推导2.1、 选取“XX试验园区、XX珠宝加工园、XX首饰园区、XX宝玉石 加工园区”四个项目为比较对象。综合地段、产品属性、距离本案

36、等 各方面因素采用市场比较法定价2.2、 选取依据:(1)、与本项目属性相似(2)、与本项目厂房产品功能相似比较内容权重XX试验园区XX珠宝加工园XX首饰园区XX宝玉石加工园区本案拟合程 度比较系 数拟合程 度比较系 数拟合程 度比较系 数拟合程 度比较系 数拟合程 度比较系数区位与交通1080870770710010707周边配套1080870770710010707园区规模1010010606606606909园区配套1510015507.5507.5507.510015园区环境51005502.5502.5502.51005厂房设计10909504.5504.5504.510010发展商信誉101001050550550510010园区服务157010.5507.5507.5507.510015物业管理5904.5502.5502.5502.5904.5建筑外观58046036036031005共计100%8452.552.558.587.5参考均价3000元加1800元/皿1800 元/nf2000元/疔性价比8452.552.558.5本项目毛坯理论均价：(3000*87.5/84+1800*87.5/52.5+1800*87.5/52.5+2000*87.5/58.5)/4g3029 兀/itf本项目厂房出售建议均价为3000元/武/月。