《在深化党建引领推进物业管理工作会议上的讲话【八篇】.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《在深化党建引领推进物业管理工作会议上的讲话【八篇】.docx（34页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、在深化党建引领推进物业管理工作会议上的讲话【八篇】在深化党建引领推进物业管理工作会议上的讲话同志们：县委十四届八次全委（扩大）会议确定，把加快建设科学 发展示范县作为统领今后全县经济社会发展的主题。今天， 县委、县政府决定召开全县物业管理工作现场会议，主要目 的是认真分析我县物业管理工作中存在的矛盾和问题，动员 社会各方面力量，把创建满意物业管理，构筑和谐文明小区 作为建设科学发展示范县的一项基础基础性、民生性和长期 性的工作来抓，努力使群众对我县物业管理工作的满意度有 较大幅度提升。会前，我们现场观摩学习了华泗物业管理公 司、新世纪物业管理公司*分公司、商务局家属楼三个物管 企业和居民住宅小
2、区在加强物业管理，创办市民满意物业方 面的成功经验和做法。刚才，公用事业管理局史局长汇报了 我县物业管理工作的现状和关于下一步工作的意见，讲得很 好，希望大家认真抓好贯彻落实。下面，我讲四个方面的意 见：一、统一思想，充分认识加强物业管理工作的重要性物业管理是改善城市人居环境、优化城市基础配套、构 建和谐社区的重要内容，也是当前广大居民十分关注的一个 热点问题，直接关系群众的日常生活和社会稳定，是事关全 县转型发展、科学发展的“大事因此，我们要站在落实 科学发展观和维护最广大人民群众根本利益的高度，充分认 于加强领导，明确责任。各有关部门要认真研究制订具体政 策措施，行业管理部门要集中精力，突
3、出重点，积极培育物 业管理市场，充分发挥监督职能，完善机构，充实人员，学 习借鉴发达地区监管经验，真正把物业管理工作抓紧抓好。2、苦练内功，优化服务。“服务”是产品，“人”是关 键，物业服务是人与人之间的沟通、相融和理解。可以说， 我县的物业管理是从零开始，从头起步，无论是物业企业员 工，还是行业管理干部，整体素质远不能适应我县物业行业 发展的需求。因此，要坚持以质为先，以人为本，练好内功, 强化服务，注重加强自身基础建设，不断提高员工整体素质, 从而使行业管理部门干部职工具备提高依法行政的能力，使 物业企业牢固树立“业主至上，服务第一，诚信为本”的经 营理念，使广大业主增强“花钱买物业”的消
4、费意识。3、齐抓共管，形成合力。物业管理是一项系统工程， 要全面提高物业管理和服务水平，需要方方面面各司其职， 通力合作，形成工作合力。建设、规划、房管等部门要督促 建设单位严格按照物业管理的有关政策，在小区规划设计和 建设中落实必要的配套设施，按规定提供物业管理用房。公 用事业局作为物业行业主管部门，切实要担负监督管理的重 责。街道办事处要承担起区域内物业管理的职责全面履行好 牵头、协调、指导职责。工商部门要严格把好物业管理小区 内营业执照办理关，对违反规划擅自改变房屋用途和严重影 响居民生活的经营项目不予审批。物价部门要会同物业行政 管理部门逐步完善市场化的物业服务收费机制。公安部门要 积
5、极做好住宅小区安全管理，并指导物业管理企业维护小区 的生活秩序。同志们，构筑和谐社区，创建满意物业，加强小区管理 是建设社会主义和谐社会的重要内容，意义深远，责任重大。 让我们统一思想，坚定信心，齐心协力，扎实工作，为广大 群众创造更加舒适、整洁、文明、安全的居住环境，为促进 我县物业管理工作健康快速发展，开创我县和谐、满意的物 业管理工作新格局做出应有的贡献！谢谢大家！在深化党建引领推进物业管理工作会议上的讲话 2020 年12月29日，中共运城市物业服务行业委员会成立暨盐湖 区社区物业党建联建大会，在市区盐湖会堂召开。会议旨在 推进中心城区党建引领社区物业管理服务工作，全面凝聚社 区治理合
6、力，不断提升物业管理服务水平。据介绍，随着城市化进程的加快，物业服务成为城镇居 民追求高品质生活的重要需求，物业企业成为市场参与基层 社会治理的一支重要力量，在社区治理中发挥着越来越重要 的作用。为此，我市积极探索党建引领物业管理服务工作， 成立中共运城市物业服务行业委员会，并推进盐湖区社区物 业党建联建工作，全面提升党组织在群众中的影响力，为全 市高质量转型发展作出更大贡献。会议强调，要加强社区物业党建联建工作，做到组织共 建，积极吸收驻区物业企业中的党组织负责人进入社区大党 委，担任相关职务，定期开展协商议事，共同破解社区治理 和服务难题，真正打破各自为政、相互封闭的藩篱；要资源 共享，进
7、行“契约化共建”，共同利用好辖区内阵地、文化、 服务等各类资源。同时，要活动共联，以推动社区与物业企业党组织联合 开展主题党日活动为抓手，开展社区居家养老、法律援助等 活动；要区域共治，发挥区域化党建的统筹功能，整合吸纳 有影响力、发挥作用好的驻区单位全面参与基层治理，凝聚 在职党员合力，分级分类破解难题；要发展共谋，将各方力 量和资源充分吸纳、融入社区治理工作中，形成以党组织为 纽带、各类资源广泛参与的服务生态圈，凝聚党群合力，共 谋社区发展。此外，我市还出台了关于加强中心城区社区物业党建 联建促进物业管理服务水平提升的若干措施。措施从社区 物业党建联建组织体系、联动体系、保障体系、考评体系
8、、 责任体系，对做好党建联建工作提出了明确要求；同时指出, 要加大公共资源收益管理使用的监督力度；破解老旧小区等 物业服务难题，积极探索创新老旧小区、保障房小区、安置 房小区，以及失管小区物业管理服务模式。在深化党建引领推进物业管理工作会议上的讲话同志们：这次召开物业管理工作会议意义十分重要，首先我代表 X义地产公司对业主入伙以来一直辛勤服务于我们社区的 物业公司全体管理人员和一线员工表示衷心的感谢。刚才， 陈科长、师副总已就X义的物业管理工作做了总结及布署，我完全赞同，下面我代表建设单位对我们物业公司提几点期 望和要求：一、提高认识，切实增加做好物业管理工作的责任感、 使命感。物业管理工作涉
9、及我们社区1000多户业主，可以说是 千家万户，事关业主的居住质量，关系到我们“时代海岸” 的品牌建树和延续，再说大的也关系到社会的稳定。我们建 设单位也高度重视社区的物业管理工作，我们深深意识到交 楼之后并不代表我们建设单位开发经营工作就结束了，后期 的物业管理工作更是我们建设单位开发经营的一种延续。时 代海岸项目开发建设经过三年多的精心打造，目前已成为三 亚地产第一品牌并已赢得了社会及各界同行的认可，如何确 保我们和业主物业的保值、增值成为交付楼之后我们战略经 营当中的重要工作。所以我们成立了物业公司，希寄托很大 的希望。二、加强人力资源管理，创高管理水平的物业管理企业。严把员工招聘关，招
10、聘管理人员须毕业于物业管理专 业，招聘维修工程人员须具有相关工作技能的多面手，并持 有上岗证，做好员工入职前的培训工作，对小区的基本 情况，在岗职责心中有数减少盲目性。大力提高我们物业管 理从业人员素质，要大力开展物业专业技能竞赛活动，推动 专业技术进步，提高专业知识能力及管理服务水平，造就一 支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业人员队伍，要抓 好人员培训工作，加强企业关键岗位和一线员工的技能培 训，提高我们从业人员的素质。使员工的个人素质得以提高, 从而提高企业的管理服务水平和管理效益，树立良好的企业 形象。从实际出发，严格管理iso9000质量体系动作，制定严 格的规章制度和岗位规程、工
11、作标准、考核标准、根据每个 员工的工作职责，制定全方位的考核方法，制定量化考核标 准，实行定性和定量考核相结合，增加考核的可操作性，减 少考核时的人为因素影响，建立完善的考核制度，实行末位 淘汰制，增加员工的危机感、紧迫感、促使员工不断的提高 自身素质。当然，由于我们项目的特殊性一旧城改造，目前入职的 部分员工属原被拆迁户及公司员工亲属，没关系，给足三个 月时间的机会培训，考核合格后方能正式录取上岗。三、建立一支高素质的保安队伍，形成我们社区的一道 亮丽风景线。保安人员的素质、形象的好坏，直接影响到业主直观地 评价一个物业管理公司管理水平的高低，所以我在这时要重 点地强调一下：要建立并完善各项
12、治安管理制度及应急预 案，对新聘的保安人员要进行上岗前基本知识和操作技能培 训，加大对在职保安的培训力度、注重岗位形象、礼节礼貌、 应急处理能力的培训。从而增加保安人员的工作责任心和整 体素质、强化服务意识、树立“友善和威严共存、服务与警 卫并在的服务职责，保安人员在做好治安管理职能外，还 要为业主提供各种服务，让保安队伍形成我们时代海岸社区 的一道亮丽风景线。结束语：同志们，物业管理工作涉及千家万户，是一种全方位、 多功能的管理，同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性工 作。因此，在物业管理实际工作中要时刻牢记物业管理无小 事，以业主的需求为中心，一切以业主的需求出发，树立“想 业主之所想，急
13、业主之所急、做业主之所需”的服务宗旨， 不断学习和创新、与时俱进。最后希望我们物业公司全体员 工增加责任感、使命感、提高服务意识、齐心协力、扎实工 作，开创”管理无盲点、服务无挑剔、业主无怨言”的物业 管理工作新局面。在深化党建引领推进物业管理工作会议上的讲话为贯彻落实省、市、县委关于党建引领红色物业工作部署要求， 总结工作、交流经验，6月29日上午，县住房保障中心与十 字路街道联合召开了莒南县党建引领红色物业提升社区治 理水平工作推进会，就深入推进全县党建引领沂蒙红色物业 提升社区治理水平工作进行再动员、再部署。会议传达了关于转发莒南县关于进一步深化党建引 领红色物业工作提升城市基层治理水平
14、的意见的通知， 并对我县十几家物业服务企业进行表彰。孙勇同志要求：一 要坚持党的领导，建强红色物业队伍，打造“红色堡垒”， 不断增强沂蒙红色物业政治“牵引力”。二要强化红色领航, 加大攻坚力度，制定务实管用措施，全面提升沂蒙红色物业 党的组织和工作全覆盖水平与物业服务全覆盖水平。三要坚 持共建共享，深入推进红色物业融入城市基层治理，以“大 发展”，推动“大提升”，健全完善矛盾排查化解机制，深入 推进沂蒙红色物业融入城市基层治理，实现事务共商、活动 共办、工作共抓。在深化党建引领推进物业管理工作会议上的讲话 为贯 彻落实中央和省、市关于加强基层党的建设决策部署，进一 步发挥党建引领作用，提升物业
15、管理服务工作水平，推进全 区物业管理工作科学、规范、健康发展，近日，在济宁游客 服务中心二楼会议室，组织召开太白湖新区加强党建引领推 进社区物业管理工作会议，区党工委委员、管委会副主任张 成俊出席会议并作重要讲话，区党工委委员、组织部部长张 德强主持会议。济宁市太白湖新区加强党建引领推进社区物业管理工 作会议会议首先由许庄街道党工委副书记、办事处主任刘君妮 传达了关于加强党建统领完善社区物业管理的实施意见， 就强化党建引领，推进物业服务融入社区治理，提出了指导 性和针对性都比较强的意见，对社区物业管理工作也作了周 到、细致的安排;其次由区建设局局长唐玉玲传达了关于 加强业主委员会监管的若干意见
16、（试行）的通知，作为住 宅小区成立业主委员会的指导性文件，具有很强的可操作性; 最后区党工委委员、管委会副主任张成俊作了重要讲话，张 主任在讲话中指出这些措施和意见，对进一步加强全区物业 管理、提升管理水平将起到积极推动作用，希望大家要深入 研究思考，认真学习借鉴，严格按要求抓好贯彻落实。会议指出，当前物业管理与社区管理相互脱节，造成各 类物业矛盾纠纷时有发生，群众诉求、投诉较多，物业管理 工作已成为城市管理中的热点、难点、焦点问题，直接影响 到社会和谐稳定。物业管理是关系群众安居乐业、涉及社会 生活各方面的一项综合性工作，是城市管理工作的重要组成 部分，是改善人居环境、提高生活和工作质量的重
17、要手段， 也是促进社会和谐稳定的重要保障，对于改善城市形象，美 化人居环境，提高居民生活质量，增强城市综合竞争力，都 具有重要的意义。今年市政府将“全面提升物业管理水平” 列为为民所办十件实事之一，各级各部门要高度重视，以开 展物业服务规范化管理提升年活动为契机，进一步强化党建 引领，健全机构体系，创新监管模式，全力打造具有“绿色、 智慧、品质、集群、和谐”理念的物业服务行业，全面提升 物业管理整体服务水平。会议强调，要深化党建引领推进物业管理的认识。近年 来，全区物业企业发展迅速，物业企业已经成为推动社会治 理、服务居民群众的一支重要力量。区党工委、管委会对强 化党建引领推进红色物业融入社会
18、治理高度重视，区党工委 强化党建统领推进“双基”工作三年行动计划，专门作出安 排，就强化党建引领，推进物业服务融入社区治理提出明确 要求。这为强化党建引领推物业管理融入社会治理提供了政 策支撑和工作遵循。各级要充分认识坚持党建引领推进红色 物业融入社会治理重要意义，认真落实区党工委、管委会安排部署，强化工作措施，积极稳妥推进。要准确把握推进“红 色物业”工作的目的，就是通过加强党组织对物业服务管理 工作的领导，提高物业服务管理水平，推动物业服务管理融 入社区治理，把物业服务企业打造成一支“红色服务队”， 共同做好服务群众工作。要突出党建引领、组织覆盖、为民 服务，切实加强党对物业服务企业和业主
19、委员会的全面领 导。要聚焦提升组织力，把物业企业和业委会党组织建设成 为宣传党的主张、贯彻党的决定、团结动员群众的坚强阵地。 在深化党建引领推进物业管理工作会议上的讲话同志们：按照会议安排，我就发挥党建引领作用，推进“红色物 业”融入基层社会治理，结合县委、县政府决策部署，讲四 点意见。一、深化党建引领推进物业管理的认识市委、市政府，县委、县政府对强化党建引领进红色物 业融入社会治理高度重视，市政府印发关于进一步加强全 市物业监管工作的实施意见，就强化党建引领，推进物业 服务融入社区治理提出明确要求，这次会议我们也下发了关于加强全县社区物业管理工作的实施意见和X县物 业管理示范小区创建工作实施
20、方案。这为强化党建引领推 动物业管理融入社会治理提供了政策支撑和工作遵循。各级 各有关部门要充分认识坚持党建引领推进红色物业融入社 会治理的重要意义，认真落实市委、市政府，县委、县政府 安排部署，强化工作措施，积极稳妥推进。要准确把握推进“红色物业”工作的目的，就是通过加强党组织对物业服务 管理工作的领导，提高物业服务管理水平，推动物业服务管 理融入社区治理，把物业服务企业打造成一支“红色服务 队”，共同做好服务群众工作。二、推进重心下移，建立健全物业管理体系一是建立“县、街道、社区”三级工作体系。学习借鉴 X市经验做法，在街道设立物业管理办公室，在社区居委会 下设环境和物业管理委员会，具体负
21、责协调处理与小区物业 服务管理有关事项，督促业委会和物业企业履行职责，构建 起主管部门行业监管、镇街社区属地管理、相关职能部门各 司其职的物业管理工作体系。各镇街要按照两办关于加强 全县社区物业管理工作的实施意见要求，落实好物业管理 机构和人员；暂不具备条件的，可以与相关科室合署办公，加挂物 业办牌子。二是建立街道、社区“四位一体”管理机制。要深化街 道、社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会和物业服 务企业“四位一体”物业管理机制。推动社区“两委”与业 委会、物业企业“双向进入、交叉任职”，吸纳符合条件的 物业企业负责人、业委会委员担任社区“两委”兼职委员。 要积极推荐社区“两委”成员中，
22、熟悉物业管理工作的党员 担任党建指导员；推荐社区“两委”成员、业委会委员担任物业企业义 务监督员。要注重把符合条件的社区“两委”成员或网格党 识规范发展物业管理的重要意义。第一、加强物业管理是履行政府职能的具体体现。小康 不小康，首先看住房，提高居住质量是全面建设小康社会的 重要任务，也是政府履行职能的重要内容。目前，我县城镇 居民住房严重短缺的问题已初步得到缓解，随着廉租房建设 力度的不断加大，城镇困难居民的住房问题也有望在很快的 时间内得到较好地解决。时下，广大群众在住房矛盾和问题 已经由单纯的生存型需求向舒适型需求转变，对政府部门在 住房保障方面提供的服务提出了更高的要求，因此，我们要
23、积极适应这一新形式的变化，全面细致地把房屋及其设施设 备维修、绿化养护、环卫保洁、治安防范、社区服务等物业 管理工作做到位，切实解决群众的后顾之忧，才能充分体现 关注民生、以人为本的要求，才能更好地履行政府职能。第二、加强物业管理是提升城市品位的客观需要。三分 建设，七分管理。城市规模的扩张和品位的提高，既要靠高 起点的规划和高标准的建设，更要靠高水平的管理。物业管 理承担着服务群众、维持秩序、管理设施的重要任务，是城 市管理的基础。物业管理质量的高低直接影响城市环境、城 市容貌和城市形象。争创“国家级园林县城”、“全国卫生县 城”和“全省环保模范县城”，实现“生态文化山城，绿色 能源之都”的
24、奋斗目标，首先需要通过规范的物业管理，形 成美、洁、亮、绿、畅的城市形象，建成文明和谐的社区， 增强城市的活力和魅力来实现。一个小区建好了，管好了， 就是一片风景，就会形成强大的示范带动作用，进而推动全 支部书记推荐为业委会委员候选人，通过法定程序进入业委 会，积极推荐党小组长和楼栋长担任业主代表。三是加强党组织对物业管理的领导。要强化街道、社区 党组织对物业服务企业、业主委员会的领导，加强物业服务 企业和业主委员会党建工作，打造“红色物业”，为物业发 展贡献“红色力量”，共同推动物业管理水平的提升。一方 面，符合条件的物业服务企业和物业服务项目要尽快建立党 组织，在社区党组织的统一领导下，发
25、挥基层战斗堡垒作用。 暂时还不具备组建条件的，可以通过选派党建指导员、推荐 党员职工、发展党员等方式，强化工作覆盖，为建立党组织 创造条件。另一方面，要做好业主委员会党建工作，有3名 以上党员且组织关系在社区的，要及时建立党支部；有3名以上党员但组织关系不在社区的，可以成立临 时党支部；党员不足3人的，可以选派党建指导员，或组建联合 党支部来开展党的工作。三、加强行业管理，推进物业服务规范化建设一是抓好物业服务标准化建设。今年是中国物业管理协 会和省住建厅确定的物业服务行业“标准建设年”，市物业 协会编写了X市物业服务行业标准化建设成果汇编，包 含住宅、写字楼、商场、学校、医院、工矿等业态，还
26、有客 户服务、档案管理、设施设备管理、秩序维护、红色物业等 具体服务类型的标准，具有很强的指导示范意义。住建部门 要做好标准宣传和推广工作，面向全县物业企业组织举办大 讲堂和人员培训工作，将新标准在全县尽快全面推广实施。二是加强前期物业服务招投标管理。目前，我县物业服 务行业市场竞争机制还没有完全建立。一方面，新建开发的 住宅小区多由开发商下属的物业公司管理，“谁开发，谁管 理”，“建管不分”管理模式仍然十分普遍，物业管理成了房 地产开发的延伸。另一方面，原由村委或居委开发的小区， 多是由村里成立的物业公司进行管理，多数也未进行招投标 竞争，物业公司专业化、规范化程度不高，大部分管理人员 无证
27、上岗。针对以上问题，主管部门一定要按照物业管理 条例相关要求，积极推进住宅小区物业服务前期招投标工 作，将新建住宅小区面向全社会实行公开招投标，择优选聘 物业服务企业，打破开发建设单位既开发又管理的模式，实 行“建管分离”，实现市场良性竞争。三是积极为物业服务行业发展创造条件。县自然资源和 规划局在规划设计方案中要严格落实物业服务用房和社区 居委会办公用房配置要求，在审定的总平面图上要明确新建 住宅小区的各类公共服务设施的位置和面积。现阶段，在打 造“红色物业”过程中，各小区要提供足够的活动场所，对 挤占挪用物业用房或乱搭乱建等违反城市管理法规的行为， 城管执法、街道（乡镇）要及时予以腾退、拆
28、除；房地产开发企业、物业服务企业或部分业主拒不配合 的，结合扫黑除恶行动，严厉打击。四、抓好示范创建，办好为民所办实事一是打造物业管理示范小区。按照县政府公开的为民办 好十件实事中关于物业管理的承诺，将在全县打造一批物业 管理示范小区。为此县政府专门印发了创建示范小区实施 方案，各镇街各有关部门要各司其职，按照示范小区创建 实施方案进行创建和培育，要进一步加强柔性管理和精细服 务，在“四位一体”、“红色物业”、业主自治、标准化建设、 “智慧物业”、文明创建等方面有所突破和创新。要把一批 示范小区打造成全县乃至全市领先的行业标杆，带动物业服 务行业整体进步提升。各镇街政府要充分发挥创建主体责 任
29、，对标考核标准，细化任务目标，制定具体方法和措施， 扎实推进，按时完成。财政部门负责落实县级奖补资金，并 对口落实市级奖补资金。二是建立信用档案与评级管理体系。物业服务企业资质 认定全面取消后，国家和省市要求构建以信用为核心的物业 服务市场新型监管体制，这也是县政府为民办实事的任务之 一，今年必须要完成。目前信用档案与评级管理系统已经基 本建设完成，进入试运行阶段，凡是在我县行政区域内从事 物业服务活动的企业，都要按规定建立信用档案，参加评级 管理。信用系统建成后，企业要按时、定期、准确在系统平 台上报送企业的基础信息、优良信息和负面信息，属地街道、 住建部门要做好审核把关，及时、全面、客观地
30、记录企业的 人员配置、服务业绩、业主投诉及不良信用等，赋予相应分 值，并定期向社会公开发布。在业主选聘物业服务企业、前 期物业招标、主管部门日常监管等方面，将企业信用等级作 为重要的参考依据。三是全面实施老旧小区物业管理工作。当前，全县还有 许多老旧小区没有实行物业管理，今年，X市政府在为民办 实事中提出，在老旧小区全面推广实施物业管理，要求全市 物业管理覆盖率达到70%以上。为提高物业服务企业接管老 旧小区的积极性，全面提升我县物业管理覆盖率，经研究决 定，对接管老旧小区考核优秀的骨干物业企业给予每月0.2 元/平方米的资金奖励。四是强化责任落实与综合考评。印发的关于加强全县 社区物业管理工
31、作的实施意见中，物业管理职责分工已明 确，各镇街、社区居委会及各相关部门要各司其职，密切配 合，形成工作合力，压实工作责任。同时，将党建引领“红 色物业”融入基层社会治理作为镇街、住建部门党组织书记 抓基层党建述职评议考核重要内容；将社区物业管理工作纳入对各有关镇街年度考核目标 体系，定期督查，综合评定。通过建立定期调度、检查通报、 跟踪督办等制度推动各项工作全面落实。同志们，全县上下要树立“一盘棋”思想，各司其职、 各负其责，齐抓共管，以更强决心、更大力度强化党建统领 推进“双基”各项工作，不断提升党建引领提高小区物业服 务管理的水平，为大美义建设做贡献！在深化党建引领推进物业管理工作会议上
32、的讲话 6月13 日，全市强化党建引领推进物业管理工作座谈会议在邹城市 召开。市政府副市长柳景武、市委组织部副部长刘东利出席 并讲话，市政府副秘书长卞延军主持会议。f f观摩千泉街道玉泉社区t tt t观摩齐鲁时代花园f tt t观摩圣地雅阁小区f f与会人员首先现场观摩了千泉街道玉泉社区、齐鲁时代 花园、圣地雅阁小区3个物业管理示范点。t t会议现场t f在随后召开的座谈会议上，兖州区、嘉祥县、邹城市作 典型发言，市住建局党组书记、局长李勇就会议印发的济 宁市物业服务规范化管理提升年活动实施方案进行了解 读，市委组织部副部长刘东利就党建引领推进红色物业融入 社会治理提出了相关意见。f t会议
33、现场t t柳景武在讲话中指出，要推进物业监管重心下移，建立 健全“县（市、区）、街道、社区”三级物业管理工作体系 和街道、社区“四位一体”管理机制，加强党组织对物业管 理工作的领导；加强行业管理，推进物业服务规范化，抓好 物业服务标准化建设，加快“智慧物业”建设，加强前期物 业服务招投标管理；要抓好示范创建，办好为民所办实事， 打造物业管理示范小区，建立信用档案与评级管理体系，全 面实施老旧小区物业管理工作。会议同时对清洁取暖和棚户区改造工作进行了安排部 署。各县（市、区）政府（管委会）分管负责人，组织部分 管副部长，物业主管部门主要负责人、业务科室负责人，有 物业管理项目的镇街主要负责人，物
34、业服务企业代表；邹城 市城区各社区党组织书记参加会议。在深化党建引领推进物业管理工作会议上的讲话 同志 们：昨天，家瑾同志对物业管理条例（以下简称条例） 的出台过程和主要法律制度作了说明，志峰同志就条例 的重大意义、主要精神和下一步的工作安排讲了话，我完全 赞成，请各地区各单位认真贯彻落实。这次会议，在以往工 作的基础上，有十个单位交流了经验和贯彻条例的安排, 希望各地研究借鉴。会议讨论中提出了不少贯彻中的意见以及一些需要继 续探讨研究的问题。昨天晚上，房地产业司进行了认真的归 纳整理，给我列了十大问题，主要是条例贯彻实施中的 有关问题，针对这些意见，建设部还将继续研究，也希望各 地积极探索。
35、一是，关于业主和业主大会。条例规定业 主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上 通过，重大事项须经全体业主所持投票权三分之二以上通 过。业主大会怎么组织，还需要探索。二是，业主委员会成 员的素质问题。对此条例作了原则性的规定。业主委员 会成员需要具备高素质，能否请当地的人大代表和政协委员 来担任。业主委员会能不能真正尽责，对业主委员会发挥作 用很重要，请你们在今后的工作指导中总结经验。三是，业 主大会在法律上承担什么责任。它既不是自治组织，不是法 人机构，又不是民政部门登记的社团组织。四是，物业管理 区域内发生治安事件，物业管理企业有没有责任。五是，关 于物业管理企业代收水、电、气
36、、暖等费用产生的纠纷如何 解决，维修责任如何落实，这涉及到公用事业改革的问题。 六是，物业管理企业经营环境和亏损的问题，以及当地政府 在环境整治中会不会增加物业管理企业负担的问题。七是， 共用部位、共用设施的产权怎么明确地界定。八是，旧小区 实行物业管理难的问题。九是，房地产管理部门与其他相关 部门对物业管理活动的监督责任和如何履行职责。十是，地 方政府制定相应的法律法规和研究转变职能的问题。这些问 题大部分都在志峰同志的报告里作了说明，要在贯彻条例 中逐步解决，要有一个过程。我个人体会，物业管理不完全 是一个房屋管理问题，很多社会问题交织在一起，极其复杂。 当前最重要的是抓好条例的学习、宣传
37、、贯彻，要通过 制度创新，机制创新，管理创新，探索解决好这些问题。发 展中的问题要用发展的办法来解决。下面，我结合自己学习条例的体会谈点认识，同大家一起研究讨论。我认为当前贯彻条例，首先是省建设厅、各地房地 产行政主管部门，也包括城乡规划、市政公用、质量安全管 理部门要共同做好条例的贯彻落实工作，前期建设和物 业管理带来的问题非常突出。条例从解决社会发展、经 济发展过程中的一些矛盾出发，作出了很多规定，所以条 例的贯彻落实工作不是一个部门的事情。大家谈到的旧小 区问题，到底是房屋管理，还是城市市容市貌环境卫生管理, 还是房屋管理和市容市貌环境卫生管理相结合，是很现实的 问题。各地要在认真学习领
38、会条例的法律关系，认真分 析各地实践的基础上，确定有效的步骤，推进条例的实 施。向社会各方宣传理解认识条例的重要性，和自己应 当承担的法律规定的责任、权利和义务。深化改革和贯彻条 例是我最近想的比较多的问题。我理解贯彻条例的重 点和难点是各方思想认识问题，尤其是主管部门、业主、开 发企业和物业管理企业，要解放思想，实事求是，与时俱进, 根据条例调整工作思路，转变观念，将条例贯彻好。一、物业管理发展及物业管理条例的社会基础我国物业管理历来是有社会需求，与经济体制、住房制 度、政府管理社会事务的方式有关，直接影响城市环境、城 市容貌、城市形象，是全社会的客观需要，反映的是城市综 合素质的重要方面。
39、物业管理新体制的产生、发展是一个长 期的演变过程，并且随着社会主义市场经济体制的建立和完 善，社会事业的发展，人们生活水平的提高，住房制度改革 的深化，以及房地产建设、销售和售后使用管理分工的专业 化、社会化、市场化，而得到逐步发展和规范。我国物业管理的历史状况：80年代初以前，我国广大居 民住房产权主要是属于政府房管部门、企事业单位和政府机 关所有。居民住户是房屋的承租者，交付房租、享有房屋的 使用权。政府房管部门或者企事业单位负责环境管理，包括 绿化、卫生、垃圾和厕所管理等公共部分，列支相关费用。 居（家）委会、街道办事处是对居住环境管理承担组织责任。80年代中期之后，我国进行城市经济体制
40、改革，打破单 位单一投资建房，开始允许多渠道建房。人们对居住条件的 要求逐步提高，形成对居住环境配套设施的需求。房屋建成 后由房屋产权单位管理，外部环境则由居委会或街道办事处 负责管理。这一管理模式，逐步强化了居民关心居委会和街 道办事处所管公共部位的环境卫生、绿化环境等公共财产的 意识。房地产市场的培育和发展，带动了单位购房，随着这种 需求的增大，开始形成服务于房屋所有人的物业管理。特别 是人们对良好的居住环境的需求，刺激了商品房的供应，从 而进一步促进了新建小区的物业管理，这种需求的经济负担 和住房分配方式一样仍是单位负责，个人受用。新建小区物 业管理的发展起到积极的推动和示范作用，同时也
41、引发出物 业长期管理的需求。我们房地产开发是实行滚动开发，预售制、规划批准建 设范围实施周期长短不一，加上历史上新建房屋移交中产生 物业费用由谁来承担问题，促使开发企业组建物业管理企 业，满足开发企业的需求和购房业主在小区建设尚未全面完 成情况之下的物业管理需求。房地产开发企业对自己开发的 项目实施物业管理，也是基于业主对物业管理服务的需求， 这就形成前期物业管理。随着住房制度改革的推进，物业管理也随之发展。但存 在公房出售之后的物业管理和仍由公房管理、单位管理的出 售及未出售公房之间需求关系、管理方式等尚需研究和规居民的住房需求，由直接关注住房面积大小、功能质量 等内部需求，发展到对环境的需
42、求;从需要对房屋共用部分 的管理，发展到同时需要对部分公共社会事务的服务;从需 要对房产和附属设施的完好，发展到实现房屋的保值、增值。 这些，使物业管理的内涵更加丰富，需要研究解决的问题更 加明晰。从我国物业管理发展的进程来看，物业管理涉及我国计 划经济体制向市场经济转变，房地产业发展和住房制度改 革，改善人居环境、提供公共服务，也包括机关后勤服务改 革，政企分开、政府转变职能，基层政权职能到位和居委会 自治组织作用的发挥。在这些转变中需要立法来强调业主的 自身的位置，规范业主与业主之间、业主与开发企业之间、 业主与物业管理企业之间，居委会、街道办事处与业主和物 业管理企业之间的关系，需要政府
43、主管部门转变观念，改变 工作方式和方法，也有基层单位的改革转制问题，这也就是 存在于物业管理条例之中的社会基础，需要明确相关法 律制度。二、物业管理中要运用法律法规规范人们的行为（或者 讲相对人的行为）物业管理条例既然存在着立法的社会基础，就应当 用法律法规来规范，在改革和发展中推进物业管理。法律法 规的严肃性，既要调整解决好现有矛盾，又应有一定的前瞻 性。因此，我体会，要贯彻落实好条例，关键是学习、 宣传条例规定，准确理解和把握好物业管理活动中的规 县面上创建活动的开展。第三、加强物业管理是促进社区和谐稳定的重要内容。 住宅小区是城市的细胞，和谐社区建设是建设社会主义和谐 社会最重要的一环。
44、随着我县的经济社会转型发展，社区建 设越来越受到社会各界的关注，成为城市管理的基础性工 作，物业服务是社区服务的重要组成部分，通过规范的物业 管理，可推进物业管理与社区建设的协调发展，有利于创造 和谐的居住环境。近年来，我县物业管理企业配合有关部门 和社区，积极开展文化体育活动，丰富了居民的业余生活， 对促进居民的身心健康，形成邻里之间和谐的关系和良好的 社会风尚，加快建设小康和谐魅力新*产生了积极的促进作 用。同时，健全的物业管理对于维护社区稳定具有积极的促 进作用，物业服务企业通过配备安防人员、增加物防技防设 施等途径，不仅在防止偷盗等常规案件上发挥了主要作用， 而且在矛盾纠纷排查、预防刑
45、事犯罪、遏制处置突发事件等 方面也起到了重要作用。二、正视困难，切实增强我县物业管理工作的紧迫性近年来，我县物业服务企业从无到有，物业行业从小变 大，物业市场开始初步形成。目前，县城共有成片住宅小区 13个，住宅楼房215栋，房屋建筑面积58万平方米，居住 人口 2. 1万人，人均居住面积28平方米。具有独立的法人 资格和物业管理资质的企业4家。其中：具有三级资质的企 业3家，四级资质的1家，注册资金450多万元，从业人员 约100人，服务住宅楼房48栋20万平方米。从整体上看，定法律关系。这里我着重讲一讲以下几个方面的认识：（一）业主是条例规定的责任主体业主是房屋产权的所有者，业主委托物业管
46、理企业实施 物业管理区域内的物业管理行为。所以，业主是物业管理区 域内物业管理的重要责任主体。这是宣传贯彻条例，形 成共同工作氛围的基础。明确这一点，才能说清楚业主具有 可以选择管理企业和不选择管理企业的权利，具有维护个人 和公共的共同利益的责任，和遵守公共利益和社会责任所规 定的义务。（二）业主大会和业主委员会是一种必然的选择业主的责任，除了对房屋内专有部分所有权的行使，更 重要的是还承担遵守物业管理区域内物业共用部位和共用 设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面，由公 约和规章制度确定的义务。多个业主之间必定形成共同利益 和共同事务，而公共利益和共同事务不是一个人代表的。从 我国固
47、有的特点来看，公共利益和公共事务部分，必然存在 业主和业主之间内在的联系，这就体现出业主公约。因此, 条例在进行制度设计时，在吸收实践证明行之有效的既 有制度的基础上，确立了业主大会制度。明确物业管理区域 内全体业主组成业主大会，规定了业主大会的成立、会议形 式和表决方式，业主大会按照条例和业主大会议事规则 确定的程序作出的决定，包括业主公约等，视为全体业主的 共同决定，对全体业主具有约束力。通过这些规定，保证业 主大会能够切实担负起代表和维护全体业主合法权益的职 责。（三）合同是物业管理服务的法律依据业主、业主大会与物业管理企业之间是合同关系。业主、 业主大会委托物业管理公司管什么、达到什么
48、服务标准，要 通过合同明确约定。当然，服务价格和服务水平必须相对应。 物业管理公司的服务内容不是包罗万象的，应该按照合同约 定提供服务。在物业管理服务活动中，业主是责任主体，物 业管理公司是服务主体，他们之间违反合同的纠纷是民事纠 纷，主要受合同法保护和约束，行政主管部门不要过多 干预。（四）前期物业管理必须加强条例规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之 前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物 业服务合同。为什么条例规定，建设单位可以选聘物业 管理企业进行前期物业管理。在建设过程中间，开发企业与业主以及物业管理企业之 间相互利益关系的调整是关键。与其他的销售行为不同，房 屋产权的销售是一个过程。因为房屋建设实行的是滚动开 发，业主在滚动开发中，获得产权，不可能等到开发商销售 完所有物业，购房人全部入住，成立业主大会之后，才来选 聘物业管理企业实施物业管理。因此，商品房销售阶段的物 业管理服务，是建设期的业主（建设单位）向最终业主（住户） 过渡期的物业管理，也就是前期物业管理，客观上只能由建 设单位选聘物业管理企业来实施。条例规定，前期物业 服务合同由建设单位和物业管理企业来签订。但物业管理企 业提供服务的对象不仅是建设单位，主要还是逐渐入住的购 房人。根本上讲是业主长远利益的保证，包括对批准规划实 施中的有关问题的预防，可以减少开发