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1、第七章第七章 城市房地产管理法律制度城市房地产管理法律制度案例案例 某市居民刘某向张某借款某市居民刘某向张某借款10万元，张某要求刘某提供抵押，万元，张某要求刘某提供抵押，刘某使用自己居住的房屋所有权作为抵押，并同张某签订了抵押刘某使用自己居住的房屋所有权作为抵押，并同张某签订了抵押合同，期限合同，期限1年，并把房屋所有权证交予张某。年，并把房屋所有权证交予张某。1年后，当张某要年后，当张某要求刘某还借款时，刘某由于无力偿还，张某便提出向刘某索要刘求刘某还借款时，刘某由于无力偿还，张某便提出向刘某索要刘某居住的房屋。某居住的房屋。试分析：试分析：（1）张某能否将刘某居住的房屋卖掉？为什么？）张
2、某能否将刘某居住的房屋卖掉？为什么？（2）刘某是否可以挂失房屋所有权证，并以此要求房产登记机）刘某是否可以挂失房屋所有权证，并以此要求房产登记机关补发？关补发？第一节第一节 房地产管理法概述房地产管理法概述 一、概念一、概念n房地产：房屋财产房地产：房屋财产+土地财产土地财产n房地产管理法：房地产管理法：调整房地产关系的法律规范的总调整房地产关系的法律规范的总称。称。房地产关系：人们取得、开发、利用、经营和管理房地产而形成的房地产关系：人们取得、开发、利用、经营和管理房地产而形成的 社会关系。社会关系。1、民事性质的房地产关系、民事性质的房地产关系 平等主体之间基于房地产而发生的所有、使用、转
3、让、抵押、租平等主体之间基于房地产而发生的所有、使用、转让、抵押、租 赁等经济关系；赁等经济关系；2、行政性质的房地产关系、行政性质的房地产关系 不平等主体之间基于房地产的征用、拆迁、土地用途管制、建设立不平等主体之间基于房地产的征用、拆迁、土地用途管制、建设立 项审批、房地产税收等经济关系。项审批、房地产税收等经济关系。第一节第一节 房地产管理法概述房地产管理法概述 二、房地产管理法二、房地产管理法 目前，我国已经基本形成了以目前，我国已经基本形成了以城市房地产城市房地产管理法管理法为基本法，辅之以一系列房地产的相为基本法，辅之以一系列房地产的相关法规（如关法规（如建筑法建筑法、城市规划法城
4、市规划法、婚姻法婚姻法、继承法继承法等等），共同调整房等等），共同调整房地产关系的房地产管理法规体系。地产关系的房地产管理法规体系。第二节第二节 房地产开发房地产开发 一、一、房地产开发概述房地产开发概述1、概念、概念n房地产开发房地产开发是以土地开发和房屋建设为是以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动。投资对象所进行的生产经营活动。n在依法取得在依法取得国有土地使用权国有土地使用权的土地上进的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。行基础设施、房屋建设的行为。第二节第二节 房地产开发房地产开发 一、一、房地产开发概述房地产开发概述2、房地产开发的特点房地产开发的特点n房地产开发是在国
5、有土地上进行的；房地产开发是在国有土地上进行的；作为房地产开发用地的土地，必须是国有土地，集体作为房地产开发用地的土地，必须是国有土地，集体 土地不能成为房地产开发用地。土地不能成为房地产开发用地。n房地产开发的内容是进行基础设施房地产开发的内容是进行基础设施（土地开发）（土地开发）和房和房屋建设屋建设（房屋开发）。（房屋开发）。土地开发土地开发是指通过三通一平是指通过三通一平(即通电、通水、通道路即通电、通水、通道路)或七通一平或七通一平(即通电、通水、即通电、通水、通道路、通排水、通煤气、通热力、通邮通道路、通排水、通煤气、通热力、通邮;一平即为平整土地一平即为平整土地)，进行土方工程施工
6、。，进行土方工程施工。将自然状态的土地变为可供建造各类房屋和各类设施的建筑用地，即把生地变为熟将自然状态的土地变为可供建造各类房屋和各类设施的建筑用地，即把生地变为熟地的开发活动。新城建设一般都需要先进行土地开发。开发公司在平整土地之前，还地的开发活动。新城建设一般都需要先进行土地开发。开发公司在平整土地之前，还应对地下物进行勘察，以确定地下是否有文物古迹、管道、电缆、防空洞和其它地下应对地下物进行勘察，以确定地下是否有文物古迹、管道、电缆、防空洞和其它地下物，并按照规定进行地下物的清除。不能清除的也要在设施施工时加以考虑和处理。物，并按照规定进行地下物的清除。不能清除的也要在设施施工时加以考
7、虑和处理。土地再开发土地再开发是指对已开发区域的现有土地，通过一定量的资金、劳动的投入，对是指对已开发区域的现有土地，通过一定量的资金、劳动的投入，对城市原有土地进行改造，拆除原来的建筑物，改变土地用途。旧城区改造一般都需进城市原有土地进行改造，拆除原来的建筑物，改变土地用途。旧城区改造一般都需进行土地再开发。行土地再开发。房屋开发和再开发房屋开发和再开发。房屋开发是指在具备建设条件的土地上，新建各类房屋的活。房屋开发是指在具备建设条件的土地上，新建各类房屋的活动。一般包括地基建设、主体工程建设、配套和附属工程建设、安装和装饰工程建设动。一般包括地基建设、主体工程建设、配套和附属工程建设、安装
8、和装饰工程建设等内容。房屋再开发指的是为了提高现有房屋的使用功能和利用效益，在不拆除现有等内容。房屋再开发指的是为了提高现有房屋的使用功能和利用效益，在不拆除现有房屋的前提下，对现有房屋进行较大规模的扩建和改建活动。一般又称旧城区开发。房屋的前提下，对现有房屋进行较大规模的扩建和改建活动。一般又称旧城区开发。土地房屋一体化开发土地房屋一体化开发。土地房屋一体化开发是指从事土地开发和房屋开发，或从土地房屋一体化开发是指从事土地开发和房屋开发，或从事土地再开发和房屋开发全过程的房地产开发活动。我国目前的房地产开发此类形式事土地再开发和房屋开发全过程的房地产开发活动。我国目前的房地产开发此类形式居多
9、。居多。根据开发目的不同，房地产的开发划分为经营性房地产开根据开发目的不同，房地产的开发划分为经营性房地产开发和自用性房地产开发。发和自用性房地产开发。1、经营性房地产开发。、经营性房地产开发。经营性房地产开发是指由专业化经营性房地产开发是指由专业化的房地产开发企业进行，通过房地产的投资开发活动将开发产的房地产开发企业进行，通过房地产的投资开发活动将开发产品品(房屋、基础设施房屋、基础设施)作为商品进行交易，以追求利润回报的开作为商品进行交易，以追求利润回报的开发活动。发活动。2、自用性房地产开发。、自用性房地产开发。自用性的房地产开发是指为自用自用性的房地产开发是指为自用而进行的房地产开发活
10、动，开发者即使用者，开发的房地产产而进行的房地产开发活动，开发者即使用者，开发的房地产产品不进行流通领域，只是满足开发者自己进行生产、经营或消品不进行流通领域，只是满足开发者自己进行生产、经营或消费的需要，开发环节本身不追求营利。费的需要，开发环节本身不追求营利。第二节第二节 房地产开发房地产开发 二、二、房地产开发用地房地产开发用地 指的是以进行房地产开发为目的的而取得使指的是以进行房地产开发为目的的而取得使用权的土地。用权的土地。第二节第二节 房地产开发房地产开发 二、二、房地产开发用地房地产开发用地（一）（一）土地使用权出让土地使用权出让n是指国家将国有土地使用权在一定年限是指国家将国有
11、土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国家支付土地使用权出让金的行为。第二节第二节 房地产开发房地产开发 n土地使用权出让的特征土地使用权出让的特征n土地使用权出让是国家将国有土地使用权出让的行为土地使用权出让是国家将国有土地使用权出让的行为n土地使用权出让是一种有偿行为土地使用权出让是一种有偿行为 n土地使用权出让是一种附有特殊限制的行为土地使用权出让是一种附有特殊限制的行为 n土地使用权出让的有期限的土地使用权出让的有期限的n土地使用者应对土地负有管理、保护和合理利用的义务土地使用者应对土地负有管理、保护和合
12、理利用的义务n土地使用权的客体不含地下之物土地使用权的客体不含地下之物 第二节第二节 房地产开发房地产开发 土地使用权出让的方式土地使用权出让的方式 1 1、协议出让的方式、协议出让的方式n“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”且且“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价低于按国家规定所确定的最低价”。n没
13、有引入竞争机制，人为因素较多，容易产生不正没有引入竞争机制，人为因素较多，容易产生不正之风。之风。n适用于市政公益事业项目、非盈利项目及政府重点适用于市政公益事业项目、非盈利项目及政府重点扶持的项目。扶持的项目。第二节第二节 房地产开发房地产开发 土地使用权出让方式土地使用权出让方式2、招标出让招标出让n出让人发布招标公告或投标邀请书，邀出让人发布招标公告或投标邀请书，邀请特定或者不特定的单位或个人在规定请特定或者不特定的单位或个人在规定的期限以内参加土地使用权书面投标，的期限以内参加土地使用权书面投标，由招标方根据招投标结果择优确定土地由招标方根据招投标结果择优确定土地使用者的方式。使用者的
14、方式。第二节第二节 房地产开发房地产开发 n招标出让的程序招标出让的程序n招标招标n投标投标n评、定标评、定标n签约签约n履约履约 中中标标者者不不一一定定是是投投标标标标价价的的最最高高者者。在在评评价价标标时时，除除了了投投标标价价，而而且要对投标规划设计方案和投标者的资信情况等进行综合评价。且要对投标规划设计方案和投标者的资信情况等进行综合评价。适用于开发性用地或有较高技术性要求的建设用地。适用于开发性用地或有较高技术性要求的建设用地。第二节第二节 房地产开发房地产开发 土地使用权出让方式土地使用权出让方式3、拍卖出让、拍卖出让n指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指指出让人发布拍卖公告，由
15、竞买人在指定的时间、地点，利用公开场合，就所定的时间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按按“价高者得价高者得”的原则，确定土地使用的原则，确定土地使用权受让者的一种方式。权受让者的一种方式。第二节第二节 房地产开发房地产开发 n适用于投资适用于投资环境好、赢环境好、赢利大、竞争利大、竞争性很强的房性很强的房地产业、金地产业、金融业、旅游融业、旅游业、商业和业、商业和娱乐用地。娱乐用地。据据广州日报广州日报报道报道28日，来自深圳的女子李燕如以日，来自深圳的女子李燕如以5.26亿元总价，力挫亿元总价，力挫12家开发商，拍得广州一块住宅用
16、地。广州市房地产交易登记中心证实，这家开发商，拍得广州一块住宅用地。广州市房地产交易登记中心证实，这是广州首次有自然人成功拍得住宅用地。是广州首次有自然人成功拍得住宅用地。28日下午，面积日下午，面积17304平方米的天河区黄埔大道坚红化工厂地块竞拍引来平方米的天河区黄埔大道坚红化工厂地块竞拍引来13位竞拍者。此次出让的宅地要求通过位竞拍者。此次出让的宅地要求通过“限地价、竞配建限地价、竞配建”的方式拍卖。仅的方式拍卖。仅十多分钟，地价就已从十多分钟，地价就已从3.6亿元飙升至亿元飙升至4.9亿元。竞拍数额冲至亿元。竞拍数额冲至5亿元后，自然亿元后，自然人李燕如将总价抬至人李燕如将总价抬至5.
17、26亿元。随后，拍卖随着地块最高限价的出现，转至亿元。随后，拍卖随着地块最高限价的出现，转至“竞配建竞配建”环节。在此环节，李燕如与越秀地产争夺了环节。在此环节，李燕如与越秀地产争夺了13轮后，以轮后，以130套、套、3900平方米公平方米公租房的配建规模力压对手。租房的配建规模力压对手。广州市房地产交易登记中心相关负责人证实，这是广州有史以来首次有自广州市房地产交易登记中心相关负责人证实，这是广州有史以来首次有自然人成功拍得住宅用地，按规定，李燕如随后将成立公司对然人成功拍得住宅用地，按规定，李燕如随后将成立公司对土地进行开发。土地进行开发。李燕如在拍卖结束后称自己来自深圳，并进行过房地产开
18、发。李燕如在拍卖结束后称自己来自深圳，并进行过房地产开发。广州市国土房管局有关负责人表示，李燕如在申请竞买该地块时，按照竞广州市国土房管局有关负责人表示，李燕如在申请竞买该地块时，按照竞买须知的要求提交了成立项目公司买须知的要求提交了成立项目公司“广州市雅翔房地产开发有限公司广州市雅翔房地产开发有限公司”的相的相关证明。关证明。第二节第二节 房地产开发房地产开发 土地使用权出让的最高年限土地使用权出让的最高年限n土地使用权出让最高年限土地使用权出让最高年限n居住用地居住用地70年年n工业用地工业用地50年年n教育科技、文化、卫生、体育教育科技、文化、卫生、体育50年年n商业、旅游娱乐用地商业、
19、旅游娱乐用地40年年n综合或其他用地综合或其他用地50年年主要是考虑土地收益；其次考虑房屋的折旧期。主要是考虑土地收益；其次考虑房屋的折旧期。第二节第二节 房地产开发房地产开发（二）（二）土地使用权划拨土地使用权划拨 n县级以上人民政府依法县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后纳补偿、安置等费用后将国有土地使用权无偿将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用交付给土地使用者使用的行为。的行为。第二节第二节 房地产开发房地产开发（二）（二）土地使用权划拨土地使用权划拨n土地使用权划拨的特征土地使用权划拨的特征n土地使用权的划拨具有行政性，是一种具体土地使用
20、权的划拨具有行政性，是一种具体的行政行为的行政行为n土地使用权划拨是一种无偿行为土地使用权划拨是一种无偿行为n划拨土地使用权无使用期限的限制划拨土地使用权无使用期限的限制n划拨土地使用权一般具有不可交易性划拨土地使用权一般具有不可交易性 第二节第二节 房地产开发房地产开发（二）（二）土地使用权划拨土地使用权划拨 n土地使用权划拨的范围土地使用权划拨的范围n国家机关用地和军事用地国家机关用地和军事用地 n城市基础设施用地和公益事业用地城市基础设施用地和公益事业用地 n国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 n法律、行政法规规定的其他用地法律、行政法规规定
21、的其他用地 划拨土地使用权和出让土地使用权的区别划拨土地使用权和出让土地使用权的区别 划拨土地使用划拨土地使用权权 出让土地使用出让土地使用权权 取得方式取得方式 行政方式行政方式 合同方式合同方式 支付对价否支付对价否 无偿取得无偿取得 支付出让金支付出让金 存续期限存续期限长期或者无期长期或者无期限限 有期限有期限 可交易否可交易否 一般不可转让、一般不可转让、出租、抵押出租、抵押 可以转让、出可以转让、出租、抵押租、抵押 案例分析案例分析n某国防厂因迁厂留有闲置房某国防厂因迁厂留有闲置房251间，某县造纸厂了间，某县造纸厂了解情况后，经其业务上级同意，双方达成一项解情况后，经其业务上级同
22、意，双方达成一项有偿房地产协议书有偿房地产协议书（简称协议），经该县公（简称协议），经该县公证处公证生效。证处公证生效。协议商定：某国防厂将其闲置的协议商定：某国防厂将其闲置的251间房地产转让给造纸厂，房地产四界明确，间房地产转让给造纸厂，房地产四界明确，并附有房地产平面图。造纸厂付给某国防厂房地并附有房地产平面图。造纸厂付给某国防厂房地产价款后，对该房地产行使了管理。产价款后，对该房地产行使了管理。n 问：国防厂与造纸厂的交易是否合法？为什么？问：国防厂与造纸厂的交易是否合法？为什么？参考答案参考答案n以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当
23、按照国务院规定，报有批准权的人民政府应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案中某国防厂转让的土地，所有权属审批。本案中某国防厂转让的土地，所有权属于国家，某国防厂只有使用权，无权转让。某于国家，某国防厂只有使用权，无权转让。某国防厂与造纸厂通过有偿转让房屋自行转让国国防厂与造纸厂通过有偿转让房屋自行转让国有土地使用权，违反有土地使用权，违反土地管理法土地管理法和和城市城市房地产管理法房地产管理法的有关规定。的有关规定。n中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法 第四十七条规第四十七条规定：买卖或者以其他形式非法转让土地的，没定：买卖或者以其他形式非法转让土地的，没收非法所得，
24、限期或者没收在买卖或者以非法收非法所得，限期或者没收在买卖或者以非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并可转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并可以对当事人处以罚款；对主管人员由其所在单以对当事人处以罚款；对主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。位或者上级机关给予行政处分。第二节第二节 房地产开发房地产开发 三、三、房地产开发企业房地产开发企业 n房地产开发企业是依法设立的，以营利房地产开发企业是依法设立的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的法人为目的，从事房地产开发和经营的法人企业。企业。第二节第二节 房地产开发房地产开发 三、三、房地产开发企业房地产开发企业n房地产开发企业的设
25、立条件房地产开发企业的设立条件n有自己的名称和组织机构有自己的名称和组织机构 n有固定的经营场所有固定的经营场所 n有符合国务院规定的注册资本有符合国务院规定的注册资本 n有足够的专业人员有足够的专业人员 n法律、法规规定的其他条件法律、法规规定的其他条件 昆明虚假楼昆明虚假楼盘盘吸引人吸引人购买购买 诈骗诈骗近近3亿亿 五星级酒店里的售楼处、媒体上大肆的广告宣传、与政府五星级酒店里的售楼处、媒体上大肆的广告宣传、与政府单位的单位的“团购协议团购协议”、每平方米比周边楼盘便宜、每平方米比周边楼盘便宜2000元的优惠元的优惠价格价格昆明的昆明的“华西滨湖国际生态城华西滨湖国际生态城”吸引了吸引了
26、2000多个市民多个市民和和40余家单位抢购，到头来竟是一场彻头彻尾的骗局。余家单位抢购，到头来竟是一场彻头彻尾的骗局。要严谨地审查开发商的主体资格要严谨地审查开发商的主体资格；要审查开发商的要审查开发商的国有土地使用证国有土地使用证、建设用地规划许可建设用地规划许可证证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证、建设工程施工许可证建设工程施工许可证和和商品房销售商品房销售(预售预售)许可证许可证是否齐全是否齐全。“毗邻滇池国家旅游度假区，江苏华西村参与投资，每平方米售价毗邻滇池国家旅游度假区，江苏华西村参与投资，每平方米售价4900元，比周边楼盘低元，比周边楼盘低2000元元”今年初，昆明今年初
27、，昆明“华西滨湖国际生态城华西滨湖国际生态城”成了受到昆明人热捧的热门楼盘。成了受到昆明人热捧的热门楼盘。今年今年5月，从浙江来昆明做生意的陈先生在房产中介公司月，从浙江来昆明做生意的陈先生在房产中介公司“21世纪不动产世纪不动产”一名员工的极力一名员工的极力推荐下，购买了一套推荐下，购买了一套88平方米和一套平方米和一套118平方米的住宅，并缴纳了房款总价平方米的住宅，并缴纳了房款总价30%的的“代建诚意代建诚意金金”，总计，总计30.28万元。万元。在宣传资料上，在宣传资料上，“滨湖生态城滨湖生态城”位于昆明市官渡区六甲街道永胜村，为城中村改造项目，由位于昆明市官渡区六甲街道永胜村，为城中
28、村改造项目，由江苏华西村与云南君信投资有限公司投资，昆明宁山房地产开发有限公司承建。江苏华西村与云南君信投资有限公司投资，昆明宁山房地产开发有限公司承建。“年初，君信公司找我们谈过联合开发的事，但六甲街道约年初，君信公司找我们谈过联合开发的事，但六甲街道约14平方公里的范围内，有平方公里的范围内，有10条入条入滇河道，属于滇池流域重点保护治理区域，尚未纳入城中村改造范围。滇河道，属于滇池流域重点保护治理区域，尚未纳入城中村改造范围。”六甲街道办事处相关六甲街道办事处相关负责人告诉记者，负责人告诉记者，“随后几个月，不断有市民来电咨询买房的事，还有人亲自到村里来看随后几个月，不断有市民来电咨询买
29、房的事，还有人亲自到村里来看我们感到有问题了。我们感到有问题了。”今年今年3月，六甲街道办事处与永胜社区居委会在当地媒体上做出声明，表示有关月，六甲街道办事处与永胜社区居委会在当地媒体上做出声明，表示有关“滨湖生态滨湖生态城城”的房屋售卖信息的房屋售卖信息“与实际情况严重不符与实际情况严重不符该片区城中村改造未确定任何开发企业该片区城中村改造未确定任何开发企业”一个月后，官渡区加快推进城中村改造办公室也发表声明称，一个月后，官渡区加快推进城中村改造办公室也发表声明称，“相关的土地征收及建设手相关的土地征收及建设手续尚未获得审批，任何销售该项目商品房的行为均属于违法行为。续尚未获得审批，任何销售
30、该项目商品房的行为均属于违法行为。”然而，然而，“预警预警”并没有降低购房者的热情。据初步统计，短短半年间，有并没有降低购房者的热情。据初步统计，短短半年间，有40余家单位和约余家单位和约2000名市民被骗，涉案资金近名市民被骗，涉案资金近3亿元。亿元。“公司是虚报注册资本成立的，楼盘项目是虚构的，户型图是网上下载的。公司是虚报注册资本成立的，楼盘项目是虚构的，户型图是网上下载的。”昆明市公安局昆明市公安局经济犯罪案件侦查支队副支队长、本案专案组副组长普令德说。经济犯罪案件侦查支队副支队长、本案专案组副组长普令德说。普令德介绍，云南君信投资有限公司董事长杨庆荣与其同伙租下了五星级的佳华广场酒店
31、普令德介绍，云南君信投资有限公司董事长杨庆荣与其同伙租下了五星级的佳华广场酒店一整层楼当作办公室，又租下酒店大堂作为一整层楼当作办公室，又租下酒店大堂作为“滨湖生态城滨湖生态城”的展示大厅，还专门请公司制作了的展示大厅，还专门请公司制作了楼盘的楼盘的3D宣传影像。宣传影像。“这样档次的售楼处在昆明房地产界应该是惟一的，看上去就很有实力的样子。这样档次的售楼处在昆明房地产界应该是惟一的，看上去就很有实力的样子。”普令德说。普令德说。第三节第三节 城市房屋拆迁城市房屋拆迁 一、概述一、概述n城市房屋拆迁城市房屋拆迁指因国家建设、城市改造、指因国家建设、城市改造、整顿市容和保护环境等需要，根据城镇整
32、顿市容和保护环境等需要，根据城镇规划和国家专项工程的迁建计划以及当规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，由取得地政府的用地文件，由取得房屋拆迁许房屋拆迁许可证可证的单位依法对城市建设用地范围内的单位依法对城市建设用地范围内的房屋予以拆除，并对被拆迁房屋的所的房屋予以拆除，并对被拆迁房屋的所有人进行有人进行补偿和安置补偿和安置的行为。的行为。房 屋 拆 迁 的 准 备 工 作申请房屋拆迁许可证取得建设项目批准文件申领用地规划许可证获取国有土地使用权证签订拆迁补偿安置协议实 施 房 屋 拆 迁编制拆迁方案和计划存入拆迁补偿安置金发布房屋拆迁公告房屋拆迁程序养猪养猪场场遭遇暴力拆迁遭遇
33、暴力拆迁 百百头头猪被活埋猪被活埋2人受人受伤伤 2009年年5月月24日，湖北宜昌市宜昌开发区日，湖北宜昌市宜昌开发区南苑养猪场遭遇暴力拆迁，南苑养猪场遭遇暴力拆迁，2000多平方米的多平方米的猪舍被夷为平地，数百头猪被活埋或砸死，猪舍被夷为平地，数百头猪被活埋或砸死，养猪场的养猪场的2名工人在拆迁冲突中受伤。名工人在拆迁冲突中受伤。最牛钉子户最牛钉子户”拉了五年拉了五年“锯锯”家里曾被投活蛇射家里曾被投活蛇射烟花，也曾被深达烟花，也曾被深达1 米的米的“护城河护城河”围困。围困。第三节第三节 城市房屋拆迁城市房屋拆迁 二、二、城市房屋拆迁补偿城市房屋拆迁补偿 n房屋拆迁补偿的概念房屋拆迁补
34、偿的概念 n拆迁人依法对被拆迁人因房屋拆迁所遭受经拆迁人依法对被拆迁人因房屋拆迁所遭受经济损失所给予的合理弥补。济损失所给予的合理弥补。n对象：被拆迁房屋及其附属物的所有权人。对象：被拆迁房屋及其附属物的所有权人。第三节第三节 城市房屋拆迁城市房屋拆迁 二、二、城市房屋拆迁补偿城市房屋拆迁补偿n房屋拆迁补偿的形式房屋拆迁补偿的形式 n货币补偿货币补偿：在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人：在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃产权，由拆迁人按市场评估协商，被拆迁人放弃产权，由拆迁人按市场评估价为标准，对被拆迁人进行货币形式的补偿。价为标准，对被拆迁人进行货币形式的补偿。n产权调换产权调
35、换 ：拆迁人用自己建造或购买的产权房：拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。行为。第三节第三节 城市房屋拆迁城市房屋拆迁 四、四、城市房屋拆迁安置城市房屋拆迁安置 n房屋拆迁安置房屋拆迁安置是房屋拆迁人因拆除被拆迁人的是房屋拆迁人因拆除被拆迁人的房屋而对被拆除房屋使用人所另外提供房屋以房屋而对被拆除房屋使用人所另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补助费用。供居住使用，并给予一定的补助费用。n安置与补偿不同，补偿是拆除有产权的房子
36、；安置与补偿不同，补偿是拆除有产权的房子；安置是拆除没有产权（产权人下落不明、无产安置是拆除没有产权（产权人下落不明、无产权关系证明等）的房子。权关系证明等）的房子。第三节第三节 城市房屋拆迁城市房屋拆迁 四、四、城市房屋拆迁安置城市房屋拆迁安置 n房屋拆迁安置补助房屋拆迁安置补助 n搬迁补助费：由于房屋搬迁补助费：由于房屋被拆迁，该房屋的使用人被拆迁，该房屋的使用人搬迁而发生的费用。搬迁而发生的费用。n临时安置补助费临时安置补助费：过渡费过渡费 n停产、停业补偿费：停产、停业补偿费：拆迁生产、经营用房，拆迁生产、经营用房，对停产、停业的损失补偿。对停产、停业的损失补偿。原告：脱啟英，男，原告
37、：脱啟英，男，80岁，北京市人，北京市天坛家具公司退休工人。岁，北京市人，北京市天坛家具公司退休工人。被告：北京市东城区房屋土地管理局。被告：北京市东城区房屋土地管理局。第三人：北京市天创房地产开发公司。第三人：北京市天创房地产开发公司。脱啟英共有私房脱啟英共有私房8间，建筑面积间，建筑面积935平方米，位于本市东城区东四北大平方米，位于本市东城区东四北大街街273号、号、275号，属拆迁范围。其房产全部用于经营，该户在册户口为号，属拆迁范围。其房产全部用于经营，该户在册户口为9人人。天创公司根据脱敞英对房产的使用情况及在册户口人数，对脱啟英共补天创公司根据脱敞英对房产的使用情况及在册户口人数
38、，对脱啟英共补1130395元，脱啟英拒绝接受补偿，要求原地回迁，故天创公司要求东城房地元，脱啟英拒绝接受补偿，要求原地回迁，故天创公司要求东城房地局依法裁决。局依法裁决。第三人于第三人于2000年年3月月1日委托北京市东城区房地产价格评估所对原告所有日委托北京市东城区房地产价格评估所对原告所有的非住宅房屋进行评估。共计补偿人民的非住宅房屋进行评估。共计补偿人民1130395元。元。第三人天创公司依法领取了国有土地使用证、建设用地规划许可证和房屋第三人天创公司依法领取了国有土地使用证、建设用地规划许可证和房屋拆迁许可证后，对本市东城区魏家胡同、东四北大街拆迁许可证后，对本市东城区魏家胡同、东四
39、北大街261-277号进行办公楼建号进行办公楼建设并委托昊海拆迁服务中心实施拆迁，天创公司办理的上述拆迁手续齐全、设并委托昊海拆迁服务中心实施拆迁，天创公司办理的上述拆迁手续齐全、合法有效。合法有效。脱啟英诉北京市东城区房屋土地管理局城市房屋拆迁纠纷案脱啟英诉北京市东城区房屋土地管理局城市房屋拆迁纠纷案 被告认为，天创公司对脱啟英的拆迁补偿，符合被告认为，天创公司对脱啟英的拆迁补偿，符合北京市城市房屋拆迁管理办法北京市城市房屋拆迁管理办法的有关规定，脱啟英的有关规定，脱啟英拒绝接受，理由不足，被告不予支持。拒绝接受，理由不足，被告不予支持。裁决如下：一、脱啟英自收到裁决书之日起五日内，裁决如下
40、：一、脱啟英自收到裁决书之日起五日内，将原房屋腾空，交天创公司拆除。二、天创公司一次性将原房屋腾空，交天创公司拆除。二、天创公司一次性将拆迁补偿款，计人民币将拆迁补偿款，计人民币1130395元整交付脱啟英。三、元整交付脱啟英。三、逾期不搬，将根据逾期不搬，将根据拆迁管理办法拆迁管理办法相关条例执行。相关条例执行。原告诉称，天创公司向被告提交的原告私有房屋建筑面积是原告诉称，天创公司向被告提交的原告私有房屋建筑面积是1987年前的建筑面积年前的建筑面积。原告早在。原告早在1987年就将房屋依法改建，其建筑面积明显大于年就将房屋依法改建，其建筑面积明显大于93.5平方米。天创公司未平方米。天创公
41、司未根据根据拆迁管理办法拆迁管理办法的有关规定进行实际测量，以确定房屋真实的面积；的有关规定进行实际测量，以确定房屋真实的面积；天创公司天创公司补偿原告内外装修费用与实际相差甚远补偿原告内外装修费用与实际相差甚远，严重损害了原告的合法权益。，严重损害了原告的合法权益。请求人民法院判决撤销京东房地裁字请求人民法院判决撤销京东房地裁字(2000)第第53号裁决。原告曾于号裁决。原告曾于1988年年7月月12日日经北京市东城区城市规划管理局批准，对其所有的房屋实施翻建。翻建许可证申请书经北京市东城区城市规划管理局批准，对其所有的房屋实施翻建。翻建许可证申请书标明同意翻建住房标明同意翻建住房95.02
42、平方米。原告在庭审中提交了中国建筑标准设计研究所设计平方米。原告在庭审中提交了中国建筑标准设计研究所设计的该房屋翻建图纸以及营业执照等文件。的该房屋翻建图纸以及营业执照等文件。原告翻建其私有房屋竣工后至今未到房管部门办理房屋现状变更登记。原告翻建其私有房屋竣工后至今未到房管部门办理房屋现状变更登记。被告辩称，我局因原告未向我局提供其私有房屋所有权证，故我局依据房屋档案被告辩称，我局因原告未向我局提供其私有房屋所有权证，故我局依据房屋档案的记载认定该房的房屋面积是正确的。的记载认定该房的房屋面积是正确的。原告在私有房屋翻建房屋现状变更后，其应在原告在私有房屋翻建房屋现状变更后，其应在3个月内依法
43、到房屋主管部门办理房个月内依法到房屋主管部门办理房屋现状变更登记，以获得国家法律保护。原告未能依法履行其义务，失去了法律的支屋现状变更登记，以获得国家法律保护。原告未能依法履行其义务，失去了法律的支持。根据持。根据拆迁管理办法拆迁管理办法的有关规定，的有关规定，私有房屋建筑面积以房屋产权证上标明的面私有房屋建筑面积以房屋产权证上标明的面积为准积为准。该裁决认定事实清楚，证据确实充分，适用法规正确，程序合法，本院应予维持。该裁决认定事实清楚，证据确实充分，适用法规正确，程序合法，本院应予维持。原告要求撤销被告裁决的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。原告要求撤销被告裁决的诉讼请求，理由不当，本院不
44、予支持。南京率先动用行政手段调控房价 n07年年5月以来，面对再次飙升的房价，南京市月以来，面对再次飙升的房价，南京市首开地方政府动用行政手段调控房价先河，对首开地方政府动用行政手段调控房价先河，对商品住宅实施以商品住宅实施以“政府指导价政府指导价”为核心的价格为核心的价格监管制度。监管制度。n文件规定，普通商品住宅的利润率不得高于文件规定，普通商品住宅的利润率不得高于8%，在核准基准价的基础上，开发商最高加，在核准基准价的基础上，开发商最高加价幅度不得高于价幅度不得高于5%第四节第四节 房地产交易房地产交易 一、一、房地产交易概述房地产交易概述 n概念概念“本法所称房地产交易，包括房地产本法
45、所称房地产交易，包括房地产转让转让、房地产、房地产抵押抵押和房屋和房屋租赁租赁。”城市房地产管理法城市房地产管理法第第2条条 n特点特点-房地产交易时权属不分离原则房地产交易时权属不分离原则 房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让；房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占使用权同时转让；房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。用范围内的土地使用权同时抵押。房地产转让、抵押时，当事人应当依法办理房地产权属登房地产转让、抵押时，当事人应当依法办理房地产权属登记。记。第四节第四节 房地产交易房地产交易
46、二、二、房地产交易的价格管理房地产交易的价格管理 城市房地产管理法城市房地产管理法规定了两种制度，规定了两种制度，即房地产价格即房地产价格评估制度评估制度和和房地产交易价格申报制度房地产交易价格申报制度。n房地产价格评估制度房地产价格评估制度 n房地产专业估价人员，对房地产最可能实现的合理价格所作房地产专业估价人员，对房地产最可能实现的合理价格所作出的推测和判断。无论是房地产转让、抵押还是房屋租赁，出的推测和判断。无论是房地产转让、抵押还是房屋租赁，都需要对房地产进行估价，这是房地产交易过程中的一项必都需要对房地产进行估价，这是房地产交易过程中的一项必不可少的基础性工作。不可少的基础性工作。n
47、房地产成交价格申报制度房地产成交价格申报制度缴纳税费依据缴纳税费依据 n房地产权利人转让房地产，应当将转让房地产的实际成交价房地产权利人转让房地产，应当将转让房地产的实际成交价格向县级以上地方人民政府规定的部门申报，不得对成交价格向县级以上地方人民政府规定的部门申报，不得对成交价格隐瞒不报或者作不实的、虚假的申报。格隐瞒不报或者作不实的、虚假的申报。n房地产价格评估人员资格认证制度房地产价格评估人员资格认证制度-房地产估价师房地产估价师 第四节第四节 房地产交易房地产交易 三、三、房地产转让房地产转让 n房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地
48、产转移给他人的法律行为。其房地产转移给他人的法律行为。第四节第四节 房地产交易房地产交易 n房地产转让的禁止条件房地产转让的禁止条件 n司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的他形式限制房地产权利的 n依法收回土地使用权的依法收回土地使用权的 n共有房地产，未经其他共有人书面同意的共有房地产，未经其他共有人书面同意的 n权属有争议的权属有争议的 n未依法登记领取权属证书的未依法登记领取权属证书的 n法律、行政法规规定禁止转让的其他情形法律、行政法规规定禁止转让的其他情形 案件回放：打算过户时发现是案件回放：打算过户时发现是“
49、查封房查封房”去年去年3月，林先生通过一家房产中介公司介绍，与卖方王先月，林先生通过一家房产中介公司介绍，与卖方王先生签订一份房屋买卖协议，购买王先生名下商品房一套。协议生签订一份房屋买卖协议，购买王先生名下商品房一套。协议签订之日，林先生付了购房款签订之日，林先生付了购房款30多万元。之后，林先生陆续支多万元。之后，林先生陆续支付了银行按揭房贷款及房子的物业管理费。购房付了银行按揭房贷款及房子的物业管理费。购房7个月后，林先个月后，林先生准备装修房子，并准备办理产权过户，就到房产交易中心去生准备装修房子，并准备办理产权过户，就到房产交易中心去查，这才发现该房已于查，这才发现该房已于2009年
50、年12月月14日被法院查封（日被法院查封（原房东因原房东因债务问题，导致这套房子被查封，却仍挂到房产中介那销售债务问题，导致这套房子被查封，却仍挂到房产中介那销售）。）。房产中介公司收了中介服务费，却连最起码的审查工作都房产中介公司收了中介服务费，却连最起码的审查工作都没做，签了合同就了事了，做事很不负责。林先生很生气，将没做，签了合同就了事了，做事很不负责。林先生很生气，将卖家和房产中介告上法庭。卖家和房产中介告上法庭。法院认为，根据城市房地产管理法的规定，司法机关、行法院认为，根据城市房地产管理法的规定，司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的政机关依法裁定，决定