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1、粤东区域因城施策分析2一、粤东区域总体概况二、粤东区域各地级市分析1.城市概况分析2.政策环境分析3.土地市场、商品房市场分析4.城市公司经营能力分析5.城市小结三、粤东区域整体运营能力分析附：2019年区域投资目标目录573 945 1495 1270 55 92 231 220 9.6%11.6%17.2%17.3%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%020040060080010001200140016002015201620172018粤东区域2015年-2018年商品房销售额（亿元）市场销售额我司销售额我司市占率粤东六市简介32409 2422 2438 2452 2467
2、 2469 2479 2479 0%0%0%0%0%1%1%1%2360238024002420244024602480250020102011201220132014201520162017粤东六市2010年-2017年常住人口(万人）常住人口（万人）4208 4313 5491 6118 6685 6445 7755 8224-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%010002000300040005000600070008000900020102011201220132014201520162017粤东六市2010年-2017年GDP（亿元）GDP环比增长粤东六市地图4一、汕
3、头市1.1 汕头市城市定位、规划及交通汕头市空间布局“1心6组团”生态带形都市+“3个生态与乡村片区”“1心6组团”以金平-龙湖城区为核心，依托带形都市交通走廊串联和构建濠江、潮阳、潮南、澄海、东里-盐鸿和南澳六个紧凑型的城市建设发展组团；“3个生态与乡村片区”指澄海西部、潮阳西部和潮南南部三个片区；汕头市交通规划形成粤东地区“一小时交通圈”+珠三角、厦漳泉构筑“两小时交通圈”航空：揭阳潮汕机场海运：打造重要的支线海运航线目的港及国际主航线重要的补给港（汕头港+潮州港+揭阳港）；铁路、公路：15分钟上高速、快速公路，1小时到达潮汕机场和高铁站点；各都市组团之间，从金平-龙湖城区出发40分钟到达
4、其他都市组团，1个小时到达各镇1.2 汕头市城市经济及人口汕头市小学生人数自2013年起连年上涨，但2016年起常住人口小于户籍人口，人口外流，主要为年轻外出务工人员；户均存款稳步增长。11.1511.5612.8513.7714.2115.3316.4917.020%2%4%6%8%10%12%0510152020102011201220132014201520162017汕头市户均存款（万元）户均存款（万元）增长率56.7753.149.5348.5148.7250.0451.6252.65-8%-6%-4%-2%0%2%4%44464850525456582010201120122013
5、2014201520162017汕头市2010年-2017年在读小学生人数（万人）小学生人口环比增长524.11529.44532.88540546.58550.46559.31565.44530.62541.71544.81547.91552.37555.21557.92560.8250051052053054055056057020102011201220132014201520162017汕头市2010年-2017年户籍人口与常住人口户籍人口（万人）常住人口（万人）2.1 汕头市政策环境政策类型政策描述市场判断(积极/机会/暂不进入)购房政策无特殊限购、限贷、限价、限签政策积极进入监管政
6、策预售：房产行政主管部门按照预售项目工程总造价的百分之一百及工程总造价百分之五十的风险金，核定预售资金的重点监管额度。积极进入融资政策开发贷：2018年利率6.65%，融资期限3年；放款基数：建设成本；放款比例：20%；放款节点：四证齐全后3个月积极进入工程政策工程完成地上结构三层积极进入土拍政策无积极进入总结：汕头市政策环境较为宽松，无特殊限购、限贷、限价、限签、土拍政策限制，资金监管、融资政策较为宽松，建议积极进入。3.1 汕头市各区县土地市场01000200030000204060201320142015201620172018龙湖区近五年土地供求情况供应面积成交面积成交价格010002
7、00030000102030201320142015201620172018金平区近五年土地供求情况供应面积成交面积成交价格010002000300040000204060201320142015201620172018濠江区近五年土地供求情况供应面积成交面积成交价格汕头市14-18年主要土地供应集中在龙湖区、濠江区、澄海区，土地出让价格在17年攀升后于18年趋于稳定。05001000150002468201320142015201620172018潮南区近五年土地供求情况供应面积成交面积成交价格05001000051015201320142015201620172018潮阳区近五年土地供求情
8、况供应面积成交面积成交价格2018年土地供应集中地05001000150002468101214201320142015201620172018澄海区近五年土地供求情况供应面积成交面积成交价格050100150200051015201320142015201620172018南澳县近五年土地供求情况供应面积成交面积成交价格澄海区南澳县潮南区潮阳区濠江区龙湖区金平区2017年土地供应集中地2016年土地供应集中地2015年土地供应集中地2014年土地供应集中地3.2 汕头市各区县商品房市场140744310709107650200040006000800010000120000100200300
9、400500201620172018龙湖区近三年商品房供求情况供应面积成交面积成交价格55.9472.112110145791311133050001000015000050100150201620172018金平区近三年商品房供求情况供应面积成交面积成交价格28.678557655860010185050001000015000050100150201620172018濠江区近三年商品房供求情况供应面积成交面积成交价格除金平区外，汕头市其余区县自2016年起商品房价逐年上涨，且除2017年澄海区商品房供不应求外，其余区县均供大于求，市场存量逐年上涨。5.313.781662177197803
10、70200040006000800010000020406080201620172018潮南区近三年商品房供求情况供应面积成交面积成交价格17.141.875458326099717002000400060008000050100150200201620172018潮阳区近三年商品房供求情况供应面积成交面积成交价格44.7685271007300822465007000750080008500050100150200201620172018澄海区近三年商品房供求情况供应面积成交面积成交价格7.613116478655972336000650070007500010203020162017201
11、8南澳县近三年商品房供求情况供应面积成交面积成交价格澄海区8200元/m2南澳县7200元/m2潮南区8000元/m2潮阳区7100元/m2濠江区10000元/m2龙湖区10500元/m2金平区11000元/m23.3 汕头市商品房市场存量460.912.778.2030.10 43.86 56.5930.8210.355.247.511.80 59.88 39.420.4191.040.9284.5127.66 40.36 103.280.076.36 50.24 33.06 21.25 19.29 224721.73 30.22 74.82 18.43 7.50 23740.0010.00
12、20.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.000.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0400.0450.0500.0龙湖区金平区濠江区潮南区潮阳区澄海区南澳县汕头市商品房市场存量情况（万）取证未售（短期）在建未取证（中期）存地（长期）显性库存去化周期隐性库存去化周期汕头暂无库存合理地区；龙湖区、濠江区、潮南区、澄海区、南澳县显性库存去化周期大于18个月，显性及隐性库存去化周期大于36个月，属库存失衡地区。（金平区目前在建未售项目多为本地开发商，未售货量大部分已认购未网签）。3.4 汕头市我司历年销售情况汕头市各区县2016-2
13、018年我司销售情况0%6%1%0%1%2%3%4%5%6%7%051015202016年2017年2018年龙湖区我司近三年销售情况我司销售建面我司销售金额市占率0%0%13%0%2%4%6%8%10%12%14%00.511.522016年2017年2018年潮南区房产近三年销售情况我司销售建面我司销售金额市占率0%17%34%0%10%20%30%40%051015202016年2017年2018年潮阳区房产近三年销售情况我司销售建面我司销售金额市占率0%22%23%0%5%10%15%20%25%051015202016年2017年2018年澄海区房产近三年销售情况我司销售建面我司销售
14、金额市占率0%0%12%0%2%4%6%8%10%12%14%00.20.40.60.811.21.42016年2017年2018年南澳县我司近三年销售情况我司销售建面我司销售金额市占率金平区我司近三年销售情况金平区近三年我司无销售濠江区我司近三年销售情况濠江区近三年我司无销售3.5 汕头市我司各区县存量及销售计划3010203040龙湖区金平区濠江区潮南区潮阳区澄海区南澳县汕头市各区/县存地存货（建面：万平）已推未售在建未推存地02468102019年2020年2021年汕头市我司各区/县预计销售计划（建面：万平）龙湖区潮南区潮阳区澄海区南澳县城市区/县我司总存地存货2019年预计销售货值（
15、亿元）2020年预计销售货值（亿元）2021年预计销售货值（亿元）市场判断（积极/机会/暂不进入）建面（万平）货值（亿元）汕头市龙湖区4.302.012.0100积极进入金平区00000积极进入濠江区00000积极进入潮南区18.7916.643.043.043.04机会进入潮阳区59.6240.9011.0810.984.02机会进入澄海区21.6722.938.428.345.92机会进入南澳县14.7513.123.543.543.54暂不进入3.6 汕头市我司市场竞争力分析各县区我司市场占有率龙光联泰2%我司1%中海0%其他91%龙湖区市场份额情况龙光13%联泰8%我司0%其他79%金
16、平区市场份额情况中海15%联泰龙光我司其他71%濠江区市场份额情况龙光40%我司13%其他47%潮南区市场份额情况我司34%龙光14%中海9%其他43%潮阳区市场份额情况潮阳区、潮南区、澄海区、南澳县我司市场占有率高，竞争力强；龙湖区、金平区、濠江区我司市场占有率低，竞争力较弱。海泉湾16%欣涛14%盛通12%我司12%其他46%南澳县市场份额情况我司23%丰迪17%联泰11%锦骏8%其他41%澄海区市场份额情况3.6 汕头市我司市场竞争力分析PK项汕头碧桂园龙光阳光海岸华润九里PK结果户型龙光华润我司118三房 精装洋房123三房 精装洋房102三房 精装洋房品 牌世界500强国内品牌开发商
17、国内品牌开发商华润我司龙光园 林多重园林景观中式园林、亭台楼阁、山水花木全龄段园林龙光华润我司物 业广东碧桂园物业公司我司龙光华润3.7 汕头市市场供销、竞争情况总结区县显性库存显性+隐形库存竞争力市场判断积极/机会/暂不进入去化周期（月）库存是否合理去化周期（月）库存是否合理户型园林绿化装修物业服务其他龙湖区76.36 否98.09 否较弱较弱较弱较强/积极进入金平区50.24 否80.46 否较弱较弱较弱较强/积极进入濠江区33.06 是107.88 否一般一般较弱较强/机会进入潮南区21.25 是39.69 是一般较强一般较强/机会进入潮阳区19.29 是26.79 是一般较强一般较强/
18、机会进入澄海区22.00是45.00是较强一般一般较强/机会进入南澳县47.00否121.00否较强较强一般较强/暂不进入汕头市城市小结分析维度描述政策环境汕头市政策环境较为宽松，无特殊限购、限贷、限价、限签、土拍政策限制，资金监管、融资政策较为宽松。我司存销情况19年缺货：金平区、龙湖区、濠江区；20-21年缺货：无；不缺货：潮南区、潮阳区、澄海区、南澳县；市场供销及竞争情况库存去化合理，竞争力强（积极进入）：无；去化不合理，竞争力弱（暂不进入）：濠江区（南滨片区）、龙湖区（东海岸片区）；其余县区（机会进入）：金平区、潮南区、澄海区、南澳县；库存合理（显性库存去化周期12个月内，显性库存+隐
19、性库存去化周期24个月内），竞争力强为积极进入；库存失衡（显性库存去化周期大于18个月，显性库存+隐性库存去化周期大于36个月），竞争力弱为暂不进入；其余为机会进入；城市公司经营能力汕头城市公司、汕头北片区整体经营能力一般。2018开盘项目开盘时间、现金流回正周期较区域平均周期长，项目效益低于区域平均水平。总结积极进入：金平区、潮阳镇区（和平、西胪）、潮南镇区（两英、陇田、司马浦）；机会进入：龙湖区（除东海岸）、濠江（除南滨）、澄海区重点镇（东里、莲上、莲下）；暂不进入：南澳县；附：潮阳区、潮南区、澄海区各镇基本情况（2017年）区县镇常住人口（万人）全镇GDP（亿元）潮阳区海门镇12.935
20、.5和平镇18.9770.6谷饶镇（已进）17.8360.3贵屿镇（已辐射）16.8133.81铜盂镇（已进）11.5615.1西胪镇19.358.77关埠镇13.843.2金灶镇15.194.2区县镇常住人口（万人）全镇GDP（亿元）潮南区胪岗镇（已进）16.4737.39两英镇21.4866.95陈店镇12.9949.13司马浦镇13.8842.03仙城镇12.4513.22成田镇10.0615.31陇田镇14.9420.70井都镇10.0010.19区县镇常住人口（万人）全镇GDP（亿元）澄海区莲上镇5.9252.45莲下镇11.73146.28东里镇11.0080.95溪南镇7.008
21、8.16隆都镇7.9017.50盐鸿镇5.049.79莲华镇2.866.67上华镇3.7715.95上表中标红为重点镇区，其中西胪与关埠、莲上与莲下为连片发展镇区；18二、潮州市1.1 潮州市城市定位、规划及交通潮州市空间布局：一主四副，四轴四区 一主：一个主中心。即主城区（湘桥区、枫溪区），包括老城区及韩东新城，是潮州市域最具辐射力的发展主核。四副：四个副中心。分别为潮安城区、饶平县城、高铁新城、凤泉湖、高新区，作为潮州市振兴发展的重要引擎。十三五期间基础设施建设：新增高铁项目2个，续建3个；新增高速项目3个，续建3个；新增沿海港口项目7个，航道及防波提项目3个。十三五期间交通枢纽规划：客运
22、站项目5个，货运站及物流园中心项目5个 潮州市综合交通运输体系发展“十三五”重点项目建设预计投资601.75亿元（2015-2035年）主城区潮安城区饶平城区高铁新城凤泉湖高新区人口规模保持平稳，近年来部分外来人口流失；经济、基础教育健康发展7.32 7.90 9.32 10.17 10.92 11.39 12.34 13.07 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%0.005.0010.0015.0020102011201220132014201520162017潮州市2010-2017年户均存款（万元）户均存款环比增长率20.2419.0618.3818.4118.751
23、9.2519.8419.93-8%-6%-4%-2%0%2%4%1717.51818.51919.52020.520102011201220132014201520162017潮州市2010年-2017年在读小学生人数（万人）小学生人口环比增长260.89262.78264.8267.16268.79272.8273.98275.5267.21268.37270271.2272.04264.05264.6265.0825025526026527027528020102011201220132014201520162017潮州市2010年-2017年户籍人口与常住人口户籍人口（万人）常住人口（万
24、人）1.2 潮州市城市经济及人口2.1 潮州市政策环境政策类型政策描述备注市场判断(积极/机会/暂不进入)购房政策（1）已开楼盘备案价按上一年均价上浮7%；（2）新开楼盘视项目所处区位同类型楼盘均价及该项目成本构成而定，需向住建局提交申请，住建局给予备案价均价上限。限价带来房价的稳健上涨，潮州市场的供需较为平衡，房价房地产健康发展。限价机会监管政策主体结构形象进度2/3才能预售，在完成竣工验收及初始登记前，预售款采取100%监控，但潮州碧桂园已有成功案例，监控款解冻率超90%，可借鉴潮州项目资金解冻经验，寻求突破预售、提前售制度机会融资政策开发贷引进条件、按揭成本及利率对比其他城市无差异，为普
25、遍性问题开发贷、购房按揭、利率机会工程政策按国家要求执行扬尘治理积极土拍政策无限制性要求/积极潮州市政策环境虽在限价、预售款监控方面较为严格，但可通过开发公关，建议机会进入。3.1 潮州市各区县土地市场0 4604 2675 0 10427 1034 0500010000150000.005.0010.0015.0020.00201320142015201620172018饶平县近五年土地供求情况供应面积成交面积楼面地价潮州近五年土地供应稀缺，集中供应于湘桥区的城北、韩东、意溪板块，2018年受市场下行的影响且政府地价预期较高等因素影响，流拍率达到70%287 547 0 0 1202 102
26、2 0500100015000.0050.00100.00150.00200.00250.00201320142015201620172018潮安区近五年土地供求情况供应面积成交面积楼面价817 1099 1270 1012 0 2198 050010001500200025000.0050.00100.00150.00200.00250.00201320142015201620172018湘桥区近五年土地供求情况供应面积成交面积楼面价0 0 0 0 0 1892 05001000150020000.001.002.003.004.005.00201320142015201620172018枫
27、溪区近五年土地供求情况供应面积成交面积楼面价饶平县潮安区湘桥+枫溪2018年土地供应集中地2017年土地供应集中地2016年土地供应集中地2015年土地供应集中地2014年土地供应集中地3.2 潮州市各区县商品房市场4,140 6,708 6,366 02,0004,0006,0008,0000.0050.00100.00150.00201620172018潮安区近三年商品房供求情况供应面积成交面积成交价格6000 6900 7200 5000550060006500700075000.005.0010.0015.00201620172018饶平县近三年商品房供求情况供应面积成交面积成交价格6
28、000 6300 6500 5600580060006200640066000.000.200.400.600.80201620172018枫溪区近三年商品房供求情况供应面积成交面积成交价格6150 6368 6311 6000620064000.0050.00100.00150.00201620172018湘桥区近三年商品房供求情况供应面积成交面积成交价格饶平区、湘桥区近年商品房供略大于求，枫溪区商品房供应较少，潮安区因14年之前政府大量供地，竞品在近几年相继入市，供大于求。2018年受市场下行影响，整体均价有微幅下降。3.3 潮州市商品房市场存量13.122.8434.46 9.65 65
29、.956.3424.00 15.22 0501001502002503003504004505000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00潮安区饶平县枫溪区湘桥区潮州市商品房市场存量情况（万）取证未售（短期）在建未取证（中期）存地（长期）显性库存去化周期（月）隐性库存去化周期（月）湘桥区显性库存去化周期小于12个月，显性及隐性库存去化周期小于24个月，属库存合理地区；饶平县、枫溪区显性库存去化周期大于18个月，显性及隐性库存去化周期大于36个月，属库存失衡地区。3.4 潮州市各区县我司销售情况6000.006500.007000.0075
30、00.00010203040201620172018湘桥区近三年我司销售情况我司销售建面我司销售额成交价格020004000600080000246201620172018饶平县近三年我司销售情况我司销售建面我司销售额成交价格02000400060008000051015201620172018潮安区近三年我司销售情况我司销售建面我司销售额成交价格我司2016年入驻潮州，至今在潮州已有6个项目，在潮州有较好的品牌知名度和口碑枫溪区我司近三年销售情况枫溪区近三年我司无销售3.5 潮州市我司各区县存量及销售计划30.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.001
31、60.00潮安区饶平县枫溪区湘桥区潮州市各区/县存地存货（建面：万平）已推未售在建未推存地城市各区/县我司总存地存货2019年预计销售货值（亿元）2020年预计销售货值（亿元）2021年预计销售货值（亿元）市场判断（积极/机会/暂不进入）建面（万平）货值（亿元）潮州市潮安区潮安区12.818.484.194.290积极饶平县饶平县10.817.015.091.920积极枫溪区枫溪区17.4412.074.257.820机会湘桥区湘桥区29.9119.8712.127.750机会0246810121416201920202021潮州市我司各区/县预计销售计划（建面：万平）潮安区饶平县枫溪区湘桥区
32、3.6 潮州市我司市场竞争力分析各县区我司市场占有率龙光54%腾瑞3%我司43%潮安区市场份额情况康德广场62%我司38%饶平县市场份额情况饶平县、潮安区我司市场占有率高，竞争力强；枫溪区我司是市场占有率低；湘桥区竞争力一般。我司0%兴业家园100%枫溪区市场份额情况海博熙泰17%我司23%其他23%恒大34%湘桥区市场份额情况3.6 潮州市我司市场竞争力分析PK项碧桂园韩东府恒大城腾瑞四季园PK结果户型我司恒大腾瑞118三房 精装洋房123三房 精装洋房114三房 毛坯洋房品 牌世界500强世界500强本地知名开发商我司=恒大腾瑞园 林碧桂园园林五重立体园林中式园林恒大我司腾瑞物 业广东碧桂
33、园物业公司金碧物业有限公司腾瑞物业管理有限公司我司恒大腾瑞3.7 潮州市市场供销、竞争情况总结区县显性库存显性+隐形库存竞争力市场判断积极/机会/暂不进入去化周期（月）库存是否合理去化周期（月）库存是否合理户型园林绿化装修物业服务潮安区潮安区13.1是是79是是一般一般强强强强强强积极积极饶平县饶平县22.8是是79.1是是强强强强强强强强积极积极枫溪区枫溪区434.46 否否858.46否否强强一般一般一般一般强强机会机会湘桥区湘桥区9.65 是是24.87是是强强强强强强强强积极积极潮州市城市小结分析维度描述政策环境潮州市政策环境虽在限价、预售款监控方面较为严格，但可通过开发公关，建议机会
34、进入。我司存销情况19年缺货：无；20-21年缺货：湘桥区、枫溪区、饶平县、潮安区；不缺货：无；市场供销及竞争情况库存去化合理，竞争力强（积极进入）：无；去化不合理，竞争力弱（暂不进入）：枫溪区；其余县区（机会进入）：湘桥区、饶平县、潮安区；库存合理（显性库存去化周期12个月内，显性库存+隐性库存去化周期24个月内），竞争力强为积极进入；库存失衡（显性库存去化周期大于18个月，显性库存+隐性库存去化周期大于36个月），竞争力弱为暂不进入；其余为机会进入；城市公司经营能力潮州城市公司整体经营能力较好，2018年项目开盘周期、现金流回正周期较短，项目效益较好；潮安片区经营能力一般，2018年项目开
35、盘时间较区域短，现金流回正周期较区域长，项目效益低于区域平均水平。总结积极进入：潮安城区；机会进入：湘桥区、饶平县城；暂不进入：枫溪区；31三、揭阳市1.1 揭阳市城市定位、规划及交通揭阳市形成“一主、四副、三区、五轴”的网络状城镇空间结构。“一主”指揭阳中心城市，是揭阳市的政治、经济、文化综合服务中心。“四副”指市域的四个副中心城市，即普宁城区、惠来城区、揭西城区和大南海石化工业区（包含溪西镇）。“三区”指揭普城市经济区、西部生态经济区、南部临海经济区。“五轴”指汕揭梅发展轴、潮揭惠发展轴、揭普惠发展轴、中部发展轴和沿海发展轴，是市域主要城镇的集聚带和重点发展带。揭阳市城镇空间结构规划图揭阳
36、市城镇空间结构规划图1.2 揭阳市城市经济及人口揭阳市十年来人口稳步增长、人口吸引力稳步提升、小学在校生人数基本保持稳定；居民户均存款稳步提升，居民购买力逐年增强。52054056058060062064066068070072020102011201220132014201520162017揭阳市2010年-2017年户籍人口与常住人口户籍人口（万人）常住人口（万人）-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%01020304050607020102011201220132014201520162017揭阳市2010年-2017年在读小学生人数（万人）小学生人口环比增长4.8
37、4 5.45 6.37 7.58 7.95 8.16 8.76 9.360.00%5.00%10.00%15.00%20.00%0.002.004.006.008.0010.0020102011201220132014201520162017揭阳市2010-2017年户均存款（万元）户均存款环比增长率2.1 揭阳市政策环境政策类型政策描述备注市场判断(积极/机会/暂不进入)购房政策限贷：首套房，首付30%；二套房，房贷已结清的首付30%，房贷未结清的40%；三套房，停止贷款限购、限贷、限价、限签、限签机会监管政策预售阶段销售金额全监管预售、提前售制度机会融资政策开发贷需四证齐全、目前基准利率上
38、浮30%-35%开发贷、购房按揭、利率机会工程政策暂无预售进度、扬尘治理、冬歇期限制积极土拍政策暂无成品房、限价房、自持放映、精装修积极总结：揭阳市政策环境较为宽松，有限贷、监管政策限制，无工程、土拍政策限制，建议积极进入。3.1 揭阳市各区县土地市场531918145213273427347101000200030004000050100150200201320142015201620172018榕城区近五年土地供求情况供应面积（万平）成交面积（万平）楼面地价（）近年来各区县土地供应地区差异较大，主要集中于榕城区空港板块、普宁市寒妈水库片区；土拍市场需求旺盛，少有流拍；近年楼面地价增幅明显；
39、533 179 867 0 3905 1099 0200040006000020406080201320142015201620172018揭东区近五年土地供求情况供应面积（万平）成交面积（万平）楼面地价（元/平）483 357 363 736 1992 1140 01000200030000100200300201320142015201620172018普宁市近五年土地供求情况供应面积（万平）成交面积（万平）楼面地价（元/平）78 390 0 726 0 1498 05001000150020000100200300201320142015201620172018揭西县近五年土地供求情况供
40、应面积（万平）成交面积（万平）楼面地价（元/平）439 503 214 706 202 0 0200400600800020406080201320142015201620172018惠来县近五年土地供求情况供应面积（万平）成交面积（万平）楼面地价（元/平）揭东区揭西县普宁市惠来县榕城区2018年土地供应集中地2017年土地供应集中地2016年土地供应集中地2015年土地供应集中地2014年土地供应集中地3.2 揭阳市各区县商品房市场5452 6514 8025 0500010000050100150201620172018榕城区近三年商品房供求情况供应面积（万平）成交面积（万平）单价（元/平
41、）近三年商品房供应、成交规模、成交均价均基本连年上升，其中：榕城区空港板块、普宁城区市场供求均明显增加，且供大于求；揭西、惠来两县商品房市场仍处于初步阶段，供求规模较低；3994 4074 5524 0200040006000020406080201620172018揭东区近三年商品房供求情况供应面积（万平）成交面积（万平）单价（元）3129 5901 6704 020004000600080000100200300201620172018普宁市近三年商品房供求情况供应面积（万平）成交面积（万平）单价（元）3657 4386 4794 02000400060002122232425201620
42、172018揭西县近三年商品房供求情况供应面积（万平）成交面积（万平）单价（元）4403 5750 6817 020004000600080000204060201620172018惠来县近三年商品房供求情况供应面积（万平）成交面积（万平）单价（元）（供应面积数据暂缺）（供应面积数据暂缺）3.3 揭阳市商品房市场存量57.34 9.39 40.62 7.39 11.69 94.5816.33114.4605.75132.9140.3289.3467.9226.0155 18 37 11 20 69 25 81 14 42 01020304050607080900.0050.00100.0015
43、0.00200.00250.00300.00350.00榕城区揭东区普宁市揭西县惠来县揭阳市商品房市场存量情况（万）取证未售（短期）在建未取证（中期）存地（长期）显性库存去化周期隐性库存去化周期揭西县显性库存去化周期小于12个月，显性及隐性库存去化周期小于24个月，属库存合理地区；榕城区、普宁市、惠来县显性库存去化周期大于18个月，显性及隐性库存去化周期大于36个月，属库存失衡地区。其中，榕城区货量主要堆积在空港板块；3.4 揭阳市我司历年销售情况揭阳市各区县2016-2018年我司销售情况0204060801002016年2017年2018年榕城区房产近三年销售情况市场销售建面我司销售建面市
44、场销售金额我司销售金额010203040506070802016年2017年2018年揭东区房产近三年销售情况市场销售建面我司销售建面市场销售金额我司销售金额010203040502016年2017年2018年惠来县房产近三年销售情况市场销售建面我司销售建面市场销售金额我司销售金额揭西县近三年我司无销售普宁市近三年我司无销售3.5 揭阳市我司各区县存量及销售计划30510152025榕城区揭东区普宁市揭西县惠来县揭阳市各区/县存地存货（建面：万平）已推未售在建未推存地城市各区/县我司总存地存货2019年预计销售货值（亿元）2020年预计销售货值（亿元）2021年预计销售货值（亿元）市场判断（积
45、极/机会/暂不进入）建面（万平）货值（亿元）揭阳市榕城区48.0244.865.035.035.03暂不进入揭东区10.886.233.013.220机会进入普宁市15.0113.696.176.171.35机会进入揭西县00000积极进入惠来县4.211.61000积极进入012345678榕城区揭东区普宁市揭西县惠来县揭阳市各区/县预计销售计划（建面：万平）2019年预计销售建面（万平）2020年预计销售建面（万平）2021年预计销售建面（万平）揭西、惠来暂无销售计划揭西、惠来暂无存地存货3.6 揭阳市我司市场竞争力分析各县区我司市场占有率恒大24%榕泰16%碧桂园13%其他47%榕城区市
46、场份额情况恒大44%碧桂园34%国安15%其他7%揭东区市场份额情况盛迪嘉31%翔栩12%保利10%其他47%普宁市市场份额情况曙光34%东升24%宏和15%其他27%揭西县市场份额情况言成23%碧桂园20%金贤13%其他44%惠来县市场份额情况揭东区、惠来县我司市场占有率高，竞争力强；榕城区我司是市场占有率较低，竞争力一般；普宁市、揭西县18年无在售项目。3.6 揭阳市我司市场竞争力分析PK项碧桂园江山帝景恒大翡翠华庭普宁保利和府PK结果户型我司保利恒大143四房 精装洋房127四房 精装洋房125四房 精装洋房品 牌世界500强世界500强世界500强我司=恒大保利园 林碧桂园园林五重立体
47、园林中式园林恒大我司保利物 业广东碧桂园物业公司金碧物业有限公司我司恒大保利3.7 揭阳市市场供销、竞争情况总结区县显性库存显性+隐形库存竞争力市场判断积极/机会/暂不进入去化周期（月）库存是否合理去化周期（月）库存是否合理户型园林绿化装修物业服务其他榕城区55 否124否一般一般一般较好较好机会揭东区18 是43是较好较好一般较好较好机会普宁市37 否118否较好较好较好较好较好机会揭西县11 是25是/积极惠来县20 是62是优优优优优积极4.2 揭阳西片区经营能力分析2018年揭阳西片区无开盘项目揭阳市城市小结分析维度描述政策环境揭阳市政策环境较为宽松，有限贷、监管政策限制，无工程、土拍
48、政策限制，建议积极进入。我司存销情况19年缺货：揭西县、惠来县；20-21年缺货：揭东区、普宁市；不缺货：榕城区；市场供销及竞争情况库存去化合理，竞争力强（积极进入）：揭西县；去化不合理，竞争力弱（暂不进入）：无；其余县区（机会进入）：惠来县、榕城区、揭东区、普宁市；库存合理（显性库存去化周期12个月内，显性库存+隐性库存去化周期24个月内），竞争力强为积极进入；库存失衡（显性库存去化周期大于18个月，显性库存+隐性库存去化周期大于36个月），竞争力弱为暂不进入；其余为机会进入；城市公司经营能力揭阳城市公司整体经营能力一般，2018年项目开盘时间、现金流回正周期较区域平均周期长，项目效益低于区
49、域平均水平，渔湖项目预计亏损较大。总结积极进入：揭西县、惠来县；机会进入：揭东区、普宁市、榕城区（除空港板块）；暂不进入：无；45四、汕尾市1.1 汕尾市城市定位、规划及交通广东汕尾新区发展总体规划（20132030 年）汕尾市委市政府2013年决定规划建设汕尾新区，以“3+1”格局稳步发展，城区作为核心区的地位日愈明显。“3+1”为三大起步区（红草产业园区、金町湾滨海度假区、中央商务区）+深汕合作区1.2 汕尾市经济及人口汕尾市十年来人口稳步增长、人口吸引力稳步提升、小学在校生人数基本保持稳定；居民户均存款稳步提升，居民购买力逐年增强；344.98347.18347.16352.53359.
50、09358.96361.89362.82293.9295.5296.9298.62300.66302.16303.66305.3305010015020025030035040020102011201220132014201520162017汕尾市2010年-2017年户籍人口与常住人口户籍人口（万人）常住人口（万人）-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%01020304020102011201220132014201520162017汕尾市2010年-2017年在读小学生人数（万人）小学生人口环比增长3.15 3.55 4.11 4.54 4.90 5.1