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1、粤东区域因城施策分析目 录一、粤东区域总体概况二、粤东区域各地级市分析1.城市概况分析2.政策环境分析3.土地市场、商品房市场分析4.城市公司经营能力分析5.城市小结三、粤东区域整体运营能力分析附：2019年区域投资目标2粤东六市简介粤东六市2010年-2017年GDP（亿元）粤东六市2010年-2017年常住人口(万人）0000000000000000000000000000822430%25%20%15%10%5%250024802460244024202400238023601%1%1%0%0%0%0%0%77552479 24792467246966856445611824525491
2、243842084313242224090%-5%-10%2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 20172010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017GDP环比增长常住人口（万人）粤东区域2015年-2018年商品房销售额（亿元）1600140012001000800600400200017.2%17.3%20.0%15.0%10.0%5.0%11.6%9.6%1495127094523122057392550.0%2015201620172018粤东六市地图市场销售额我司销售额我司市占率3一、汕头市41.1 汕头市城市定位、规划
3、及交通汕头市空间布局“1心6组团”生态带形都市+“3个生态与乡村片区”“1心6组团”以金平-龙湖城区为核心，依托带形都市交通走廊串联和构建濠江、潮阳、潮南、澄海、东里-盐鸿和南澳六个紧凑型的城市建设发展组团；“3个生态与乡村片区”指澄海西部、潮阳西部和潮南南部三个片区；汕头市交通规划形成粤东地区“一小时交通圈”+珠三角、厦漳泉构筑“两小时交通圈”航空：揭阳潮汕机场 海运：打造重要的支线海运航线目的港及国际主航线重要的补给港（汕头港+潮州港+揭阳港）；铁路、公路：15分钟上高速、快速公路，1小时到达潮汕机场和高铁站点；各都市组团之间，从金平-龙湖城区出发40分钟到达其他都市组团，1个小时到达各镇
4、1.2 汕头市城市经济及人口汕头市2010年-2017年在读小学生人数（万人）汕头市2010年-2017年户籍人口与常住人口585654525048464456.774%2%57053.1565.44560.8252.650%51.62201616.49559.31557.9250.0449.532012-2%-4%-6%-8%56055054053052051050048.72201448.51555.21550.46552.37546.58547.91540544.81541.7120102011201320152017小学生人口环比增长532.88530.62524.11529.44汕头
5、市户均存款（万元）2012%17.0215.3310%8%6%4%2%0%14.2113.771510512.8511.5611.15201020112012201320142015201620170户籍人口（万人）常住人口（万人）20102011201220132014201520162017户均存款（万元）增长率汕头市小学生人数自2013年起连年上涨，但2016年起常住人口小于户籍人口，人口外流，主要为年轻外出务工人员；户均存款稳步增长。2.1 汕头市政策环境市场判断政策类型购房政策政策描述(积极/机会/暂不进入)无特殊限购、限贷、限价、限签政策积极进入积极进入积极进入积极进入积极进入预售
6、：房产行政主管部门按照预售项目工程总造价的百分之一百及工程总造价百分之五十的风险金，核定预售资金的重点监管额度。监管政策融资政策工程政策土拍政策开发贷：2018年利率6.65%，融资期限3年；放款基数：建设成本；放款比例：20%；放款节点：四证齐全后3个月工程完成地上结构三层无总结：汕头市政策环境较为宽松，无特殊限购、限贷、限价、限签、土拍政策限制，资金监管、融资政策较为宽松，建议积极进入。3.1 汕头市各区县土地市场金平区近五年土地供求情况濠江区近五年土地供求情况龙湖区近五年土地供求情况汕头市14-18年主要土地供应集中在龙湖区、濠江区、澄海区，土地出让价格在17年攀升后于18年趋于稳定。3
7、0201003000 602000 401000 204000300020001000060402003000200010000002013 2014 2015 2016 2017 20182013 2014 2015 2016 2017 20182013 2014 2015 2016 2017 2018供应面积 成交面积 成交价格供应面积成交面积成交价格供应面积成交面积成交价格潮阳区近五年土地供求情况澄海区近五年土地供求情况澄海区1510510005000141210864150010005000南澳县龙湖区200金平区2013 2014 2015 2016 2017 20182013 20
8、14 2015 2016 2017 2018潮阳区供应面积成交面积成交价格供应面积成交面积成交价格濠江区潮南区近五年土地供求情况南澳县近五年土地供求情况1510520015010050864201500100050002014年土地供应集中地2015年土地供应集中地2016年土地供应集中地潮南区002013 2014 2015 2016 2017 2018201320142015201620172018供应面积成交面积成交价格供应面积成交面积成交价格2017年土地供应集中地2018年土地供应集中地3.2 汕头市各区县商品房市场龙湖区近三年商品房供求情况金平区近三年商品房供求情况濠江区近三年商品
9、房供求情况南澳县近三年商品房供求情况5004003002001000120001000080006000400020000150100501500011133100001501005015000302010075007000650060001070910765723310145101851000074437872.118600791376551355.94551114065595000500007.6647828.6210002016供应面积2017成交面积20182016供应面积2017成交面积20182016供应面积2017成交面积20182016供应面积2017成交面积2018成交价格成
10、交价格成交价格成交价格潮南区近三年商品房供求情况潮阳区近三年商品房供求情况澄海区近三年商品房供求情况8060402001000020015010050800060004000200002008500717082248037 800060006099150100508000750070006500719758326217澄海区68400073008200元/m25452447.71001641.8713.782000017.1南澳县7200元/m25.3龙湖区10500元/m2金平区00潮阳区 11000元/m27100元/m22016供应面积2017成交面积20182016供应面积2017成交
11、面积20182016供应面积2017成交面积2018濠江区10000元/m2成交价格成交价格成交价格潮南区8000元/m2除金平区外，汕头市其余区县自2016年起商品房价逐年上涨，且除2017年澄海区商品房供不应求外，其余区县均供大于求，市场存量逐年上涨。3.3 汕头市商品房市场存量汕头市商品房市场存量情况（万）500.0450.0400.0350.0300.0250.0200.0150.0100.050.090.0080.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00460.976.3674.82284.5133.06744750.2430.22210.3
12、191.021.25232221.7319.29103.218.4380.078.2047.5159.8855.256.5943.8640.940.367.5039.430.1027.6630.820.412.71.800.0龙湖区金平区取证未售（短期）濠江区潮南区潮阳区澄海区南澳县在建未取证（中期）存地（长期）显性库存去化周期隐性库存去化周期汕头暂无库存合理地区；龙湖区、濠江区、潮南区、澄海区、南澳县显性库存去化周期大于18个月，显性及隐性库存去化周期大于36个月，属库存失衡地区。（金平区目前在建未售项目多为本地开发商，未售货量大部分已认购未网签）。3.4 汕头市我司历年销售情况汕头市各区县
13、2016-2018年我司销售情况龙湖区我司近三年销售情况南澳县我司近三年销售情况金平区我司近三年销售情况濠江区我司近三年销售情况20151057%6%5%4%3%2%1%0%1.41.2114%12%10%8%12%6%0.80.60.40.20金平区近三年我司无销售濠江区近三年我司无销售6%4%2%1%00%2016年0%2016年0%2017年0%2017年2018年2018年我司销售建面我司销售金额市占率我司销售建面我司销售金额市占率潮南区房产近三年销售情况潮阳区房产近三年销售情况澄海区房产近三年销售情况214%2040%2030%1520%1025%20%15%10%5%13%23%2
14、2%12%1534%1.5110%8%6%4%2%0%10517%0.5010%0%500%0%00%0%0%2016年2017年2018年市占率2016年2017年我司销售金额2018年2016年2017年我司销售金额2018年我司销售建面我司销售金额我司销售建面市占率我司销售建面市占率3.5 汕头市我司各区县存量及销售计划汕头市各区/县存地存货（建面：万平）汕头市我司各区/县预计销售计划（建面：万平）40302010010864202019年龙湖区2020年2021年南澳县龙湖区金平区濠江区潮南区潮阳区存地澄海区南澳县已推未售已推未售在建未推在建未推潮南潮南区潮阳区澄海澄海区我司总存地存货
15、建面（万平）货值（亿元）2019年预计销售货值2020年预计销售货值2021年预计销售货值市场判断（积极/机会/暂不进入）城市区/县（亿元）（亿元）（亿元）龙湖区金平区濠江区潮南区潮阳区澄海区南澳县4.3002.0102.010000积极进入积极进入积极进入机会进入机会进入机会进入暂不进入000000汕头市18.7959.6221.6714.7516.6440.9022.9313.123.0411.088.423.543.0410.988.343.543.044.025.923.5433.6 汕头市我司市场竞争力分析各县区我司市场占有率龙湖区市场份额情况濠江区市场份额情况潮阳区市场份额情况澄海
16、区市场份额情况联泰龙光中海中海中海2%我我司我司0%15%我我司其他其他23%1%其他其他34%联泰龙光43%41%其他91%丰迪其他其他龙光17%我我司71%中海中海锦骏 联泰8%11%14%9%金平区市场份额情况潮南区市场份额情况南澳县市场份额情况龙光海泉湾海泉湾13%16%联泰龙光其他其他欣涛欣涛其他其他8%我司40%47%14%46%0%盛通盛通其他我我司我我司 12%79%13%12%潮阳区、潮南区、澄海区、南澳县我司市场占有率高，竞争力强；龙湖区、金平区、濠江区我司市场占有率低，竞争力较弱。3.6 汕头市我司市场竞争力分析PK项汕头碧桂园龙光阳光海岸华润九里PK结果户型龙光华润我司
17、118三房 精装洋房世界500强123三房 精装洋房国内品牌开发商102三房 精装洋房国内品牌开发商全龄段园林品 牌园 林物 业华润我司龙光龙光华润我司我司龙光华润多重园林景观中式园林、亭台楼阁、山水花木广东碧桂园物业公司3.7 汕头市市场供销、竞争情况总结显性库存显性+隐形库存竞争力市场判断区县去化周期 库存是否 去化周期 库存是否园林绿化物业服务积极/机会/暂不进入户型较弱较弱一般一般一般较强较强装修其他（月）合理（月）合理龙湖区金平区濠江区潮南区潮阳区澄海区南澳县76.36否98.09否较弱较弱一般较强较强一般较强较弱较弱较弱一般一般一般一般较强较强较强较强较强较强较强/积极进入积极进入
18、机会进入机会进入机会进入机会进入暂不进入50.2433.0621.2519.2922.0047.00否是是是是否80.46107.8839.6926.7945.00121.00否否是是是否汕头市城市小结分析维度描述汕头市政策环境较为宽松，无特殊限购、限贷、限价、限签、土拍政策限制，资金监管、融资政策较为宽松。政策环境19年缺货：金平区、龙湖区、濠江区；20-21年缺货：无；不缺货：潮南区、潮阳区、澄海区、南澳县；我司存销情况库存去化合理，竞争力强（积极进入）：无；去化不合理，竞争力弱（暂不进入）：濠江区（南滨片区）、龙湖区（东海岸片区）；其余县区（机会进入）：金平区、潮南区、澄海区、南澳县；市
19、场供销及竞争情况库存合理（显性库存去化周期12个月内，显性库存+隐性库存去化周期24个月内），竞争力强为积极进入；库存失衡（显性库存去化周期大于18个月，显性库存+隐性库存去化周期大于36个月），竞争力弱为暂不进入；其余为机会进入；汕头城市公司、汕头北片区整体经营能力一般。城市公司经营能力总结2018开盘项目开盘时间、现金流回正周期较区域平均周期长，项目效益低于区域平均水平。积极进入：金平区、潮阳镇区（和平、西胪）、潮南镇区（两英、陇田、司马浦）；机会进入：龙湖区（除东海岸）、濠江（除南滨）、澄海区重点镇（东里、莲上、莲下）；暂不进入：南澳县；附：潮阳区、潮南区、澄海区各镇基本情况（201 年
20、）常住人口 全镇GDP常住人口（万人）全镇GDP（亿元）常住人口（万人）全镇GDP（亿元）区县镇区县镇区县镇（万人）（亿元）海门镇和平镇12.935.570.660.333.8115.18.773.2胪岗镇（已进）两英镇16.4721.4812.9913.8812.4510.0614.9410.0037.3966.9549.1342.0313.2215.3120.7010.19莲上镇莲下镇东里镇溪南镇隆都镇盐鸿镇莲华镇上华镇5.9211.7311.007.0052.45146.2880.9588.1617.509.7918.9717.8316.8111.5619.3513.8415.19谷饶镇
21、（已进）贵屿镇（已辐射）铜盂镇（已进）西胪镇陈店镇潮阳区潮南区澄海区司马浦镇仙城镇7.90成田镇5.04关埠镇陇田镇2.866.67金灶镇4.2井都镇3.7715.95上表中标红为重点镇区，其中西胪与关埠、莲上与莲下为连片发展镇区；二、潮州潮州市181.1 潮州市城市定位、规划及交通潮州市空间布局：一主四副，四轴四区 一主：一个主中心。即主城区（湘桥区、枫溪区），包括老城区及韩东新城，是潮州市域最具辐射力的发展主核。四副：四个副中心。分别为潮安城区、饶平县城、高铁新城、凤泉湖、高新区，作为潮州市振兴发展的重要引擎。十三五期间基础设施建设：新增高铁项目2个，续建3个；新增高速项目3个，续建3个；
22、新增沿海港口项目7个，航道及防波提项目3个。（2015-2035年）高新区 十三五期间交通枢纽规划：客运站项目5个，货运站及物流园中心项目5个凤泉湖饶平城区主城区高铁新城 潮州市综合交通运输体系发展“十三五”重点项目建设预计投资601.75亿元潮安城区1.2 潮州市城市经济及人口潮州市2010年-2017年户籍人口与常住人口潮州市2010年-2017年在读小学生人数（万人）20.2420.52019.51918.51817.5174%28019.9319.842%19.2519.06275.50%18.75273.9827527026526025525018.38 18.41-2%-4%-6%
23、-8%272.8272.04268.79271.2267.16270268.37267.2120102011201220132014201520162017265.08264.8264.6264.05小学生人口环比增长262.78260.89潮州市2010-2017年户均存款（万元）15.0010.005.0013.07 20.00%12.3411.3910.9210.179.3215.00%10.00%5.00%7.907.320.000.00%201020112012201320142015201620172010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017户籍人
24、口（万人）常住人口（万人）户均存款环比增长率人口规模保持平稳，近年来部分外来人口流失；经济、基础教育健康发展2.1 潮州市政策环境市场判断(积极/机会/暂不进入)政策类型政策描述（1）已开楼盘备案价按上一年均价上浮7%；备注（2）新开楼盘视项目所处区位同类型楼盘均价及该项目成本构成而定，需向住建局提交申请，住建局给予备案价均价上限。限价带来房价的稳健上涨，潮州市场的供需较为平衡，房价房地产健康发展。购房政策监管政策限价机会主体结构形象进度2/3才能预售，在完成竣工验收及初始登记前，预售款采取100%监控，但潮州碧桂园已有成功案例，监控款解冻率超90%，可借鉴潮州项目资金解冻经验，寻求突破预售、
25、提前售制度机会机会积极积极开发贷、购房按揭、利率融资政策 开发贷引进条件、按揭成本及利率对比其他城市无差异，为普遍性问题工程政策 按国家要求执行扬尘治理土拍拍政策 无限制性要求/潮州市政策环境虽在限价、预售款监控方面较为严格，但可通过开发公关，建议机会进入。3.1 潮州市各区县土地市场饶平县近五年土地供求情况潮安区近五年土地供求情况20.0015.0010.005.00150001000050000250.00200.00150.00100.0050.00150010221000500104271202460426755471034002870.000.000002013 2014 2015
26、2016 2017 20182013 2014 2015 2016 2017 2018供应面积成交面积楼面地价供应面积成交面积楼面价潮安区饶平县枫溪区近五年土地供求情况湘桥区近五年土地供求情况湘桥+枫溪5.001892 2000250.00200.00150.00100.0050.00250020001500100050021984.003.002.001.000.001500100050001270109910122014年土地供应集中地8172015年土地供应集中地2016年土地供应集中地000000.00002013 2014 2015 2016 2017 20182013 2014 2
27、015 2016 2017 2018供应面积成交面积楼面价供应面积成交面积楼面价2017年土地供应集中地2018年土地供应集中地潮州近五年土地供应稀缺，集中供应于湘桥区的城北、韩东、意溪板块，2018年受市场下行的影响且政府地价预期较高等因素影响，流拍率达到70%3.2 潮州市各区县商品房市场潮安区近三年商品房供求情况饶平县近三年商品房供求情况150.00100.0050.000.008,0006,0004,0002,000015.0010.005.007500700065006000550050006,70872006,36669004,14060000.002016201720182016
28、20172018供应面积成交面积成交价格供应面积成交面积成交价格枫溪区近三年商品房供求情况湘桥区近三年商品房供求情况0.800.600.400.200.006600640062006000580056006500150.00100.0050.000.0064006368631163006200600060006150201620172018201620172018供应面积成交面积成交价格供应面积成交面积成交价格饶平区、湘桥区近年商品房供略大于求，枫溪区商品房供应较少，潮安区因14年之前政府大量供地，竞品在近几年相继入市，供大于求。2018年受市场下行影响，整体均价有微幅下降。3.3 潮州市商品
29、房市场存量潮州市商品房市场存量情况（万）160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.0050045040035030025020015010050434.46424.0065.913.156.322.815.229.650潮安区饶平县在建未取证（中期）枫溪区湘桥区取证未售（短期）存地（长期）显性库存去化周期（月）隐性库存去化周期（月）湘桥区显性库存去化周期小于12个月，显性及隐性库存去化周期小于24个月，属库存合理地区；饶平县、枫溪区显性库存去化周期大于18个月，显性及隐性库存去化周期大于36个月，属库存失衡地区。3.4 潮州市各区县我司销售情况
30、潮安区近三年我司销售情况饶平县近三年我司销售情况15105800060004000200006420800060004000200000201620172018201620172018我司销售建面我司销售额成交价格我司销售建面我司销售额成交价格湘桥区近三年我司销售情况枫溪区我司近三年销售情况4030201007500.007000.006500.006000.00枫溪区近三年我司无销售201620172018我司销售建面我司销售额成交价格我司2016年入驻潮州，至今在潮州已有6个项目，在潮州有较好的品牌知名度和口碑3.5 潮州市我司各区县存量及销售计划潮州市各区/县存地存货（建面：万平）潮州市
31、我司各区/县预计销售计划（建面：万平）160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.001614121086420潮安区饶平县已推未售枫溪区存地湘桥区20192020枫溪区2021在建未推在建未推潮安潮安区饶平县湘桥区我司总存地存货2019年预计销售货值2020年预计销售货值2021年预计销售货值市场判断城市各区/县（亿元）（亿元）（亿元）（积极/机会/暂不进入）建面（万平）12.81货值（亿元）8.48潮安区饶平县枫溪区湘桥区4.195.094.291.920000积极积极机会机会10.817.01潮州市17.4412.0719.874.257.
32、827.7529.9112.1233.6 潮州市我司市场竞争力分析各县区我司市场占有率潮安区市场份额情况饶平县市场份额情况枫溪区市场份额情况湘桥区市场份额情况我司0%海博熙恒大泰我司38%我司43%34%17%龙光康德广我司23%54%场62%兴业家腾瑞3%其他23%园100%饶平县、潮安区我司市场占有率高，竞争力强；枫溪区我司是市场占有率低；湘桥区竞争力一般。3.6 潮州市我司市场竞争力分析PK项碧桂园韩东府恒大城腾瑞四季园PK结果户型我司恒大腾瑞118三房 精装洋房世界500强123三房 精装洋房世界500强114三房 毛坯洋房本地知名开发商中式园林品 牌园 林物 业我司=恒大腾瑞恒大我司
33、腾瑞我司恒大腾瑞碧桂园园林五重立体园林广东碧桂园物业公司金碧物业有限公司腾瑞物业管理有限公司3.7 潮州市市场供销、竞争情况总结显性库存显性+隐形库存竞争力市场判断积极/机会/暂不进入区县去化周期库存是否合理去化周期（月）库存是否合理园林物业服务户型装修（月）绿化13.179潮安区饶平县枫溪区湘桥区是是否是是是否是一般强强强强强强积极积极机会积极22.8434.469.6579.1强强强强一般强强一般强858.4624.87潮州市城市小结分析维度描述潮州市政策环境虽在限价、预售款监控方面较为严格，但可通过开发公关，建议机会进入。政策环境19年缺货：无；20-21年缺货：湘桥区、枫溪区、饶平县、
34、潮安区；不缺货：无；我司存销情况库存去化合理，竞争力强（积极进入）：无；去化不合理，竞争力弱（暂不进入）：枫溪区；其余县区（机会进入）：湘桥区、饶平县、潮安区；市场供销及竞争情况库存合理（显性库存去化周期12个月内，显性库存+隐性库存去化周期24个月内），竞争力强为积极进入；库存失衡（显性库存去化周期大于18个月，显性库存+隐性库存去化周期大于36个月），竞争力弱为暂不进入；其余为机会进入；潮州城市公司整体经营能力较好，2018年项目开盘周期、现金流回正周期较短，项目效益较好；城市公司经营能力总结潮安片区经营能力一般，2018年项目开盘时间较区域短，现金流回正周期较区域长，项目效益低于区域平均
35、水平。积极进入：潮安城区；机会进入：湘桥区、饶平县城；暂不进入：枫溪区；三、揭阳市311.1 揭阳市城市定位、规划及交通揭阳市形成“一主、四副、三区、五轴”的网络状城镇空间结构。“一主”指揭阳中心城市，是揭阳市的政治、经济、文化综合服务中心。“四副”指市域的四个副中心城市，即普宁城区、惠来城区、揭西城区和大南海石化工业区（包含溪西镇）。“三区”指揭普城市经济区、西部生态经济区、南部临海经济区。“五轴”指汕揭梅发展轴、潮揭惠发展轴、揭普惠发展轴、中部发展轴和沿海发展轴，是市域主要城镇的集聚带和重点发展带。揭阳市城镇空间结构规划图1.2 揭阳市城市经济及人口揭阳市2010年-2017年在读小学生人
36、数（万人）揭阳市2010年-2017年户籍人口与常住人口7060504030201005.00%7200.00%700680660640620600580560540520-5.00%-10.00%-15.00%20102011201220132014201520162017小学生人口环比增长揭阳市2010-2017年户均存款（万元）9.3610.008.006.004.002.000.008.7620.00%15.00%10.00%5.00%8.167.957.586.375.454.840.00%201020112012201320142015201620172010 2011 2012
37、2013 2014 2015 2016 2017户籍人口（万人）常住人口（万人）户均存款环比增长率揭阳市十年来人口稳步增长、人口吸引力稳步提升、小学在校生人数基本保持稳定；居民户均存款稳步提升，居民购买力逐年增强。2.1 揭阳市政策环境市场判断(积极/机会/暂不进入)政策类型政策描述备注限贷：首套房，首付30%；二套房，房贷已结清的首付30%，房贷未结清的40%；三套房，停止贷款限购、限贷、限价、限签、限签购房政策监管政策融资政策工程政策土拍政策机会机会机会积极积极预售阶段销售金额全监管预售、提前售制度开发贷、购房按揭、利率开发贷需四证齐全、目前基准利率上浮30%-35%预售进度、扬尘治理、冬
38、歇期限制暂无暂无成品房、限价房、自持放映、精装修总结：揭阳市政策环境较为宽松，有限贷、监管政策限制，无工程、土拍政策限制，建议积极进入。3.1 揭阳市各区县土地市场榕城区近五年土地供求情况揭东区近五年土地供求情况普宁市近五年土地供求情况3427 3471200150100504000 803000 602000 401000 2060004000200003002001000300020001000039051992145211401327918736109953186748335736353317900002013 2014 2015 2016 2017 20182013 2014 2015
39、 2016 2017 20182013 2014 2015 2016 2017 2018供应面积（万平）成交面积（万平）楼面地价（）供应面积（万平）成交面积（万平）楼面地价（元/平）供应面积（万平）成交面积（万平）楼面地价（元/平）揭西县近五年土地供求情况惠来县近五年土地供求情况706揭东区30020010002000 801500 601000 4080060040020001498503439726榕城区214202揭西县3905000200780002013 2014 2015 2016 2017 20182013 2014 2015 2016 2017 2018供应面积（万平）成交面积
40、（万平）楼面地价（元/平）供应面积（万平）成交面积（万平）楼面地价（元/平）普宁市2014年土地供应集中地2015年土地供应集中地2016年土地供应集中地近年来各区县土地供应地区差异较大，主要集中于榕城区空港板块、普宁市寒妈水库片区；土拍市场需求旺盛，少有流拍；近年楼面地价增幅明显；惠来县2017年土地供应集中地2018年土地供应集中地3.2 揭阳市各区县商品房市场榕城区近三年商品房供求情况揭东区近三年商品房供求情况普宁市近三年商品房供求情况55241501005010000500008060402006000 3004000 2002000 1006704800060004000200008
41、025651459013994407454523129000201620172018201620172018201620172018供应面积（万平）成交面积（万平）单价（元/平）供应面积（万平）成交面积（万平）单价（元）供应面积（万平）成交面积（万平）单价（元）揭西县近三年商品房供求情况惠来县近三年商品房供求情况（供应面积数据暂缺）（供应面积数据暂缺）68172524232221600040002000060402008000479443865750365760004000200004403201620172018201620172018供应面积（万平）成交面积（万平）单价（元）供应面积（万平
42、）成交面积（万平）单价（元）近三年商品房供应、成交规模、成交均价均基本连年上升，其中：榕城区空港板块、普宁城区市场供求均明显增加，且供大于求；揭西、惠来两县商品房市场仍处于初步阶段，供求规模较低；3.3 揭阳市商品房市场存量揭阳市商品房市场存量情况（万）350.00300.00250.00200.00150.00100.0050.00908070605040302010081289.346955422037132.91114.46251894.5867.921457.341140.340.6226.0116.3311.699.397.395.7500.00榕城区揭东区普宁市揭西县惠来县取证未售
43、（短期）在建未取证（中期）存地（长期）显性库存去化周期隐性库存去化周期揭西县显性库存去化周期小于12个月，显性及隐性库存去化周期小于24个月，属库存合理地区；榕城区、普宁市、惠来县显性库存去化周期大于18个月，显性及隐性库存去化周期大于36个月，属库存失衡地区。其中，榕城区货量主要堆积在空港板块；3.4 揭阳市我司历年销售情况揭阳市各区县2016-2018年我司销售情况榕城区房产近三年销售情况揭东区房产近三年销售情况10080604020080706050403020100普宁市近三年我司无销售2016年2017年2018年2016年2017年2018年市场销售建面我司销售建面市场销售金额我司
44、销售金额市场销售建面我司销售建面市场销售金额我司销售金额惠来县房产近三年销售情况50403020100揭西县近三年我司无销售2016年2017年2018年市场销售建面我司销售建面市场销售金额我司销售金额3.5 揭阳市我司各区县存量及销售计划揭阳市各区/县存地存货（建面：万平）揭阳市各区/县预计销售计划（建面：万平）252015105876543210揭西、惠来暂无存地存货揭西、惠来暂无销售计划0榕城区揭东区已推未售普宁市在建未推揭西县存地惠来县榕城区揭东区普宁市揭西县惠来县2019年预计销售建面（万平）2020年预计销售建面（万平）2021年预计销售建面（万平）我司总存地存货2019年预计销售
45、货值2020年预计销售货值2021年预计销售货值市场判断城市各区/县（亿元）（亿元）（亿元）（积极/机会/暂不进入）建面（万平）48.0210.8815.010货值（亿元）44.866.23榕城区揭东区普宁市揭西县惠来县5.033.016.1705.033.226.1705.030暂不进入机会进入机会进入积极进入积极进入揭阳市13.6901.3504.211.6100033.6 揭阳市我司市场竞争力分析各县区我司市场占有率榕城区市场份额情况揭东区市场份额情况普宁市市场份额情况揭西县市场份额情况惠来县市场份额情况其他7%恒大24%言成23%其他27%国安15%盛迪嘉31%曙光34%恒大44%其他
46、44%其他47%其他47%榕泰碧桂园20%宏和15%翔栩翔栩保利保利 12%碧桂园34%16%碧桂园东升金贤13%10%24%13%揭东区、惠来县我司市场占有率高，竞争力强；榕城区我司是市场占有率较低，竞争力一般；普宁市、揭西县18年无在售项目。3.6 揭阳市我司市场竞争力分析PK项碧桂园江山帝景恒大翡翠华庭普宁保利和府PK结果户型我司保利恒大143四房 精装洋房世界500强127四房 精装洋房世界500强125四房 精装洋房世界500强中式园林品 牌园 林物 业我司=恒大保利恒大我司保利我司恒大保利碧桂园园林五重立体园林广东碧桂园物业公司金碧物业有限公司3.7 揭阳市市场供销、竞争情况总结显
47、性库存显性+隐形库存竞争力市场判断区县去化周期 库存是否 去化周期 库存是否园林绿化物业服务积极/机会/暂不进入户型一般较好较好/装修其他较好较好较好/（月）合理（月）合理榕城区揭东区普宁市揭西县惠来县55否124否一般较好较好/一般一般较好/较好较好较好/机会机会机会积极积极18371120是否是是4311825是否是是62优优优优优4.2 揭阳西片区经营能力分析2018年揭阳西片区无开盘项目揭阳市城市小结分析维度描述揭阳市政策环境较为宽松，有限贷、监管政策限制，无工程、土拍政策限制，建议积极进入。政策环境19年缺货：揭西县、惠来县；20-21年缺货：揭东区、普宁市；不缺货：榕城区；我司存销
48、情况库存去化合理，竞争力强（积极进入）：揭西县；去化不合理，竞争力弱（暂不进入）：无；其余县区（机会进入）：惠来县、榕城区、揭东区、普宁市；市场供销及竞争情况库存合理（显性库存去化周期12个月内，显性库存+隐性库存去化周期24个月内），竞争力强为积极进入；库存失衡（显性库存去化周期大于18个月，显性库存+隐性库存去化周期大于36个月），竞争力弱为暂不进入；其余为机会进入；揭阳城市公司整体经营能力一般，城市公司经营能力总结2018年项目开盘时间、现金流回正周期较区域平均周期长，项目效益低于区域平均水平，渔湖项目预计亏损较大。积极进入：揭西县、惠来县；机会进入：揭东区、普宁市、榕城区（除空港板块）
49、；暂不进入：无；四四、汕尾汕尾市451.1 汕尾市城市定位、规划及交通广东汕尾新区发展总体规划（20132030 年）汕尾市委市政府2013年决定规划建设汕尾新区，以“3+1”格局稳步发展，城区作为核心区的地位日愈明显。“3+1”为三大起步区（红草产业园区、金町湾滨海度假区、中央商务区）+深汕合作区1.2 汕尾市经济及人口汕尾市2010年-2017年在读小学生人数（万人）汕尾市2010年-2017年户籍人口与常住人口4030201005.00%4000.00%361.89362.82359.09358.96352.53344.98293.9347.18347.16296.9-5.00%-10.
50、00%-15.00%-20.00%35030025020015010050303.66305.33298.62300.66302.16295.520102011201220132014201520162017小学生人口环比增长汕尾市2010-2017年户均存款（万元）8.006.004.002.000.0020.00%15.00%10.00%5.00%6.275.625.114.904.544.113.553.1500.00%201020112012201320142015201620172010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017户籍人口（万人）常住人口（万