民法典物权编学习解读.pptx

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1、XXX一、一般规定物权的种类和内容，由法律规定。民法典第116116条民法典第388388条第1 1款设立担保物权，应当 依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保 合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。二、物权变动民法典第218218条权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。民法典第219219条利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。（新增条文）民法典第221条当事人签订买卖房屋的协议或者 签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约

2、定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发 生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记 之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。物权法第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不 动产物权的协议，为保障将来实现物权，民法典第227条 动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。物权法第二十六条 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。民法典第226226条 动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自民事

3、法律行 为生效时发生效力。物权法第二十五条 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。民法典第230230条因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。物权法第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。三、物权的保护物权法第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。民法典（草案）第236236条 妨害物权或者可能妨 害物权的，权利人可以请求停止侵害、排除妨碍或 者消除危险。民法典第236236条 妨害物权或者可能妨害物权 的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。民法典第237条造成不动产或者动产毁损的，

4、权 利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。民法典第23238 8条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担 其他民事责任。物权法第三十八条第2 2款侵害物权，除承担民事 责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。四、所有权一般规定民法典第243条为了公共利益的需要，依照法律规定的 权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以 及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地 农民的生活，维护

5、被征地农民的合法权益。征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应 当保障被征收人的居住条件。任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征 收补偿费等费用。民法典第245条因抢险救灾、疫情防控 等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以 征用组织、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。组织、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。民法典第248条无居民海岛属于国家所 有，国务院代表国家行使无居民海岛所有权。民法典第264264条农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法

6、律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。集体成员有权查阅、复制相关资物权法第六十五条 私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。国家依照法律规定保护私人的继承权 及其他合法权益。五、建筑物区分所有权民法典第277条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立 的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。民法典第278278条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或

7、者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的 业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至 第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的 业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数 的业主同意。民法典第279条业主不得违反法律、法 规以及管理规约，将住宅改变

8、为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。民法典第281条建筑物及其附属设施的维 修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以 用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分 的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维 修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑 物及其附属设施的维修资金。民法典第282条建设单位、物业服 务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。民法典第285条物业服务企业或者其他管 理人根据业主的

9、委托，依照本法第三编有关物业 服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附 属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物 业服务情况提出的询问。物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。民法典第286条业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业 服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和 其他管理措施，业主应当依法予以配合。业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或 者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业 费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管

10、理 规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以 向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依 法处理。六、相邻关系民法典第296条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。物权法第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。七、共有民法典第301条处分共有的不动产或者 动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二 以上的按

11、份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。民法典第306条按份共有人转让其享有的 共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条 件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合 理期限内行使优先购买权。两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。八、所有权取得的特别规定民法典第318条遗失物自发布招领公告之 日起一年内无人认领的，归国家所有。民法典第32322 2条因加工、附合、混合而产 生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约 定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没 有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无

12、 过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错 或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。担保法解释第六十二条 抵押物因附合、混合或者 加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力 及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工 物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者 加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者 加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物 享有的份额。房屋租赁解释第九条 承租人经出租人同意装饰装 修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，民法典第32322 2条因加工、附合、混合而产 生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约 定或者

13、约定不明确的，依照法律规定；法律没 有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无 过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错 或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。九、土地承包经营权民法典第334条土地承包经营权人依照法律 规定，有权将土地承包经营权互换、转让。未经依 法批准，不得将承包地用于非农建设。物权法第一百二十八条 土地承包经营权人依 照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权 采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不 得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将 承包地用于非农建设。民法典第339339条土地承包经营权人可以自主决定依 法采取出租、入股或者其他

14、方式向他人流转土地经营权。民法典第340340条土地经营权人有权在合同约定的期 限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。民法典第341341条流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土 地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。民法典第34342 2条通过招标、拍卖、公开协商等方式 承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法 采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。1980年9月27日，中共中央印发关于进一步加强和完善 农业生产责任制的几个问题，正式认可在边远ft区贫 困地区可以采取包产到户。19821982年1 1月，中央1 1

15、号文件对包产到户加以提升和普遍推广。19841984年的中共中央关于一九八四年农村工作的通知（中发1984119841号）的政策文件，是最早确认农村承包土地可流转的正式政策之一。19861986年民法通则正式确立了土地承包经营权。1988年，宪法修订，以宪法规定对土地承包经营权 作出更高体制确认。19881988年修改土地管理法，对于承包土地流转问题作 出正式规定。20022002年8 8月2929日，第九届全国人大常委会通过农村土地 承包法，明确：为稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，赋予“农民长期而有保障的 土地使用权”；同时，允许以发包方同意为前提的土地 承包经营权流

16、转。2007年，物权法颁行，在第11章专门规定“土地承 包经营权”，用11个条文（第124-134条）做出框架性规 定。20082008年以来，我国决策者关于农村土地承包关系的思想 由“长期不变”转向“长久不变”。20132013年7 7月，习近平总书记提出，深化农村改革，完善农 村基本经营制度，要好好研究农村土地所有权、承包权、经营权三者之间的关系。20162016年1010月3030日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发 了关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的 意见，清晰规范了农村土地的所有权、承包权、经营 权的三阶分层结构，并且在政策上全面推行“三权分 置”。20182018年12

17、12月2929日，第十三届全国人大常委会第七次会议 通过了农村土地承包法的修正案，用了数十个条文 规定土地经营权制度。农村土地承包法第九条 承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保 留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由 他人经营。农村土地承包法第十条 国家保护承包方依法、自愿、有偿流转土地经营权，保护土地经营权人的合法权益，任何组织和个人不得侵犯。20182018年中央一号文件对实施乡村振兴战 略作出全面部署：2022020 0年，乡村振兴取得重要进展，制度框架和政 策体系基本形成；2032035 5年，乡村振兴取得决定性进展，农业农村现 代化基本实现；2050205

18、0年，乡村全面振兴。农村土地承包法第三十三条 承包方之间为方 便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组 织的土地承包经营权进行互换，并向发包方备案。农村土地承包法第三十四条 经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让 给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方 确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上 的承包关系即行终止。民法典第339339条土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。民法典第340340条土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。民法典第341341条流转期限为五年以上的土地

19、经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。民法典第34342 2条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。农村土地承包法第四十七条 承包方可以用承包地 的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意 并向发包方备案，可以向金融机构融资担保。担保物权自融资担保合同生效时设立。当事人可以向 登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。实现担保物权时，担保物权人有权就土地经营权优先受偿。土地经营权融资担保

20、办法由国务院有关部门规定。民法典第399399条下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留ftft等集体所有土地的 使用权，但是法律规定可以抵押的除外；物权法第一百八十四条 下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留ftft等集体所有 的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；十、建设用地使用权民法典第359条住宅建设用地使用权期限 届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不 动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或 者约定不明确的，依照法

21、律、行政法规的规定办 理。民法典第359条住宅建设用地使用权期限 届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。物权法第一百四十九条 住宅建设用地使用 权期间届满的，自动续期。房地产管理法第二十二条土地使用权出让合 同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用 土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据 社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让 合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定 未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。物权法第一百

22、四十九条 住宅建设用地使 用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。土地管理法（2019年8月26日修订）第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等 经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位 或者个人使用，通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用 权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用 权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参

23、照同类用途的国有建设用地执行。具体 办法由国务院制定。集体所有建设用地制度20192019年8 8月2626日修订前土地管理法第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须 依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村 民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集 体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益 事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除 外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有 的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。20192019年8 8月2626日修订前土地管理法第六十 三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合

24、土 地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生 转移的除外。十一、居住权民法典（草案）第三百八十三条 供役地以及供 役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分 转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。民法典（草案）第四百零六条 抵押期间，抵押 人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其 约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。民法典第366条 居住权人有权按照合同约 定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。民法典第367条 设立居住权，当事人应当采用 书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。民法典第368条 居住权无偿设立，但是当 事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向 登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设 立。民法典第369条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有 约定的除外。民法典第370条 居住权期限届满或者居住 权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应 当及时办理注销登记。民法典第371条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。