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1、本月看点1.“金三银四”后、五月供需现回落，核心城市政策收紧影响发酵“五一”节前抢开明显，5月供应呈现收缩，湾区市场整体较“银四”热度回落，月内呈现前高后低态势。广佛政策收紧效果初现，深圳及环深整体表现较平稳：特征一，广州信贷政策发酵下热度稳中微降、但仍维持近三年高位，佛山强限价下板块表现分化。广州房贷利率提升、严查首付款等政策持续发酵，叠加市区限价下供应紧缺，热度有所回落但仍为近三年同期高位；佛山临广板块维持续销，价格上升趋势蔓延至非临广板块，但去化承压。特征二，东莞供应加速下成交热度小幅回暖，珠海回升势能强劲。东莞房企推货节奏加快带动成交环比提升明显，珠海回升势能强劲，表现好于去年同期水平
2、，内部热度由金湾向唐家北围转移。特征三，内生城市需求表现差异化。江门成交量在五一节点刺激下小幅提升，同时在土拍热度带动下，未来枢纽新城和蓬江热度有望提升；肇庆四会、大旺月底市场转冷明显。2.深圳迎来首轮土地集中出让，深莞惠地市热度维持高位大湾区 5 月 土 地 市 场 成 交 在 广 州 集 中 出 让 过 后 自 然 回 落，深 圳首 次集中出让，成交 6宗地，揽金 139亿，领跑湾区 9城，深莞惠整体溢价率均在 30%以上，地市热度延续。近期，佛山三水地块实现一定溢价率成交，江门地市热度有所回升，大湾区的地市热度或会进一步外延。2/161.1 全国视角五月市场供需表现分化，部分核心城市受土
3、拍热度带动。5 月 重 点 40城商品住宅成交面积 3283万，同比微涨 5%，较2019年同期增加 11%。5月房企推货积极性减弱，供应同环比均下滑超两成，除中西部及海西外，各区域均有不同程度回落。其中一线供应限制下成交持续回落；二线成交现分化，整体表现稳定；三四线热度略有提升，但较近两年同期微降。图：全国监测 40城商品住宅分区成交情况（万）备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山。数据来源：保利投顾研究院监测整理分区域来看，华东节后市场维持火热，热度持续向外围传导，杭州、南京热度延伸至部分近远郊市场；华南政策影响下热度环比小幅回落，广佛加强信贷及限价政策，深圳政策严控下预期有
4、所下降；西部核心城市热度走高，重庆土拍带动下量价齐涨，成都、西安热度扩3/16散；中部核心城市市场向好，武汉中下旬供应攀升带动成交；海西、华北热度提升，厦门土拍高热带动漳州、泉州临厦板块热度上涨，北京、青岛受土拍带动部分板块热度上升；东北表现平稳，客户预期无明显变化。1.2 大湾区楼市1.2.1.大湾区成交“金三银四”后市场现回落，核心城市政策收紧影响发酵5月大湾区 9城商品住宅成交面积为 575万，由于去年同期疫情后供求释放下基数较高，同比小幅下滑 1%；受 4 月底多项目抢开影响，月内成交呈现“前高后低”态势，较“银四”下滑 7%。预计 6月年中冲刺节点下，各房企将加大营销力度以实现走量。
5、图：9城月度商品住宅成交情况（万，%）数据来源：保利投顾研究院监测整理4/161.2.2.大湾区 9 城表现广佛强限价下热点板块供应不足，深圳及环深市场表现平稳广州信贷政策持续发酵下叠加供应收缩，热度稳中微降，成交环比下降 11%，但仍处近三年同期高位；天河双盘加推，远郊南沙、番禺走量盘缺货下部分项目开盘即罄。佛山临广板块价格跳涨下限价严格、供应不足，部分价格受限项目续销表现良好；价格上升趋势蔓延至非临广板块，但客户接受度有限、去化承压。图：大湾区 9城 5月商品住宅供求情况数据来源：保利投顾研究院监测整理深圳受供应不足影响，成交同环比呈现下滑，新开项目整体去化超八成，热度不减；二手市场持续低
6、迷。月内深圳政策再度多次收紧，房贷利率上调、限价趋严及落户门槛提高，政策收集态势不改。东莞供应带动成交小幅回升，成交主要集中在东部产业园。惠州节后供应收缩，信贷政策收紧下成交量维持低位运行。中山市场表现分化，临深片区马鞍岛热度不减。5/16珠海市场热度好于去年同期，金湾热销盘断供、唐家供应增加下，板块热度由金湾向唐家北围转移，深莞外溢客持续增加；江门五一节点带动下成交有所提升；肇庆节后四会、大旺月底市场转冷明显。表：大湾区 9城 5月市场表现特征市场热度稳中微降，仍好于去年同期。房贷利率提升、严查首付等政策持续发酵，叠加限价政策影响下新房供应不足，同环比大幅下滑 51%和 74%，五一期间大量
7、需求释放下后续成交动能回落，成交量环比下降 11%，但仍处近三年同期高位。分区域看，中心天河广氮双盘加推售罄；近郊黄埔受限价影响供应短缺，近部分项目低价开盘，多项目仍处蓄客阶段；远郊续销为主，南沙、番禺走量盘缺货下部分项目开盘即罄；增城核心板块新塘去化提高、外围持续冷淡。广州市场表现分化，临广续销稳定、非临广涨价去化承压。限价严格下房企供应减少，同环比分别下滑 6%和 46%；成交表现稳定，价格上升趋势蔓延至非临广板块，但去化承压，限价项目续销平稳走量，部分大面积产品受二手及人才贷款收紧影响去化下降。临广片区三山新城、陈村等板块受限价影响供应有限，部分项目价格受限下续销表现良好；非临广板块如禅
8、城南庄、顺德佛山新城及外围高明西江新城等多项目涨价加推，但客户接受度较低、去化承压。佛山 5 月 佛 山 严 格 执 行 限 价 政 策，同 时 部 分 银 行 收 紧 二 手 房、人 才购房贷款，银行贷款流向分化。预计下半年各银行贷款额度仍延续相对紧张态势。节后市场热度回落。五一节点刺激下楼市稍有回暖，月底市场转冷，连续两月无新增预售，成交环比回落 19%。肇庆鼎湖节日带动下市场热度延续，四会、大旺月底市场转冷明显，四会部分项目降价但去化一般，大旺受三水、鼎湖个盘发力，6/16渠道主打方向分流影响下，热度持续下降。新房热度稳定，二手持续低迷。新房供应不足下成交持续回落，同环比分别下滑 12%
9、和 23%，6 个新开项目整体去化超八成，热度不减。二手受政策影响持续低迷，环比下滑近四成。分区域看，外围龙岗、宝安低价刚需盘持续走量、开盘即罄，为全市成交主力；中心区缺货下项目开盘表现亮眼；远郊盐田、大鹏表现平淡。深圳 5 月 深 圳 房 贷 政 策 再 度 收 紧，多 行 房 贷 利 率 大 幅 上 调，限价 趋严同时落户政策收紧，提高学历、技术等落户门槛，预计此后将维持政策高压态势。市场供应加速下成交热度小幅回暖。5月房企推货节奏加快，供应小幅提升下带动部分成交，供求环比分别上涨 49%和 28%。分区域看，本月东部产业园供应增加，带动片区成交走高；滨海片区供应提升下成交动力不足；东南临
10、深片区缺货下成交维持低位。东莞受信贷政策持续影响，叠加供应收缩，成交低位运行。继 4 月底冲刺五一供应放量后，5 月供应大幅回落，同环比下滑 33%和 85%，整体以去库存为主；成交受信贷政策影响维持低位运行，客户观望情绪浓厚。惠州分区域看，主城惠城区及临莞仲恺等区域持续为成交主力，临深大亚湾成交稳定，其他区域持续降温。预计 6 月 随 着 年 中 点到来，房企回款压力下将加大促销力度抢收客户。市场热度持续，回升势能强劲。节后供应自然回落，同环比下滑 39%和 66%；成交回升势能强劲，板块热度由金湾向北围转移，深莞外溢客持续增加，成交量同比上涨 6 成；价 格 目 前 维持稳定。珠海分区域看
11、，本月板块间热度有所转移。金湾热销盘断供下，热度有所下滑；唐家北围供应增加，热度提升，深莞投资客持续增加。7/16市场内部热度分化。五一后供应放缓，成交自然回落，同环比均下滑超 3成。中山分区域看，西部及东部火炬开发区仍为成交主力，临深片区马鞍岛热度不减，保利、万科项目月底入市成交火热，但暂未反映到网签数据中。受五一节点带动成交小幅上涨。5月整体供应有所回落，成交量在五一节点刺激下小幅提升，同环比分别上涨 6%和 9%。5 月 江 门 首 套 房 贷 利 率 普 遍 上 调 15bp至 5.4%，主流银行贷款审核趋严。中心区节点带动下成交放量；新会低价项目渠道下抢收走量。江门在土拍热度带动下，
12、未来枢纽新城和蓬江热度有望提升。2、土地动态2.1 全国及大湾区成交多城“两集中”持续进行，全国土地成交小幅上升全国土地市场重点监测 55城 5月宅地成交环比小幅上升 9%，同比小幅上升 5%，溢价率下降至 17%；分线来看，二线城市由于多城开始首次集中出让，成交同环比均上涨 20%以上，一、三线供求有所下滑。分区域看，华北、华东、海西等区域受集中供地影响，成交明显上升，华东宁波、无锡，西部重庆等城市热度较好。大湾区土地市场供求回落，深莞惠佛地市热度高大湾区 5月总成交 317万，成交量在广州集中出让过后呈现回落。本月深圳首次集中出让，成交 6宗地共 91万，共收金 139亿，出让面积、成交总
13、额均领跑湾区 9城；佛山成交 5宗地，共 62万8/16紧随其后；惠州、东莞分别成交 57.8与 55.3万分列三四位。大湾区整体溢价率上升至 26%，深莞惠平均溢价率均在 30%以上，地市热度延续。图：大湾区 9城 5月宅地成交建面（万）数据来源：保利投顾研究院监测整理2.2 城市表现深圳以 91万成交面积领跑，首次集中供地共成交 6 宗 宅 地，均以“双限双竞”方式出让，南山、光明、宝安、龙华各 1 宗，深 汕合作区 2宗，总收金 139亿元。光明、宝安两宗地竞争激烈，均达最高限价进入竞配建人才房阶段，最终由龙光、佳兆业分别竞得，另外深汕合作区两宗地均以底价成交，南山人才住房地块由龙光竞得
14、。佛山本月共成交 5 宗 宅 地，总 建 面 62.3万位列湾区第二，成交总金额 54.6亿元。其中南海 3宗，禅城、三水各 1宗。其中禅城、9/16三水地块竞争相对激烈，禅城地块由旭辉以 14.4亿，溢价 42%竞得；三水地块则由建发以 8.8亿，溢价 26%竞得。东莞出让 4宗商住用地，总建面 56万，总金额 89.3亿元。整体溢价率 30%，维持相对高位。保利表现积极，本月共竞得 3宗宅地，2宗位于黄江镇，1宗位于桥头镇。惠州本月成交 8 宗 宅 地，共 出 让 建 面 57.8万，揽 金 27.9亿元。其中仲恺、惠东各 3宗，博罗 2宗，博罗地块热度较高，中交以超 9亿，溢价 97%竞
15、得博罗罗阳地块，保利以 6亿竞得博罗园洲镇临莞地块，其余地块多以底价出让。图：大湾区 9城月度宅地成交建面（万）数据来源：保利投顾研究院监测整理10/162.3 土拍排行Top10总价排行榜中，深圳包揽 4宗地块，东莞 3宗，佛山 2宗，江门 1 宗。从总价门槛来看，5 月 TOP10 门槛仅为 11.5 亿元；深圳南山区安居房地块总价高达 69亿元，东莞黄江镇地块以超 47亿高价成交。从拿地企业看，保利表现积极，拿下 TOP10中 3宗宅地，龙光、佳兆业、旭辉等房企均有所斩获，越秀首入东莞。表：5月大湾区 9城总价 TOP10宅块排名数据来源：保利投顾研究院监测整理5月 TOP 10溢价率门
16、槛为 35%，溢价率最高地块前两位均位于惠州，分别为 119%及 97%，由保利和中交分别竞得，深圳 3宗地紧随其后，溢价均为 45%达到封顶价。11/16表：5月大湾区 9城溢价 TOP10宅地排名数据来源：保利投顾研究院监测整理12/163、后市研判（1）市场端：经历 4月底及“五一”放量后，5月内多城供应收缩下市场热度现回落，广佛强限价下热点板块供应不足、成交表现分化，深圳及环深整体表现平稳，东莞供应加速下成交热度小幅回暖，珠海回升势能强劲。展望后市，政策收紧预期不变，6月年中冲刺节点下，各房企将加大营销力度以实现走量。广州限价持续下成交主要集中于番禺、南沙等外围区域；深圳价格涨幅受抑制
17、，后市维持平稳放量；东莞年中房企供应放量下或将带动成交小幅回升；中山马鞍岛供应增加下热度有所提升，需进一步关注近期岐江新城和科学城建设情况；江门在土拍热度带动下，未来枢纽新城和蓬江热度有望提升。（2）土地端：广深首次“两集中”均已告一段落，6月土地供应主要集中在佛山，惠州、东莞等城。6月供应明显减少，预计湾区整体成交量将持续下降，佛山临广板块、珠海唐家湾地块预计竞争相对激烈。另外，近期佛山三水地块实现一定溢价率成交，江门地市热度有所回升，大湾区的地市热度或会进一步外延。13/16备注：1、市场重点监测 40 城：华北：北京、青岛、济南、烟台、石家庄；华东：上海、南京、杭州、苏州、无锡、温州、常
18、州、绍兴、宁波、合肥、湖州、金华；华南：广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山；海西：福州、泉州、漳州；华中：武汉、岳阳、长沙、洛阳、郑州、南昌、赣州；西部：成都、南宁、兰州、重庆、贵阳；东北：长春、大连（受城市数据限制，监测 40城选取月度有小幅调整）。2、土地重点监测 55城：华东：上海、杭州、宁波、苏州、南京、合肥、嘉兴、绍兴、台州、温州、无锡、常州、南通、湖州、徐州，海西：福州、厦门、泉州、漳州，华北：北京、天津、石家庄、青岛、济南、太原、潍坊、烟台、廊坊，华中：郑州、武汉、长沙、南昌、洛阳、襄阳、赣州，东北：沈阳、大连、长春、哈尔滨，西部：重庆、成都、西安、兰州、昆明、贵阳、南宁，华南：广州、深圳、海口、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、三亚。免责声明：本报告使用的一切资料及数据基于保利投顾研究院的监测以及来源于对公开数据信息整理，如上述资料及数据侵犯相关权益，请权益人积极与我们联系处理。本报告仅作参考之用，不构成市场交易和投资建议，不构成保利投顾研究院对发布内容担保。保利投顾研究院对本报告保留一切版权，未经许可擅自转载及将本报告内容用于商业或者非法用途须承担相应法律后果。报告完毕14/16