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1、目录本月看点21.1 全国视角31.2 大湾区楼市42、土地动态82.2 城市表现92.3 土拍排行103、后市研判131 / 16本月看点1. 核心城市广深高热引调控，临广临深城市承接外溢需求热度提升春节后，各大房企为迎接“小阳春”积极备货，部分热点城市购房需求释放，市场交投氛围攀升触发调控；湾区楼市热度不减，核心城市高热下调控升级，周边城市承接外溢需求热度提升：特征一，深圳市场“小阳春”特征明显，广州热度攀升引发调控。深圳成交同环比涨幅均超 50%，广州节后热度攀升，热度传导至近郊，引发 4 月初调控再加码；特征二，临广临深板块市场升温。佛山临广板块承接广州外溢需求，热度较年前明显回升；中
2、山、珠海临深板块深圳客户量增加、价格上涨，市场热度提升；东莞供应不足叠加调控升级下成交锐减，创近 1 年新低（除春节）；特征三，内生城市需求平稳，部分城市延续以价换量。惠州、江门供求表现平稳；肇庆低位运行，四会、大旺以价换量，效果不明显。2.土地市场逐步恢复，惠州成交量领跑大湾区大湾区一季度土地市场成交量季节性回落，显著好于往年同期水平。3 月土地供应逐步恢复，成交小幅上升，总成交 338 万，惠州、佛山楼面价记录被刷新。其中，惠州土拍市场热度上升，成交 92 万，领跑湾区 9 城，东莞、肇庆分列二三位，东莞热度不减，多宗地块达到最高限价进入竞配建阶段。2 / 161.1 全国视角3 月成交量
3、显著提升，“小阳春”显现，为近三年同期最高位。一季度重点 40 城商品住宅成交面积 8421 万，同比增长 93%，较 2019 年一季度增长 27%，市场整体景气度较高，成交规模显著高于近三年同期水平，其中华东、华南成交增量明显，核心城市带动区域热度维持，西部次之。3 月重点 40 城商品住宅成交面积 3370 万，环比增长 74%，同比增长 66%，“小阳春”热度初现，为近 3 年同期最高水平。在全国整体供应提高下，市场延续 2020 年下半年热度，成交规模接近去年 3季度月均水平。图：全国监测 40 城商品住宅分区成交情况（万）备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山。数据来
4、源：保利投顾研究院监测整理各区域成交同环比普涨，其中华东、华南热度延续，都市圈二三3 / 16梯队城市热度较高；华中热度提升，核心城市武汉预期改善；西部核心城市热度延续，核心城市成都、西安表现亮眼；海西表现平稳；东北、华北市场表现平稳，石家庄、长春等回归去年月均水平。1.2 大湾区楼市1.2.1. 大湾区成交湾区市场热度延续，政策高压下外溢板块热度提升一季度大湾区 9 城商品住宅成交面积 1810.7 万，较 2019 年同期上涨 43%，成交均较近两年呈现上涨态势，创近三年同期最高位。其中核心城市广深同比涨幅最为明显，较 2019 年同期分别增长 87% 和 130%。3 月大湾区 9 城商
5、品住宅成交面积 649.8 万，受春节基数低影响，环比上涨 78%，同比上涨 62%，较 2019 年同期基本持平。受核心城市政策升级影响，周边城市外溢板块热度有所提升。图： 9 城月度商品住宅成交情况（万，%）4 / 16数据来源：保利投顾研究院监测整理1.2.2. 大湾区 9 城表现深圳呈现“小阳春”，广州热度传导至近郊，佛中珠成交向好深圳市场热度延续，项目开盘去化表现较好；广州热度攀升引发政策加码；佛中珠外溢板块热度提升带动成交向好。图：大湾区 9 城 3 月商品住宅供求情况备注：去年受疫情影响基数小，同比 2019 年同期。数据来源：保利投顾研究院监测整理深圳“小阳春”特征明显，成交量
6、同环比涨幅均超 50%；二手市场在政策重压下低位运行。广州市场热度攀升，政策收紧预期下客户抓紧窗口期入市，成交同比 2019 年提高 38%。中心区域断供下，热度传导至近郊的黄埔及番禺，近郊区番禺万博项目涨价，外围增城部分项目涨价，表现一般。佛山受广州外溢影响，市场热度提升，成交量较年前明显回升，超过 2020 年下半年均值水平，迎来“小阳春”。珠海、中山市场向5 / 16好，成交量分别较 2019 年同期上涨 14%和 21%，深圳强调控下临深外溢板块热度高企，深圳客户量增多，价格小幅上涨。东莞限价趋严下，供应不足导致成交锐减，较 2019 年同期下降38%，客户交易趋于理性。惠州整体供求平
7、稳，其中，仲恺区成交增幅较为明显。江门市场表现平稳，供应缩量下成交维持节前水平。肇庆供求低位运行，大旺持续以价换量，效果一般。表：大湾区 9 城 3 月市场表现特征 市场维持高位运行，需求强劲，成交同比较 2019 年上升 38%，环比受春节基数较小影响增幅明显，供应较年初基本持平。 分区域来看，政策收紧预期下，近郊区番禺部分项目涨价、热度高企，房企为加快资金回笼要求刚需户型一次性付款等；外围增城多项目涨价加推，去化一般。中心区在新房供应紧缺下，广州二手补位，量价齐升。 3 月广州市场热度攀升引发 4 月初楼市调控加码，目前影响仍待显现。未来政策将维持收紧预期，从土拍端加强管控，部分区域设置“
8、限房价、竞地价”土拍机制；加强指导价管理；金融强监管政策延续，购房资格收紧，引导市场预期回归理性。 市场热度提升，供求均超年前水平。房企推货维持年初水平，成交表现较年前明显回升，超过 2020 年下半年均值水平，迎来“小阳春”。佛山区域分化延续，临广区域金沙洲、三山新城等板块受广州热度传导及政策收紧预期影响，市场交投氛围明显提升，多盘价格上涨、去化亮眼；禅城高性价比项目平稳走量；外围高明、三水高佣渠道下降价走量。 市场表现平淡，供求低位运行。供应同比 2019 年下降 66%，肇庆成交表现不及节前。城区鼎湖热度平稳，大旺多项目持续折扣6 / 16促销、以价换量，效果不明显。 市场“小阳春”特征
9、明显。节后房企推货积极性有所下降，供应同环比均下滑超 50%；市场热度延续，成交量同环比涨幅均超 50%。二手市场在政策重压下低位运行。分区域来看，市区供应稀缺、需求强劲，南山、罗湖部分项目深圳开盘即磬；外围宝安、龙岗、光明等低价刚需项目平稳走量。本月深圳政策环境维持高压，并率先建立季度滚动排查涉房资金流向机制，逐步搭建房地产金融宏观审慎管理体系。后市强监管、稳房价政策基调或将延续。市场供求回落。因限价趋严，房企推货节奏放缓；供应不足叠加调控升级下成交量锐减，创近 1 年新低（除春节），成交量较 2019 年同期下降 38%。多项目加大推广及渠道力度，东南东莞临深片区仍为成交主力。近期东莞楼市
10、热度高涨，随后迎来调控加码、房贷收紧。调控后市场观望情绪加重，房企推货节奏放缓，房贷收紧下客户交易周期拉长、成交趋于理性。 整体供求平稳。3 月成交量不及 19 年同期水平，多数项目拿惠州证后直接推货，开盘当天去化效果一般。其中，仲恺区成交增长明显。市场热度小幅提升，供应维持低位，成交表现向好，同比 2019年上涨 21%，价格小幅上扬。珠海其中金湾、斗门等内生需求表现平稳；外溢板块热度较高，其中高新区唐家、北围缺货，区域内其他板块热度高企，以深圳投资客为主，占比达 7 成。 东部临深板块带动下市场热度有所提升，供求同比 2019 年分中山别上涨 35%和 14%。受深圳政策高压影响，临深板块
11、深圳外溢客户量增加，部分项目涨价降佣，投资客仍为成交主力。 市场表现平稳，供应缩量，成交维持节前水平，整体仍以续销江门和去库存为主。信贷收紧下，3 月江门利率普遍上调，其中中7 / 16心区部分项目升佣降价维系市场热度，以价换量效果较好，台山平稳走量。2、土地动态2.1 全国及大湾区成交全国土地供求小幅回升，溢价率升至 20%全国土地市场重点监测 55 城一季度整体供求环比季节性回落，同比小幅回落，供应、成交均创近 4 年来同期新低。东北、华北、西部土地成交同比下降明显。全国土地市场重点监测 55 城 3 月宅地供求环比小幅上升，供应环比回升 14%，但受土地“两集中”影响，同比下降 4%；成
12、交环比上升 23%，溢价率升至 20%；分区来看，华东、华南三四线热点城市土拍持续火热，溢价率有所上行，东北、华北相对平淡。大湾区土地市场逐步恢复，惠州成交体量相对较大大湾区 9 城一季度宅地成交面积 824.5 万，较去年 4 季度季节性回落近 66%，但对比去年同期上涨 32%，较 2019 年同期亦上升 14%，东莞、惠州、中山创近 3 年来一季度土拍成交面积新高。大湾区 3 月总成交 338 万，各城土地供应逐步恢复，成交小幅上升，溢价率上行至 23%，惠州、佛山楼面价记录被刷新。其中，惠州成交 92 万，出让面积领跑湾区 9 城，溢价率达 34%，上升明显；东莞、肇庆分列二三位，其中
13、东莞热度持续高企，平均溢价率 36%,房企竞争激烈，肇庆 2 宗地块均以底价成交。佛山成交超 43 万，紧8 / 16随其后。图：大湾区 9 城 3 月宅地成交建面（万）数据来源：保利投顾研究院监测整理2.2 城市表现惠州土拍市场热度上升，以 92 万成交面积领跑，本月共成交 9 宗宅地，其中惠城 6 宗、博罗 3 宗，总收金 33 亿元。博罗临莞区域地块竞争激烈，3 宗地块均以超 50%溢价率成交，其中奥晨以总价 5.8 亿拿下博罗县石湾镇宅地，楼面价 8572 元/，刷新惠州楼面价记录。东莞土拍持续火热。本月共成交 5 宗宅地，总成交建面 71.5 万，揽金近 109 亿元。厚街、虎门、寮
14、步、大朗、清溪镇各一宗，多宗地块达到最高限价进入竞配建阶段，中海、万科、保利等房企均有所斩获。9 / 16肇庆出让 2 宗商住用地，总建面 55 万，成交金额 11 亿元。均位于鼎湖区肇庆新区，与此前肇庆华侨城地块相邻，本次再度由华侨城底价摘得，将用于其项目后续开发。佛山成交 4 宗宅地，总建面 43.8 万，揽金超 37 亿。 临广板块维持火热，当代置业以总价 3.9 亿，楼面价 20013 元/竞得南海大沥黄岐 7844 江景宅地，刷新佛山楼面价新高。图：大湾区 9 城月度宅地成交建面（万）数据来源：保利投顾研究院监测整理2.3 土拍排行Top10 总价排行榜中，东莞包揽 4 宗地块，广州
15、 2 宗，其余中山、佛山、珠海、惠州各一宗。从总价门槛来看，1 月 TOP10 门槛为 9.6 亿元；其中东莞大朗、10 / 16虎门镇地块总价分别为 36 亿元、32 亿元，广州白云生物医药健康产业基地地块总价超 24 亿元。从拿地企业看，万科拿下东莞、中山两宗高总价地， 中海、绿地、花样年、龙光等均有所斩获。表：3 月大湾区 9 城总价 TOP10 宅块排名3 月湾区 9 城溢价 TOP 3 的宅地均为惠州地块，另外 TOP 10 中有 4 宗均来自东莞，其中溢价率最高为博罗县石湾镇地块，由奥动置业以 113%溢价率竞得。 TOP10 溢价率门槛为 36.5%。表：3 月大湾区 9 城溢价
16、 TOP10 宅地排名11 / 16数据来源：保利投顾研究院监测整理12 / 163、后市研判（1）市场端：节后“小阳春”初现，多城供应带动下成交提升，达近年同期高峰，以广深为核心的大湾区城市在政策高压下，临深临广板块承接外溢需求，热度有所提升。展望后市，政策收紧态势不变，市场预期回归平稳。深圳去年大量供地下今年供应或维持高位，需求强劲叠加政策高压，后市将平稳走量。广州政策将维持收紧，加强房价管控和信贷监管，引导市场预期回归理性。东莞在限价监管下，房企的投资、营销不确定性增加；珠海伴随部分外省客回流，深圳外溢客增加，市场有望持续向好。（2）土地端：3 月底广州公布首批“两集中”地块出让名单，共
17、 48宗涉宅用地，总建面超 900 万，将于 4 月底出让，同时公布 3 年供地滚动计划，以稳定土地市场预期。另外，佛山、珠海等亦已公布年度供地计划，预计湾区地市 4 月将迎来成交小高峰，热点区域，如东莞、广州黄埔和南沙、佛山临广板块、惠州临莞板块将维持热度。13 / 16备注：1、市场重点监测 40 城：华北：北京、青岛、济南、烟台、石家庄；华东：上海、南京、杭州、苏州、无锡、温州、常州、绍兴、宁波、合肥、湖州、金华；华南：广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山；海西：福州、泉州、漳州；华中：武汉、岳阳、长沙、洛阳、郑州、南昌、赣州；西部：成都、南宁、兰州、重庆、贵阳；东北：长春、大连（受城市数
18、据限制，监测 40 城选取月度有小幅调整）。2、土地重点监测 55 城：华东：上海、杭州、宁波、苏州、南京、合肥、嘉兴、绍兴、台州、温州、无锡、常州、南通、湖州、徐州，海西：福州、厦门、泉州、漳州，华北：北京、天津、石家庄、青岛、济南、太原、潍坊、烟台、廊坊，华中：郑州、武汉、长沙、南昌、洛阳、襄阳、赣州，东北：沈阳、大连、长春、哈尔滨，西部：重庆、成都、西安、兰州、昆明、贵阳、南宁，华南：广州、深圳、海口、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、三亚。免责声明：本报告使用的一切资料及数据基于保利投顾研究院的监测以及来源于对公开数据信息整理，如上述资料及数据侵犯相关权益，请权益人积极与我们联系处理。本报告仅作参考之用，不构成市场交易和投资建议，不构成保利投顾研究院对发布内容担保。保利投顾研究院对本报告保留一切版权，未经许可擅自转载及将本报告内容用于商业或者非法用途须承担相应法律后果。报告完毕14 / 16