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1、1 20152015年年9 9月月城乡规划与房地产管理法律法规城乡规划与房地产管理法律法规 2专题介绍专题介绍 城乡规划法相关条文及案例1 房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例2323一、一、房地产管理法房地产管理法的制定与修订的制定与修订二、二、房地产管理法房地产管理法条文解条文解析析三、案例三、案例四、讨论四、讨论房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例主要内容主要内容41、城市房地产管理法城市房地产管理法制定制定n n房管法制定于1994年。当时,我国城市住房制度改革刚刚开始,住宅商品化、产业化还没有完全开始
2、推行，房地产刚跟开始发展，房地产管理法旨在搭建城市房地产开发建设和流转的基本法律框架。房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例一、一、城市房地产管理法城市房地产管理法制定与修订制定与修订52 2、城市房地产管理法城市房地产管理法城市房地产管理法城市房地产管理法的修订的修订的修订的修订n n为配合为配合物权法物权法的实施，的实施，全国人民代表大会全国人民代表大会常务委员会关于修改常务委员会关于修改中华人民共和国城市房地中华人民共和国城市房地产管理法产管理法的决定的决定已由中华人民共和国第十届已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常
3、务委员会第二十九次会议于全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于20072007年年8 8月月3030日通过并施行。日通过并施行。n n修订的修订的城市房地产管理法城市房地产管理法新增了一条（第六新增了一条（第六条）：条）：n n为配合为配合不动产登记条例不动产登记条例的施行，现国家正在的施行，现国家正在酝酿重新修订酝酿重新修订城市房地产管理法城市房地产管理法。房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例一、一、城市房地产管理法城市房地产管理法制定与修订制定与修订6（一）基本组成（七章（一）基本组成（七章（一）基本组成（七章（一）基
4、本组成（七章7373条）条）条）条）n n第一章总则第一章总则n n第二章房地产开发用地第二章房地产开发用地n n第一节土地使用权出让第一节土地使用权出让n n第二节第二节土地使用权划拨土地使用权划拨n n第三章房地产开发第三章房地产开发n n第四章房地产交易第四章房地产交易n n第一节一般规定第一节一般规定n n第二节房地产转让第二节房地产转让n n第三节房地产抵押第三节房地产抵押n n第四节房屋租赁第四节房屋租赁n n第五节中介服务机构第五节中介服务机构n n第五章房地产权属登记管理第五章房地产权属登记管理n n第六章法律责任第六章法律责任n n第七章附则第七章附则房地产管理法房地产管理法
5、房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相关条文解析7（二）相关条文解析（二）相关条文解析1、适用范围 第二条：在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相关条文解析8（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析2
6、2、征收及其补偿、征收及其补偿 第六条：为了公共利益的需要，国家第六条：为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。征收人的居住条件。解析：解析：一般涉及房屋（房地合一）征一般涉及房屋（房地合一）征收都要安置，有货币安置和产权置换两种收都要安置，有货币安置和产权置换两种方式。方式。房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例
7、二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相关条文解析9（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析3 3、土地使用权出让、土地使用权出让 第八条：土地使用权出让，是指国家将国有土第八条：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。地使用权出让金的行为。解析：解析：土地使用权出让由以下几个特征：一土地使用权出让由以下几个特征：一是以土地所有权与土地使用权的分离为基础的；是以土地所有
8、权与土地使用权的分离为基础的；二是出让是有年限的；三是有偿的二是出让是有年限的；三是有偿的出让金；出让金；四是土地使用者享有权利的效力不及于地下之物，四是土地使用者享有权利的效力不及于地下之物，即对地下的资源、埋藏物和市政公用设施等不享即对地下的资源、埋藏物和市政公用设施等不享有权利。有权利。房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相关条文解析10（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析n n出让年限：出让年限：城镇国有土地使用权出让和城镇国有土地
9、使用权出让和转让暂行条例转让暂行条例第十二条：第十二条：土地使用权出土地使用权出让最高年限按下列用途确定：让最高年限按下列用途确定：n n（一）居住用地七十年；（一）居住用地七十年；n n（二）工业用地五十年；（二）工业用地五十年；n n（三）教育、科技、文化、卫生、体育用（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；地五十年；n n（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；n n（五）综合或者其他用地五十年。（五）综合或者其他用地五十年。房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城
10、市房地产管理法相关条文解析相关条文解析11（二）相关条文解析（二）相关条文解析4、土地使用权出让前提条件 第十条：土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。解析：参见P155城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第9-10条有关规定。房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相关条文解析12（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析5 5、土地使用权出让方式、土地使用权出让方式 第十三条第十三条第十三条第十三条 土地使用权出让
11、，可以采土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。以采取双方协议的方式。解析：解析：具体参见具体参见P170P170招标拍卖挂牌招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定出让国有建设用地使用权规定和和P159P159协议出让国有土地使用权规定协议出让国有土地使用权规定。房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案
12、例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相关条文解析13（二）相关条文解析（二）相关条文解析6、土地使用权出让合同的签订 第第十十五五条条 土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。解析：出让方一定是“市、县人民政府土地管理部门”；受让方是土地使用者（一般是法人单位）。房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相关条文解析14（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）
13、相关条文解析（二）相关条文解析7 7、土地使用权出让用途的变更、土地使用权出让用途的变更 第第第第十十十十八八八八条条条条 土土地地使使用用者者需需要要改改变变土土地地使使用用权权出出让让合合同同约约定定的的土土地地用用途途的的，必必须须取取得得出出让让方方和和市市、县县人人民民政政府府城城市市规规划划行行政政主主管管部部门门的的同同意意，签签订订土土地地使使用用权权出出让让合合同同变变更更协协议议或或者者重重新新签签订订土土地地使使用用权权出出让让合同合同，相应，相应调整土地使用权出让金调整土地使用权出让金。解解析析：国国家家实实行行土土地地用用途途管管制制制制度度，必必须须在在土土地地利利
14、用用总总体体规规划划和和城城市市总总体体规规划划的的指导下利用土地。指导下利用土地。房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相关条文解析15（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析8 8、土地使用权的收回、土地使用权的收回 第第第第二二二二十十十十条条条条 国国家家对对土土地地使使用用者者依依法法取取得得的的土土地地使使用用权权，在在出出让让合合同同约约定定的的使使用用年年限限届届满满前前不不收收回回；在在特特殊殊情情况况下下，根根据据社社会会公公
15、共共利利益益的的需需要要，可可以以依依照照法法律律程程序序提提前前收收回回，并并根根据据土土地地使使用用者者使使用用土土地地的的实实际际年年限限和和开开发发土土地地的的实实际际情情况况给给予予相相应应的的补偿。补偿。解析：公共利益的界定？解析：公共利益的界定？房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相关条文解析16（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析9 9、土地使用权的续延、土地使用权的续延 第二十二条第二十二条第二十二条第二十二条 土地使用权
16、出让合同约定的使土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前土地使用者未申请续期或者虽申请续
17、期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。解析：解析：续延后土地使用权出让金的确定？一般的续延后土地使用权出让金的确定？一般的土地使用者不会按规定土地使用者不会按规定“提前一年申请续期提前一年申请续期”，在实际土地管理工作中有必要加大政策的宣传力在实际土地管理工作中有必要加大政策的宣传力度。度。房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相关条文解析17（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析10
18、10、土地使用权划拨、土地使用权划拨n n第二十三条第二十三条第二十三条第二十三条 土地使用权划拨，是指县级以上人土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。用权无偿交付给土地使用者使用的行为。n n依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。制。n n解析：解析：划拨也要缴纳征地
19、拆迁安置补偿费用，并划拨也要缴纳征地拆迁安置补偿费用，并不是绝对的无偿；划拨没有期限限制。不是绝对的无偿；划拨没有期限限制。房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相关条文解析18（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析1111、划拨土地的范围、划拨土地的范围n n第二十四条第二十四条第二十四条第二十四条 下列建设用地的土地使用权，确属下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划
20、拨：n n（一）国家机关用地和军事用地；（一）国家机关用地和军事用地；n n（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；n n（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；用地；n n（四）法律、行政法规规定的其他用地。（四）法律、行政法规规定的其他用地。n n解析：解析：参见参见P179P179划拨用地目录划拨用地目录。房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相关条文解析19（二）相关条文解析（二）相关
21、条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析1212、出让土地开发利用的条件、出让土地开发利用的条件n n第第第第二二二二十十十十六六六六条条条条 以以出出让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权进进行行房房地地产产开开发发的的，必必须须按按照照土土地地使使用用权权出出让让合合同同约约定定的的土土地地用用途途、动动工工开开发发期期限限开开发发土土地地。超超过过出出让让合合同同约约定定的的动动工工开开发发日日期期满满一一年年未未动动工工开开发发的的，可可以以征征收收相相当当于于土土地地使使用用权权出出让让金金百百分分之之二二十十以以下下的的土土地地闲闲置置费费；满满二二年年未未动动工工开开发发的
22、的，可可以以无无偿偿收收回回土土地地使使用用权权；但但是是，因因不不可可抗抗力力或或者者政政府府、政政府府有有关关部部门门的的行行为为或或者者动动工工开开发发必必需需的的前前期期工工作造成动工开发迟延的除外。作造成动工开发迟延的除外。n n解析：解析：土地出让后闲置用地的界定条件：出让后土地出让后闲置用地的界定条件：出让后（以签订出让合同时间为准）满一年未动工开发（以签订出让合同时间为准）满一年未动工开发的收取土地使用权出让金总额的的收取土地使用权出让金总额的20%20%以下的土地以下的土地闲置费；满二年未动工开发的收回；但特殊情况闲置费；满二年未动工开发的收回；但特殊情况除外。除外。房地产管
23、理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相关条文解析20（二）相关条文解析（二）相关条文解析13、土地使用权处置方式n n第第二二十十八八条条 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。n n解析：作价入股、合资、合作一般都要进行评估，因为土地的价格随着市场和时间的变化而变化。房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相
24、关条文解析21（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析1414、注册资本和投资额、注册资本和投资额n n第三十一条第三十一条第三十一条第三十一条 房地产开发企业的注册资本房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。与投资总额的比例应当符合国家有关规定。n n房地产开发企业分期开发房地产的，分期房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。用于项目建设。n n解析：解析：根据根据房地产开发企业资质
25、管理规定房地产开发企业资质管理规定第第5 5条规定，条规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级，注册资本分别不低于质等级，注册资本分别不低于50005000万元、万元、20002000万元、万元、800800万万元和元和100100万元。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土万元。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到地和房源，对项目资本金比例达不到35%35%等贷款条件的房地等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。产企业，商业银行不得发放贷款。房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地
26、产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相关条文解析22（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析15、房地产转让的概念和方式n n第三十七条第三十七条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。n n解析：解析：房地产转让的方式主要有：买卖、房地产转让的方式主要有：买卖、交换、赠与和继承。交换、赠与和继承。房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管
27、理法相关条文解析相关条文解析23（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析1616、禁止转让的房地产、禁止转让的房地产n n第三十八条第三十八条第三十八条第三十八条 下列房地产，不得转让：下列房地产，不得转让：n n（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；十九条规定的条件的；n n（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；其他形式限制房地产权利的；n n（三）依法收回土地使用权的；（三）依法收回土地使用权的；n
28、 n（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；n n（五）权属有争议的；（五）权属有争议的；n n（六）未依法登记领取权属证书的；（六）未依法登记领取权属证书的；n n（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相关条文解析24（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析17、出让土地使用权再转让的条件n n第三十九条第三十
29、九条第三十九条第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：转让房地产时，应当符合下列条件：n n（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；用权出让金，并取得土地使用权证书；n n（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。用地或者其他建设用地条件。n
30、 n转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。屋所有权证书。房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相关条文解析25（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析1818、划拨土地使用权转让报批、划拨土地使用权转让报批n n第四十条第四十条第四十条第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民
31、政府审批。有批准权的人民政府准予权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。金。n n以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
32、的土地收益上缴国家或者作其他处理。n n解析：解析：“物归原主物归原主”：找回原批准划拨土地使：找回原批准划拨土地使用权的政府进行转让报批。用权的政府进行转让报批。房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相关条文解析26（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析1919、转让后土地使用权年限的确定、转让后土地使用权年限的确定n n第四十三条第四十三条第四十三条第四十三条 以出让方式取得土地使用权的，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用
33、权的使用年限为原转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。地使用者已经使用年限后的剩余年限。n n解析：解析：甲公司甲公司20052005年年9 9月月1515日通过出让获得一宗日通过出让获得一宗工业用地，工业用地，20152015年年9 9月月1515日转让给乙公司，则乙日转让给乙公司，则乙公司所获得的转让后的该宗工业用地的使用年公司所获得的转让后的该宗工业用地的使用年限为多少年？（限为多少年？（4040年）年）房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文
34、及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相关条文解析27（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析2020 、转让后土地用途的变更、转让后土地用途的变更n n第四十四条第四十四条第四十四条第四十四条 以出让方式取得土地使用权的，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变
35、更协议或者重新签签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。出让金。n n解析：解析：依据本法四十二条规定，房地产转让时，依据本法四十二条规定，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。此条规定特殊情形下可按规定进行用途变移。此条规定特殊情形下可按规定进行用途变更。更。房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相关条文解析28（二）相关条文解析
36、（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析2121 、商品房预售的条件、商品房预售的条件n n第四十五条第四十五条第四十五条第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：商品房预售，应当符合下列条件：n n（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；证书；n n（二）持有建设工程规划许可证；（二）持有建设工程规划许可证；n n（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工
37、交付日期；施工进度和竣工交付日期；n n（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。取得商品房预售许可证明。n n商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。n n商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。n n解析解析:在实际的操作中，比较大的楼盘，商品房的预售在实际的操作中，比较大的楼盘，商品房的预售按栋办理。按栋办理。
38、房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相关条文解析29（二）相关条文解析二）相关条文解析二）相关条文解析二）相关条文解析2222 、房地产抵押的概念、房地产抵押的概念n n第第第第四四四四十十十十七七七七条条条条 【抵抵押押的的概概念念】房房地地产产抵抵押押，是是指指抵抵押押人人以以其其合合法法的的房房地地产产以以不不转转移移占占有有的的方方式式向向抵抵押押权权人人提提供供债债务务履履行行担担保保的的行行为为。债债务务人人不不履履行行债债务务时时，抵抵押押权权人人有有权权依依法
39、法以以抵抵押押的的房房地产拍卖所得的价款优先受偿。地产拍卖所得的价款优先受偿。n n解析解析:有债务的存在才有抵押，抵押为债务履有债务的存在才有抵押，抵押为债务履行提供担保。（如住房按揭贷款中的房地产抵行提供担保。（如住房按揭贷款中的房地产抵押，抵押权人是银行，抵押人即债务人则是贷押，抵押权人是银行，抵押人即债务人则是贷款人）款人）房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相关条文解析30（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析 23 23、划拨土地
40、使用权抵押中抵押权人的优先受、划拨土地使用权抵押中抵押权人的优先受偿权偿权n n第第第第五五五五十十十十一一一一条条条条 【抵抵押押权权人人优优先先受受偿偿】设设定定房房地地产产抵抵押押权权的的土土地地使使用用权权是是以以划划拨拨方方式式取取得得的的，依依法法拍拍卖卖该该房房地地产产后后，应应当当从从拍拍卖卖所所得得的的价价款款中中缴缴纳纳相相当当于于应应缴缴纳纳的的土土地地使使用用权权出出让让金金的的款款额额后，抵押权人方可优先受偿。后，抵押权人方可优先受偿。n n解解析析:城城镇镇国国有有土土地地出出让让转转让让暂暂行行条条例例第第三三十十七七条条规规定定：处处分分抵抵押押财财产产所所得得
41、，抵抵押押权权人人有有优优先先受受偿偿权权。而而依依据据本本条条规规定定，划划拨拨土土地地使使用用权权抵抵押押中中抵抵押押权权人人的的优优先先顺顺序序排排在在缴缴纳纳给给国国家家的出让金之后。的出让金之后。房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相关条文解析31（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析 24 24、新增房屋抵押权人无权受偿、新增房屋抵押权人无权受偿n n第第第第五五五五十十十十二二二二条条条条 房房地地产产抵抵押押合合同同签签订订后
42、后，土土地地上上新新增增的的房房屋屋不不属属于于抵抵押押财财产产。需需要要拍拍卖卖该该抵抵押押的的房房地地产产时时，可可以以依依法法将将土土地地上上新新增增的的房房屋屋与与抵抵押押财财产产一一同同拍拍卖卖，但但对对拍拍卖卖新新增增房房屋屋所所得得，抵押权人无权优先受偿。抵押权人无权优先受偿。n n解解析析：新新增增房房屋屋的的界界定定：必必须须是是房房地地产产抵抵押押合合同签订之后同签订之后 “新增新增”的。的。房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相关条文解析32（二）相关条
43、文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析 25 25、划拨土地出租收益的上缴、划拨土地出租收益的上缴n n第第第第五五五五十十十十六六六六条条条条 以以营营利利为为目目的的，房房屋屋所所有有权权人人将将以以划划拨拨方方式式取取得得使使用用权权的的国国有有土土地地上上建建成成的的房房屋屋出出租租的的，应应当当将将租租金金中中所所含含土土地地收收益益上上缴缴国国家。具体办法由国务院规定。家。具体办法由国务院规定。n n解析解析：划拨土地使用权的土地所有权人是国家。：划拨土地使用权的土地所有权人是国家。房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相
44、关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相关条文解析33（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析 26 26、房地产权属登记管理、房地产权属登记管理n n本本本本法法法法第第第第五五五五章章章章为为为为房房房房地地地地产产产产权权权权属属属属登登登登记记记记管管管管理理理理，其其其其中中中中用用用用了了了了四四四四条条条条对对对对登登登登记记记记制制制制度度度度、登登登登记记记记管管管管理理理理的的的的部部部部门门门门、权权权权属属属属证证证证书书书书的登记申请程序和颁发等进行了详细规定。的登记申请程序和颁发等进行了详细规定
45、。的登记申请程序和颁发等进行了详细规定。的登记申请程序和颁发等进行了详细规定。n n解解解解析析析析：依依依依据据据据第第第第六六六六十十十十一一一一条条条条，土土土土地地地地和和和和房房房房屋屋屋屋分分分分开开开开登登登登记记记记，土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权登登登登记记记记向向向向县县县县级级级级以以以以上上上上人人人人民民民民政政政政府府府府土土土土地地地地管管管管理理理理部部部部门门门门申申申申请请请请，房房房房屋屋屋屋所所所所有有有有权权权权登登登登记记记记向向向向县县县县级级级级以以以以上上上上人人人人民民民民政政政政府府府府房房房房产产产产管管管管理理理理部部部部门门
46、门门登登登登记记记记。但但但但自自自自20152015年年年年3 3月月月月1 1日日日日不不不不动动动动产产产产登登登登记记记记暂暂暂暂行行行行条条条条例例例例的的的的施施施施行行行行，权权权权属属属属登登登登记记记记将将将将进进进进行行行行整合、改革。整合、改革。整合、改革。整合、改革。房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相关条文解析34（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析 27 27、法律责任、法律责任n n第六十四条：非法出让土地使
47、用权处罚第六十四条：非法出让土地使用权处罚第六十四条：非法出让土地使用权处罚第六十四条：非法出让土地使用权处罚n n第第第第六六六六十十十十五五五五条条条条：未未未未取取取取得得得得营营营营业业业业执执执执照照照照非非非非法法法法从从从从事事事事房房房房地地地地产产产产开发的处罚。开发的处罚。开发的处罚。开发的处罚。n n第六十六条：非法转让土地使用权的处罚。第六十六条：非法转让土地使用权的处罚。第六十六条：非法转让土地使用权的处罚。第六十六条：非法转让土地使用权的处罚。n n第六十七条：非法转让房地产的处罚。第六十七条：非法转让房地产的处罚。第六十七条：非法转让房地产的处罚。第六十七条：非法
48、转让房地产的处罚。n n第六十八条：非法预售商品房的处罚。第六十八条：非法预售商品房的处罚。第六十八条：非法预售商品房的处罚。第六十八条：非法预售商品房的处罚。n n第第第第六六六六十十十十九九九九条条条条：未未未未取取取取得得得得营营营营业业业业执执执执照照照照非非非非法法法法从从从从事事事事房房房房地地地地产产产产中介服务的处罚。中介服务的处罚。中介服务的处罚。中介服务的处罚。n n第七十条：非法向房地产开发企业收费的处罚。第七十条：非法向房地产开发企业收费的处罚。第七十条：非法向房地产开发企业收费的处罚。第七十条：非法向房地产开发企业收费的处罚。房地产管理法房地产管理法房地产管理法房地产
49、管理法相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例相关条文及案例二、二、城市房地产管理法城市房地产管理法相关条文解析相关条文解析35（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析（二）相关条文解析 27 27、法律责任、法律责任 第七十一条：涉及渎职罪（刑法中有明确规定）。第七十一条：涉及渎职罪（刑法中有明确规定）。第七十一条：涉及渎职罪（刑法中有明确规定）。第七十一条：涉及渎职罪（刑法中有明确规定）。解析：解析：解析：解析：刑法刑法刑法刑法第九章第九章第九章第九章 渎职罪渎职罪渎职罪渎职罪第三百九十七条第三百九十七条第三百九十七条第三百九十七条 国家机关工作人员滥用职权或者玩国家机关工
50、作人员滥用职权或者玩国家机关工作人员滥用职权或者玩国家机关工作人员滥用职权或者玩忽职守，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失忽职守，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失忽职守，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失忽职守，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的，的，的，的，处三年以下有期徒刑或者拘役处三年以下有期徒刑或者拘役处三年以下有期徒刑或者拘役处三年以下有期徒刑或者拘役；情节特别严重的，；情节特别严重的，；情节特别严重的，；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑处三年以上七年以下有期徒刑处三年以上七年以下有期徒刑处三年以上七年以下有期徒刑。本法另有规定的，依照。本法另有