北京保利大厦案例分析.docx

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1、北京保利大厦案例分析一、保利大厦概况保利大厦为高档甲级写字楼，规划占地面积 10600 平方米，总建筑面积约 103308 平方米，共 27 层，地上 23 层，地下 4 层。大厦除了国际标准开间的写字楼外，还配套有精品店、高档餐饮、健身中心含4 泳道标准泳池等。二、工程开发背景区域市场概况东二环写字楼总面积约 355079 平方米区域竞争工程三大竞争对手工程地块资源分析区位地段好、交通便利三、工程定位产品定位高档甲级写字楼目标客户群定位国内外大型企业、机构四、工程楼层规划附图五、建筑设计外立面设计构造设计办公空间设计楼内通道设计六、工程特色系统生态节能高效节能的建筑外立面多重系统系统节能七、

2、工程配套吊楼 15 层电梯标号 3-8 层约 6022 平方米国际顶级商业中心。大堂首层设咖啡厅。大厦地下一层设有约 1,900 平方米高档餐饮。地下二层设有约 1,260 平方米员工餐厅。3,210 平方米健身中心。健身中心内设标准 4 道 25 米游泳池。300 平方米的空中咖啡厅。八、工程精装修标准附表写字楼是最能表达区域经济活力和兴旺程度的晴雨表。估量在2023 年，北京东二环区域内办公物业商业面积总供给量将到达40 万平方米以上，甲级写字楼的面积估量可到达 1516 万平方米，其中包括：第五广场、保利大厦以及凯恒中心等。以位于东二环核心位置的保利大厦为例，是目前为止在东二环区域具有国

3、际甲级写字楼标准的典范代表。保利，建筑保利大厦产品设计解析一、工程概况保利大厦工程位于北京市中心东城区东四十条桥西南角，地处东二环与平安大街交界处，地理位置优越，交通极为便利。工程为高档甲级写字楼，规划占地面积 10600 平方米，总建筑面积约 103308 平方米，共 27 层，地上 23 层，地下 4 层。大厦除了国际标准开间的写字楼外，还配套有精品店、高档餐饮、健身中心含 4 泳道标准泳池等。保利大厦参数指标物业类型：甲级写字楼建筑构造：钢筋混凝土的混合构造规划建设用地面积：10600 平方米不含代征城市公共用地面积 建筑总面积：103308 平方米绿化用地面积：3187 平方米建筑高度

4、：98 米停位数量：地上机动车停车数量：19 辆地下机动车停车数量：500 辆地下自行车停车数量：300 辆楼层：地下 4 层，地上 23 层，商业吊楼 8 层电梯数量：26 部(办公区 15 部)均价：3000 美金/平方米二、工程开发背景1、区域市场概况工程所在的东二环商务带是集高档写字楼、星级酒店、大型企业总部、商业配套为一体的立体多功能型商务区。东二环区域主要现有公建工程 总建筑面积约 954484 平方米，其中写字楼面积约 355079 平方米。随着东二环商务带的大规模集中建设，估量在 2023 年区域市场将集中建成一批重点甲级写字楼工程。2、区域竞争工程3、工程地块资源分析（1）

5、区位优势保利大厦位于东二环东四十条桥西南侧，是皇城文脉与现代商务结合的区域。该区域商务配套日臻完善，具备国际商务枢纽功能，是东二环商务带唯一集办公、银行、文化场所、各方机构的商务核心区。（2） 交通优势地面交通东直门交通枢纽：距离亚洲最大的现代化立体交通枢纽东直门交通枢纽仅 2 分钟车程，到机场只需约 17 分钟，将来可实现市区与首都国际机场的高效连接，成为京城商圈中能够最快到达机场的宝地。东二环：二环路为京城最早修建，连接着东城、朝阳、西城、宣武四大北京最为古老的城区，保利大厦内部交通道路与东二环辅路直接连接，车辆驶出大厦即可快速进入二环主路，形成工程内外一体化的交通路网。东四十条桥：平安大

6、街与工体北路的联结点，1 公里分至东直门和朝阳门，与CBD 的直线距离不超过 3 公里。地铁东四十条站：保利大厦地下一层设出入口与地铁连接，交通路网更为便捷。平安大街：北京的其次条“长安街”，有机连接北京东西城区。地下交通东四十条地铁站与工程地下一层直接连通，去往国贸商圈、建国门商圈以及金融街格外顺畅，为企业员工供给了高效的人性化交通路线。三、工程定位1、产品定位保利大厦定位世界级写字楼，强调自然生态、高效节能的人性化标准，表达现代化人文办公、绿色办公的理念。2、目标客户群定位CBD 商务区是北京外资机构最集中的地区，被定位为重点吸引跨国公司总部和地区总部，以进呈现代效劳业为主导，以培育国际金

7、融产业为龙 头的产业区域。从行业分布来看，主要集中于 IT 通讯、贸易、参谋询问、传统制造业、金融保险投资等行业。将来外资机构在CBD 的写字楼需求始终呈上升趋势；金融街商务区是国内大型金融机构聚拢的最活泼区域。因 此，保利大厦以国内外大型企业、机构作为目标客户群。四、工程楼层规划 地下一层平面图首层平面图吊楼层平面图 写字楼层平面图五、建筑设计1、外立面设计1承受柔索玻璃幕墙保利大厦承受钢框架筒体混合构造，承托 90 米高、68 米宽单层双向点式柔索玻璃幕墙，超越了从前世界最大的德国慕尼黑凯宾斯基饭店其高度仅为 45 米。工程在无桁架网索构造上，以强韧钢索连接整幅玻璃幕墙，赐予建筑艺术品般饱

8、满、雄浑、贯穿的风范。玻璃幕墙承受高效节能进口玻璃，通透性极强，并能有效防止紫外线射入。2承受铜板幕墙保利大厦铜板幕墙位于工程南立面，面积约为 1850 平方米。选材TECUBrass太古黄铜，此种铜可随时间和气候影响，转变多种丰富颜色，内涵丰富深具历史价值感3金与石的搭配保利大厦立面材质通过洞石与黄铜的搭配，制造出富于变化并极富民族风格亦国际化的视觉感受，其竖向洞石遮阳百叶和开放式铜板幕墙在国内都尚属首例。4遮阳百叶保利大厦西侧和南侧的玻璃幕墙外面承受国内首例竖向石材遮阳百叶，并与玻璃幕墙保持肯定距离，成为“双立面”大厦。大厦承受意大利进口罗马洞石。大厦百叶排列遵循北京地区春分、夏至、秋分、

9、冬至自然规律，通过石材和内层玻璃幕墙形成肯定角度，保证冬季最大限度日照与夏季最大限度遮阳效果，夏季遮阳系数达 0.72，即 70%多的阳光被遮挡于玻璃幕墙之外，节约空调运营本钱，使室内光线自然严峻。外墙玻璃为双Low-E 中空玻璃，即玻璃内外表涂有节能镀膜，节能环保更为深入。2、构造设计（1） 特式吊楼设计工程东北面悬挂着一座底部无支撑的 8 层钢构造特式吊楼，结合中国传统文化元素与现代高科技，外观设计借鉴了中国传统的叠式灯笼造型， 以波浪型的外壳与横向、竖向钢构造线条组成了美仑美幻独具审美效果。吊楼镶嵌于 90 米高的大堂中，高约 45 米，重约 5000 吨，顶层与写字楼 11 层电梯标号

10、 15 层通过天桥连接，一侧和核心筒相连，另一侧下方则全无支撑，距离地面约 7.2 米，上方承受桥梁式斜拉构造。（2） 中庭设计保利大厦独创目前北京最高的 90 米挑高摩天中庭，千余平米无立柱大堂，尺度宽阔通透，令空间独具豪阔美感。特色小结多维采光保利大厦西立面 50 米至 90 米处，独创面积达 480 平方米的单层双向柔索玻璃幕墙“采光天窗”，为通透、轩昂、开阔的无柱式大堂及办公区域增加自然通风及采光。南立面也设有 50 米高的玻璃幕墙，协作中庭及外围的多重采光，形成大尺度阳光办公空间，整座大厦通透亮亮。3、办公空间设计1国际标准柱距大厦楼层由规格为 9 米*13.5 米，9 米*9 米的

11、跨钢构造构成，大跨度空间拥有更宽阔视野和更舒适的办公气氛。客户可依据自身需要，自由规划、分割旷度空间。24 米层高保利大厦设计标准层高为 4 米，净高约 2.9 米比一般办公楼高出0.3-0.5 米，轩敞、舒适、光明。（3） 空中流水花园以“生态商务与绿色商务”为主旨，保利大厦承受独特的室内造景 手法，在 22 层电梯标号 27 层和 23 层电梯标号 28 层设计了面积约 750 平方米的空中流水花园。通过园林的布置、流水的叠落，形成颖、别致的景观，奇异地将构造桁架隐蔽其中。（4） 每层 46 部专梯保利大厦在写字楼特别配备了总共 15 部高效电梯，分高、中、低区，电梯数量分别为 6 部、5

12、 部、4 部，为企业供给高效、便捷的交通。4、楼内通道设计（1） 人车分流保利大厦分别有轿车道，货车道，地下一层地铁通道，步行人流通道，使进入大厦的人、车流合理自然分开，确保大厦人、车安全以及人群间相对的互不干扰。（2） 立体交通系统地下车库、商业与写字楼之间设计了多样化的内部交通流线，共计26 部德国原装进口蒂森电梯组成一个整体高效的立体交通系统。商业局部：地下一层商业拥有通往首层的 4 部扶梯2 上 2 下， 并设有客梯及货梯，同时设置特地的御货区；吊楼商业内有独立的4 部电梯，东侧有能到达大厦任意层的效劳梯 1 部，顶部有天桥与写字楼 12 层相连，确保写字楼办公环境不受商业人群干扰。写

13、字楼局部：设 15 部高效电梯，分为高、中、低区梯速为2.5m/s4.5m/s，轿厢载重 1T/2T，电梯数量分别为 6 部、5 部、4 部， 写字楼区域候梯时间约 30 秒，为提高工作效率制造了良好条件。另分别在大厦北、东西南角各设 1 部，共 3 部效劳梯，兼消防梯。六、工程特色系统生态节能1、高效节能的建筑外立面（1） 形体节能保利大厦壮阔雄伟的三棱体造型，体形系数仅为 0.1建筑物与室外大气接触的外外表积与其包围的体积之比，即建筑物体形系数，建设部 2023 年 7 月 1 日公布实施的公共建筑节能设计标准规定公建的体形系数应不大于 0.4。（2） 双层窗加遮阳系统在面对最多的阳光晒射

14、和户外环境的南外立面墙和西外立面墙，设计双层窗加遮阳系统。利用“生物气候缓冲层”有效防止过渡热辐射，削减室内热损失，与传统幕墙相较，双层幕墙大体能够削减 20-25的能源消耗。2、多重系统保利大厦特别强调室内的空气质量，要求建筑物具备良好的自然通风、充分的日照等条件，并严格掌握使用含有害物质的建筑材料。（1） 空调设备保利大厦承受世界一流的空调设备：美国“York”离心制冷机、“Johnson”楼宇自控、“Carrier”空调箱、美国进口湿膜加湿器、丹麦“Grundfos”进口水泵以及“斯频德”冷却塔等设备，世界一流空调设备， 确保空调系统高效、节能、稳定地运行。（2） 四管制变风量空调系统系

15、统承受四管制变风量空调系统，通过楼宇自控设定温度，自动调整室内送风量，按需供冷热。（3） 承受变频技术，降低空调能耗大厦空调冷热水系统均承受目前世界公认的最节能的二次泵系统，二次泵系统和空调箱风机配备世界最先进的VLT6000 系列空调专用变频器， 水泵和风机节能效果高达 20-40%。4滴下浸透气化式抗菌加湿器，避开冬季静电“攻击”保利大厦配置了空调加湿系统，空气湿度可由客户自由选定，避开嘴唇干裂和静电“攻击”。（5） 先进的光源灭菌和高效电子消毒净化技术空调系统承受当今世界最先进的光源灭菌和高效电子净化技术，该技术可快速杀死包括SARS 等 20 多种通过空气传播的细菌和病毒，效率高达99

16、.7%，使大厦内空气品质到达医院二级净化环境标准，有效地改善室内空气质量，避开有害气体对人体的侵害。（6） 过渡季节充分利用自然冷源保利大厦设置了过渡季节换热系统，通过空调冷却水系统吸取室外自然冷源，为大厦在过渡季节供给空调用冷冻水，还可通过加大风量的措施充分利用室外免费冷源，节能效果明显。（7） 吸取免费的自然冷源大厦特别设计经济冷源系统，可以最大限度地利用室外有利气象条件形成自然冷源，削减制冷设备的运行时间，深度节能。3、系统节能将环保进展到底（1） 数控节水系统将节水理念贯穿在建筑的每个环节，大厦综合节水性能显著，具体表现在：空调冷却水循环使用。冷却塔承受飘水量小、节水节能低噪音型冷却塔

17、设中水系统，实现水的重复使用卫生间选用红外感应装置，有效节约水源（2） 智能配电节能节力保利大厦承受世界知名品牌ABB 凹凸压配电柜及自动掌握系统，高效的智能掌握系统，打破惯常的人工配电，利用先进设备准确计算各种用电参数，自动调整，节约人力和能源。七、工程配套吊楼 15 层电梯标号 3-8 层约 6022 平方米国际顶级商业中心， 国际顶级高档品牌或特色商业。大堂首层设咖啡厅，良好的商务办公气氛，是客户会客、小憩的最正确场所。大厦地下一层设有约 1,900 平方米高档餐饮，为客户供给更舒适的用餐环境、更便捷的商务空间。该层层高约为 6.58 米，且与首层通过4 部扶梯相连。地下二层设有约 1,

18、260 平方米员工餐厅，为大厦办公人员供给良好的用餐环境。3,210 平方米健身中心。健身中心内设标准 4 道 25 米游泳池，泳池上方通过玻璃采光天井引入室外自然光线。吊楼顶层设置了约 300 平方米的空中咖啡厅。决策观点：保利大厦可以被列为高科技生态化写字楼，高科技生态化的写字楼在国内的进展时间不超过 5 年，之所以现在流行，不仅仅由于高科技能提高写字楼的租金或者售价，更关键的是高科技的技术含量，它很大程度上提高办公空间舒适度。舒适度提高到作为办公空间的第一考核指标，包括温度、湿度、噪音等等。这些在以前写字楼里面是考虑得比较少的技术指标体系。现在的写字楼里面更多重视这些方向，由于高科技的目的就是解决这些问题，传统的工艺、技术它可能解决不了这些问题，必需用一些的技术来解决。