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1、富海中心1号写字楼投资报告书机密第一部份 基础介绍篇一、项目位位置图本项目所在在区域位位于中关关村大柳柳树西侧侧，靠近近学院南南路，往往西8000米到到中关村村南大街街，距西直门门地铁车车站不到到2公里里，往北北1.55公里到到北三环环联想桥桥。2（图1-11）二、建筑体体基本情情况表富海中心项项目一期期工程占占地约33.122万平米米，总建建筑面积积约166万平米米，由两两栋公寓寓和两栋栋写字楼楼组成。本本次推荐荐的一号号写字楼楼在本项项目的东东南位置置，东侧侧紧邻目目前正在在积极拓拓宽改造造的大柳柳树路，西西侧是本本项目两两栋公寓寓，目前前已售完完。项目名称富海中心11号写字字楼地理位置海
2、淀大柳树树路177号建设单位北京城建投投资发展展股份有限限公司设计单位 中国建筑设设计研究究院规划用地性性质写字楼建筑层数地上17层层，地下下3层； 总建筑面积积31435022.744平方米米； 可销售面积积327333.677 平方方米开竣工时间间2002年年4月20004年年10月月；建筑控制高高度60米绿地率34.944%（表1-11）三、道路交交通情况况表目前，项目目周边道道路交通通正处于于拓宽改改建之中中，未来来的交通通条件看看好。从从本项目目周边近近期规划划来看，清清华南路路的拓宽宽开通将将带动本本项目周周边商业业地产的的发展，在在东路周周边形成成带状发发展趋势势，最终终借助中中
3、关村南南大街、北北三环和和西直门门的交通通便利性性，形成成一个小小的商业业聚集带带。大慧寺路大慧寺路位位于本项项目地块块的南侧侧，是项项目连接接中关村村南大街街的主要要通道。学院南路学院南路西西起西三三环，东东到德外外大街，同同北三环环、北四四环、西西直门外外大街一一样承载载着连接接中关村村商务区区与商务务区东部部交通的的重任，学学院南路路位于本本项目所所在地块块北侧，也也是外界界人流进进入项目目区域的的重要道道路之一一。目前前北京公公交规划划委员会会正大力力加强对对该道路路以及其其沿线的的改造。中关村南大大街4中关村南大大街南接接西直门门外大街街，北连连中关村村大街、中中关村北北大街，贯贯穿
4、中关关村区域域，是北北京市西西部地区区重要的的城市道道路，同同时也是是中关村村区域与与西直门门地区联联系的重重要通路路，交通通极为便便利。大柳树路改造后的大大柳树路路同高粱粱桥斜街街、中关关村东路路更顺畅畅的连为为一体，成成为贯穿穿西区的的一条纵纵轴，连连接了西西直门、中中关村两两大未来来商圈，同同时与规规划中的的海淀商商务主轴轴中关村村大街及及海淀主主要商圈圈当代双安安商圈相相连接，由由此成为为海淀区区各主要要商圈的的影响和和辐射区区域。（表1-22）四、建筑实实景（效效果）图图5（图1-22）五、楼层标标准平面面图6（图1-33）六、楼内主主要配套套清单主要配套设设施1. 首层设商务务中心
5、和和邮电服服务中心心。2. 设两个可供供5000人同时时用餐厅厅的员工工餐厅。3. 设24小时时热水系系统和管管道直饮饮水系统统。4. 设会所、包包括游泳泳池、健健身房等等。5. 设大、中型型会议室室及豪华华接待室室、谈判判室。6. 设单元式中中央空调调和新风风系统。7. 超5A级楼楼宇智能能化系统统配置。采采用结构构化综合合布线系系统（PPDS），可可以支持持高速率率（主干干千兆）数数据传输输，带宽宽可随意意申请，可可设置光光纤到桌桌面。768. 设电话模块块局，电电话可任任意申请请，实现现全面的的电信解解决方案案，另设设有无线线通信防防屏蔽系系统，实实现手机机信号的的无障碍碍传输。9. 设
6、大型地下下机械式式停车库库，提供供足够车车位。10. 10.每栋栋商务大大厦设88部豪华华电梯，其其中6部部客梯为为日本进进口三菱菱电梯，另另二部货货梯（兼兼作客梯梯）为上上海三菱菱电梯，充充分满足足业主的的舒适要要求，避避免拥堵堵和减少少等候时时间。（表1-33）七、设备装装修列示示表外装修外墙高档低辐射射（LOOWE）中中空玻璃璃幕墙，铝铝单板幕幕墙，外外墙外保保湿。外门高档钢化玻玻璃平开开门，自自动门和和转门。内装修首层大堂银行、邮政政、商务务中心：高档花花岗岩地地面及大大理石墙墙面，高高级天花花吊顶装装饰，室室内绿化化空间、咖咖啡座及及茶座分分布其中中。各层电梯厅厅8高档地砖、大大理石
7、墙墙面、花花纹不锈锈钢梯门门、大理理石门套套、高档档天花吊吊顶装饰饰。标准层公共共走道地面采用高高档地砖砖，墙面面为高级级涂料，顶顶棚为高高级吊顶顶。楼梯间花岗岩地面面及踏步步，墙壁壁为高级级涂料。公共卫生间间高档地砖、地地面、顶顶棚为铝铝合金板板吊顶，高高档洁具具。办公区地面做水泥泥沙浆找找平层，墙墙面抹灰灰找平，预预留吊顶顶空间。（表1-44）第二部份 区位评评价篇西部商务带带10（图2-11）一手牵着资资本，一一手牵着着信息富海大厦 北京京西北二二环、三三环中间间地段连接资本中中心（金金融街）与与信息中中心（中中关村）的的枢纽位位置，纯甲级写字字楼品质质 1000%现现房呈现现打造中坚企
8、企业财富富新领地地l 金融街科科技 学院院资源商商务区中关村村及上地地信息产产业基地地环环相相扣，形形成北京京以资本本和信息息为主题题的西部部商务带带，与东东部商务务带对应应，共同同成就首首都经济济命脉。11l 富海大厦，位位居西北北二环、三三环之间间黄金区区位，占占据北京京西部商商务带核核心位置置。是连连接首都都经济命命脉-资本中中心（金金融街）与与信息中中心（中中关村）的的枢纽型型战略要要地。l 周边八大国国家级科科研机构构、八所所知名学学院、七七大朝阳阳产业链链，并与与相邻八八大商务务、政务务区形成成互动，共共同构筑筑北京的的科研学院商商务资源源区，堪堪称京城城经济的的“能量基基地”。l
9、 纵穿四环、三三环，从从清华南南门直达达西直门门、西北北二环的的清华南南路中关村村东街西直门门全线拓拓宽为六六车道干干线，构构筑西部部商务带带和新轴轴线，同同时相邻邻城铁和和两条地地铁干线线，致使使富海大大厦通达达全市，左左右逢源源，独显显卓越办办公领地地综合优优势。连接资本与与信息的的商脉轴轴线京城最具潜潜力蓝筹筹商务地地段五大优势，独独显富海海大厦地地段价值值1.主城城地段 ：西西北二环环、三环环之间罕罕有的新新写字楼楼习惯上，北北京三环环以内才才是主城城概念，尤尤其在长长安街以以北（长长安街似似乎成了了京城地地段价值值的分水水岭），可可开发机机会越来来越少，而而发展潜潜力巨大大、质优优价
10、廉的的写字楼楼选择余余地更是是少至又又少，富富海大厦厦是这个个地段罕罕有高品品质新型型写字楼楼。2.战略略要地 ：一手手牵着资资本，一一手牵着着信息资本与信息息，首都都经济221世纪纪的两面面旗帜。资资本与信信息的连连接，勾勾画出北北京与东东部商务务带对应应的西部部商务带带：金融融街科技 学院院资源服服务区 中关村村及上地地信息产产业基地地，如果果把龙头头比作资资本金融街街，龙尾尾则是信信息-中关村村及上地地信息产产业基地地。富海海大厦处处在这条条掌握首首都经济济半壁江江山的商商务带龙龙脉的中中间地段段。3.资源源要地：名副其其实的科科技学院商商务资源源区12在这条掌握握首都经经济命脉脉的商务
11、务带轴线线的中间间地段-二环环、三环环之间，周周边汇聚聚了八大大国家级级科研机机构及相相关产业业链、八八所知名名学院，同同时周边边还有八八大商圈圈以及中中央政务务区支持持（详见见图2-1），学学院商务务、科研研商务、金金融商务务、信息息商务、影影视商务务多元融融合，是是京城少少有的人人才、科科技、产产业、商商务、政政务等资资源的密密集区，是是京城真真正的“能量基基地”，使该该区域成成为名副副其实的的科技学院商商务资源源区。4.办公公要地：突出的的交通优优势、良良好的学学院氛围围和近在在咫尺的的商务支支持在北京西部部，当核核心商圈圈（如金金融街、中中关村）超超饱和供供量时（超超过地段段承载），势
12、势必提高高区内企企业的各各种成本本和运作作效率，此此时，既既可屏避避商圈负负效应（成成本与效效率），又又能享受受相邻商商圈资源源优势的的新兴商商务地带带，必然然成为有有远见的的企业和和投资置置业者的的选择。5.蓝筹筹地段：城市、商商务环境境一日千千里，地地段前景景凸现西西部综合合优势为推动首都都经济，北北京政府府为了加加强市中中心、金金融街与与中关村村和奥运运村的联联系，强强化西部部商务带带连结和和互动，正正在投入入大量的的建设资资金，使使北京西西部整体体城市环环境大大大改善，而而位于连连接金融融街和中中关村区区域的西西北二环环、三环环中间地地带（传传统瓶颈颈区），更更是环境境改造投投入最多多
13、的区域域之一。同同时，为为了“节俭办办奥运”，奥运运会将最最大限度度的利用用各院校校的体育育设施，这这使院校校密集的的该区域域受益于于“学院奥奥运”，进一一步加快快了区域域城市环环境的建建设。现阶段项目目周边重重点工程程l 清华南路至至西直门门的交通通干线拓拓宽：全长24公公里，路路宽500米，66车道城城市主干干线。学学院路与与中关村村大街的的轴心位位置，直直接连接接西直门门和中关关村，联联通联想想桥，平平行白颐颐路，南南指金融融街，是未来来连接北北京中心心城区与与中关村村、金融融街、奥奥运三大大商圈的的关键交交通。l 大钟寺国际际广场工工程建设设：占地十六万万平方米米，投资资三十多多亿元人
14、人民币，将将建成吸吸引国际际商业企企业进驻驻的北京京大钟寺寺现代物物流港。与与国际接接轨的标标本模式式，吸纳纳了一批批世界顶顶尖级商商业公司司入驻,名列世世界五百百强的麦麦德龙、欧欧倍德已已与物流流港签定定了入驻驻合同。l 西直门交通通枢纽工工程：13西直门是北北京传统统三大交交通枢纽纽之一，拥拥有目前前北京市市最大的的约20000个个车位的的大型地地下停车车库。随随着三环环路“大修”工程的的启动，总总投资335亿的的西直门门交通枢枢纽周边边路网改改造开始始着手进进行。西西直门交交通枢纽纽外部路路网涉及及“一桥五五路”工程，即即：西北北角小立立交、西西外大街街、高梁梁桥路、学学院路、索索家坟路
15、路及西北北二环。是是北京西西部未来来最重要要的交通通转换中中心。 l 地铁四号线线工程：地铁四号线线纵贯北北京城区区南北，穿穿越丰台台、宣武武、西城城、海淀淀四区，线线路全长长26.1公里里，工程程总投资资约1448亿元元，共设设22座座车站。线线路南起起丰台马马家堡西西路，终终点为颐颐和园北北宫门。其其中新街街口西站站、西直直门站、动动物园站站、气象象局站、学学院南路路站等，与与西部商商务带零零距离接接触。l 清华科技园园工程：被科技部、教教育部评评定为全全国唯一一的A类类大学科科技园，220055年，园园区699万平方方米的建建筑全部部建成完完毕，成成为中国国最大、世世界少有有的智力力密集
16、区区。l 联想融科资资讯中心心工程：占地8.00公顷，总总建面332.88万平米米，是个个集涉外外酒店公公寓、专专属会所所、会议议会展等等现代商商务功能能于一体体的多功功能园区区式国际际商务中中心。已已竣工AA、C座座有英特特尔、日日立华胜胜、法国国电信、中中欧国际际工商院院、韩国国国际经经济战略略研究所所、日本本移动通通讯、CCSC科科技、日日本瑞萨萨、联想想控股、中中国航信信等国内内外著名名机构进进驻。关键链接之之一：八大国家级级科研机机构铁道研究院院 钢铁铁研究院院 船舶舶综合技技术研究究院 农科院院 城建建工程研研究院 中国企企业发展展研究中中心 中中国水文文地质勘勘探院 气气象研究究
17、院（除除此以外外，还有有1700所各类类研究院院、所聚聚集于此此）八大产业链链软件业、钢钢铁业、铁铁路业、船船舶业、冶冶金业、农农科业、文文化影视视业、金金融业l 金融：中国国人民银银行、中中国建设设银行、中中国工商商银行、中中国实业业银行、中中国交通通银行、华华泰保险险公司、金金融大厦厦、北京京投资招招商大厦厦以及部部分外资资银行总总部。l 信息：中国国电信大大厦、中中软大厦厦14l 文化影视：中国国国际图书书贸易总总公司、首首都图书书馆、人人民画报报社、科科学普及及出版社社、青年年制片厂厂、中国国剧院、电电影学院院、北京京展览馆馆、首都都体育馆馆、北京京科技会会展中心心、北京京农业电电影电
18、视视中心、中中国儿童童电影制制片厂、民民族歌舞舞团l 建筑：城建建工程研研究院l 农科：中国国农科院院l 钢铁：中国国钢铁研研究院l 船舶：中国国船舶综综合技术术研究院院八所知名大大学交通大学 财经经大学 师范大大学 理理工大学学 人民民大学 政法大大学 电电影学院院 民族族大学（除除此以外外，周边边还环绕绕包括北北大、清清华在内内的全国国知名院院校733所）关键链接之之二：两大一级商商圈l 金融街 ：目前管管理、运运营的企企业总资资产达到到13亿亿，控制制内地990%以以上的信信贷资金金。金融融资产总总额占内内地600%，每每天资金金流量高高达1000亿，是是内地最最大的货货币资金金市场。是
19、是中国人人民银行行和中国国三大金金融监管管机构和和部分外外资银行行总部所所在基地地，中国国商行总总部也将将于20007年年迁入。l 中关村：被被称为中中国的“硅谷”，是全全国智力力资源和和科技人人员最密密集的地地区，代代表的是是现代商商业社会会中最具具活力和和发展潜潜力的信信息市场场。一个政务区区 中中央政务务区：钓钓鱼台国国宾馆、国国家发展展改革委委员会、国国务院港港澳办、财财政部、国国家工商商局、统统计局、建建设部15关键链接之之三：六个次级商商圈l 数码商圈：由数码码大厦、发发展科技技大厦、理理工大厦厦等甲级级写字楼楼，当代代、双安安等大商商场，友友谊宾馆馆、奥林林匹克饭饭店、香香格里拉
20、拉饭店等等五星级级酒店共共同组成成，被称称为北京京第一个个新经济济商圈。l 大钟寺商圈圈：以北北京600项重大大工程项项目之一一大大钟寺国国际广场场为主流流，以满满足周边边群众家家居生活活需求为为基础，以以突出文文化娱乐乐、体育育参与为为特色，以以特色餐餐饮(如如日本、韩韩国、法法国西餐餐等餐饮饮街)、国国内面积积最大的的国际酒酒吧、KKTV、夜夜总会不不夜城为为亮点，以以提供新新的城市市社会交交际场所所、交际际方式为为重点，以以构筑和和国际接接轨的现现代物流流港为中中心，将将是最直直接为西西部商务务活动提提供文化化、休闲闲、娱乐乐等服务务的商圈圈。16l 融科商圈：扼守清清华南路路与北四四环
21、交汇汇处，拥拥有融科科资讯中中心、希希格玛大大厦等，商商圈云集集国内外外规模宏宏大、实实力雄厚厚的高新新科技企企业，如如微软、英英特尔、日日立华胜胜、法国国电信、中中欧国际际工商院院、韩国国国际经经济战略略研究所所、日本本移动通通讯、CCSC科科技、日日本瑞萨萨、联想想控股、中中国航信信等。l 清华商圈：清华南南路北端端，以清清华科技技园为核核心，聚聚集了同同方、紫紫光、诚诚志等高高科技企企业，光光盘、CCAD、液液晶等国国家和部部委的工工程研究究中心， SUNN、Scchluumbeergeer（斯斯伦贝谢谢）、PP&G（宝宝洁）、NNEC等等跨国公公司的研研发机构构，清华华大学科科技开发发
22、部、国国家技术术转移中中心、北北京-清清华工业业开发研研究院等等研究机机构。盘盘踞着数数量众多多的著名名高等院院校和研研究院所所，是中中国最大大、世界界少有的的智力密密集区，为为西部商商机提供供最有效效的智力力支持。l 西直门商圈圈：由成成铭大厦厦、金运运大厦、华华星大厦厦、银都都中心、西西环广场场、新街街口商业业中心等等共同奠奠定西直直门商圈圈的基础础；西直直门是北北京传统统三大交交通枢纽纽之一，随随着三环环路“大修”工程的的启动，总总投资335亿的的西直门门交通枢枢纽周边边路网改改造开始始着手进进行，体体现出直直接服务务西部商商务带的的便捷交交通功能能。l 白石桥商圈圈：拥有有新世纪纪饭店
23、、奥奥林匹克克饭店、北北京友谊谊宾馆、中中苑饭店店和钱柜柜等高档档酒店、KKTV、酒酒吧，还还有首都都体育馆馆、国家家图书馆馆、北京京动物园园、紫竹竹院公园园、北京京展览馆馆、北京京天文馆馆等，是是北京最最具特色色、最拢拢人气的的商务活活动和休休闲中心心。第三部份 投资分分析篇18投资报酬【租金回报报测算】一、富海大大厦周边边区域写写字楼租租金与入住率率统计地区名称白石桥西直门金融街数码商圈清华科技园园中关村核心心租金报价5.214.566.715.064.765.23租金成交价价4.724.165.674.324.434.64入住率89.1%84.8%87.8%93.0%84.5%91.0%
24、（表3-11-1）19（表3-11-2）（表3-11-3）二、投资测测算参数数设定租售面积（MM2）327333.677整售单价（元元/ MM2）105000日租金（人民币：元/MM2日）2005年年3.8启动期2006年年4.0启动期2007年年4.2稳定经营期期出租率（）2005年年60%启动期2006年年80%启动期2007年年90%稳定经营期期计租天数（天天）365营业税（）5.5%2018租赁税（）12%物业管理费费10%按租金收入入的100%计租赁经营费费1/12按一个月租租金收入入计贴现率（）4.26%按十年期国国债利率率计（表3-11-4）三、总投资资额测算算方案一：完完全自有
25、有资金投投资：（表3-11-5）单价（元/ M22）￥105000.000面积（M22）327333.677总价（元）￥343,7033,5335.000契税（3%）￥10,3311,1066.055公共维修基基金（22%）￥6,8774,0070.70交易手续费费（0.5%）￥1,7118,5517.68印花税（00.055%）￥171,8511.777总投资额￥362,7799,0881.119方案二：六六成五年年银行按按揭：（表3-11-6）单价（元/ M22）￥105000.000面积（M22）327333.677总价（元）￥343,7033,5335.000首付款（元元）￥137,4
26、811,4114.000契税（3%）21￥10,3311,1066.055公共维修基基金（22%）￥6,8774,0070.70交易手续费费（0.5%）￥1,7118,5517.68印花税（00.055%）￥171,8511.777总投资额￥156,5566,9660.119月还款额方案三：五五成五年银行行按揭：（表3-11-7）单价（元/ M22）￥105000.000面积（M22）327333.677总价（元）￥343,7033,5335.000首付款（元元）￥171,8511,7667.550契税（3%）￥10,3311,1066.055公共维修基基金（22%）￥6,8774,0070.
27、70交易手续费费（0.5%）￥1,7118,5517.68印花税（00.055%）￥171,8511.777总投资额￥190,9277,3113.669月还款额四、方案一一租金回回报测算算（NPPV & IRRR）方案一：完完全自有有资金投投资：单位：人民民币元项目 年年份2005年年2006年年2007年年-20072年年年租金收入入 ￥ 277,2440,9960.17 ￥ 388,2332,9926.56 ￥ 445,1162,6444.500 减：营业税税 ￥ 11,4998,2252.81 ￥ 22,1002,8810.96 ￥ 2,4483,9455.455 租赁税 ￥ 33,26
28、68,9915.22 ￥ 44,5887,9951.19 ￥ 5,4419,5177.344 年物业管理理费 ￥ 22,7224,0096.02 ￥ 33,8223,2292.66 ￥ 4,5516,2644.455 年租赁经营营费 ￥ 22,2770,0080.01 ￥ 33,1886,0077.21 ￥ 3,7763,5533.711 年净现金流流 ￥ 177,4779,6616.11 ￥ 244,5332,7794.54 22 ￥ 228,9979,3633.555 贴现率4.26%（按十十年期国国债利率率计）现金流净现现值 ￥ 177,4779,6616.11 ￥ 233,5330,3
29、399.52 ￥ 6335,0078,3044.166 总投资现值值 ￥3622,7779,0081.19 NPV（净净现值）：￥313,3099,2338.661IRR（内内部收益益率）：8.94%备注：上述述NPVV及IRRR测算算均未考考虑700年使用用权后项项目残值值；（表3-11-8）五、方案二二租金回回报测算算（NPPV & IRRR）方案二：六六成五年年银行按按揭：单位：人民民币元项目 年份份2005年年2006年年2007年年-20009年年2009年年-20072年年年租金收入入￥27,2240,9600.177￥38,2232,9266.566￥45,1162,6444.5
30、00￥45,1162,6444.500减：营业税￥1,4998,2252.81￥2,1002,8810.96￥2,4883,9945.45￥2,4883,9945.45租赁税￥3,2668,9915.22￥4,5887,9951.19￥5,4119,5517.34￥5,4119,5517.34年物业管理理费￥2,7224,0096.02￥3,8223,2292.66￥4,5116,2264.45￥4,5116,2264.45年租赁经营营费￥2,2770,0080.01￥3,1886,0077.21￥3,7663,5553.71￥3,7663,5553.71利息支出23年净现金流流贴现率4.26
31、%（按十十年期国国债利率率计）现值投资支出￥156,5566,9660.119NPV净现值IRR内部收益率率备注：上述述NPVV及IRRR测算算均未考考虑700年使用用权后项项目残值值；（表3-11-9）六、方案三三租金回回报测算算（NPPV & IRRR）方案三：五五成五年银行行按揭：单位：人民民币元项目 年份份2005年年2006年年2007年年-20009年年2009年年-20072年年年租金收入入￥27,2240,9600.177￥38,2232,9266.566￥45,1162,6444.500￥45,1162,6444.500减：营业税￥1,4998,2252.81￥2,1002,
32、8810.96￥2,4883,9945.45￥2,4883,9945.45租赁税￥3,2668,9915.22￥4,5887,9951.19￥5,4119,5517.34￥5,4119,5517.34年物业管理理费￥2,7224,0096.02￥3,8223,2292.66￥4,5116,2264.45￥4,5116,2264.45年租赁经营营费￥2,2770,0080.01￥3,1886,0077.21￥3,7663,5553.71￥3,7663,5553.71利息支出24年净现金流流贴现率4.26%（按十十年期国国债利率率计）现值投资支出￥190,9277,3113.669NPV净现值IR
33、R内部收益率率备注：上述述NPVV及IRRR测算算均未考考虑700年使用用权后项项目残值值；（表3-11-100）25价值回归【资产升值值测算】一、富海大大厦周边边区域写写字楼售售价情况况物业名称物业位置总建筑面积积售价（底价价）韦伯豪时代代中心中关村南大大街6.5万148000元/西环广场140000元/成铭大厦138000元/通程国际155000元/国兴大厦145000元/左岸工社海淀区北四四环西路路68号号7万110000元/盈都大厦海淀区知春春路双榆榆树13.8万万122000元/锦秋国际大大厦海淀区知春春路东口口6号7.48万万126000元/企图ATTT中心海淀区中关关村南大大街5
34、.2万（商商住公寓寓）120000元/恒润中心海淀区北三三环西路路南侧5.7万（商商住公寓寓）117000元/五栋大楼26128000元/国际投资大大厦175000元/枫蓝国际中中心西直门北大大街14万128000元/寰太大厦中关村南大大街3.4万4.2元/天/华杰大厦海淀区大钟钟寺133号6万（商住住公寓）9500元元/亿城中心海淀苏州桥桥西5000米11.8万万（商住住公寓）8800元元/长远天地海淀区苏州州桥北段段东10万（商商住公寓寓）8600元元/青云当代科科技大厦厦海淀区北三三环西路路43号号4万（商住住公寓）8500元元/银科大厦海淀区海淀淀南路228号5.5万9700元元/数据
35、来源：（211世纪中中国不动动产北京京中天大大业加盟盟店）（表3-22-1）二、富海大大厦资产产价值测测算稳定期日租租金4.2元/M2日年收益28,9779,3363.55（数据计算算详见表表3-11-8）1. 应用资产定定价模型型（CAAPM），本项目资产价值的计算公式为：P=a*(1-11/(11+r)n)/rr （公公式一）P资资产价值值 aa年收益r期期望收益益率（贴贴现率）n房房产的使使用年限限，本项项目进入入正常经经营的实实际使用用年限为为65年年2. 期望收益率率（贴现现率）rr的取值值及计算算：rra(rmra) （公公式二）27ra无无风险报报酬率，本测算算取值十年期期国债利
36、利率4.26%rm行行业收益益率，本本测算取取值北京京写字楼楼市场平均均投资收收益率66.522% 本本项目所所处写字字楼板块块的系数，反映该写写字楼板板块的收收益变动动相对于于 整个个北京写写字楼市市场收益益变动的的比率，计计算值为为：0.93计算可得出出：r6.36118% ，将将r值代代入公式式一可计计算得出出：P4477,2552,7701.63应用CAPPM计算算可得出出，本项项目资产产价值为为RMBB4477,2552,7701.63元元，除以以项目总总销售面面积3227333.677平方米米可得出出，本项项目资产产单位价值为每平平米人民民币133,6663.338元。上述测算是是
37、基于项项目进入入稳定经经营期的的租金回回报计算算得出，而现阶段项目所处区位板块正处于成长期，我们有理由相信西直门区域板块携金融街、中关村两大商圈优势，再经历五年左右的投入与培育，将步入北京写字楼市场成熟板块行列。三、考虑资资产价值值回归的的回报测测算方案一：完完全自有有资金投投资：单位：人民民币元项目 年年份2005年年2006年年2007年年-20009年年租金收入入 ￥ 277,2440,9960.17 ￥ 388,2332,9926.56 ￥ 445,1162,6444.500 减：营业税税 ￥ 11,4998,2252.81 ￥ 22,1002,8810.96 ￥ 2,4483,945
38、5.455 租赁税 ￥ 33,2668,9915.22 ￥ 44,5887,9951.19 ￥ 5,4419,5177.344 年物业管理理费 ￥ 22,7224,0096.02 ￥ 33,8223,2292.66 ￥ 4,5516,2644.455 年租赁经营营费 ￥ 22,2770,0080.01 ￥ 33,1886,0077.21 ￥ 3,7763,5533.711 年经营净现现金流 ￥ 177,4779,6616.11 ￥ 244,5332,7794.54 28 ￥ 228,9979,3633.555 第5年末出出售资产产获得现金￥447,2522,7001.663（详详见上页页计算）
39、贴现率4.26%（按十十年期国国债利率率计）经营现金流流净现值值￥ 17,4799,6116.111￥ 23,5300,3999.552￥ 80,0255,1662.115第5年末出出售资产产获得现金现现值￥378,5144,1224.661总投资现值值 ￥3622,7779,0081.19 NPV（净净现值）：￥136,7700,2221.220IRR（内内部收益益率）：14.800%（表3-22-2）29其它收益【税收、外外汇及其其它价值值获取】本报告仅适适宜机构构投资人人在投资购购买时作作为参考考，并本本报告中中所涉及及报价，仅仅在有效效期限内内，对机机构大客客户整购购富海中中心一号号写
40、字楼楼有效。一、税收筹筹划收益益本项目为大大额不动动产投资资项目，因因而在进进行投资资评价时时全面考考虑税收收问题很很重要。为了全面分分析税收收对于您您投资于本本项目的的影响，我我们建议议您向税务务专家咨咨询，以以全面了了解税收收对特定定不动产产投资项目目的有利利性或不不利性的的影响。在我们过往的操作案例中，税收影响不动产投资主要有如下方面：301. 投资费用可可以冲减减应税利利润。由由此对于于实现年年利润额额较大的的机构企企业而言言，在股股份分红红与投资资购买本本项目两两者间选选择，后后者将额额外地带带给投资资者数千千万元的的所得税税避税。2. 税收会影响响资本的的成本或或贴现率率。例如如，
41、贷款款利息在在计算所所得税时时是作为扣扣减项目目。3. 对于项目经经营期内内的“房产租赁赁税（112%）”进行合理筹划，每年存在数百万的获益空间。4. 项目今后的的相对稳稳定收益益将影响响投资公司司的帐面面利润水水平。5. 不动产项目目所处区区域享受受的优惠惠税费政政策。本本项目所所处区域域享受中中关村内内多项优优惠税费费政策，同同时对于于机构投投资者的的特殊税税费事项项，我方方可协助助申请优优惠政策策。二、经营成成本费用用的合理理控制在本报告前前述投资资报酬：租金回回报测算算中（详详见表33-1-8），对于投资人经营本项目期间列示的经营费用，主要包括：物业管理费用、租赁经营费用等，测算取值是以外包服务收费方式为参考（如：租赁经营费用每年计一个月租金，年费用总额380万元），其中包含有该专业业务的正常利润，如投资者考虑自行经营该项业务，则其中存在本投资报告测算之外的项目投资收益。31三、人民币币升值预预期收益益（海外外机构投投资人）（另附：请请联系0010-1233456678）目录第一部份 基础介介绍篇1一、项目位位置图2二、建筑体体基本情情况表3三、道路交交通情况况表4四、建筑实实景（效效果）图图5五、楼层标标准平面面图6六、楼内主主要配套套清单7七、设备装装修列示示表8第二部份 区位评评价篇9西部商务带带10打造中坚企企业财富富新领地地11京城最具潜潜力蓝筹