《房地产营销策划 -浙江金华新婺城农贸广场项目定位方案正式版.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产营销策划 -浙江金华新婺城农贸广场项目定位方案正式版.ppt（83页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、新婺城农贸广场项目定位方案新婺城农贸广场金华新宇置业有限公司2010年1月9日第一部分第一部分:商业发展轨迹商业发展轨迹第二部分第二部分:金华市概况金华市概况第三部分第三部分:市调结果的相关数据分析市调结果的相关数据分析第四部分第四部分:项目综合分析项目综合分析第五部分第五部分:项目定位建议项目定位建议第六部分第六部分:项目营销策略项目营销策略（略）第七部分：第七部分：第一部分第一部分商业发展轨迹商业发展轨迹一、金华商业房地产发展分析一、金华商业房地产发展分析1 1、金华商业地产模式的演变、金华商业地产模式的演变商业模式的历史演变二十世纪八十年代 二十世纪九十年代 二十一世纪1980-1989
2、1990-19992000-2009-第一代商业是指传统的街铺形式专业店和综合店第一代商业是指传统的街铺形式专业店和综合店二十世纪八十年代 二十世纪九十年代 二十一世纪1980-19891990-19992000-2009-第二代商业是指超市和百货第二代商业是指超市和百货二十世纪八十年代 二十世纪九十年代 二十一世纪1980-19891990-19992000-2009-第三代商业是指购物中心，即第三代商业是指购物中心，即SHOPPING MALLSHOPPING MALL二十世纪八十年代 二十世纪九十年代 二十一世纪1980-19891990-19992000-2009-第四代商业是指第四代
3、商业是指STREET MALLSTREET MALL也称也称LIFE STYLE CENTER,LIFE STYLE CENTER,即生活体验中即生活体验中心心二十世纪八十年代 二十世纪九十年代 二十一世纪1980-19891990-19992000-2008-第四代商业模式是建立在“体验消费”时代的新的商业形态。体验消费则追求感性与情境的诉求，创造值得消费者回忆的活动，并注重与商品的互动。这是一个娱乐的时代，娱乐即是消费，消费即是娱乐。可以看出，金华商业地产从本世纪以来得到了较快的发展，呈现出本质的变化，完成了第二代传统商业模式向国际型商业模式的转变。并且在中国各大城市迅速形成。第二代商业百
4、货、超市第一代商业商铺第四代商业生活体验中心第三代商业SHOPPING MALL2 2、快速发展的金华商业地产、快速发展的金华商业地产宏观经济宏观经济的发展和人们的发展和人们生活水平的提高，生活水平的提高，导致消费者对零导致消费者对零售售业需求的增加，从而营造业需求的增加，从而营造了对商业地产的市场需求。了对商业地产的市场需求。商业地产商业地产政府部门政府部门充分认识到充分认识到大力发展第三大力发展第三产业和现代服务产业和现代服务业的重要性，不断业的重要性，不断商业地产商业地产开发的高收开发的高收益性。长期性益性。长期性鼓励推进城市商业的鼓励推进城市商业的规模化发展。从而拉动规模化发展。从而拉
5、动了城市商业地产的发展。了城市商业地产的发展。和稳定性迎合了和稳定性迎合了地产开发商的需求。地产开发商的需求。3 3、金华农贸市场发展趋势、金华农贸市场发展趋势单一化单一化多元化多元化农副产品、热炒现卖、五金农副产品、热炒现卖、五金杂品、杂品、服装百货、水果卤菜、生面服装百货、水果卤菜、生面蛋糕、蛋糕、浴室理发、木工装潢、电器浴室理发、木工装潢、电器修理、修理、棋牌电玩等棋牌电玩等鸡鸭鱼肉、蔬菜瓜果传统传统农贸市场农贸市场综合综合农贸市场农贸市场第二部分第二部分金华市概况金华市概况一、金华扫描1、地域概况地域概况浙江省辖市，位于省境中部偏西，金华市设婺城、金东2个市辖区，辖武义、浦江、磐安3个
6、县，代管兰溪、义乌、东阳、永康4个县级市。辖40个街道、74个镇、37个乡，272个社区、93个居民区、4826个行政村。婺城新区及周边扫描婺城新区简况婺城新区简况根据金华市委市政府“一中心两翼两三角”的战略构想，浙江金华婺城区行政中心西移白龙桥镇。新区与金华市工业园区接轨，与金华市区宾虹路、城市二环线相连，距金华市区5公里。新区定位为：工业新区、高教新区、人居生态新居。它将建设成为产业特色明显、基础设施完善、功能配套齐全、人居环境优美的现代化生态园林式的滨江新区。浙江金华婺城新区规划总面积89平方公里，辖域白龙桥镇、乾西乡，工业园区规划面积为22.7平方公里。其中：临江分区面积6.7平方公里
7、，主导产业为医药、工量具、高分子聚合物等；洞溪分区面积15平方公里，主要以生产经营汽配、塑料、机械行业为主；后童1平方华里的科技孵化区，以高新技术产业为主。行政中心规划12平方公里，主要集商、贸、住等为主。高教新区规划5平方公里。除，沙畈、塔石、岭上、莘畈、箬阳等没有出口数据1-81-8 出口 1-81-8进口度计划累计计划%去年同期增减%去年同期增减%婺城新城区25,500.0025,500.0017,000.0017,000.006,000.006,000.002,500.002,500.0011,050.0011,050.005,000.005,000.006,000.006,000.0
8、050.0050.0010,024.9810,024.987,574.461,446.901,003.614785.504785.502,818.741,962.054.7014,985.6514,985.6510,155.953,705.591,124.114753.804753.802,590.132,155.428.25-33.10%-33.10%-25.42%-60.95%-10.72%0.67%0.67%760.50760.50476.78259.8523.8758.0258.0255.222.802,467.522,467.52679.831,746.5841.111,578.02
9、1,578.02104.861,473.170.00-69.18%-69.18%-29.87%-85.12%-41.93%-96.32%-96.32%-47.34%-99.81%10,785.4810,785.488,051.241,706.751,027.494,843.534,843.532,873.961,964.864.7042.30%42.30%47.36%28.45%41.10%43.83%43.83%57.48%32.75%9.41%白龙桥其 中乾西新狮金西开发区汤溪8.83%其 中罗埠洋埠-8.97%-42.98%5.53%0.0013008.96%罗店1,900.001,90
10、0.0030.0030.001,153.189.721,092.7910.3628.670.100.221,181.859.8262.20%32.73%54.58%竹马雅畈-6.15%-1.05%8.42600.00600.00321.320.00324.736.190.00327.510.00安地0.000.000.00琅琊20.0020.0010.3310.221.04%0.911.11-17.70%-15.10%-70.92%-55.58%102.69%-85.57%11.2456.20%39.75%0.20%蒋堂2,100.002,100.00500.00500.00800.00800
11、.007,500.007,500.004,200.004,200.00820.040.001,103.5034.65-25.69%-100.00%21.55%-22.30%-1.48%14.771.0017.403.43834.811.00长山城东街道城中街道城西街道284.083,262.411,896.22233.7258.49212.6626.39131.70104.92182.83342.583,475.081,922.6142.82%46.33%45.78%4,198.851,924.68兰溪简况兰溪简况兰溪位于位于浙江省中省中西部，金衢盆地，金衢盆地北缘，是浙江省中西部重要的工业和
12、旅北缘，是浙江省中西部重要的工业和旅游城市，全市总面积游城市，全市总面积1313.561313.56平方公里，平方公里，总人口总人口6666万。兰溪历史悠久，自唐咸亨万。兰溪历史悠久，自唐咸亨五年（五年（674674年）建县，至今已有年）建县，至今已有13001300多年多年历史，兰溪地处衢江、历史，兰溪地处衢江、金华江和兰江的江和兰江的交汇点，水陆交通便利，商业繁茂，素交汇点，水陆交通便利，商业繁茂，素有有“三江之汇，七省通衢三江之汇，七省通衢”之美誉。兰溪之美誉。兰溪民风淳朴，风光秀丽，既富文物古迹，民风淳朴，风光秀丽，既富文物古迹，又多风景名胜，拥有全国重点文保单位又多风景名胜，拥有全国
13、重点文保单位诸葛八卦村、全国洞府泉流航游之冠地诸葛八卦村、全国洞府泉流航游之冠地下长河、下长河、东方莎士比亚李渔纪念地芥子园、莎士比亚李渔纪念地芥子园、中国兰花之乡兰花之乡兰花村等一大批旅游兰花村等一大批旅游景区。是浙江省南线的重要旅游城市。景区。是浙江省南线的重要旅游城市。境内有境内有“三江两山双洲八大景三江两山双洲八大景”。载入中国名胜大词典的有六洞山、白露山、兰荫山，其中六洞山因具涌雪、紫霞、白云、呵呵、载入中国名胜大词典的有六洞山、白露山、兰荫山，其中六洞山因具涌雪、紫霞、白云、呵呵、无底、漏斗六洞而被誉为江南一绝，现为浙江省级旅游风景区，洞巅有栖真古刹，藏有明代永乐刻本无底、漏斗六洞
14、而被誉为江南一绝，现为浙江省级旅游风景区，洞巅有栖真古刹，藏有明代永乐刻本北藏经北藏经63676367卷。兰溪的美景陶醉了历代文人墨客，陆游、杨万里、萨都刺、刘伯温、王守仁、朱卷。兰溪的美景陶醉了历代文人墨客，陆游、杨万里、萨都刺、刘伯温、王守仁、朱尊、郁达夫、周三畏、戴叔伦、秋瑾等都在兰溪留下了许多烩炙人口的名诗佳篇。浙江省级景旅游度尊、郁达夫、周三畏、戴叔伦、秋瑾等都在兰溪留下了许多烩炙人口的名诗佳篇。浙江省级景旅游度假区假区兰溪旅游度假区已开始启动，在不久的将来，兰溪将成为浙江省风景旅游胜地。度假区已开始启动，在不久的将来，兰溪将成为浙江省风景旅游胜地。兰溪经济兰溪经济兰溪经济总体上保持
15、快速增长的态势，实现地区生产总值(GDP)126.6亿元，增长16.5%，增速比上年提高3个百分点，列金华各县市首位；规模以上工业产值、销售、利润增幅均居金华各县市首位。去年，兰溪市深入实施“强工兴市”战略，强化园区建设，大力推进招商引资、项目落地、自主创新、品牌建设和节能减排等重点工作，经济运行呈现六大亮点。一是工业生产高速增长，企业效益稳步提高。工业增加值75.04亿元,增长26.2%，增速比上年提高8个百分点。其中，规模以上工业累计产值292.8亿元，同比增长46.2%，增幅连续12个月列金华各县市首位，高于金华市平均增幅19个百分点，总量稳居金华市前三强；实现销售收入290.27亿元，
16、利税总额25.39亿元，利润12.33亿元，同比分别增长44.7%、47.3%、56%。从行业看，七大主导行业全面较快增长。冶金行业增长迅速，产值、收入、利润总额均居各行业之首，主要原因是冶金行业产业结构进一步优化，华铝公司通过技改延伸了产业链，推出了附加值高的铝合金锭产品，加上原料氧化铝价格较去年同期大幅下降，效益大幅回升；电力、热力的生产和供应业、医药、水泥、机械业四大行业快速增长，整体效益好转，利润增幅超过20%；纺织行业和化工行业也整体较快增长，实现工业总产值分别为48.9亿元、13.44亿元，同比分别增长24.1%、34.4%。二是剔除电厂因素，限额以上固定资产投资快速增长，特别是制
17、造业投资快速增长，经济增长后劲强劲。全年全社会固定资产投资51.53亿元，同比增长20.5%，其中限额以上固定资产投资完成48.3亿元，同比增长25.4%，其中制造业完成投资18.32亿元，同比增长28.4%。从制造业投资分布情况看，“一区四园”集聚效益体现，完成制造业投资11.53亿元，占全市制造业的62.9%，其中经济开发区制造业完成投资8.23亿元，占全市制造业投资的44.9%，充分发挥了经济建设主战场的作用；从投资分布行业看，纺织行业投资增长最快，完成投资7.91亿元，同比增长34.3%，这主要是兰溪建设“中国织造名城”，积极引导，纺织行业的投入不断加大。同时，房地产扭转连续两年的下降
18、趋势，完成投资7.96亿元，同比增长59.1%。三是消费品市场平稳发展。去年消费品市场继续保持较好的增长势头，全市社会消费品零售总额43.69亿元，同比增长15.6%。其中，批发零售贸易业37.8亿元，增长16.1%；餐饮业5.2亿元，增长13.1%；其它0.66亿元，增长10.9%。四是财政收入快速增长，金融运行平稳。112月份全市财政预算总收入13.83亿元，增长32.9%。其中，地方财政收入6.92亿元，增长27.7%；地方财政支出7.84亿元，增长21.5%。全市金融机构人民币各项存款余额103.59亿元，比年初增长13.3%；各项贷款余额96.42亿元，比年初增长10.1%。五是外贸
19、出口较快增长。虽然去年在人民币不断升值和出口退税政策等不利因素影响下，外向型企业生产受到较大影响，但企业积极应对，提高产品附加值和科技含量，出口目的地多样化，将影响降到最低。去年，全市外贸进出口总额3.3亿美元，增长25%。其中，外贸出口3.03亿美元，增长19.6%，外贸出口首次突破3亿元大关。六是居民收入稳步提高。城镇居民人均可支配收入14365元，增长9.1%；农村居民人均纯收入5807元，增长11.5%。农村居民人均纯收入增长快，主要原因是农产品价格大幅上升，来料加工业的发展则是提高家庭经营第二产业现金收入的主要途径。2、城市气候特征金华属中亚热带季风气候。总的特点是四季分明，年温适中
20、，热量丰富，雨量丰富，干湿两季明显。春季气温回升快，但气温变化不定，春末夏初雨水集中，时有冰雹大风；夏季长而炎热，且雨热同步上升，常有干旱；秋季凉爽，空气湿润，时间短；冬季晴冷干燥，大气层结稳定。年度总的光热水条件优越，但时空分布不均匀。盆地小气候多样，有一定垂直差异。由于光温水要素分布不均，灾害性天气也较频繁，冬季冻害、大雪，春秋低温阴雨，梅汛期洪涝，盛夏高温、伏秋干旱等，是金华的主要气候灾害。3、城市主要水域市域内江河分属钱塘江、瓯江、曹娥江4大水系，流域面积分别为9332.73平方千米、949.71平方千米、341.6平方千米和293.96平方千米，分别占全市总面积的85.49%、8.6
21、9%、3.13%和2.69%。集雨面积在100平方千米以上的江溪有40多条。4、2001年年2007 年人口增涨分析图年人口增涨分析图2008年全市出生人口47378人，出生率10.34，人口自然增长率3.1。年末总人口459.19万人，其中市区92.25万人；非农业人口103.31万人，其中市区31.35万人。平均每户家庭人口2.58人。5、经济发展经济发展2007年底，全市经济开发区（工业园区）开发面积135平方公里，基础设施投入182亿元，入区企业6674家，当年销售产值768亿元，税收28.5亿元。发展平台的大规模构筑，推动了企业集聚发展和更新改造，形成了一批新的产业基地，拥有一批具有
22、地方特色的专业化分工配套企业。产业集群在工业经济中的地位日益加强，已成为全市经济发展的主要动力和重要支柱。2007年，在产业集群的支撑下，全市规模以上工业实现总产值1816亿元，销售产值1761.6亿元，分别增长27.1%、28.2%，全市实现工业增加值593.2亿元，增长15.9%，增速又比上年提高1.3个百分点，对全市生产总值的增长贡献率高达54.1%。浙江省GDP排名：金华市全省GDP排名第7位6、交通途经主要高速公路：330国道金华-兰溪-建德已建成高等级公路，杭金衢、金丽温高速公路主要铁路、水运、航空线路：民航：义乌机场距离金华市区50公里。铁路：金华铁路枢纽是华东地区重要的交通枢纽
23、，以金华西站为中心，呈“十”字型交叉，向四境辐射，浙赣铁路复线从东北向西南横贯境内，金千铁路向西北穿越兰溪连接新安江、千岛糊，金温铁路连接丽水和温州，规划中的金甬铁路，金椒铁路及黄山至千岛湖铁路也将引入金华枢纽。金华境内始发的旅客列车有：金华西-沈阳北、金华西-温州、金华南-温州、金华西-千岛湖、义乌-千岛湖、义乌-南昌、淮北-义乌-上海、兰溪-上海（2对）。沪港直通列车和浙赣、金温、金千线上一切列车均停靠金华西站，货物周转量达562520万吨公里。水运：金华兰溪港是金华境内通行300吨级船舶的深水港口，金华江、衢江、兰江为主干水道，顺兰江而下可接富春江、钱塘江航道，全市共有各类营运船舶（在册
24、）480艘，运力总规模达23673载重吨、14306.7千瓦。浙赣铁路横贯东西，金千铁路和金温铁路纵陈南北，三条铁路大动脉在此交汇。义乌机场开通了飞往北京、上海、广州、深圳、厦门、汕头等各大城市的航班。7、悠远文化悠远文化 金 华 这 座 古 老 美 丽 的 文 化 名 城，自 秦 王 政 二 十 五 年（公 元 前 222）建县至今，已有2200多年的历史。金 华 文 化 发 达，从 古 至 今，素 有“江南邹鲁”、“文物之邦”之称，人杰地灵，在文学、诗词、戏曲、书画、科学等方面人才荟萃、代有名家。如 唐 代 骆 宾 王 为 初 唐 四 杰 之 一，张 志 和 首 创 渔 歌 体，革 新 了
25、 词 坛；诗 僧 贯 休“十八罗汉图”为中国古画瑰宝。自 宋 朝 以 来，金 华 学 风 鼎 盛，南 宋 以 吕 祖 谦 为 代 表 的“金华学派”和以陈亮为代表的“永康学派”名噪全国，金华被誉为“江南邹鲁”。元 代 名 医 朱 丹 溪 创 立 滋 阴 学 说，名 扬 国 内 外。明 代 宋 濂 为 文 质 朴，文 学 理 论 观 点 颇 有 影 响，作品 广 为 流 传。清 代 戏 曲 家 李 渔 戏 曲 理 论 造 诣 极 深，被 誉 为 东 方 莎 士 比 亚。近 代 的 陈 望 道、施 存 统、曹 聚 仁、冯 雪 峰、邵 飘萍、吴晗、艾青、黄宾虹、施光南、严济慈等都是世界级名人。193
26、7年，杭州沦陷，金华一度成为东南抗日前哨，政治经济文化中心。从宁、沪、杭、延安、武汉等地南来的文化名人云集金华，中共浙江省委文化工作委员会和中共中央东南局文化工作委员会先后在金华成立，领导文化界的统一战线工作。当 时 金 华 有 13个抗战文化团体、9种报纸、50多种刊物、12个抗战剧团、20家书店、冯雪峰、林默涵、石西民、何家槐、聚绀弩、可是思、柯灵、张乐平等活跃在金华文坛上，当时金华被称为“东南抗战文化名城”。婺剧婺剧 婺剧是我国最古老的地方剧种之一，为浙江第二大剧种，它以金华为中心，流传于浙江金华、衢州、丽水和江西等一带。婺剧至今已有400多年历史，剧目丰富，主要声腔为高腔、昆曲、乱弹、
27、徽戏、滩黄、时调6种。婺剧的艺术特色是古朴浑厚，强烈粗犷；唱腔高亢，音乐丰富；擅长武功,特技惊人，具有鲜明的地方特色。传统剧目有断桥对课、僧尼会等。第三部分第三部分市调结果的相关数据市调结果的相关数据分析分析一、潜在购房者调查二、金华农贸市场加入加入“知识星球知识星球 行业与管理资源行业与管理资源”库，免费下载报告合集库，免费下载报告合集1.每月上传分享2000+份最新行业资源（涵盖科技、金融、教育、互联网、房地产、生物制药、医疗健康等行研报告、科技动态、管理方案）；2.免费下载资源库已存行业报告。3.免费下载资源库已存国内外咨询公司管理方案，企业运营制度。4.免费下载资源库已存科技方案、论文
28、、报告及课件。微信扫码加入微信扫码加入“知识星球知识星球 行业与管理资源行业与管理资源”，获获取更多行业报告、管理文案、大师笔记取更多行业报告、管理文案、大师笔记加入微信群，每日获取免费加入微信群，每日获取免费3+3+份报告份报告1.扫一扫二维码，添加客服微信（微信号：Teamkon2）2.添加好友请备注：姓名姓名+单位单位+业务领域业务领域3.群主将邀请您进专业行业报告资源群微信扫码二维码，免费报告轻松领微信扫码二维码，免费报告轻松领报告整理于网络，只用于分享，如有侵权，请联系我们调查说明1 1、调查时间、调查时间：2009年10月19-11月19日2 2、调查方法、调查方法：按调查对象划分
29、、重点调查、随机抽样3 3、调查区域、调查区域：一级区域：西部（白龙桥、汤溪、罗埠洋埠、兰溪）二级区域：金华江南、金华江北4 4、调查内容、调查内容：1）消费者调查 2）各农贸市场经营户调查 3）各农贸市场统计4 4、调查样本数、调查样本数：前期110份 后期90份5 5、调查人员、调查人员：负责人：杨云鹏6 6、总负责人、总负责人：蓝 勇总计：200份参与人员：小胡、黄工、学生4人7 7、报告撰写人、报告撰写人：杨云鹏1）消费者调查内容1 1、被访者职业分析、被访者职业分析分析：从上图可以看出，被访者中本地生意人最多，达到了69%，其次是县乡镇机关工作人员、和外出工作人员，分别占9%和6%。
30、说明，在某地本地生意人占了绝对多数，由于某地企业较少，经济相对落后，做生意成为主要的职业和经济来源，此人群为未来客户的主要来源。同时县乡镇机关工作人员、和外出工作人员也是主要消费人群。2 2、对是否近期关注婺城新区发展的调研分析、对是否近期关注婺城新区发展的调研分析分析：从上图可以看出，被访者中愿意一年以内关注婺城新区发展的占了总数的50%，2-3年内准备到婺城新区发展的占15%，3年以后的占4%，没有考虑到婺城新区发展的占31%。以上数据说明，近70%的被访者愿意到婺城新区发展，说明此区域位置优越，被广大客户所接受，成为置业的主要区域，未来发展前景广阔。3 3、对到婺城新区农贸市场做什么的调
31、研分析、对到婺城新区农贸市场做什么的调研分析分析：从上图可以看出，被访者中到婺城新区农贸市场选择自己做生意的占了总数的46%，到婺城新区农贸市场投资商铺的占27%，选择居住的占19%。以上数据说明，73%的被访者到婺城新区农贸市场是从事商业活动，说明此区域位置的商业，被广大客户所接受，成为某地商业置业的主要区域，未来发展前景广阔，对此项目的商业价值有较大的挖掘空间。商业物业类型定位准确，商机无限。4 4、对购买住宅意向人群的调研分析、对购买住宅意向人群的调研分析分析：从上图可以看出，被访者中有购买住宅意向人群中，本地生意人占了总数的43%，为绝对的大多数，服务人员占了23%，县乡镇机关人员和外
32、出工作人员各占了12%和11%。以上数据说明，选择在婺城新区农贸市场购买住宅的基本上为与商业有关的人员，主要是从事商业经营人员，同时也会有部分乡镇入城工作人员和机关人员，这就决定了本项目的住宅定位为中、低档产品，不能做成高档住宅，住宅以经济实用和总价较低的产品为主。5 5、对购买商铺意向人群的调研分析、对购买商铺意向人群的调研分析分析：从上图可以看出，被访者中有购买商铺意向人群中，本地生意人占了总数的55%，为绝对的大多数，服务人员占了24%，外出工作人员各占了17%，县乡镇机关人员占了2%。以上数据说明，选择在婺城新区农贸市场购买商铺的基本上为本地生意人、服务行业人员以及进城工作人员，主要是
33、从事商业经营人员，说明某地的生意人和进城人员都比较看好本项目的商业，对项目的商业情有独衷，对未来发展前景比较乐观，对自己的投资目的比较明确，对项目自身商业价值认识清楚，投资决心较强。6 6、对在婺城新区建设农贸市场，购买商铺主要考虑因素的、对在婺城新区建设农贸市场，购买商铺主要考虑因素的调研分析调研分析分析：从上图可以看出，对在婺城新区建设农贸市场，购买商铺主要考虑因素的调研分析中，考虑因素最多的为自己经营生意，占到了44%，考虑到项目自身升值空间比较大的占了30%，认为项目能够增值，可以作为养老保障的占了16%，租金高占10%，说明本项目的商业为广大意向客户所期待，成为其投资的重点，各关注因
34、素均比较理性。7 7、对在婺城新区农贸市场购买商铺，希望类型调研分析、对在婺城新区农贸市场购买商铺，希望类型调研分析分析：从上图可以看出，对在婺城新区农贸市场购买商铺，希望类型调研显示，选择双层商铺，一层做商铺，二层做住宅的占了总数的60%，选择三层商铺的占了14%，单层商铺合计为23%，选择四层商铺的仅为3%。以上数据说明，某地大部分客户钟情于双层商铺（一层做商铺，二层做住宅），因此建议在做商铺规划设计时，应该考虑多做一些双层商铺，同时为最大程度的规避商业风险，也可适当考虑在部分位置比较偏僻、商业成活比较小的位置考虑建设成单层商铺，为项目实现短期销售目的做支撑，同时，为实现项目经济效益最大化
35、，可在位置比较好、销售效果比较高的位置适当建设三层商业，为项目自己提供复合性的产品并满足不同消费者的需求提供支撑。8 8、对在婺城新区农贸市场购买商铺的进深和开间的需求分析、对在婺城新区农贸市场购买商铺的进深和开间的需求分析分析：从上图可以看出，在对在婺城新区农贸市场购买商铺的进深和开间的调研中，选择3.6米10米占37%，选择3.2米8米的占35%，选择3米6米占11%，选择3.9米12米占12%，选择4.2米15米占5%。以上数据说明，某地大部分客户钟情于3.6米10米和3.2米8米商铺开间和进深，建议在做设计时候给予足够的重视，并将此信息最大可能的容入产品设计中，为销售提供适应市场的产品
36、，实现销售的最短时间以最高的价格销售。9 9、对在婺城新区农贸市场购买商铺的意向需求面积的、对在婺城新区农贸市场购买商铺的意向需求面积的调研分析调研分析分析：从上图可以看出，在对在婺城新区农贸市场购买商铺面积的调研中，选择双层商铺60-100占25%，选择单层商铺30-60的占23%，选择双层商铺60内占20%，选择120以上的占11%。以上数据说明，某地大部分客户更愿意接受双层商铺的面积为60-120，占总数的36%，建议在做设计时候给予足够的重视，并将此信息最大可能的容入产品设计中，为销售提供适应市场的产品，实现销售的最短时间以最高的价格销售。1010、对在婺城新区农贸市场接受商铺单价的调
37、研分析、对在婺城新区农贸市场接受商铺单价的调研分析分析：从上图可以看出，在对在婺城新区农贸市场接受商铺单价的调研中，选择商铺4500-5500元/占59%，选择商铺5500-6500元/的占30%，选择商铺6500-7500元/占7%，选择7500元/以上的占4%。以上数据说明，某地大部分客户更接受商铺的价格为4500-5500元/，从调研的结果来看，某地人普遍对商铺的价格过分估计较低。一方面说明，某地的经济水平较低，对商铺的经济承受能力有限。另一方面也说明某地人对商铺的投资价值估计较低，思想观念仍然相对滞后。4500-5500元/的范畴也比较高，从另一个侧面反映了客户更为理性的研判商业的升值
38、空间，说明本案的商业价格空间仍有较好的前景可以挖掘。4500-5500元5500-6000元6500-7500元7500元以上1111、对在婺城新区农贸市场接受商铺总房款的调研分析、对在婺城新区农贸市场接受商铺总房款的调研分析分析：从上图可以看出，在对在婺城新区农贸市场接受商铺总价的调研中，选择商铺总价在35-40万元的占48%，选择商铺总价在40-500万元的占38%，选择商铺总价在50-60万元的占12%，选择60-70万元的占2%。以上数据说明，大客户对商铺的总价接受范围与单价的接受基本相符。35万-40万40万-50万50万-60万60万-70万1212、对在婺城新区农贸市场是否需要建
39、设商场的调研分析、对在婺城新区农贸市场是否需要建设商场的调研分析分析：从上图可以看出，在对在婺城新区农贸市场是否需要建设商场的调研中，选择可以适当建设一些的占了总数的44%，选择需要建设的占了总数的32%，选择不需要建设的占了18%，可以多建设一些的占了6%。以上数据说明，在本案适当建设一些大型商场是可行的，但要求面积不易过大，商场应该控制在三层，总建筑面积尽量不要超过1000。并尽量后期采取直接销售的形式去化本产品，一方面能够为开发商实现经济效益的最大化，另一方面也可以迅速回笼资金，并有利的促进商铺的销售。1313、对在婺城新区农贸市场住宅需求类型的调研分析、对在婺城新区农贸市场住宅需求类型
40、的调研分析分析：从上图可以看出，在对在婺城新区农贸市场住宅需求类型的调研中，大部分客户选择多层住宅，占到总数的59%，选择小高层住宅的占了16%，选择高层住宅的占了7%，选择商住联体的占18%。以上数据说明，在某地广大消费者仍然愿意选择多层住宅，对小高层和高层住宅存在一定的抗性，对于本案一个“短、平、快”的项目，开发高层住宅的物业风险较高，建议开发商给予此市场方面的反馈给予重视，并恰当考虑住宅的类型，以便实现项目的有效销售和快速回笼资金的目的。1414、对如果选择高层住宅意向楼层的调研分析、对如果选择高层住宅意向楼层的调研分析分析：从上图可以看出，在对如果选择高层住宅意向楼层的调研中，选择1-
41、6层住宅的占了72%，选择高层住宅6-10层的占了20%。以上数据说明，某地大部分客户与选择多层住宅一样，对如果选择高层仍然愿意选择低楼层的住宅，选择1-10层的客户占了被访问客户的92%，这从另一个侧面应证了在某地广大消费者仍然愿意选择多层住宅，对小高层和高层住宅存在一定的抗性，对于本案一个“短、平、快”的项目，开发高层住宅的物业风险较高，因此再次建议开发商给予此市场方面的反馈给予重视，并恰当考虑住宅的类型，以便实现项目的有效销售和快速回笼资金的目的。1515、对在婺城新区农贸市场小户型需求住宅面积的调研分析、对在婺城新区农贸市场小户型需求住宅面积的调研分析分析：从上图可以看出，在对在婺城新
42、区农贸市场购买住宅面积的调研中，住宅面积50-60的占70%，选择住宅面积40-50占19%，选择住宅面40-50方50-60方60-70方70-80方积60-70内占10%。以上数据说明，大部分客户更愿意接受面积为50-60的住宅，占总数的70%，建议在做设计时候给予足够的重视，并将此信息最大可能的容入产品设计中，为销售提供适应市场的产品，实现销售的最短时间以高的价格销售。1616、对在婺城新区农贸市场接受住宅单价的的调研分析、对在婺城新区农贸市场接受住宅单价的的调研分析分析：从上图可以看出，在对在住宅单价婺城新区农贸市场接受住宅单价的调研中，选择住宅2500-2800元/占19%，选择28
43、00-3000元/的占38%，选择3000-3200元/占25%，选择3200元/以上的占19%。以上数据说明，大部分客户更接受价格为2800-3000元/，从调研的结果来看，普遍对商铺的价格过分估计较低。再次说明，各镇经济水平较低，经济承受能力有限，住房消费还没有最大的释放和引爆。2800-3200元/的范畴也比较高，从另一个侧面反映了客户对住宅价格必将提升的认同。2500-2800 元2800-3000 元3000-3200 元3200以上1717、对在婺城新区农贸市场接受住宅总房款的的调研分析、对在婺城新区农贸市场接受住宅总房款的的调研分析分析：从上图可以看出，在对在婺城新区农贸市场接受
44、住宅总价的调研中，选择总价在20万元以内的占50%，选择总价在20-28万元的占33%，选择总价在28-35万元的占16%，选择35万元以上的占1%。以上数据说明，客户对住宅的总价接受范围与单价的接受基本相符。1818、对是否愿意同时购买商铺和住宅的调研分析、对是否愿意同时购买商铺和住宅的调研分析分析：从上图可以看出，在对是否愿意同时购买商铺和住宅的调研中，选择可以考虑同时购买，但要以商铺为主的占了41%，选择愿意同时购买的占了了32%，选择不愿意同时购买的占了20%，选择可以同时购买，但以住宅为主的占了了7%。从调研的数据分析，大部分客户愿意同时拥有住宅和商铺两种物业，但要以商铺为主。说明本
45、案的商业价值较大，为广大客户普遍认可。2020、对被访者的家庭年收入的调研分析、对被访者的家庭年收入的调研分析分析：从上图可以看出，在对被访者的家庭年收入的调研中，家庭年收入在3-6万的客户为47%，1-3万的占了43%。说明，各镇家庭年收入在1-5万范围内，因此，在做产品规划以及后期的定价策略亦或者推广主题选择时应该给予良好的掌握和利用，实现项目的良好销售业绩。1-3万元3-6万元6-9万元9万元以上小 结综上所述，在对西部消费者进行研究中，我们可以发现：选择在婺城新区农贸市综上所述，在对西部消费者进行研究中，我们可以发现：选择在婺城新区农贸市场购买住宅的基本上为与商业有关的人员，主要是从事
46、商业经营人员，同时也会场购买住宅的基本上为与商业有关的人员，主要是从事商业经营人员，同时也会有部分乡镇入城工作人员和机关人员；选择在婺城新区农贸市场购买商铺的基本有部分乡镇入城工作人员和机关人员；选择在婺城新区农贸市场购买商铺的基本上为本地生意人、服务行业人员以及进城工作人员，主要是从事商业经营人员；上为本地生意人、服务行业人员以及进城工作人员，主要是从事商业经营人员；某地大部分客户钟情于双层商铺（一层做商铺，二层做住宅），面积为某地大部分客户钟情于双层商铺（一层做商铺，二层做住宅），面积为60-12060-120、价格为价格为4000-60004000-6000元元/；在某地广大消费者仍然愿
47、意选择多层住宅，对小高层和；在某地广大消费者仍然愿意选择多层住宅，对小高层和高层住宅认识度不够，居住楼层在高层住宅认识度不够，居住楼层在1-101-10层、面积为层、面积为50-8050-80之间、总价在之间、总价在20-2820-28万元万元的住宅。同时，说明的住宅。同时，说明西部西部人对本案的商业都比较看好本项目的商业，对项目的商人对本案的商业都比较看好本项目的商业，对项目的商业情有独衷，对未来发展前景比较乐观，对自己的投资目的比较明确，对项目自业情有独衷，对未来发展前景比较乐观，对自己的投资目的比较明确，对项目自身商业价值认识清楚，投资决心较强。本项目大有可为，赢利空间亦丰厚。身商业价值
48、认识清楚，投资决心较强。本项目大有可为，赢利空间亦丰厚。2）各农贸市场经营户调查一级区域地点白龙桥汤溪样本量13129购买意向商铺45%30%35%20%20%19%住宅10%20%23%25%17%35%农贸市场铺位 租用经营1高高中中中高/50%35%25%22%21%15%60%15%17%15%12%9%23蒋堂4罗埠101123/5洋埠6兰溪二级区域/12金华江南金华江北11中低15%9%12%7%12%11%7%5%253）各农贸市场统计数据市场概况：传统型农贸市场，由大棚摊位和大棚的门市组成整市场概况：传统型农贸市场，由大棚摊位和大棚的门市组成整个经营区域。大棚摊位主营蔬菜、禽蛋
49、、肉类、水产、水果；个经营区域。大棚摊位主营蔬菜、禽蛋、肉类、水产、水果；围合大棚的门市主营副食、日杂、粮油等。围合大棚的门市主营副食、日杂、粮油等。分析：白龙桥农贸市场作为白龙桥区域的重要的农产品零售市场，辐射半径较大，分析：白龙桥农贸市场作为白龙桥区域的重要的农产品零售市场，辐射半径较大，周边社区的原住户、流动住户、工厂区都是该农贸市场的有力支撑力量。综观该区域周边社区的原住户、流动住户、工厂区都是该农贸市场的有力支撑力量。综观该区域市场状况，周边分布的农贸市场只有市场状况，周边分布的农贸市场只有1 1个，因此没有排他性，就近区域客户是其市场的个，因此没有排他性，就近区域客户是其市场的主要
50、动力源。主要动力源。市场位置市场位置规模体量规模体量白龙桥白龙桥21502150市场租金及摊位划分情况市场租金及摊位划分情况管理费用管理费用面积尺度面积尺度含在租金里含在租金里消费群体消费群体白龙桥镇、工业园区、流动住户白龙桥镇、工业园区、流动住户蔬菜摊位蔬菜摊位1.6m*1.2 m=1.921.6m*1.2 m=1.92租金价格租金价格240240300300元元/个个面积权重面积权重50.76%50.76%肉类摊位肉类摊位面积尺度面积尺度面积尺度面积尺度2m*1.6m=3.22m*1.6m=3.24m*1.5 m=64m*1.5 m=6租金价格租金价格租金价格租金价格租金价格租金价格400