《DB44_T 2255-2020 海岸线价值评估技术规范.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《DB44_T 2255-2020 海岸线价值评估技术规范.docx（31页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、ICS03.060CCSA11DB44广东省地方标准DB44/T22552020海岸线价值评估技术规范Technicalspecificationforvaluationofcoastline2020-09-23发布2020-12-23实施广东省市场监督管理局发布DB44/T22552020目次前言.II引言.III1范围.12规范性引用文件.13术语和定义.14总体原则.25评估程序.26海岸线分类与价值影响因素.37主要评估方法.48不同类型海岸线价值评估.59评估结果.7附录A（规范性附录）海岸线价值评估报告格式.8附录B（规范性附录）不同使用类型海岸线价值影响因素.14附录C（规范性附
2、录）海岸线价值评估公式和使用说明.15附录D（规范性附录）海岸线基准价.23附录E（规范性附录）自然岸线生态系统服务识别.24参考文献.25IDB44/T22552020前言本标准依据GB/T1.1给出的规则起草。本标准由广东省海洋发展规划研究中心提出。本标准由广东省自然资源厅归口。本标准起草单位：广东省海洋发展规划研究中心。本标准主要起草人：赵明辉、张一帆、徐瑞琦、胡娜胥、李杏筠、曹深西、曲林静、申键、周晶。IIDB44/T22552020引言本标准在依据GB/T1.1给出的规则的基础上，结合我国已有研究和条件，通过从海岸线价值评估的范围、原则、程序、方法等方面明确规范评估行为，有利于完善广
3、东省海岸线有偿使用制度，保障广东省海岸线交易制度的实施。IIIDB44/T22552020海岸线价值评估技术规范1范围本文件规定了海岸线价值评估的有关术语和定义、总体原则、评估程序、海岸线分类与价值影响因素、主要评估方法、不同类型海岸线价值评估、评估结果和评估报告格式。本文件适用于我省经营性项目用海占用海岸线价值和海岸线交易中岸线价值的评估。2规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T181902017海洋学术语海洋地质学3术语和定义GB/T181902017
4、界定的以及下列术语和定义适用于本文件。3.1潮间带intertidalzone大潮期的最高潮位和最低潮位间的带状区域。3.2海岸线价值thevalueofcoastline海岸线因其客观存在为人类活动使用而对所在环境或使用者产生的经济效益。3.3海岸线价值评估valuationofcoastline根据评估目的和评估对象状况，依据国家相关法律法规，在全面调查和综合分析海岸线价值影响因素的基础上，选择适宜的评估方法，对特定海岸线在评估基准日市场价值进行估算和评定的行为。注：评估对象包括海岸线向海延伸至潮间带宽度的带状区域。3.4占用海岸线useofcoastline海岸线向海一侧有海域使用活动且
5、对毗邻海岸线具有排他性占用。3.5海岸线基准价benchmarkpriceofcoastline某一基准日上一定年期，按照不同用途核定的不同利用方式下岸线的平均价格。1DB44/T225520204总体原则4.1合法原则海岸线价值评估应以待估海岸线的合法使用、合法处理为前提。4.2预期收益原则海岸线价值评估应以评估对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。4.3最有效利用原则海岸线价值评估应以评估对象的最有效利用为前提。判断海岸线的最有效利用应以海岸线开发利用是否符合其自身条件、法律法规政策及规划限制、市场要求等为依据。4.4替代原则海岸线价值评估应以相同等别均质海岸线在同等利用条件
6、下的海岸线市场交易价格为参照，评估结果不应明显偏离具有替代性质的海岸线客观价格。4.5科学性原则海岸线价值评估的全过程要遵循科学性原则，评估方法的选择以及评估过程中公式的推导、证明等，都必须有理有据，才能得到科学性的评估结果。4.6定性与定量相结合原则在评估海岸线价值的过程中，尽可能利用定量数据揭示海岸线的价值。对无法通过统计手段得到结果的指标，在定性分析的基础上进行量化。在量化过程中，难以定量统计的定性指标，采用专家打分法实现量化。5评估程序5.1确定评估基本事项根据海岸线使用需求，确定评估目的、价值类型、评估对象和范围、评估基准日、评估方法等基本事项。5.2收集相关资料对评估对象的社会经济
7、和自然环境条件进行现场调访和勘测，收集了解评估对象及其周边海域与陆地的资料，并核验资料的完整性和可靠性。收集资料主要包括以下几个方面：a)评估对象所在区域的三年内社会经济资料，包括政策、规划、区域社会经济发展水平等；b)评估对象基本情况，包括地理位置、类型、岸线长度、开发利用现状等；c)评估对象资源环境条件，包括自然灾害、环境质量、生境分布与覆被类型、生物资源等；d)与评估对象最有效开发利用方式类似的宗海项目的租赁、经营资源，类似项目的原料、人工及产品市场价格等资料等。5.3选择海岸线价值评估方法2DB44/T22552020依据评估目的、评估对象所属的海岸线类型、评估对象开发利用状态与用途等
8、，选择适用的评估方法评估海岸线价值。5.4确定海岸线价值评估参数分析海岸线价值影响因素及其影响程度，确定必要的系数，并根据社会平均投资效益、用海岸线类型和产业类型的投资风险差异等，确定海岸线投资回报率、还原利率等参数。5.5测算和确定海岸线价值利用经核验的有效资料，采用评估参数合适的方法测算海岸线价值。采用一种方法评估的，形成初步评估结论，通过对类似用途资产交易案例的分析，对评估结论的合理性进行判断，形成最终评估结果。采用多种方法评估的，分析不同方法评估结论的合理性以及不同方法评估结论差异的原因，综合考虑评估目的、价值类型、评估对象现状等因素，选用简单算数平均、加权平均方法或综合分析法确定最终
9、结果，并说明理由。5.6编制海岸线价值评估报告对整个评估工作的成果进行总结整理，按评估报告格式的要求编制完成海岸线价值评估报告，评估报告构成为：封面、扉页（评估机构资质信息页）、目录、摘要、报告正文和附件。报告格式参见附录A。5.7整理归集海岸线价值评估档案评估机构对工作底稿、评估报告及其他相关资料进行整理，形成海岸线价值评估档案。6海岸线分类与价值影响因素6.1海岸线分类6.1.1按利用类型分类按照利用类型包括以下类别：a)渔业岸线；b)工业岸线；c)交通运输岸线；d)旅游娱乐岸线。6.1.2按属性分类海岸线交易的岸线按照以下属性进行分类：a)自然岸线，包括以下基本类别：1）基岩岸线；2）砂
10、质岸线；3）泥质岸线；4）生物岸线。b)生态恢复岸线。3DB44/T225520206.2海岸线价值影响因素评估海岸线价值时，应对影响价值的因素进行分析。海岸线价值影响因素包括以下类别：a)自然因素：评估对象的位置、自然资源条件、海洋环境状况、气候条件、海洋灾害发生情况等；b)社会因素：海岸线后方陆地人口密度、城镇发展与公共设施建设情况等；c)行政因素：区域经济与产业政策、国土空间规划、相关产业发展规划等。分析影响因素时，应根据不同类型的特点及其对各影响因素的敏感程度，有所侧重。不同利用类型海岸线价值影响因素详见附录B。7主要评估方法7.1市场比较法7.1.1基本原理遵循替代原则，将评估对象与
11、具有替代性且近期市场上已发生交易的实例作比较，根据两者之间的价值影响因素差异，在交易实例成交价格的基础上作适当修正，以此确定海岸线价值。市场比较法的公式及使用说明见附录C中C.1。7.1.2适用范围市场比较法主要适用于评估对象或邻近地区具有充足的、可比较的交易案例的海岸线价值评估。市场比较法除可直接用于评估海岸线价值外，还可用于其他评估方法中相关参数的计算。7.2收益还原法7.2.1基本原理收益还原法是遵循预期收益原则，在估算占用海岸线使用项目未来每年预期收益的基础上，按一定的还原利率，将预期收益折算至评估基准日，以折算后的纯收益总和作为海岸线价值方法。收益还原法的公式及使用说明见附录C中C.
12、2。7.2.2适用范围收益还原法主要适用于已取得正常现实收益或未来具有客观潜在收益，未来收益及风险能够较准确地预测与量化海岸线未来每年纯收益的情形，不适用于没有收益项目或收益无法测算的海岸线价值评估。7.3假设开发法7.3.1基本原理假设开发法是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定评估对象价值的一种方法。假设开发法的公式和使用说明见附录C中C.3。7.3.2适用范围适用于具有投资开发或存在开发潜力的海岸线价值评估。7.4成本法4DB44/T225520207.4.1基本原理成本法是指以得到现有海岸线所需耗费的各项费用之
13、和为主要依据，再加上一定的开发利润和应纳税费来确定海岸线价值的方法。成本法的公式和使用说明见附录C中C.4。7.4.2适用范围适用于填海造地占用海岸线的价值评估。7.5基准价系数修正法7.5.1基本原理基准价系数修正法是指以海岸线基准价为基础，按照海岸线的自然属性与用途，建立基准价与待估海岸线价值、影响因素之间的关系，通过修正得到海岸线在评估基准日的价值。鉴于当前海岸线市场不成熟、交易资料不充裕以及国家或省未公布基准价等原因，现按照海域使用金征收标准相关规定核定基准价，待海岸线市场相对成熟或国家、省公布基准价后，将适时调整海岸线基准价。基准价系数修正法的公式和使用说明见附录C中C.5，海岸线基
14、准价见附录D。7.5.2适用范围适用于交易实例少、收益资料不充分的填海造地占用海岸线的价值评估。7.6生态服务功能价值评估法7.6.1基本原理识别海岸线提供的生态系统服务，根据是否可以观察到交易的市场行为和数据，利用市场价值法、非市场价值法以及收益转移法确定生态系统服务价值。生态服务功能价值评估方法的公式和使用说明见附录C中C.6。不同类型自然岸线提供的生态系统服务见附录E。7.6.2适用范围适用于自然岸线或生态恢复海岸线价值评估。8不同类型海岸线价值评估8.1评估方法选择8.1.1对项目用海占用海岸线的价值评估，应针对不同类型海岸线的价值影响因素，分析主要评估方法的适用性，选择适宜的一种或者
15、一种以上评估方法。在海岸线或者海域海岛土地交易案例少、收益资料不充分的情况下，宜选择基准价系数修正法作为主要评估方法。8.1.2对海岸线交易中的岸线价值评估，评估对象为自然岸线或生态恢复岸线，宜选择生态服务功能价值评估方法。8.2渔业岸线价值评估5DB44/T225520208.2.1评估方法选择填成土地后用于渔业基础设施可采用基准价系数修正法、假设开发法；围海养殖可采用收益还原法、成本法、基准价系数修正法；对于海岸线交易市场较成熟的地区，存在充足的相似类型交易实例的情况下，可采用市场比较法。8.2.2评估技术要点8.2.2.1使用收益还原法评估渔业岸线价值时，应对评估对象的资源的结构、质量、
16、自然生长力、环境依赖条件，以及相关法律法规、财政补贴等政策制度对收益的影响进行分析。8.2.2.2应根据渔业发展所依赖的资源环境特点、生产经营类型、生产周期、灾害风险等相关条件，以及近三年渔业发展实际情况及可能的新的生产情况，合理确定收益能力和还原利率。8.2.2.3应分析渔业基础设施对渔业岸线价值的影响。8.3工业岸线价值评估8.3.1评估方法选择能获取生产经营收益的采用收益还原法，能获得构筑物总价值的采用假设开发法；对于需要进行投资、能确定各项成本的可采用成本法；对于海岸线交易市场较成熟的地区，存在充足的相似类型交易实例的情况下，可采用市场比较法。8.3.2评估技术要点8.3.2.1确定项
17、目的投资利息率、利润率、还原利率时，应分析工业岸线有关行业的投资风险、资金利润率等投资收益现状和近年变化趋势。8.3.2.2当土石资源、矿产资源可开采年限低于海岸线使用年期，使用年期修正系数应根据上述资源的可开采年限进行测算。8.4交通运输岸线价值评估8.4.1评估方法选择能够计算港口岸线年收益的采用收益还原法；填海形成建设堆场、码头、大型突堤码头及其他港口设施可采用假设开发法；对于能获得开发完成后岸线及其附属物总价的，也可采用假设开发法；对于海岸线交易市场较成熟的地区，存在充足的相似类型交易实例的情况下，可采用市场比较法。8.4.2评估技术要点8.4.2.1应根据交通运输业发展所依赖的资源环
18、境特点、生产经营类型、灾害风险等相关条件，以及近三年交通运输业发展实际情况及可能的新的生产情况，合理确定收益能力和还原利率。8.4.2.2确定项目的投资利息率、利润率、还原利率时，应分析交通运输岸线有关行业的投资风险、资金利润率等投资收益现状和近年变化趋势。8.5旅游娱乐岸线价值评估8.5.1评估方法选择6DB44/T22552020填海造地用于旅游基础设施的海岸线采用假设开发法、成本法、收益还原法、基准价系数修正法；对于以透水或非透水构筑物方式形成的旅游码头、游艇码头等情形，能确定岸线及其附属物总价的，也可采用假设开发法；对于需要进行投资开发才能形成游乐场或浴场的，可采用成本法或收益还原法；
19、对于海岸线交易市场较成熟的地区，存在充足的相似类型交易实例的情况下，可采用市场比较法。8.5.2评估技术要点8.5.2.1评估旅游娱乐岸线价值时，应分析国家和省旅游区评价标准对评估对象的影响。8.5.2.2对具有自然文化遗迹、生态功能的旅游娱乐岸线，应分析自然文化遗迹、生态功能对评估对象价值的影响。8.6自然岸线价值评估8.6.1评估方法选择自然岸线价值评估宜选择生态服务功能价值评估方法，生态恢复岸线价值评估可参考同方法。8.6.2评估技术要点8.6.2.1对于可以直接在市场交易的生态系统服务，评估其价值时通过建立他们的需求曲线和供给曲线，估算消费者剩余或者生产者剩余，可选择市场价格法评估。8
20、.6.2.2对于不能在市场直接买卖，但是人们在市场上对这些服务及其产品有支付意愿的生态系统服务，可选择旅行费用法、替代成本法。8.6.2.3对于既没有交易市场，也没有与之紧密相关的市场产品的生态系统服务，可选择或然价值法（意愿调查法）评估其价值。8.6.2.4在海岸线交易评估岸线价值时，不仅要考虑岸线生态系统服务价值，还要考虑交易海岸线潜在开发利用的价值。9评估结果评估结果以评估报告形式表现。评估报告应当包括项目名称、委托评估方和受托方、评估目的、评估对象概况、评估基准日和有效期、价值影响因素、评估方法和过程、评估结论、需要特别说明的事项及有关附件等内容。评估报告应当明确评估报告的使用有效期。
21、评估报告的有效期自评估基准日起不超过1年。7DB44/T22552020AA附录A（规范性附录）海岸线价值评估报告格式XX省XX市XX项目海岸线价值评估报告委托评估方：（说明委托评估的单位名称）评估机构：（说明承担该项评估的机构名称）提交报告日期：（说明海岸线价值评估报告提交的具体日期）8DB44/T22552020评估机构：（四号宋体）评估机构地址：（四号宋体）报告编制人员：（四号宋体）9DB44/T22552020第一部分摘要一、评估项目名称说明评估项目名称，与封面文字一致。二、委托评估方说明该项评估业务的委托单位或个人。三、评估目的说明委托评估方的评估需求以及评估结果的使用方向。四、评估
22、对象说明评估对象的位置、范围、长度、潮间带面积、用途，并明确评估对象是否包含附属设施和建筑物、构筑物，并附现场影像资料。五、评估基准日说明评估结果对应的具体日期，格式为年月日。评估基准日可以是现在时点，也可以是过去或者将来的时点。六、价值类型说明评估报告中海岸线价值的内涵，包括评估基准日、现状利用或规划利用条件、设定的开发程度与用途以及是否包含附属设施和建筑物、构筑物等。七、评估结果以人民币表示最终评定的海岸线价值，海岸线价值附大写金额。评估机构：（公章）年月日10DB44/T22552020第二部分报告正文一、评估的依据说明该项评估所依据的国家或地方有关法律、法规、行政规章，采用的技术规程，
23、委托方提供的有关材料，评估人员实地勘察、调查所获取的资料等。二、评估对象概况（一）概述说明评估对象的地理位置、岸线类型、长度及潮间带面积。（二）环境概况说明评估对象的地形地貌、气候条件、海洋水文、生态环境等概况。（三）资源概况说明评估对象周边区域的旅游资源、港航资源、生物资源和珍稀物种资源等概况。（四）保护与开发利用现状说明评估对象的保护与开发利用现状、沿革，以及附属设施、建筑物和构筑物建设等情况。（五）规划利用情况说明相关规划、开发利用具体方案对评估对象的规划利用情况，如评估对象的主导功能。三、影响因素分析针对海岸线不同利用类型，通过定性与定量相结合的方式，分析海岸线使用效益的主要影响因素及
24、其影响程度、影响趋势，与本次评估相关性小的因素可作为参考。在分析影响因素时，应做到描述客观，内涵准确，分析合11DB44/T22552020理，参数有据。四、评估的原则、方法和过程（一）评估原则简要说明该项评估所遵循的主要原则。（二）评估方法和过程说明该项评估采用的评估方法。说明参数取值依据和标准、计算过程和评估结果。五、评估结论最终结果以人民币注明海岸线价值，并附大写金额。六、需要说明的事项（一）评估的前提条件和假设条件说明本次评估结果成立的前提条件、假设条件。（二）评估结果和评估报告的使用1、评估结果和评估报告发生效力的法律依据；2、评估结果和评估报告使用的方向和限制条件；3、评估报告的有
25、效期自评估基准日起不超过1年。（三）需要特别说明的事项1、有关材料来源及未经证实或无法实地确认的资料和事项；2、评估对象的特殊性、评估中未考虑的因素及采取的特殊处理措施；3、对评估结果和评估工作可能产生影响的事项以及采取的相应措施；4、本评估报告共包括部分，共页，本评估报告在完整使用的条件下方有效；5、其他需要特别说明的问题。12DB44/T22552020第三部分附件一、评估委托书二、评估对象相关背景材料三、评估对象区域位置示意图四、现场勘察资料13DB44/T22552020BB附录B（规范性附录）不同使用类型海岸线价值影响因素B.1渔业岸线价值影响因素包括区域经济状况、交通条件、区划与规
26、划、基础设施和配套设施条件、海岸线开发利用现状以及养殖条件等因素。渔业基础设施岸线应重点分析地质地貌、气象与气候条件、水深条件、陆域和水域宽窄、掩护条件、临近海域陆域利用情况、锚地基础设施配套条件等因素；围海养殖岸线应重点分析养殖环境、养殖生物资源丰度、水文、气象与气候条件、海洋灾害、基础设施配套条件等因素。B.2工业岸线价值影响因素包括区域经济状况、交通条件、区划与规划、基础设施和配套设施条件、海岸线开发利用现状、矿产类型以及资源蕴藏量等因素。盐业岸线应重点分析盐田面积、滩涂面积、盐度、水文、气象与气候条件、距离交通节点距离等因素；固体矿产开采岸线、油气开采岸线应重点分析地质地貌、产业配套及
27、集聚状况、海陆统筹状况等因素；船舶工业岸线应重点分析与大型港口的距离、水深、地质地貌、基础设施配套条件、规划、临近海域陆域利用情况等因素；电力工业岸线应重点分析水文、气象与气候条件、地质地貌、临近海域利用情况、海洋灾害、基础设施配套条件等因素；海水综合利用岸线应重点分析水文、地质地貌、基础设施配套条件、产业集聚状况、临近海域陆域利用情况等因素。B.3交通运输岸线价值影响因素包括区域经济状况、交通条件、区划与规划、基础设施和配套设施条件、港口规模、码头规模、码头作业天数、港口建设条件等因素。港口岸线应重点分析直接腹地GDP、间接腹地GDP、集疏运条件、港口吞吐量、水文、水深、陆域和水域宽窄、掩护
28、条件、地质地貌以及淤积状况等因素；路桥岸线应重点分析水文、气象与气候条件、地区经济、财政金融、基础设施配套条件、地质地貌等因素。B.4旅游娱乐岸线价值影响因素包括区域经济状况、交通条件、区划与规划、基础设施和配套设施条件、旅游景区条件、滨海旅游资源条件等因素。旅游基础设施岸线应重点分析景区质量等级、滨海旅游休闲（观光）指数、地理位置、气候条件、地质地貌、基础设施配套条件、交通便捷程度、人文及景观环境等因素；浴场岸线应重点分析景区质量等级、客流量、浴场面积、水文、气候条件、适游时间、浴场水质、浴场健康指数、交通便捷程度等因素；游乐场岸线应重点分析游乐设施数量、客流量、水文、气象与气候条件、适游期
29、、水质、交通便捷程度、景区质量等级等因素。14DB44/T22552020CC附录C（规范性附录）海岸线价值评估公式和使用说明C.1市场比较法C.1.1评估公式以市场比较法评估海岸线价值的公式见公式（C.1）:bP=PK1K2K3K4.(C.1)式中：P海岸线价值（单位为元）；Pb交易实例的价格（单位为元）；K1交易情况修正系数；K2评估基准日修正系数；K3影响因素修正系数；K4使用年期修正系数。C.1.2基本步骤以市场比较法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤：a)收集海岸线交易实例；b)确定比较价格；c)建立价格可比基础；d)进行交易情况修正；e)进行评估基准日修正；f)进行影响因素修正；g
30、)进行使用年期等其他因素修正；h)测算比准价格。C.1.3基本要求C.1.3.1收集海岸线交易实例资料的范围应包括位置、面积、利用类型、成交时间、交易双方当事人、资源条件、使用年期、交易条件、影响价值的因素、成交价格及明确的价格内涵。C.1.3.2比较实例数量应达到3个以上（含3个），且评估基准日距比较实例的交易日原则上不超过3年；比较实例与评估对象的相似性大于差异性；比较实例应为利用类型与评估对象利用类型相同、自然资源环境及开发利用条件一致或者相似、属相邻地区或者类似地区的正常（或者可修正为正常）交易实例。C.1.3.3应从付款方式、币种和货币单位、面积内涵和单位等方面对各比较实例的价格进行
31、统一。C.1.3.4交易情况修正是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格，交易行为中的特殊因素主要包括：有利害关系人之间的交易、急于出售或者购买情况下的交易、受债权债务关系影响的交易、交易双方或者一方获得的市场信息不全情况下的交15411/(1)/11/(1)Kgg=-+-+.(C.5)DB44/T22552020易、相邻区块的合并交易、特殊方式的交易、交易税费非正常负担的交易等。综合分析各特殊因素对价格的影响程度，确定交易情况指数，交易情况修正公式见公式（C.2）:K1=EP/EE.(C.2)式中：EP评估对象交易情况指数；EE比较实例交易情况指数。C.1.3.5评估基准日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为评估基准日的价格。应通过收集大量交易实例资料，运用统计方法分析特定区域内海岸线价值随时间变动的规律，求取相关指数，或者利用评估对象所在地区的地价指数，确定修正系数，修正公式见公式（C.3）:K2=Q/Q0.(C.3)式中：Q评估对象评估基准日价格指数；Q0比较实例交易日价格指数。C.1.3.6影响因素修正是将比较实例的价格调整为评估对象条件下的价格。不同利用类型的海岸线影响其价值的因子不同，修正的具体因子应根据评估对象的利用类型确定。综合分析影响因素中各因子对海岸线价值的影响程度，确定影响因素条件指数，修正公式