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1、银行房地产行业授信政策指引 ，各分行应主动顺应房地产行业发展新常态，在准确把握区域房地产市场发展新趋势的基础上，遵循“防范风险、控制总量、调整结构、突出区域”的总体原则，重点把握好项目风险、客户风险及其它风险对于客户的蔓延，严格坚守项目底线和客户底线，确保房地产行业授信业务健康稳健有序发展。 一、 适用范围 本指引适用于房地产企业开发贷款、经营性物业贷款、土地储备贷款、保障性住房贷款和其他类型企业发放的按照人民银行投向标准投向于房地产的贷款以及房地产行业的其它授信业务。 二、 总体要求 （一）防范风险 各分行应充分认识到当前房地产行业处于深度调整期，高度关注行业的调整变化，准确把握市场的趋势走
2、向，重点关注和把控两个方面的风险防范。 一是住宅去库存化仍是今后一段时间市场的主基调，二、三线以下城市库存压力尤为明显，在总体市场供给趋向相对过剩的背景下，需要特别关注区域内市场供求和库存消化情况，注意防范区域风险、项目风险、客户风险及因其它风险事项蔓延而引发对于客户的风险。 二是部分经营性物业的业态在电商文化等冲击下发生了明显变化，由过去以卖场销售为主转化为以体验消费为主。对传统的物业经营模式产生了较大的冲击，需要关注和防范商业模式的变化对传统物业经营形态带来的相应风险。 （二） 控制总量 本度房地产行业继续实行限额管理，全行的限额阈值定位于相对中性的控制比例。各分行应严格执行限额管理要求，
3、在着力提升房地产行业授信资产配置效益和质量的基础上，确保完成全行总量控制目标。 （三） 调整结构 各分行应积极主动调整房地产贷款结构，重点增加普通商品住房开发贷款和土地储备贷款在房地产贷款中的比重，同时普通商品住房开发贷款增量的额度主要用于刚需、改善型需求的住宅开发项目。 适度考虑还款来源清晰、可靠的保障性住房贷款项目，审慎开展位于成熟商圈、已形成现金流的经营性物业贷款项目，谨慎介入新的商业地产项目。 （四） 突出区域 根据房地产行业区域运行情况，对于房地产行业的投放力度，总行在各分行将体现差异化。根据各区域市场运行稳健趋势，对于北京、上海、三家分行，给予增量额度支持；对于杭州、苏州、南通三家
4、分行，在综合评判客户资质、项目前景和地段优劣等因素的基础上，增量额度上可一事一议，且杭州分行仅限于杭州市内的项目；上述区域外的其他分行，除土地储备贷款项目和保障性住房项目外，原则上不给予增量额度支持。 三、客户政策 （一）房地产开发贷款 房地产开发贷款严格执行“名单制”管理要求，所有新增房地产开发贷款客户，必须先报总行公司业务部准入审核，符合要求且审核通过的，经营单位方可为其办理授信业务。同时，所有新合作的房地产企业在我行内部信用评级等级必须达到 BBB 级及以上级别。 客户选择上，各分行应主要选择有较长历史合作经历、在区域内有重要影响力的当地房地产企业，且没有受到其它风险蔓延影响的房地产企业
5、，严格控制外来民营性质的房地产企业在各分行所属区域的房地产项目合作。 同等条件下，优先支持开发资质高、在当地有一定品牌影响力、开发经验丰富、经营规范、信誉良好、有长期合作潜力、处于国内或区域综合实力排名前列且能配合本行相关管理要求的房地产开发企业。 （二） 经营性物业贷款 重点选择市、区两级政府国资公司体系内的全资和控股企业所持有的经营性物业贷款。其他经营性物业贷款的合作客户，必须是综合实力较强、以往经营业绩良好、主营业务突出、商业模式成熟的客户。同时，经营性物业贷款的客户应对经营性物业拥有全部产权、有独立的处置权限，且客户的所有者权益必须在 3000万元以上（含），对于由于特定原因以致客户取
6、得房产抵押物原值较低的情况可适当放宽此要求。 （三） 土地储备贷款 土地储备贷款客户必须为列入国土资源部公布的土地储备机构名录内的土地储备机构；未列入土地储备机构名录的，须为隶属于土地资源管理部门的存量土地储备机构。 各分行不得介入承担土地储备融资功能的土地分中心。南京地区已介入的，在存量额度内以项目合规为前提，予以合作，并根据政策要求逐步规范，尚未介入的，暂不介入。 四、项目要求 （一）房地产开发贷款 在总体遵循区域分层管理的要求下，重点支持普通住宅开发项目，谨慎介入商业地产项目，具体项目执行下列标准： 1重点支持普通商品房住宅项目，优先支持主力套型（占比在70%以上的套型）在140平米以下
7、的自住型、改善型住宅项目。原则上不支持主力套型在140平米以上的高档豪华住宅项目与主力套型在140平米以上的别墅类项目，同时对于独栋别墅类项目的建筑面积超过总建筑面积三分之一的项目，不予支持。 各分行在对普通商品房住宅项目选择上，应同时重点关注项目所属区域内的以下几个技术指标：（1）近三土地供应上市出让情况。对于土地供应量过大、市场供求结构不合理的区域，尤其是对于县域、地级市辖属区土地上市供应量合计大于2000亩区域的项目，应予以回避。 （2） 三大产业结构分布及与GDP占比情况。对于产业结构分布层次较低、产业发展不协调的区域，尤其是第三产业占比在40%以下区域的项目，应予以回避。 （3） 近
8、三常住人口变动情况。对于人口吸附效应一般、人口出现净流出的区域的项目，应予以回避。 2谨慎介入商业地产项目。对于商业地产项目，原则上仅限于介入北京、上海、地区优质的办公楼项目和酒店式公寓项目，原则上不介入城市商业综合体以及其它专业性的商业地产开发项目。 3我行合作的项目，在取得项目土地时的楼面地价应不高于附近楼盘的平均房价。原则上不支持土地成本过高的“楼王”、“地王”项目，如项目土地取得时间大于三，该要求可以适当放宽。 4在项目选择上，北京、上海等区域应回避体量过大、效益不高的项目，优先选择与我行资源配置相匹配、地理位置较好、综合收益明显的项目合作。北京地区，如有政府支持的自住型和限价型住宅项
9、目，可重点支持。 5除分行外的省内其他分行合作项目应位于城市新的政治、经济中心范围内，以交通和生活配套较为成熟或符合城市近期规划的中心地段为参考尺度，优先考虑附带优质义务教育资源、医疗资源区域的项目，同时坚决回避过去两土地供应量较大的县域地区项目。 6各分行应禁止介入跨区域的异地房地产项目，本行无经营机构的县级（含县）以下地区的房地产项目不得介入。 （二）经营性物业贷款 经营性物业贷款应优先选择地理位置优越、商业气氛成熟、现金流充沛的项目予以合作。 上海、北京、等区域在充分了解当地商业地产经营状况的基础上，可适度介入商业性经营物业，但原则上不介入高档酒店、高档办公楼经营性物业项目。 对于工业地
10、产的经营性物业，以成熟的国家级、省级开发区或产业布局合理、政策支持力度大、企业进驻率高的工业园区为合作对象。上海分行可积极探索、适度介入由政府规划批准同意的2.5产业的经营性物业贷款项目。 同等条件下，择优支持连锁经营、有品牌优势且测算现金流能覆盖贷款本息的经营性物业项目。在资金用途合规的前提下，择优支持具有成功商业运营经验的优质房地产开发商自持的经营性物业项目。 （三）保障性住房贷款 在执行国家相关政策要求的前提下，北京、上海、杭州、地区可介入政府支持的保障性住房贷款项目，但杭州地区仅限于杭州市区内项目。 苏州、无锡、常州、南通及镇江地区有选择地介入风险可控、收益匹配的保障性住房贷款项目。
11、除上述区域之外的其他分行，介入的项目必须是列入江苏省住房和城乡建设厅建设名录内的保障性住房项目。 五、产品与价格政策 （一）房地产开发贷款 1与我行合作的房地产企业，原则上只能以房地产开发贷款品种的形式发放，严禁发放以房地产开发为用途的流动资金贷款。 2对于按照万德数据统计全国房地产行业度销售排名前十五名的优质房地产企业，可适度开展商票保贴、反向保理等产品合作，但必须对应项目跟单操作，锁定项目销售还款来源，且与对应集团总部签订总对总框架合作协议。 3房地产开发贷款的贷款利率不得低于同期同档次基准利率上浮30%，部分与本行有战略合作关系或对本行综合回报较高的优质客户的利率可放宽至上浮20%。各分
12、支机构需严格执行贷款价格要求，原则上不得突破上述底线。 （二） 经营性物业贷款与保障性住房贷款 经营性物业贷款利率不得低于同期同档次基准利率上浮10%，保障性住房贷款利率不得低于同期同档次基准利率上浮10%。 （三） 土地储备贷款 土地储备贷款利率原则上不低于同期同档次基准利率上浮10%，对综合回报较高、合作良好的土地储备机构，其利率比照同业水平，底线为基准。 六、管理要求 （一） 房地产开发贷款 1项目资本金要求。房地产开发贷款的项目资本金比例原则上不得低于30%，同时申报贷款时，自有资金应已落实到位，并先于本行贷款到位或与本行贷款同比例到位。 2落实还款要求。合理确定项目销售的还贷比例，原
13、则上普通商品住宅项目和其它类型房地产开发项目的销售还贷比例应不低于60%，同时约定当项目销售比例最高不超过80%时，我行贷款全部清偿完毕。 同时，对由我行支持的房地产开发贷款项目，其在我行办理的按揭贷款应全部用于偿还我行贷款。做好项目销售回款控制，确保回笼资金定向用于归还我行贷款本息。 （二） 经营性物业贷款 1阶段性担保要求。经营性物业的抵押担保必须依法在房地产管理部门办理抵押登记，本行为第一抵押权人。用于置换他行贷款的，应与客户明确约定抵押物在他行抵押权释放后设定为本行为第一抵押权人。同时，应要求客户提供本行认可的、抵押权设定前的阶段性担保。 2办理保险要求。经营性物业抵押贷款发放前，必须
14、对抵押物办理综合财产保险，保险金额不低于主合同借款本息，保险期限不短于贷款期限加借款期限届满之日起六个月（保险可分期办理，客户需出具承诺，确保在每期保险到期的六个月前办妥续保手续），保险费用由客户承担，并在保险单上注明保险期限内本行为第一收益人。 3还款方式要求。经营性物业抵押贷款应当测算客户的综合经营收入，并根据综合收入制订合理的还款计划。一期以上的中长期经营性物业抵押贷款必须采用分期还款的偿还方式，对有还款宽限期且宽限期在一（含）以上的，原则上采取等额本金还款方式，其它可视情况采取等额本金或等额本息还款方式，按月或按季偿还贷款本息。 4封闭运作要求。贷款发放前，我行应与客户签订财务监管协议
15、，约定贷款资金使用、经营收入回笼和营业支出等方面的监管内容，以及贷款人、客户其它方面的权利义务，确保资金封闭运行。 （三）土地储备贷款 1融资规模要求。对列入名录内的土地储备机构，在其合理需求及我行规模控制范围内，可以适度新增贷款。名录内的土地储备机构向我行申请新增贷款时，除相关文件外，还应出示融资规模控制卡，各级行需对其融资规模进行认真核对，拟批准的融资额度与本度已发生的融资额度（包括本度贷款已在本度归还部分）累计不得超过度可融资规模，对本融资额度已达到度可融资规模的土地储备机构，不得批准新的项目融资。 2封闭管理要求。土地储备贷款资金应按照专款专用、封闭管理的原则严格监管。纳入储备的土地不得用于为土地储备机构以外的机构融资担保。对发现土地储备机构将贷款挪作他用的，应及时采取贷款处置和资产保全措施，暂停对该土地储备机构发放新的贷款，并按照法律法规的规定和借款合同的约定追究该土地储备机构的违约责任。