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1、xxx银行经营性物业抵押贷款管理办法第一章 总则第一条 为丰富我行公司业务产品，适应商业地产市场发展需要，规范并促进经营性物业抵押贷款业务，防范该类贷款风险，根据国家有关法律法规和银监会及我行相关信贷政策规定，制定本办法。第二条 本办法所称经营性物业，是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理规范、经营利润稳定、经营性现金流量充裕、综合收益较好的办公用房、商业营业用房和工业营业用房，主要包括写字楼、商场、商铺、宾馆酒店和综合商业设施等物业形式。第三条 经营性物业抵押贷款是指我行向企事业法人发放的，以其拥有的经营性物业作为抵押物，并以该物业的经营收入作为主要还款来源（借款人其他合法收入作为补充还款来
2、源）的一种贷款业务。第四条 经营性物业的经营收入，是指物业所有者经营物业取得的全部收入，包括但不限于：物业租金、广告位租金、临展费、管理费、断租保证金及进场费等。第五条 经营性物业抵押贷款若用于固定资产投资，具备固定资产贷款性质，除需遵照本办法要求外，还应执行监管部门和我行有关固定资产贷款管理的相关规定。第二章 准入条件及用途第六条 客户准入条件借款人应是在中华人民共和国境内依法注册成立的企事业法人，实行独立核算，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，且须具备以下条件：（一）借款人在我行的信用评级必须在A+级（含）以上； （二）具有法人营业执照并已办理年检手续；（三）在我行开立结算账户，贷款卡年
3、检正常，无不良信用记录；（四）法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况正常，预期经营收益良好；（五）持有经营性物业合法、有效的房产所有权证，享有合法独立的处置权；（六）借款人无偷逃瞒拖税等不法情形；（七）借款人（或股东方）拥有或已经委托了具有丰富经营性物业经营管理经验的专业团队，运营理念和管理模式较为先进；（八）按借款人公司章程或出资协议的规定，董事会、股东会或股东大会同意将其拥有的经营性物业作为贷款的抵押物，并提供书面决议；（九）同意与我行签订资金监管协议，承诺经营性物业产生的所有资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管； （十）符合我行规定的其他
4、条件。第七条 经营性物业准入条件（一）经营性物业应符合城市商业网点规划要求，所在区域发展定位与城市总体规划确定的发展趋势一致； （二）经营性物业开发建设手续齐全，经竣工综合验收合格并办妥房产所有权证（房产证、土地证齐全），项目用地为出让方式取得并已付清土地价款，没有产权及经营权方面的纠纷，可以合法转让、拍卖，在物业处置方面没有任何法律限制情形；（三）经营性物业已经投入正常商业运营，预期市场前景看好；（四）经营性物业所在地理位置优越，交通便捷，商业、商务氛围浓厚；（五）经营性物业市场定位准确，经营状况良好，目标客户稳定，且预期的租金等经营性收入充裕；（六）经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨
5、趋势，具有较强的变现能力；（七）经营性物业已实施专业化的物业管理，物业管理水平得到租户普遍认可；（八）经营性物业所有安全、消防设施齐全，对外运营租赁许可手续和公安消防许可手续齐备；（九）写字楼、商场和商铺近两年年均出租率不低于80%；（十）经营性物业原则上须为整层、整栋物业，以确保处置变现的便利性。第八条 贷款用途（一）经营性物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金需求；（二）对于购置的物业，可用于支付经营性物业的购置款；对于自行建造的物业，可用于归还建造该物业的银行借款、股东、关联单位借款，以及置换超过项目资本金规定比例以上的资金；（三）其他符合规定的用途。贷款不得用于国家明令禁止的
6、投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。第三章 贷款额度、抵押率、期限、利率第九条 贷款额度贷款额度应根据借款期内经营性物业产生可用于还贷的经营现金流、抵押物价值以及借款人的实际需求综合确定。鉴于经营性物业抵押贷款的期限一般较长，以及可能出现的断租、租金下滑等不利情形和一些无法预知的市场政策等风险因素，借款人经营性物业在贷款期内产生的可用于还款的净现金流对我行贷款本息的覆盖率一般需达到1.1倍。若经营性物业在贷款期内产生可用于还款的净现金流无法完全覆盖我行贷款本息的，如借款人或其母公司实力雄厚、现金流充裕、有确定的其他合法收入、愿以其还款并承担连带担保责任的，可以综合收入还款，
7、但经营性物业产生的现金流占还款来源的比重一般不得低于80%。关于经营性物业现金流的测算，可参考附件经营性物业抵押贷款现金流、现金流敏感性测算表。第十条 抵押率经营性物业须由我行委托我行认可的评估机构进行评估，经营性物业抵押贷款额度一般不超过市场评估净值的60%，最高不得超过70%（以终审批复意见为准）；同时，须扣除因变现须补交的各项税、费和变现的费用；按物业账面成本计算的，贷款额度最高不超过物业账面成本的75%。第十一条 期限经营性物业抵押贷款期限一般不超过八年，最长不超过十年，且不得超过借款人的法定经营期限和经营性物业的剩余使用年限。第十二条 利率经营性物业抵押贷款的利率按照中国人民银行和我
8、行有关利率管理的规定执行。第四章 贷款的申请、调查及审批第十三条 贷款申请借款人申请经营性物业抵押贷款，应提供以下材料：（一）经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书、组织机构代码证、贷款卡；（二）借款人的验资报告、公司章程（借款人为事业单位法人时不需提供）；（三）法定代表人证明书、授权委托书、法定代表人及被授权人的身份证复印件；（四）借款人上二个年度的财务报表（原则上经审计）及近期的财务月报表；（五）借款人依法按时纳税证明材料；（六）根据法律、行政法规及公司章程的要求，提供有权机构（如股东会、董事会等）同意借款，并以其所拥有的经营性物业作为抵押物的决议；（七）经营性物业竣工验收合格的证明材
9、料，产权证书、产权交易买卖合同及付款凭证；（八）借款人购建物业已投入自有资金证明及相关合法有效的合同、协议或其他文件；（九）借款人对外出租的有关协议、合同，以及其他对经营现金流有重大影响的文件与资料；（十）承租人结构及租赁详细信息资料；（十一）我行要求提供的其他证明文件和材料。第十四条 贷款调查经办行除严格按照授信工作尽职规定的有关要求对借款人的资质、资金实力、申报资料的真实性等进行调查外，还应就以下方面进行重点调查：（一）借款人的经营管理情况、资信状况及综合还款能力等资质情况；（二）承租人的经营管理情况、资信状况及租金支付能力等资质情况；（三）物业的权属是否完整、独立、明晰，重点了解是否经竣
10、工验收合格、有无拖欠工程款现象、是否取得产权证以及物业设定抵押等情况；（四）核实经营性物业租赁行为的真实、合法性；审查租赁合同，应特别关注租金缴纳方式、租金调整、租赁期限、退租等条款，有无以租代售情形，以及承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要的预估；（五）分析该物业的经营情况、租金收入水平、租金实收率、空置率、物业管理情况等，调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配，判断经营性物业的长期价值，并对物业经营现状、趋势与稳定性作出综合评价；（六）调查借款用途和借款人融资前支用该物业租金收入的实际用途，审查作为物业日常维持费用的物业管理费
11、金额是否充足；（七）调查借款人除租金收入外的其他经营收入来源，判断借款人在租金不足偿还贷款时，增加补充还款来源的能力；（八）在办理置换他行贷款的项目时，应调查他行贷款是否符合合规性要求，抵押物是否存在资产高估风险。第十五条 审查审批审查人员通过审阅相关送审资料，对借款人资质、经营管理情况、财务状况、物业概况、市场前景、租金水平、出租和承租情况、综合效益、担保措施及还款安排等事项进行审核分析，提出审查意见，提交有权审批人审批。第五章 贷款办理程序第十六条 合同签订经营性物业抵押贷款经审批通过后，经办行应及时督促借款人落实贷款使用条件，并分别与借款人、抵押人、保证人、出质人、承租方签订下列合同及协
12、议：（一）与借款人签订贷款合同和经营性物业抵押贷款业务补充协议）（见附件1），补充协议约定的主要内容包括：1、就经营性物业抵押贷款项目所涉租金收入及相应监管账户的开立、使用和日常资金监管事项做出明确约定，主要目的是实现经营性物业收支的封闭监管；2、约定我行有权在贷款期内要求指定的房地产估价机构对抵押物重新进行价值评估，若抵押物价值发生贬值，则我行有权要求借款人补充我行认可的抵押物或收回相应贷款；3、约定借款人应把所有与经营性物业有关的资金结算、代收代付等业务通过我行办理，并接受我行对物业经营收入、支出款项进行封闭式监管；4、约定我行有权视市场形势、抵押物价值变动、经营回报率、市场利率变化等情况
13、，对贷款期限、额度、利率等进行调整；5、约定借款人连续2次或累计3次未按约定归还本息的，我行可依法处置抵押物；6、原则上，应要求借款人确保监管账户中应提前备齐当期还款额，保持每期还款总额的一定比例作为监控额。（二）与抵押人签订抵押合同；（三）与保证人签订保证合同；（四）与出质人签订质押合同和应收账款质押登记协议，明确将应收租金作为质押物质押给我行；（五）可视情况要求借款人法人代表、主要股东或其实际控制人提供连带责任保证担保；（六）委托第三方收取租金的，须由我行、借款人和第三方共同签订资金监管协议，明确租金收入必须全额存入我行监管帐户；（七）原则上应尽量与经营性物业所有权人和承租方签订三方协议书
14、（见附件2，约束承租人将所有租金支付到我行监管账户，并同意放弃租赁权和优先购买权；经有权审批人认可的风险可控的项目，可采用签署告知书（见附件3）和承诺函（见附件4）的方式代替三方协议书。本办法中贷款合同、抵押合同、保证合同、质押合同和应收账款质押登记协议均适用于我行现行的格式文本；本办法所附的合同文本为参考文本，可根据实际情况进行修改或使用其他文本，但必须履行非格式合同启用的法律审核程序。第十七条 抵押登记（一）经办行应与物业产权所有人共同到抵押物所在地的房地产抵押登记主管部门办妥有效的抵押登记手续，确保我行为抵押物第一顺位抵押权人。（二）置换他行贷款的，在他行抵押权释放后，经办行应立即办妥抵
15、押登记手续，确保我行为抵押物第一顺位抵押权人。若他行抵押权释放并为我行设定抵押权前，我行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保，且阶段性担保必须是无条件担保：1、担保期限自贷款出账之日起至抵押登记办理完毕为止；2、专业担保公司进行阶段性担保的，须先在我行取得担保额度，在审批通过的担保额度、担保期限及担保范围内履行担保义务；3、其他阶段性担保方式按我行现行的相关管理规定执行。（三）我行不接受物业分割抵押或按份抵押。第十八条 应收账款质押登记作为抵押物的经营性物业的租金收入须通过中国人民银行应收账款质押登记公示系统进行应收帐款质押登记，确保我行为第一顺位质权人。第十九条 保险抵押手续办
16、妥后，借款人须选择我行认可的保险公司办理抵押物的财产保险： （一）保险单中须注明我行为保险第一受益人，保险期限不得短于借款期限，投保金额应覆盖贷款本息；（二）保险费用由借款人承担，可以一次性缴清，也可以按年缴纳，借款人须保证保险期限的连续性，不得以任何理由中断或撤销保险；（三）借款合同有效期内，我行保管保险单正本原件和保费缴款凭证复印件，直至贷款本息结清为止。（四）若抵押物在我行贷款前已购买了保险，应要求借款人将保险受益人变更为我行；若已买保险未达到金额或期限要求的，应补足缺口部分。第二十条 贷款出账经办行在办妥上述手续并以合理方式提醒借款人注意限制与免责条款后，根据我行贷款出账的有关规定办理
17、出账手续。第六章 贷款偿还第二十一条 还款方式在贷款发放前，经办行应与借款人根据物业的出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划，可按月、按季、按半年等方式归还贷款本息；主要采用等额本息还款法和等额本金还款法（请注意在贷款合同或业务补充协议中的其他约定事项中进行明确约定）。借款人应授权经办行在还贷账户中直接扣划、归还贷款本息。第二十二条 宽限期考虑到物业的租金回收具有一定的周期性，可根据物业经营的实际情况，安排还款宽限期，宽限期原则上不超过1年，宽限期内只还息，不还本。第二十三条 提前还款借款人需提前归还贷款本息的，应提前一个月提出书面申请，在征得我行同意后办理。第二十四条 贷款额度恢复
18、条款对于贷款期间经营管理规范、还款记录良好、经营性收入持续上涨的优质物业，在贷款本息正常归还3年以上后，根据借款人的申请，贷款额度可按照原贷款额度与我行认可的最新评估价值的70%二者孰低原则予以恢复。贷款额度恢复按新增贷款管理，由原有权审批部门审批。第七章 贷款管理第二十五条 经办行应根据实际情况每月或每季对经营性物业抵押贷款进行一次贷后检查，检查的内容包括但不限于：（一）借款企业的经营管理、持续还款能力和资信变化等情况；（二）对抵押物价值进行动态监测，并对租赁合同和租金收入专户进行核查，了解承租人变动情况，加强与承租人的沟通；（三）建立经营性物业的租赁合同登记簿和租赁情况明细台帐，及时记录物
19、业出租情况和租金交纳情况，准确估算经营性现金流量，动态调整还款计划；如发现经营性物业出租情况恶化、借款人租金收入与贷款申报时不符或租金收入不足以维持正常经营和归还分期还款额时，经办行应及时采取风险防范措施。第二十六条 经办行应严格执行经营性物业抵押贷款业务补充协议的规定，借款人须在我行开立资金监管账户，实行收支两条线管理，建立收入、支出明细台帐，物业的经营性收入直接进入专户，除维护项目正常经营、管理、财务和税收费用以外，严格控制非经营性现金流出，有关资金的使用须按照协议规定执行。第二十七条 对于已抵押给我行的经营性物业设定租赁的，经办行应审查租赁合同条款约定，是否存在对我行实现抵押权的不利情形
20、，并尽量要求：（一）出租人事先告知承租人，并取得我行的同意；（二）出租人、承租人与我行签署三方协议书，经有权审批人认可的风险可控的项目可采用签署告知书和承诺函的方式代替三方协议书。第二十八条 经办行应定期或不定期对经营性物业的价值进行评估。经评估认为经营性物业价值不足以担保债权时，经办行应要求借款人补充新的担保措施，或要求其提前归还部分贷款直至抵押率达到我行要求的水平。第二十九条 贷款存续期间，经办行书面同意后，借款人可将抵押的经营性物业出售，实现的价款须用于提前偿还我行贷款。第三十条 跟踪查询应收账款质押登记公示系统，关注我行对于应收账款质权的第一和唯一收益性。第三十一条 借款人还清贷款本息
21、后，经办行方可配合其办理抵/质押登记注销手续。第八章 违约及处置第三十二条 借款人的违约事项包括但不限于：（一）所提供的有关文件材料及办理的相关手续存在虚假现象或被证实无效；（二）未能履行和遵守合同及协议规定的义务及所做出的承诺；（三）未按合同约定用途使用借款；（四）未按合同约定支付本息和费用；（五）拒绝或阻碍经办行按照合同进行检查、监督；（六）借款人人为危及经办行权益的行为；（七）借款人擅自将抵押物拆除、转让、捐赠或重复抵押等；（八）借款人出现财务状况恶化，涉及或可能涉及重大经济纠纷、诉讼、仲裁；（九）借款人在合同履行期间中断或撤销保险；（十）经办行认为足够影响债权实现的其他情形。第三十三条 经办行对借款人发生违约事项的处理，包括但不限于：（一）要求借款人限期纠正其违约行为；（二）对抵押物行使抵押权、对质押物行使质权；（三）从借款人在经办行开立的银行账户上扣划款项用于清偿到期债务；（四）宣布终止提款或贷款提前到期，要求借款人立即提前偿还部分或全部实际贷款本息及相关费用；（五）要求保证人承担担保责任；（六）以诉讼、仲裁等救济措施实现债权。第九章 附则第三十四条 本办法由总行对公产品和现金管理部牵头解释和修订。第三十五条 本办法自发文之日起实施。附：1.经营性物业抵押贷款业务补充协议2.三方协议书3.告知书4.承诺函5.经营性物业抵押贷款现金流、现金流敏感性测算表14