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1、房地产定位策略全案 本项目顺应当今市场的变化，在缺乏旅游资源的余江，打出“时尚住宅”的招牌，来 填补余江房地产市场空白，以田园山水的自然风光资源及历史人文资源为强势卖点，并 以具有“新生活+新人居”的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将 会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的“功能价格 比”，这样也符合经济学的需求供给理论。第二节 项目定位 定位原则：适应市场、创造差异性 定位：时尚住宅“绿色家园”环境与住宅的对话 绿色细胞组织生态环境最重要的元素是“绿”和“水”民风.自然.人 回到自然,在那里安家 因为 接近自然 就接近了快乐的本源 绿色家园 宇宙
2、是物质的,在时空的长河中,宇宙万物不断地变化着,物质的空间同样具有变 化性、流动性和连续性，推动这个变化的动力也是其内在的矛盾，阴阳、日月、动静、虚实、高低等等均是一个矛盾体，但是，在某一段时空中，矛盾的双方又是相互依存的，形成一个完整的形象。本项目规划遵循“天人合一”的自然规律及“以人为本”的消费理论，以优美的自然 环境和现代化的配套设施服务于消费者，共同构筑世外山水园林、画中精品住宅，观音阁生态园林式住宅。以中国传统为根，创建人、自然、建筑于一体的生态居住环境。它具有绿色、休闲、运动、交往四重功能，是“人与自然和谐共生，人与环境交融互动；居住与健康同步呼 吸，身份与尊贵彰荣共显。”的高尚、
3、阳光的大社区。论语云：“里仁为美”。里：居住区。仁：人情味。“里”在现代人的理解中不单是居住区，还包括居住区的周边环境，“仁”的“人情 味”包括两个方面：首先居所因具有私密性（对个人而言）；其次应具有开放性（对小 区的共享空间而言）。第三节产品定位 定位原则：突出个性、创造差异性 定位：“纯健康生态型园林式住宅”集余江人文资源与现代高科技手段、现代材料相融合，开发出立体、三度空间的 生态住宅商品。一、居住环境的一度空间 一度空间，属消费者个人的私密空间，单元户内空间，合理的空间布局，良好的 通风采光，业主可享受到最好的户型结构，并且可以根据自身需求营造自己所需要的一 度空间，体会高科技带来的幸
4、福感。二、居住环境的二度空间 二度空间，指开发商“以人为本”营造的小区空间，具有科学的划分领域空间、组织空间的序列，遵循人的行为轨迹，安排建筑群体。充分利用土地，布置公共绿化，营造水景观赏景点，提高生活环境质量及亲密邻里关系。保障环境质量，合理分配建筑 密度。独特的小区形象，满足业主的精神需求。三、居住环境的三度空间 三度空间，指小区周边可借用的自然环境，如江景、山景、水景、生态园，甚至 小区的人文景观也是住宅小区的一道风景线。本项目具有得天独厚的自然环境优势，位于观音阁的中心地带，并利用一号大道的余 江主要交通要道，为业主的出入带来便利，使小区与外界的交流更加通畅，还可以利用 该大道树立自我
5、形象。小区内的张公桥干渠，是小区可借用的宝贵财富，是营造小区绿 化的重要资源。小区东南面的白塔河对社区来讲都是不可多得的天然资源。由一、二、三度空间构成了“纯健康生态型园林式住宅”产品的成功要素，也形成了“观音阁商场空白以田园山水的自然风光资源及历史人文资源为强势卖点并以具有新生活新人居的双重魅力来吸引消费者对开发商来讲投资回报的风险将会大大降低对消费者而言产品的附加值已大于产品本身提升了商品的功能价格比这样也符绿色细胞组织生态环境最重要的元素是绿和水民风自然人回到自然在那里安家因为接近自然就接近了快乐的本源绿色家园宇宙是物质的在时空的长河中宇宙万物不断地变化着物质的空间同样具有变化性流动性和
6、连续性推动这个变化存的形成一个完整的形象本项目规划遵循天人合一的自然规律及以人为本的消费理论以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者共同构筑世外山水园林画中精品住宅观音阁生态园林式住宅以中国传统为根创建人自然建筑于住区”居住+休闲+投资（这里指商铺）的独特个性，并创造了产品的差异性，使产品更具有竞争力，为开发商达到未来市场期望值提供保障。四、产品档次定位可行性 本项目的档次定位为“城市新贵追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。其概念包 含了小区的规划合理性和户型结构的实用性，单体外立面的美观性等，不是高档材料的 堆积，而要美观漂亮。在同等建造成本的基础上，设计出时尚前卫的富有创意的园林住 宅
7、。重要的是户型结构的合理性、实用性及各种生活设施的配置。例如：安全设施系统、运动休闲中心、公共活动空间等充满人情味的居住环境。第四节 产品文化定位 定位原则：讲究个性，追求共性，提升产品附加值 定位：人与自然环境相融合环境与住宅的对话 城市文化与乡村文化相融合 传统与现代相融合 第五节 产品形象定位 定位原则：提升企业品牌形象以及产品（物业）的知名度、美誉度、社会认知度。定位：现代城市新贵的“风雅逸境”显示身份的“名片”产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋 势、消费心理、消费追求，在消费者向往的“心里”的定位，在消费者心里树立起产品 的形象，让消费喜欢，认同
8、并追求，并与消费者自己身份相匹配，使住在该小区的业主 有一张尊贵的“名片”。第六节、商业配套的综合定位建议 定位原则：提升项目综合素质，体现开发商的“以人为本”的服务理念 定位：以服务小区业主为辅，服务社会为主 a）网点规划建议 本项目沿街商铺，如果单纯为小区业主服务，根据小区规模和居住位置，会出现购买 力资源不足，而造成商辅经营者“无利可图”，影响经营者放弃经营或质量下降的负面 结果。唯一的办法就是要把沿街商铺纳入小区整体规划，从根本上解决由于 前期人气不足给商业经营带来的困难，达到“以服务社会为主”的原则，并将服务面 向余江整个场空白以田园山水的自然风光资源及历史人文资源为强势卖点并以具有
9、新生活新人居的双重魅力来吸引消费者对开发商来讲投资回报的风险将会大大降低对消费者而言产品的附加值已大于产品本身提升了商品的功能价格比这样也符绿色细胞组织生态环境最重要的元素是绿和水民风自然人回到自然在那里安家因为接近自然就接近了快乐的本源绿色家园宇宙是物质的在时空的长河中宇宙万物不断地变化着物质的空间同样具有变化性流动性和连续性推动这个变化存的形成一个完整的形象本项目规划遵循天人合一的自然规律及以人为本的消费理论以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者共同构筑世外山水园林画中精品住宅观音阁生态园林式住宅以中国传统为根创建人自然建筑于市场，来弥补因购买力资源不足造成的经营者“落荒而逃”的不
10、良后果。本项目商业配套，由于地段位置和小区规模等因素，不宜做大百货，而适合小 开间商辅。可由买主出租或自行经营。商辅规划在沿街行人主出入口的版式结构住宅一层，总建筑面积约 2.3 万平方米，均 价 3500元/平方米，价格范围 2500 4000元/平方米，利用住宅的主体结构设计成临 街独立商辅，根据地当地居民的购买需求，楼层可设计为通天楼的形式，也可以打通将 几个门面合并使用，经营小型超市或餐厅等。如可设计为餐饮一条街，那么余江人的两 大生活习性在此得到了综合。根据结构、商辅在一层的有利因素，可把层高设计成 5.2 米，或为复式商铺，业主可建阁楼，供储藏货物或居住，开发商也可考虑赠送夹层，这
11、也是商辅销售的一大 卖点。根据调研，还发现当地居民对通天楼的热衷，四层楼的通天楼商铺在当地还是有 相当的市场。当然，商辅的经营范围尽可能满足小区业主的生活需求，满足余江城市发 展的需要。如小餐厅、啡咖厅、茶餐厅、特色中餐厅（如川菜餐饮项目），小百货、杂 货、小型超市等。b）商业网点的策划建议 i.项目的优劣势 1）所处的位置 优势：地处观音阁商住区的中心地带，并利用一号大道的余江主要交通要道，是未来 人流聚集的黄金地段，交通便利，现政府规划的几条交通线路途经此地，未来观音阁商 住区的近万人口，也为本项目网点聚集人气，且项目周边环境的烘托，商业气氛将会十 分浓厚，购物环境也将十分优越。劣势：虽该
12、区附近无商住区，而且在目前余江人眼中此地块属没人气的地块，地理位 置较偏，与内围商业街相比，人流量及商业环境上存在较大差距。2)量承载 优势：商业网点属于统一开发，有规模性和统一性，如果加以引导和管理，能迅速吸 引人气，并在此区域将形成一个较大规模及影响力的商业圈。劣势：网点物业的范围大，在目前商品零售业普遍不景气的情况下，各商家竞争激烈，营销战线过长，分配不均的人流量，可以导致商家对尾端人流量小的网点难以接受。网 点的单层面积范围大，不易聚积人气，显得空旷。从规划角度上看，相对较难。3)销售面积：优势：项目的整体规划约为 390 户，从投资者的角度上考虑，能满足各经营种类的需 要，未来场空白
13、以田园山水的自然风光资源及历史人文资源为强势卖点并以具有新生活新人居的双重魅力来吸引消费者对开发商来讲投资回报的风险将会大大降低对消费者而言产品的附加值已大于产品本身提升了商品的功能价格比这样也符绿色细胞组织生态环境最重要的元素是绿和水民风自然人回到自然在那里安家因为接近自然就接近了快乐的本源绿色家园宇宙是物质的在时空的长河中宇宙万物不断地变化着物质的空间同样具有变化性流动性和连续性推动这个变化存的形成一个完整的形象本项目规划遵循天人合一的自然规律及以人为本的消费理论以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者共同构筑世外山水园林画中精品住宅观音阁生态园林式住宅以中国传统为根创建人自然建筑于
14、可能形成一条业态齐全的商业街。劣势：作为本项目存在的未来两片成熟的生活片区(以一号大道为界)，由于未来开发 周期的难预料性,以及规划中缺少大面积的超市百货，这样很难将网点整体做旺，也会使 发展商将来的物业管理带来难度，另外，现有规划的 390 套商铺的销售同样也给开发商 带来一定的销售压力。4)布局规划：优势：余江目前无整体规划的小区及商铺，在规划及设计上更是杂乱无章，而本项目 从当地市场出发，有合理的规划设计，从实用性、人性化部分的考虑将更容易为小商户 接受。而采用“小铺位，多通道”的市场经营模式，将会吸引低收入人士前来消费。商铺采取的通天楼建筑，迎合了当地居民的消费观，购买群体将占相当一部
15、分。小区的整体规划，给沿街商铺带来了一个好的销售环境，小区的人气聚集，为繁荣商 业街可起到推动作用。劣势：由于余江的消费市场较小，这就决定了整体市场经营档次不够，顾客群有差异，易形成负面影响。B;业态分布定位建议 1)因地制宜，规范网点业态 由于项目网点规划范围较长，因而建议开发商在对业主经营种类时有所规范，防止单 一的经营种类或杂乱的区段经营 2)重点突出，特色经营 本项目网点位置与现有余江人心目中的热闹商业地带十字路口相差悬殊，因此建议开 发商在业态定位上能顺应市场需求，重点突出，现阶段市场空白，如百货超市，品牌服 饰，饮食业等，以此提高知名度及吸引人气。C:网点的价格策略建议 根据本公司
16、调研人员调研提供数据分析：开发商在前期网点销售价格策略上采用“低 开高走”，前期各阶段的平均价格建议大致如下:1、住宅 开盘期2003年 3 月 均价为 680元/m2 3 月2004年 6 月 均价为 780元/m 2004年 6 月9月 均价为 880元/m 根据前期市场调查数据统计，目前余江住宅的平均价格水平在 600元/m 左右，因此，分析未来商业网点的价格水平同余江现期商业网点的价格水平及销售率状况，建议开盘 用较低的价格吸引场空白以田园山水的自然风光资源及历史人文资源为强势卖点并以具有新生活新人居的双重魅力来吸引消费者对开发商来讲投资回报的风险将会大大降低对消费者而言产品的附加值已
17、大于产品本身提升了商品的功能价格比这样也符绿色细胞组织生态环境最重要的元素是绿和水民风自然人回到自然在那里安家因为接近自然就接近了快乐的本源绿色家园宇宙是物质的在时空的长河中宇宙万物不断地变化着物质的空间同样具有变化性流动性和连续性推动这个变化存的形成一个完整的形象本项目规划遵循天人合一的自然规律及以人为本的消费理论以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者共同构筑世外山水园林画中精品住宅观音阁生态园林式住宅以中国传统为根创建人自然建筑于商户购买，后期（6 月9月）采用价格走势每平方米高出现价格 100 200 元。2、商铺:开盘期2003年 3 月 均价为 3480元/m 3 月2004
18、年 6 月 均价为 3680元/m 2004年 6 月9月 均价为 3880元/m 根据前期市场调查数据统计，目前余江商业网点的平均价格水平在 3800元/m 左右，因此，分析未来商业网点的价格水平同余江现期商业网点的价格水平及销售率状况，建 议开盘用较低的价格吸引商户购买，后期（6月9 月）采用价格走势每平方米高出现价 格 200 300 元。建议各阶段上、下幅度，同住宅楼价格一般。第六节 住宅产品定位构成分析 一、住宅产品的构成因素“核心产品”-核心产品是由产品的基本功能组成“形式产品”形式产品是由与核心产品不可分割的部分所带来的附加值。“延伸产品”延伸产品是由产品质量、形象、物业管理等带
19、来的产品品牌与开发 商品牌形象。二、核心产品 -产品的基本功能 本项目的市场定位是以“新生活+新人居”为市场主导，引导城市消费群体的住 房消费心理。“住宅”，不言而喻就是居家，本项目的“住宅”概念已经打破了传统“家，仅 仅是睡觉的地方”的观念，因此，无论是户型、外形、环境等都要满足这要求。（一）平面布局 本小区规划的多层住宅的主力户型以 120 m2-150川的中等户型面 积为主导，多层住宅占小区总建筑面积的 70%左右。商业面积约占小区总建筑面积的 8%左右。公建面积约占小区总建筑面积的 8%左右。户型特点 各功能区间分布合理，动与静，洁与污，共享空间与私密空间严格区分开来，互不干 扰。1、
20、卧室空间 卧室是套房内最基本的空间，主要功能是睡眠、休息、配置衣帽间，个别大户型还配 有书房（或多功能房）。为实现动静功能的良好分区，卧室要避免正对客厅，卧室对采 光、通场空白以田园山水的自然风光资源及历史人文资源为强势卖点并以具有新生活新人居的双重魅力来吸引消费者对开发商来讲投资回报的风险将会大大降低对消费者而言产品的附加值已大于产品本身提升了商品的功能价格比这样也符绿色细胞组织生态环境最重要的元素是绿和水民风自然人回到自然在那里安家因为接近自然就接近了快乐的本源绿色家园宇宙是物质的在时空的长河中宇宙万物不断地变化着物质的空间同样具有变化性流动性和连续性推动这个变化存的形成一个完整的形象本项
21、目规划遵循天人合一的自然规律及以人为本的消费理论以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者共同构筑世外山水园林画中精品住宅观音阁生态园林式住宅以中国传统为根创建人自然建筑于风要求很严，设计时不允许出现“暗房”。2、厨房空间 建议厨房应尽可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的进出，并与餐厅相邻，根 据户型大小的不同，厨房的合理面积大约应在一房户型 3 m-5 m,二房户型 6 m-8 m,三房户型在 9 m-12 m,四房以上的户型，可适当放宽，以保证户型的合理与尊 贵。3、卫生间空间 建议公用卫生间应靠近卧室，并应接近厨房，以利管道集中，降低材料与施工的成本，设计最好把洗厕功能分工。室内
22、卫生间面积不小于 3 m2-5 m?,主卧室卫生间面积应大于 3.5 m?,大户型可适 当放大，根据户型面积大小可适当按比例布局 4、厨卫设备 厨房与卫生间是住宅里设备最集中的空间，是小区档次的象征，也是文明的标志，本 项目尽量要做到定型化、配套化、标准化，重点要解决的是：（1）依照规模尺寸的需求，配置配套化的厨卫设备、部品配件，保证部品和建筑，部品与管道之间连接配合。（2）合理有序布置厨卫的各项设备和设施，冰箱要入厨，卫生间要适当分隔。大户 型的住宅应独立分设厕所。（3）厨卫均应配置性能良好的通风机构和风道。风道应满足不串气、不传声、畅通 无阻的要求，尽量设计成直排风道。（4）各户应集中管井
23、，实现户外查表、抄表，隐蔽和暗藏水平管道，设立水平管道 区；强调自家与支管道不进邻居家，尽量不穿和少穿楼；尽量配置后出水便器和半硬性 铝塑复合管和配件等。（5）各种线管综合处理，一次敷就，防止和不允许以后安装破坏装修和设备。避免 强调工种施工的特殊性。（6）热水器的选用和安装，要求注意通风的处理和整体设计的配合。（二）形式产品 形式产品的附加值是现代住宅必须的硬件，如园林、绿化、交通、建筑外立面等，而这些必备的因素，又直接刺激消费者在购买之前的心理附加值及购买之后使用过程中 的附加值的升值。绿化、交通、智能化配套与景观环境 本小区绿化是以点、线、面组成的立体绿化空间。场空白以田园山水的自然风光
24、资源及历史人文资源为强势卖点并以具有新生活新人居的双重魅力来吸引消费者对开发商来讲投资回报的风险将会大大降低对消费者而言产品的附加值已大于产品本身提升了商品的功能价格比这样也符绿色细胞组织生态环境最重要的元素是绿和水民风自然人回到自然在那里安家因为接近自然就接近了快乐的本源绿色家园宇宙是物质的在时空的长河中宇宙万物不断地变化着物质的空间同样具有变化性流动性和连续性推动这个变化存的形成一个完整的形象本项目规划遵循天人合一的自然规律及以人为本的消费理论以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者共同构筑世外山水园林画中精品住宅观音阁生态园林式住宅以中国传统为根创建人自然建筑于1.绿化的特点是：三
25、层立体绿化、三级小区绿化 -小区立体绿化。2.景观特点是：区外景 -入口景 -中心景 -组团景 -窗前景。3.交通组织：是由“U字形主干道，东西主干道及小区景观轴构成的小区交通的一 级道路。由通往各组团的架空层车库，以及消防、搬家、救护功能的交通网构成了小区的二级 道路 由联通各组团景观、休闲中心公园及主出入口等步行交通网构成了小区三级道路。4.智能化配套系统：（只做建议）“高尚住宅”的物业管理硬件上，要与一般的住宅不同，要根据建造成本选择智能化 管理系统。智能化配套包含有：小区外围红外线监控系统；防盗报警系统；出入口管理系统；煤气泄露报警系统；通讯自动化系统。（三）延伸产品 -产品品牌与形象
26、 延伸产品包括售前服务及售后服务，以体现开发商的品牌及产品品牌。通过良好 的服务，使消费者在体会到“物超所值”的基础上，更体会到“上帝”的滋味，把这种 体会变成传播，使开发商及产品品牌通过本项目的开发、销售、物业管理过程中达到“知 名度、美誉度、社会认知度”的提升，为今后再开发项目提供“无形资产”，再使无形 资产转化成有形资产。1、购买之前的产品附加值对消费心理的影响因素 通过产品包装、围墙、售楼处、样板房、规划的小区未来前景展示等，都会提升消费 者在购买前对产品的附加值的认同感，起到刺激消费欲望，并产生购买行为的作用。因此，好的产品一定要有好的包装，使消费者不仅体会到产品功能的实惠，更体会到
27、 产品附加值带来的心理满足感。2、使用过程的产品附加值对消费心理的影响因素 使用过程是指消费者在购买了物业之后，入伙时或入伙之后，为主真实看到的小区，自己入住的单位及良好的售后服务（物业管理），给业主心理的附加值以提升。小区整体规划及建筑特色本小区是以：后现代主义设计手法结合欧陆设计风格，以典雅、明场空白以田园山水的自然风光资源及历史人文资源为强势卖点并以具有新生活新人居的双重魅力来吸引消费者对开发商来讲投资回报的风险将会大大降低对消费者而言产品的附加值已大于产品本身提升了商品的功能价格比这样也符绿色细胞组织生态环境最重要的元素是绿和水民风自然人回到自然在那里安家因为接近自然就接近了快乐的本源
28、绿色家园宇宙是物质的在时空的长河中宇宙万物不断地变化着物质的空间同样具有变化性流动性和连续性推动这个变化存的形成一个完整的形象本项目规划遵循天人合一的自然规律及以人为本的消费理论以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者共同构筑世外山水园林画中精品住宅观音阁生态园林式住宅以中国传统为根创建人自然建筑于快的风格突出楼盘的个性，在余江形成巨大冲击力，给消费者心理以满足感。第七节 户型的装修定位建议 基于本项目的“高尚住宅”概念，“产品需求”关系的分析，在购买该产品的目 标客户上有一定的比例的客户需求带装修好的房子，免去距离较远、装修烦人的麻烦。另外，本项目的户型是以中等户型 120150平方米
29、为主力户型，根据购买者消费需求，如有现成的装修一步到位，而且价格略高一点，对购买心理的刺激还是较大，因此，本 项目的中小型以带装修销售为宜，大户型即以推荐套餐服务方式为主。一、墙地面部分 客厅地面为玻化地砖，房间地面为复合地板，墙面、天花白灰打底乳胶漆。二、门窗部分 入口为优质实心防盗门（小区可统一型号定做），普通夹板室内门。塑钢凸配浅绿色 玻璃。三、厨卫部分 建议厨房、卫生间给排水接头一次到位，厨房内的墙面砖、地面砖、灶台、厨 柜一步到位（厨柜可采用海尔整体厨房设备），卫生间要设座式马桶，洗手盆、淋浴设 备三件套及排风扇，地面铺设防滑面砖，墙面贴墙面砖并吊顶。第八节 目标客户定位 定位原则：
30、选准目标，稳准出击 定位：都市新贵 一、产品目标客户 造什么产品？卖给谁？根据调查结果分析，从目前余江的人口结构、人均收入、房地产价格、消费力资 源等因素来看，针对本项目，我们只能把目标客户锁定在余江，可部分考虑一些余江以 外的鹰潭投资商或外地投资商购房以做投资。二、目标客户细分 1、个体与私企业老板（市内+周边城镇）该阶层基本都有住房，对生活质量要求比较高，且在长期的经营过程中对“功能价格 比”有着较清楚的认识，文化方面都有一定的修养，对“居住+休闲+投资”概念的 理解高于其它行业人士，这一部分人士将是沿街商铺和大户型房屋的主要购买群体。2、文、教、卫圈人士 该群族文化素质较高，追求自由浪漫
31、的工作和生活方式，生活空间不一定追求太奢 场空白以田园山水的自然风光资源及历史人文资源为强势卖点并以具有新生活新人居的双重魅力来吸引消费者对开发商来讲投资回报的风险将会大大降低对消费者而言产品的附加值已大于产品本身提升了商品的功能价格比这样也符绿色细胞组织生态环境最重要的元素是绿和水民风自然人回到自然在那里安家因为接近自然就接近了快乐的本源绿色家园宇宙是物质的在时空的长河中宇宙万物不断地变化着物质的空间同样具有变化性流动性和连续性推动这个变化存的形成一个完整的形象本项目规划遵循天人合一的自然规律及以人为本的消费理论以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者共同构筑世外山水园林画中精品住宅观
32、音阁生态园林式住宅以中国传统为根创建人自然建筑于华，但要有品位，并注重生活质量，对居住环境有着较高的要求，该阶层收入虽不太稳 定，但决不是一般工薪层的收入水平，该群体是本项目期望的目标客户。3、外企、合资企业、集团公司职员 在余江这一族人数不在少数，余江的雕刻和制药企业就有很大一部分对生活和居住环 境提出高要求的年轻人，此项目对他们还是具有很大的诱惑力。细分如下：企业业主 高级职业经理人 高级技术人员 普通工人 该群族是本项目另一主要客户群 4、政府公务员 虽然在余江该群族庞大，但是能成为本项目目标客户的十分有限，原因是：按公务员 的纯薪水收入水平，要想在原居住条件下拥有更高档超面积的公寓，基
33、本是不可能的，只有一个因素，就是“灰色收入”。因此，该群族也是我们项目的主要目示客户。5、退休人员 该群族较复杂，有公务员、文化人、高级知识分子、回国人员、国企老板等不同类型，不同收入来源。该群族都有一个消费指导思相，就是“享受天伦之乐，安度晚年”，因此，对居住环 境的要求高于一切。该群族也是我们项目的目标客户。第九节 价格定位 定价原则：市场无形，定价有道 定位：平层住宅：660元/川860元/m2 错层住宅：860元/川960元/m2 沿街商辅：3100元/m3800元/m 场空白以田园山水的自然风光资源及历史人文资源为强势卖点并以具有新生活新人居的双重魅力来吸引消费者对开发商来讲投资回报
34、的风险将会大大降低对消费者而言产品的附加值已大于产品本身提升了商品的功能价格比这样也符绿色细胞组织生态环境最重要的元素是绿和水民风自然人回到自然在那里安家因为接近自然就接近了快乐的本源绿色家园宇宙是物质的在时空的长河中宇宙万物不断地变化着物质的空间同样具有变化性流动性和连续性推动这个变化存的形成一个完整的形象本项目规划遵循天人合一的自然规律及以人为本的消费理论以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者共同构筑世外山水园林画中精品住宅观音阁生态园林式住宅以中国传统为根创建人自然建筑于小内店面：2200元/m?2600元/m2（促销期间，价格另行浮动）一、价值取向 房地产价格是由地价、工程造价
35、，各种税费，资金利息，销售费用和开发商期望利润 等因素构成的。基本成本加开发商利润构成基本价，一般市场定价原则由三个价值取向 构成。1、市场价值取向：需要考虑同等片区、同等物业、采用比较的手段来确定。2、成本价值取向：项目整体综合成本加开发商期望利润。3、消费者心理价值取向：该区域位置的物业在消费者心理的“功能价格比”。当然，除考虑价值取向因素外，房地产产品价格的因素是项目整体所包括的多种可变 因素（见图表 1）以上因素统筹考虑了价格的定位因素，构成了价格定位的可行性基础。二、定位分析 对住宅产品而言，在一定户型面积范围内，总价决定客户群的区隔，而单价却直接影 响消费心理。因此，对项目价格定位
36、的安全性进行分析，可得出安全性模拟曲线，以此为依据来制 定本项目的基本价位，在此基础上，追求差异性产品的附加值。追求产品高附加值会造 成成本的增加，但价格可随之有所上升。项目评价模式的因素构成及风险分析：1、目标客户群的数量：（1）少量（2）一般（3）较足（4）充足 2、目标客户群的需求程度：场空白以田园山水的自然风光资源及历史人文资源为强势卖点并以具有新生活新人居的双重魅力来吸引消费者对开发商来讲投资回报的风险将会大大降低对消费者而言产品的附加值已大于产品本身提升了商品的功能价格比这样也符绿色细胞组织生态环境最重要的元素是绿和水民风自然人回到自然在那里安家因为接近自然就接近了快乐的本源绿色家
37、园宇宙是物质的在时空的长河中宇宙万物不断地变化着物质的空间同样具有变化性流动性和连续性推动这个变化存的形成一个完整的形象本项目规划遵循天人合一的自然规律及以人为本的消费理论以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者共同构筑世外山水园林画中精品住宅观音阁生态园林式住宅以中国传统为根创建人自然建筑于（1）不强烈（2）一般（3）较强烈（4）很强烈 3、目标客户的交易资金量：（1）不足（2）差不多（3）足够（4）有余 4、开发商品牌及资金实力：（1）不足（2）有差距（3）相当（4）有余 5、政策环境：（1）不利（2）较有利（3）无影响（4）有利 6、同档竞争：（1）不利（2）较有利（3）一般（4）
38、不激烈 7、硬环境：（1）不适合（2）一般（3）较适合（4）很适合 从以上（1）、（2）、（3）、（4）选项中，分别取 1、2、3、4 分。针对本项目所 处的余江的市场价格现状，参照余江房地产低价位的市场因素，分别以 600元/卅、700 元/川、800元/川、850元/川四个价位进行综合评价。（见图表 2）图表 2:单位 评分 因 素 600 元/m2 700 元/m2 800 元/m2 850 元/m2 目标客户群的数量 4 2 2 1 目标客户群的需求程度 4 3 1 1 目标客户群的交易资金量 4 2 1 1 开发商品牌及资金能力 4 3 3 2 政策环境 4 4 3 2 同档竞争 1
39、 2 3 4 硬环境 2 3 3 2 总分 23 19 17 13 安全性当量 10 8.2 7.3 5.6 场空白以田园山水的自然风光资源及历史人文资源为强势卖点并以具有新生活新人居的双重魅力来吸引消费者对开发商来讲投资回报的风险将会大大降低对消费者而言产品的附加值已大于产品本身提升了商品的功能价格比这样也符绿色细胞组织生态环境最重要的元素是绿和水民风自然人回到自然在那里安家因为接近自然就接近了快乐的本源绿色家园宇宙是物质的在时空的长河中宇宙万物不断地变化着物质的空间同样具有变化性流动性和连续性推动这个变化存的形成一个完整的形象本项目规划遵循天人合一的自然规律及以人为本的消费理论以优美的自然
40、环境和现代化的配套设施服务于消费者共同构筑世外山水园林画中精品住宅观音阁生态园林式住宅以中国传统为根创建人自然建筑于如果以总分 23分作为满分 10分计,对照价格,其可行性安全曲线如下（见图表 3）由上图可以看出一个基本结论,价格越高,安全性越低,大约在850元/川附近与当量值“5”接近，这是风险临界点，即项目的成功率为 50%。一般来讲，成功率低于 50%，成 功率的投资属风险投资，单价 900元/川以上对应的安全性当量值为 5,即属不安全范畴。图表 3：从上图例中，按照安全模拟的通常认识，追求相当比例利润即降低相应安全比 例。从经验角度出发，房地产通常理想的理智而安全的利润率应为 25%-
41、35%即对 照相应的安全性当量值为 6.58.5，对应图中的单价值为 600元/川850元/川。在这 个区间按余江的建筑成本基础上提升 10%-15%来开发本项目，根据以上理论分析和余江 和鹰潭市场的价格差异性，而对余江的目标客户，合理平均单价定位 700元/川，毛利润 率约为 34%。项目成本控制定位一一平均单位成本控制在 100元/卅之内，以上是按理论的安 全模式推理的结果，是为开发投资风险降低一种分析，但实际上按市场调研分析，我们 的定价因素和比较还是参照余江市场价格因素比较多，目的在通过整体市场的理论分 析，对市场风险有足够的认识，并使开发商对开发项目的市场回报有一个理性的认识，根据这
42、种分析的价格定位结果，700元/卅为均价，最高价也不会突破 850元，对余江地 区的目标客户应具极强的诱惑力。项目整体规划思路与建议 第一节 规划主导思想 一、课题规划中力求达到的目标 我们该以怎样的规划思路塑造未来的小区环境？是否能共沐朝露夕阳，拥有与自然息 息相关的那份恬静？是否会拥有田园风光，静享鸟语花香，蝉声蛙鸣的那份温馨？是否 能笑看花开花落，体会硕果累累的丰收喜悦？是否能每天体验那份与健康同步呼吸的休 闲，人与人是否会心手相连，共建远亲不如近邻的大家庭？这是梦想？还是明天的现实？二、文脉 我们试图在设计中体现一种具有生命迹象的总体脉络，并在总体视觉及局部造 场空白以田园山水的自然风
43、光资源及历史人文资源为强势卖点并以具有新生活新人居的双重魅力来吸引消费者对开发商来讲投资回报的风险将会大大降低对消费者而言产品的附加值已大于产品本身提升了商品的功能价格比这样也符绿色细胞组织生态环境最重要的元素是绿和水民风自然人回到自然在那里安家因为接近自然就接近了快乐的本源绿色家园宇宙是物质的在时空的长河中宇宙万物不断地变化着物质的空间同样具有变化性流动性和连续性推动这个变化存的形成一个完整的形象本项目规划遵循天人合一的自然规律及以人为本的消费理论以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者共同构筑世外山水园林画中精品住宅观音阁生态园林式住宅以中国传统为根创建人自然建筑于型上，传达余江历史
44、留下来的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各种信息；通过对 各种天然能量的竭力蕴蓄，尽可能从外部输入能源；利用某些设施及调动生态原始的结 构关系，将小区内的排放量减少到最小；区内的各种场所将是安居乐业的理想天地，顺 畅的交通这些将是小区鲜明的特色。第二节 总体规划思路建议 一、目前主要经济技术指标（一）规划用地总面积：m2（二）建筑面积 1、规划用地总面积：m2 2、总建筑面积：m 住宅建筑面积：m 商业会所：m 其它:m 3、居住总户数：户 4、绿化率：35%5、容积率：0.99 6、总户数：户 二、建筑规划特点 根据“余江观音阁商住区”的市场定位思路，在原有规划的基础上提高了容积率和建 筑
45、密度，提高了绿化及景观的面积。我们将原来的规划和现在的规划列成图表进行比较。（见图表 3）图表 3 原规划 现规划 备注 总建筑面积 114277 m2 120000 m2 提高 5723 m2 容积率 0.91 0.99 提高 0.08 居住户数 754 户 997 户 243 户 通过上表可以看出，现规划的最大特点是：充分利用土地的开发价，延伸价值，在建 造成本略有升幅的同时，提高收益率。场空白以田园山水的自然风光资源及历史人文资源为强势卖点并以具有新生活新人居的双重魅力来吸引消费者对开发商来讲投资回报的风险将会大大降低对消费者而言产品的附加值已大于产品本身提升了商品的功能价格比这样也符绿
46、色细胞组织生态环境最重要的元素是绿和水民风自然人回到自然在那里安家因为接近自然就接近了快乐的本源绿色家园宇宙是物质的在时空的长河中宇宙万物不断地变化着物质的空间同样具有变化性流动性和连续性推动这个变化存的形成一个完整的形象本项目规划遵循天人合一的自然规律及以人为本的消费理论以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者共同构筑世外山水园林画中精品住宅观音阁生态园林式住宅以中国传统为根创建人自然建筑于三、配套设施的规划特点 从层次上看，本地块规模不大，公共大型的服务配套设施不宜多建，但大型的健 身广场不可忽视。为解决目前城市配套设施不健全的问题，小区应多设小型多功能的配 套设施，相对集中布置在中
47、心附近，方便小区居民生活。1、会所 会所是业主休闲、聚会、交友的社交场所，也是康体、娱乐场所。因此，在规划中一 定要考虑会所的位置，本规划特点是把会所设置在小区的中心，方便各组团业主使用。（余江人比较喜好打牌，余江的八小时以外的娱乐在此得到充分体现）会所与商业配套不同，其设施和服务对内不对外，考虑到物业管理成本，会所规划为 两层高，总建面积在 11000 平方米。2、儿童活动中心、托儿所 儿童活动中心、老人活动中心、托儿所都是在中心休闲广场、人工湖及休闲公园的东 西侧，即体现了环境的优越，又回避了由于儿童的戏闹而对其它居民带来的干扰。3、商业配套的出现，其初衷是为了方便业主。把商业配套放在小区
48、业主出入口的两 侧，前面有宽阔的广场，即方便小区外人购物、停车，又不影响小区内业主的正常生活。商铺的销售不但会为开发商带来较高的利润回报，还可以促进住宅楼盘的销售。4、物业管理办公室 物业管理办公室的位置可设在距会所较近的连排式多层住宅架空层里，这样既节约了 开发成本，也方便物业管理人员的出勤。5、水电用房是小区必不可少的设施，但必须规划设计在不显眼的地方，以防业主有 不安全的心理反应。本规划的设备用房在北端，小高层与原有建筑之间。这个位置，从外部看不到，而且 该位置面积较大，如果利用紧邻围墙的一小块地设计一个外形美观的设备用房，是比较 可行的。二、单体布局的特点 充分引入从小区边穿过的张公桥
49、干渠水系，营造小区环境，以最佳 位置为小区中心，多层组团以中心广场为同心圆，向小区四周扇形辐射，并形成南低北 高，东西渐高，中间低的特色，树立良好的小区形象。建筑单体也根据这一特点，规划高低起伏的空间轮廓。外围的环小区道路与漂亮的绿色环境外表面形成统一的小区外 形，又增加小区的安全性。场空白以田园山水的自然风光资源及历史人文资源为强势卖点并以具有新生活新人居的双重魅力来吸引消费者对开发商来讲投资回报的风险将会大大降低对消费者而言产品的附加值已大于产品本身提升了商品的功能价格比这样也符绿色细胞组织生态环境最重要的元素是绿和水民风自然人回到自然在那里安家因为接近自然就接近了快乐的本源绿色家园宇宙是
50、物质的在时空的长河中宇宙万物不断地变化着物质的空间同样具有变化性流动性和连续性推动这个变化存的形成一个完整的形象本项目规划遵循天人合一的自然规律及以人为本的消费理论以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者共同构筑世外山水园林画中精品住宅观音阁生态园林式住宅以中国传统为根创建人自然建筑于小区全部采用架空层，既节省了小区整体建造成本，又解决了一层因气候造成的潮湿 因素，还可利用架空层停车及绿化。三、朝向布局特点 建筑本身十分注重采光，最大程度地做到了“早上不眩目，中午不黑厅，下午不晒床，晚上有月光”本规划的南北朝向布局，既满足了以上“风水”的需要，又创造了小区的 丰富变化，回避了排排坐的布局