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1、物业公司财务报表 物业公司财务报表2010年07月06日星期二下午06:05编制会计报表的目 的，是向会计报表的使用者及时提供该核算单位的财务状况、经营成果、现金流量 等信息。因不同使用者有不同需要，所以报表的式样及种类，亦应按实际的需要编 制。国家对会计报表的格式有统一的规定，但该格式所表达的信息对各物业的管理 决策、委托方及其用户不一定足够及适合。因此，财务管理部有必要定期编制更为 详尽的内部报表。这些报表的格式并没有固定要求，较据灵活性，视各物业的具体 情况而定，但应以符合物业管理法规、用户公约、管理合约要求，清楚表达各物业 的财务状况为原则。以下是一些在内部财务报表中应予明确表述的事项
2、：一、收支表（损益表）1.按用户公约的规定要求独立核算的部分，己各自编 制独立收支表。2.本期成本费用已按当地物业管理服务收费实施办法中物业 管理服务收费项目和构成列示。3.各项费用可分为合约性及非合约性两大类，合 约性开支有专表说明。此举可以提供决策者更多有用数据，来处理资金调动及制定 预算。4.关于一些非经常性而金额大的费用，已给予重点注释，令使用者了解该 等费用的实际用途。5.本月实际收支与预算收支及上月收支比较，并对有重大差 异的项目作出分析，便于有关部门有所了解以加强控制。-说明利润表的结构利润表又称损益表，是反映物业管理企业在一定时期（月度、季度、年度）内利润形成情况的会计报表。按
3、照企业会计制度规 定，我国企业的利润表采用多步式结构，具体格式见第五节表13-13所示。二、物业公司财务报表利润表的编制方法通常，月度利润表包括本月数和本年累计 数两栏；年度利润表则将本月数栏改为上年数栏，即包括上年数和本 年累计数两栏。（一）本月数栏各项目的填列方法本月数栏反映企业 利润形成各项目的本月实际发生数，应当根据收入、成本费用有关科目的本期发生额直接填列或计算分析填列。1.“主营业务收入项目。主营业务收入项目反映物业管理企业物业管理、物业经营、物业大修等收入总额，根据主营业务收入“科目的贷方发生额分析 填列。2.主营业务成本项目。主营业务成本项目反映物 业管理企业经营主要业务发生的
4、物业管理、物业经营、物业大修等的实际成 本，根据主营业务成本科目的借方发生额分析填列。3.主营业务税金及附 加项目。主营业务税金及附加“项目反映物业管理企业物业管理、物业经 营、物业大修等收人应负担的营业税、城市维护建设税和教育费附加等，根据 主营业务税金及 附加科目的借方发生额分析填列。4.其他业务利润项目。其他业务利润 项目反映物业管理企业除主营业务以外的其他业务收入扣除其他业务支出（包括 其他业务成本及应负担的费用、税金）后的净收益（如为净支出应以-号表 示），根据其他业务收入和其他业务支出科目的发生额计算分析填列。5.营业费用项目。营业费用项目反映物业管理企业在销售产品或者提供 劳务等
5、过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，根据营业费用 科目借方发生额分析填列。6.管理费用项目。管理费用项目反映物业管理 企业的管理部门为组织和管理经营活动而发生的各种费用，根据管理费用科目 借方发生额分析填列。7.财务费用项目。财务费用项目反映物业管理企业 为筹集经营活动所需资金等而发生的各项费用，根据财务费用科目借方发生额 分析填列。8.投资收益项目。投资收益项目反映物业管理企业对外投资取 得的投资利润、应分得的股利以及债券投资的利息收入等收益，根据投资收益“科目的贷方发生额分析填列。如为投资亏损，用-号表示。9.补贴收入项 目。补贴收入项目反映物业管理企业取得的各项补贴收入，根
6、据补贴收入 科目的贷方发生额分析填列。10.营业外收入项目。营业外收入项目反算单位的财务状况经营成果现金流量等信息因不同使用者有不同需要所以报表的式样及种类亦应按实际的需要编制国家对会计报表的格式有统一的规定但该格式所表达的信息对各物业的管理决策委托方及其用户不一定足够及适合因况而定但应以符合物业管理法规用户公约管理合约要求清楚表达各物业的财务状况为原则以下是一些在内部财务报表中应予确表述的事项一收支表损益表按用户公约的规定要求独立核算的部分己各自编制独立收支表本期成本费用已合约性开支有专表说此举可以提供决策者更多有用数据来处理资金调动及制定预算关于一些非经常性而金额大的费用已给予重点注释令使
7、用者了解该等费用的实际用途本月实际收支与预算收支及上月收支比较并对有重大差异的项目映物业管理企业业务经营以外的各项收入，根据营业外收入科目的贷方发生额 分析填列。11.营业外支出项目。营业外支出项目反映物业管理企业业务经营以外 的 各项支出，根据营业外支出科目的借方发生额分析填列。12.所得税项 目。所得税项目反映物业管理企业按照规定从当期损益中扣除的所得税额，根 据“所得 税 科目的借方发生额分析填列。（二）本年累计数栏各项目的填列方法本年 累计数栏各项目反映物业管理企业利润形成各项目自年初起至本月止的累计实际 发生数。月度的利润表应当根据上月利润表的本年累计数栏的数字，加上本月 利润表的本
8、月数栏的数字，计算出各项目的本年累计数填列；编年度利润的 本年累计数就是12月份利润表的本年累计数“，可以直接转抄。（三）“上年数栏各项目的填列方法上年数栏各项目反映物业管理企业上年全年累计 实际发生数，在编制年度利润表时填列，目的是便于与本年累计数栏各项目 进行比较。如果上年度利润表与本年度利润表的各项目的名称和数字一致，可以直 接将上年度利润表各项目的数字转抄在本年度利润表的各项目中；反之，应对上 年度利润表各项目的名称和数字按本年度的规定进行调整后，填入上年数 栏。二、资产负债表1.已对该物业名下持有的固定资产，提供明细表。2.附有管 理处员工工资明细表。3.附有往来单位往来账项明细表，
9、特别是与开发商和物业 公司之间的往来账款。4.附有各用户单位应收款账款前期欠款、本期应收账款、本期实收账款和本期末欠款明细表。5.附有待摊费用、应付款、预付款等明细 表。（一）资产负责表的作用1、向报表使用者提供企业某一日期资产的总额,算单位的财务状况经营成果现金流量等信息因不同使用者有不同需要所以报表的式样及种类亦应按实际的需要编制国家对会计报表的格式有统一的规定但该格式所表达的信息对各物业的管理决策委托方及其用户不一定足够及适合因况而定但应以符合物业管理法规用户公约管理合约要求清楚表达各物业的财务状况为原则以下是一些在内部财务报表中应予确表述的事项一收支表损益表按用户公约的规定要求独立核算
10、的部分己各自编制独立收支表本期成本费用已合约性开支有专表说此举可以提供决策者更多有用数据来处理资金调动及制定预算关于一些非经常性而金额大的费用已给予重点注释令使用者了解该等费用的实际用途本月实际收支与预算收支及上月收支比较并对有重大差异的项目表明企业所拥有或控制的经 济资源，以及这些经济资源的分布和结构。2、反映物业管理企业某一日期的债务总额以及结构，表明企业未来需要用多 少资产或劳务清偿债务算单位的财务状况经营成果现金流量等信息因不同使用者有不同需要所以报表的式样及种类亦应按实际的需要编制国家对会计报表的格式有统一的规定但该格式所表达的信息对各物业的管理决策委托方及其用户不一定足够及适合因况
11、而定但应以符合物业管理法规用户公约管理合约要求清楚表达各物业的财务状况为原则以下是一些在内部财务报表中应予确表述的事项一收支表损益表按用户公约的规定要求独立核算的部分己各自编制独立收支表本期成本费用已合约性开支有专表说此举可以提供决策者更多有用数据来处理资金调动及制定预算关于一些非经常性而金额大的费用已给予重点注释令使用者了解该等费用的实际用途本月实际收支与预算收支及上月收支比较并对有重大差异的项目3、反映企业某一日期所有者权益情况，表明管理者在企业资产中所占的份 额，了解所有者权益的构成情况。4、了解企业的支付能力、偿债能力以及财务实力，并可预测企业的财务发展趋 势。(二)资产负债表的结构
12、1、构成项目(1)资产 A、流动资产：货币资金、短期投资、应收账款、存货 B、非流动资产：长期投资、固定资产、无形资产、其他资产(2)负债 A、流动负债：短期借款、应付工资、应付账款、未交税金B、长期负债：长期 借款、应付公司债券、其他长期负债(3)所有者权益：实收资本、资本公积、盈 余公积、未分配利润2、资产负债表的格式：采用帐户式，会计恒等式资产二 负债+所有者权益例如：物业公司财务报表样式表 算单位的财务状况经营成果现金流量等信息因不同使用者有不同需要所以报表的式样及种类亦应按实际的需要编制国家对会计报表的格式有统一的规定但该格式所表达的信息对各物业的管理决策委托方及其用户不一定足够及适合因况而定但应以符合物业管理法规用户公约管理合约要求清楚表达各物业的财务状况为原则以下是一些在内部财务报表中应予确表述的事项一收支表损益表按用户公约的规定要求独立核算的部分己各自编制独立收支表本期成本费用已合约性开支有专表说此举可以提供决策者更多有用数据来处理资金调动及制定预算关于一些非经常性而金额大的费用已给予重点注释令使用者了解该等费用的实际用途本月实际收支与预算收支及上月收支比较并对有重大差异的项目