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1、精心整理 页脚内容 物业公司企业理念 1.企业宗旨：依法管理，业主至上，五心营造温馨家园 2.企业精神：敬业修德高效创优诚信进取 3.工作态度：主动热情周到细致 4.服务准则：用我们的真心、热心、爱心、细心、精心为业主提供五心服务 5.企业管理理念：5.1 什么叫做不简单？能够把简单的事情天天做好，就是不简单；什么叫做不容易？大家公认的、非常容易的事情。非常认真地做好它，就是不容易。5.2 领导与管理不是耍威享福，而是引导与劝戒，更是支持与服务。5.3 兼听则明，偏信则暗。5.4 上级不引导，下级无目标。5.5 要求下级做到的，自己要先做到。5.6 谁砸企业的牌子，企业就砸谁的饭碗。5.7 奖
2、励 20%的优秀者，鼓励 70%的普通者，淘汰 10%的落后者。6.员工修养理念：精心整理 页脚内容 6.1 勿以恶小而为之，勿以善小而不为。6.2 天下大事，必做于细；天下难事，必做于易。6.3 决不内耗。6.4 无成见地对待团队中的每一位同事。6.5 成就企业，成就自己。6.6 每日学习，每日进步。7.企业服务理念：7.1 我们所有的工作就是把客户的不满消除到零。7.2 客户对同一事件的投诉最多只能一次。7.3 迅速反应，马上行动。7.4 不要计较客户的态度如何，你需要做的就是把服务做到位，记住，这就是你的工作。7.5 永远不要与客户争辩。7.6 始终保持耐心，始终保持微笑。7.7 服务机
3、制与服务理念创造企业最核心竞争力。7.8 企业的每一位员工都是企业的形象代言人,每一个人的一举一动都代表着公司形象。7.9 客户的事，既使是一件小事，也比其它任何事都重要，甚至是领导的事。7.10 客户的关切是我们工作的重中之重。7.11 客户服务无小事。7.12 专精创造卓越。7.13 有缺陷的服务等于无效服务。作态度主动热情周到细致服务准则用我们的真心热心爱心细心精心为业主提供五心服务企业管理理念什么叫做不简单能够把简单的事情天天做好就是不简单什么叫做不容易大家公认的非常容易的事情非常认真地做好它就是不容易领自己要先做到谁砸企业的牌子企业就砸谁的饭碗奖励的优秀者鼓励的普通者淘汰的落者员工修
4、养理念页脚内容精心整理勿以恶小而为之勿以善小而不为天下大事必做于细天下难事必做于易决不内耗无成见地对待团队中的每一位同事投诉最多只能一次迅速反应马上行动不要计较客户的态度如何你需要做的就是把服务做到位记住这就是你的工作永远不要与客户争辩始终保持耐心始终保持微笑服务机制与服务理念创造企业最核心竞争力企业的每一位员工都是企业精心整理 页脚内容 7.14 将投诉做成惊喜。7.15 日清日审。业主的报修、投诉、求助事项每天都要清理汇总，检查是否都已经按要求的时限及时处理，是否有遗漏，由于工程复杂程度及难度因素没有处理完毕的，要日日跟踪，及时给业主回复处理的进展情况。8.企业愿景：8.1 做本地最好的物
5、业企业，永远领先对手一步。8.2 危机感不但是企业发展的动力，也是个人成长的动力。8.3 学则逆水行舟，不进则退；企业不发展就是退步。2.0 项目基本情况 1.XX一期项目概况 1.1XX一期经济技术指标和主要配套概况 项目 指标 备注 总用地 22176 33 亩 总建筑面积 57215 不含地下室 其中 住宅 53475 商业 3540 配套公建 200 （会所）地下室 6500 停车及设备用房 建筑密度 29.5 绿地面积 7760 绿地率 35 规划总户数 459 户 以每户 3.5 人计 规划总人口 1600 人 作态度主动热情周到细致服务准则用我们的真心热心爱心细心精心为业主提供五
6、心服务企业管理理念什么叫做不简单能够把简单的事情天天做好就是不简单什么叫做不容易大家公认的非常容易的事情非常认真地做好它就是不容易领自己要先做到谁砸企业的牌子企业就砸谁的饭碗奖励的优秀者鼓励的普通者淘汰的落者员工修养理念页脚内容精心整理勿以恶小而为之勿以善小而不为天下大事必做于细天下难事必做于易决不内耗无成见地对待团队中的每一位同事投诉最多只能一次迅速反应马上行动不要计较客户的态度如何你需要做的就是把服务做到位记住这就是你的工作永远不要与客户争辩始终保持耐心始终保持微笑服务机制与服务理念创造企业最核心竞争力企业的每一位员工都是企业精心整理 页脚内容 停车位设置一览表 项目 数量 备注 小车位
7、246 位(不含 8 号楼)地面 12 位 地下 126 位 地面停车库 64 个 地面 自行车停车面积 780 地面 摩托车停车面积 600 地下 主要电气设备 项目 数量 位置 备注 柴油发电机组 1 组 地下室 变配电室 1 间 地下室 小区变配电室 1 间 地下室 住户用电 专用配电室 1 间 地下室 公共用电 消控中心、监控中心 1 间 6 号楼一层 电梯 20 部 1 至 8 号楼 共 18 个楼梯 相关信息 小区共18个梯,2 个地下车库出入口,1 个小区主入口,1 个小区出口,1 个消防通道,1个人行消防通道,8 号楼独立幢独设 1 个出入口,二期未开发。主要业主群为：一院医生
8、、河市马甲、市地质大队、洛江政府人员。2.项目物业管理分析 小区地处洛江区政府附近，距泉州现管小区较远，规模属中小型，又 8 号楼为独立幢，与二期形成一个小区三个组团格局。因此，该小区的物业日常管理与市中心的资源共享空间相对较少（仅在绿化管养和技术临时缓助两方面的共享），部门设置应较齐全，人员相对较多。该小区属商住小区，商业与住宅应分离管理，商业店面实行开放式管理，住宅应实行全封闭式管理的模式。由于小区内的 3 号楼、4 号楼、7 号楼的一层架空层作为停车场，无法形成人车分流管理，人车出入较混杂，安全系数较低，车场分布较散，考虑到成本核算，不可能每个车场设车管作态度主动热情周到细致服务准则用我
9、们的真心热心爱心细心精心为业主提供五心服务企业管理理念什么叫做不简单能够把简单的事情天天做好就是不简单什么叫做不容易大家公认的非常容易的事情非常认真地做好它就是不容易领自己要先做到谁砸企业的牌子企业就砸谁的饭碗奖励的优秀者鼓励的普通者淘汰的落者员工修养理念页脚内容精心整理勿以恶小而为之勿以善小而不为天下大事必做于细天下难事必做于易决不内耗无成见地对待团队中的每一位同事投诉最多只能一次迅速反应马上行动不要计较客户的态度如何你需要做的就是把服务做到位记住这就是你的工作永远不要与客户争辩始终保持耐心始终保持微笑服务机制与服务理念创造企业最核心竞争力企业的每一位员工都是企业精心整理 页脚内容 员，因此
10、，整个小区的安全管理和秩序管理主要是从以下两方面实施：1、应增设小区的监控探头，包括小区出入口处、车场车库出入口与场内主要位置、车辆出入通道、外围店面和四周围墙；2、加强小区出入口物品、车辆、人员的控制和小区的巡查力度。该小区的业主群大多为上班族,素质和收入水平较高，对物业管理水平要求也较到位，加之按小区的配套档次也较高。这就要求物业管理的人员配置与专业水平标准更高，立求精、细、及时、到位的服务。3.0 收费项目及标准报备 1.关于物业管理收费的初步意见 法律依据：国务院物业管理条例发改委、建设部物业服务收费管理办法、福建省福建省物业服务收费管理实施办法，并根据泉州本地的物业管理市场实际情况制
11、定。项目 类别 计价单位 标准 备注 物业管理费（住宅）m2 元.月 1.物业管理费（住宅改办公）m2 元.月 1.物业管理费(商铺)m2 元.月.0 门镜可视对讲系统 户/元 600 信报箱 户/元 78 作态度主动热情周到细致服务准则用我们的真心热心爱心细心精心为业主提供五心服务企业管理理念什么叫做不简单能够把简单的事情天天做好就是不简单什么叫做不容易大家公认的非常容易的事情非常认真地做好它就是不容易领自己要先做到谁砸企业的牌子企业就砸谁的饭碗奖励的优秀者鼓励的普通者淘汰的落者员工修养理念页脚内容精心整理勿以恶小而为之勿以善小而不为天下大事必做于细天下难事必做于易决不内耗无成见地对待团队中
12、的每一位同事投诉最多只能一次迅速反应马上行动不要计较客户的态度如何你需要做的就是把服务做到位记住这就是你的工作永远不要与客户争辩始终保持耐心始终保持微笑服务机制与服务理念创造企业最核心竞争力企业的每一位员工都是企业精心整理 页脚内容 车辆服务 地下车位维护费 个月 120 元 地面车位维护费 个月 120 元 临时维护费(四轮机动车)0.5 小时以内不收费 次 5 元 临时 次 10 元 过夜 自行车 辆 0.3 元/次 临时 辆 0.6 元次 过夜 辆月 12 元 电动车 辆 0.7 元 临时 辆 1.5 元 过夜 辆月 30 元月 含充电费 摩托车 辆 1 元/次 辆 2 元 过夜 辆月
13、40 元月 装修管理 装修暂收款 每户 1000 元 装修验收合格后归还 楼道修缮费 100 元套 公共部分水电周转金 200 元套 电梯电费 地面二层以上 按系数分摊 作态度主动热情周到细致服务准则用我们的真心热心爱心细心精心为业主提供五心服务企业管理理念什么叫做不简单能够把简单的事情天天做好就是不简单什么叫做不容易大家公认的非常容易的事情非常认真地做好它就是不容易领自己要先做到谁砸企业的牌子企业就砸谁的饭碗奖励的优秀者鼓励的普通者淘汰的落者员工修养理念页脚内容精心整理勿以恶小而为之勿以善小而不为天下大事必做于细天下难事必做于易决不内耗无成见地对待团队中的每一位同事投诉最多只能一次迅速反应马
14、上行动不要计较客户的态度如何你需要做的就是把服务做到位记住这就是你的工作永远不要与客户争辩始终保持耐心始终保持微笑服务机制与服务理念创造企业最核心竞争力企业的每一位员工都是企业精心整理 页脚内容 地面架空一层以上 二次加压水泵运行费 变频泵加压层 按建筑面积分摊 公共水电费 按建筑面积分摊 说明：1.1 一梯两户电梯电费的系数分摊法：地面一层住户不分摊电费，地面架空的 1 层按系数“1”分摊电费，各楼层住户按所在层数计分摊系数：每户应分摊电费=应分摊电费各楼层楼系数/（应分摊电费各楼层系数之和2）本梯位当月电费总量当月电费单价 例：设某梯位 1-11 层共 22 户（地面为架空）某月电梯共用电
15、 660 度，每度电为 0.5469 元,1 层的住户电梯电费为1/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)2 6600.5469=2.8 元;2 层的住户电梯分摊电费为2/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)2 6600.5469=5.5 元；3 层的住户电梯分摊电费为3/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)2 6600.5469=8.2 元；11 层住户电梯分摊电费为11/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)2 6600.5469=30.1 元。1.2 两梯两户的电费分摊方法：每户应分摊电费=应分摊电费各楼层楼系数/（应分摊电费各楼层系数
16、之和2）本梯位两部电梯当月用电之和当月电费单价；1.3 二次加压水泵运行费的分摊方法；作态度主动热情周到细致服务准则用我们的真心热心爱心细心精心为业主提供五心服务企业管理理念什么叫做不简单能够把简单的事情天天做好就是不简单什么叫做不容易大家公认的非常容易的事情非常认真地做好它就是不容易领自己要先做到谁砸企业的牌子企业就砸谁的饭碗奖励的优秀者鼓励的普通者淘汰的落者员工修养理念页脚内容精心整理勿以恶小而为之勿以善小而不为天下大事必做于细天下难事必做于易决不内耗无成见地对待团队中的每一位同事投诉最多只能一次迅速反应马上行动不要计较客户的态度如何你需要做的就是把服务做到位记住这就是你的工作永远不要与客
17、户争辩始终保持耐心始终保持微笑服务机制与服务理念创造企业最核心竞争力企业的每一位员工都是企业精心整理 页脚内容 加压层每户应分摊运行费=（运行费总和/应分摊水费总量（吨）该户用水量；1.4 公共水电费每户应分摊数量=该户建筑面积/住宅总面积公共水电费总量。4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 部门 岗位 定编数 备注 一期 到岗日期 二期增编 项目经理 1 074 事务助理 1 076 客户服务部 客服主管 1 074 客服助理 3 074 前台接待 1 076 出纳 1 076 工程服务部 主管 1 074 水电维修 2 074 安防服务部 主管 1
18、076 总经理 项目经理 事务助理 客户服务部 综合事务管理 会所管理 安防服务部 环境服务部 工程服务部 出纳 品质监督 作态度主动热情周到细致服务准则用我们的真心热心爱心细心精心为业主提供五心服务企业管理理念什么叫做不简单能够把简单的事情天天做好就是不简单什么叫做不容易大家公认的非常容易的事情非常认真地做好它就是不容易领自己要先做到谁砸企业的牌子企业就砸谁的饭碗奖励的优秀者鼓励的普通者淘汰的落者员工修养理念页脚内容精心整理勿以恶小而为之勿以善小而不为天下大事必做于细天下难事必做于易决不内耗无成见地对待团队中的每一位同事投诉最多只能一次迅速反应马上行动不要计较客户的态度如何你需要做的就是把服
19、务做到位记住这就是你的工作永远不要与客户争辩始终保持耐心始终保持微笑服务机制与服务理念创造企业最核心竞争力企业的每一位员工都是企业精心整理 页脚内容 班长 3 07.6 队员 12 077 3 监控 3 077 2 车管员 4 077 2 环境服务部 主管 1 076 保洁员 6 077 2 绿化工 2 077 品质监督 事务助理兼任 会所管理 事务助理兼任 行政后勤 事务助理兼任 食堂 厨务 1 077 44 9 4.3 人员薪资体系 4.3.1 工资 岗位 基本工资 岗位工资 职务工资 超时补贴 技能(工作量)补贴 正常工资 试用 转正 事务助理 450 550 850 300 200 特
20、定 1800 作态度主动热情周到细致服务准则用我们的真心热心爱心细心精心为业主提供五心服务企业管理理念什么叫做不简单能够把简单的事情天天做好就是不简单什么叫做不容易大家公认的非常容易的事情非常认真地做好它就是不容易领自己要先做到谁砸企业的牌子企业就砸谁的饭碗奖励的优秀者鼓励的普通者淘汰的落者员工修养理念页脚内容精心整理勿以恶小而为之勿以善小而不为天下大事必做于细天下难事必做于易决不内耗无成见地对待团队中的每一位同事投诉最多只能一次迅速反应马上行动不要计较客户的态度如何你需要做的就是把服务做到位记住这就是你的工作永远不要与客户争辩始终保持耐心始终保持微笑服务机制与服务理念创造企业最核心竞争力企业
21、的每一位员工都是企业精心整理 页脚内容 出纳 450 400 600 150 1200 部门主管 450 450 750 150 150 特定 1500 客服助理 450 400 600 150 特定 1200 安防班长 450 350 400 100 150 200 1300 安防员 450 350 500 300 特定 1250 监控 450 250 350 特定 800 车管员 450 50 150 200 800 保洁员 450 150 250 特定 700 工程人员 450 400 500 150 特定 1100 绿化工 450 250 350 特定 800 厨师 450 250 3
22、50 800 4.3.2 过节费 4.3.3 高温补贴 4.3.4 加班费 4.3.5 年终奖 4.3.6 福利费 4.3.7 社保、医保按公司规定另外提取 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 费用项目 子项目 数量 单价 费用小计 备注 作态度主动热情周到细致服务准则用我们的真心热心爱心细心精心为业主提供五心服务企业管理理念什么叫做不简单能够把简单的事情天天做好就是不简单什么叫做不容易大家公认的非常容易的事情非常认真地做好它就是不容易领自己要先做到谁砸企业的牌子企业就砸谁的饭碗奖励的优秀者鼓励的普通者淘汰的落者员工修养理念页脚内容精心整理勿以恶小而为之勿以善小而不为天下大
23、事必做于细天下难事必做于易决不内耗无成见地对待团队中的每一位同事投诉最多只能一次迅速反应马上行动不要计较客户的态度如何你需要做的就是把服务做到位记住这就是你的工作永远不要与客户争辩始终保持耐心始终保持微笑服务机制与服务理念创造企业最核心竞争力企业的每一位员工都是企业精心整理 页脚内容 前期投入费用摊销 印刷品 1 2500 2500 办公场地布置 1 5000 5000 员工宿舍用品 1 10000 10000 标识系统 1 10000 10000 员工服装 1 批 40000 40000 办公用品 1 批 20000 20000 保洁机具 1 批 15000 5000 安防器械 1 批 17
24、000 5000 维修工具 1 批 15000 15000 134500 费用小计 134500 元 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表 年经营支出汇总表 费用项目 月支出额（元）年支出额（万元）所占比重%单位面积成本（元）备注（一）人工费 51600 6192 5854 0.210 （二）办公费 2460 295 279 0.010 （三）固定资产折旧费 1118 1.34 104 0.004 （四）低值易耗品摊销费 1408 1.69 131 0.005 （五）设施设备维护维修费 3592 4.31 335 0.012 （六）清洁费 8780 10.54 819 0.02
25、9 （七）安防费 1494 1.79 139 0.005 （八）不可预见费 2687 3.22 251 0.009 （九）社区文化费 2768 3.32 258 0.009 （十）管理佣金 6651 7.98 620 0.022 （十一）法定税费 5592 6.71 521 0.019 按收入合计的 6%计提 合计 88150 10567 9311 0.334 5.3 人工费明细表 岗位 人数 工资标准 月工次额 备注 作态度主动热情周到细致服务准则用我们的真心热心爱心细心精心为业主提供五心服务企业管理理念什么叫做不简单能够把简单的事情天天做好就是不简单什么叫做不容易大家公认的非常容易的事情非
26、常认真地做好它就是不容易领自己要先做到谁砸企业的牌子企业就砸谁的饭碗奖励的优秀者鼓励的普通者淘汰的落者员工修养理念页脚内容精心整理勿以恶小而为之勿以善小而不为天下大事必做于细天下难事必做于易决不内耗无成见地对待团队中的每一位同事投诉最多只能一次迅速反应马上行动不要计较客户的态度如何你需要做的就是把服务做到位记住这就是你的工作永远不要与客户争辩始终保持耐心始终保持微笑服务机制与服务理念创造企业最核心竞争力企业的每一位员工都是企业精心整理 页脚内容 经理 1 4000 4000 事务助理 1 1800 1800 客服主管 1 1500 1500 客服助理 5 1200 6000 出纳 1 1200
27、 1200 环境主管 1 1500 1500 监控 3 800 2400 绿化员 2 800 1600 保洁员 6 700 4200 工程主管 1 1500 1500 车管员 4 800 3200 水电工 3 1100 3300 日常维修 安防主管 1 1500 1500 安防班长 3 1300 3900 安防员 12 1100 13200 8 小时 厨师 1 800 800 小计 46 51600 费用合计 51600 5.4 办公费明细表 费用项目 子项目 测算依据 费用小计 办公费 交通费 日常租车估算 200 通讯费 电话费 两部电话，平均每部月 120 元，共计 240 元 240
28、手机费 2 部，平均 150 元月 300 服装费 管理人员 夏装 2 套:150 元月，冬装 2 套：200 元月，（150+300）2 套1224（两年折旧）450 护管员 夏装 2 套:100 元月，冬装 2 套：150 元月，（100+200）2 套1524（两年折旧）375 作态度主动热情周到细致服务准则用我们的真心热心爱心细心精心为业主提供五心服务企业管理理念什么叫做不简单能够把简单的事情天天做好就是不简单什么叫做不容易大家公认的非常容易的事情非常认真地做好它就是不容易领自己要先做到谁砸企业的牌子企业就砸谁的饭碗奖励的优秀者鼓励的普通者淘汰的落者员工修养理念页脚内容精心整理勿以恶小
29、而为之勿以善小而不为天下大事必做于细天下难事必做于易决不内耗无成见地对待团队中的每一位同事投诉最多只能一次迅速反应马上行动不要计较客户的态度如何你需要做的就是把服务做到位记住这就是你的工作永远不要与客户争辩始终保持耐心始终保持微笑服务机制与服务理念创造企业最核心竞争力企业的每一位员工都是企业精心整理 页脚内容 其他员工 夏装 2 套:100 元月，冬装 2 套：200 元月，（100+150）2 套1924（两年折旧）475 办公用品 14 人（办公室及领班长以上人员）30 元人（包括公共办公用品）420 合计 2460 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 费用项目 子项目 数量 单价
30、 费用小计 备注 办公设备原值 电脑 5 4000 20000 打印机 1 1500 1500 传真机 1 1000 1000 电话机 3 150 450 复印机 1 8000 8000 对讲机 15 1000 15000 办公桌椅 经理 1 800 800 管理人员 9 300 2700 值班室 4 200 800 文件柜 经理 1 800 800 部门 10 400 4000 电视机 1 1000 1000 热水器 1 1000 1000 验钞机 1 200 200 沙发、茶几 1 800 800 保险柜 1 1000 1000 工具设备 数字万用表 1 200 200 钳形电流表 1 3
31、00 300 兆欧表 1 1000 1000 工具柜 3 500 1500 管道疏通机 1 1500 1500 作态度主动热情周到细致服务准则用我们的真心热心爱心细心精心为业主提供五心服务企业管理理念什么叫做不简单能够把简单的事情天天做好就是不简单什么叫做不容易大家公认的非常容易的事情非常认真地做好它就是不容易领自己要先做到谁砸企业的牌子企业就砸谁的饭碗奖励的优秀者鼓励的普通者淘汰的落者员工修养理念页脚内容精心整理勿以恶小而为之勿以善小而不为天下大事必做于细天下难事必做于易决不内耗无成见地对待团队中的每一位同事投诉最多只能一次迅速反应马上行动不要计较客户的态度如何你需要做的就是把服务做到位记住
32、这就是你的工作永远不要与客户争辩始终保持耐心始终保持微笑服务机制与服务理念创造企业最核心竞争力企业的每一位员工都是企业精心整理 页脚内容 电焊机 1 1000 1000 冲击钻 1 1000 1000 电锤 1 2000 2000 小推车 5 300 1500 高压水枪 1 1500 1500 剪草机 2 5000 10000 修边机绿篱剪 1 6000 6000 小计 86550 （三）固定资产折旧费计 8655（残值）1118 按 5 年折旧，折旧扣残值为 10%计算（四）低值易耗 品摊销 清洁工具 批 1 3000 125 按两年摊销 榨水车 台 20 240 200 维修工具 批 1
33、6000 250 绿化工具 批 1 2000 167 办公文具 批 1 3000 250 安防、消防工具 批 1 5000 417 低值易耗品合计费用 1408 5.6 设施设备维护维修费明细表 费用项目 子项目 测算依据 费用小计 给排水系统 日常维修与更换配件 每月估算 2000 照明系统 维修费用 原值估算 50 万元，按原值 5%计算 208 更换费用 原值估算 50 万元，按每年 2.5%更新（40年更换一遍），12 个月摊销 1042 监控系统 维修费用 原值估算 50 万元，按每年原值 5%计算 208 消防系统 维修费用 原值估算 80 万元，按原值 2%计算 133 作态度主
34、动热情周到细致服务准则用我们的真心热心爱心细心精心为业主提供五心服务企业管理理念什么叫做不简单能够把简单的事情天天做好就是不简单什么叫做不容易大家公认的非常容易的事情非常认真地做好它就是不容易领自己要先做到谁砸企业的牌子企业就砸谁的饭碗奖励的优秀者鼓励的普通者淘汰的落者员工修养理念页脚内容精心整理勿以恶小而为之勿以善小而不为天下大事必做于细天下难事必做于易决不内耗无成见地对待团队中的每一位同事投诉最多只能一次迅速反应马上行动不要计较客户的态度如何你需要做的就是把服务做到位记住这就是你的工作永远不要与客户争辩始终保持耐心始终保持微笑服务机制与服务理念创造企业最核心竞争力企业的每一位员工都是企业精
35、心整理 页脚内容 运行养护费合计 3592 5.7 清洁、安防、不可预见费、管理佣金明细表 费用项目 子项目 测算依据 费用小计（六）清洁绿化费 卫生消杀 每月消杀 4 次，每次 300 元 1200 清洁化粪池 共 83 个，平均每个每次 200 元，共 16600 元 1383 清洁材料（1）普通工具 500 清洁材料（2）普通清洁剂 1500 清洁材料（3）樟脑球、洁厕净等 300 喷泉、水池水质处理费 冬季每月一次，夏季每周一次，春秋每月两次每次约 500 元 1125 绿化材料 按每平方米 0.06 元月 2772 清洁费合计 8780（七）安防费 建筑面积 298800 平方米，按
36、 0.005 元平方米月计算 1494（八）不可预见费 按前七个项目的 3%提取 2687（九）社区文化费 按前八项的 3%提取 2768（十）管理佣金 按前九个项目的 7%提取 6651 6.0 总体管理构想及各项规章制度 针对住宅小区的自然条件和业主构成特点，对小区采取的总休管理思路为：1.0 安防管理：安防管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，必须做到万无一失。针对项目特点，采取半封闭、半开放式管理，即在人员管理上将进出小区的人员区分为业主、散客、闲杂人员，分别采取不同的管理控制手段来确保无危险人员进出小区；在交通、物品出入管理上，采用“记忆规范”法标准化管理，以确保车辆
37、及物品出入的安全。2.0 公共事务管理与人性化服务 针对住宅小区业主成份，在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式，特别措施有：作态度主动热情周到细致服务准则用我们的真心热心爱心细心精心为业主提供五心服务企业管理理念什么叫做不简单能够把简单的事情天天做好就是不简单什么叫做不容易大家公认的非常容易的事情非常认真地做好它就是不容易领自己要先做到谁砸企业的牌子企业就砸谁的饭碗奖励的优秀者鼓励的普通者淘汰的落者员工修养理念页脚内容精心整理勿以恶小而为之勿以善小而不为天下大事必做于细天下难事必做于易决不内耗无成见地对待团队中的每一位同事投诉最多只能一次迅速反应马上行动不要计较客户的态度如
38、何你需要做的就是把服务做到位记住这就是你的工作永远不要与客户争辩始终保持耐心始终保持微笑服务机制与服务理念创造企业最核心竞争力企业的每一位员工都是企业精心整理 页脚内容 2.1 采取酒店式一站服务的方法，只需业主打一个热线服务电话，所有生活中的问题均可在承诺的时间得到处理。2.2 所有管理处的对外服务工作均采用限时工作制，在对业主公开承诺的时间内完成。2.3 所有员工的工作均是按照业主的生活节奏设计的，均以满足业主的生理需要和心理需要为主要目标。3.0 环境服务管理 环境服务是形象工程。针对环境管理这类工作的特点，采用如下管理方式：3.1 定额档案制。首先分清洁和绿化制定出不同的标准。按照标准
39、配置保洁员、绿化工，从而确保环境服务质量。3.2 按照 ISO14000 国际环境质量体系的要求，全面管理小区的生活环境。不仅对传统物业管理的清洁绿化加以管理，而且将环境服务控制扩大至小区噪音、粉尘、汽车尾气、垃圾分拣处理等方面，必将带给业主一个宁静、优雅、洁净的生活环境。4.0 机电设备的维保管理 小区机电设备包括高低压配电房、治安消防监控系统、水泵房、电梯等。本公司在机电设备、房屋设施和业主家庭报修管理上将采用本公司独具特色的标准化管理和定人定机制。4.1 定人定机制：将重要的机电设备的管理责任分包到具体的员工身上，然后将该设备的状态与该员工的奖金、工资、奖罚量化，以保证设备的运行状态。4
40、.2 时效工作制：对所有的维修工作均实行时效管理。4.3 不均衡管理：针对设备的维护特点来安排设备的维修养护工作。对设备的检修工作基本上做到不影响业主的正常工作，“零干扰”业主。5.0 内部运行机制 内部管理机制全方位地推行了标准化管理。全面推行成熟的标准作业规程。作态度主动热情周到细致服务准则用我们的真心热心爱心细心精心为业主提供五心服务企业管理理念什么叫做不简单能够把简单的事情天天做好就是不简单什么叫做不容易大家公认的非常容易的事情非常认真地做好它就是不容易领自己要先做到谁砸企业的牌子企业就砸谁的饭碗奖励的优秀者鼓励的普通者淘汰的落者员工修养理念页脚内容精心整理勿以恶小而为之勿以善小而不为天下大事必做于细天下难事必做于易决不内耗无成见地对待团队中的每一位同事投诉最多只能一次迅速反应马上行动不要计较客户的态度如何你需要做的就是把服务做到位记住这就是你的工作永远不要与客户争辩始终保持耐心始终保持微笑服务机制与服务理念创造企业最核心竞争力企业的每一位员工都是企业