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1、租赁合同需注意问题 1、租赁合同签订前，公章未落实，以个人名义签订租赁合同后，怎样完善手续？（即公司成立之前与他人签订合同效力，与公司设立相关方能有效？）公司尚未成立，发起人以设立中公司名义或以发起人名义签订房屋租赁合同，应当确认公司设立状况以及该发起人身份信息真实性。（可要求其提供设立公司相关文件及发起人证明文件）且合同中应当约定在公司成立后（取得公章后），第一时间补签租赁合同。法律限制设立中企业进行经营行为，但并未限制设立行为，企业在设立阶段可以进行包括开设银行临时账户、租赁房屋、购买原材料、厂房、雇佣员工等行为。法律依据 企业名称登记管理实施办法 第三十五条规定，预先核准企业名称在有效期
2、内，不得用于经营活动，不得转让。公司法解释三 第二条 发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任，人民法院应予支持。第三条 发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任，人民法院应予支持。案例 1：河南省武陟县人民法院判例 冯某等三股东以预先核准生产兽药企业亿诚公司与中奥公司签订 项目合作协议书，主要约定：中奥公司将约 70 亩土地以每亩 24 万元价格转让给亿诚公司，亿诚公司向中奥公司支付土地使用权转让定
3、金 15 万元后，中奥公司在 30日内将地面上附属物清理结束。协议订立后，亿诚公司将 15 万元定金交与中奥公司，中奥公司拆除了部分建筑。因中奥公司取得该土地使用权后欠交土地出让金，亿诚公司到国土资源局办理土地使用权转让手续时被拒，土地转让未果。双方因退款等事宜形成纠纷。冯某等以亿诚公司名义将中奥公司起诉，要求双倍返还定金。另查明，亿诚公司经预先核准后，多次申请延期，直至起诉时仍未登记成立。1、企业预先核准阶段是否具备诉讼主体资格 意见第四十九条规定：“法人或者其他组织应登记而未登记即以法人或者其他组织名义进行民事活动，或者他人冒用法人、其他组织名义进行民事活动，或者法人或者其他组织依法终止后
4、仍以其名义进行民事活动，以直接责任人为当事人。”亿诚公司符合该条规定，应由直接责任人即股东冯某等作为诉讼当事人进行诉讼。2、本案中双方所签订合同效力 最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题规定（三）第三条规定，发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求租赁合同需注意问题 公司承担合同责任，法院应予支持。该条进一步说明设立中公司可以以自身名义与第三人进行必要民事法律行为，只是应由成立后公司承担民事责任。结合本案而言，公司股东冯某等以预先核准亿诚公司名义与中奥公司签订合同，不属于民法典规定无效合同情形，应为有效合同。2、实际承租人与合同签订人不一致 合同签订人和实际承租
5、人不一致，如不属于在公司设立阶段发起人以自己名义签订租赁合同情形约定，则应当确认是否为转租情形。如为转租，合同有约定按照合同约定处理，合同没有约定则按法律规定来处理。法律依据 第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租，承租人与出租人之间租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租，出租人可以解除合同。案例 2：重庆市第二中级人民法院判例 租赁合同中签约人与履行人不一致时之义务主体认定问题 案件事实：2004 年 2 月 18 日，原告田某与某公司签订宾馆大楼租赁合同。合同约定，大楼租期为 16 年，租赁期内，田某可以采取
6、招商分租等方式进行经营，但不得擅自整体转租。2004 年 2 月 23 日，何某、喻某、李某等四股东签订合伙协议创立某餐饮公司。该协议约定向某任总经理，全权代表公司对外洽谈签订公司场地合同及前期一切创建工作和负责日常经营管理；同年 8 月 18 日，餐饮公司取得了企业法人营业执照，该企业注册登记经营地在田某承租宾馆大楼二楼。2004 年 2 月 29 日，田某依据租赁合同内容，将其承租宾馆大楼二、三层转租给向某用于经营餐饮业，租赁期限为 8 年。待合同生效后，餐饮公司开始经营。田某在租赁合同约定期限内以宾馆或以自己名义收取餐饮公司或向某 2008 年 3月前租金或其他费用。2008 年 3 月
7、 31 日，田某及律师给向某发出房租催收函告，要求向履行租赁合同，缴纳下欠租金 16.38 万元，并告知不得转移、变卖、处分租房内外动产和不动产。后向某对催收函告置若罔闻，一直拒绝履行义务，田某遂将向某、餐饮公司告上法庭，要求二被告继续履行合同，并给付2008 年度下欠租金 16.38 万元。案件评析 田某以承租人名义与出租人签订租赁合同，依约取得租赁物使用权、经营权和收益权。田某为转租人，该租赁合同亦符合中华人民共和国民法典第二百一十二条规定。但本案事实上存在签约人与履行人不一致，即签约人是向某，履行人是某餐饮公司。因此，本案焦点问题谁应是该租赁合同义务主体。本案虽是基于田某与向某签订租赁合
8、同而产生纠纷，签约主体是向某，不是某餐饮公司。但是，仅依据合同关系即确认向某为本案租赁合同义务主体，并承担民事责任有失公平，不符合司法价值取向。一是从签约形式上，向某以自己名义对外签订租赁合同，是因何某、何某某、喻某、李某四股东在合伙筹建某餐饮公司中，公司尚未获得工商行政管理机关核准登记，不能以某餐饮公司名义对外签约。按照合伙协议约定，向某被某餐饮公业实习时间之前我们分别进行了认识实习生产实习建筑施工与管理实训这次是毕业实习我们都很重视这次实习因为这是我们在校期间最后一次有学校组织的实习了我们专业一共分为八组我就在第八组有胡老师带领老师说实习的工地老师保持联系每周都有回报实习进展和心得在老师的
9、热心的关心和指导下我们实习期间学到了许多课本上没有的知识在实习中当遇到不懂得地方我们都及时指导老师所以在实习中我们都感到收获很大为以后的工作打下了坚实的基础项目部里的施工技术员本工程是一个旧房改造工程工程是焦东塔东社区的医院综合楼本楼房的楼房层数是三层本楼是建于年前三层中没有构造柱和圈梁只是楼板是现浇的混凝土楼板这一点让我很惊讶在年前的设计师就已经利用了现租赁合同需注意问题 司聘请为总经理，对外洽谈签订公司场地合同及前期一切创建工作和负责日常经营管理。因此，向某对外签约行为并不是其单方意思表示，而是基于上述四股东之间达成合意，授权向某与田某签订租赁合同，向某实际上是四股东合意代表和行使者。二是
10、从签约合同履行上，推定田某知晓向某签约行为是代表某餐饮公司：从田某民事诉状可以看出，其表述向某租房是用于某餐饮公司经营餐饮业；从收款收据上可以看出，田某收取房屋租金并未按租赁合同约定收取承租人向某，而是收取某餐饮公司交纳租金。从某餐饮公司所办理企业法人营业执照上企业注册登记经营地以及业主方某公司在某餐饮公司办理公司设立登记时也出具证明证实了其经营场所位于本案租赁物范围内。从某餐饮公司多次陈述可以看出，田某与向某签订租赁合同，是某餐饮公司实际履行。三是从签约目上，向某与田某签订租赁合同，并不是为了其自身利益。合同实际指向是某餐饮公司在租赁物内从事餐饮业，且房屋租金也是某餐饮公司所交纳，即说明了某
11、餐饮公司在履行租赁合同义务，而不是签订人向某。向某没有从中获取任何利益。因此，向某签约行为，其目是为了四股东共同利益。四是从签约后果上，向某虽是租赁合同签约主体，但因其是四股东合意行使者，代表了四股东共同利益。因此，某餐饮公司应为该租赁合同义务主体。3、关于建筑物是否属于违章举证责任倒置问题 最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定 第四条 下列侵权诉讼，按照以下规定承担举证责任：（一）因新产品制造方法发明专利引起专利侵权诉讼，由制造同样产品单位或者个人对其产品制造方法不同于专利方法承担举证责任；（二）高度危险作业致人损害侵权诉讼，由加害人就受害人故意造成损害事实承担举证责任；（三）因环境污染引起
12、损害赔偿诉讼，由加害人就法律规定免责事由及其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任；（四）建筑物或者其他设施以及建筑物上搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害侵权诉讼，由所有人或者管理人对其无过错承担举证责任；（五）饲养动物致人损害侵权诉讼，由动物饲养人或者管理人就受害人有过错或者第三人有过错承担举证责任；（六）因缺陷产品致人损害侵权诉讼，由产品生产者就法律规定免责事由承担举证责任；（七）因共同危险行为致人损害侵权诉讼，由实施危险行为人就其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任；（八）因医疗行为引起侵权诉讼，由医疗机构就医疗行为与损害结果之间不存在因果关系及不存在医疗过错承担举
13、证责任。有关法律对侵权诉讼举证责任有特殊规定，从其规定。第五条 在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效一方当事人对合同订立和生效事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销一方当事人对引起合同关系变动事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议，由负有履行义务当事人承担举证责任。对代理权发生争议，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。业实习时间之前我们分别进行了认识实习生产实习建筑施工与管理实训这次是毕业实习我们都很重视这次实习因为这是我们在校期间最后一次有学校组织的实习了我们专业一共分为八组我就在第八组有胡老师带领老师说实习的工地老师保持联系每周都有回报实习进展和心得在老师的热心的关心
14、和指导下我们实习期间学到了许多课本上没有的知识在实习中当遇到不懂得地方我们都及时指导老师所以在实习中我们都感到收获很大为以后的工作打下了坚实的基础项目部里的施工技术员本工程是一个旧房改造工程工程是焦东塔东社区的医院综合楼本楼房的楼房层数是三层本楼是建于年前三层中没有构造柱和圈梁只是楼板是现浇的混凝土楼板这一点让我很惊讶在年前的设计师就已经利用了现租赁合同需注意问题 4、违反强制性法律规定条款及判例 法律依据 （1）商品房屋租赁管理办法第六条 有下列情形之一房屋不得出租：（一）属于违法建筑；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准；（三）违反规定改变房屋使用性质；（四）法律、法规规定禁止出租其
15、他情形。（2）成都市房屋租赁管理办法有下列情形之一，房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证明或未经房屋所有权人授权出租；（二）被依法查封或以其他形式限制房地产权利；（三）共有房屋未取得全体共有人同意；（四）不符合房屋安全标准；（五）不符合公安、消防、环保、卫生等部门有关规定；法律、法规、规章规定不能出租其他情形。城镇房屋租赁司法解释 第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设房屋，与承租人订立租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，人民法院应当认定有效。城镇房屋租赁司法解释 第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内
16、容建设临时建筑，与承租人订立租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设，人民法院应当认定有效。案例 3：杭州市中级人民法院判例 2013 年 6 月，陈素萍将厂房出租给杨氏公司并签订厂房租赁合同一份。而后，杨氏公司与於春凤转租合同，将厂房部分转租。案涉厂房系简易钢棚结构，未办理建设规划许可证及消防审批手续。2013 年 11 月，於春凤租用厂房发生火灾，厂房被烧毁。2014 年 1 月 6 日，於春凤向杨氏公司发送终止房屋租赁合同函，载明於春凤在承租后办理营业执照过程中发现该房屋系违章建筑，双方签订房屋租赁合同无效。同年 2 月 24 日，杨氏公司与案外人倪永建签订钢棚维修协议书，
17、约定对厂房进行修复，至同年 4 月 24 日，杨氏公司共计支付工程款 284000 元。同年5 月於春凤支付杨氏公司维修费 100000 元。现杨氏公司起诉要求判令於春凤支付杨氏公司代为垫付厂房修理费 184000元，诉讼过程中於春凤提起反诉，要求杨氏公司返还於春凤租金 140000 元（2013年 12 月 15 日至 2014 年 7 月 14 日，年租金 242000 元，月租金约 20000 元，7个月）；原审法院认为：出租人就未取得工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设房屋，与承租人订立租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得财产，应当予以返还。判决：一、於春凤支付杨氏公司
18、修理费 96000 元；二、杨氏公司返还於春凤租金 140559 元；三、上述一、二项相抵，杨氏公司尚应支付於春凤 44559 元，违章建筑租赁合同效力。二审法院认为：案涉租赁合同因租赁物为未取得建设工程规划许可证房屋而无效，根据中华人民共和国民法典第五十八条关于无效合同处理原则规定：业实习时间之前我们分别进行了认识实习生产实习建筑施工与管理实训这次是毕业实习我们都很重视这次实习因为这是我们在校期间最后一次有学校组织的实习了我们专业一共分为八组我就在第八组有胡老师带领老师说实习的工地老师保持联系每周都有回报实习进展和心得在老师的热心的关心和指导下我们实习期间学到了许多课本上没有的知识在实习中当
19、遇到不懂得地方我们都及时指导老师所以在实习中我们都感到收获很大为以后的工作打下了坚实的基础项目部里的施工技术员本工程是一个旧房改造工程工程是焦东塔东社区的医院综合楼本楼房的楼房层数是三层本楼是建于年前三层中没有构造柱和圈梁只是楼板是现浇的混凝土楼板这一点让我很惊讶在年前的设计师就已经利用了现租赁合同需注意问题“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此受到损失，双方都有过错，应当各自承担相应责任。”判决：驳回上诉，维持原判。5、出租人是否取得租赁物产权对租赁合同效力影响？（无产权证但有房屋买卖合同、有批准文件但未办理
20、产权证、农村集体土地修建厂房出租仅有租赁合同，但无相关批准文件及产权证）1、出租人未取得房产证。出租人未取得房屋产权证件但持有房屋买卖合同，可以将房屋用于出租。出租人持有建设部门颁发建设工程规划许可证，可以将房屋用于出租。2、承租人持有载明可以转租房屋租赁合同，可以将房屋转租给次承租人。3、农村集体土地修建房屋用于出租，出租人仅持有与村集体组织签订租地合同，未合法取得土地使用权或房屋建设未经相关政府部门批准，该房屋不得用于出租。4、经批准修建临时建筑可以用于出租，但租赁期限不得超过临时建筑批准使用期限。案例 4：重庆市江津区人民法院判例 2009 年重庆某工会（原告）将公司房屋出租给罗某（被告
21、），双方签订了租赁合同，但该房屋系原告自行修建，并未取得建设工程规划许可证及合法建设手续，也未进行房屋权属登记。原告请求因所出租门面未办理相关建设手续，合同无效，要求被告按无效合同返还租赁门面。法院最终判决：一、原告某公司与被告罗某于 2009 年某月某日签订门面出租合同无效。二、被告罗某在本判决生效后三十日内腾退所租赁位于某地某处门面给原告某公司。法律依据 城镇房屋租赁司法解释 第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设房屋，与承租人订立租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，人民法院应当认定有效。城镇房屋租赁司法解
22、释 第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设临时建筑，与承租人订立租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设，人民法院应当认定有效。民法典第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租，承租人与出租人之间租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失，承租人应当赔偿损失。土地管理法实施条例第四条第二款规定，“农民集体所有土地依法用于非农业建设，由土地使用者向土地所在地县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权”建筑法第七条 建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上
23、人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。业实习时间之前我们分别进行了认识实习生产实习建筑施工与管理实训这次是毕业实习我们都很重视这次实习因为这是我们在校期间最后一次有学校组织的实习了我们专业一共分为八组我就在第八组有胡老师带领老师说实习的工地老师保持联系每周都有回报实习进展和心得在老师的热心的关心和指导下我们实习期间学到了许多课本上没有的知识在实习中当遇到不懂得地方我们都及时指导老师所以在实习中我们都感到收获很大为以后的工作打下了坚实的基础项目部里的施工技术员本工程是一个旧房改造工程工程是焦东塔东社区的医院综合楼本楼房的楼房层数是三层本楼是建于年前三层中没有构造柱和圈梁只是楼板是现浇的混凝
24、土楼板这一点让我很惊讶在年前的设计师就已经利用了现租赁合同需注意问题 6、租金支付法定宽限期？城市房屋租赁管理办法（已废止）第二十四条 承租人有下列行为之一，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失，由承租人赔偿：（一）将承租房屋擅自转租；（二）将承租房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用；（三）将承租房屋擅自拆改结构或改变用途；（四）拖欠租金累计六个月以上；（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上；（六）租用承租房屋进行违法活动；（七）故意损坏承租房屋；（八）法律、法规规定其他可以收回。7、承租人拒付租金，出租人是否享有解除权或者其他权益。民法典 第九十四条 有下列情形之一，当事人可以解
25、除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目；（五）法律规定其他情形。第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。案例 5：武汉市中级人民法院判例：2011 年 7 月 1 日，武汉鑫桥公司（出租人、甲方）与美中国际公司（承租人、乙方）签订租赁合同一份。经武汉鑫桥公司同意，美中国际公司对3、4、7、20
26、层房屋进行了装修。美中国际公司自 2011 年 10 月 1 日起租赁使用武汉鑫桥公司位于武汉市东西湖区金银湖路 18 号财富大厦写字楼 3、4、7、20 楼房屋，但至今仅向武汉鑫桥公司支付租金 70 万元和履约保证金 20 万元，长期拖欠房屋租金，经武汉鑫桥公司多次催告后仍未支付。一审法院判决：一、解除武汉鑫桥高科技实业发展有限公司与美中国际商务（武汉）有限公司于 2011 年 7 月 1 日签订租赁合同及补充合同.二审法院认为：根据中华人民共和国民法典第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付，出租人可以解除合同”规定，美
27、中国际公司无正当理由不依约缴纳租金，其行为构成根本违约，因此，武汉鑫桥公司要求解除租赁合同、补充合同及腾退租赁房屋、支付欠租诉讼请求，有事实和法律依据。.二审法院判决：一、维持湖北省武汉市东西湖区人民法院（2013）鄂东西湖民商初字第 00199 号民事判决第一项、第三项、第四项以及诉讼费用负担判决；.8、租赁合同期限届满前，合同无效、被解除，添附物如何处理？（配业实习时间之前我们分别进行了认识实习生产实习建筑施工与管理实训这次是毕业实习我们都很重视这次实习因为这是我们在校期间最后一次有学校组织的实习了我们专业一共分为八组我就在第八组有胡老师带领老师说实习的工地老师保持联系每周都有回报实习进展
28、和心得在老师的热心的关心和指导下我们实习期间学到了许多课本上没有的知识在实习中当遇到不懂得地方我们都及时指导老师所以在实习中我们都感到收获很大为以后的工作打下了坚实的基础项目部里的施工技术员本工程是一个旧房改造工程工程是焦东塔东社区的医院综合楼本楼房的楼房层数是三层本楼是建于年前三层中没有构造柱和圈梁只是楼板是现浇的混凝土楼板这一点让我很惊讶在年前的设计师就已经利用了现租赁合同需注意问题 电房、中央空调等是否属于可移除物，属于未形成添附物品？）（一）合同解除时，装饰装修如何处理?1、承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，未形成附合装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损，承租人应当恢复
29、原状。2、承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合装饰装修物处理没有约定，按照下列情形分别处理：（1）因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。（2）因承租人违约导致合同解除，承租人不得请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用，应在利用价值范围内予以适当补偿。（3）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应责任。（4）因不可归责于双方事由导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定，适用其规定。（5）当事人另有约定，按照约定处理。（二）租赁合同无效
30、时，装饰装修处理 1、承租人经出租人同意装饰装修，未形成附合装饰装修物：（1）出租人同意利用，可折价归出租人所有;（2）不同意利用，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损，承租人应当恢复原状。2、承租人经出租人同意装饰装修，已形成附合装饰装修物：（1）出租人同意利用，可折价归出租人所有;（2）不同意利用，由双方各自按照导致合同无效过错分担现值损失。（三）根据（87）财税地字第 003 号关于房产税和车船使用税几个业务问题解释与规定有关规定：“房产是以房屋形态表现财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资场所。”1、故配电房应
31、该属于房产，那么当然不属于可移除物。2、配电房内设备书否属于可移除物则要看拆除该设备后，如果要恢复原状在事实上不可能或者在经济上不合理，那么应当属于已形成添附添附物，不可移除。案例 6：江西安福县人民法院判例 2008 年 7 月 1 日，林某将自己所有一套三室两厅房子租赁给王某，并双方签订了租赁协议，约定：租赁期为 3 年，年租金 2 万元，该租金于每年 7 月 1日支付。合同签订后，林某将房屋交付给王某。2010 年 3 月份时候，王某觉得该房屋装修太过古老，不新颖。于是，王某在未取得林某同意下，将该房屋进行了简单装修。在装修过程中，林某也得知了王某装修房屋事宜，但是林某未曾提出任何异议，
32、并且也未对王某这一行为加以阻止。2011 年 7 月 1 日，该房屋租赁合同到期，林某要求收回该房屋，王某同意归还房屋，但是要求林某必须支付业实习时间之前我们分别进行了认识实习生产实习建筑施工与管理实训这次是毕业实习我们都很重视这次实习因为这是我们在校期间最后一次有学校组织的实习了我们专业一共分为八组我就在第八组有胡老师带领老师说实习的工地老师保持联系每周都有回报实习进展和心得在老师的热心的关心和指导下我们实习期间学到了许多课本上没有的知识在实习中当遇到不懂得地方我们都及时指导老师所以在实习中我们都感到收获很大为以后的工作打下了坚实的基础项目部里的施工技术员本工程是一个旧房改造工程工程是焦东塔
33、东社区的医院综合楼本楼房的楼房层数是三层本楼是建于年前三层中没有构造柱和圈梁只是楼板是现浇的混凝土楼板这一点让我很惊讶在年前的设计师就已经利用了现租赁合同需注意问题 房屋装修费 3 万元，林某拒付。于是王某起诉到法院，要求林某支付房屋装修费3 万元。法院经审理认为：林某与王某签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应为有效合同。而依照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装物，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装物费用不予支持。”本案中，王某装修房屋时，刘某未提出任何异议，也未加以阻止，应视为林某同
34、意了王某这一行为。现王某装修房屋所使用地砖、墙漆等均属于附和物，根据相关司法解释，被告林某不应承担该装修费。遂作出了上述判决。9、承租人未付租金，其机器设备，出租人是否享有留置权，其留置权是否具有优先性？1、在房屋租赁合同中，出租方作为收取租金债权人，其取得是出租房屋使用价值租金，而承租方放置在租赁房屋内财物，与租金不可能属于同一法律关系，按去拳法规定，如果房屋租赁合同出租方可以依法享有留置权话，必须符合房屋出租方、承租方均是企业才行，否则，房屋租赁合同中出租方留置权就不能成立。2、根据广西全州县人民法院判例，出租人可以与承租人在租赁合同中约定，当承租人逾期支付租金期限达到约定期限，则承租人愿
35、意将房屋中设备、原材料、成品或半成品交予出租人合法占有。此种情况下，出租人可以实现对房屋中设备等合法占有，从而获得合法留置权。3、根据最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法解释第一百五十七条 人民法院对抵押物、质押物、留置物可以采取财产保全措施，但不影响抵押权人、质权人、留置权人优先受偿权。4、最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定第 13 条也规定了“查封、扣押、冻结担保物权人占有担保财产，一般应当指定该担保物权人作为保管人;该财产由人民法院保管，质权、留置权不因转移占有而消灭。”这进一步说明，法院财产保全措施并不影响抵押权、留置权实现。所以，留置权不能对抗法院财产
36、保全，但留置权人对享有留置权财产享有优先受偿权利。案例 7：广西全州县人民法院判例 2010 年 5 月 27 日，天维公司与维赛公司签订了一份厂房租赁合同，租赁期限从 2010 年 5 月 29 日至 2013 年 5 月 28 日。但是维赛公司从 2011 年 1 月开始拖欠天维公司租金及相关费用。天维公司分别在 2011 年 4 月 25 日、5 月 9 日、5 月 23 日、6 月 15 日向维赛公司出发催交拖欠租金及相关费用通知。维赛公司在 2011 年 6 月 17 日向天维公司回函：首先感谢贵司一直一来对维塞公司支持，由于本公司偿还贷款及新贷款发放未到位，造成短期流动资金紧张，我
37、们初步安排：一、2011 年 6 月 24 日 17 时前付款 30 万元。二、2011 年 6 月 30 日 17 时前付清余款。如到期未付，任由贵公司处置。然而，维塞公司并没有按照其回函承诺履行。2012 年 3 月 2 日，天维公司通知维塞公司终止租赁合同，此时出租方天维公司是否可以就租赁房屋内机器设备进行留置。由于承租方维塞公司拖欠租金及水电气费致使租赁合同终止。2011 年 6 月17 日维塞公司向天维公司回函声称：如到期未付，任由天维公司处置。这使得天维公司取得了合法占有机器设备依据。又两公司债权发生与占有机器设备具有业实习时间之前我们分别进行了认识实习生产实习建筑施工与管理实训这
38、次是毕业实习我们都很重视这次实习因为这是我们在校期间最后一次有学校组织的实习了我们专业一共分为八组我就在第八组有胡老师带领老师说实习的工地老师保持联系每周都有回报实习进展和心得在老师的热心的关心和指导下我们实习期间学到了许多课本上没有的知识在实习中当遇到不懂得地方我们都及时指导老师所以在实习中我们都感到收获很大为以后的工作打下了坚实的基础项目部里的施工技术员本工程是一个旧房改造工程工程是焦东塔东社区的医院综合楼本楼房的楼房层数是三层本楼是建于年前三层中没有构造柱和圈梁只是楼板是现浇的混凝土楼板这一点让我很惊讶在年前的设计师就已经利用了现租赁合同需注意问题 牵连关系。综上，天维公司可以行使留置权
39、。物权法 法律依据 第二百三十条 债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有债务人动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定债权人为留置权人，占有动产为留置财产。第二百三十一条 债权人留置动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置除外。最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法解释第一百五十七条 人民法院对抵押物、质押物、留置物可以采取财产保全措施，但不影响抵押权人、质权人、留置权人优先受偿权。最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定第13 条 查封、扣押、冻结担保物权人占有担保财产，一般应当指定该担保物权人作为保管人;该财产由人民法院保管，质权、留置权不因转移占有
40、而消灭。10、承租人是自然人或法人，其机器设备被其他法院查封后，出租人是否有权利要求分配？参与分配条件：1、被执行人为自然人或其他组织，企业法人不适用参与分配制度。假如企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力，应当依照破产法规定清理债务，即应当适用破产程序清理债务，而非用执行程序清理债务。2、执行请求必须是金钱债权，参与分配特征就是参与分配各债权人就执行所得金钱按比例公平分配，而关于物交付请求和行为请求权执行无法做到按比例公平分配，因此只有金钱债权使用参与分配。3、必须已经取得执行依据或有对被执行人财产享有优先权、担保物权凭证。对于普通债权人，参与分配条件必须是
41、已经取得执行依据，如判决书、调解书、裁决书等，对于已经起诉，但尚未取得执行依据债权人不能申请参与分配。但如果对人民查封、扣押、冻结财产有优先权、担保物权债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权，不以取得执行依据为要件。法律依据 最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法解释 第五百零八条 被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人其他已经取得执行依据债权人发现被执行人财产不能清偿所有债权，可以向人民法院申请参与分配。对人民法院查封、扣押、冻结财产有优先权、担保物权债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。第五百零九条 申请参与分配，申请人应当提交申请书。申请书应当写明参与
42、分配和被执行人不能清偿所有债权事实、理由，并附有执行依据。参与分配申请应当在执行程序开始后，被执行人财产执行终结前提出。最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题规定(试行)业实习时间之前我们分别进行了认识实习生产实习建筑施工与管理实训这次是毕业实习我们都很重视这次实习因为这是我们在校期间最后一次有学校组织的实习了我们专业一共分为八组我就在第八组有胡老师带领老师说实习的工地老师保持联系每周都有回报实习进展和心得在老师的热心的关心和指导下我们实习期间学到了许多课本上没有的知识在实习中当遇到不懂得地方我们都及时指导老师所以在实习中我们都感到收获很大为以后的工作打下了坚实的基础项目部里的施工技术员本工
43、程是一个旧房改造工程工程是焦东塔东社区的医院综合楼本楼房的楼房层数是三层本楼是建于年前三层中没有构造柱和圈梁只是楼板是现浇的混凝土楼板这一点让我很惊讶在年前的设计师就已经利用了现租赁合同需注意问题 90被执行人为公民或其他组织，其全部或主要财产已被一个人民法 院因执行确定金钱给付生效法律文书而查封、扣押或冻结，无其他财产 可供执行或其他财产不足清偿全部债务，在被执行人财产被执行完毕 前，对该被执行人已经取得金钱债权执行依据其他债权人可以申请对该 被执行人财产参与分配。厂房承租人通常为企业，且因被执行人为企业法人时不适用参与分配制度，故无相关案例。1、租金调整期限、每次调整限额以及最终调整上限。
44、2、出现双方不可预料情况导致租金过度上涨或下跌，其中一方不愿意继续履行合同，对不愿履行合同一方需支付违约金约定上限。3、以上金额约定为双方协商一致，不能要求法院或仲裁机构予以调整。并加黑。11、转租：转让费承担、转让费性质？江西省吉安市中级人民法院认为：商铺转让费是承租人在有权转租(在租赁合同中明确约定其可以转租或获得了出租人同意)房屋情况下，次承租人为获得剩余租赁权而向转租人所支付租金之外一种对价。该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成商业价值、承租人先行占有房屋垄断利润及优先承租权等多种不同性质费用集合体 确定商铺转让费数额，一般考虑以下几个因素：1、有形资产费用，即承
45、租人对门面进行装修而添附固定物因固着于商铺而无法收回投资成本，承租人于是选择从次承租人处以转让费形式获得一些补偿。在实践中，有形资产费用有时还包括一些经营设备及余留商品价值。2、无形资产费用，即次承租人为获得该商铺良好经营环境、商业信誉、人脉资源、供货渠道等无形资产而支付对价。3、租赁期限，次承租人为获得剩余租赁期限而向承租人所支付对价。转让费收取多少往往都与该商铺剩余租赁期限有关，剩余租赁期限越长，转让费越高。最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典若干问题解释（二）第七条规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定，人民法院可以认定为民法典所称交易习惯：（一）在交易行为当地或者某一领域
46、、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道做法；（二）当事人双方经常使用习惯做法。”转让费可以看作是这一领域或行业交易习惯，当事人应该予以遵守。商铺转让费收取符合法律规定，具有合法性。具体判例：甘肃省定西市中级人民法院【（2014）定中民一终字第 147 号】黄菊与姚永忠租赁合同纠纷二审民事判决书。成都市青羊区人民法院【（2013）青羊民初字第 4205 号】胡某某与四川南府锦置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书。广东省东莞市中级人民法院【（2015）东中法民二终字第 850 号】彭爱军与王国伟合同纠纷二审民事判决书。业实习时间之前我们分别进行了认识实习生产实习建筑施工与管理实训这次是毕业实习我们都很重视这次实习因为这是我们在校期间最后一次有学校组织的实习了我们专业一共分为八组我就在第八组有胡老师带领老师说实习的工地老师保持联系每周都有回报实习进展和心得在老师的热心的关心和指导下我们实习期间学到了许多课本上没有的知识在实习中当遇到不懂得地方我们都及时指导老师所以在实习中我们都感到收获很大为以后的工作打下了坚实的基础项目部里的施工技术员本工程是一个旧房改造工程工程是焦东塔东社区的医院综合楼本楼房的楼房层数是三层本楼是建于年前三层中没有构造柱和圈梁只是楼板是现浇的混凝土楼板这一点让我很惊讶在年前的设计师就已经利用了现