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1、xx地产区域管理指导意见（试行）为提高公司房地产开发业务的管理精细化水平，调动各片区的管理积极性，促进本级向战略管控型总部转型，公司决定于xxx年针对房地产开发业务，正式推行“本级区域平台公司”三级管理组织模式。为落实三级管理实施的基本原则，明确区域管控职能，特制定此指导意见。一、 三级管理平台的职能定位股份公司本级：主要负责制定并下达公司经营目标和管理目标，确定核心开发业务制度及要求，实施对区域、平台公司的考核、指导和监督。根据股份公司董事会、经营班子决策，对股份公司“三重一大”事项实施管理。区域办公室：定位为股份公司本级的派出机构，在区域公司董事长或片区分管领导陕西、青岛公司董事长与分管领
2、导为不重合。的指导下，按本级要求对下属各平台公司经营管理实施指导与监督；及时向本级反馈各平台公司的经营管理情况。平台公司：定位为独立法人主体，根据本级下发的经营目标和管理目标，实施日常经营管理，开展各项业务，实现项目开发、成本、质量、销售、盈利等计划目标。二、 区域办公室架构设置（一）部门设置区域办公室设副总经理或助理总经理1-2名。按照职能专业线，下设4个部门，分别为投资计划部、技术部、工程成本部、营销部。人力资源管理、财务管理、投资决策等职能，实施“本级 平台公司”二级垂直管理模式，由本级直接对接各平台公司。具体区域机构设置如下：区域办公室投资计划部营销部工程成本部技术部4个部门的职责如下
3、：1、投资计划部：（1）开展本区域投资拓展策略研究，核定立项数据及指标的准确性、可行性，协助本级做好立项前期工作；（2）按照股份公司授权，组织项目定位审核，监督项目年度计划、盈利规划、重难点工作的推进；（3）监督平台公司项目运营情况，及时发现运营风险，并协调解决；（4）实施区域办公室的规章制度管理，制定本区域平台公司开发运营、企业管理的制度与标准，监督平台公司落实。 2、技术部：（1）完成区域设计标准化的总结推广、产品创新升级的研发、设计资源的统筹共享；（2）审核平台公司项目的规划方案，对规划设计工作提供专业指导与服务；（3）制定区域规划设计、设计管理的制度、标准，监督平台公司落实。3、工程成
4、本部：（1）总结推广区域成本管理经验做法，建立区域经验成本数据库；（2）按照股份公司授权，组织项目目标成本审核；（3）实施区域材料及工程供方采购，完成区域招采任务。审核平台公司材料及工程供方招采的技术标准及规则；（4）制定区域成本与工程管理的目标、制度与标准，监控平台公司落实。4、营销部：（1）开展区域市场调研分析，协同城市公司进行城市市场及项目调研；（2）区域品牌建设；（3）总结推广区域营销管理经验做法，组织区域内整合营销、资源共享；（4）审批平台公司一般项目立项、定位，及高于立项价格项目定价；审核平台公司重难点项目立项、定位及超限项目定价方案，配合集团对平台公司的销售任务、首开、回笼、营销
5、费用、去库存、重难点项目等重要指标及节点进行管理督导；（5）对营销策划工作提供专业指导与服务；（6）根据集团管理文件要求，制定区域营销管理标准，监督平台公司落实。（7）监督子公司提升客户服务管理水平，向本级收集、反馈客户服务工作情况及建议。各专业线的三级管理分工见附件一：（二）人员编制区域办公室专职人员编制不超过10人（不含兼职人员），各区域根据实际管理半径，在编制内灵活调整到位人数。对于2个区域合署办公的情况，按照1.5的编制系数，专职人员编制不超过15人（不含兼职人员）。其中，总经理/副总经理/助理总经理不超过2人，可少配；部门经理/部门副经理不超过4人，可少配。兼职人员由区域董事长决定，
6、编制、人工成本、费用均由所在平台公司负责。区域办公室人员配置建议如下：部门/职位建议人数职级/说明区域办公室副总经理/助理总经理1-2职级相当于平台公司总经理/副总经理/助理总经理（若由平台公司总经理/副总经理/助理总经理兼任，则不占编制）投资计划部1-2人建议配置专职人员，同时可配兼职人员；部门经理/部门副经理职级相当于平台公司的部门经理/部门副经理，其他人员按照原平台公司职级；建议下设投资管理岗、企业及运营管理岗技术部2-3人建议配置专职人员，同时可配兼职人员；部门经理/部门副经理职级相当于平台公司的部门经理/部门副经理，其他人员按照原平台公司职级；建议下设建筑规划岗、标准化管理岗工程成本
7、部2-3人建议配置专职人员，同时可配兼职人员；部门经理/部门副经理职级相当于平台公司的部门经理/部门副经理，其他人员按照原平台公司职级；建议下设成本管理岗、招标采购岗、工程管理岗营销部1-2人建议配置专职人员，同时可配兼职人员；部门经理/部门副经理职级相当于平台公司的部门经理/部门副经理，其他人员按照原平台公司职级；建议下设市场调研岗、营销管理岗、客服管理岗具体部门人员数量、岗位设置，各区域可在编制范围内根据当地实际情况适当调整。三、 人事、薪酬管理（一）人事任免区域办公室助理总经理级别（含）以上人员，由区域董事长或片区分管领导提名，股份公司任命；区域办公室部门经理级别（含）以下人员，由区域董
8、事长或片区分管领导任命，部门经理、部门副经理人员名单报备股份公司的党群人力资源中心。（二）薪酬福利区域办公室人员的劳动关系、工资发放保持在原平台公司不变；人员福利标准参照办公所在地的平台公司执行；人员基薪标准不变，奖金标准参照原平台公司该职级的平均数，具体金额由区域董事长或片区分管领导根据人员考核结果核定。（三）人事管理区域办公室的相关人事管理及薪酬发放事宜，可由区域董事长或片区分管领导，委托办公所在地的平台公司的办公室/人力资源部、财务部管理。四、 区域办公室费用管理（一）费用类别区域办公室的年度费用由管理费用、人工成本构成，主要包括业务招待费、差旅交通费、车辆使用费、房屋物业费、办公费、会
9、议费、职工薪酬（含奖金）等。（二）管理原则1、年度预算：区域办公室的费用采取年度预算制。每年按照股份公司的财务管理基本制度，由区域办公室分管投资计划的副总经理或助理总经理负责组织年度费用预算编制，报区域董事长或片区分管领导审批后执行，报股份公司财务管理中心备案。2、管理规定：各区域应参照股份公司、办公所在地的平台公司的财务管理规定，编制管理费用使用的相关规定，内容主要包括年度预决算、费用审批权限、费用报销规定、费用超额申报流程等。相关规定由区域董事长或片区分管领导签发实施，涉及到费用审批授权的，应每年由区域董事长或片区分管领导签署授权委托书。3、费用分摊：区域办公室费用原则上由区域下属各个平台
10、公司进行分摊，可按平台公司规模、产值、利润比例等方法进行分摊，具体分摊原则、分摊科目由区域董事长或片区分管领导决定。4、费用管理：区域办公室的费用管理事宜，由区域董事长或片区分管领导，委托办公所在地平台公司的财务总监管理。财务总监应指定专人负责区域办公室费用分摊及日常管理。五、 区域办公室行政管理（一）办公地点区域办公室办公地点建议设立在所在区域主要城市（北京、上海、广州、成都、武汉、佛山），与所在地的平台公司合署办公。（二）办公行政标准建议参照所在平台公司的标准执行（办公用品、设备、家具等）。（三）费用列支办公地点的开办费用、装修费用在首年财务预算中列支。每年的设备与装修更新费用，在年度财务
11、预算中列支。（四）行政管理区域办公室的相关行政管理事宜，可由区域董事长或片区分管领导，委托办公所在地平台公司的办公室管理。六、 绩效考核股份公司对平台公司的业绩考核，将按照xx房地产（集团）股份有限公司经营业绩考核办法执行。另根据区域办公室职能定位，股份公司将按照经营指标（所管辖平台公司考核得分的加权平均）、管理指标（定位、技术、工程、成本、营销、内控、人才输出等管理评价），以及服务指标（平台公司满意度）三个维度，设置考核指标体系。考核细则将在2016年内出台。区域可根据管理需要，在区域董事长的授权下，制定对平台公司的考核标准。七、 附则（一）本指导意见自2016年4月1日起开始实施。具体解释由本级投资管理中心、财务管理中心、党群人力资源中心负责。（二）各区域办公室应根据本指导意见，明确相关工作细则，并将该工作细则报备本级投资管理中心。（三）各区域办在执行本指导意见时，可随时将执行情况反馈给本级投资管理中心，本级将在下半年根据实施情况进行修订，并尽快制定具体实施办法。八、 附件附件一：各专业线三级管理分工表 二一六年三月十五日9