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1、 xx物业管理有限公司物业费收缴涉法工作实施细则 第一章 总 则 第一条 为维护xx物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）的合法权益，规范物业公司物业费收缴的涉法工作，根据有关法律法规，结合物业公司实际，制定本办法。 第二条 本办法适用于物业公司及所属各单位物业费收缴的涉法工作。所属各单位指物业公司各分公司和项目部。 第三条 本办法所称物业费收缴涉法工作，包括发送律师函催缴物业费、提起诉讼收缴物业费，以及申请强制执行收缴物业费。 第四条 所属各单位负责处理本单位的物业费收缴涉法工作（各单位认为需要报请物业公司总部协调处理的除外），物业公司法律事务部负责物业费收缴涉法工作的监督指导。 第二章
2、业主拒交物业费的一般处理措施 第五条 所属单位应及时催缴物业费，自业主逾期未交纳物业费时起，每次催缴物业费的时间间隔不应超过两年诉讼时效，且应保管好每次催缴的证据。 第六条 所属单位申请发送律师函催缴物业费前至少应当依法通过电话、短信、电子邮件、上门催收、快递发送催缴函（见附件1）的方式积极催收物业费。 未通过第一款所述方式之一催缴物业费的，所属单位不得直接申请发送律师函。 第七条 按上述第六条规定催缴后，业主拒不交纳物业费的，所属单位应当积极与业主沟通，了解业主拒不交费的原因，并按本办法规定，根据不同原因采取相应的措施。 所属单位与业主沟通时，可以通过录音、谈话记录或者其他形式对沟通的内容进
3、行固定，以便收集、留存对所属单位有利的证据。 第八条 业主以房屋存在质量问题为由拒不交纳物业费的，所属单位应当告知业主不能因此拒绝交费，并按以下规定处理： （一） 如果房屋质量问题出现在质量保修期内，建议业主联系开发商解决。 （二） 如果房屋质量问题出现在质量保修期外，属于业主物业专有部分的质量问题，应根据具体情况确定是否与业主沟通委托维修事宜；属于物业共有部分的质量问题，应根据物业服务合同的约定确定是否维修，若维修需要使用住宅专项维修资金的，按照住宅专项维修资金管理办法执行。第九条 业主以对物业服务不满意为由拒不交纳物业费的，按以下规定处理： （一） 如果所属单位未按合同约定提供物业服务或者
4、所提供物业服务不符合约定的服务标准，应当立即采取纠正措施，提供合同约定的物业服务或者改进物业服务质量，就对应期间的物业费交纳问题与业主协商确定解决方案； （二） 如果所属单位已按合同约定提供了物业服务，业主的主张没有事实依据的，收集并保管好能够推翻业主主张、证明所属单位已按约定提供物业服务的证据（例如：物业服务现场照片、委托第三方提供部分物业服务的证明材料、相邻业主满意度调查结果等）后，再次要求业主交费。 第十条 业主以经济困难、没时间交费或其他个人原因拒不交纳物业费的，所属单位可以根据合同约定缴费时间的截止日，酌情给予业主宽限期，要求业主在物业费欠费确认单（见附件 2）载明的缴费日期前按时交
5、费，由业主在物业费欠费确认单上签字并对双方的谈话进行录音。 第十一条 经过上述催缴后，对于没有合理理由仍然拒不交费的业主，所属单位可申请以发送律师函方式催缴物业费。 第三章 发送律师函催缴物业费 第十二条 对符合发送律师函条件的业主，所属单位应自最后一次催缴物业费适当时间内向外聘法律事务机构申请发送律师函催缴物业费。 第十三条 所属单位在申请发送律师函时，应当向外聘法律事务机构提交以下材料： （一） 分公司出具的加盖其公章及负责人签名的书面承诺，承诺其提供的信息及资料的真实性、准确性和完整性，不存在虚假陈述（盖章原件）； （二） 物业费欠缴清单（盖章原件）（见附件2）； （三） 物业费欠缴原因
6、分析（盖章原件）（见附件3）； （四） 欠费业主身份证复印件（注明房号及“仅供催缴物业费使用”字样）； （五） 物业公司/分公司签订的（前期）物业服务合同或与小业主签订的物业服务合同（复印件）； （六） 证明业主已符合交费条件的证据材料，例如：入住通知单、入住工作流转单等（复印件）； （七） 催缴物业费的证据，包括：电话录音、短信截屏、邮件截屏、催缴函、催缴函快递底单及签收证明、业主满意度调查问卷、欠费确认单等（复印件）； （八） 根据具体情况要求提交的其他材料。 除欠费业主身份证复印件外，以上复印件需要加盖公章和骑缝章。 第十四条 为提升催缴效果，所属单位提交上述材料前需核实提供的电话号码不
7、是空号，并尽可能保证提供的联系地址业主可以接收到发送律师函的快递。 第十五条 所属单位申请发送律师函之前，应当对申请及其所附材料进行审查，材料不齐全或有误的应当及时补正。 第十六条 经项目法律联络员和有关领导审查同意发送律师函的，应将有关材料一并转交给所属单位委托的外聘法律事务机构发送律师函。 第十七条 所属单位在提交申请材料之后，律师函发送之前，欠费业主缴纳物业费的，应及时告知外聘法律事务机构，以便将已交费业主从发送律师函清单中排除，避免引发与业主间不必要的争议。 第十八条 在律师函发送之后、业主收到律师函之前，欠费业主缴纳物业费的，所属单位应当与业主进行良好沟通，争取业主的理解，避免业主对
8、此产生异议。 第十九条 律师函发送之后，所属单位应当将律师函快递单扫描备案，并将快递单原件及时归档保存。 第四章 提起诉讼收缴物业费 第二十条 对符合下列条件的业主，所属单位可以通过提起诉讼，要求业主交纳物业费并按合同约定承担违约责任： （一） 具有交费能力，但无故拒不交费的； （二） 欠费金额较大的； （三） 所属单位认为应当起诉的其他情形。 物业费起诉案件由发案单位负责处理。 第二十一条 所属单位起诉欠费业主前，应当准备以下起诉材料： （一） 所属单位营业执照复印件和组织机构代码证复印件（属于“三证合一”的，提供统一的营业执照复印件）； （二） 物业公司法定代表人或所属单位负责人证明书及身
9、份证复印件； （三） 案件代理人身份证复印件； （四） 授权委托书； （五） 起诉状； （六） 证据清单； （七） 证据材料（可参照上述第十三条的规定准备，再加上律师函发送证明（如果有）；（八） 起诉所需的其他材料。 上述（一）-（四）项材料向法院提交一式一份；（五）-（七）项材料向法院提交一式一份的同时按照被告人数加一份。（一）-（三）项材料加盖所属单位公章，（四）-（六）项材料加盖所属单位公章、法定代表人/负责人签名或盖章。但是，受诉法院对起诉材料另有要求的，以受诉法院的要求为准。 第二十二条 起诉材料符合要求的，所属单位应依法向法院起诉，按法院要求依法出庭并办理其他诉讼手续。 第二十三条
10、 所属单位签收法院一审判决或裁定1-5日内，应将判决或裁定的原件扫描件以及后续处理意见（例如：是否上诉）发送给物业公司客户服务部、法律事务部及相关部门备案。 第五章 申请强制执行收缴物业费 第二十四条 被告业主未按生效的法律文书履行交纳物业费义务的，在法律文书生效之日起一年内所属单位应依法申请强制执行，并向物业公司客户服务部、法律事务部及相关部门汇报强制执行进展情况。 第二十五条 所属单位对未按生效法律文书履行交纳物业费义务的被告业主申请强制执行时，应当准备以下申请强制执行材料： （一）强制执行申请书； （二）生效法律文书（如生效判决书、裁定书等）； （三）强制执行所需的其他材料。 第六章 公
11、 示 第二十六条 对于法院做出的所属单位胜诉的生效判决或裁定，所属单位可以在隐去被告业主个人信息以及可以推断出具体业主的有关信息的情况下，将生效判决或裁定在小区内公示，以引导全体业主按时交纳物业费，提高小区物业费收费率。 第七章 附 则 第二十七条 本办法自印发之日起施行。物业公司及所属各单位依照本办法执行。 第二十八条 本办法由物业公司法律事务部负责解释。 附件：1.物业服务费催缴函（所属单位发函用） 2.物业费欠费确认单样式 3.物业费欠缴清单样式 4.物业费欠缴原因分析 5. 发送律师函催缴物业费申请表 6. 发送律师函催缴物业费申请流程 7. 物业费起诉立案申请表 8. 强制执行案件立
12、案申请表 9. 物业费起诉工作材料指引 附件1： xx物业管理有限公司 分公司物业服务费催缴函 致：业主房号_: 根据 物业服务合同，您应付的下述费用已经到期,请您按照本催缴函的要求及时全部支付。 物业服务区域及业主房号 市 物业服务小区 号楼 单元 室 催缴人 xx物业管理有限公司*分公司 业主房屋 建筑面积 平方米 费 别 单 价 缴费期间 欠缴物业服务费金额 违约金/日 欠缴物业服务费 元/平米/月 _年_月_日至_年_月_日 元人民币 欠缴物业服务费金额（大写） 元人民币 收款单位信息： 收款单位名称：_； 收款单位银行账号：_； 收款单位开户行：_； 收款单位邮寄地址：_。注：若转账
13、汇款至收款单位账户，请注明业主姓名和房号，以便收款单位及时确认。 1. 请您自催缴时间起_日内将欠缴物业服务费全额向收款单位支付完毕，以免进一步产生违约金和给您带来不利。 2. 若您在催缴时间前已全部支付上述款项，催缴人还未收到该款项，则您无需再付。 3. 若您有任何疑问, 请立即联系催缴联系人：_，催缴联系人座机电话：_；催缴联系人手机电话：_。 谢谢！ 催缴人（盖章）：xx物业管理有限公司 分公司 催缴时间： _年_月_日 附件2： xx物业管理有限公司 分公司 物业费欠费确认单 房号： 号楼 室 业主姓名： 业主确认将于 年 月 日之前，将上述房号欠缴的 年 月 日至 年 月 日的物业费
14、 元以及 费 元全部交齐。 业主（签字）： 年 月 日 10 / 26 附件3：物 业 费 欠 缴 清 单 签订合同的物业公司名称： ；物业费收费账户开户名： ；账号： ；开户银行： 。小区名称： ；地址： ；邮编： 。 序号 欠费业主房号 业主姓名 业主身份证号 业主电话 1.业主身份证住址 和 2.通信地址 房屋面积 物业费单价 物业费欠费期间 物业费欠费月数 物业费欠费总额 公摊水电欠费期间 公摊水电欠费 违约金 小计 欠费总计 催缴人 手机 座机 11 / 23 附件4： 物业费欠缴原因分析 序号 房间号 业主姓名 欠费金额 欠费理由 注：本表“序号”应与物业费欠缴清单中的“序号”一致
15、。 附件5： 发送律师函催缴物业费申请表（仅供参考） 发送批次编号：CJH201 - -00 合作律师事务所名称（全称） 申请单位名称（简称） 申请单位联系人 联系电话 发送户数 户 合计催缴金额 元 欠费原因概述 申请单位意见 我项目/部就 户业主拖欠物业费，委托律师发送律师函催缴物业费事项，已按公司有关规定完成各项准备工作，对提交的材料确认无误，现申请发送律师函催缴物业费。 负责人：盖章/日期： 客户服务部意见 相关部门意见 项目法律联络员意见 相关部门意见 所属分公司相关领导意见 所属分公司主管领导意见 注：使用本表时须提供相关附件，附件要求参见下页 附件要求： 申请发送律师函催缴物业费
16、时，需提交以下材料： 1.分公司出具的加盖其公章及负责人签名的书面承诺，承诺其提供的信息及资料的真实性、准确性和完整性，不存在虚假陈述（盖章原件）； 2.物业费欠缴清单（盖章原件）； 3.物业费欠缴原因分析（盖章原件）； 4.欠费业主身份证复印件（注明房号及“仅供催缴物业费使用”字样）； 5.物业公司/分公司签订的（前期）物业服务合同或与小业主签订的物业服务合同（复印件）； 6.证明业主已符合交费条件的证据材料，例如：入住通知单、入住工作流转单等（复印件）； 7.催缴物业费的证据，包括：电话录音、短信截屏、邮件截屏、催缴函、催缴函快递底单及签收证明、业主满意度调查问卷、欠费确认单等（复印件）；
17、 8. 除欠费业主身份证复印件外，以上复印件需要加盖公章和骑缝章。 为提升催缴效果，请核实提供的电话号码不是空号，确保提供的联系地址业主可以接收到快递，感谢您的支持与配合！ 附件6: 发送律师函催缴物业费申请流程（仅供参考） 附件7: 物业费起诉立案申请表（仅供参考） 申请单位名称（简称） 案件指定承办人 联系电话 拟起诉业主姓名 标的额合计 元 案件简述及已采取的措施 （需要根据实际情况描述业主欠费周期、欠费原因、欠费金额，及催缴情况等内容） 申请单位意见 我项目就上述业主拖欠物业费拟提起诉讼，现已按有关规定收集整理各项材料，并确认无误，特申请提起诉讼催缴物业费。 负责人：盖章/日期： 客户
18、服务部意见 相关部门意见 项目法律联络员意见 相关部门意见 所属分公司相关领导意见 所属分公司主管领导意见 注：使用本表时须提供相关附件简述案件。 （仅供参考使用） 附件 8： 强制执行案件立案申请表 申请单位/部门名称（简称） 案 卷 号 执行标的额 元 案件指定承办人 联系电话 被申请人基本情况 公 民 姓名 身份证号 法人/其他组织 名称 法定代表人 /负责人 住所 联系电话 简述执行请求与事实理由 （需根据实际情况描述执行请求，及事实理由） 申请单位/部门意见 （盖章） 负责人： 日期： 业务相关部门意见 法律事务部意见 物业公司相关领导意见 物业公司副总经理、总法律顾问意见 物业公司
19、总经理意见 物业公司法定代表人意见 注：使用本表示须提供强制执行申请书和执行依据文书（如生效判决书、裁定书、调解书）等附件。 19 / 26 附件9：物业费起诉工作材料指引之 物业费起诉案立案申请材料清单 （仅供参考） 1. 所属单位营业执照复印件和组织机构代码证复印件（属于“三证合一”的，提供统一的营业执照复印件）； 2. 物业公司法定代表人或所属单位负责人证明书及身份证复印件； 3. 案件代理人身份证复印件； 4. 授权委托书； 5. 起诉状； 6. 证据清单； 7. 证据材料（可参照物业费收缴涉法工作实施细则第十三条的规定准备，再加上律师函发送证明）； 8. 起诉所需的其他材料。 上述1
20、-4项材料向法院提交一式一份；5-7项材料向法院提交一式一份的同时按照被告人数加一份。1-3 项材料加盖所属单位公章，4-6 项材料加盖所属单位公章、法定代表人/负责人签名或盖章。但是，受诉法院对起诉材料另有要求的，以受诉法院的要求为准。 注：去法院起诉时请携带上述材料，并带上您的身份证原件，及诉讼费。 xx物业管理有限公司*分公司 （仅供参考） 负责人身份证明书 兹证明 先生任我公司 职务，是我公司的 。特此证明。 xx物业管理有限公司 分公司 年 月 日 附： 国籍：中国 住址： 电话： xx物业管理有限公司*分公司 （仅供参考） 授 权 委 托 书 xx物 授201 第 号 委托人：xx
21、物业管理有限公司xx分公司负 责 人： 职务：住所地： 受托人：姓 名： 职务： 身份证号码： 工作单位：xx物业管理有限公司xx分公司地 址： 电 话： 我单位现委托上列受托人在xx市xx区人民法院受理的xx物业管理有限公司xx分公司与xxx的物业服务合同纠纷一案中，作为我单位的一审诉讼代理人。 代理人的代理权限为：代为起诉；代为提交证据；代为参加庭审调查和辩论；代为承认、放弃、变更诉讼请求；代为接受调解或者与对方当事人进行和解；代为提交、签收与本案有关的法律文书；代为申请财产保全及证据保全；代为申请鉴定，以及代为行使为实现本案诉讼目的而应享有的其他实体性权利与程序性权利。 代理期限至本案一
22、审程序终结止。 委托人：xx物业管理有限公司xx分公司负责人： 年 月 日 民 事 起 诉 状 （仅供参考） 原 告：xx物业管理有限公司xx分公司 负责人： 职务： 住所地： 被 告：xxx，男（或女）， 岁，住 室，电话： 案 由：物业服务合同纠纷 诉讼请求： 1、 判令被告向原告支付其所拖欠的 年度、 年度、 年度物业服务费人民币 元； 2、 判令被告向原告支付自逾期支付物业服务费之日起至实际支付之日期间的滞纳金，暂计至 年 月 日为人民币 元，与第一项合计为人民币 元； 3、 判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由： 被告是“ ”小区 区 号楼 单元 室业主，于 年 月 日办理入住手续
23、。原告于 年 月 日与“ ”建设单位签署xx 市前期物业服务合同，并于当日开始为被告提供物业服务。xx 市前期物业服务合同第 条约定，被告应当在每年的第 天或之前交纳该年度的物业服务费。第 条约定，如未按时交付，应当按照自逾期之日起每日 的标准支付滞纳金。自 年至今，被告没有向原告交纳任何物业服务费，原告曾以物业费催缴函及委托律师发送律师函的方式向被告书面催缴物业服务费，但是被告始终拒绝交纳。 23 / 26 原告认为，依据物业管理条例第七条规定，按时交纳物业服务费是业主在物业管理活动中应当履行的一项义务。被告是“ ”业主，原告为被告提供了物业服务，被告拒绝交纳物业服务费，构成违约，原告有权要
24、求被告支付所拖欠的物业服务费及其滞纳金。截止 年 月 日，被告应当交纳 至 年度物业服务费 元，滞纳金 元，合计 元。 依据中华人民共和国民事诉讼法之规定，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请，以维权益。 此致 xx市xx区人民法院 具状人：xx物业管理有限公司xx分公司负责人： 年 月 日 附： 1、 本诉状副本 份 2、 证据清单及证据 24 / 26 附件9：物业费起诉工作材料指引之 原 告 证 据 清 单 （仅供参考） 编号 证据名称 形成时间 证据种类 证明事项 页数 1 入住工作流转单、入住通知书、入住资料签收单 书证 被告是“ ”小区 区 号楼 单元 室业主，于 年 月 日办理入住手
25、续，被告有义务向物业服务企业交纳物业费，逾期付费的，应承担每日 的滞纳金。 2 xx市前期物业服务合同 （合同编号 ） 书证 原告为“ ”物业提供服务企业，有权向被告收取 、 、 年度物业服务费。依据合同第 条约定，物业费缴费时间为每年度的第 天或之前缴纳。合同第 条约定，收费标准为 元/平方米/月。合同第条约定，逾期缴费的滞纳金标准为自逾期之日起每日 。 3 物业费催缴函 书证 原告于 年 月 日，通过邮政快递向被告身份证地址及 地址发出物业费催缴函，催缴 年度物业服务费。 4 物业费催缴函快递单 书证 5 律师函及其快递单 书证 原告委托律师向被告发出律师函，催缴 、 、 年度物业服务费。 提 交 人：xx物业管理有限公司xx分公司负责人： 提交日期： 年 月 日 23 / 23