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1、地产股份有限公司投资项目论证管理办法第一章 总则第一条 为了完善地产股份有限公司（以下简称“公司”）及所属全资、控股(及有实际控制权)公司（以下简称“所属企业”）房地产项目投资论证体制，规范项目投资论证程序、提高项目投资论证效率，根据地产股份有限公司对外投资管理办法等管理制度，结合公司实际，制定本办法。第二条 房地产项目论证是指公司及所属企业根据相关规定，寻找收集项目信息、进行可行性研究后，由公司规划发展部依据相关规定，客观公正地对拟投资项目进行专业评估与审核，为公司项目投资的科学决策提供客观、公正的决策参考依据，并对项目投资方案、投资经济效益等方面进行分析和评价的活动。第三条 房地产项目投资
2、论证的目的是保证公司及所属企业在项目投资中的经济性、合理性、可行性，实现项目决策的科学化、民主化，最大限度的减少和避免投资风险，提高投资项目的经济效益和社会效益。第四条 公司所属企业在境内投资的住宅、商业地产等房地产开发项目，以及以取得土地或开发权为目的股权收购项目适用本办法。第二章 机构与权责第五条 公司规划发展部、各所属企业均为项目拓展的申报单位，负责项目的寻找，具体项目信息的收集整理，进行可行性研究及报审工作。第六条 申报单位应按照公司相关规定，收集项目基本信息，根据项目情况进行可行性研究、资产评估及尽职调查，编制相关报告，并按照本办法规定适时报送公司进行论证。项目申报单位主体对项目论证
3、材料的真实性及客观性负责。第七条 公司规划发展部负责联合投资监管部、资金财务部、风控部对公司投资项目进行论证。第八条 公司董事会为项目的批准机构，公司总经理办公会为项目的决策机构，总经理办公会参考规划发展部论证意见，对项目投资进行决策，决策通过后，董事会履行最终批准程序。第三章 投资论证流程及内容第九条 申报单位根据公司相关规定，完善项目资料，进行可行性研究、尽职调查等调研工作，形成相关报告后，报规划发展部进行论证。第十条 通过招拍挂取得的项目，应于招标公告前一个月报送至公司规划发展部；通过收购股权或资产取得的项目，应于签订相关转让协议前三个月报送至公司规划发展部。第十一条 规划发展部依据项目
4、的可行性研究及相关报告，对项目的权属、合法合规性及经济效益指标等进行论证，于20个工作日内提出明确的论证意见，供总经理办公会做决策参考。第十二条 规划发展部论证项目的一般程序：（一）申报单位将所需项目资料报送至规划发展部。（二）规划发展部对项目资料的完备程度进行初审，并向项目申报单位进行反馈。申报单位进行补充完善后，由规划发展部报主管领导审批。（三）主管领导审批通过后，由规划发展部根据需要组织实地调查，并组织召开投资论证会，对项目可行性进行论证，并形成论证意见，报公司总经理办公会决策。第十三条 规划发展部论证的主要内容：（一）项目是否符合国家的政策、法律、法规（二）项目是否符合集团公司发展规划
5、及相关要求（三）项目开发设想是否合理（三）项目资金方案是否能够落实（四）项目初步测算经济效益指标能否满足集团公司相关要求（五）项目的风险是否能够得到有效地规避和控制（六）项目在技术上是否可行，是否符合国家建筑、环保等相关技术要求（九）其他需要论证的内容第十四条 项目通过论证后，报送公司总经理办公会决策，决策通过后报董事会批准。第四章 投资论证资料要求第十五条 申报单位报送项目至规划发展部进行论证时，应按规定备齐资料，及时与规划发展部进行联系，落实论证要求和安排。第十六条 论证的申报材料及相关要求如下：（一）项目投资（立项）的请示（二）公司所属企业报送的项目，已经过申报单位论证的，可附带报送单位
6、的管理层决议（三）项目可行性研究报告（四）如涉及股权或资产收购，需附带转让方有关资料，包括但不限于企业章程、营业执照副本、公司财务资料等复印件。（五）项目合作意向书等其他与项目相关的资料。第十七条 项目论证决策后，如因项目情况变动，需要对论证资料做出变更的，各所属企业要及时将有关情况上报公司，公司审核后将变更资料论证。第十八条 项目拓展资料属公司及其所属公司内部资料，未经公司允许，不得透漏给第三方。第五章 可行性研究报告编制要求第十九条 项目可行性研究报告编制要力求实事求是，全面完整地分析论证项目的投资可行性，可行性研究报告中披露的项目情况、经济指标等内容，需提供事实依据或评估过程。第二十条
7、可行性研究应包括以下内容：（一）项目基本情况：包括项目基本情况及土地取得方式等内容。（二）项目合法合规性情况：包括当地法律法规及政策性文件等，如涉及政府回购项目，应说明担保情况。（三）项目区域市场分析：包括项目区域的宏观经济分析、区域价值和地位分析及区域房地产市场分析等。应建立在实地调研的基础上，结合当地经济数据，对当地整体经济环境及房地产市场状况进行科学分析及预测。（四）开发初步构想：包括项目定位、预期售价、初步开发计划及融资计划等。应结合项目区位条件及情况，确定项目产品、评估预期售价，并根据实际情况初步拟定开发计划及融资计划等。（五）经济测算：包括投资测算、销售测算、融资测算、动态指标测算
8、及敏感性分析等。根据实际情况对项目各项指标进行评估、测算，计算税后资本金财务内部收益率、税前项目内部收益率、税前项目净现值，投资回收期、项目税后利润等经济效益指标，并在测算的基础上进行敏感性分析，确定盈亏平衡点及最高拿地限价等指标。（六）风险评估：包括项目风险评估及风险把控措施。应对项目可能存在的风险进行系统评估，并提出相应的把控措施。（七）SWOT分析：结合项目情况、经济测算、风险把控等内容，对项目进行SWOT分析。（八）结论及建议：综合以上内容，形成最终结论及建议。第二十一条 依据相关规定及实际情况，不定期更新可行性研究报告范本及经济效益指标。第六章 附则第二十二条 本办法自公司董事会审议批准并正式颁布之日起生效。第二十四条 本办法修改权及最终解释权归规划发展部所有。