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1、中山市泓嵩物业管理有限公司低效工业用地项目改造方案根据经批复的规划条件论证，中山市民众街道办事处拟对位于 中山市民众街道沙仔行政村西沙路16号、16号之二的中山市泓嵩 物业管理有限公司低效工业用地进行再开发，由中山市泓嵩物业管 理有限公司进行自主改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如 下：一、地块基本情况（一）总体情况改造地块位于中山市民众街道沙仔行政村西沙路16号、16号 之二，东至规划路，南至空地（广东民昇食品有限公司用地），西 至洪奇沥水道，北至中山市泰昌染整有限公司工业厂房，用地面积 2.6409公顷（26409.2平方米,折合约39.61亩）。（二）权属情况改造范围内全部属国有建设
2、用地，土地用途为工业，改造涉及的 土地已经确权、登记，不动产权证号为粤（2023）中山市不动产权 第号、粤（2023）中山市不动产权第号为土地产权人中山市泓嵩物 业管理有限公司自2023年3月开始使用。（三）土地利用现状情况改造范围内现有3栋建筑物，由产权人自2023年3月开始使用。 无合法规划报建手续，原有建筑面积18494.8平方米，现状容积率 0. 70,作工业厂房所用。该地块目前已拆除建筑面积14989. 9平方米,改造前厂房已空置，改造前年产值为0万元，经民众街道研究认定， 该用地属于低效工业用地。改造地块不涉及闲置、抵押、历史文化资源要素等情况。（四）规划情况改造地块不符合土地利用
3、总体规划，但在国土空间总体规划 （2020-2035）已安排建设用地规模、符合经批复的规划条件论证； 地块已纳入中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035）。 其中，在中山火炬开发区（含民众街道）工业用地规划条件论证 （中府函2022424号）中，防护绿地0.0771公顷（770.6平方米,折 合1.15亩），二类工业用地2.5639公顷（25638.5平方米，折合约38.46 亩），规划容积率2.0-3.5,建筑密度35-60%,绿地率10-15%,生产 性建筑高度W50米，特殊工艺除外；配套设施建筑高度W100米。建 筑高度应同时满足中山市通用机场净空管理专项规划（中府 2
4、018803号）及三角机场的限高要求。改造地块位于城镇开发边界内，不涉及永久基本农田、生态保护 红线等管控要求。二、改造意愿情况改造范围涉及中山市泓嵩物业管理有限公司1个权利主体，民众 街道办事处已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟 改造情况等事项征询涉及所有权利人改造意愿，经全部原权利人同意 将涉及土地、房屋纳入改造范围。三、开发主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间总体规划、已批 复工业用地规划条件论证管控要求实施建设。在规划中属非建设用地 部分，按照非建设用地进行管控；属道路和绿地等公益性用地部分， 日后属地政府需按规划开发建设时，应将用地交给属地政府使
5、用。改造项目拟采取土地产权人自主改造方式，由中山市泓嵩物业管 理有限公司作为开发主体，实施全面改造。改造后将用于包含但不限 于医美装备制造、信息技术、新能源、新材料、新包装、智能制造产 业，在符合详细规划的基础上，容积率不小于3.0,新建建筑面积不 小于85968平方米（含不计容建筑面积3900平方米），不保留原有建 筑。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中山市“三 线一单”生态环境分区管控方案、中山市涉挥发性有机物项目环 保管理规定。改造后年产值预计将达到23768万元（约600万元/ 亩），年税收预计将达到H90万元（约30万元/亩）。四、资金筹措改造项目由改造主体拟投入资金15474万元，均为自有资金。五、开发时序项目开发周期为5年，拟分二期开发。第一期开发时间为2023 年11月30日，拟投入资金5868万元,拟建建筑面积32600平方米（含 不计容建筑面积600平方米），主要实施工业厂房建设；第二期开发 时间为2026年5月31日，拟投入资金9606万元，拟建建筑面积不少 于53368平方米（含不计容建筑面积3300平方米），主要实施工业厂 房和地下车库建设（具体在满足规划管控要求的前提下，以最终报建 方案为准）。六、实施监管改造主体按规定与民众街道办事处签订项目实施监管协议，并按 合作协议、监管协议约定实施改造。