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1、辽宁省房地产估价师案例与分析:房地产抵押贷款前估价的内容模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题 意）1、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为一年。A. 4B. 3C. 2D. 12、下列对要约的理解有误的是A.要约是指希望与他人订立合同的意思表示B.要约内容应详细明确，即表达出订立合同的意思C.要约是当事人订立合同的预备行为，当事人仍处于订约的打算阶段D.要约应表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束3、在现实中主要存在着下列相邻关系A.通风、采光、排水、排污的相邻关系和险情
2、危害的相邻关系B.通风、采光、排水、排污的相邻关系和友好睦邻的相邻关系C.友好睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系D.通风、采光、排水、排污的相邻关系，友好睦邻的相邻关系和险情危害的 相邻关系4、某商场先向甲银行贷款30万元。后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到 当地房地产管理部门办理了登记。抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋 所得100万元应由。A.两家银行按债权比例受偿B.两家银行均等受偿C.甲银行优先全额受偿D.乙银行优先全额受偿5、下列关于不同类型价值的凹凸关系的表述中，错误的是.【2007年考题】A：原始价值高于账面价值B：投资价值高于市场价值C：谨慎价值低于市场价值D：快速变
3、现价值低于市场价值E：工业用地的监测点评估价格6、某宗土地50年运用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜 矿资源的价值为500万元.若土地资本化率为7%,则该宗土地30年运用权的 价格为。一A：899万元B：1000万元C：1349万元D：1500万元E：工业用地的监测点评估价格7、风险对房地产投资者行为的第一个影响，就是令投资者依据投资风险的大小 确定其合理的（）。A.投资规划B.投资回收期C.投资方向D.投资收益水平8、某城市2000年和2005年一般商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800 元/m2,采纳平均发展速度法预料2008年的价格最接近于元/m2。A. 4
4、800B. 5124C. 5800D. 71249、某房地产开发用地，其土地面积为10000而，土地运用条件与规划限制所规 定的容积率为1.2,楼面地价为1500元/ m2o后经规划调整，容积率提高到1.6, 楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价万元。A：375B：450C：500D：600E：工业用地的监测点评估价格10、资料是调查的起点，其优点是成本低及可以马上运用。手手始础 一二原基 A.B.CD.11、城市用地评价中下列哪项属于相宜修建的用地A. 一类用地B.二类用地C.三类用地D.已征用的土地12、房地产投资不行移动的特性，要求房地产所处区位必需对具有吸引力。A.物业
5、管理公司B.政府C.承包商D.租客13、下列不属于房地产的行政法规的是。A：城市私有房屋管理暂行条例B：城市房屋拆迁管理条例C：城市房屋拆迁单位管理规定D：住房公积金管理条例E：房地产估价机构必需加盖公章14、下列关于预售房地产开发经营期的图示中，正确的是（）。A.选项AB.选项BC.选项CD.选项D15、城镇国有土地运用权出让和转让暂行条例规定了工业用地出让最高年限 为年。A：40B：50C：60D：70E：房地产估价机构必需加盖公章16、某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/ m2, 2012年9月的市场价 格为4654元/而。依据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价
6、格的 平均环比月上涨率为。A： 1. 07%B： 1. 11%C： 1. 20%D： 1. 25%E：工业用地的监测点评估价格17、运用假设开发法估价必需考虑资金的。A：好用价值B：有效价值C：折算价值D：时间价值E：工业用地的监测点评估价格18、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的因素。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境19、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场视察该建筑物剩余经济寿 命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%,用直线法计算该建筑物 的成新率为（）。A. 80%B. 82%C. 83%D. 92%20、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未
7、动工开发的，可以征收相当于土 地运用权出让金以下的土地闲置费。A. 10%B. 15%C. 20%D. 25%21、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是.【2006年考题】A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高 费用C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得变更现状的旧 房D：假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余E：工业用地的监测点评估价格22、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的运用，使 后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不行
8、 能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的A.收益现金流风险B.将来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险23、单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资的幅度内，其实际缴 存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。A：12%B：13%C：14%D：15%E：执行层的组织协调24、房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的A.多样性B.固定性C.稀缺性D.体积大，消耗材料多25、某项目的同类物业市场平均销售价格为2500元/m2,资金收益率为15%, 若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为（）元/m2。A. 50.6B. 60.6C. 34.8D. 44.6二、多项选择题（共2
9、5题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符 合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分） 1、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。A. 土地购置贷款B. 土地储备贷款C. 土地开发贷款D.建设贷款2、中华人民共和国物权法规定，不动产登记机构应当履行的职责有。A：查验申请人供应的权属证明B：审查申请人供应的评估报告C：就登记有关事项询问当事人D：必要时对被登记房屋进行实地查看E：刚好登记有关事项3、下列属于担当民事责任的方式有。（2009年试题）A：罚款B：吊销证照C：赔偿损失D：赔礼致歉E：停止侵害4、居住区绿地系统的组成中，居住组团的小块绿地属于。A
10、：公共绿地B：专用绿地C：宅旁绿地D：街道绿地E：执行层的组织协调5、税收的本质确定了它具有的特征。A：强制性B：固定性C：无偿性D：一样性E：有偿性6、商业银行的外部组织形式包括。A：单元银行制B：总分行制C：混合银行制D：集团银行制E：连锁银行制7、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上B：一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为10。万元以上D：二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上E：三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资
11、额人民币为10万元以上8、_、房地产业经常被政府用来作为一个“经济调整器”。A.造船业B.服务业C.建筑业D.航空业9、预期原理是一等估价方法的理论依据。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.路途价法10、契税的税率采纳A.定额税率B.超额累进税率C.比例税率D.各地适用税率11、王先生预购了一套经济适用住房，售价为1500元/；交房比原定时间延期 8个月，此时邻近地块新开盘的经济适用住房项目的售价为1800元/,如原合 同对延期交付无相关约定，则交房时应按结算房款。（2006年房地产经纪人试题）A：1500 元/B：1650 元/C： 1800X；/D：主管部门主持抽签确定的价
12、格E：执行层的组织协调12、房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、 室外楼梯等，且具备有上盖，结构坚固，层高2.20m以上（含2.20 m）的永久性建 筑是指。A.房屋共有建筑面积B. 土地运用面积C.房屋运用面积D.房屋建筑面积13、路途价法估价的第四个步骤是_。A.设定标准临街深度B.选取标准临街宗地C.调查评估路途价D.制作价格修正率表14、物业服务企业的工作内容包括_。A.确立管理目标B.制定修理养护方案C.制定平安保卫方案D.提出预算E.确定物业服务费的收费标准15、用成本法估价时，房屋现值=_A.房屋重置价格-年折旧额X尚可运用年限B.房屋重置价格-
13、年折旧额X耐用年限C.房屋重置价格又成新度D.房屋重置价格-年折旧额16、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权 差价时，。A：估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点相一样B：期房产权调换差价=所调换期房的将来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值 C：期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值被拆迁房屋的将来市场价值 D：期房的区位、用途、面积、结构、档次等，应以双方拆迁安置补偿协议中 约定的为准E：在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20%17、申请强制拆迁必需供应A.行政强制拆迁申请书B.仲裁决议书C.拆迁协议范本D.裁决调解和裁
14、决书E.被拆迁房屋的证据保全公证书18、开发商的主要合同关系通常包括等。A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同19、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的 模式是A.同质偏好市场B.分散偏好市场C.个别偏好市场D.集群偏好市场E.弥隙市场20、拆除租赁房屋时，假如被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁 补偿方式是A.面积结算B.货币补偿C.产权调换D.货币补偿或产权调换21、城市用地包括以下等10大类。A：居住用地B：工业用地C：社会用地D：道路广场用地E：市政公用设施用地22、经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括。A：消费观念变更B：设备陈旧C：建筑式样过时D：政府政策变更E：环境污染23、中华人民共和国城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，即。A：土地有偿有期限运用制度B：房地产价格申报制度C：房地产价格评估制度D：房地产价格评估人员资格认证制度E：住宅专项修理资金制度24、从事市场推广工作最基本的一点就是要清晰地了解()的市场和需求。A.期望B.最好C.潜在D.过去25、在工程建设中，应由承包商担当并负责保险的风险有（）。A.工程保险B.工人人身保险C.第三方保险D.意外保险E.质量保险