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1、附件2-2：内部碧桂园集团公区查验操作指引（2019年版）一、目的根据集团“完美交楼”的相关要求，进一步提升交付品质，实现 完美交楼、口碑相传，现对项目公共区域查验的工作予以明确。二、适用范围适用于碧桂园所有开发项目的公区查验工作（不含酒店、学校等 配套）。三、查验依据（一）经政府主管部门批准实施的规划、设计、建设方案。（二）相关建设工程质量验收法规、标准，建设单位移交的相关 图纸、合同等资料。（三）商品房买卖合同及交付标准。（四）前期物业服务合同，临时管理规约等。（五）国家发布物业承接查验办法（建房2010） 165号） 的规定。四、公区查验程序（一）资料移交验收交楼联合验收前2个月，项目部
2、向物业移交物业承接查验办法 （建房2010165号）规定的所有图纸资料，具体清单参考移交 资料清单（详见附件2T）,填写资料移交接管验收表（详见 “附件2T表1” ）,双方签字存档；对于项目部应移交而未移交的 资料，需列出清单，并书面承诺补交的具体时限，双方负责人签字确 认。（二）制定查验方案1 .交楼联合验收前2个月，项目部应确保交付标段达到法定查验 条件，形成项目查验自检报告，并以工作联系单的形式向区域客 关条线和物业分公司发送查验申请。2 .由项目属地物业制定物业查验方案，根据项目部提供的实 际移交计划，确定物业分公司的查验人员，安排查验工作。（三）查验的要求1 .所有查验过程必须全程使
3、用移动客服系统进行，具体操作参考 移动客服系统操作指引。2 .开通账号。区域客关条线务必在查验工作开展前一个月，开通 新项目物业人员的查验账号，并建立拟项目的公区虚拟楼栋/房间号。3 .系统录入。查验所发现的全部工程问题，必须如实录入移动客 服系统，录入后立即完成数据上传与派单。4 .验关单。已录入系统的工程问题必须由查验人员进行现场复验,确认整改合格后，由查验人员在系统上进行关单操作，其他人员违规 关单按弄虚作假处理。5 .查验不能抽样进行，必须全面查验和整改。（四）现场查验1 .交楼联合验收前30天，由物业分公司组织项目部、区域客关 条线开展查验工作，具体标准参照公共区域查验标准（详见附件
4、 2-1）,查验必须使用移动客服系统进行，或将查验结果填写项目 查验问题统计表（详见“附件2-1表2”），双方以书面形式共同 签收并约定整改期限。2 .查验期间，通水通球试验、外墙淋水、结构闭水、水暖等专项 查验应100%覆盖并对查验问题整改完成。3 .区域成本管理部市政专业人员需配合参与公区市政设备设施 （行管部门未验收部分）的查验工作。4 .完成承接查验工作后，由物业分公司向项目部、物业区域办公 室提交承接查验报告，项目部应书面签收。（五）签订物业查验协议交楼联合验收前20天，项目部与物业分公司签订物业查验协 议。（六）工程问题处理1 .根据确认的项目查验问题统计表及查验协议约定的整 改时
5、限，项目部工程师将自查核实后的整改结果反馈至区域客关条线 和物业分公司，经核实问题整改无误后方可进行销项。2 .遗留工程问题验收不合格的由项目部重新确定整改计划，完成后再次进行逐个验收，直至全部工程问题整改完成。3 .查验期间，由项目部每周召开查验整改总结会。五、移交接管（一）工程移交接管应同时具备的条件1 .工程全部完工，满足图纸、合同约定的使用功能。2 .图纸、资料移交齐全。3 .工程质量合格，工程遗留问题整体处理完毕。（二）共用设施（设备）移交接管1 .交楼联合验收前10天，工程质量符合移交条件时，项目部与 物业分公司分类办理共用设施（设备）的移交手续，项目部负责人、 物业分公司负责人应
6、在移交接管相关资料上共同签字确认并加盖公 章，移交接管包括：共用设施（设备）移交/接管验收表（详见 “附件2-L表3”）、水电表移交记录表（详见“附件2-1表4”）、 钥匙交接清单（详见“附件2-1表5“）等。2 .业主水电原则上实行一户一表移交给市政部门管理；当地无法 移交给市政部门管理的，房产和物业需沟通明确交楼后运维费用的承 担主体。3 .地下车库同步移交接管：执行收楼即收费要求，停车收费系统 同步启用。（三）整体移交的基本原则1 .子系统全部移交完毕后才能办理物业整体移交手续。2 .整体移交手续需由项目部负责人、物业分公司负责人共同在 项目整体移交接管验收表（详见“附件2-1表6”）签
7、字确认, 并加盖双方公章。3 .整体移交确认手续的签署人员，应对确认的结果承担责任。4 .工程结算办理的条件：严格实行工程竣工验收合格后，且书面 与物业办理移交接管确认手续的工程，方可办理工程结算手续，达到 提升移交接管项目工程品质的目的。（四）重大问题处理原则1 .对存在结构安全、消防安全、人身安全以及不能确保供水、排 水、供电、供暖、供气等主要系统正常运行的重大工程问题，原则上 物业分公司不予接管。2 .因特殊原因需要物业公司提前办理整体移交手续的，需由项目 部发出工作联络函并承诺正式的移交完成时间及承担代管期间的安 全风险，由物业分公司报物业总部同意后方可办理相关手续。3 .未办理移交接
8、管手续但已收楼的项目，物业分公司必须对公区 设备设施承担起常态管理责任，严禁以未办理移交接管手续为由拒绝 履行管理义务。4 .交付后三个月内必须完成移交接管手续的办理，否则将由区域 大运营组长追究相关人员的责任，并限期办理移交手续。六、工程质保期的确定（一）移交手续办理时应明确工程质保期的起计时间节点和结束时间节点，签认工程质保期确认表（详见“附件2-1表7”）。（二）明确消防系统、电梯、发电机、生活水泵等为业主服务的 大型设备的质保期起计时间：在项目收楼前办理移交手续的，质保期 起计时间为物业的合同收楼时间；如在收楼后才办理移交手续的，质 保期起计时间则为验收合格移交物业之日起计。附件：2-2-1.物业公区查验标准及相关附表（2019年版）