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1、珠海市斗门区农村留用地管理办法（征求意见稿202300609修改）第一章总则第一条【制定目的】为规范斗门区农村留用地管理工作，依据中华人民共 和国土地管理法中华人民共和国土地管理法实施条例 广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）珠 海经济特区土地管理条例珠海经济特区城乡规划条例实 施办法珠海市集体建设用地使用权流转实施办法（试行） 以及广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留 用地安置管理工作的意见广东省自然资源厅关于推进征 收农村集体土地留用地高效开发利用的通知珠海市人民 政府关于落实“百县千镇万村高质量发展工程”推动“村村 有物业”自然资源要素保障的实施意见相关规定，结合斗 门
2、区实际，制定本办法。第二条【留用地概念定义】本办法所称农村留用地（下称留用地），是指政府征收 农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征 地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产 的建设用地，也包括斗门区历史上预征土地时按照在册人口 和户数安排给农村集体经济组织的用地。提前。位于水源保护区、生态保护红线、历史文化保护区等城 市特殊地段或者特殊控制区的，留用地的土地用途及容积率 还应符合相关控制的要求。第十七条【留用地开发模式】农村集体经济组织可以独资成立公司，或以土地作价入 股、出资与他人合作、联营等形式开发留用地。具体开发利 用模式包括自主开发、合作开发、统筹开发、流转开
3、发和政 府收储出让等。(1)自主开发自主开发是指农村集体经济组织自行开发留用地。农村 集体经济组织具备一定自主开发能力时可提出自主开发申 请，经属地镇政府审查同意后，由农村集体经济组织自主开 展方案编制、开发建设和运营管理等工作。(2)合作开发合作开发是指农村集体经济组织将留用地以作价入股、 联营或将租赁使用权等方式与给企业进行合作开发的一种 操作模式。农村集体经济组织经依法定程序表决通过，拟引 入市场主体合作开发留用地的，可先以公开招标方式引入前 期服务单位，按照属地自然资源部门出具的规划条件，研究 提出留用地合作开发条件，经区政府批准同意后，再通过农 村产权流转管理服务平台或公共资源交易平
4、台公开选取确 定合作开发主体，由合作开发主体和农村集体经济组织协商 开展方案编制、开发建设和运营管理等工作。（3）统筹开发统筹开发是指政府统筹多个农村集体经济组织的留用 地，选址在相对集中的区域进行开发的一种操作模式。农村 集体经济组织经依法定程序表决通过后，可将其国有留用地 使用权交由政府收储，或与政府协商签订土地托管协议，由 政府通过统一集中选址、统一规划、统一建设、统一运营等 方式对留用地进行统筹开发利用，农村集体经济组织按收储 约定或土地托管协议获取一定物业、货币补偿或分享相关收 益。（4）流转开发流转开发是指农村集体经济组织通过附条件转让一定 比例的留用地使用权，来换取土地转让金和剩
5、余留用地建成 物业的一种操作模式。农村集体经济组织经依法定程序表决 通过后，经区政府批准同意的，可将一部分留用地用途相应 年限的使用权（附带配建物业条件）通过公共资源交易平台 进行转让，由受让方统一进行开发建设，并返还剩余留用地 建成的物业给农村集体经济组织。农村集体经济组织获得一 次性土地转让金、剩余留用地建成的物业产权和经营收益; 受让方支付土地转让金和承诺返还剩余留用地建成的物业 面积，并获得转让部分留用地的使用权、建成的物业产权及 相应经营收益。（5）政府收储出让农村集体经济组织可申请政府收储出让留用地。即将国 有建设用地性质留用地交由政府收储，按规划用途通过公共 资源交易平台进行公开
6、出让，由受让方与农村集体经济组织 合作开发留用地，并按出让约定分享留用地市场收益。适用 政府收储出让模式的留用地必须是依法转为国有性质的建 设用地，已合法办理国有建设用地相关手续或已取得留用地 权属凭证，未被转让、出租、抵押且权属清晰无争议。属于 集体性质的留用地需先申请办理征收手续后方可适用政府 收储出让模式。第十八条【留用地入市流转】农村集体经济组织可以依法出租、转让留用地使用权。农村集体经济组织依法出租集体或无偿返拨（划拨）的 国有留用地使用权的，应通过公共资源交易平台公开交易。 留用地出租的年限不得超过20年。农村集体经济组织依法转让无偿返拨（划拨）的国有留 用地使用权，应当参照国有建
7、设用地使用权公开交易的程序 和办法，通过公共资源交易平台按照招标、拍卖、挂牌等方 式确定受让人，由属地自然资源部门与受让人补签土地出让 合同（出让价款按转让成交价确定，不需缴纳土地出让价款）, 由农村集体经济组织与受让人签订土地转让合同，将留用地 的规划条件作为土地出让合同附件，由受让人按规定缴纳土 地转让价款及相关税费，并将土地转让价款直接支付给农村 集体经济组织。农村集体经济组织转让集体留用地使用权的，经依法定 程序表决通过的，应当通过公共资源交易平台公开交易，由 农村集体经济组织与受让人签订土地转让合同，并由受让人 按规定缴纳土地使用相关税费，并将土地转让价款直接支付 给农村集体经济组织
8、。留用地使用权出租、转让合同约定的土地使用年限届满, 土地使用权由农村集体经济组织无偿收回，其地上建筑物、 附着物按照留用地使用权出租、转让合同的约定处理。第十九条【按规定纳入实施改造】留用地经农村集体经济组织依法表决通过后，可按规定 纳入城市更新或旧村改造。对于2009年12月31日前已实 际建设使用，因不符合相关规划而无法纳入省“三旧”改造 地块数据库的留用地，允许按规定调整相关规划后标图入库 并实施改造。对于纳入城市更新或旧村改造涉及农用地的留用地，可 参照边角地、夹心地、插花地有关规定进行用地报批，并协 议出让给通过公开方式选择的旧村庄合作改造主体一并实 施改造。农村集体经济组织未落实
9、的留用地指标，可通过解 决历史遗留建设用地或依法依规办理用地手续后，统筹纳入旧村改造项目开发利用。第二十条【乡村振兴发展】留用地可用于乡村振兴项目，用于发展现代种养业、农 产品加工流通业、乡村休闲旅游业、乡土特色产业、乡村信 息产业及乡村新型服务业等乡村产业项目及其配套的基础 设施和公共服务设施，建设农产品初加工、深加工、仓储和 物流等设施，发展住宿、餐饮、停车场等乡村休闲旅游项目， 以及非营利性养老产业和农村一、二、三产业融合项目。第四章开发收益使用第二十一条【收益所属】农村集体经济组织依法开发或转让留用地获得的收益, 归该农村集体经济组织及其成员共同所有，应当建立农村集 体经济组织留用地收
10、益资金专户，并由属地镇政府会同农业 农村主管部门进行监管。第二十二条【收益分配流程要求】农村集体经济组织应当制定留用地的收益使用分配方 案，经成员代表会议或成员大会表决通过后，在本农村集体 经济组织范围内公示5天，并经属地镇政府审核备案后再实 施。第二十三条【收益用途】留用地的收益应主要用于以下方面：（一）缴纳养老保险和医疗保险费用；（二）公益性福利事业；（三）集体经济组织基础设施建设；（四）发展集体经济；（五）增加集体经济组织和集体经济组织成员收入；（六）其他符合集体经济组织财政管理相关规定的支出。第二十四条【收益分配公开机制】 农村集体经济组织留用地收益的使用情况应向本集体经济组织成员公开
11、，并接受属地镇政府、农业农村主管部门 的监督。第五章监督管理第二十五条【留用地年度实施情况报告】各镇政府统筹整理留用地开发年度实施情况，对留用地 项目开发推进、协调监管过程存在的问题及工作建议汇总整 理，上报区政府研究决议。第二十六条【留用地项目开发建设管理】农村集体经济组织应当建立留用地开发建设和运营管 理台账，并在村集体公开栏等场合进行公示，并报属地镇政 府汇总审查后报区政府。农村集体经济组织可按照实际需求 成立留用地监督小组，并向村（或股）民大会或代表会议通 报项目进度情况，扩大留用地项目的群众参与度、项目透明 度。第二十七条【留用地项目抵押贷款规定】 留用地不得用于除本留用地项目以外的
12、其他经济实体 的抵押和担俣。其中统筹开发的项目原则上不予抵押，确因 建设需要实施抵押贷款的，必须在农村集体经济组织范围内 进行公告，并经农村集体经济组织依法定程序表决同意后, 由属地镇政府按有关规定程序报区政府审查批准。第二十八条【留用地项目招商运营管理要求】对合作开发建设的留用地项目，建立招商管理综合评估 机制，由属地镇政府牵头，各有关部门参与，对拟合作单位 有关情况进行严格审查，加强对拟合作单位规模实力、盈利 能力、招商能力、营运能力等重要信息的综合调查评估，公 开择优选定合作单位，如有必要，可对拟合作单位现有开发 业绩进行实地考察核实。第二十九条【留用地项目资产监管要求】留用地形成的所有
13、资产（含折算货币补偿的款项、物业 运营收益等）应纳入农村集体资产管理，归农村集体经济组 织及其成员所有，主要用于发展村（社区）集体经济、村内 公益事业、股民红利分配等，并接受属地镇政府、农业农村 等相关部门集体资产管理机构的监督。第三十条【建立审查监督制度】建立项目内部审核制度，属地镇政府定期指导农村集体 经济组织开展留用地项目进行财务审核、工程审计和不动产 办理工作。第六章法律责任第三十一条【政府相关部门管理法律责任】政府及其工作人员在留用地取得、使用、开发建设过程 中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为， 造成集体资产流失的，由所在单位或上级机关给予行政处分; 构成犯罪的，依法
14、追究刑事责任。第三十二条【农村集体经济组织法律责任】农村集体经济组织经营管理者，在留用地使用、开发建 设过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等 行为，或非法转让倒卖留用地和非法低价处理留用地资产， 或擅自侵占、挪用留用地收益，构成犯罪的，应当依法追究 刑事责任。第七章附则第三十三条【施行日期和解释权限】本办法自XX年XX月XX日起施行，有效期为5年，由 市自然资源局斗门分局负责解释。第三条【留用地指标】本办法所称留用地指标包括两部分，一是上世纪90年代政府实施预征土地时，按当时在册人口和户数按一定标准 安排给村集体用于生产、生活的用地，属于预留的留用地指 标；二是2009年6月19
15、日广东省人民政府办公厅颁布施行 广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）（粤 府办2009） 41号）后，政府按实际征收农村集体土地面积 的一定比例予以确定的留用地指标。第四条【适用范围】本办法适用于斗门行政辖区范围内的留用地管理。第五条【与其他相关法律法规的衔接】斗门区留用地管理工作，除参照本办法外，还应符合国 家、广东省以及珠海市的有关法律法规等要求。第六条【各部门职责】各镇政府负责辖区内农村集体经济组织的留用地管理 工作，并指导农村集体经济组织做好留用地开发建设、招商 运营和监督管理工作。区各相关部门按照各自职能分工做好留用地管理相应 工作。第二章指标核定与兑现第七条【指标核定规则】
16、政府实施预征土地时期预留的留用地指标原则上按照2009年6月19日（不含）以前各类主体实际土地征收面积 （包括已使用的预征地折地面积）与预征地总面积的比例折 算后，予以确认。2009年6月19日后的留用地指标按实际 征收农村集体土地面积（不包含征收后用于安置农村集体经 济组织的土地面积）的10%核定。历史上征地协议已明确留 用地指标的，按照协议约定确认，不按照上述规则进行折算。本办法施行前，对政府实际已使用的预征地折地，按照 上述原则核定留用地指标。本办法施行后，对政府实际使用 的预征地折地，按实际使用面积的10%核定留用地指标。对于农村集体经济组织在本办法施行之前已经以自用、 合作开发、作价
17、入股、转让、置换、集体建设用地流转等方 式使用土地的，应相应扣减留用地指标。第八条【指标核定主体和要求】各镇政府牵头会同土地征收、属地自然资源、不动产登 记、园区管委会等部门厘清实际征收农村集体土地的范围和 面积，按土地征收的不同时期做好留用地指标核定工作，并 梳理各农村集体经济组织实际已使用的留用地指标，建立起 各村留用地管理台账，逐步实现留用地精细化、动态化、规 范化、信息化管理。第九条【指标兑现方式】农村集体经济组织可提出留用地指标兑现方式申请，经 农村集体经济组织成员依法定程序表决通过，经属地镇政府 和属地自然资源部门审查通过后，报经区政府同意后实施。农村集体经济组织申请兑现预统征留用
18、地指标的，应配 合属地镇政府完成该村历史征地、留用地指标核定及使用情 况后再实施，可逐年消化解决。为落实“百县千镇万村高质量发展工程”和“村村有物 业”发展要求，鼓励采用实物留地方式兑现留用地指标。留用地指标具体兑现方式如下：（一）解决历史遗留建设用地问题。对于被征地农村集 体经济组织范围内符合国土空间规划的历史遗留建设用地, 经镇、村确认后，按照历史遗留建设实际面积抵扣相应留用 地指标，由属地自然资源部门完善相关用地手续。（二）折算货币补偿。留用地折算货币补偿按照留用地 指标面积乘以折算时被征地农村集体经济组织所在片区的 国有工业用地基准地价级别价3.5倍确定，给予不高于30% 的奖励。具体
19、比例由经区政府批准的补偿安置方案确定。（三）等价置换物业。农村集体经济组织可按照留用地 货币补偿金额等价置换相应房产物业，对于积极配合的农村 集体经济组织给与不超过10%的奖励。具体置换方案由属地 镇政府会同属地自然资源、农业农村、土地征收、国有资产 管理、农村集体经济组织等部门商定后，按程序报区政府批 准。留用地等价置换物业方案确定后，属地镇政府、属地自 然资源、物业主管部门与被征地农村集体经济组织签订留用 地等价置换物业协议，在协议中明确物业类型、面积、位置、用途、交付时间、交付标准和产权登记等内容。可供置换的 物业具体包括：1、用地单位或政府在被征收土地范围内新建的物业；2、留用地集中统
20、筹区内配建的物业；3、经被征地农村集体经济组织同意，留用地经政府依法 收回再公开出让后，由受让企业配建的物业；4、政府采用各种方式供应其他土地建成的物业；5、政府筹集的其他物业。（四）实物留地。农村集体经济组织可向属地镇政府提 出办理实物留地用地手续的申请，经属地镇政府审查同意后, 由属地自然资源部门按相关规定办理用地手续。实物留地选 址应符合国土空间规划、产业发展规划等所在片区相关规划, 并充分征求被征地农村集体经济组织和属地镇政府的意见。实物留地包括集中留地和分散留地。集中留地，即留用 地集中安排在政府划定的留用地集中统筹区内；分散留地， 即留用地安排在农村集体经济组织范围内符合国土空间规
21、 划的区域内。实物留地选址原则上保留集体土地性质。在农村集体经 济组织范围内无可安排集体土地性质留用地的，可在国有土 地进行选址。涉及占用其他农村集体经济组织集体土地的， 应依法征收为国有土地，按国家有关供地政策确定供地方式。对于已办理用地手续的留用地，如因规划调整、基础设 施或配套设施的建设需要，再次被政府征收或收回的，可采 取用地调整置换或者按照不低于留用地折算货币补偿金额进行补偿，征收或收回已办理用地手续的留用地不再进行留 用地安置补偿。第十条【留用地基准用途（工业、物流仓储、商业、保 障性租赁住房等，禁止商品住宅）】留用地的基准用途包括工业、物流仓储、商业服务业、 保障性租赁住房（可混
22、合开发）等，也可用于建设公共服务 设施或基础设施，农村集体经济组织可在具体开发建设过程 中根据地块区位和周边需求选择合适的用途进行确定，留用 地用途应衔接所在片区详细规划或村庄规划。历史上已明确 用途的留用地按照批复用途开发建设；如历史已批复用途不 符合现行规划或无法满足村集体发展需求，由村集体经济组 织提出申请，由属地镇政府报区政府同意后，按现行规划及 留用地政策调整土地用途；未明确用途的可结合区域发展或 周边需求，按照基准用途进行确定，混合用途比例由留用地 批复的规划设计方案确定。新供地的留用地原则上在报区政 府供地阶段明确用途及比例。留用地不得建设商品住宅。留用地土地用途为商业服务业的，
23、用地规模应符合片区 经济发展要求；空间布局应与周边居住用地、交通基础设施 相适应。若涉及商业服务业用途的地下空间开发，应单独说 明地下空间设置的合理性。留用地土地用途为工业或物流仓储的，产业类型应符合 片区产业功能定位，用地规模应满足产业空间发展需求，鼓 励建设“标准厂房”；用地布局应遵循空间集聚和用地集约 的原则，促进土地循环高效利用，引导生产与生活功能协调 发展，共享城市的生产和生活服务设施。留用地土地用途为保障性租赁住房的，其规划建设要求、 申报流程和运营监督管理应按照珠海市住房和城乡建设局 珠海市自然资源局关于利用集体经营性建设用地建设保障 性租赁住房的通知（试行）相关要求执行。留用地
24、土地用途为其他功能（除商品住宅外）的，应符 合相应标准规范和技术规定。已经批准转为出让用地的留用地不适用该条款。第十一条【留用地基准容积率】留用地的基准容积率上限为2.0。在留用地开发建设方 案中，地块容积率高于2.0部分（工业用途除外）需由农村 集体经济组织通过未落实的留用地指标进行抵扣获得，抵扣 指标按照超出建筑面积与基准容积率（2.0）的比值确定。本 办法印发前，留用地已经取得有效规划批复并明确了容积率 指标的，按原批复执行。第十二条【留用地指标调剂】农村集体经济组织在自身留用地指标已全部落实的前 提下，可根据消化历史遗留建设用地、“三旧”改造或村集 体发展等实际需要，可申请在所在镇域范
25、围内调剂使用其他 农村集体经济组织的留用地指标。留用地指标调剂方案，经涉及留用地指标调剂的农村集 体经济组织依法履行农村集体资产管理法律法规要求的表 决、公示等相关程序后，并取得属地镇政府同意，由属地镇 政府联合属地自然资源部门报经区政府同意后，并报市级自 然资源主管部门核定后实施，调入的留用地指标只能落实在 集体土地上。留用地指标调剂价格应综合考虑不同区域土地 价值，在评估调剂方案的基础上进行确定，不得低于调出方 所在地的留用地折算货币补偿金额。留用地指标调剂方案应列明调入及调出方意见、指标核 定文件及调剂价格、调入方指标落实及拟调入指标情况，经 调入、调出的农村集体经济组织依法表决通过并进
26、行不少于 15日的公示。第三章流转与开发管理第十三条【留用地流转和开发计划管理】各镇政府每年应梳理辖区范围内留用地流转和开发利 用建设计划，并在每年6月、12月或通过“一事一议”提请 区政府审议，作为下一年度实施的依据，加强留用地开发利 用项目年度计划管理。留用地开发利用项目原则上应当纳入 属地镇政府年度工作计划或乡村振兴相关专项规划等。第十四条【与相关规划衔接】留用地选址及开发建设应满足留用地基准用途和容积 率的要求，并与详细规划、村庄规划等相关规划进行衔接, 保障留用地的空间选址、土地用途、开发强度等符合相关规 划要求。加强留用地开发建设与相关产业规划的衔接，利用 好国土空间规划预留的建设
27、用地规模和指标，支持留用地用 于乡村文旅设施及农村新产业发展。第十五条【留用地依法转为建设用地】留用地开发建设前应当依法转为建设用地。留用地现状 为农用地、未利用地的，依法办理农用地转建设用地审批手 续。留用地办理转为建设用地涉及的费用，纳入征地成本, 由用地单位承担。第十六条【用途和容积率调整】留用地应严格按照批准的土地用途和容积率开发建设, 留用地未明确具体用途和容积率的或确需改变留用地土地 用途或容积率的，应在符合相关规划的前提下，由农村集体 经济组织提出申请，附调整论证报告，由属地镇政府组织相 关部门及专家论证，经公示10天无异议后，报区政府审批。 历史上按国有土地出让的留用地，其土地用途和容积率调整 按国有土地相关要求执行。留用地土地用途和容积率调整应满足周边公共服务设 施和交通市政设施承载力的要求。对于超出片区公共服务设 施、交通市政设施承载力的项目，应提出改进措施或解决方 案，以满足地区基本配套要求。公共服务设施和交通市政设 施的完善应作为留用地开发的前置条件，在建设时序上适当