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1、万科物业公共设施修理作业指导书万科物业公共设施修理作业指导书编号：VW(E)序号作业内容岗位相关质量记录1 按公司设施治理规定建立小区垃圾桶、消防器材、游乐设施、室外公共照明台帐，定期进展检查，觉察损坏准时报修。定期进展防雷、接地电阻测试。主管治理员修理工保安保洁接地电阻测试记录2 接报并签收由环境绿化处或治安保卫处报修的公共设施修理通知单。 报修接待员3 依据公共设施修理通知单的报修内容及自查状况，修理治理员按实际状况向修理人员进展合理派单修理。 治理员 修理人员 公共设施修理通知单4 零星修理工程，修理工按公共设施修理通知单上的报修内容，如需领料填写领料单，并经部门经理或主管在领料单上签字
2、认可后至仓库领料。治理部经理修理主管治理员仓库保管员修理工5 携带所需工具赶到修理现场，执行公司员工礼仪标准，按相关工艺及技术标准进展修理操作。修理工6 修理完毕由报修部门的相关人员对修理完成状况进呈现场确认，公共设施修理通知单经其签字准时汇总。 修理工 环境绿化工保安 公共设施修理通知单7 非零星修理工程需填写公建部位修理报修单，由业主签名确认，并经部门设备治理员、设备主管、治理部经理复核同意后上报业委会审批，待批准前方可安排施工队进展修理操作。 治理部经理修理主管治理员公建部位修理报修单8 修理施工前，填写小区施工申请表，并交指定施工队进展修理操作。治理员小区施工申请表9 对进场施工队施工
3、质量进展监控，施工完毕后进展验收并填写公共修理工程验收单。治理员公建修理工程验收单10 核对工程修理施工修理工程量核定单，确认后报预算员进展复核。 治理员修理工程量核定单11 治理员对公共设施修理通知单进展分类统计汇总，填写公共设施修理汇总表，并报业委会审批。治理部经理修理主管治理员 公共设施修理汇总表12 接公司各部门报修的修理工程，在修理完毕后统计修理费用，填写修理结算单并交报修部门审核签字确认。统计员修理联系单、修理结算单13 将业委会审批后的公共设施修理通知单、公共设施修理汇总表交统计员进展修理费用的核定，并填写修理结算单、公共设施设备修理经费申请单。治理员统计员公共设施修理通知单 公
4、共设施修理汇总表修理结算单公共设施设备修理经费申请单14 修理结算单及公共设施设备修理经费申请单经部门经理审核批准后，报业委会审批，统计员将审批后的公共设施设备修理经费申请单交公司财务科转帐。治理部经理统计员公共设施设备修理经费申请单、修理结算单注：没有成立业委会或不设修理基金的治理部执行 1 至 6、14 款内容。检验标准：1、 修理合格率≥99%。2、 零修、急修准时率 100%。3、 返修率小于 1%。4、 效劳质量满足率≥95%。5、 修理效劳标准，记录登记准时准确完整。支持性文件：1、员工礼仪效劳标准。2、 设施治理规定。篇 2：天津万科物业治理公司供配电设备保养修理作业
5、指导书1.目的保证供配电系统正常运行，提高供电牢靠性，确保客户正常用电。2. 范围适用于各治理处动力、照明、应急照明供电系统及防雷接地系统的治理。3. 定义包括变压器、凹凸压配电柜、供电线路、动力柜、把握箱/柜、公共照明、应急照明、避雷接地网等。4.职责部门/岗位工作职责治理处经理进展不定期检查督导。治理处工程负责人全面负责系统设备的定期检修工作及日常工作的监视指导。指定设备责任人负责设备的日常巡察检查和例行保养检修。5.方法及过程把握 电气安全规定 各治理处修理及运行电工必需经专业技术培训，具备必要的电气学问，能够正确使用电气安全用具，娴熟把握紧急抢救法，特别是触电急救， 持证方可上岗。 各
6、治理处修理及运行电工应坚持“安全第一，预防为主”的根本方针，严格执行保证安全的技术措施和组织措施。 各治理处修理及运行电工在作业过程中不得任凭更改操作程序和简化安全措施，不得违章操作，并有权拒绝违章指挥和制止他人违章操作。 各治理处配电室电气设备的检修、预试、清扫，一律依照本文件§ 停电检修操作规定停电进展。特别状况需带电作业的，应经治理处工程负责人批准，并选派有阅历的电工进展。作业时要有专人监护，要有牢靠的安全措施。 各治理处的低压配电室应有含正确主接线和明确标志的现场模拟图，备齐必要的电气安全用具。 双电源供电的治理处应实行严格的组织措施、技术措施和治理措施严防双电源的误并及倒送
7、电。 各治理处假设低压配电线路较长、用电负荷较集中，应隔段在“零线”上做重复接地，以防零线断路造成相线电压变化过大进而烧毁低压用电设备。 全部电气设备的金属外壳接地、金属支架接地、零线重复接地，包括引线、接地桩、连接体的材料、截面积及接地阻值都必需符合规定要求，保证接地的牢靠程度。 各种电气装置， 包括配电箱/柜、电源开关、插头、插座等必需符合相应的国家标准。带有接地插脚的插头、插座，在插合时应符合规定的接触挨次，防止误插入。三极插座的接地插孔，应单独用导线接至接地线，不得在插座内用导线直接将接地极与工作中性线连接在一起。 严禁任凭安装临时灯或临时线。如短期内确实需要，必需经治理处工程负责批准
8、，选派有阅历的电工依据永久线路的要求安装，用后准时撤除。 室内敷设的明线，距地面高度一般应在米以上。低于此高度者，应加防护设施。手持移开工具的安全要求.每次使用前，必需经过外观检查和电气检查， 其绝缘强度必需保持合格状态。.使用、类工具修理操作时，其电源线必需承受铜芯橡胶护套软线或铜芯聚氯乙稀护套软线，其长度不应超过 3 米，且中间不允许有接头。其中黄/绿双色线在任何状况下，只能作保护接地或接零线。 . 使用、类工具修理操作时，必需装设额定漏电动作电流不大于 15mA、动作时间不大于秒的漏电保护器。 电气焊等其他专业作业人员，现场动火必需经保安部同意。现场人员必需穿戴好防护用品，在指定地点操作
9、，且备好消防器材，设专人看火。 电线、电缆凡接头、破头过多或绝缘不良者，应予以更换。凡不用之电气线路、开关、灯口等应一律做断电处理。停电检修操作规定检修停电时必需由两人执行，一人监护，一人操作。监护人由治理处工程负责人指定有带电作业实践阅历的人员担当。设备责任人认真填写停电操作票及停水、电、气通知，注明所停电部位、缘由及供电时间。停水、电、气通知应提前 24 小时告知客户。停电操作必需依据断路器(开关)-负荷侧隔离开关(刀闸)-母线侧隔离开关(刀闸)的挨次依次操作。送电操作应按与上述相反的挨次进展。严防带负荷拉合隔离开关刀闸。停电后在停电刀闸操作把手上悬挂“有人工作， 制止合闸”标识牌，以防有
10、人误合闸，造成人身伤亡；并在未停电区域设置遮拦， 防止人员误入，发生安全事故。停电后治理处工程负责人验电，确保无电后设备责任人方可封地线，对设备进展检修。低压配电室检修内容.检查母排的螺丝是否松动，并加以紧固。.检查母线侧刀闸、负荷侧刀闸对口是否严紧，对松动处加以调试紧固。.检查各空气开关上下口的接线是否有松动，并紧固。.翻开开关外壳检查开关接触点是否有烧坏，如有用砂布及小铁锉修整，严峻者进展更换， 并对开关的灵敏性进展调试。.对配电设备设施进展全面清洁，以防灰尘导电。检修完毕，由原挂接地线人员拆去接地线，同时原挂牌人员拆去“有人工作，严禁合闸”的标识。治理处工程负责人检查供配电设备内有无工作
11、遗留物如扳子、钳子、铁器等导电物品，确无遗留物，用500V 摇表摇测线路绝缘阻值，合格前方可合闸送电。日常巡察检查工作供配电系统相关重要设备明细、技术资料、相关操作规程及运行参数，由各治理处妥当保管，并由治理处经理签字或治理处盖章后张贴于设备房明显处，并依照执行。供配电系统设备技术资料及其电子文档由治理处报品质治理部备案。为保证供电设备的正常运行，每班对配电设备进展 2 次检查，并认真填写配电间巡查记录，质量记录表格由各治理处妥当保存。设备责任人在巡察检查中，需留意电压、电流表的指示是否正常，电源指示灯是否正常齐全，三相电压、电流指示是否平衡，供电设备及开关是否有异声，灭弧罩是否齐全等。检查供
12、电母排是否有放电声及螺丝是否松动。检查防鼠设施是否损坏，如有损坏准时修复。检查电容补偿柜功率因数是否正常。 定期检修每月保养修理.检查动力配电柜各路开关接线端，检查各类电气箱/柜外壳接地螺栓， 检查电能表接线端子并除尘。.检查断路器、空气开关、电能表等低压配电设备。.检查各楼及区域闸箱，是否有异味，线皮有无烧焦，线头有无松动。.检查消防、供水等设备把握柜，应保持清洁，线路排列整齐，电路把握开关标识清楚。.检查配电柜互投装置手动、自动转换是否灵敏。.清洁射灯、喷泉灯、路灯、草坪灯、安全出口应急指示灯等公共区域照明设备。 每半年保养修理由治理处工程负责人组织人员对低压配电柜停电检修、除尘，母排螺栓
13、加中性凡士林并紧固。年度保养修理.每年四月前由公司品质治理部托付具有相应资质的专业公司公司合格外供方对各治理处的房屋本体防雷接地系统进展一次全面检查，检查避雷装置焊点连接是否牢靠，摇测接地电阻值，确保接地体的牢靠接地，同时对避雷系统除锈刷漆，出具检测报告。检测报告各治理处妥当保管，并报品质治理部备案。.由治理处工程负责人组织人员停电紧固母排螺栓及全部配电柜开关接线端子，具体检查、测试低压母联开关的电气及机械连锁装置，对开关机械转动部位加少量润滑油脂，清理电缆沟杂物，经全面检查无误后恢复正常供电。供配电设备的各类检修应在设备设施保养检修记录表中作纪录，并注明各类定期修理保养记录的类别。6. 支持
14、性文件公用设备设施治理程序-G01停水停电作业指导书-G01-077. 质量记录表格设备设施保养检修记录表-G01-F2停送电操作票-G01-01-F1配电间巡查记录-G01-01-F2停水、电、气通知-G00-07-F1篇 3： 天津万科物业治理公司给排水系统保养修理作业指导书1.目的标准设备的日常治理，保证设备正常运行，发生意外事故正确处理， 维护客户利益。2.范围适用于各治理处。3.定义给排水系统：包括生活供水系统中的水泵、管道，消防系统中的水泵、管道，雨水及污水系统中的各类井、管道及潜水泵以及给排水泵把握箱/柜。4.职责部门/岗位工作职责治理处经理进展不定期检查督导。治理处工程负责人全
15、面负责设备的定期检修工作及日常工作的监视指导。负责外包方工作的检查、监视。指定设备责任人负责设备的日常巡察检查和例行保养检修。5.方法及过程把握日常巡察检查工作给排水系统内容、相关操作规程、运行参数、管线系统图等技术资料，由各治理处妥当保管，并由治理处经理签字或治理处盖章后张贴于设备房明显处，依照执行。给排水系统设备技术资料及其电子文档由治理处报品质治理部备案。各治理处依自身设备具体状况制定给排水设备操作规程，报品质治理部核准、备案。工程部设备责任人依据操作规程及作业指导书的要求，每班两次对设备巡察检查并在水泵房设备运行记录表中记录运行参数。水泵房设备运行记录表由各治理处妥当保管。各治理处应依
16、据检修工作内容，填写相应的设备设施保养检修记录表，并由各治理处妥当保管。工程部设备责任人应每日对二次供水水箱、消防水池的水位及浮球阀进展检查，在水泵房设备运行记录中进展记录。水泵的维护检修每日巡查：设备责任人检查以下工程并填写水泵房设备运行记录表。.检查水泵进出水压力表及供水系统各压力表读数是否正常、稳定。.检查水泵进出水口橡胶软连接是否正常、完好。.排解水泵填料盒过热及不正常滴漏现象。.排解系统各阀门漏水现象，检查各阀门开关位置是否正常，与标识是否全都。.检查电机温度是否正常，水泵及电机运转有无特别声音。.检查水泵把握箱/柜指示灯显示是否正常，电流、电压表指针是否偏离正常范围，变频器液晶显示
17、是否正常，把握箱/柜内空气开关、沟通接触器、热继电器等电气元件是否过热。每月维护检修： 设备责任人进展以下工作，并填写设备设施保养检修记录表。. 检查水泵电机轴承润滑状况。. 检查、修理水泵水封。每季度维护检修. 检查水泵电机接线端子是否松动，检查把握箱/柜内各接线端子是否松动。.检查水泵电机轴承润滑状况，每季度润滑油脂至少加注一次。检查水泵轴封装置是否完好。.收紧地脚螺栓。.设备责任人依据具体检修工作内容填写设备设施保养检修记录表。年度维护检修.检查泵叶、壳体腐蚀状况，对泵壳及机座除锈刷漆。.依据设备实际状况，清洗电机轴承，更换润滑油脂。必要时更换轴承。.检查水泵电机及把握箱/柜接线端子是否
18、松动。.检测电机相间绝缘电阻及各相对地绝缘电阻，测量值在设备设施保养检修记录表中做好记录。.检查并更换水泵密封填料。检修理过程中，应穿戴好防护用具，留意人身安全，做到“三不损害”，确保作业顺当完成。检修理工作内容填写在设备设施保养检修记录表中板式换热器维护检修板式换热器片间间距小，通道简洁，热效率高，流体中泥沙等杂质的沉积会影响流量并削减换热面积，进而影响换热效果。运行期间应定期清理除污器，削减系统中的杂质。如条件许可，还可以承受短时间反向运行的方式，冲走局部沉积物。板式换热器长期运行后，板片外表会不同程度地附着水垢等沉积物，增加流阻，降低传热效率。因此，应定期冲洗，至少每三年对设备解体大修，
19、化学清洗或增设水处理装置改善水质，最终目的都是保证设备换热面清洁，保证热交换效果。有冬冻的场合，冬季前应将停运设备内介质放掉，或实行保温措施，防止管道及设备冻坏。排水管路的维护治理处工程负责人每年 4 月雨季降落前，安排人员清理各设备房集水坑，疏通排水管路。治理处工程负责人依据效劳工程外包把握程序监视外包方每月对污水井、化粪井进展疏通清淤。治理处工程负责人负责安排人员定期对屋面、屋面雨水口、雨水斗、雨水立管进展清理。治理处工程负责人负责在每年 4 月雨季降落前，安排人员对屋面雨水管道局部进展清理，并组织人员对雨水管道及雨水井疏通。工程部觉察或接报管道堵塞故障后， 治理处工程负责人应马上安排人员
20、进展清掏疏通工作。给排水紧急特别修理水管或配件裂开. 快速关闭供水阀与循回阀。. 马上通知治理处工程负责人赶到现场，组织人员抢修。. 依据不同的管材，承受相应的作业方法。铸铁管裂开更换管，或组织专业技术人员准时补焊。无缝钢管可用水中胶补、焊补或重更换。镀锌钢管尤其是生活饮用水管原则上不允许补焊。阀门不正常漏水. 阀门压盖裂开，更换压盖，也可用铸铁焊条焊接。. 阀门铰或销断落，重更换阀门铰或销。. 阀体裂开，重更换阀门。喷淋头裂开. 马上切断消防泵电源，关闭供水阀。. 通知消防中心值班人员隔离该回路的水流指示器信号。. 更换喷淋头。. 开启供水阀，消防泵送电打压试验，消防中心值班人员恢复该回路的
21、水流指示器信号。供水泵的紧急特别修理. 水泵停顿运行，应检查：水泵把握箱/柜电压是否正常。水泵把握箱/柜内空气开关、热继电器是否脱扣。水泵把握箱 / 柜内空气开关、热继电器、沟通接触器的温度是否正常。电机温度是否正常并检测电机线圈绕组的绝缘性能。手动盘车，检查水泵是否卡住。.水泵运转但水压缺乏，应检查：市政管网水压是否正常。水泵的进出口阀门是否完全翻开。二次供水水箱或消防水池水位是否正常。检查系统除污器是否有杂物堵塞。排水系统排水不畅检查潜污排水泵的电气线路。检查潜污排水泵的叶轮是否有杂物堵塞，叶轮扎头螺母是否松动。检查排水管阀门是否完全翻开。 检查排水干管是否堵塞。发生洪涝灾难.治理处经理应马上调配足够的人力、物力进展防洪工作。.值班技术人员应马上赶到现场，检查机电设备，保证排水泵正常运行。.治理处工程负责人应依据现场状况投入备用潜水泵，并快速对现场做出评估。假设水情严峻，治理处工程负责人应准时向公司其它部门恳求支援。.当市政排水管网消灭问题导致积水时，治理处经理需组织人力关闭地下室防洪闸或用沙袋堵住需保护的设备间房门。并派专人检查排水泵运行状况及水位。 6. 支持性文件-G01公用设备设施治理程序-Z01效劳工程外包把握程序 7. 质量记录表格-G01-F2设备设施保养检修记录表-G01-04-F1水泵房设备运行记录