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1、2023年房地产估价师考试房地产估价案例与分析试卷一、问答题（共3题，每题0分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产 开发公司拟参与竞买，甲公司托付丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价 评 估结果为12 000万元。乙公司托付丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000 万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要 缘由。（二）某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公 用地，投入1 000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4 000 万元，若5年来房屋建安工程造价
2、水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新 取得价格上涨了 1 000万元。请问上述观点是否正确?为什么？（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内, 建筑面积为1 500 m2,占地2 900 m2, 土地运用权性质为划拨，房屋建于1955 年，后经过两次大修，目前处于正常运用状态。现政府拟将该房地产出售，托付 房地产估价机构评估其市场价 值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及 以下的商业用途土地价格为2万元/itf,商品住宅销售均价为1. 2万元/nf。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1 .以商品住宅销售均价为基础估价；2 .以商业用途土地价格为基础估价。请问
3、：1 .上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。2 .针对你所选的估价思路，描述其估价技术路途二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有 一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保 证正常经营，于2023年初进行了重新装修。2023年初，王某托付房 地产估价 机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终 前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该 大厦处 分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。
4、1.若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：1： 0.7： 0.6： 0.5： 0.4： 0.3,则哥哥应向妹妹支付补偿款（）万元。A. 11.43B. 11. 77C. 22.86D. 23. 532.因该大厦800万元的价值为2023年初的评估结果，一年后处分该房地产 时，兄妹俩共同托付甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确成新度100/100100/100100/100通用性100/100100/100100/102基础设施配套状况100/100100/100100/100比淮价格5 9255 9496 0004 .比准价格测算各比较实例交易价格经修正
5、后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准 价格的简洁算术平均值作为估价对象的市场价格（单价）为：（5 925+5 949+6 000） 4-3=5 958 元/以（二）收益法测算过程经过仔细分析，得知估价对象在将来运用年限内，每年可获得稳定的净收益，且每年的 酬劳率保持不变，故收益价格测算公式为：V=A/rX l-l/（l+r）n上式中：V 一房地产价格，A一年净收益，r-酬劳率，n一收益年限1 .确定年净收益在测算估价对象将来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在运用过程中 的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收 入需花费的修理费用、保险费用、管理费用和税金
6、后，得出估价对象将来各年的 净收益。（1）估算年总收入采纳市场法确定估价对象可出租面积的正常租金为1. 8元/nV 天（具体过 程略）。依据估价对象实际状况，出租率按90%考虑，则其年收入总额为：1.8 元/nf 天X90%X3 853. 05 rtf X 365 天=227. 83 万元（2）运营费用修理费：按重置成本的2% （确定过程略）计算，重置成本为1500元/itf （确 定过程略）。则：修理费=1500 元/球*3 853. 05 m2X2%=ll. 56 万元保险费：按建筑物的原值的2%。（确定过程略）计算。则：保险费=1 500 元/nfX3 853.05itf 1000=12
7、8 （万元），仓库的土地价值 =200-500X85%X2000=115 （万元）,住宅的 土地价值 =195-650X90%X 1500=107. 25 （万元），店面应分摊的土地份额 =128/350. 25=36. 55%。10 .被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确 定，协商不成的，可以通过托付评估确定，房屋拆迁公司不等于拆迁人。拆迁估价一般应当采纳市场比较法。不具备采纳市场比较法条件的，可以采 纳其他估价方法，并在估价报告中充分说明缘由。拆迁估价机构的确定应当公开、透亮，实行被拆迁人投票或拆迁当事人抽签 等方式。拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人托付。托付人应
8、当与估价机构签订 书面拆迁估价托付合同。的选择是（）。A.若选用市场法，应按当地房地产市场价格变更进行价值分析B.若选用市场法，应结合大厦各层业态进行价值分析C.若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用D.若选用收益法，其净收益中不应扣际分摊的年均装饰、装修费用3 .兄妹俩处置该房地产须要办理的房屋全部权登记手续为（）。A.房屋全部权注销登记B.房屋全部权初始登记C.房屋全部权变更登记D.房屋全部权转移登记4 .若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并托付房地产估 价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示（）。A.该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权8 .如未通
9、知承租人，则该抵押合同效力待定C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效D.如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依旧有约束力（二）甲公司全部的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入运 用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2023年4月将 该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地运用 权出让金，将土地变更为商业用途，土地运用期限为40年。自2023年4月30 日起至2046年4月29日止，约定不行续期。2023年4月30日，乙公司以该商 业房地产作价出资成立合资公司。5.假如采纳收益法估价，下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的 是（）。A.
10、该宗商业房地产的收益年限为28年B.该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地运用权价值 的影响C.该宗商业房地产的收益年限为38年D.该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影 响6.若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为6000 万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营 收入的 6%,商品销售税金及附加为年经营收入的8.5%,经营利润为年经营收入的10%。 若2023年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元，房屋 资本化率为8%, 土地资本化率为6%。采纳干脆资本化法测算该宗物业的价值为（）万元。A. 662
11、5B. 7333C. 7571D. 88337 .下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是（）oA.项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的 土地 出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润8 .项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益C.项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法D.项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题（三）甲公司在城乡结合部有一宗面积为5 000 m2的综合用地，地上有三幢 房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本状况见下表：名称建筑面积 （m2）建筑基底面积（m2）房屋结构建筑物重置 单价（元
12、/nf）建筑物成新率店面1 0001 000砖混80090%仓库2 0002 000砖木50085%住宅1 5001 500砖混65090%8、假如对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入 土地取得相关税费的是（）。A.耕地占用税B.征地管理费C.耕地开垦费D.新增建设用地有偿运用费9、假如评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元, 则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为（）。A. 22. 22%B. 33.61%C. 36. 55%D. 37. 80%10、假如因市政建设须要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正 确的是（）。A.店面内地装
13、修装饰不成金额有房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双 方通过托付评估确定B.因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价C.评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最终确定D.甲公司可自行托付估价机构评估店面价值三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误 得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将 错误内容写在序号后面空格处的不计分）封面和书目（略） 致托付人函（略） 估价师声明我们慎重声明：1 .我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和精确的。2 .本估价报告中的分析、看法和结论是我们自己公正的专业分析、看法和 结论，但受本估价报告
14、中已说明的假设和限制条件的限制。3 .我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利 害关系或偏见。4 .我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999） 进行分析和测算，形成看法和结论，撰写本估价报告。5 .注册房地产估价师X X X已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看, 但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和运用状况，对被遮盖、未暴露及难 以接触到的部分，依据托付方供应的资料进行评估。除非另有协议，我们不担当 对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6 .没有人对本估价报告供应了重要专业帮助。7 .本估价报告依据了托付人供应的相关资料，托付人
15、对资料的真实性负责。 因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不担当相应的责任。8 .本报告估价结果仅作为托付人在本次估价目的下运用，不得做其他用途。 未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向托付人及报告审查部门以外的 单位及个人供应，凡因托付人运用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价 人员不担当相应的责任。9 .本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告说明 权为本估价机构全部。中国注册房地产估价师（注册号义XXX） ： X X X X （签名 盖章）中国注册房地产估价师（注册号X X XX） ： XXXX （签名 盖章）中国注册房地产估价师（注册号X XXX
16、） ： X X X X （签名 盖章）二00八年六月三 十日估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、托付人（略）二、估价机构（略）三、估价对象估价对象为位于x X市X X区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3 853. 05 m2, 土地面积为 2 294. 5 m2o1 .坐落估价对象坐落于XX市XX区数码路北段21-23号，四至为：东临XX路, 南靠XX广场，西接XX干休所，北依XX创业中心（区位状况略）。2 .产权状况依据托付人供应的房屋全部权证和国有土地运用证，估价对象房 屋全部权人和土地运用权人为XX有限公司；房屋全部权性质为商品房产权，土 地运用权 性质为国有出让，土地用途
17、为办公，土地运用年限为50年，从2023 年6月30日至2053年6月29日，且约定不行续期。3 . 土地状况土地运用权面积为2 294. 5 in）地块形态规则，呈矩形，地势平坦，土地开 发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地 平整。容积率为L68 （土地其他状况略）。4 .建筑物状况估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3 853. 05 m2o各层层高及功能为：一层层高3. 6m,为大堂及办公区；二层至四层 层高均为3. 3m,为办公区；五层层高3. 3m,局部为办公区，局部以玻璃幕墙间 隔为会议室。其装修状况为：外墙贴面砖；房屋内
18、部地面为国产品牌地砖，墙面 石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部 分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺 地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，T0T0洁具；窗体采纳塑钢中空玻璃 窗， 主入口为白色钢化平推玻璃门。估价对象建成于2023年6月，依据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估 价人员现场查看，确定其综合成新率约为100% （建筑物其他状况略）。5 .配套设施状况估价对象上下水、电力、供暧、通讯等基础配套设施完善，并安装消防、 中心空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业 集中供暖：消防系统采纳美国SIM
19、PLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋 装置及烟感、温感探头；空调系统采纳DAIKIN分体式中心空凋，暗卧式风机盘 管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬 声器，供应背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。四、估价目的为托付人转让估价对象供应价值参考依据而评估其市场价格。五、估价时点依据估价目的，经与托付人协商，估价时点确定为2023年6月25日。六、价值定义（略）七、估价依据（略）八、估价原则本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对 象进行估价。具体依据如下估价原则：1 .最高最佳运用原则（略）2 .替代原则（略）3 .估价时
20、点原则（略）4 .谨慎原则（略）5 .合法原则（略）九、估价方法本报告选用市场法和收益法进行估价（方法选择及方法定义略）。十、估价结果在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实 地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价 对象市场 价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评 估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：人民币（大写）贰仟 叁佰壹拾万元（2 310万元），单价为5 995. 03元/而。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2023年6月25日至2023年6月30日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告应
21、用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况 变更很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期运用本报告，本估 价机构不负任何责任。XX房地产估价有限公司 二00八年六月三十日房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象为位于X X市X X区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为 3853. 05 m2,土地面积为2294. 5 m2o1 .坐落估价对象坐落于XX市XX区数码路北段21-23号，四至为：东临XX路， 南靠XX广场，西接XX干休所，北依XX创业中心（区位状况略）。2 .产权状况依据托付人供应的房屋全部权证和国有土地运用证，估价对象房 屋全部权人和土地运用权人为XX有限公
22、司；房屋全部权性质为商品房产权，土 地运用权 性质为国有出让，土地用途为办公，土地运用年限为50年，从2023 年6月30日至2053年6月29日，且约定不行续期。3 . 土地状况土地运用权面积为2 294. 5 nV,地块形态规则，呈矩形，地势平坦，土地开 发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地 平整。容积率为L68 （土地其他状况略）。4 .建筑物状况估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3 853. 05 m2o各层层高及功能为：一层层高3. 6m,为大堂及办公区；二层至四层层高均 为3.3ni,为办公区；五层层高3. 3m,局部为
23、办公区，局部以玻璃幕墙间隔为 会 议室。其装修状况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂 浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、 墙 面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖， 墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，T0T0洁具；窗体采纳塑钢中空玻璃窗，主入口 为白色钢化平推玻璃门。估价对象建成于2023年6月，依据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估 价人员现场查看，确定其综合成新率约为100% （建筑物其他状况略）。5 .配套设施状况估价对象上下水、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善，并安装消防、 中心空调、电子监控系统、公共广播
24、系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业 集中供暖：消防系统采纳美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋 装置及烟感、温感探头；空调系统采纳DAIKIN分体式中心空凋，暗卧式风机盘 管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬 声器，供应背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳运用分析（略）五、估价方法选用估价对象所在的XX市软件园区域，房地产市场活跃，同一供需圈内类似 房地产转让交易案例较多，市场依据足够，因此可选用市场法进行评估。同时， 该区域房 地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营，
25、同一供需圈内 出租实例较多，简洁获得物业租金、费用等数据，依据估价对象能获得稳定的租 金收益的特点，可选用收益法进行评估。市场法的具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供 需圈内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，依据估价对象和可比实 例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易状况等影响房地产市场价格 的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价 格。收益法的具体估价思路为：运用适当的酬劳率，将预期的估价对象房地产将 来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，将各期现值累加来确定估价对象 房地产价格。六、估价测算过程（一）市场法测算过程6 .选择可比实例经筛选确
26、定A、B、C三个比较实例。实例A：软件园区软件开发10#楼，地处XX市软件园，东临数码路，南临 五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4 419 nl）办公用途，成交价格为6 100 元/近，成交日期为2023年6月20日，成交状况为正常交易（其他状况略）。实例B：软件广场办公楼，地处XX市软件园，北临五一路，西北侧邻近数 码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3 986 nl办公用途，成交价格为6 250 元/nV,成交日期为2023年4月5日，成交状况为正常交易（其他状况略）。实例C：经济开发区软件开发大楼，地处XX市经济开发区，东临长春路， 南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4 555
27、 m2,成交价格为6 430元/ m2,成交日期为2023年5月16日，成交状况为正常交易（其他状况略）。比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表lo表1修正因素比较表可比实例估价对象成交单价（元/of）待估6 1006 2506 430交易状况一正常正常正常交易日期2023 年 6 月 20 日2023年4月5 日2023 年 5 月 16 日区域因素自然条件较好较好较好较好环境状况较好较好较好较好距市中心距离10公里10公里10公里10公里交通条件便捷便捷便捷便捷商业繁华程度一般一般一般一般公共设施配套状 况完善兀香兀普1完善规划限制一般一般一般一般个别因素临街状态数码路数码路、五一路数码
28、路、数码广 场长春路、东风路建筑结构钢混翎混画混飒混建筑面积3 853.05 m24419 m23 986 m24 555 m2平面布局较合理合理较合理合理装修状况一般清水房简装一般成新度较新较新较新较新通用性较好较好较好好基础设施配套状 况齐全齐全齐全齐全7 .确定可比实例修正指数（1）交易状况修正以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易状况修正。（2）交易日期修正由于选取可比实例的交易日期均为近期，XX市商品住宅市场价格比较平 稳，故对可比实例的交易日期不做修正。（3）区域因素修正可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，依据交通条件、距市中心距离、 商业繁华程度、公共配
29、套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正 （具体过程略）。（4）个别因素修正可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、 结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套状况等因素进行修正（具 体过程略）。比较因素修正指数详见表2。表2 比较因素修正指数表可比实例估价对象ABC成交单价（元/Of）待估6 1006 2506 430交易状况100100100100交易日期100100100100区 域 因 素自然条件100100100100环境状况100100100100距市中心距离100100100100交通条件100100100100商业繁华程度10010
30、0100100公共设施配套状况100100100100规划条件100100100100个 别 因 素临街状态100103103103结构形式100100100100建筑规模100100100100平面布局100102100102装修状况10098102100成新度100100100100通用性100100100102基础设施配套状况1001001001008 .可比实例比准价格修正在表2确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正 如表3：表3交易价格修正计算表可比实例ABC成交单价（元/nV）6 1006 2506 430交易状况100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100自然条件100/100100/100100/100环境状况100/100100/100100/100J距市中心距离100/100100/100100/1002交通条件