《2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试卷五.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试卷五.docx（21页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2023年房地产估价师房地产估价案例与分析模拟试卷五问答题1.某投资者以4500元/m2（江南博哥）的价格购买了一套建筑面积为120m2的住宅，并向银行申请了相当于70%的按月等额还款的抵押贷款，已知该项抵押贷款的年限为15年，年利率为12%，按月计息，如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次性偿清该项贷款的余额。问：此时一次偿还的金额为多少？ 参考答案：详见解析参考解析：（1）已知：P4500元/m2120m270%378000元，n1512180（个月），t61272（月），i12%/121%。（2）根据等额序列支付资金回收系数：APi（1i）n/（1i）n13780001%（11%）1
2、80/（11%）18014536.64（元）。（3）第10年年初拟一次偿还的金额为：P（A/i）11/（1i）t4536.64/1%11/（11%）72232050.91（元）。问答题2.某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000m2，购买后立即可以出租。已知第15年的月租金水平为70元/m2、出租率为70%，第610年的月租金水平为80元/m2、出租率为75%，第11年停止出租，装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%，投资者目标收益率为18%，装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。试计算该投资项目的净现金流量、财务净
3、现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性（设置业投资发生在年初，其他收支均发生在年末）。 参考答案：详见解析参考解析：（1）该项目的净现金流量表可得：第15年的月租金为：70元/m2；可出租面积为10000m2；出租率：70%；年租金收入：701000070%12588（万元）；经营成本：58835%205.8（万元）；净租金收入：588205.8382.2（万元）；第610年的月租金为：80元/m2；可出租面积为10000m2；出租率：75%；年租金收入：801000075%12720（万元）；经营成本：72035%252（万元）；净租金收入：720252468（万元）。则该项目整
4、个净现金流量如表6-14所示：表6-14净现金流量表（2）求财务净现值FNPV（3）求财务内部收益率FIRR：设i120%，代入公式解得：NPV113.15（万元）。再设i221%，代入公式解得：NPV255.46（万元）。求财务内部收益率：FIRRi1NPV1/（NPV1|NPV2|）（i2i1）20%1%13.15/（13.1555.46）20.19%。（4）该项目财务净现值为164.46万元0，财务内部收益率20.19%投资者目标收益率18%，所以该投资项目在经济上是可行的。问答题3.甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公
5、司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？ 参考答案：详见解析参考解析：两次估价结果产生差异的原因如下：（1）估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。（2）估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押
6、贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，估价对象房地产的抵押价值等于在假定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的市场价值减去注册房地产估价师所知悉的法定优先受偿款，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。（3）设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后估价对象市场价值也会有差异。（4）购买后投入后续建设资金。项目购买后，甲公司投入了后续建设资金建设了半年，估价对象价值与购买价值会有差异。（5）估价对象的状况发生了变化。估价对象房地产状况的描述包括基本状况、实物状况、权益状况和区位状况。乙
7、估价机构和丙估价机构的评估对象均是在建工程项目，但经过甲公司施工半年、并重新修改了设计方案，其基本状况和实物状况都发生了变化。评估对象状况的变化会导致两个评估价格之间存在差异。问答题4.甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：、针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节？、装修补偿应如何确定？、对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？ 参考答案：详见解析参考解析：、在估价程序上应特别注意的环节有：（1）实地查勘
8、时，被征收人应当协助房地产估价机构对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值估价所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和房地产估价机构应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在估价报告上说明。（2）房地产估价机构应当在委托书或者委托合同约定期限内将分户初步评估结果提交房屋征收部门。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门将该结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产估价机构应安排注册房地产估价师进行现场说明解释，听取有关意
9、见。（3）分户初步评估结果公示期满后，房地产估价机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责该房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章，不得以印章代替签字。房屋征收部门应当及时将分户评估报告送达被征收人。被征收入或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产估价机构应当向其作出解释和说明。、被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估机构确定。、被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双
10、方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。问答题5.大厦房地产估价报告封面及目录（略）致估价委托人函股份有限公司：受贵公司委托，我公司对贵公司位于市路号院内的大厦（以下简称“估价对象”）的公开市场价值进行了评估。我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产价格参考的估价目的，在贵公司所提供的相关资料的基础上经过测算，并结合估价人员的经验和对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物的公开市场价值为20350万元，大写金额：人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：（略）。房地产评估有限公司（公章）二四年十月十六日估价师声明（略）
11、估价的假设与限制条件（略）房地产估价结果报告一、估价委托人股份有限公司，法定代表人（略），地址（略）二、估价机构房地产评估有限公司，法定代表人（略），地址（略），资质及资质证书号（略）三、估价对象大厦是位于市路号院内的一幢写字楼，建设用地面积为5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地下2层，地上建筑面积为30000m2，地下2层为车库、人防和设备用房，建筑面积为8000m2，共有车位100个。大厦土地使用权由股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年（2001年10月10日至2041年10月9日）。取得土地使用权后，经过两年时间
12、，大厦建设完成，投入使用。股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权（土地使用证和房屋所有权证内容略），至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地上各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，保证为大厦提供双电源。估价对象实物、权益和区位的其他情况（略）。四、估价目的确定估价对象抵押价值。五、估价时点2004年10月10日六、价值定义本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。七、估价依据（略）八、估价原
13、则（略）九、估价方法根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。十、估价结果（略）十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2004年10月10日2004年10月16日十三、估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起一年内有效。房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以
14、收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。六、估价测算过程（一）收益法估价测算过程1.年有效毛收入估算估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦2130层计10000m2为股份公司自用办公，120层写字楼计20000m2全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业（不含写字楼二次装修及家具）的租金情况（详细实例比较与分析略），估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月（能源费及物业管理费另计），出租率为90%，公共面积占总建筑面积的比率为20%；押
15、金为每平方米建筑面积100元，押金的年收益率为6%；地下车位的正常租金为1000元/（月个），出租率100%，故：年有效毛收入80123000090%（10.2）100300006%100012100100%2211.60（万元）。2.年运营费用估算（1）年维修费根据市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的年维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/m2（确定依据及过程略），故：年维修费1500380002%114.00（万元）。（2）年管理费年管理费按年租金的3%计算，故：年管理费2211.63%66.35（万元）。（3）年保险费估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计
16、算，故：年保险费1500380000.3%17.10（万元）。（4）年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育费附加为租金收入的5.5%，则：年房产税和两税一费2211.6（12%5.5%）387.03（万元）。（5）年土地使用税根据市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故：年土地使用税550002.50（万元）。（6）年运营费用合计年运营费用114.0066.3517.10387.032.50586.98（万元）。3.年净收益估算年净收益年有效毛收入年运营费用2211.60586
17、.981624.62（万元）。4.确定适当的报酬率通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产（含地下车库）的综合报酬率为7.5%（具体过程略）。5.计算收益价格选用有限年期的收益法公式。自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年期为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则：VA/Y11/（1Y）n1624.62/7.5%11/（17.5%）3720170.26（万元）。故运用收益法的估价结果为20170.26万元。（二）市场法估价测算过程1.可比实例的选取估价人员通过市场调查，按照用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正
18、常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见表1-22（房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略）。表1-22可比实例基本情况调查表（价格单位：元/m2）2.比较修正过程（1）交易情况修正由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。（2）交易日期修正根据估价人员分析得知，从2003年12月以来，该类房地产的价格自2003年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为105/100、104/100、103/100。
19、（3）区域因素修正估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。（4）个别因素修正估价人员经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例B的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%（具体分析判断过程略），故实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。3.求取比准价格实例A：6300（100/100）（105/100）（100/99）（100/98）6818（元/m2）实例B：67
20、50（100/102）（104/100）（100/101）（100/101）6747（元/m2）实例C：6760（100/101）（103/100）（100/100）（100/99）6963（元/m2）由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格。单位比准价格（681867476963）36843（元/m2）。故运用市场法的估价结果为：比准价格68433000020529.00（万元）。七、估价结果确定由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。估价对象房地产价格（20170.262
21、0529.00）/220349.63（万元），取整为20350万元（精确到万元）。单位价格203500000380005355（元/m2）（取整）。估价人员根据估价目的，按照房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点2004年10月10日的抵押价值为20350万元，大写金额：人民币贰亿零叁佰伍拾万元整。单价：（略）。附件（略）请指出上述报告中的错误之处 参考答案：详见解析参考解析：上述估价报告中的错误之处及理由具体如下：（1）致估价委托人函中没有说明价值时点。理由：致估价委托人函的写作内容应包括：致函对象；估价目的；估价对象；价值时点；价值类型；估价方法；估
22、价结果；与估价结果和使用估价报告有关的特别提示；致函日期。（2）致估价委托人函中缺法定代表人的签名。理由：致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。受函方要写明估价委托人的全称，致函方要署房地产估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。致估价委托人函中的文字应表述准确、简洁，应特别注意估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的结果必须一致，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。（3）估价方法中未说明收益法和比较法的定义。理由：估价方法要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的定义。所采用的估价方法定义应准确、简明。（4）
23、年有效毛收入中80元/月的计算单位是使用面积，应对计算表达式中建筑面积进行相应换算。（5）地下车位100%的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由。理由：房地产估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，也有其特定的语言文字要求，主要包括对词义、语句的要求、防止错字漏字等，另外还有段落、结构安排，文字说明、图表的结合使用，专业术语规范等问题。不能出现自相矛盾的现象，造成逻辑混乱。逻辑混乱的情况主要有：前后没有照应；数据来源没有出处或是有错；判断推理没有充足的理由。应对确定出租率给出具体的计算方法和理由。（6）收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算，租约期外按市场租金计算
24、。理由：对商务办公房地产估价时应详细了解是否存在合法租约的限制，租金的测算要区分租约期内和租约期结束两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用比较法求取待估商务房地产净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。但如果合同租金明显高于或低于市场租金的，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。（7）年有效毛收入中押金收益也应乘出租率90%。理由：房地产估价报告写作的文字要求中，不能出现自相矛盾的现象，造成逻辑混乱。另外，有效毛收入，是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。其中
25、，潜在毛收入，是房地产在充分利用、没有空置和收租损失情况下所能获得的归因于房地产的总收入。所以年有效毛收入的计算要考虑出租率。（8）年管理费的计算基础错误，押金的利息不应计算管理费，确定管理费率缺少理由。理由：管理费用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与建设成本之和的一定比例。（9）年保险费的计算基础错误，应以建筑物现值作为计算年保险费的基础，保险费率的确定缺理由。理由：保险费是指房产所有人为使自己房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。保险费一般按照房屋重置价乘以保险费率计算。（10）报酬率
26、求取应区分不同用途分别求取地下车位和写字楼部分的相应报酬率，不能用综合报酬率替代。理由：不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型房地产的不同收益类型，如期间收益和期末转售收益，基于合同租金的收益和基于市场租金的收益，土地收益和建筑物收益，抵押贷款收益和自有资金收益，由于风险不同，报酬率是不尽相同的。（11）未说明收益法公式选取理由。理由：房地产估价报告的写作要求完整，收益法公式的选择应说明理由。收益法公式很多，包括有限年期、无限年期，本例中应为有限年期。（12）交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高。（13）区域因素修正错误。理由：应该是可比实例在成交日期的区
27、域因素状况与估价对象在价值时点的区域因素状况相比。（14）个别因素修正与基本情况调查表中的描述不一致（注：个别因素修正都是“一般”）。理由：房地产估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，也有其特定的语言文字要求，主要包括对词义、语句的要求、防止错字漏字等，另外还有段落、结构安排，文字说明、图表的结合使用，专业术语规范等问题。不能出现自相矛盾的现象，造成逻辑混乱。逻辑混乱的情况主要有：前后没有照应；数据来源没有出处或是有错；判断推理没有充足的理由。（15）比较法中没有说明是否包含地下车位的价值。理由：由于地下车位的合理运营费用、地下车位的重置价格（地下层的成本一般都分摊到地上建筑
28、物）难以准确合理地确定，故收益法和成本法均较难采用。选用具有可操作性的，并能反映价值时点地下车位公开市场价值水平的比较法进行估价。该建筑地下2层为车库、人防和设备用房，比较法应说明是否包含地下车位的价值。共享题干题某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘查的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。单选题1.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为（）。A.该两幢房屋的正常市场价值B.该两幢建筑物的重新建造成本C.该两幢建筑物的重新建
29、造成本结合成新折扣后的价值D.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值 参考答案：C参考解析：保险价值是为保险目的而评估的价值，它通常是在房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。如投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本或重置成本和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等），本题应评估该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值。共享题干题某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢
30、房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘查的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。单选题2.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估的价值应为（）。A.该两幢建筑物的抵押评估价格之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 参考答案：B参考解析：对土地是以行政划拨方式取得的房地产作为抵押物进行评估时，应当选择下列方式之一评
31、估其抵押价值：直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。估价报告中均应注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。本题划拨土地改为出让用地，其抵押价值应为该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金。共享题干题某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘查的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为
32、厂房，后自行改为办公楼用于出租。单选题3.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过（）途径。A.自行改变B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续 参考答案：D参考解析：就规定用途来看，居住、商业、办公、工业等不同用途对土地位置等的要求不同；反过来，在土地位置等一定的情况下，规定用途（例如是用于商业、办公、居住还是工业或绿化）对地价有着很大的影响。因此要改变房地产的用途必须经政府规划主管部门批准，并按照法定程序办理变更手续。共享题干题某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该
33、工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘查的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。单选题4.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价（）。A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价 参考答案：A参考解析：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。房地产抵押，应
34、当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。因此本题进行抵押评估，应按照房屋所有权证上记载的用途进行估价。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。共享题干题某企业在无偿划拨的土地上建房2000m2用于生产。2009年底该企业将此房出租，并将该房地产先后向甲、乙银行抵押，分别贷款100万元和60万元，抵押期限两年，贷款成数率为50%，2013年底由于企业破产未按期偿还贷款，法院拟处分此房地产。单选题5.如拍卖成功，拍卖所得的价款应（）。A.首先缴纳土地使用权出让金B.首先支付甲、乙银行贷款C.首先支付处分抵押房地产的费用D.首先支付所欠职工工资及养老保险等费用 参考答案
35、：C参考解析：债务人除借款本金之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充：实现债权的有关费用；利息或者违约金；借款本金。本案例中，拍卖完成后，应首先支付实现债权的有关费用即拍卖变现时的费用及税金。共享题干题某企业在无偿划拨的土地上建房2000m2用于生产。2009年底该企业将此房出租，并将该房地产先后向甲、乙银行抵押，分别贷款100万元和60万元，抵押期限两年，贷款成数率为50%，2013年底由于企业破产未按期偿还贷款，法院拟处分此房地产。单选题6.如以拍卖方式处分该宗房地产，拍卖底价应（），否则贷款本金会有损失。A.大于320万元B.等
36、于320万元C.小于160万元D.大于160万元，小于320万元 参考答案：D参考解析：最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定第十三条规定：“拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。”本案例中，如以拍卖方式处分该宗房地产，拍卖底价应“大于160万元，小于320万元”，否则贷款本金会有损失。共享题干题某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华
37、程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。单选题7.获知兴建火车站后该宗房地产的价格为（）元/m2。A.2983.72B.3203.78C.3693.42D.5000 参考答案：C参考解析：采用收益法计算该宗房地产价格，年净收益不变，收益期为有限年的公式为：VA/Y11/（1Y）n。式中，A为每年不变的净收益；Y为报酬率；n为收益期。本案例，兴建火车站后该宗房地产的价格V5000/（110%）6200/10%11/（110%）65000/（110%）63693.42（元/m2）。共享题干
38、题某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。单选题8.收益法的本质是（）？A.以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值B.以房地产的现期收益为导向求取估价对象的价值C.将房地产收益直接资本化D.将房地产收益报酬资本化 参考答案：A参考解析：收益法简要地说是根据估价对象的预期收益来求取估
39、价对象价值或价格的方法；较具体地说，是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益为导向（简称收益导向）来求取房地产的价值或价格。共享题干题某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。单选题9.以资金时
40、间价值观念考虑，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低不取决于（）因素。A.未来净收益的报酬率B.未来净收益的大小C.获得净收益期限的长短D.获得净收益的可靠性 参考答案：A参考解析：有了资金的时间价值观念后，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小。未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；获取净收益的期限长短。获取净收益的期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；获取净收益的可靠程度。获取净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。共享题干题为评估某宗房地产2015年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格
41、3000元/m2，成交日期为2014年10月末。另调查获知2014年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2015年2月末至2015年9月末平均每月比上月上涨2%。单选题10.采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整时，可比实例在价值时点时的价格等于（）。A.可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率期数）B.可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率）期数C.可比实例在成交日期时的价格（估计时点时的价格指数/成交日期时的价格指数）D.可比实例在成交日期时的价格交易日期调整系数 参考答案：B参考解析：房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下
42、降的价格变动率。采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格（1价格变动率）期数可比实例在价值时点的价格。共享题干题为评估某宗房地产2015年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/m2，成交日期为2014年10月末。另调查获知2014年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2015年2月末至2015年9月末平均每月比上月上涨2%。单选题11.对该可比实例的价格进行交易日期的调整，应调整为（）元/m2。A.3415B.3484C.3586D.3658 参考答案：D参考解析：采用百分比法进行交易日期调整的公式为：可比
43、实例在成交日期的价格市场状况调整系数可比实例在价值时点的价格。本案例中，交易日期调整后的可比实例价格3000（11.5%）4（12%）73658（元/m2）。共享题干题为评估某宗房地产2015年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/m2，成交日期为2014年10月末。另调查获知2014年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2015年2月末至2015年9月末平均每月比上月上涨2%。单选题12.市场状况调整的主要方法是（）？A.百分比法B.价格指数法C.价格变动率法D.价格指数变动率法 参考答案：A参考解析：在可比实例的成交日期至价值时点期间，随着时
44、间的流逝，房地产市场价格可能发生的变化有平稳、上涨和下跌三种情况。当房地产市场价格平稳时，可不进行市场状况调整（实际上是进行了市场状况调整，只是调整系数为100%）。而当房地产市场价格上涨或下跌时，则必须进行市场状况调整，以使价格符合价值时点的房地产市场状况。市场状况调整的方法主要是百分比调整，其进行市场状况调整的一般公式为：可比实例在成交日期的价格市场状况调整系数可比实例在价值时点的价格。其中，市场状况调整系数一般应以成交日期的价格为基准来确定。共享题干题有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之
45、位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。单选题13.该成片荒地的总价为（）亿元。A.1.627B.2.135C.2.726D.2.938 参考答案：A参考解析：具体的计算过程如下：该成片荒地开发完成后的总价值800200000060%9.6（亿元）；开发成本和管理费用等的总额2.525（亿元）；投资利息总额（VV4%）（110%）315（110%）1.510
46、.344V0.768（亿元）；转让税费总额9.66%0.576（亿元）；开发商利润总额（VV4%5）15%0.156V0.75（亿元）；购买该成片荒地的税费总额V4%0.04V（亿元）；V9.65（0.344V0.768）0.576（0.156V0.75）0.04V。解得V1.627（亿元）。共享题干题有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。单选题14.该成片荒地开发完成后的总价值为（）亿元。