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1、蔡家洼村核心区控制性详细规划(说明书)说 明 书目 录第一章 现状概况第二章 规划依据与原则一 规划依据二 规划原则第三章 规划布局一 规划目标二 规划布局结构三 规划用地布局四 规划地块控制指标第四章 专项工程规划一 给水工程规划二 排水工程规划三 供热工程规划 四 燃气工程规划五 供电工程规划六 电信工程规划第五章 环境卫生规划一 规划原则二 环境卫生设施规划第六章 镇区防灾规划一 防洪排涝工程规划二 消防设施规划三 人防工程规划四 抗震工程规划第七章 规划实施措施与建议第一章 现状概况密云县位于北京市东北部，燕山山脉南麓，华北大平原北缘，属燕山山地与华北平原交接地，是华北通往东北、内蒙古
2、的重要门户，故有“京师锁钥”之称。东部、北部分别与河北省兴隆、承德、滦平三县接壤，西部与怀柔区为邻，南部与北京市顺义区和平谷区毗连。全县东、北、西三面群山环绕、峰峦起伏，巍峨的古长城绵延在崇山峻岭之上；中部是碧波荡漾的密云水库，西南是洪积冲积平原，总地形为三面环山，中部低缓，西南开口的簸箕形。规划区位于蔡家洼村北部，全区规划面积50.3公顷。用地均属蔡家洼村辖用地。现属村民委员会建制。规划区范围内为丘陵地貌，山丘众多。相对高差范围为520米。区内地形坡度在20度以上不适于建设的土地面积为6.2公顷，占规划区总面积的12.3%，这些地区大部分已有植被。规划范围内均为农民住宅外，均为耕地，无其他类
3、型用地。现有住宅3万平方米，多为平房，建筑质量较差，无区内主要道路有蔡家洼路，宽8米，其余为乡村小路。市政公用设施建设不完善，无自来水供应。供电和广播电视已普及。排水管网系统尚未建立，集中供热与燃气设施也有待新建。第二章 规划依据与原则一 规划依据（1）中华人民共和国城市规划法（2）城市规划编制办法（3）北京地区建设工程固化设计通则（4）北京密云巨各庄镇蔡家洼村总体规划（5）密云商务城概念性规划（6）规划区范围内1/1000地形图（7）其他相关专业规范二 规划原则（一）可持续发展原则立足于城市的可持续发展，在合理利用土地的同时，注意保护环境，节省能源，平衡生态。在保证社会、经济发展的同时，以提
4、高生活环境质量水平为目标，适当控制土地开发强度，完善公共服务设施和市政公用配套设施，以适应建设二十一世纪现代化城市的要求。（二）以人为本原则规划应当满足人们日益增长的物质、文化和环境需要，创造有利于人类全面发展和健康成长的基础和条件。在考虑人口密度、建筑密度、交通网络等规划问题时，把人们的活动和出行要求放在首位，使整个地区成为人民能够安居乐业、环境优美、功能齐全、高效文明礼貌的现代化城市。（三）弹性发展原则未来很多发展的因素现阶段不可预测。因此，规划必须留有一定的弹性和灵活性，以适应不同发展阶段的要求。（四）可操作性原则规划应当与政府对城市建设开发控制管理的方式相结合，规划的内容要充分体现实施
5、的可能性和可行性，易于操作管理。（五）效率创新原则知识经济的到来，使得人类创造财富的方式发生根本性变化。只有那些富有效率、勇于创新的城市才能在知识经济大潮中占据主动，得以发展。蔡家洼村凭借其优越的人文历史和综合服务基础，这也有助于其在知识经济时代再现辉煌。第三章 规划布局一 规划目标为了满足多种功能协调发展的需要，在控制性详规中，适当调整完善总体规划确定的用地功能和布局，划小用地地块，明确地块用途和控制指标；加密道路网络，配置广场和停车场；合理安排各项基础设施；加强环境保护和绿化、美化。使之能有力地指导本区逐步改造建设成：生产与经营设施各得其所，管理与服务设施周全齐备，交通便捷有序，土地利用经
6、济合理，环境清新，景观美好的新城区。根据镇政府对本区的规划意图和当地自然地理环境、地形地貌特点，明确了规划区的主要目标，建成北京地区高标准的集生态旅游、文化休闲、休闲商务、休闲康体等现代特色的多种综合功能创新的绿色生态国际商务之城。二 规划布局结构结合地形条件及地块组织需要，规划采用“一心、一轴、一环、三区”的布局结构。“一心”指龙珠山及周边景观环境所营造出来的中心景观核心。“一轴”指贯穿规划区的景观绿轴，将各个功能区通过景观渗透联系起来。“一环”指规划区的外围环形道路网。“三区”指规划范围内三片不同性质的用地。三 规划用地布局（一）道路广场系统规划1 道路网平面布置以新编总体规划中确定的主、
7、次干道网为基础，根据地形、场地的实际情况适当调整个别道路走向和宽度，增设支路、广场，形成内外交通顺畅，街坊大小适宜安排企业与经营单位的道路广场系统。（1）为了更好的解决区内东西向交通联系，将五音路延长至蔡北路，将曲折的道路走向调整为平滑曲线，使车行更加流畅、快捷。红线宽16米。（2）为划分不同功能的用地，增加各地块的临街面，使地块内各建设单位均有出入通道等多种需要，将穿越规划区的南北向道路取消，另规划一条南北向支路，至五音路。红线宽12米。（3）对外围环行道路宽度进行调整，蔡家洼路北部路红线宽调整为28米，其余道路红线宽统一调整为16米。2 广场在龙珠山西侧，五音路与蔡家洼路交叉口设圆形交通绿
8、化广场。3 道路平面定线为将规划路网落实到地面上，规划将本区各级道路中心线交叉点和主要出入口的平面坐标进行了定位。同时，计算了道路曲线的5项定线指标（半径R、曲线长L、切线长T、外距E、转角）和直线段的长度，完成了道路平面定位的坐标控制。道路交叉点、转折点坐标详见道路平面定线图。4 道路竖向规划现状地形为东高西低，南高北低，平均纵坡大致为3%。跟据地形条件，现状道路标高及排水要求，确定道路中心控制点坐标和纵坡。（1）依据城市道路规划设计规范要求，道路最大纵坡控制在8%以内，道路最小纵坡控制在0.5%以上。（2）本着结合地形，减少土方工程和有利于排水等原则，对道路中心线交叉点及变坡点的标高和相邻
9、控制点之间的距离、高差、纵坡等指标均加以合理确定。各项数据详见道路竖向规划图道路、广场用地面积共计7.02公顷。占建设用地的11.60%。（二）用地布局规划按道路分割与功能需求的不同，将规划区分为3个大地块，分别为旅游业用地、贸易咨询用地与公共绿地。1 旅游业用地规划安排旅游业用地位于规划区外围地块，共由二个地块组成，地块编号为A01、A02，规划安排酒店，会展及配套设施等功能。规划用地共计13.55公顷，占建设用地22.39%。2 贸易咨询用地安排在五音路以南，地块中部。地块编号为A04A08，主要功能为总部办公、商品展销、贸易洽谈、文化娱乐等。规划用地共计17.95公顷，占建设用地的29.
10、66%。3 公共绿地为与良好的自然环境相协调，满足人居环境与旅游环境的发展需要，规划加强了人工绿色环境建设，布置了各级公园绿地，力求形成点、线、面相结合的绿地系统。（1）规划区中部山地结合五音大鼓广场作为绿地公园，规划区东南部小山地规划为街头绿地。营造出不同特色的绿色空间，在花草、树木之间因地制宜的布置雕塑、喷泉、挑台、亭、阁、广场、小型商业服务等环境设施，营造赏心悦目的景点。（2）规划对沿路建筑退后道路红线距离适当加大，沿路精心布置绿化景观形成沿路景观带。绿地面积共计11.92公顷，占建设用地19.70%。（三）风貌规划要点1 风貌分区根据地形地貌和用地的功能布局，本规划将形成以下3个风貌分
11、区。酒店风貌区以东南亚风格为整个区域的主调，结合防洪需要、挖土造坡，造就了石质基础，再有品种多样、疏密有序的植物，独具匠心的流水、景墙、雕塑小品的安排点缀，材质各异而风格统一的铺地形式，又有舒展而精致的建筑融入，形成一个生态、和谐、自然的绿色商业休闲区域。会展风貌区以色调统一、主题突出的建筑形态，结合周边珍贵的生态环境资源、协调基地及环境的内部联系，突显生态文化气息的高级会务、展览区域。创意产业风貌区以低层精致建筑，结合水体，形成一个个绿岛，体现生态生存原则，鼓励步行，强化步行建设，营造亲切、宜人的文化、艺术交流气氛活泼的悠然区域。2 景观轴线生态主轴线是指纵贯全区，由五音路及沿路景观构成的长
12、913米，平均宽度为55米的水与绿结合的风貌走廊，人们可以由步行路，龙珠山顶多视角观赏到这条具有自然生态环境特点的美景秀色和由沿路建筑构成的错落有致的优美画面。街道景观轴线针对主要街道的情况，编制以每一条街路为单位的街道空间风貌规划，包括：沿街两侧建筑物的规划意向；车行道与人行道铺装规划；街道绿化与路灯的专题规划以及街道雕塑，建筑小品的设置规划等。塑造街道空间的新形象，逐步营造一批赏心悦目的风貌轴线。风貌轴线规划中，对沿街建筑的色彩的变化，形体的高低长短，位置的前后错落与街道绿化的和谐交融等方面，都要精心设计，做到变中有统，统中有变。3 节点风貌龙珠山，全区最重要的风貌节点，是全区的公共活动中
13、心。围绕着山体分布着由酒店、会展、办公等建筑构成的最富表现力，端庄、大雅的建筑组群。再加上优美的绿化环境，将形成全区最具魅力的首位风貌节点。龙珠山西侧交通环岛，环岛内为封闭式观赏绿地、岛中央设标志性大型城雕，以展示核心区第一印象的风貌特色。除了发挥交通引导作用外，还将形成环路上的对景和景观高潮。规划区东南部小山体游园，属街头绿地范畴，内设硬铺装广场及建筑小品或有地方特色的雕塑，是附近居民休憩，游玩的重要场所，对全区风貌起到锦上添花的作用。（四） 规划用地平衡表规划用地平衡表序号用地代码用地性质用地面积（ha）所占比例（%）注1C25旅游业用地13.5522.392C23贸易咨询用地17.952
14、9.663S道路广场用地7.0211.604G绿化用地11.9219.705发展备用地10.0816.656总用地60.52100四 规划地块控制指标为了保证规划的严格实施，使地面上的各项建设符合适用、安全、经济、美观、公平等原则，根据有关规范、标准的规定精神，充分考虑土地开发经济效益与环境效益及市场运作的基础上，对各地块的用地性质、建筑密度、容积率等规定性与引导性指标进行了分析、定量，作为出让地块的条件和规划审批建设工程的依据。(一)退后地块边界距离边界临街的，执行退后道路红线距离；边界临绿地的，建围墙退后2米，建筑物退后5米；边界是地块之间分界线的，建围墙可不退后，建筑物退后距离不少于12
15、防火间距。(二)建筑高度限制酒店主楼建筑100米；展览馆建筑20米；办公建筑20米；园林建筑15米，碑、塔高度不限。(三)建筑密度上限旅游业用地30%，贸易咨询用地30%，公共绿地5%。(四)容积率上限旅游业用地1.5，贸易咨询用地1.0，绿地广场0.1。(五)绿地率下限旅游业用地40%，贸易咨询用地40%，公园90%，绿地广场90%。(六)地块出入口位置靠近道路交叉口的地块，其出入口中心线距离交叉口行人过街线应大于30米。(七)各地块控制指标第 14 页 核心区地块控制指标一览表用地编号用地性质用地面积(ha)建筑密度(%)容积率(万m2/ha)绿地率（%）建筑控高(m)建筑后退红线(m)主
16、要出入口方位停车泊位(位)配套设施代码名称东南西北A-01C25旅游业用地7.74301.5401005南250A-02C25旅游业用地5.81301.04030205西、北150A-03C23贸易咨询用地4.36100.55020520西、南150A-04C23贸易咨询用地3.41200.6402020520东北、南80A-05C23贸易咨询用地1.06300.54020155南40A-06C23贸易咨询用地1.9251.04020205东、北20A-07C23贸易咨询用地3.26201.0402015155南、北40A-08C23贸易咨询用地3.94201.040302052520东、南4
17、0A-09G11 公园5.3850.19015A-10G11 公园0.4450.19015A-11G11 公园0.5450.19015A-12G11 公园1.9750.19015A-13G11 公园0.3350.19015A-14发展备用地3.78301.04020205南、北A-15发展备用地6.30301.040202015东、南(八) 规划改造时序根据现状情况与政府对本区的改造工作安排确定将本区分为四期先后进行改造建设。A-01、A-03、A-08的部分用地、A-11号地块为一期改造；A-02、A-04、A-05、A-06、A-09、A-12、A-13号地块为二期改造；A-07、A-08
18、号地块为三期改造；A-14、A-15号地块为四期改造。第四章 专业工程规划一 给水工程规划1 用水量估算本区各类用水建设用地合计50公顷，其综合用水标准定为50立方米/公顷日，则日用水量为2500立方米/日，最大小时用水量为1133立方米/小时。2 输配管网布置给水管网从蔡家洼路引入本区。为确保消防供水安全可靠，全区形成环状管网2个。管径DN300长度1400米，DN250长度820米，DN200长度3000米。管材为铸铁管。按间隔120米，在道路上布置消火栓，总数为 个。一次灭火用水量为15公升/秒。二 排水工程规划1排水体制根据总体规划要求采用雨污分流制。2 重现期确定设计重现期：主干管渠
19、P=2年，支干管渠P=0.5年，支管P=0.33年。干管渠P=1年，截洪沟P=5年。3 雨水排除工程规划（1）雨水排水分区全区分3个分区，在蔡北路南侧设1条截洪沟。环状道路设雨水管道，截洪沟宽9米，主管道DN1000，支管DN800。雨水就近排入潮河。（2）管渠布置管渠均敷设在道路中间，管道覆土深度不小于0.7米，暗渠覆土深度不小于0.5米，管渠总长度4000米。4 污水排除工程规划（1）污水量估算污水量按给水量的80%计，全区水量2500立方米/日，则污水量为2000立方米/日。（2）管网布置污水管道主干管网铺设在雨水管渠的北侧，南北向支管线尽量敷设在雨水管的东侧，管道埋深起点不小于1.5米
20、。污水进口管为DN600。管网总长度4300米，其中：DN600长度为1400米，DN400长度1500米， DN300长度1400米。三 供热工程规划1 供热建筑面积估算规划区内所有建筑全部采暖，估算全区采暖建筑面积约27万平方米。2 耗热指标确定与供热方案耗热指标按60w/m。由于热源规模较大，考虑方便管理，降低管网投资、保证供热质量，采取二级管网制。一级管网参数为高温水120/ 70，二级管理网参数为70/ 50，连续供热运行。供热为机械循环闭式系统。3 换热站分布由于供热面积在较小，换热站可设在采暖建筑物内；8万平方米以上的应单独设置换热站。供热建筑面积为15万平方米的，换热站建筑面积
21、40平方米；5.58万平方米的，建筑面积为50平方米。4 管网布置管网为枝状管网。采取有补偿直埋保温管。管道埋深DN200以下覆土1米，DN250至DN350覆土1.2米，DN400以上覆土1.3米以上。管道用聚胺酯保温，外壳用高压聚乙烯。管道总长度为2950米。四 燃气工程规划1 用气量估算规划区内燃气量估算为2000立方米/日。2 管网布置管网布置为确保供气安全可靠，以环状管网为主。管道选用铸铁管，管道总长度为5300米。供气方式为低压进户。五 供电工程规划1 10KV线路敷设方式及100.4KV配变电所本区内10KV电力电缆线路均采用电力电缆沟或穿PVC管埋地暗敷设。100.4KV配变电
22、所为独立式室内变建筑。各配变电所间10KV电缆线路为环网供电，正常时开环运行。2 负荷预测依照城市电力网规划设计导则及相关规范，并参照同类建设用地的用电指标，采用负荷密度法预测出各地块内的用电负荷。用地负荷指标为25w/。本区内用电设备总容量1.25万KW，设100.4KV配电变压器6台。本区内各地块中100.4KV配变电所位置及电力电缆走向详见供电工程规划图。六 电信工程规划1.电信局及电信网络本区内通信光缆与HYA型电缆均采用通信电缆沟方式埋地暗敷设，主干管道为68孔，主干采用光缆系统敷设到各地块建筑内，并各自设置接入网设备。 2.话机需求量预测依照区内各类用地性质，按照60部/公顷计，本
23、区内共需装设电话3000部3.有线电视及宽带网络本区有线电视信号源引自有线电视台，以光缆线路传输信号至各单位，形成“三网合一”的敷设方式，其线路走向应与电话电缆同沟穿管敷设。第五章 环境卫生规划一 规划原则1 因地制宜，注重实效，以高起点和高标准促进环境卫生工作。2 力求实现废弃物收集容器化，操作运输机械化，粪便排放管道化，废弃物处理再生资源化的“四化”标准，建立一个整洁、文明、优美的生态商务区。二 环境卫生设施规划（1）垃圾处理方式固体废物采用分类收集，集中处理方式进行处理。规划区内生活垃圾采用袋装收集，集中处理。（2）垃圾收集与转运方式规划采用袋装化和密闭式垃圾屋的生活垃圾清运方式，由环卫
24、车将垃圾从小型密闭式收集站运至垃圾中型站，然后用大型载重运输车运至垃圾处理场处理，以消灭二次污染。（3）环境卫生设施环卫设施布局标准：每2500人拥有一座公厕；每1万人拥有大中环卫专用车辆4辆；每个地块内至少设1处垃圾收集点。结合公共绿地布设多个公共厕所。沿主要干道布置的公共厕所，按300500米的间距布置，垃圾收集采取定点、袋装收集，服务半径不超过70米，废物箱按照交通干道间距80米/只，一般道路100米/只的标准设置。第六章 镇区防灾规划一 防洪排涝工程规划（一） 规划原则1 满设计范围地区的建设需要，保证在规划设计标准下排水畅通。2 防洪排涝设施尽量以自排为主，抽排为辅，滞、蓄、泄相结合
25、。密切结合雨、污水工程及竖向规划，因地制宜选择排泄方案。3 充分利用现有河流，通过综合治理充分发挥河流、水库湖泊的调蓄滞洪作用，最大限度的减少工程量及资金投入。4考虑综合利用的要求。防洪排涝设施应与生态环境保护，休闲娱乐、市政建设等工程建设适当相结合，发挥其多功能作用。（二）防洪、排涝工程规划潮河为规划区主要排水通道，排除洪水时，要考虑潮位顶托，排洪时，关闭闸挡洪。对规划区进行内部水系调整，梳理原有水系。以满足城镇排水的要求。尽快实施环境综合整治工程，清理和疏通本地区下游河道，保证在规划标准的情况下不出现内涝等问题。二 消防设施规划（一）规划原则1 规划区应内结合道路、绿化、河流合理划分防火分
26、区。新建筑按照一、二级耐火等级设计。2 消防用水取自市政给水管网，应满足消防给水管径、消火栓间距、水压、流量等标准，在管网压力低的区域应设供水增压站。（二）消防用水室外消防用水采用低压制消火栓形式，消防给水管径不小于100毫米，消防给水管径不小于100毫米，消火栓沿规划道路布置，尽量靠近道路交叉路口布设，布置在主要道路上的消火栓间距不超过120米，末端消火栓的水压不应小于0.15mpa，流量不小于15升/秒。三 人防工程规划规划建立由疏散通道、地下人防片及其它地下掩蔽工程组成的城市人防工程体系。（一）人防指挥中心规划片区人防指挥中心位于坚固的地下人防工程内，配备可靠的通讯设施，负责指挥战争时期
27、的人员疏散、掩蔽、救护等工作。（二）疏散通道规划以主要交通干道作为人防疏散通道，规划区内的绿地等开敞空间可作为人员疏散的场所。（三）地下掩蔽工程规划人均掩蔽工事面积达到0.8平方米的水平。主要结合建筑修建附建式防空地下室进行人防掩蔽工事建设，重点防护单位与人防专业工程所在地，均应按要求建造人防地下室。四 抗震工程规划（一）预防为主，防御与救助相结合，有效减轻地震灾害。规划要求所有建筑物应按7度抗震设防。疏散通道的宽度不应小于15米，通向疏散场地或长途交通设施。要避免人口过于集中、建筑物过于密集，严格控制建筑密度，房屋之间应有相应的抗 震间距。片区内的避震疏散场地主要利用公园、绿地等开敞场地；各
28、地块都应按图则要求设置绿地。（二）重点防护目标规划区内的重点防护目标主要是指城市生命线工程，主要包括交通系统、供水系统、供电系统、通讯系统及医疗系统，重点防护目标的建筑等工程设施必须进行地震安全性评价，并根据地震安全性评价的结果，确定抗震设防要求，进行抗震设防；同时，应加强养护管理，“平震结合，常备不懈”。（三）防止次生灾害次生灾害主要形态是火灾、爆炸、毒气污染、滑坡和崩塌等灾害，主要应在震前，做好对易燃易爆、有毒物品的存放及管理，生产单位等相关部门应严格执行有关生产、储存、运输规定；应普及抗震防灾以及次生灾害的防止知识，教育提高全民的抗震防灾意识。第七章 规划实施措施与建议一 规划区正处在快
29、速发展阶段，关系到整体形象和区域生态环境的关键性区域。在未来的改造建设中，应以本规划为依据，采取土地和高效利用与生态环境保护相结合的原则，高标准、前瞻性进行详细层面的设计与建设，塑造地区整体空间形象和优越的环境条件，进而带动周边地区的发展。二 应注重考虑改造建设的时序性和阶段性，并考虑经济性原则，在近期启动有利于成片改造的重点地区，积极鼓励大型项目和成片区域的改造，以此为契机，提升环境形象，并形成更大区域的联动建设，在远期完成整个区域的环境整治。三 加强规划管理队伍建设，提高规划管理水平，加强规划的宣传教育和公众参与规划管理，加强规划法规的宣传教育和执法检查，坚决查处违法审批、违法占地和违法建设，把规划的实施纳入法制轨道。