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1、市场经济背景下的招商型概念规划编制思考摘要：我国正处于经济高速发展的时期，旧式的城市规划体制已经不能完全满足当代城市发展的需求，为适应城市发展的新要求，概念规划应运而生。本文结合实践论述了概念规划在招商领域应用，并对概念规划与主题招商的涵义进行解释，详细阐述了概念规划编制与主题招商的实施。1.市场经济下，以主题招商为目的的概念规划产生的必然性中国的城市规划经过几十年的发展，已经形成了一套较为系统的规划编制体系：区域规划城镇体系规划城市总体规划详细规划。这套体系在我国过去六十多年的社会，经济，文化的发展中起到了重要作用，但是经过几十年的发展，特别是改革开放以后的这三十多年中，这种传统的自上而下式
2、的规划体系越来越受到来自各个方面的冲击，主要表现为一下几个方面：我国的城市规划编制体系产生于早期的计划经济时期，具有明显的计划性，指令性的特征。改革开放以后特别是我国加入世贸组织后，我国的经济发展明显地呈现出了市场经济的特征，经济发展模式也由过去的计划经济走向了中国特色的社会主义市场经济，传统的城市规划在编制和实施的过程中也暴露出了一定的局限性。编制中对一些重点的内容没有从战略的高度进行总体把握，如城市的产业结构，城市的产业结构是城市发展的核心动力，也是增强城市综合实力的助推器，但是在很多城市规划的编制中并没有充分考虑到这一因素，而是千篇一律的按照规范的要求进行工业用地的定位和布局，并没有因地
3、制宜地结合影响城市发展的诸多要素进行产业门类的选择和分析各产业间的关系，更没有提出一整套完整的适合某一城市发展的产业机构体系。传统规划模式化和内容庞杂的特点，很大程度上束缚了城市规划师的思想，使其很难根据城市的个性进行规划应变，千城一律的现象十分严重。由于我国幅员辽阔城市众多加之自上而下式的规模形制，使得我国的规划审批工作显得格外的漫长，以至于规划方案严重缺乏时代感和现实意义，严重违背了市场经济高速有效的发展特征。基于这种情形，城市规划编制的创新已成为了必然。由于这种编制体系已经深入到了每个从业人员的脑海中，并且这种体系也还有很多的优势，所以彻底的变革是不可以的，这就要求我们找到一种即对传统规
4、模体系不产生重大改变，又能更加适应中国特色社会主义市场经济体系，重点问题重点分析，能够体现地方特色的灵活高效的规划模式。在这一现实背景下，招商型概念规划应运而生。与其他的概念规划一样，招商型概念规划属于城市规划范畴中的一类规划，但不是传统意义上讲的法定规划，很多城市的管理者们都看到了产业园区对于提升城市经济实力的重要作用，纷纷效仿而为之。所以如何在激烈的主题招商的过程中，能够吸引到投资者的眼光，让企业驻足而住是一个困扰着许多城市管理者的问题。我认为除了外在的一些因素外，如国家的政策，区位条件等。内在的因素如基础设施的架构程度，地方优惠政策也起着举足轻重的作用。因此地方管理者应该认识到招商型概念
5、规划对于城市发展的突出作用，充分发挥招商型概念规划的特点为地方经济的发展服务。概念规划其主要作用是通过因地制宜的分析后，选定一个适合于某一地区未来发展的主题概念，紧紧围绕主题进行概念性规划，为招商提供基础资料。其涉及到招商、经济、城市规划与建设、土地、金融、税务等多方面的内容。概念规划其并不具备法定效应，所以在具体的规划实施过程中还要将其变成法定规划指导实际建设。因此概念规划不是传统划体系的某一部分，而是为了适应现阶段城市快速发展需要，对现有的规划模式的一种补充，概念规划是法定规划的先行者，而传统规划又是概念规划的实体承担者，概念规划的实施离不开传统的法定规划，两者存在一种时间上的继承性。2.
6、招商型概念规划的编制与实施按照概念规划与主题招商编制和实施的过程，招商型概念规划的编制主要可以分为四步完成首先是明确目标和打造主题阶段、其次是规划编制阶段，第三是招商实施阶段，最后是概念规划的落实和反馈阶段。2.1明确目标和制定主题阶段2.1.1明确目标主题招商的目的是要通过特色的主题概念引来投资，促进经济健康合理的发展和产业升级。主题与目标的选定对目的实现非常关键，起决定性的作用，直接关系到招商引资的最终成果。目标应具有可实现性，切不可一味的追求经济数字的增长，而忽视社会，文化，环境等方面的协调发展。2.1.2主题制定整体目标确定后，就要根据城市经济，社会，文化发展的现状，结合当地现有的资源
7、条件、产业基础优势、社会需求和政策导向，对主题进行综合分析研究，对其未来发展做出设想、谋划和安排。首先要紧紧围绕主题招商的目标，对现存的产业结构进行审核，结合各种外部有利因素制定出未来某一地区发展的产业结构。产业结构明晰后，再制定出几个能够使产业结构得以实现的主题。主题的选择不仅要能够充分支撑产业结构，还要分清轻重缓急，最好制定一个实施主题的工作计划。具体的工作方法包括主题策划、决策和统筹安排三个部分。2.2规划编制阶段较传统的法定规划，概念规划有两个突出的特点：第一是着力对区位优势进行分析，第二就是重视规划成果的视觉表现。不同于以往法定规划的编制，概念规划在编制内容方面具有很大的灵活性。虽然
8、对图纸内容并没有特定的要求，但要能充分体现出项目优势和潜在商机，在所有的编制内容中，区位优势分析是概念规划编制的核心内容，通常可以从以下几个方面挖掘项目价值：市场优势分析，广阔的市场腹地无疑能对投资商产生一个巨大的吸引力。在概念规划的制定中应结合市场调研统计数据制作成表格或数学模型，定量的进行市场资源优势的分析，使之更加具有说服力。资源优势分析，丰富的产业资源优势能够有效减少运输费用，降低企业的生产成本。在资源优势明显的地区展开概念规划时，应该突出资源的优势对产业发展的重要性。交通优势分析，经济全球化的今天，贸易也必将走进全球化，所以交通优势在当今的城市发展中的地位也是与日俱增。在规划设计时也
9、应该充分研究当地的水，陆，空三个方面交通运输条件，挖掘优势资源，突出优势因素，将完善的交通体系以图的形式直观地展现出来。劳动力优势分析，劳动力资源也是投资商在企业建设中必须面对的现实问题，劳动力资源的优势不仅能够有效提高企业的运行效率，还能减少生产成本中劳动力成本的花费。国家及地方政策分析，国家的工作中心的调整和一些新的国家或地方的政策在某种程度上也将对招商规划产生巨大影响，所以我们应将最新的城市经济发展的政策和政府工作重点展现在投资商面前，让投资商感受到坚实的政策保证。除了突出区位优势以外，概念规划设计应包括如下几个部分内容：.明确园区定位和规划目标。.确定规划范围。.提出园区新建项目准入条
10、件，为主题招商提供依据。.制定空间发展结构和用地布局。概念规划与主题招商中，土地利用与空间设计是围绕主题概念，从物质环境角度出发，土地利用规划与空间设计应遵循“贴合主题，高效利用”的理念，满足当前，立足长远的原则。对土地集约化利用，规划布局要园区化，形成规模，产生簇群效应。按照主题实施的功能需要，科学合理的功能分区，并考虑弹性变化，可按需合理调整。.制定道路规划。.制定园区环境保护原则。塑造特色的空间环境，注重良好生态环境的创造，打环境牌，以环境优化主题，达到经济效益、环境效益和社会效益共赢。.制定基础设施规划布局原则。基础设施是招商引资的硬环境，作为硬件，是招商的重要保障。其规划建设是否到位
11、，将直接影响招商的进行与主题实施。.提出各类政策优惠措施。.对于区位条件中一些明显的劣势应提出解决方案。在最终的规划表现阶段，最好绘制效果图或设计沙盘使概念规划更加的具象，体现出新区未来美好的景象生机，体现出当地政府的对新区建设的重视和决心，提升商家对新区建设的认识和兴趣。概念规划是一种目的性很强的规划形式，其目的是为了吸引更多的投资者，所以如何能在短时间内吸引到投资者的目光就显得格外重要了，所以一份美观的效果图或者一个详实的规划沙盘无疑将会在激烈的招商引资中争取到更多的机会。因此，我们在着力分析概念规划内在内容的同时，也应该注重规划的宣传效益和外在包装。总之，概念规划的编制阶段要站在投资商的
12、角度来展开分析，要抓住投资商的心理和需要，想投资者之所想，充分展现出当地的区位优势，完善投资环境，为吸引投资商的入驻，创造有利氛围，给投资商以坚实的信心。2.3招商型概念规划实施阶段概念规划的实施其实就是前期概念规划制定完成后，城市的主管部门应该根据前期编制的概念规划成果，组建招商团队行主题招商的过程。在具体的工作方法上应注意以下几点。一是要做好实施前的准备工作。选定招商的对象和地点，确定好招商队伍，落实招商责任，准备好一切相关资料，二是制定主题招商推广计划。招商具有两面性，对于投资者来说是为了盈利，对于政府来说是为了经济发展。因此，推广计划要以双赢为目标，为投资商提供一个发展平台，同时打牢自
13、己的基础为原则，结合本地的资源优势、产业优势和市场优势去做。三是制定宣传方案。招商宣传可以通过会议、媒体等多种形式进行推广，资料可以印制图文或制作专题媒体宣传材料，还可以结合规划模型，制作主题产业链的招商规划模型。四是实施要注重对主题进行包装，突出主题的特色和亮点，提高主题的吸引力。2.4概念规划的落实和反馈阶段如果主题招商进展的顺利，政府主管部门就要根据招商的实际情况进行法定规划的编制，在编制法定规划时除了进一步明确规划实施步骤和绘制法定规划要求的图纸外，还要对环境有较大污染的园区进行法定规划时，编制环境影响评价分析。环境评价应包括如下几部分内容：.阐明园区环保规划指导思想、原则和依据。.明
14、确产业园发展定位、建设目标和总体规划。.分析环境质量现状。.对产业园建设概况及污染物排放进行分析。.提出污染防治对策。.提出节能节水有效措施。.环境影响综合分析。当然，在招商的过程中可能也会出现一些在前期规划中不可预见的状况，如企业热情很高，导致园区的规划规模无法满足需求，这就要求主管部门进行抉择和取舍，是扩大规划规模还是提高对企业的准入标准，如果是前者就要对用地进行再规划，再规划时应按照法定规划进行编制。如果招商情况不甚理想，则需要反思问题所在，若是概念规划的制定没有满足城市发展需要和投资商的要求，则要废弃现有的概念规划，通过进一步的调查和研究从新编制概念规划。总之，概念规划要求是高效地体现
15、主管部门对土地使用的目的，是一种用来招商引资的灵活手法，是一种意向性的设计，目的是将城市管理部门对城市发展的意图向投资商们清晰的表达出来，但是其并不具备法定效益。而再规划则是一种法定规划，要求是清晰准确地将已有的企业安排到用地内部，确定分期建设的顺序和预留用地，使得概念规划更加具有实效性和可操作性。3.以辽宁阜新市彰武县林产品加工产业园区的招商型概念规划为例阜新市彰武县地处辽宁省西北部，属内蒙古草原与华北石质山地过渡带。彰武现有林地面积176万亩，活立木蓄积375万立方米，森林覆被率34.5%，林业资源优势突出。其次有着便利的交通区位，随着沈彰、铁阜、彰通高速公路的相继建设，境内大郑铁路可达北
16、京、天津、上海等各大中城市，国道101、304线交叉贯通全境，彰武将成为黑龙江、吉林、辽宁和蒙东地区木材入关的最便捷通道。东北三省及蒙东地区林产品从万家检查站运入关内总量已达260万立方米，其中半成品、原木达到190万立方米。彰武处在东北地区木材原料市场的腹地，具备建设全国林产品加工集散地的自然条件。第三是产业转移与市场需求。目前，国际、国内发达地区，如长三角、珠三角、京津唐等经济圈，正在实施产业转移，与此同时，这些发达地区的劳动密集型产业，已成为该地的劣势产业，正逐渐向周边梯度较低的区域转移。彰武县则紧紧抓住机遇，重点瞄准木门、地板、高档家具等产业，通过招商引资吸引企业入驻。第四是劳动力。全
17、县现有城乡劳动力29.3万人，富余劳动力达5万余人，初中学历约占85%、高中（中专）以上学历约占10%，车间工人日劳动力价格在30元左右，可以满足企业生产劳动力需求。第五是土地优势。全县共有土地548万亩，人均13亩，人均占有耕地超过5亩，土地资源丰富。加之全县有66万亩的未利用地，可保证项目用地需求。基于以上五个方面的优势，彰武县政府确定了以按照实施“突破阜新”、建设“沈彰新区”战略要求，发挥彰武县林业资源优势，做大做强木材产业，培育建设木材产业集群，进一步拉动县域经济快速发展的目标。并以林产品加工为主题展开园区规划，作为实现目标的具体方法。规划编制阶段中，在充分分析彰武县区位优势后，彰武县
18、政府首先明确了坚持“统筹兼顾，坚持政府推动、市场运作、龙头牵动”的规划原则，并且根据彰武县木材加工产业现状、森林资源条件、林产品供需结构特点和其它客观条件，全县木材加工产业发展规划目标分为两个阶段的规划目标。在充分地市场分析的前提下，确定了合理的建设规模，明确技术方案、设备方案和工程方案。在环境评价方面彰武县林产品加工产业园以循环经济，可持续发展，协调发展，技术促进和规范化为原则，以国家相关法规条例为依据，进一步明确了第一阶段（2008年-2010年）为产业集群加速发展阶段，到2010年，园区企业力争发展到30家，实现年销售收入100亿元。第二阶段（2011-2015年）为产业集群进一步做大做
19、强阶段，到规划期末年销售收入力争达到500-1000亿元。对环境质量现状和污染物排放进行分析，制定了一些列防治对策，产业园区新建项目的准入条件和节能节水的对策。在规划设计方面，首先明确了用地范围和面积，并以规划效果图的形式展现了未来园区蒸蒸日上的景象。园区总规划占地8.07平方公里，主要包括生产区、林产品交易中心、物流仓储区、生活商住服务区。规划目标是经过3年发展，使全国最大、水平最高的林产品加工基地初具规模。概念规划实施阶段过程中，以阜新市领导为核心的招商队伍多次南下招商。并且制定了周密的主题招商推广计划。选择了多种宣传方案，不仅通过会议、媒体等传统的形式进行宣传推广，还在招商方式上还采取了
20、网上宣传的方式，将园区的基本概况，鼓励政策和生产要素的成本公布于网站上，方便了商家的了解。在概念规划的落实和反馈阶段中，由于宽松的优惠政策和优质的软环境建设吸引了全国大量商家和有识之士来彰武投资办厂。大洋木业、寰宝木业、沈益木业、福臣木业等36户木材企业，铺筑了彰武林产业大发展的基石。大洋木业、寰宝木业如今已成为彰武林产品加工的“开拓者”和“领军人”。彰武县政府在有条不紊的展开主题招商工作的同时，还按部就班地进行概念规划向法定规划的转移工作，即进行规划环评的编制。邳州富祥、鑫鑫木业、福尔木业、徐腾木业、百润木业和美迪木业等20个木业项目也已入驻园区并开工建设，12万平方米标准厂房的完工，产业园
21、区的道路、给排水、供电等基础设施达到“六通一平”。园区的发展目标将按照生态化、园林化、城市化的方向，建成集生产加工、产品交易、物流储运、生活服务为一本的板材、家具加工制造园区，为发展家居业，建设“大沈阳”北欧工业园，助推沈彰新城建设奠定坚实的产业基础确定了规划分近中远三期实施，将园区明确定位为全国最大林产品加工集散地。彰武县林产品加工产业园还以进展工作专报的形式，定期对各项问题进行总结，为下一步的园区建设工作指明方向。总之，从彰武县林产品加工产业园的整个规划，实施的动态过程可以看出招商型概念规划在现实的园区建设中还是具备很强的创新性，实效性和针对性，并体现出了极大的经济效益和社会效益。4.结语招商型概念规划是一个新的方法，一种推动城市发展的新的动力。中国正处于经济高速发展的阶段，作为城市的规划者在注重外部城市空间环境和景观塑造提升人居环境品质的同时，更应该注意城市发展的内部环境，完善产业链条，提升产业品质，增强城市经济活力。城市的产业结构是城市发展的核心内容和基本动力，是城市的灵魂，因此我们规划人应该不遗余力的做好以产业优化升级为目的的招商型概念规划，真正地体现出城市规划在城市发展中的重要作用。11