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1、签订购房合同后违约篇一：购房合同首付后违约金 篇一：商品房买卖中逾期交房应当如何计算违约金 商品房买卖中逾期交房应当如何计算违约金 衣、食、住、行缺一不行。在人们解决了温饱问题之后，买一套称心如意的房子便被提上了日程。买房的人多了，纠纷自然也纷沓而至。除了房产证纠纷、物业纠纷之外，逾期交房也在商品房买卖纠纷中占据较大比例。那原委该如何计算违约金呢？ 案例回放 2002年8月11日，史先生与开发商签订了商品房预售合同，史先生房款共计543765元，定金3万元，首付款21万元，银行按揭30万元。双方约定，入住后7日内，定金转化为房款并交付尾款3765元。交房时间2003年2月1日，若逾期交房，根据
2、史先生已付房款数额万分之一/天计算违约金。 为早日住上新居，史先生早于8月5日就已支付定金3万元；8月15日又支付了21万元的首付款；随后银行按揭手续也于9月25日办妥。但因种种缘由，开发商却未能按期交房。在史先生的一再督促下，开发商才于2003年9月15日通知史先生验收房屋，比原定交房日期迟了大半年。 史先生多交了大半年的房租，难免心生怨气，要求开发商赔偿，并支付逾期交房违约金30032元。但开发商却认为，史先生的算法欠妥，应根据已付房款（即首付款21万元）的万分之一/天计算，只同意担当违约金4767元。双方争吵不下，只好对簿公堂。 经过法院调解，开发商最终赔付史先生11577元。既不是史先
3、生要求的30032元，又不是开发商提出的4767元，赔付金是如何计算出来的呢？我们不妨来听听北京市三信律师事务所何正永律师的说法。 律师说法 北京市三信律师事务所何正永律师： 开发商应担当违约责任 何正永律师认为，双方签署的商品房预售合同合法真实有效。开发商没有根据约定时间交付房屋，构成违约，应担当违约责任。违约金由已付房款、利率和逾期时间三部分组成。 首先，“已付房款”包括首付款和银行按揭款，并不是开发商所称的21万元首付款，而应当包括银行按揭30万元。开发商有意混淆了商品房买卖与银行按揭两个不同性质的法律关系。由于银行按揭的30万元已经向开发商支付,故应纳入已付房款。 但是，定金和尾款不能
4、纳入“已付房款”。根据双方约定，入住后7日内，定金才转化为房款。作为计算违约金的基数自然不应当包括3万元定金。同理，史先生在入住后7日内才交付尾款，尾款也不应当纳入已付房款。 因此，本案计算违约金的基数“已付房款”，既不是史先生要求的总房款，也不是开发商所谓的首付款，应当是首付款21万元与银行按揭30万元之和，共计51万元。 其次，须要确定的是逾期交房的利率。依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明之规定，违约金或损失，有约定根据约定，没有约定的，根据逾期交房期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金确定，或者参照逾期贷款利率（现在为万分
5、之二点一/天）标准计算。因此,利率应当根据双方约定的万分之一/天计算,而不能依据史先生事后的意愿更改为万分之二点一/天。何律师提示购房者，在签订合同时肯定要留意审查违约金的利率标准，不要等到发生纠纷时才意识到自己的利益遭遇损失。 最终，须要认定的是逾期时间，开发商未能按期交房应担当违约责任。逾期时间应当从双方签订的交房日期，即2003年2月1日起先算起，直至开发商通知验收的日期，即同年9月15日止，而并非史先生办理入住手续的日子。因此，逾期时间共计227天。 由此不难得出最终的违约金，即已付房款51万元利率万分之一/天逾期时间227天=11577 元。（于杨） 京华时报 2004年10月22日
6、 业主维权视点:应如何计算逾期交房的违约金 案例回放： 2003年8月，王先生在某开发商处以按揭方式购买了一套住宅。合同约定：该套住宅总房款30万元，2004年5月1日交房。王先生首付12万元，剩余18万元以按揭贷款方式支付。合同签订以后，开发商办理了合同登记备案手续。王先生支付了12万元首付款，并签订了抵押贷款合同，办理完善相关按揭手续，并于2003年10月起先向按揭银行交纳月供款。 2004年5月1日，到了合同约定的交房日期。开发商向打算接房的业主发出通知：“因某些缘由，现延期交房，详细交房日期暂定在2004年8月1日。”2004年8月1日，王先生到开发商处办理了接房手续，并向开发商提出支
7、付违约金的要求。因就违约金如何支付问题未达成一样，王先生起诉至法院，恳求法院判令被告支付违约金。 法院经审理后发觉，买卖双方在购房合同中就开发商逾期交房如何担当违约责任有约定。其约定为：“开发商逾期交房在30日内的，每日根据购房者已付房款的万分之0.5支付违约金。逾期超过30日的，购房者有权解除合同。购房者不解除合同的，开发商每日根据购房者已付房款的万分之0.5支付违约金，直至实际交付房屋为止。” 开发商逾期交房已成事实，应根据合同约定担当违约责任。因王先生已办理了抵押贷款手续，且已支付数月的按揭月供款，即可证明王先生已将全部30万元的购房款支付给开发商。开发商所提出的根据王先生首付的12万元
8、作为计算违约金的基数的理由是不成立的。开发商逾期交房超过了30日，且王先生选择接着履行合同，则开发商应每日根据全部购房款30万元的万分之0.5来支付违约金，计算得出开发商每月应支付给王先生的违约金在450元左右，该违约金支付标准明显低于同地段、同类房屋的平均租金，不足以弥补给王先生造成的损失，应予以适当提高。法院判决开发商根据每月900元的标准向王先生支付违约金。 律师分析： 以上案例表明，在计算逾期交房的违约金时，应根据购房者已支付房款作为计算的基数。在以按揭贷款方式购房的，只要购房者已办理了按揭购房手续，并能够证明银行已将贷款支付给开发商，则应根据首付款和贷款的总和为计算基数来计算违约金。
9、计算时间自合同约定的交房时间其次天起先，计算到达到交房条件并实际交房时。 在违约金赔偿的标准上，首先根据双方合同约定的标准来支付。假如合同约定的标准不足以弥补给购房者造成的损失，依据合同法第114条的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以恳求人民法院予以增加。”可以向人民法院申请予以增加，以弥补给自己造成的实际损失。在违约金计算比例约定不明确或者没有约定时，可以参照同地段、同类房屋的平均租金为标准来计算。篇二：购房全攻略之合同签订留意事项 购房全攻略之合同签订留意事项 在购房过程中，面对销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准，所以签订购房合同
10、是很重要的环节。也是最须要留意的环节。 签订合同 一、购房合同范本 购房合同的主要内容包括以下几方面： 1. 甲方土地运用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等； 2. 房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特别约定等； 3. 付款约定，包括实惠条件、付款时间、付款额、违约责任等； 4. 交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责等； 5. 质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转 的承诺、质量争议的处理等； 6. 产权登记和物业管理的约定； 7. 保修责任； 8. 乙方运用权限； 9. 双方认定
11、的争议仲裁机构； 10. 违约赔偿责任； 11. 其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。 二、补充协议大部分发展商都会要求购房者签署由其单方供应的补充协议，以限制购房者的权利，甚至采纳一些不同等条款侵害购房者利益，主要表现在以下几个方面： 1、关于不行抗力：导致发展商逾期交付房屋的缘由许多，不行抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不行抗力事务一一列明，发展商通常会对不行抗力的范围作扩大性说明，例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它发展商不能限制的因素列入不行抗力的范围，以规避由于逾期交付房屋而需担当的违约责任，对此购房者应当在补充协议中尽量明确不行抗力事务的范围，在出现不
12、行抗力时发展商应当供应政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由，同时约定当不行抗力事务导致逾期交房超过肯定期限时，购房者有权终止合同，要求发展商退还已经支付的全部款项，或者就逾期实际天数要求发展商赐予肯定数额的经济补偿。 2、关于分摊建筑面积：作为房屋总建筑面积的一部分，分摊面积的多少，干脆影响购房者实际获得的运用面积。对此尽管北京市商品房销售面积计算及建筑面积分摊暂行规定等法规作了明确规定，实际操作中个别发展商仍旧将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积调整实测面积和暂测面积的误差。购房者可以参照上述有关规定，仔细审核发展商在补充协议中列明的分摊范围，对不符合
13、法律规定的部分坚决要求予以删除。或者在补充协议中明确所购房屋的实际运用率，即实际运用面积与房屋总建筑面积的比率，当发展商交付的房屋达不到约定的标准时，购房者即可以选择退房并要求发展商担当违约责任。 3、关于装修标准：对于欲售商品房，特殊是约定了精装修的欲售商品房，购房者肯定要明确该等商品房的装修标准，防止被发展商以“进口”、“高级”、“先进”等不明确的表述误导。建议在补充协议中具体约定与房屋有关的全部内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、可以参照的市场价格、达不到上述标准的违约责任等，以最大限度地爱护自己的利益。 4、明确规定交房时配套设施和环境达到的标准 目前北京交房时的争
14、议多，交房时的环境差和配套设施不能运用是一个关键因素，有没有把交房时配套设施和环境达到的标准写进补充协议里的呢？锦秋之春的补充协议写得很详细：“出卖人应在小区竣工之日即2003年6月30日向买受人供应以下设施：(1)社区红外线防盗系统；(2)公共出入口电视监控系统；(3)楼内公共区域烟感报警系统；(4)会所、游泳池；(5)地下车库；(6)塔楼三层以上每二层设置一个?空中花园?；(7)绿化率不低于30%。” 5、将承诺写进补充协议 售楼人员为了卖房，常常会向买房人做出各种承诺，但到兑现时，不是找不到人，就是死不承认，有没有将承诺写进补充协议里的呢？肯写的房地产商还是有的。 以上是购房者在签订发展
15、商供应的补充协议中须要留意的几个问题。由于标准文本在内容上的局限性，以及购房者特性的多样化，购房者应主动向发展商提出自己的合理要求，并通过签订补充协议的方式予以明确。 三、合同陷阱 随意运用免责权 实例：某房地产公司制定的商品房买卖补充协议中规定：非出卖人缘由造成的延误因素 包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。 点评看法：在上述缘由中，有的的确可以作为免责事由，如不行抗力等，但也要甄别状况实行部分或全部免责。有些则纯属开发商自身或第三方缘由造成，如承
16、建商施工误期、因技术上须要更改图纸、因天气影响或其他异样困难及重大技术问题不能刚好解决导致的延误等，这种状况下应由开发商向购房人担当违约责任。其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好打算的，不能作为免责事由。而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人缘由造成的，开发商应向消费者担当违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿。该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必担当任何责任。(-摄影/舒东平) 违约责任不对等 实例：某消费者投诉称在购房时所签购房合同中违约责任一栏有这样一则内容：“(1)甲方须于年月日前将房产交
17、付运用，甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3%计算罚金，付给乙方作赔偿。(2)乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10%的金额作违约金，同时不予办理进户手续。” 点评看法：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。经营者延期交房必需等一个月后方计算罚金，且额度仅为消费者已付房款的3%；消费者若未按期交付房款，则马上视为违约，并扣罚消费者已交购房款的10%作违约金。由于商品房的标的额大，双方担当的违约金数额相差悬殊。这种条款的实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任。违反了法律的公允原则，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变
18、更。 付款方式要敏捷 有不少购房者忽视付款方式的敏捷性，万一中间出现问题，往往会使自己陷入被动境地。 实例：某消费者与某房地产开发公司签订购房合同，以68万余元定购了一套房子。在签订房地产买卖合同时，开发商在合同附件中提到，要求乙方必需在一个半月内办妥全部贷款手续，否则视其违约，开发商有权拒绝签订买卖合同并不予退还首付款等。但令人意想不到的是，乙方向银行申请贷款时未能胜利，按合同约定首付款可能无法退还。 点评看法：上述案例中的附件内容明显对购房者不利。一般状况下，合同附件会应付款方式的违约责任进行约定，但对于没有阅历的购房者而言，肯定要防止那些只有自己义务和对方权利的条款，以免落入圈套。对此律
19、师也建议可以在附件内容中特殊提出：假如非买卖双方缘由而造成无法办理贷款，双方均无需担当违约责任。 四、如何签订购房合同 了解商品房预售合同基本的内容 1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。 2、预售的商品房的基本状况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地运用权证号、土地运用权取得方式、土地运用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、篇三：购房违约了怎么办？ 10种状况详解购房违约那些事儿 购房违约了怎么办？ 10种状况详解购房违约那些事儿 对于广阔购房者来说，假如能买到称心如意的房子是一件令人最兴奋的事儿，谁都不想在买房上面
20、发生分歧，但是有许多购房者在购房违约金上与开发商发生过分歧，那么购房违约金原委如何计算，在签署购房合同时违约责任这一块又要留意哪些呢，下面与长沙乐房我一起来看看购房合同违约的那些事儿？ 购房违约金是如何计算的？ 在开发商的合同中一般都有规定，有的是预期90天内，根据已付款利息支付，从合同交房到实际交房计算。 第一 付款利息 就是根据银行同期贷款利息按日计算。 其次违约金计算，依据双方约定合同按多少比例的计算方法，例如：根据全额房款的万分之一的标准计算。那么就是用全部房款乘以万分之一再乘以违约日期。担当违约责任和违约事项包括： (1). 签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换
21、房； (2). 购房者不按期付款； (3). 开发商不按期交房； (4). 面积变动超过约定幅度； (5). 房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位 (6). 产权过户手续不全或不能按期办理。 商品房保修的责任相关的文件： 城市房地产开发经营管理条例和商品房住宅实行住宅质量保证数和住宅运用说明书 住宅质量保证书由房地产开发企业在商品房交付运用时，向购房人 供应 目的：房地产开发企业对所售的商品房住宅担当质量责任的法律 文件， 应当列明：工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保 修期、保修单位等内容。 另外，假如购房者觉得违约金过低，购房者可以要求退房，一般有三种状况就可以退房了： 1.延期
22、交付房屋到了开发商与购房者在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。依据现在司法说明的规定，开发商经购房者催告后的3个月的合理期限内仍未履行的，购房者就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。 2.房屋面积误差超过3%。假如交房时房屋的实测面积与签合同时的暂测面积的误差比肯定值超出3%，购房者可以提出退房并要求退赔利息。3.房屋质量不合格导致严峻影响运用。依据最新司法说明，因房屋质量问题严峻影响正常居住运用，购房者可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定托付工程质量检测机构重新核验。 长沙乐房网我总结：购房违约人10种状况详解： 1.购
23、房合同中对购房违约金的多少有约定，则必需根据购房合同的约定来处理。 2.合同有条件履行，则必需履行，有条件而不情愿履行，须要支付违约金。 3.除非买方举出证据，证明首付提高、利率上涨，多出的费用将严峻影响履约实力，导致他无法正常生活，可提出解除买房合同。 4.买房前，可让有阅历的专业人士对自己是否符合银行贷款进行预审，可把风险降到最低。 5.在签订购房合同过程中，应当依据现行政策以及将来有可能会出现的政策，将全部可能出现的情形统统考虑进来，并针对这些改变，提出相应的应对策略，并尽量在合同中体现出来。 6.购房合同中对购房违约金的多少有约定，则必需根据购房合同的约定来处理。7.合同有条件履行，则
24、必需履行，有条件而不情愿履行，须要支付违约金。 8.除非买方举出证据，证明首付提高、利率上涨，多出的费用将严峻影响履约实力，导致他无法正常生活，可提出解除买房合同。 9.买房前，可让有阅历的专业人士对自己是否符合银行贷款进行预审，可把风险降到最低。 10.在签订购房合同过程中，应当依据现行政策以及将来有可能会出现的政策，将全部可能出现的情形统统考虑进来，并针对这些改变，提出相应的应对策略，并尽量在合同中体现出来。 篇二：购房合同中的违约金案例 购房合同中的违约金案例 基本案情：2022年4月11日，杨某作为出卖人与高某签订了房屋买卖合同，约定杨某将房屋出卖给高某，购房总款为335万元。同时合同
25、约定若一方违约，应当支付房屋总价20%的违约金。合同签订后，高某因逾期付款形成违约，同时高某因无力接着支付购房款，诉至法院要求解除合同。杨某聘请本所律师提起反诉，要求高某根据合同约定支付购房总价款20%的违约金67万元。 法院判决结果：房屋买卖合同解除，高某给付杨某违约金25万元。 在此，我们结合本案，将房屋买卖合同中违约金的法律问题，向读者做一简要介绍： 一.房屋买卖合同中是否约定违约金以及约定违约金数额的多少，由买卖双方自主确定。 合同法一一百零一零一一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当依据违约状况向对方支付肯定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”可见，是否在
26、房屋买卖合同中约定违约金，以及约定违约金的数额，适用意思自治原则，法律不予规范，由买卖双方确定。 律师提示：建议约定违约金 因为假如约定了违约金，一方违约时，对方即可干脆根据约定主见违约金。比如本案合同中约定了违约金为购房总价款的20%，律师就可以要求高某给付总房价335万元25%的违约金67万元。假如没有约定违约金，守约方只能依据实际损失，要求对方赔偿。但是，主见实际损失，法院要求当事人举证证明。可见，约定了违约金就省去了举证证明实际损失的麻烦。 房屋买卖合同的违约金通常为房屋总价款的10-20%。 二.当事人认为约定的违约金低于实际损失的，可以恳求人民法院或者仲裁机构予以增加;当事人认为约
27、定的违约金过分高于实际损失的，可以恳求人民法院或者仲裁机构予以适当削减 律师提示： 1、一方当事人认为约定违约金低于损失的，可以放弃违约金，干脆主见实际损失。 2、一方认为违约金过份高于实际损失的，则必需恳求法院或者仲裁机构进行调整。最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的说明(二)其次十九条：“当事人主见约定的违约金过高恳求予以适当削减的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行状况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公允原则和诚恳信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的一百零一分之三十的，一般可以认定为合同法第一一百零一零一一十四条其次款规定的
28、“过分高于造成的损失。” 司法实务中法院确定损失的方法，应当以鉴定部门的鉴定结论为准。但是，法院托付鉴定，往往时间很长，为了尽快审结案件，法官通常仅仅询问鉴定部门，记入笔录，即可进行调整。比如本案法官就是实行了这种方法，确认违约金的详细数额为25万元。 合同法违约金比例】谈如何确定支付违约金数额 违约金可分为法定违约金与约定违约金。法定违约金是指在一些法规(如工矿产品购销合同条例、农副产品购销合同条例等)中，明文规定的违约金比例;约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时约定的违约金比例。假如合同中只对违约金做了原则性的规定，没有详细约定违约金的比例或数额，并且有关条例也没有明确规定违约金比例的
29、，则可按民法通则及经济合同法中关于担当违约金责任的一般原则执行。假如合同中没有规定违约金的条款，但只要由于违约造成了对方的损失，违约方就应向对方支付赔偿金。该赔偿金的数额，可根据签订合同时有效的有关条例的规定执行，有关条例对违约金比例未作规定，而违约又未给对方造成损失的，可以依据实际状况酌情处理。以下着重谈谈法定违约金与约定违约金的确定和适用。 法定违约金 合同对违约金作了原则性规定，且有关条例规定了违约金比例，适用法定违约金。在此状况下，由于合同的内容、违约的性质、程度的不同，确定违约金的方法与数额也有所不同。第一，有关条例明确规定了违约金比例的，即可按该比例干脆计算出违约金的数额。如工矿产
30、品购销合同条例第35条第5项规定，逾期交货的，应比照中国人民银行有关延期付款的规定，按逾期交货总值计算，向需方偿付逾期交货的违约金。这里明确规定了延期交货的违约金比例为每日万分之三。再如，如工承揽合同条例第21条第4项规定，逾期交付定作物，应当根据合同规定，向定作方偿付违约金。以酬金计算的，每逾期一天，按逾期交付部分的酬金总额的千分之一偿付违约金。由此可见，延期履行合同的法定违约金的计算标准是固定的。各种滞期费、滞纳金等适用如上规定。其次，有关法规只规定了违约金肯定比例范围。这须要通过受理案件的人民法院或合同仲裁机关确定肯定的比率，才能计算出违约金的数额。如工矿产品购销合同条例第35条第1项规
31、定，供方不能交货的，应向需方偿付违约金。通用产品的违约金为不能交货部分货款总值的一百零一分之一至一百零一分之五。一般来讲，不履行或不完全履行合同的法定违约金为肯定的比例范围。 约定违约金 由于约定违约金的比例法律无明文规定，有的同志认为约定违约金的数额不能超过法定违约金，超过的就是无效。实践中也经常遇到约定违约金过高的问题。原委应如何确定约定违约金的比例，下面从几个方面谈谈看法。笔者认为，约定违约金的最高限额为违约部分的货款或酬金的总额。这里既包括不履行或不完全履行合同的违约金，也包括延期履行合同的各种违约金。从法律上讲，民法通则第122条第2项规定，当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向
32、另一方支付肯定数额的违约金。该法条对约定违约金的数额未作限制，允许当事人用约定违约金来弥补某些法定违约金过低的缺陷。如工矿产品购销合同条例规定通用产品的法定违约金的比例只是违约部分货款的一百零一分之一至一百零一分之五。这就使一些不法商人有可乘之机，如供货方在因市场行情改变使自己产品变为紧俏时，可能径行违反合同不供货，即使按最高数额支付违约金，仍大有利可图。这明显不处利于社会主义经济秩序的稳定，不利于爱护合同当事人的合法权益。因此，法律规定当事人通过协商，在法定违约金之上议定约定违约金是完全必要的。通过较高的约定违约金可以起到预防违约的主动作用。但这样的约定也不是无限制的，依据民法通则的公允原则
33、和诚恳信用原则，以及司法实践中的惯例，将约定违约金的数额限制在违约部分的货款总额或酬金总额之下较为相宜。但假如有关条例对违约金数额有特殊规定的，应按特殊规定办。如马路货物运输合同实施细则第19条第1项规定，违约金数额由双方商订，同等对待，一般最高不应超过违约金部分运量应计运费的10%。对此，约定违约金的最高比例也应为违约部分运量应计运费的10%。值得留意的是，这里所说的对违约金最高数额的限制，不同于违约方对另一方的实际损失所做的赔偿。民法通则第122条第1款规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应相当于另一方因此所受到的损失。如一份购销合同的货款总值为5万元，违约金为1万元。假如由于供方未履行合
34、同，使需方受到了6万元的经济损失。对此，违约的供方除支付1万元的违约金外，还应赔偿5万元的经济损失。在司法实践中，对详细合同的违约金条款进行认定时，应首先看其是否符合订立经济合同的一般原则性规定。即要看其是否有显失公允、是否有胁迫或欺诈等状况的存在。假如发觉有属于经济合同法第七条关于无效经济合同规定的，就应认定该违约金条款为无效。 【合同法违约金比例】合同中约定的违约金超过肯定的比例法律有限制 安阳林先生来电询问：我公司是一家建筑公司，前两年与一家房地产公司签订合同约定由我公司承建某小区的建设项目，合同中约定工程竣工若晚于约定的工期的话，每延误一天由我公司按合同总造价的0.6%向房地产公司支付
35、违约金。但工程起先后由于种种缘由，建筑实际完工时间比合同中约定的完工时间晚了许多天，假如根据合同约定的方式计算，违约金的数额都快接近工程总造价了。请问，这种状况下,违约金是否必需根据合同中约定的方式进行计算?河南国基律师事务所路未晞解答：首先，应当确定双方所签订的合同是否为真实意思表示，合同是否有效。 如合同为有效合同，则须要看其是否合理。依据我国合同法第 一一百零一零一一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当依据违约状况向对方支付肯定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以恳求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成
36、的损失的，当事人可以恳求人民法院或者仲裁机构予以适当削减。最高人民法院关于审理经济合同纠纷案件中详细适用经济合同法的若干问题的解答第九条也明确规定，违约金通常不超过合同未履行部分的价金总额。本案中单看双方合同约定的违约金比例并不太高，但照实际算下来违约金的数额接近整个工程的总造价的话，则须要对其合理性进行确定。 在实践中，合同双方的当事人为了确保合同的顺当履行，通常在签订合同的时候就会针对违约金问题加以约定。违约金的性质是 重在补偿还是重在惩处是认定违约金条款效力的重要依据之一，当事人签订合同后，就应实际、全面地履行从而使合同目的顺当地得以实现。其间，一旦有违约现象存在，就涉及违约金的问题。但
37、违约金的功能是在于使未违约方因对方的违约而造成的损失或失去的利益得以补偿和实现，假如双方都违约，则应按责任的大小来担当所造成的损失。当事人在合同中就违约问题有明确规定的，法律予以充分敬重。但一旦当事人双方在合同中约定的违约金比例过高，超过肯定比例的话，法律对其还是加以限制的。 【合同法违约金比例】工程合同违约金比例 【合同法违约金比例】工程合同违约金比例 违约金有法定违约金与约定违约金之分，合同法第一一百零一零一一十四条规定的是约定违约金，约定违约金具有如下特征： (1)违约金的数额是双方预先确定的; (2)违约金是种违约后的补救措施; (3)违约金的支付是独立于履行行为之外的给付。换言之，只
38、要当事人无特殊约定，支付违约金的行为不能替代履行合同，当事人不得在支付违约金后而免除履行主债务的义务(合同法第第一一百零一零一一十四条第三款)。 1、违约金适用的一般原则性规定。 (1)合同对违约金有详细约定的按约定，对违约金无约定或约定不明确的，按没有约定处理。(2)违约金的计算依据是合同总价。(3)约定违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。 2、逾期付款违约金的计算，应留意不同时期的计算参考依据。 自11016年以来，中国人民银行已四次调整逾期罚息计算标准，即依次调整为日万分之五、日万分之四、日万分之 三、日万分之二点三。假如不考虑罚息发生的时期，一律按日万分之五或日万分之四
39、等计算，是不符合中国人民银行关于逾期罚息计算标准的规定的。罚息计算方法的正确表述方式为：逾期罚息自某某之日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期逾期罚息计算标准计付。根据11019年2月16日施行的最高人民法院法释110198号关于逾期付款违约金应当根据何种标准计算问题的批复和2000年11月21日起施行的最高人民法院法释200034号关于修改最高人民法院关于逾期付款违约金应当根据何种标准计算问题的批复的批复的规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准
40、时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。 3、合同当事人明确约定适用地方规章规定的，人民法院可以参照执行。最高人民法院于11013年4月7日以法经(11013)56号关于处理建筑工程承包合同纠纷案件能否参照省政府办公厅转发的关于建设工程实行提前竣工奖的暂行规定的函复答复如下：建筑安装工程承包合同条例第十三条第一款虽然规定了逾期交付工程应担当违约责任，但没有规定详细标准，而是允许当事人在合同中约定。 4、对约定违约金和罚款的，或只约定罚款的，只要其金额不超过未履行部分总额的，可将罚款视为违约金处理。 篇三：购房合同违约金怎么算 篇一：购房违约金如何计算 购房违约要留意什么 购房违约
41、金如何计算 购房违约要留意什么 在商品房买卖合同中，多次提到违约金，所以购房违约金问题不能忽视。不过，由于有些人不知道违约金怎么算，以下将对此进行解答。 市民陈先生买了一套房子，约定6月份交房，可是至今仍没有交付。在合同中，他虽然看到约定延期交房有违约金，但他不知道自己可以要求开发商赔多少钱，什么时候起先维权。笪解答 律师：“违约金”是指合同当事人约定的，由违约一方因其违约行为给对方造成经济损失而向对方支付的赔偿金，事实上是对违约行为给对方造成的损失的一种补偿。 对于买房者(甲方)来说，假如逾期付款，就应当向卖房者(乙方)支付违约金。因为由于甲方未在规定的日期向乙方付款，事实上就等于乙方在从甲
42、方应当付款之日至实际付款之日的这段时间里为甲方垫付了甲方应当支付的款项，相当于乙方在为甲方供应贷款买房，甲方在这段时间内占用了乙方的资金，当然除了应向乙方支付违约金之外，还应向乙方再支付由于占用资金而需支付的利息。 对于乙方来说，假如未能按合同规定的时间将房屋交给甲方，也应当向甲方支付违约金。因为乙方的违约行为给甲方造成了某种程度上的经济损失。除了支付违约金之外，由于乙方在合同规定应交付房屋之日至实际交付日这段期间事实上占用了甲方的资金，还应向甲方再支付所占用资金的利息。 假如开发商违约，一般状况下，可以根据约定的违约金要求赔付，比如说延期交付万分之一赔付的，那么101万元的总房款，违约金就是
43、每天101元，然后再乘以违约的时间。而维权的时候，则要等到侵害时间结束，也就是开发商通知购房者收房的时候为止。 另外，假如购房者觉得违约金过低，购房者可以要求退房，一般有三种状况就可以退房了： 1.延期交付房屋到了开发商与购房者在合同中约定交房日后，却迟迟得不到开发商入住通知。依据现在司法说明规定，开发商经购房者催告后3个月的合理期限内仍未履行的，购房者就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。 2.房屋面积误差超过3%。假如交房时房屋实测面积与签合同时暂测面积的误差比肯定值超出3%，购房者可以提出退房并要求退赔利息。3.房屋质量不合格导致严峻影响运用。依据最新司法说明，因房屋质量问
44、题严峻影响正常居住运用，购房者可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格，可以依照有关规定托付工程质量检测机构重新核验。篇二：购房合同中的违约金案例 购房合同中的违约金案例 基本案情：2022年4月11日，杨某作为出卖人与高某签订了房屋买卖合同，约定杨某将房屋出卖给高某，购房总款为335万元。同时合同约定若一方违约，应当支付房屋总价20%的违约金。合同签订后，高某因逾期付款形成违约，同时高某因无力接着支付购房款，诉至法院要求解除合同。杨某聘请本所律师提起反诉，要求高某根据合同约定支付购房总价款20%的违约金67万元。 法院判决结果：房屋买卖合同解除，高某给付杨某违约金25万元。
45、在此，我们结合本案，将房屋买卖合同中违约金的法律问题，向读者做一简要介绍： 一.房屋买卖合同中是否约定违约金以及约定违约金数额的多少，由买卖双方自主确定。 合同法一一百零一零一一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当依据违约状况向对方支付肯定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”可见，是否在房屋买卖合同中约定违约金，以及约定违约金的数额，适用意思自治原则，法律不予规范，由买卖双方确定。 律师提示：建议约定违约金 因为假如约定了违约金，一方违约时，对方即可干脆根据约定主见违约金。比如本案合同中 约定了违约金为购房总价款的20%，律师就可以要求高某给付总房价335万元25%
46、的违约金67万元。假如没有约定违约金，守约方只能依据实际损失，要求对方赔偿。但是，主见实际损失，法院要求当事人举证证明。可见，约定了违约金就省去了举证证明实际损失的麻烦。 房屋买卖合同的违约金通常为房屋总价款的10-20%。 二.当事人认为约定的违约金低于实际损失的，可以恳求人民法院或者仲裁机构予以增加;当事人认为约定的违约金过分高于实际损失的，可以恳求人民法院或者仲裁机构予以适当削减 律师提示： 1、一方当事人认为约定违约金低于损失的，可以放弃违约金，干脆主见实际损失。 2、一方认为违约金过份高于实际损失的，则必需恳求法院或者仲裁机构进行调整。最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题
47、的说明(二)其次十九条：“当事人主见约定的违约金过高恳求予以适当削减的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行状况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公允原则和诚恳信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的一百零一分之三十的，一般可以认定为合同法第一一百零一零一一十四条其次款规定的“过分高于造成的损失。” 司法实务中法院确定损失的方法，应当以鉴定部门的鉴定结论为准。但是，法院托付鉴定，往往时间很长，为了尽快审结案件，法官通常仅仅询问鉴定部门，记入笔录，即可进行调整。比如本案法官就是实行了这种方法，确认违约金的详细数额为25万元。 合同法违约金比例】谈如何确定
48、支付违约金数额 违约金可分为法定违约金与约定违约金。法定违约金是指在一些法规(如工矿产品购销合同条例、农副产品购销合同条例等)中，明文规定的违约金比例;约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时约定的违约金比例。假如合同中只对违约金做了原则性的规定，没有详细约定违约金的比例或数额，并且有关条例也没有明确规定违约金比例的，则可按民法通则及经济合同法中关于担当违约金责任的一般原则执行。假如合同中没有规定违约金的条款，但只要由于违约造成了对方的损失，违约方就应向对方支付赔偿金。该赔偿金的数额，可根据签订合同时有效的有关条例的规定执行，有关条例对违约金比例未作规定，而违约又未给对方造成损失的，可以依据实际状况酌情处理。以下着重谈谈法定违约金与约定违约金的确定和适用。 法定违约金合同对违约金作了原则性规定，且