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1、望京地区区域市调报告一、北京市宏观市场分析（-）举办奥运会对北京房地产市场的影响分析办奥是北京房地产市场的一个前所未有的发展契机。从整体上看，办奥会促 进北京持续、平稳、健康发展的繁荣局面，人们的预期变得更好，集聚了人气， 总的投资会增加，从而使开发商对未来北京房地产市场有一个良好的预期，对前 景充满信心，刺激、带动更多的本地或外地开发商投资房地产，增加投资，大干 快上做项目，投资有不断扩大的趋势，从而使整个房地产市场的供给明显增加。 同时办奥运会使北京的全国核心地位得到加强，国际化程度提高，城市功能 得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、工作、 生活、学习，集聚了人
2、气，带动经济持续增长，整个城市购买力上升，这些必然 会引致对各类房地产物业的需求上升，潜在客户大大增加。（二）WTO对北京房地产市场的影响分析加入WTO,房地产需求总量将急剧增加，直接表现为高档外销房、写字楼、 宾馆、商场及工业用地的需求明显增加。一旦入世，中国的市场在几年内将完全 与世界接轨，最具成长性的中国市场对全球都具有诱惑力。相对便宜的楼价，对 海外投资者有巨大的吸引力。这一点，已经在北京楼市初露端倪，一些高品质楼 盘境外买主的比例越来越高。入世后，北京等大城市必将成为外商抢滩中国市场的“桥头堡”，外商来得越 多，他们对住宅、办公楼的需求量越大，加上更多国内外金融机构的信贷支持， 购买
3、力将持续提升。WTO的国民待遇原则要求内销和外销商品房并轨（北京市 已从2000年11月20日起取消了内销和外销商品房销售许可证的核准事项），这 将刺激需求的增加。入世对经济发展的促进将使居民收入提高，加上境外人士居住与投资需求的增 加，对住宅的有效需求趋升。入世使房地产企业的融资渠道空前开阔，金融业的 竞争也会使利息降低，贷款方式更加灵活，名实相副的零首付等付款方式将大行 其道，更符合买房人的利益，这实际上降低了买房成本，放大了需求。（三）政策面对北京房地产市场的影响分析k 121文件影响央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响，其中最直接的
4、影响就是对房地产 企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方 式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。2、国务院18号文件国务院下发的18号文件正式提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。说明政府要继续推动房地产的消费，促进房地产业的健康发展决心和信心。（四）本市房地产各项经济指标2003年17月，全市商品住宅建设完成投资278. 6亿元，其中31. 9亿元1、路旗指引：无2、看板指引：小区周围设有看板（二）售楼处装修风格：欧式风格，（三）销售道具：沙盘、桌椅7套（四）金隅丽港城本案位于北京市朝阳区望京西南湖北街一、环境分析小区内部环境分析：喷泉、健身设备、景观小品
5、 二、产品分析（-）建筑规模：本案规划建筑面积19万平方米，2003年2月开盘，2004年6 月入住。（二）建筑形态：（1）板塔结合，工字形塔楼。（2） 25层，4板楼10层（3 ）塔楼一梯12户、板楼一梯2户（三）外立面：全部为高档面砖（四）户型配比：1、板楼户型面积（m2）套数比例二居 112.07 40 66%三居 127.43 20 33%2、塔楼户型面积（m2）套数比例一居 60 50 17%107.04 5097.22 50102.3 50二居92.01 5066%三居 135.89 50 17%（五）配套设施：1、会所：依靠底商2、教育配套：借助周边设施3、商业配套：底商（六）车
6、位配比：1：0.7（七）容积率：4（八）无精神堡垒五、价格分析（）价格范围：5000/M26500/M2（二）总价范围:30万80万1、塔楼户型面积（m2）均价总价（万）一居 60 5500 33107.04 5200 5697.22 5300 51102.3 5300 54二居92.01三居 135.89 5100 792、板楼户型面积（m2）均价总价（万）二居 112.07 6200 69三居 127.43 6200 79其他费用：物业费：L8/M2 （塔楼）2.1/M2 （板楼）车位费：350/月24小时热水:9元/吨供暖费：19元/季/M2六、广告分析七、客源分析（1）、月薪8000元
7、以上白领人士（2）、二次置业人士六、去化分析七、利多利空分析优势劣势建筑规模适中户型多样可选择余地大容积率高建筑外立面高档可视对讲绿化率只有30%底商面积大板楼南北通透塔楼二居有暗室 开发商实力强实现人车分流邻街户型环境嘈杂外飘窗ID卡门禁系统楼间距小明厨、明卫公共部分精装修楼前视野有遮挡落地观景阳台电梯直达车库没有会所 红外幕帘报警喷泉水景没有教育配套 交通方便价格便宜塔楼每层住户多 供暖费便宜期房八、销售分析（-）售楼处引导分析3、路旗指引：无户型面积（m2）套数已售套数 已售率未售套数未售率一居 60 50107.04 50 20% 80%97.22 50 20% 80%112.07 4
8、0 60% 40%二居102.3 50 20% 80%127.42 20 60% 40%三居135.89 50 60% 40%4、看板指引：小区周围设有看板（-）售楼处装修风格：临时售楼处（三）销售道具：桌椅3套（五）亮马新世家本案位于北京市朝阳区望京西南部，位于亮马河北路与星火路交界处。一、环境分析小区内部环境分析：绿化率达到30%二、产品分析（-）建筑规模：本案规划建筑面积1。万平方米，分两期开发完成，目前开发二 期。2003年3月开盘，2003年12月底开发完成。（二）建筑形态：（1）联排板楼3栋，每幢18层。（2） 一梯三户（三）外立面：全部为高档面砖（四）户型配比：户型面积（m2）套
9、数比例一居 69.63 77 11%92.07 77二居95.42 7722%119.46 154146.92 154120.34 77三居116.46 7766%（五）配套设施：1、会所：休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房2、教育配套：借助周边设施3、商业配套：借助周边设施（六）车位配比：1： 1（七）容积率：3.3（八）无精神堡垒四、价格分析（一）价格范围:55006400 元/M2（二）主力总价范围：28万一39万户型面积（m2）均价（元）总价（元）一居 69.63 6000 4292.07 5880 5495.42 5880 56二居119.46 68146.92 70120.34 8
10、6 三居116.46588070其他费用：物业费：2.38/M2车位费：350/月24小时热水：9元/吨供暖费：30元/季/M2五、广告分析（-）报纸：北京青年报(二)杂志：外企俱乐部六、客源分析(1)、国贸、惠普、IBM、西门子，月收入60008000元(2)、私营业主六、去化分析七、利多利空分析优势劣势远红外线周界防护，闭路电视监护墙砖外立面，保温、隔热容积率高3.3物业费较高，2.3元/ m2L型联排板楼，通风地下地上车位，可租可售绿化率只有30%小区建筑全部临街，环境嘈杂使用率高83%双卧双阳台均价高，最高价6400每平方米首层层高低紧邻高速路驾车出行方便会所已经投入使用邻街户型噪音强
11、外飘窗 双路供电楼间距小，10M层高2.9M三水入户L型联板，D、N、M户型存在采光问题户型多，充足可选余地多现房发售，说服力强小区北亮马河污染严重超大客厅、餐厅星级物业小区南星河路窄、脏、乱户型面积（m2）套数已售套数已售率未售套数未售率一居 69.63 77 60% 40%92.07 77 20% 80%二居95.42 77 10% 90%119.46 154 100% 0146.92 154 60% 40%120.34 77 30% 70%三居116.46 77 80% 20%双层玻璃落地观景窗集中供暖小区没有独立花园可拆换式墙体设计客厅太大，厨房、卫生间小八、销售分析（-）售楼处引导分
12、析5、路旗指引：亮马河路沿路6、路牌指引：酒仙桥路沿路（-）售楼处装修风格：现代时尚设计风格，（三）销售道具：沙盘、桌椅10套（六）东润枫景本案位于北京市朝阳区酒仙桥南十里居，属于望京地区。一、环境分析小区西边与亚洲占地面积最大的公园一一朝阳公园隔街相望，并与东四环 隔300米城市绿化隔离带，南面正对纯外销低密度别墅区，并有国际高尔夫球 练习场和乡村跑马场。二、产品分析（一）建筑规模该社区建设用地约15公顷，预计总建筑面积35万平方米，其中住宅约为26 万平方米。分四期建设，目前为第三期。润园、枫园已全部售罄，并顺利入住。（二）开盘及入住1、开盘：2000年7月2、入住：2003年10月（三）
13、建筑形态11栋板楼，2栋塔楼，售三栋，11#板楼精装，塔楼毛坯（四）外立面一层面砖，二层以上灰色涂料（五）户型配比户型面积套数比例2 居 108、124 1020 60%3 居 178、195 340 20%4 居 196 170 10%跃 层 166438 170 10%（六）配套设施1、会所：游泳池、台球室、网球场、室内高尔夫、保龄球、桑拿、健身房、多 功能厅、咖啡屋2、教育配套：日坛中学、双语幼儿园3、商业配套：超市、美容美发、洗衣店4、周边配套：酒仙桥一小、中学，华润超市、京客隆，邮局，酒仙桥医院、和 睦佳医院，工行、农行（七）车位比例：1：1.2（八）容积率：2.28（九）绿地率：3
14、5%（十）使用率：85% （板），74% （塔）三、价格分析单价范围：5430-8580 （元/平方米）均价：6500 （元/平方米）总价范围：586440-3758040 （元）主力总价：户型总价（元）2 居 702000-806003 居 115700-1267500四、客源分析国贸、CBD、西门子、IBM等的中产阶级五、去化分析 销售率为：80%, 七、利多利空 优势劣势 售楼处造型独特, 售楼处，纯玻璃, 售楼处前有喷泉, 桥，意境美主要为两居。顶把大伞出行不太方便，离车站远。 采光好售楼处狭小，60平方米 被小河环绕，走木 售楼处及项目均没有引导，路牌、路 旗知名度高，多次被评为十大
15、明星楼 盘。沙盘分散，两个，有一栋模型放在圆桌上起居室、卧室起大开间 面积偏大，缺乏选择板楼南北通透、采光好西侧路边停车多，交通混乱即将入住，2003年10月价格偏高周边配套齐全电磁严重超标部分户型明厨明卫 容积率偏大，2.28开发商知名度高 绿化率偏低,35%北美风格：闲淡舒适、运动健康 围合式建筑，通风不好楼宇间有花园、嬉水池临路吵使用率高7485%物业费高28施工单位中建一局，质量高精装修，标准太高:1000元/m2下沉式中央广场一期电磁辐射，影响声誉内部配套完善 部分楼之间间距小阳台封闭，安全楼宇间有儿童娱乐场吵户型设计动静合理分区。有些户型设计不太合理与名校月坛合办月坛分校5000m
16、2星级会所，高档八、销售分析（-）售楼处引导分析1、路旗：无2、路牌：无（二）售楼处装修风格：现代时尚（三）销售道具：两个沙盘、三组谈判桌椅，前台能坐两人(七)飘Home本案位于北京市朝阳区望京西南部，位于酒仙桥将台路口。小区内部环境分析：小区正在施工没有做绿化，规划绿化率达到3L8%。 一、产品分析1、建筑规模：本案占地面积1.2万平方米，规划建筑面积8.6万平方米, 分一期开发完成，目前开发一期。一期2003年6月开盘，2004年9 月底开发全部完成。2、建筑形态：(1)塔楼2栋，板楼1栋，每幢25层。(2) 一梯四户3、外立面：高档灰色外墙砖4、户型配比:户型面积(m2)套数比例一居 4
17、0-65 350 87.5%二居 85-90 50 12.5%5、配套设施：(1 )会所：休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房(2 )教育配套：借助周边设施(3 )商业配套：借助周边设施6、积率：4.57、精神堡垒二、价格分析(一)价格范围：5 400 元/M2-6600 元/M2(二)主力总价范围：21万一一59万户型面积(m2)均价(元)总价(万)一居 40-65 6000 24-39二居 85-90 5850 49-52其他费用：物业费：2.5元/M2车位费：地下：350元/月地上：150元/月三、广告分析(-)报纸：北京青年报、北京晚(三)杂志：精品四、客源分析(1)、国贸、惠普、I B
18、M、西门子，月收入6 0 0 0 8 0 0 0元(2)、私营业主(3) 22岁至35岁年轻白领五、去化分析六、利多利空分析优势劣势精装修，菜单式选择墙砖外立面，保温、隔热容积率高4.5物业费较高，2.5元/ M 2交通便捷，多路公交车直达小区地上地下车位，可租可售分期开发，不能同时入住小区建筑全部邻街，环境嘈杂使用率高78%超大落地观景阳台单价高，最高价6600每平米小区前将台西路窄、舌L绿化率高35%精装修赠送厨具临马路噪音大小区没有独立花园，绿化分布散高档墙砖外立面周边配套齐全楼间距小，20M期房没有保证 户型面积（m2）套数已售套数已售率未售套数未售率 一居 40-65 350 270
19、 77% 80 23%二居 85-90 50 15 30% 35 70%紧邻四环路，驾车 出行方便户型设计合理，不 浪费空间塔楼部分房间存在 暗室附近楼太多，私秘 性差户型多，充足可选 余地用于经济适用住房建设。商品住宅开复工面积累计达到4659万平方米，比上年同 期增加713万平方米，增长18. 1%。经济适用住房开复工面积600万平方米， 为全部商品住宅开复工面积的12. 9%,比上年同期增加150万平方米，同比增 长25.l%o2003年8月份房屋销售总数为16956套，总面积为180万余平方米，销售总 金额103.2亿元人民币。其中：商品房预售总数为11753套，销售面积为135.5万
20、平方米，销售总金额88.4 亿元人民币，均价为每平方米6521元人民币。经济适用住宅预售总数为2131套，销售面积为19.5万平方米，销售总金额7.3亿元人民币，均价为每平方米3738元人民币。销量较7月份相比，本月商品房预售在销售套数、面积、金额均比7月份上升10%左右。经济适用房各项指标较7月份上升25%到45%。各项数据表明：目前北京市房地产市场依然供需两旺。二、北京市住宅市场趋势1、“非典”过后健康住宅多受青睐，低密度、低容积率、高绿化率的楼盘成为亮 点。2、小户型走势强劲。100平米内的一居、二居产品依然畅销。3、开发商重视园林设计、新开楼盘水景已成必备。4、小区的功能配套越来越受重
21、视。5、地段、概念逐渐弱化，同一区域不同价格的房子共存现象日趋明显。三、竞争个案分析（一）宝星园一、环境分析本案位于北京市朝阳区望京东北部京顺路大山子出口（望京A3区）内，紧邻京顺 路、机场高速路。（一）区位环境分析：望京地区是北京市继方庄之后又一开发的住宅区，主要由 北京城市开发公司开发为主，前期的望京花园等项目都已开发完成，现该 地区综合配套经过多年开发已经十分成熟，又有第四使馆区在此建立，使 这一地区具有国际生活品味。（-）小区内部环境分析：内部园林设计以水景为主，植被错落有致，绿化率达到 35%o二、产品分析（一）建筑规模：本案规划建筑面积40万平方米，分三期开发完成，一期建筑面 积1
22、5万平方米，二期、三期待定。2 0 0 1年5月开盘，2005年开发全 部完成。（二）建筑形态：（1）蝶形塔楼6栋，2栋18层，2栋23层，2栋25层。（2） 一梯六户（3）首层大堂挑空。（三）外立面：（1）6层以上高档外墙涂料，（2） 16层配高级墙面砖精装修不能保证施工质量七、销售分析（-）售楼处引导分析路旗指引：酒仙桥路沿路路牌指引：酒仙桥路沿路（二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格（三）销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅4套、沙发2组、接待台（A）电子城一、环境分析本案位于北京市朝阳区望京西南部，位于酒仙桥驼房营街。是望京地块唯一 的经济使用房项目。小区内部环境分析：小区内部有中心花园
23、，一个喷泉，雕塑小品，绿化率达至IJ 30% o二、产品分析1、建筑规模：本案占地面积11.19万平方米，规划建筑面积32.63万平方米, 分二期开发完成，目前开发二期。2003年3月开盘，2004年11月底开发 全部完成。2、建筑形态：（1）塔楼7栋，每栋20层。（2） 一梯四户3、外立面：高档外墙涂料4、户型配比：户型面积（m2）套数比例96.51 280 25%二居104.99 280 25%142.95 280 25%三居139.62 280 25%5、配套设施：1 ）会所：休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房2 ）教育配套：区内12班幼儿园，18班小学3 ）商业配套：区内1000平方米
24、的超市6、车位配比：1 : 17、容积率：2.98、无精神堡垒三、价格分析（一）价格范围：3600元/M2（二）主力总价范围：35万一52万户型面积（m2）均价（元）总价（万）96.51 3600 35一居104.99 3600 38139.62 3600 50二居142.95 3600 52其他费用：物业费：1.05元/M2车位费：地下：350元/月地上：150元/月四、客源分析(1)、附近电子城上班族，月薪30005000元(2)、私营业主(3)、燕莎工薪阶层五、去化分析七、利多利空分析优势劣势价格便宜，3600元/平方米地上地下车位，车位充足容积率高2.9塑钢外飘窗城建施工，保证施工质量
25、绿化率低30%使用率高8 3%毛坯房，方便装修临马路噪音大 紧邻四环路，驾车出行方便已成功开发一期工程没有电梯大堂，层高低2.7M高档涂料外立面独立中心花园，水景、雕塑小品、四季树木小区邻街，环境嘈杂现房发售，说服力强楼间距大，40M公交车少，只有到牧丹园和去南城独立物业管理小区内学校没有24小时热水物业费低，1.05元/平方米.月小区内超市没有会所同时入住 预留空调机位 施工周期长，入住晚开发商一级资质天然气入户八、销售分析销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅4套、沙发2组、接待台（九）CLASS本案位于北京市朝阳区望京地区，京顺路及首都高速机场西侧、南侧紧邻北小河, 户型面积（m2）套数已售
26、套数已售率未售套数未售率96.51 280 280 100% 0 0二居104.99 280 280 100% 0 0139.62 280 280 100% 0 0三居142.95 280 275 98% 5 2%北侧为望京科技园区。一、环境分析小区环境分析：该项目园林建筑采用意大利风格，园内有多种稀有植被，有中央水景，周围是住宅区。二、产品分析（-）建筑规模：占地面积5.64公顷，总建筑面积22.5万平米。（二）建筑形态：板塔结合、6栋塔楼、均为25层；3栋板楼分别为16和21层外立面：4层以下为灰色瓷砖，以上为浅灰色高档涂料（三）建筑工期：共一期、开盘时间：2003年8月13日，入住时间：
27、2003年12月26日（四）户型配比：户型面积（m2）套数比例一居 80 430 30%二居 110 575 40%三居 160 288 20%四居190复式200以上（八）、配套设施：有三个底商三、价格分析（一）、价格范围：4862/M25300/M2（二）、主力总价范围:583000户型面积（m2）均价总价一居 80 5300 374560二居 110 583000三居 160 848000四居 190 1007000其他费用：物业费：L9/M2车位费：地上200-250/月(租)地下450/月(租)供暖费：19元/M2四、媒体分析北京青年报五、客源分析(1)、月收入3000元以上的白领，
28、年龄30岁左右。(2)、二次置业人士六、去化分析销售率60%、只开盘两栋塔楼，南向两居约100套大部分售完，只有低楼层还有剩余。七、利多利空分析优势劣势交通便利户型多样可选择余地大容积率高与一期相比价格太高顾客难以接受望京地区社区成熟适合居住外立面颜色时尚绿化率低定位不准确小区内有喷泉使用率高小区周边环境乱阳台落地窗现房发售邻街户型有噪音T型塔楼北向采光好有三个底商楼间距小板楼明橱、明卫周边的配套齐全板楼被塔楼遮挡采光不好板楼南北通透、通风好没有会所小户型布局合理没有配套南向无遮挡景观好售楼处与现场太远看房不方便供暖费便宜户型设计上浪费面积多八、销售分析（-）售楼处引导分析1、路旗指引：无2、
29、看板指引：小区周围设有看板售楼处装修风格：欧式风格，销售道具：沙盘、桌椅7套（十）慧谷根园本案位于北京市朝阳区望京东北部利泽中街（望京科技园内），紧邻北五环、机 场高速路，是望京地区唯一的别墅项目。一、环境分析小区内部环境分析：区内有吊桥、小溪、小瀑布，植被以垂柳为主，清新自然。二、产品分析1、建筑规模：本案占地75000平方米，建筑面积56000平方米。分两期开发一期25000平米、二期31000平米。2、建筑形态：全部为独栋联排式别墅3、外立面：普通红色墙砖4、建筑结构：部分砖混、部分现浇混凝土5、在售户型配比户型面积（m2）套数比例S1 276 50 50%N1 330 43 43%C1
30、 400 6 7%6、配套设施1、会所：室内游泳池、健身中心2、商业配套：借助周边设施3、教育配套：借助周边设施7、车位配比i .每户私人车库一部ii .地下停车位1：2.8iii .地上停车位1: 3.6（八）容积率:0.75五、价格分析价格范围：240万500万户型面积（m2）起价总价（万）S1 276 8700 240N1 330C1 400 10000 400六、媒体分析七、客源分析1、外企高级主管2、大型私营企业主八、去化分析九、利多 利空 分 析 优势劣势 五环以内，地理 位置优越 车位多价格高，均价 9000 元 没有教育配套 紧邻北五环、机 场高速路 户型多样选择 余地大栋间距
31、小有水景低容积率 部分结构为砖混，坚固度不高园林整体风格清新优雅有地下室配套会所项目可选择种类不多独栋联派别墅私密性强现房发售，说服力强项目东边有垃圾场环境混乱外立面具有北美风格绿化率不高外资物业管理世邦卫理事公司没有商业配套十、销售分析1、售楼处引导分析看板引导：售楼处正东设置看板户型面积（m2）套数已售套数 已售率未售套数未售率S1 276 50 47 94% 3 6%N1 330 43C1 400 623 46% 27 54%2、售楼处建筑形式：独栋别墅3、售楼处专修风格：中国古典风格，四周以钟铃装饰，中间一大型根雕4、销售道具：沙盘、剖面模型、三套桌椅5、销售团队：前台一名接待员，一名
32、主管四、综合分析一、产品分析（一）建筑规模项目名称占地面积（M2）建筑面积（M2）容积率 工程分期 开盘时间入住时间 宝星园 120000 400000 3. 3 32001. 52003. 6 （ 期）慧谷阳光 620000 1700002. 7 22002. 62003. 10 （ 期）夏都盈座 19200 96000 5 12003. 2 2003. 9 银领国际 564002250004 1 2003. 82003. 12 金隅丽港城 47500 190000 4 1 2003. 6 2004. 4 星源公寓 5710 20000 3. 5 1 2003. 6 2004. 10 都市新
33、海岸 18000 90000 5 1 2002. 12 2003. 8 亮马新世家 30000 100000 3. 3 2 2003. 3 2003. 12 亮马水晶 10950 44000 3. 4 2 2002. 3 2003. 10 东润风景 150000 350000 2. 3 4 2000. 7 2003. 10 银枫家园 10000 30000 3 3 2001. 5 2001. 10 飘 home 12000 86000 7 1 2003. 6 2004. 9 电子城 111900 326300 2. 9 2 2003. 3 2004. 11 Class 94000 120000
34、 1. 2 1 2003. 7 2004. 12 慧谷根园 56000 75000 1. 3 2 2000 2003.6风景线公寓 12000 50000 4 2 2000 2003.4总计 1373660 2372300 3. 5(-)建筑形式建筑形态项目名称板塔精装毛坯外立面层数宝星园624小部分面砖，大部分涂料18、25慧谷阳光7涂料9、16夏都盈座426面砖15、18、22银领国际99涂料加装饰板16、21、25 金隅丽港城43 7面砖10、25星源公寓145涂料加装饰板16、25、30 都市新海岸23 5面砖10、18、22亮马新世家3 3面砖18亮马水晶2 2可选涂料 东润风景11
35、 2 11 2涂料 银枫家园1 2面砖25 飘home 1 2 3面石专25 电子城7 7涂料20Class 22可选面砖4、6、8 慧谷根园面砖联排别墅 风景线公寓22涂料25 总计54 51二居三居四居跃层一居项目名称（M2）套数（M2）套数（M2）套数（M2）套数（M2）套数 宝星园106 26412212672192 165 26418825148慧谷阳光405060909910812813714014815020084 100160夏都盈座4070352111. 211736102140140169223666银领国际 80 430 110 575 160 288 190 200金隅
36、丽港城6050 112107971029250505050501271352050星源公寓6027 10511211812054272727120122137158（四）户型配比: 户型面积（m2）套数比例 二居 1 0 6三居1 2 21 2 6 1 9 2四居 165 2 6 4 33%18 8 4跃层2 5 1 81 %（五）配套设施：1、会所：水疗休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房2、教育配套：借助周边设施3、商业配套：借助周边设施（六）车位配比：1. 5： 1（七）容积率：3.3（八）无精神堡垒三、价格分析（）价格范围：5100/M26900/M2（二）主力总价范围：6 4万一一 8
37、 0万户型面积（m2）均价总价二居（毛坯）1 0 6 6650 704, 790二居（精装）1 0 61 2 2 （精装）6300 768600三居2 2 6 （毛坯）5800 730800四居1 6 53 8 8跃层4 5 1其他费用：物业费：2.8/M2车位费：350/月会所通用费：200/月27272727都市新海岸40 70352 11711198102363012211260160亮马新世家6977929577771191461201161541547777亮马水晶70 -8012788 190 1160东润风景108124 1020178195 340 196 170166438
38、170银枫家园114165133145132飘 home40 6535085-90 50 电子城96104280280142139280280Class180213210 -240 341慧谷根园27533040050436风景线公寓115130111104114 144137151134109 192套数 1765 2422 2744 334 840比率 21% 30% 33% 4% 10%一居 21%二居 30%三居33%四居4%跃层10%户型配比项目名称总价（万）均价 主力总价范围（万）物业费车位费宝星园 75 5800 64 80 2. 8 350慧谷阳光 74 6000 48 74
39、2. 8 300夏都盈座 50 5500 28 39 2. 38 350银领国际73 1. 9 300金隅丽港城 76 5600 30 80 2. 0 350星源公寓 75 5800 40 80 2. 8 350都市新海岸 70 5800 30 70 2. 38 350亮马新世家 70 5800 42 94 2. 3 350亮马水晶 68 7000 43 73 2. 8东润风景82 6500 58 110 2. 8 8万银枫家园 73 5600 43 73 3. 0飘 home 50 5800 21 59 2. 5 300电子城 45 3600 35 52 1. 05 300Class 160
40、 7500 151 172 3. 5 7. 8 万慧谷根园 300 9000 240 500风景线公寓80 6500 40 1222. 666. 5万均值 83.59 5730.77 59.46 114.23 1.884）、配套教育会所项目名称幼儿园小学中学健身娱乐商业配套车位配套 宝星园有有慧谷阳光夏都盈座有1： 0.7银领国际有1： 1金隅丽港城有1：0.7星源公寓有1：1.3都市新海岸有1：0.7亮马新世家有有有有1: 1亮马水晶有有有1：0.3东润风景有有有有有1：L2银枫家园有有1： 1飘home有有未定电子城有有有有有1： 1Class有有未定慧谷根园有有风景线公寓1： 1四、客源
41、分析客源项目名称1234宝星园白领（月收入6000）私营业主港台韩国等外籍人士慧谷阳光 白领（月收入800020000）自由置业者韩国人、中央美院的学生二次置业者夏都盈座青年人（月收入4000左右）二次置业人士银领国际白领（月收入3000以上）二次置业人士金隅丽港城 白领（月收入8000）二次置业人士星源公寓小型企业私营业主港台韩国等外籍人士都市新海岸 青年人（月收入4000左右）二次置业人士亮马新世家 白领（月收入60008000）私营业主亮马水晶中产阶级白领东润风景中产阶级白领银枫家园明星老总中产阶级飘home青年人（月收入60008000）私营业主电子城附近上班族（月收入30005000
42、）私营业主燕莎工薪阶层Class金领（月收入3000080000）老总慧谷根园外企高级主管私营企业主风景线公寓中产阶级七、去化分析二居三居四居跃层一居项目名称（M2）已售率（M2）已售率（M2）已售率（M2）已售率（M2）已售 率宝星园106 90%122126100%85% 165 50%18825120%0%慧谷阳光40506090% 9099108 85%128137140 70%148150200 40%84100160 20%夏都盈座40 70100%1111179885%85%98%14014016970%60%20%银领国际 80 60% 11050% 160 70% 190 20% 200 0%金隅丽港城6070% 1121079710260%20%20%20%12713560%60%星源公寓6040% 105112118120 30%120122137158 30%都市新海岸40-7095% 1171119885%85%99%14014516970%60%20%122112100%90%亮马新世家6960%929520%10%119146120116100%60%30%80%亮马水晶708060%90%8891 50%东润风景108124 80%178195