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1、望京地区区域市调报告 一、 北京市宏观市场分析 （一） 举办奥运会对北京房地产市场的影响分析 办奥是北京房地产市场的一个前所未有的发展契机。从整体上看，办奥会促进北京持续、平稳、健康发展的繁荣局面，人们的预期变得更好，集聚了人气， 总的投资会增加，从而使开发商对未来北京房地产市场有一个良好的预期，对前景充满信心，刺激、带动更多的本地或外地开发商投资房地产，增加投资，大干快上做项目，投资有不断扩大的趋势，从而使整个房地产市场的供给明显增加。 同时办奥运会使北京的全国核心地位得到加强，国际化程度提高，城市功能得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、工作、生活、学习，集聚了人
2、气，带动经济持续增长，整个城市购买力上升，这些必然会引致对各类房地产物业的需求上升，潜在客户大大增加。 （二） WTO 对北京房地产市场的影响分析 加入WTO，房地产需求总量将急剧增加，直接表现为高档外销房、写字楼、宾馆、商场及工业用地的需求明显增加。一旦入世，中国的市场在几年内将完全与世界接轨，最具成长性的中国市场对全球都具有诱惑力。相对便宜的楼价，对海外投资者有巨大的吸引力。这一点，已经在北京楼市初露端倪，一些高品质楼盘境外买主的比例越来越高。 入世后，北京等大城市必将成为外商抢滩中国市场的“桥头堡”，外商来得越多，他们对住宅、办公楼的需求量越大，加上更多国内外金融机构的信贷支持， 购买力
3、将持续提升。WTO 的国民待遇原则要求内销和外销商品房并轨（北京市已从2000 年11 月20 日起取消了内销和外销商品房销售许可证的核准事项），这将刺激需求的增加。 入世对经济发展的促进将使居民收入提高，加上境外人士居住与投资需求的增加，对住宅的有效需求趋升。入世使房地产企业的融资渠道空前开阔，金融业的竞争也会使利息降低，贷款方式更加灵活，名实相副的零首付等付款方式将大行其道，更符合买房人的利益，这实际上降低了买房成本，放大了需求。 （三） 政策面对北京房地产市场的影响分析 1、121 文件影响 央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响，其中
4、最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。 2、国务院18 号文件 国务院 下发的18 号文件正式提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。说明政府要继续推动房地产的消费，促进房地产业的健康发展决心和信心。 （四）本市房地产各项经济指标 2003 年17 月，全市商品住宅建设完成投资2786 亿元，其中319 亿元用于经济适用住房建设。商品住宅开复工面积累计达到4659 万平方米，比上年同期增加713 万平方米，增长181。经济适用住房开复工面积600 万平方米， 为全部商品住宅开复工面积的129，比上年
5、同期增加150 万平方米，同比增长251。 2003 年8 月份房屋销售总数为16956 套，总面积为180 万余平方米，销售总金额103.2 亿元人民币。其中： 商品房预售总数为11753 套，销售面积为135.5 万平方米，销售总金额88.4 亿元人民币，均价为每平方米6521 元人民币。 经济适用住宅预售总数为2131 套，销售面积为19.5 万平方米，销售总金额7.3 亿元人民币，均价为每平方米3738 元人民币。 销量较7 月份相比，本月商品房预售在销售套数、面积、金额均比7 月份上升10%左右。经济适用房各项指标较7 月份上升25%到45%。 各项数据表明：目前北京市房地产市场依然
6、供需两旺。 二、 北京市住宅市场趋势 1、“非典”过后健康住宅多受青睐，低密度、低容积率、高绿化率的楼盘成为亮点。 2、小户型走势强劲。100 平米内的一居、二居产品依然畅销。 3、开发商重视园林设计、新开楼盘水景已成必备。 4、小区的功能配套越来越受重视。 5、地段、概念逐渐弱化，同一区域不同价格的房子共存现象日趋明显。 三、 竞争个案分析 （一）宝星园 一、 环境分析 本案位于北京市朝阳区望京东北部京顺路大山子出口（望京A3 区）内，紧邻京顺路、机场高速路。 （一）区位环境分析：望京地区是北京市继方庄之后又一开发的住宅区，主要由北京城市开发公司开发为主，前期的望京花园等项目都已开发完成，现
7、该地区综合配套经过多年开发已经十分成熟，又有第四使馆区在此建立，使这一地区具有国际生活品味。 （二）小区内部环境分析：内部园林设计以水景为主，植被错落有致，绿化率达到35%。 二、 产品分析 （一）建筑规模：本案规划建筑面积40 万平方米，分三期开发完成，一期建筑面积15 万平方米，二期、三期待定。年月开盘，2005 年开发全部完成。 （二）建筑形态：（1）蝶形塔楼6 栋，2 栋18 层，2 栋23 层，2 栋25 层。 （2）一梯六户 （3）首层大堂挑空。 （三）外立面：（1）6 层以上高档外墙涂料， （2）16 层配高级墙面砖 （四）户型配比： 户型 面积（m2） 套数 比例 二居 三居
8、四居 跃层 （五）配套设施：、会所：水疗休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房 、教育配套：借助周边设施 、商业配套：借助周边设施 （六）车位配比： （七）容积率：3.3 （八）无精神堡垒 三、 价格分析 （一）价格范围：5100/M2-6900/M2 (二)主力总价范围：万万 户型 面积（m2） 均价 总价 二居（毛坯） 6650 704，790 二居（精装） （精装） 6300 768600 三居 （毛坯） 5800 730800 四居 跃层 其他费用：物业费：2.8/M2 车位费：350/月 会所通用费：200/月 四、 客源分析 （1）、月收入在6000 元以上CBD 工作的白领夫妻。 （
9、2）、私营业主 （3）、港台、韩国等外籍人士 七、利多利空分析 优势 劣势 物业管理IC 卡门禁系统、闭路电视监控系统 首层大堂挑空、舒适大气 容积率高3.3 规划中地小学与幼儿园建在一起有干扰 亲水乐园 车位比例高，可租可售 绿化率只有35 规划的小区是围合建筑全部邻街，环境嘈杂 休闲娱乐配套多样：水疗、乒乓球、健身房等 首层大堂播放背景音乐，舒适放松 二居价格高 三居、四居的书房面积只有6 平米 紧邻高速公路、驾车出行方便 户型多样可选择余地大 开发周期长2001 年开盘，2005 年竣工 外飘窗 会所已经投入使用，咖啡屋、健身中心等 楼间距小 明厨、明卫 具有小型儿童乐园 一期周围是二期
10、、三期工地， 环境差 Vod 视频可收CNN、BBC 等 外立面颜色时尚 小区周围没有公交车 户型、精装毛坯金牌物业管理： 2001 年开盘至今 可选择余地大 中海物业 二期没有动工， 开发实力值得怀疑 观景阳台 全部地下车库实现人车分流 小区没有商业配套 每户赠送燃气炉，用来提供24 小时热水、冬季取暖 现房发售，说服力强 八、销售分析 （一）售楼处引导分析 1、 路旗指引：京顺路大山子出口至本案售楼处设路旗 2、 路牌指引：小区北面宏泰街路口设路牌 （二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格，内有中空小花园，温馨舒适 （三）销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅4 套、沙发3 套 （四）销售策略：
11、（1）打折：一次性付款95 折，商贷98 折 （2）抽奖：周末售楼处现场抽取苹果电脑 （二）慧谷阳光 本案位于北京市朝阳区望京地区，京顺路及首都高速机场西侧、北侧紧邻北小河， 东南侧为第四使馆区。 一、环境分析 （一）小区环境分析：该项目绿化率达35%，园林内有中央水景、荷花池、开放的绿地，周围是住宅区。 二、 产品分析 （一）、建筑规模：占地面积6.2 公顷，总建筑面积17 万平米。 （二）、建筑形态：毛坯房、纯板楼层数是9-16。 外立面：高级涂料 （三）、建筑工期：共二期、开盘时间：一期2002 年6 月， 二期2003 年8 月2 日 入住时间： 2003.10/2005.3 （四）、
12、户型配比： 户型 面积（m2） 套数 比例 40 50 一居 60 二居 90-99 108 三居 128 主力户型 137 140 四居 148 150 200 跃层 84 主力户型 100 160 （五）、配套设施：有会所、地下车场 三、价格分析 （一）、价格范围：5700-6400 （二）、主力总价范围：487200、742400 其他费用：物业费：2.8/M2 车位费：地上150-300（租） 地下400（租） 供热费：19/平米 四、媒体分析 北京青年报、楼市、广播 五、客源分析 （1）、月收入8000-20000 的白领，自由置业者，韩国人，中央美院的学生 （2）、二次置业着 六、
13、去化分析 一期销售率85%，二期刚刚开盘 七、利多利空分析 优势 劣势 该区域住宅密集生活氛围重 有开放的绿地 价格高 望京地区社区成熟适合居住 保安严格 大户型少 使用率高 公共部分精装修 邻路的都是好户型 交通发达 电梯24 小时运行 北面的河没有治理 周遍配套齐全 密度高 纯板楼南北通透 有半封闭阳台不安全 有荷花池和水景 小区内没有配套 外立面黄色涂料时尚高档 东侧是农村景色不好 有宠物沙滩 南面有高楼影响采光 进深小10. 8 八、销售分析 （一）售楼处引导分析 1、路旗指引：有 2、看板指引：售楼处外有大型看板 （二）售楼处装修风格：普通，约100 平米。 （三）销售道具：有沙盘、
14、接待处一人，5 套桌椅。 （三）银领国际 本案位于北京市朝阳区望京住宅区，距西侧轻轨望京西站约1000 米，东邻望京西路。北面为世安望京家园。 一、环境分析 小区环境分析：规划中有喷泉、绿化率为32%，西侧为望京综合市场，东、北面为住宅区，南面为市政路。 二、 产品分析 （一）、建筑规模：占地面积5.64 公顷，总建筑面积22.5 万平米。 （二）、建筑形态：毛坯房、板塔结合，6 栋塔楼、均为25 层；3 栋板楼分别为16 和21 层 外立面：4 层以下为灰色瓷砖，以上为浅灰色高档涂料 （三）、建筑工期：共一期、开盘时间：2003 年8 月13 日， 入住时间：2003 年12 月26 日 （
15、六）、户型配比： 户型 面积（m2） 套数 比例 一居 80 430 30% 二居 110 575 40% 三居 160 288 20% 四居 190 复式 200 以上 （七）、配套设施：有三个底商 三、价格分析 （一）、价格范围：4862/M2-5300/M2 （二）、主力总价范围：583000 户型 面积（m2） 均价 总价 一居 80 5300 374560 二居 110 583000 三居 160 848000 四居 190 1007000 其他费用：物业费：1.9/M2 车位费：地上200-250/月（租） 地下450/月（租） 供暖费：19 元/ M2 四、媒体分析 北京青年报
16、五、客源分析 （1）、月收入3000 元以上的白领，年龄30 岁左右。 （2）、二次置业人士 六、去化分析 销售率60%、只开盘两栋塔楼，南向两居约100 套大部分售完，只有低楼层还有剩余。 七、利多利空分析 优势 劣势 交通便利 户型多样可选择余地大 容积率高 与一期相比价格太高顾客难以接受 望京地区社区外立面颜色时绿化率低 定位不准确 成熟适合居住 尚 周边的配套齐全 使用率高 小区周边环境乱 阳台落地窗 现房发售 邻街户型有噪音 T 型塔楼北向采光好 有三个底商 楼间距小 板楼明橱、明卫 小区内有喷泉 板楼被塔楼遮挡采光不好 板楼南北通透、通风好 没有会所 小户型布局合理 没有配套 南向
17、无遮挡景观好 售楼处与现场太远看房不方便 供暖费便宜 户型设计上浪费面积多 八、销售分析 （一）售楼处引导分析 1、路旗指引：无 2、看板指引：小区周围设有看板 （二）售楼处装修风格：欧式风格， （三）销售道具：沙盘、桌椅7 套 （四）金隅丽港城 本案位于北京市朝阳区望京西南湖北街 一、环境分析 小区内部环境分析：喷泉、健身设备、景观小品 二、产品分析 （一）建筑规模：本案规划建筑面积19 万平方米，2003 年2 月开盘，2004 年6 月入住。 （二）建筑形态： （1）板塔结合，工字形塔楼。 （2）25 层，4 板楼10 层 （3 ）塔楼一梯12 户、板楼一梯2 户 （三）外立面：全部为高
18、档面砖 （四）户型配比： 1、板楼 户型 面积（m2） 套数 比例 二居 112.07 40 66% 三居 127.43 20 33% 2、塔楼 户型 面积（m2） 套数 比例 一居 60 50 17% 107.04 50 97.22 50 102.3 50 二居 92.01 50 66% 三居 135.89 50 17% （五）配套设施：、会所：依靠底商 、教育配套：借助周边设施 、商业配套：底商 （六）车位配比：1：0.7 （七）容积率：4 （八）无精神堡垒 五、 价格分析 （一）价格范围：5000/M2-6500/M2 (二)总价范围：30 万-80 万 1、塔楼 户型 面积（m2） 均
19、价 总价（万） 一居 60 5500 33 107.04 5200 56 97.22 5300 51 102.3 5300 54 二居 92.01 三居 135.89 5100 79 2、板楼 户型 面积（m2） 均价 总价（万） 二居 112.07 6200 69 三居 127.43 6200 79 其他费用：物业费：1.8/M2（塔楼）2.1/M2（板楼） 车位费：350/月 24 小时热水：9 元/吨 供暖费：19 元/季/M2 六、 广告分析 七、 客源分析 （1）、月薪8000 元以上白领人士 （2）、二次置业人士 六、去化分析 七、利多利空分析 优势 劣势 建筑规模适中 户型多样可
20、选择余地大 容积率高 建筑外立面高档 可视对讲 绿化率只有30% 底商面积大 板楼南北通透 塔楼二居有暗室 开发商实力强 实现人车分流 邻街户型环境嘈杂 外飘窗 ID 卡门禁系统 楼间距小 明厨、明卫 公共部分精装修 楼前视野有遮挡 落地观景阳台 电梯直达车库 没有会所 红外幕帘报警 喷泉水景 没有教育配套 交通方便 价格便宜 塔楼每层住户多 供暖费便宜 期房 八、销售分析 （一）售楼处引导分析 3、 路旗指引：无 户型 面积（m2） 套数 已售套数 已售率 未售套数 未售率 一居 60 50 107.04 50 20% 80% 97.22 50 20% 80% 112.07 40 60% 4
21、0% 二居 102.3 50 20% 80% 127.42 20 60% 40% 三居 135.89 50 60% 40 4、 看板指引：小区周围设有看板 （二）售楼处装修风格：临时售楼处 （三）销售道具：桌椅3 套 （五）亮马新世家 本案位于北京市朝阳区望京西南部，位于亮马河北路与星火路交界处。 一、环境分析 小区内部环境分析：绿化率达到30% 二、产品分析 （一）建筑规模：本案规划建筑面积10 万平方米，分两期开发完成，目前开发二期。2003 年3 月开盘，2003 年12 月底开发完成。 （二）建筑形态：（1）联排板楼3 栋，每幢18 层。 （2）一梯三户 （三）外立面：全部为高档面砖
22、（四）户型配比： 户型 面积（m2） 套数 比例 一居 69.63 77 11% 92.07 77 二居 95.42 77 22% 119.46 154 146.92 154 120.34 77 三居 116.46 77 66% （五）配套设施：、会所：休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房 、教育配套：借助周边设施 、商业配套：借助周边设施 （六）车位配比：1：1 （七）容积率：3.3 （八）无精神堡垒 四、 价格分析 （一）价格范围：55006400 元/M2 (二)主力总价范围：28 万-39 万 户型 面积（m2） 均价（元） 总价（元） 一居 69.63 6000 42 92.07 58
23、80 54 95.42 5880 56 二居 119.46 68 146.92 70 120.34 86 三居 116.46 5880 70 其他费用：物业费：2.38/M2 车位费：350/月 24 小时热水：9 元/吨 供暖费：30 元/季/M2 五、 广告分析 （一）报纸：北京青年报 （二）杂志：外企俱乐部 六、 客源分析 （1）、国贸、惠普、IBM、西门子，月收入60008000 元 （2）、私营业主 六、去化分析 七、利多利空分析 优势 劣势 远红外线周界防护，闭路电视监护 墙砖外立面，保温、隔热 容积率高3.3 物业费较高，2.3 元/ m2 L 型联排板楼， 通风 地下地上车位，
24、 可租可售 绿化率只有30% 小区建筑全部临街，环境嘈杂 使用率高83% 双卧双阳台 均价高，最高价6400 每平方米 首层层高低 紧邻高速路驾车出行方便 会所已经投入使用 邻街户型噪音强 外飘窗 双路供电 楼间距小，10M 层高2.9M 三水入户 L 型联板，D、N、M 户型存在采光问题 户型多，充足可选余地多 现房发售，说服力强 小区北亮马河污染严重 超大客厅、餐厅 星级物业 小区南星河路窄、脏、乱 户型 面积（m2） 套数 已售套数 已售率 未售套数 未售率 一居 69.63 77 60 40 92.07 77 20 80% 二居 95.42 77 10 90% 119.46 154 1
25、00% 0 146.92 154 60% 40% 120.34 77 30% 70 三居 116.46 77 80% 20 双层玻璃落地观景窗 集中供暖 小区没有独立花园 可拆换式墙体设计 客厅太大，厨房、卫生间小 八、销售分析 （一）售楼处引导分析 5、 路旗指引：亮马河路沿路 6、 路牌指引：酒仙桥路沿路 （二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格， （三）销售道具：沙盘、桌椅10 套 （六）东润枫景 本案位于北京市朝阳区酒仙桥南十里居，属于望京地区。 一、 环境分析 小区西边与亚洲占地面积最大的公园朝阳公园隔街相望，并与东四环隔300 米城市绿化隔离带，南面正对纯外销低密度别墅区，并有国际高
26、尔夫球练习场和乡村跑马场。 二、 产品分析 （一） 建筑规模 该社区建设用地约15 公顷，预计总建筑面积35 万平方米，其中住宅约为26 万平方米。分四期建设，目前为第三期。润园、枫园已全部售罄，并顺利入住。 （二） 开盘及入住 1、 开盘：2000 年7 月 2、 入住：2003 年10 月 （三） 建筑形态 11 栋板楼，2 栋塔楼，售三栋，11# 板楼精装，塔楼毛坯 （四） 外立面 一层面砖，二层以上灰色涂料 （五） 户型配比 户 型 面 积 套 数 比 例 居 108、124 1020 60% 居 178、195 340 20% 居 196 170 10% 跃 层 166438 170
27、 10% （六） 配套设施 1、 会所：游泳池、台球室、网球场、室内高尔夫、保龄球、桑拿、健身房、多功能厅、咖啡屋 2、 教育配套：日坛中学、双语幼儿园 3、 商业配套：超市、美容美发、洗衣店 4、 周边配套：酒仙桥一小、中学，华润超市、京客隆，邮局，酒仙桥医院、和睦佳医院，工行、农行 （七） 车位比例： 1：1.2 （八） 容积率： 2.28 （九） 绿地率： 35% （十） 使用率：85%（板），74%（塔） 三、 价格分析 单价范围：5430-8580（元/平方米） 均价：6500（元/平方米） 总价范围：586440-3758040（元） 主力总价： 户型 总价（元） 2 居 7020
28、00-80600 3 居 115700-1267500 四、 客源分析 国贸、CBD、西门子、IBM 等的中产阶级 五、 去化分析 销售率为：80%，主要为两居。 七、利多利空 优势 劣势 售楼处造型独特，顶把大伞 出行不太方便，离车站远。 售楼处，纯玻璃，采光好 售楼处狭小，60 平方米 售楼处前有喷泉，被小河环绕，走木桥，意境美 售楼处及项目均没有引导，路牌、路旗 知名度高，多次被评为十大明星楼盘。 沙盘分散，两个,有一栋模型放在圆桌上 起居室、卧室起大开间 面积偏大，缺乏选择 板楼南北通透、采光好 西侧路边停车多，交通混乱 即将入住，2003 年10 月 价格偏高 周边配套齐全 电磁严重
29、超标 部分户型明厨明卫 容积率偏大，2.28 开发商知名度高 绿化率偏低,35% 北美风格：闲淡舒适、运动健康 围合式建筑,通风不好 楼宇间有花园、嬉水池 临路吵 使用率高7485% 物业费高,2.8 施工单位中建一局，质量高 精装修,标准太高:1000 元/ m2 下沉式中央广场 一期电磁辐射,影响声誉 内部配套完善 部分楼之间间距小 阳台封闭，安全 楼宇间有儿童娱乐场吵 户型设计动静合理分区。 有些户型设计不太合理 与名校月坛合办月坛分校 5000m2 星级会所，高档 八、销售分析 （一）售楼处引导分析 1、 路旗：无 2、 路牌：无 （二）售楼处装修风格：现代时尚 （三）销售道具：两个沙
30、盘、三组谈判桌椅，前台能坐两人 （七）飘Home 本案位于北京市朝阳区望京西南部，位于酒仙桥将台路口。 小区内部环境分析：小区正在施工没有做绿化，规划绿化率达到31.8%。 一、产品分析 1、建筑规模：本案占地面积1.2 万平方米，规划建筑面积8.6 万平方米， 分一期开发完成，目前开发一期。一期2003 年6 月开盘，2004 年9 月底开发全部完成。 2、建筑形态：（1）塔楼2 栋，板楼1 栋，每幢25 层。 （2）一梯四户 3、外立面：高档灰色外墙砖 4、户型配比： 户型 面积（m2） 套数 比例 一居 40-65 350 87.5% 二居 85-90 50 12.5% 5、 配套设施：
31、（）会所：休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房 （）教育配套：借助周边设施 （）商业配套：借助周边设施 6、 积率：4.5 7、 精神堡垒 二、价格分析 （一）价格范围：400 元/M2-6600 元/M2 (二)主力总价范围：21 万59 万 户型 面积（m2） 均价（元） 总价（万） 一居 40-65 6000 24-39 二居 85-90 5850 49-52 其他费用：物业费：2.5 元M2 车位费：地下：350 元月 地上：150 元月 三、广告分析 （二）报纸：北京青年报、北京晚 （三）杂志：精品 四、客源分析 （1）、国贸、惠普、西门子，月收入元 （2）、私营业主 （3）22 岁至
32、35 岁年轻白领 五、去化分析 六、利多利空分析 优势 劣势 精装修，菜单式选择 墙砖外立面，保温、隔热 容积率高4.5 物业费较高，.5 元 交通便捷，多路公交车直达小区 地上地下车位，可租可售 分期开发，不 能同时入住 小区建筑全部邻街，环境嘈杂 使用率高78% 超大落地观景阳台 单价高，最高价6600 每平米 小区前将台西路窄、乱 绿化率高35% 精装修赠送厨具 临马路噪音大 小区没有独立花园，绿化分布散 高档墙砖外立面 周边配套齐全 楼间距小，20M 期房没有保证 户型 面积（m2） 套数 已售套数 已售率 未售套数 未售率 一居 40-65 350 270 77% 80 23% 二居
33、 85-90 50 15 30% 35 70% 紧邻四环路，驾车出行方便 户型设计合理，不浪费空间 塔楼部分房间存在暗室 附近楼太多，私秘性差 户型多，充足可选余地 精装修不能保证施工质量 七、销售分析 （一）售楼处引导分析 路旗指引：酒仙桥路沿路 路牌指引：酒仙桥路沿路 （二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格 （三）销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅4 套、沙发2 组、接待台 （八）电子城 一、环境分析 本案位于北京市朝阳区望京西南部，位于酒仙桥驼房营街。是望京地块唯一的经济使用房项目。 小区内部环境分析：小区内部有中心花园，一个喷泉，雕塑小品，绿化率达到30%。 二、产品分析 1、建筑规模
34、：本案占地面积11.19 万平方米，规划建筑面积32.63 万平方米， 分二期开发完成，目前开发二期。2003 年3 月开盘，2004 年11 月底开发全部完成。 2、建筑形态：（1）塔楼7 栋，每栋20 层。 （2）一梯四户 3、外立面：高档外墙涂料 4、户型配比： 户型 面积（m2） 套数 比例 96.51 280 25% 二居 104.99 280 25% 142.95 280 25% 三居 139.62 280 25% 5、配套设施：）会所：休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房 ）教育配套：区内12 班幼儿园，18 班小学 ）商业配套：区内1000 平方米的超市 6、车位配比： ： 7、
35、容积率：2.9 8、无精神堡垒 三、价格分析 （一）价格范围：3600 元/M2 (二)主力总价范围：35 万52 万 户型 面积（m2） 均价（元） 总价（万） 96.51 3600 35 一居 104.99 3600 38 139.62 3600 50 二居 142.95 3600 52 其他费用：物业费：1.05 元M2 车位费：地下：350 元月 地上：150 元月 四、客源分析 （1）、附近电子城上班族，月薪30005000 元 （2）、私营业主 （3）、燕莎工薪阶层 五、去化分析 七、利多利空分析 优势 劣势 价格便宜，3600 元/平方米 地上地下车位，车位充足 容积率高2.9
36、塑钢外飘窗 城建施工，保证施工质量 绿化率低30% 使用率高 毛坯房，方便装修 临马路噪音大 紧邻四环路，驾车出行方便 已成功开发一期工程 没有电梯大堂，层高低2.7M 高档涂料外立面 独立中心花园，水景、雕塑小品、四季树木 小区邻街，环境嘈杂 现房发售，说服力强 楼间距大，40M 公交车少，只有到牧丹园和去南城 独立物业管理 小区内学校 没有24 小时热水 物业费低，1.05 元/平方米.月 小区内超市 没有会所 同时入住 预留空调机位 施工周期长，入住晚 开发商一级资质 天然气入户 八、销售分析 销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅4 套、沙发2 组、接待台 （九） CLASS 本案位于北京
37、市朝阳区望京地区，京顺路及首都高速机场西侧、南侧紧邻北小河， 户型 面积（m2） 套数 已售套数 已售率 未售套数 未售率 96.51 280 280 100% 0 0 二居 104.99 280 280 100% 0 0 139.62 280 280 100% 0 0 三居 142.95 280 275 98% 5 2% 北侧为望京科技园区。 一、环境分析 小区环境分析：该项目园林建筑采用意大利风格，园内有多种稀有植被， 有中央水景，周围是住宅区。 二、 产品分析 （一）建筑规模：占地面积5.64 公顷，总建筑面积22.5 万平米。 （二）建筑形态：板塔结合、6 栋塔楼、均为25 层；3 栋
38、板楼分别为16 和21 层 外立面：4 层以下为灰色瓷砖，以上为浅灰色高档涂料 （三）建筑工期：共一期、开盘时间：2003 年8 月13 日， 入住时间：2003 年12 月26 日 （四）户型配比： 户型 面积（m2） 套数 比例 一居 80 430 30% 二居 110 575 40% 三居 160 288 20% 四居 190 复式 200 以上 （八）、配套设施：有三个底商 三、价格分析 （一）、价格范围：4862/M2-5300/M2 （二）、主力总价范围：583000 户型 面积（m2） 均价 总价 一居 80 5300 374560 二居 110 583000 三居 160 84
39、8000 四居 190 1007000 其他费用：物业费：1.9/M2 车位费：地上200-250/月（租） 地下450/月（租） 供暖费：19 元/ M2 四、媒体分析 北京青年报 五、客源分析 （1）、月收入3000 元以上的白领，年龄30 岁左右。 （2）、二次置业人士 六、去化分析 销售率60%、只开盘两栋塔楼，南向两居约100 套大部分售完，只有低楼层还有剩余。 七、利多利空分析 优势 劣势 交通便利 户型多样可选择余地大 容积率高 与一期相比价格太高顾客难以接受 望京地区社区成熟适合居住 外立面颜色时尚 绿化率低 定位不准确 小区内有喷泉 使用率高 小区周边环境乱 阳台落地窗 现房
40、发售 邻街户型有噪音 T 型塔楼北向采光好 有三个底商 楼间距小 板楼明橱、明卫 周边的配套齐全 板楼被塔楼遮挡采光不好 板楼南北通透、通风好 没有会所 小户型布局合理 没有配套 南向无遮挡景观好 售楼处与现场太远看房不方便 供暖费便宜 户型设计上浪费面积多 八、销售分析 （一）售楼处引导分析 1、路旗指引：无 2、看板指引：小区周围设有看板 售楼处装修风格：欧式风格， 销售道具：沙盘、桌椅7 套 （十）慧谷根园 本案位于北京市朝阳区望京东北部利泽中街（望京科技园内），紧邻北五环、机场高速路，是望京地区唯一的别墅项目。 一、环境分析 小区内部环境分析：区内有吊桥、小溪、小瀑布，植被以垂柳为主，
41、清新自然。 二、产品分析 1、建筑规模：本案占地75000 平方米，建筑面积56000 平方米。分两期开发一期25000 平米、二期31000 平米。 2、建筑形态：全部为独栋联排式别墅 3、外立面：普通红色墙砖 4、建筑结构：部分砖混、部分现浇混凝土 5、在售户型配比 户型 面积（m2） 套数 比例 S1 276 50 50% N1 330 43 43% C1 400 6 7% 6、配套设施 1、会所：室内游泳池、健身中心 2、商业配套：借助周边设施 3、教育配套：借助周边设施 7、车位配比 i. 每户私人车库一部 ii. 地下停车位1：2.8 iii. 地上停车位1: 3.6 (八)容积率：0.75 五、价格分析 价格范围：240 万-500 万 户型 面积（m2） 起价 总价（万） S1 276 8700 240 N1 330 C1 400 10000 400 六、媒体分析 七、客源分析 1、外企高级主管 2、大型私营企业主 八、去化分析 九、利多利空分析 优势 劣势 五环以内，地理位