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1、学习必备 欢迎下载 房地产估价方法教案 市场比较法 第一节 概述 1、基本概念 将估价对象与在估价期日的近期有过交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格做适当的修正，以此作为估价对象在估价期日的客观合理价格的估价方法。市场比较法求得的价格称为比准价格。这里的“类似不动产”是指所处地区、用途、建筑结构等方面与估价对象相似的不动产。2、基本原理 市场比较法所依据的基本原理是替代原理，从理论上讲，如果市场上同时存在两种或两种以上具有相同效用的商品，那么这写商品之间就存在替代关系，在理论上应具有相同的价格。对于房地产估价来讲，房地产虽然具有单一性，但是房地产之间仍然存在着一定程度的替代关系
2、，从而使得房地产之间的价格相互牵制而趋于一致。例如：路南与路北的商铺，如果路南的商铺的价格上涨，那么路北的商铺的价格也会跟着上涨，如果路北的商铺的价格下降，那么路南的商铺的价格也会有一定程度的下降。3、基本公式 P=PcTMR 其中：P：待估房地产价格；Pc：可比实例价格；T：交易情况修正 100/（）；M：交易日期修正（）/100；R：房地产状况修正 100/（）。式中：（1）交易情况修正的分子为 100，表示以正常交易价格为基准，特殊的情况的交易造成可比实例成交价格的偏差。（2）交易日期修正的分母为 100，表示以比较案例的成交日期时的价格为基准；（3）房地产状况修正的分子为 100，表示
3、以估价对象的房地产状况为基准。4、使用条件（1）交易数量较多的房地产（最少在三个以上）；（2）交易实例资料与待估房地产具有相关性和替代性；（3）交易实例资料的可靠性、合法性。概括起来，市场比较法主要适用于房地产市场发达、有充足的具有替代性的交易实例的地区。从估价对象来看，市场比较法主要使用与交易性不动产的价格评估，对于很少发生交易的不动产，如：古建筑、教堂、寺庙、学校、纪念馆等，则不能采用市场比较进行评估。从估价目的和估价结果的形式来看，市场比较法除了可以用于评估不动产的价格外，还可以用于评估不动产的租金，也可以用于其他估价方法有关参数的求取，如经营收入、经营费用、空置率、资本化率、开发经营期
4、等。5、估价程序与方法 学习必备 欢迎下载（1）收集交易案例（2）比较案例选取（3）价格换算（4）价格修正（5）求取单个比准价格（6）确定比准价格 第二节 可比实例搜集与选取 1、搜集可比实例的途径（1）走访房地产交易的当事人；（2）访问房地产经纪人、律师、会计师及四邻；（3）查阅政府相关部门的房地产价格资料；（4）购买专业房地产信息机构的信息；（5）同行间的协作；（6）与房地产出售者及其代理人洽谈；（7）其它如报刊、网络、房展会等。2、搜集、选取可比实例的要求（1）收集内容，基本状况（比较案例坐落、性状与面积、地质条件、自然与人文环境、土地利用现状与规划用途、地上建筑物的基本情况、权利状况等
5、）、交易双方（双方的名称、地址、交易的目的等）、成交日期（成交的时间）、成交价格（不动产总价与单价、价格的类型、币种等）、付款方式（一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等）、交易情况（交易税费的负担、交易双方是否有亲友关系、有无瞒租瞒价、急买急卖、哄抬价格等）等；（2）根据房地产交易类型设计交易实例调查表；（3）有条件的建立交易实例库，为以后的房地产估价做基础。3、选取可比实例的要求 虽然我们搜集和积累的交易案例会有很多，但对一个具体的估价对象来说，有些交易案例并不适合，因此要从中符合上述条件的交易案例，作为估价中供参照比较的交易案例，简称为可比实例。可比实例的选取，应根据估价
6、对象的状况和估价目的确定，所选的可比实例应符合下列要求：（1）可比实例的交易类型与估价目的相吻合，交易类型主要有出让、买卖、租赁、入股等，如果是为抵押、抵债目的的估价，应选择买卖的交易实例作为可比实例；（2）可比实例与估价对象类似，所处地区、用途、结构、规模、档次、权利性质相同或相近；（3）可比实例的成交日期与估价期日相近；（4）可比实例的成交价格为正常价格，或可修正为正常价格。第三节 建立价格可比基础 由于所选的可比实例与估价对象之间，可能在付款方式、币种种类、货币单位、面积内的类似不动产进行比较对这些类似不动产的成交价格做适当的修正以此作为估价对象在估价期日的客观合理价格的估价方法市场比较
7、法求得的价格称为比准价格这里的类似不动产是指所处地区用途建筑结构等方面与估价对象相似的同效用的商品那么这写商品之间就存在替代关系在理论上应具有相同的价格对于房地产估价来讲房地产虽然具有单一性但是房地产之间然存在着一定程度的替代关系从而使得房地产之间的价格相互牵制而趋于一致例如路南与路北的的价格也会有一定程度的下降基本公式其中待估房地产价格可比实例价格交易情况修正交易日期修正房地产状况修正式中交易情况修正的分子为表示以正常交易价格为基准特殊的情况的交易造成可比实例成交价格的偏差交易日期修学习必备 欢迎下载 涵和面积单位等方面不一致，为了是可比实例的价格与估价对象的价格之间的可比性，需要对可比实例
8、的价格进行换算处理。1、价格换算处理（1）统一房地产范围 P=Pc-债务+债权附赠品价格实物差异（2）统一付款方式 将分期支付的成交价折算为成交日的一次性支付价（3）统一单位价格 统一单位面积价格，统一币种、面积内涵和单位 2、交易情况修正 为排除交易行为中的一些特殊因素所造成可比实例成交价格偏差，应将其成交价格修正为正常价格。(1)常见的特殊的交易情况有一下几种：a）强迫出售或购买的交易；b）利害关系人之间的交易；c）交易双方或一方对交易对象或市场行情缺乏了解；d）急于出售或购买的交易；e）双方或一方对交易对象有特殊偏好；f）相邻房地产的合并交易；g）特殊交易方式及非正常税负的交易。(2)常
9、用的修正方法 a)百分率法 可比实例的成交价格交易情况修正系数=正常价格 交易情况修正系数是以正常价格为基准确定的。如果可比实例的成交价格比正常市场价格偏高或偏低 s%，则：可比实例的成交价格%11s=正常成交价格%11s是交易情况修正系数，其中 s 值比较难以确定，一般要依靠估价人员的实践经验确定。b)差额法 对于交易税费非正常负担的情况，可以采用差额法进行修正，其公式如下：正常成交价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的税费 或 正常成交价格=买方实际支付的价格-应由买方负担的税费 3、交易日期修正 将可比实例在成交日的价格修正到估价时点的价格 （1）价格指数法 估价时点价=成交日价估价时
10、点与成交日价格指数之比 （2）价格变动率法 估价时点价=成交日价（1价格变动率）期数 4、房地产状况修正 的类似不动产进行比较对这些类似不动产的成交价格做适当的修正以此作为估价对象在估价期日的客观合理价格的估价方法市场比较法求得的价格称为比准价格这里的类似不动产是指所处地区用途建筑结构等方面与估价对象相似的同效用的商品那么这写商品之间就存在替代关系在理论上应具有相同的价格对于房地产估价来讲房地产虽然具有单一性但是房地产之间然存在着一定程度的替代关系从而使得房地产之间的价格相互牵制而趋于一致例如路南与路北的的价格也会有一定程度的下降基本公式其中待估房地产价格可比实例价格交易情况修正交易日期修正房
11、地产状况修正式中交易情况修正的分子为表示以正常交易价格为基准特殊的情况的交易造成可比实例成交价格的偏差交易日期修学习必备 欢迎下载 将可比实例的房地产状况修正为估价对象状况。（1）修正内容 a)区位状况修正：位置、交通、外部配套设施等；b)实物状况修正：土地条件、建筑物条件；c)权益状况修正：土地使用年限、规划限制等。（2）常用的修正方法 a)百分率法；b)差额法。第四节 测算比准价格 1、测算单个可比实例的比准价格 （1）百分率法 连乘法：Pc交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数 累加法：Pc（1+交易情况修正系数+交易日期修正系数+房地产状况修正系数）（2）差额法 Pc交易情
12、况修正额交易日期修正额房地产状况修正额 2、最终比准价格 常用方法有：算术平均数法、加权平均数法、中位数法和众数法。3、案例分析 的类似不动产进行比较对这些类似不动产的成交价格做适当的修正以此作为估价对象在估价期日的客观合理价格的估价方法市场比较法求得的价格称为比准价格这里的类似不动产是指所处地区用途建筑结构等方面与估价对象相似的同效用的商品那么这写商品之间就存在替代关系在理论上应具有相同的价格对于房地产估价来讲房地产虽然具有单一性但是房地产之间然存在着一定程度的替代关系从而使得房地产之间的价格相互牵制而趋于一致例如路南与路北的的价格也会有一定程度的下降基本公式其中待估房地产价格可比实例价格交易情况修正交易日期修正房地产状况修正式中交易情况修正的分子为表示以正常交易价格为基准特殊的情况的交易造成可比实例成交价格的偏差交易日期修