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1、物业七级服务标准指导书柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保 持电梯机房消防设施完好；每年检查2次电梯井底，消除垃 圾杂物。6、确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况， 加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务， 时常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违 章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。7、电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可 能减少对业主（使用人）正常生活的影响。建立电梯运行档 案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故 障率低于7%o8、制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号45 分钟设法拯救乘客、排除设备故障
2、。9、使用有关行政主管部门统一制定的起重机械安全 技术档案（电梯类），对电梯逐台建档、建卡、注册登记。 电梯技术档案资料应包括：起重机械安全技术档案（电梯 类）和起重机械登记卡片（电梯类）；产品质量合格证 明；大中修更新改造后的电梯应有质量验收证明（或者质量 验收报告）；更改部份须有变更设计的证明文件；电梯安装 验收证明和报告；运转、保养、维修记录；定期安全检查 和事故记录；电梯随机文件，至少包括：井道及机房土建 图、电气控制原理图、电气敷设图、电器元件代号说明书、 安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表（装箱单）等技术 资料。10、按照国家有关制度组织办理电梯年敛电梯准用证。说明：零星修
3、理的范围包括：（1）内外墙面（墙面砖、 涂料）小面积修补（每处1平方米以下）。（2）更换公共走道 门窗五金件。疏通落水管、污水管等排水、排污管道，清理 化粪池。（4）更换公共走道门窗玻璃（单块面积小于1平方 米）。（5）街坊道路侧石、路面修补（单块长度小于1米或者 面积小于1平方米）。（6）设施、设备标识修补。物业服务四大基础业务内容及要求工程维修一、物业共用部位的维修、养护和管理1、根据房屋实际使用年限有，每季度检查1次房屋共 用部位的使用状况，需要小修的及时组织修复；需要大、中 修的及时编制维修计划和专项维修资金使用计划报告业主， 经业主依法表决通过后组织维修。2、建立完善的住宅装饰装修管
4、理制度，装修前告知装 修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，在物业公司有备 案的装修，每1日巡查1次装修施工现场。3、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及 时劝阻，并报告有关主管部门。4、小区主出入口设置小区平面示意图，主要路口设置 路标；各栋户和公共配套设施、场地设置明显标志。二、物业共用设施设备的运行，维修、养护和管理1、建立共用设施设备档案和设施设备巡查制度。2、对共用设施设备定期组织巡查，需要小修的及时组 织修复；需要大、中修或者更新改造的，及时编制维修、更 新改造计划和专项维修资金使用计划报告业主，经业主依 法表决通过后组织维修或者更新改造（依法应由专业部门 负责的除外）。3
5、、在接到供水供电部门停水停电通知后1/、时内向客 户发布通知（市政突发停水停电及设备突发故障除外）。4、载人电梯1小时运行（突发性故障和维修保养期间 除外），每月例行保养1名，电梯困人时接到通知后15己土钟 到达现场处理。5、二次供水水箱清洗少/年，水质符合卫生要求。6、对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。环境绿化一、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的采集、 清运及雨、污水管道的疏通1、首层大堂、电梯轿厢每日拖洗_l次；楼层电梯厅、 多层楼道每日全面清扫1达并巡视清扫1为 每周拖洗12 多层楼梯扶手每日擦试小欠；消防楼道每周全面清扫1名并 巡视清扫U欠次，每月拖洗1条2、2M以下墙面
6、、门窗及其他公共设施每周清洁人次； 路灯、楼道灯及2M以上墙面、门窗及其他公共设施每月清 洁”3、小区主干道及广场、商业街、主出入口每日全面清 扫、次并卜时至少巡视清扫1达，每月至少冲洗1次二局 部污迹及时冲洗；地下车库每日巡视清扫芷；露天停车场 每日巡视清扫14、儿童娱乐设施、健身设施每日擦拭1名。5、蚊虫消杀：4次/月（夏）,1次/月修）。6、下雨、下雪后，客户出行的主要道路及时清扫积水、 积雪。7、共用雨、污水管道筵下疏通，次；雨、污水井每目 检查L次，视检查情况及时清掏；化粪池每月愈查1次，每 月承掏1出，发现异常及时清掏。二、公共绿化的养护和管理1、有专职人员实施绿化养护管理；2、草
7、坪生长良好，生长季节及时补栽补种，修剪整齐美观;3、定期组织浇灌、施肥和松土地，做好防涝、防冻；4、乔木修剪至少 /年；草坪修剪至少6处年；灌 木修剪至少也欠/年。5、至少每目对绿化养护情况进行1色检查并记录。针对不同的品种和季节进行病虫害防治，咽进行人次 全面预防性消杀。秩序维护1、小区主出入口 24小时值勤；2、对重点区域（是指：小区主要通道）、重点部位（是 指：小区主出入口）每2小时至少巡查1次；配有安全监控 设施的，实施24小时监控（设备设施突发性故障、维修保 养时间除外）。3、封闭式管理的小区对进出小区的装修、家政等劳务 人员实行暂时出入证管理。4、定期开展消防和居家安全宣传，消防演
8、习；2加/年。5、对进出小区的车辆实施政、卡管理，引导车辆有序通行、停放。一、日常管理与服务1、管理处设置：小区内设置管理处、客户接待中心、 配置办公家具、电话、传真机、电脑、打印机、网络连接等 办公设施及办公用品。2、人员要求：小区管理人员、技术作业人员按照有关 规定分别取得物业服务从业资格证书或者岗位证书，挂牌上 岗，统一着装，仪表整洁。小区项目经理有中级以上职称或 者大专以上学历，有6年以上的物业服务工作经历并有3年以 上小区项目经理任职经历。4、工作计划：周一至周日在小区管理处进行12小时业 务接待并提供服务，其余时间设有值班接待。5、管理制度：（1）有明确的值班制度和交接班制度， 工
9、作有记录。（2）制定管理处内部管理制度、考核制度和培 训制度。6、制度公示：服务场所公示办事制度、办事规章、服 务标准、收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道。7、服务费收支：每半年向业主发布财务状况一次，公 共水电费分摊每季度向业主发布一次。8、满意度调查：每年二次对业主或者使用人进行满意 情况普测，平时采取多种形式与业主或者使用人沟通，沟 通面不低于小区住户的60%,对测评结果分析并及时整改。9、特约、便民服务：能提供五种以上特约服务（有偿）和十种以上便民（无偿）服务。10、档案管理：建立档案管理制度，建立健全小区物业 服务档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或 者使用人资料档
10、案（含业主或者使用人房屋装修档案）、物 业租赁档案、日常管理档案等。11、财务管理：建立健全的财务管理制度，对物业服务 费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清 晰。12、维修资金：建立维修资金管理使用台帐，做到运作 规范，账目清晰。13、装修事项：告知业主或者使用人装修须知，与业主 签订装修服务协议，加强装修过程中的监督和管理，对 违章装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。14、接管项目：承接项目时，对小区共用部位、共用设 施设备进行检验，并出具接管验收报告。15、办公自动化：运用计算机进行管理（含业主档案、 收费管理、设备管理等）。16、社区文化：每年开展4次以上一定规
11、模的社区文化 活动，节假日有专题布置。17、其他：综合管理的其它服务项目达到约定的服务标 准。二、日常维护保养服务1、维修服务：急修服务15分钟内到位，6小是内修复；小 修2日内修复；特殊情况必须做出说明和限时承诺。对房屋 质量等非物业服务企业服务原因浮现的问题，匡助业主与 建设单位等责任单位进行联系和沟通。2、房屋结构：每年两次以上对房屋结构、涉及使用安 全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、 使用人并安排专项维修。3、门窗：每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、 门窗配件完好，开闭正常。4、屋顶：每年检查二次，发现屋顶防水层碎裂、隔热 板断裂缺损和屋面瓦破碎应及时告知相关业
12、主、使用人并安 排专项维修（台风、暴雨到来前增加检查1次）。5、道路、路面、侧石、窖井盖：每周一次对道路、路 面、侧石、窖井盖等设施进行巡检，发现损坏及时告知相关 业主、使用人并安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。6、屋面排水沟、雨、污水管道及化粪池：每月一次对 屋面排水沟清扫、疏通一次；每季对楼外排水管道巡检，每 年清理、清掏粪外排水管道及化粪池，保证化粪池出入口畅 通。估计台风到来前，应及时检查、维修。7、地面排水沟与围墙：每月一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，每月二次巡查围墙。发现损坏及时修复。8、楼梯间、公用走廊的室内墙地面：墙面、顶面粉刷 层无剥落，面砖、地砖平整不起壳，无缺损
13、。9、安全标志：对危（wei）险隐患部位设置安全防范警 示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施， 每月检查二次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。10、公共照明系统：楼道灯完好率为100%,景观灯、 节日彩灯完好率为1（X）%以上。室内、室外公共电气柜每月巡 查两次。限电、停电按规定时间通知业主或者使用人。11、消防系统：消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半 年保养一次。灭火器每年检查两次。消防水带每季检查一次， 消防管网压力每季检查一次。每年对消防知识进行一次宣传。12、智能化系统：系统每月检查一次，发现问题及时维 修。保留30天监控录相。13、避雷系统：避雷装备每年检查一次，保证其
14、性能符 合国家标准。三、物业服务区域清洁卫生服务1、共用楼道：每日打扫1次各楼层楼层通道和楼梯台 阶，并拖洗干净；大理石地面每2月打蜡1次，每月抛光1次; 每日用干净的抹布擦抹1次楼梯扶手；每月擦抹2次对各层 和通道防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚 线、指示牌等公共设施；各梯间墙面、天花板每周除尘1次; 每周擦1次楼梯道共用门窗玻璃。2、电梯及电梯厅：每日白日不停地循环对电梯厅的墙 面和地坪进行清洁，保持电梯轿箱清洁；每日更换1次地毯， 必要时增加更换次数；电梯地板每周抛光1次；每半月对电 梯门壁打腊上光1次；灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。3、共用洗手间：每日对共用洗手间清洁3次；每
15、周1 次擦灯具；每月2次对共用洗手间进行消杀。4、停车场、共用车库或者车棚：每日清扫1次车库； 每周用拖把拖1次场地；每周擦洗1次门窗、消防栓、指示牌、 指示灯、车位挡、防火门等公共设施；每月清扫1次地下室 管线；每月进行2次地下室消杀工作。5、道路：每日清扫3次；每月清洁路灯2次。6、标识、宣传牌、雕塑、信报箱：标只、宣传牌每日 擦试1次，雕塑每周擦拭1次。每天擦拭1次业主（使用人）信报 箱。7、绿化带：每日清扫2次绿化带、草地上的垃圾，捡 干净草地、绿化带上的小杂物，秋冬季节或者落叶较多季节 增加清洁次数。8、休闲、娱乐、健身设施：每日清洗2次。9、门卫、岗亭：每日清洁2次。10、垃圾桶、
16、果皮箱：每日抹布抹1次；每周清洗2次。11、垃圾采集与处理：每日上楼采集生活垃圾2次；垃圾运送人员巡回收取垃圾桶内垃圾；垃圾日产日清。12、卫生消杀：夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀2次,其他根据季节和当地情况制定具体计划。四、物业服务区域绿化养护服务1、草坪：成活率在98%以上；无病虫害；草坪留茬高 度控制在60mm以下；根据草坪情况实施淋水、施肥、修 剪和灭虫。2、园林树木：生长长势强，没有死树和枯枝死杈。3、花坛：花卉长势良好，体现花坛设计要求，造型优 美。4、人工湖、喷水池：每日清洁1次湖面上的飘荡垃圾；每 日对喷水池水面飘荡物打捞清洁1次；每月对喷水池清洁1 次。5、假山、亭、廊、雕塑
17、等建造小品：每月清洁2次检 查1次；大理石雕塑每月擦洗1次。五、物业服务区域公共秩序维护服务1、专职公共秩序维护人员，身体健康，责任心强；定 期进行安全防范学习；当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿 戴统一征服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；配备对讲 机装置和其他必备的公共秩序维护工具；交接班制度完善， 并有工作及交接班记录。2、白日巡逻次数不少于8次，夜间巡逻次数不少于8 次；每组巡逻人员不少于2人；在遇到突发事件时，及时报 告警方，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现 场和证据；安全巡逻有记录有检查。3、制定紧急事故处理预案，定期组织员工和业主参预 演练。4、设有业主（使用人）24小
18、时求助与报警电话；涉及 人身安全处，设有明显标志并有防护措施；协助有关部门维 持小区正常生活秩序。5、有完善的车辆管理制度；按照委托合同的约定进行 进出车辆管理等工作。小区设置明显的交通标志；维持交通 秩序；按照合同特殊约定履行车辆保管责任。6、健全消防组织，建立消防责任制；根据防火、灭火 的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保 持消防通道畅通；发现火警有义务迅速向消防队报警。每月 1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标 志等消防设备是否完好、齐全，并及时赋予维修；每日检测 1次喷淋管网水压；消防监控室保持清洁；每日填写工作记 录，建档备查。7、各出入口 24小时有
19、人值班看守，主出入口至少有2 人驻守，白日实行立岗，其余出入口至少有一人值守。电梯运行与管理1、安装、维修、保养人员和电梯司机均应持有关行政 主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审；建 立健全电梯管理制度，至少包括：岗位安全操作规程、维 修保养制度、岗位责任制度、妇翱制度、设备档案管 理制度、安全使用管理制度和详细的维修保养计划。2、安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好； 在电梯轿厢内明显位置张贴电梯安全使用许可证，注明： 注册登记及检验合格标志、电梯管理部门、管理人员、安装 企业、维修保养企业以及相应的应急报警、投诉电话号码。3、与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业
20、 签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的 责任。如需自行维护保养电梯，应按电梯数量及工作状况配 备足够的维护保养人员，其管理部门应将电梯管理人员、维 护保养人员、联系电话及有关资料报送设备所在区（县）有 关行政主管部门，经核准后，方可自行维护保养。4、电梯及其安全设施每周不少于1次，进行清洁、润 滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所有电梯进行1次 全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；年度检测 由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告；每 台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验，负荷校调试 验同注册安全检测员实施并签署试验报告。试验报告副本应 送有关行政主管部门备案。5、保持电梯机房清洁，每周1次清扫地面和擦拭控制