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1、烟台上海滩花园规划设计Planning and Design for ShangHai Tang garden of YanTai总平面经济技术指标一号地块经济技术指标二号地块G区经济技术指标日景鸟瞰沿观海路透视一、准确的项目定位一、准确的项目定位核心问题审视项目二号地块已经得到市场认可，但产品附加值还有可提升的空间项目一号地块是二号地块的延续和提升，资源更优越、社区配套更完善。vs一号地块如何利用良好的资源，提升项目的品质，从而提升项目价值，获得更高利润二号地块已开售楼层：12F/18F/24F均价：由4000上涨到5200，价格稳定一号地块资源优越：学校配套商业配套河资源?可建设用地少导致
2、容积率较高超高层引起建设成本大幅上升vs可建设用地33.91公顷建筑面积：103.8万平方米实际容积率约为3建筑以高层为主，将出现部分超高层建筑。建筑高度超过100米时，对抗风、抗震的要求产生质的变化，带来成本增加约15%25%。如何规划、开发高层住宅社区，通过哪些途径提升产品的附加值，从而打造生态、舒适、高品质的社区环境，并带来更多的溢价空间?建安成本建安成本35003500元元/核心问题审视核心价值挖掘中心区位处于商务中心、行政中心、人文中心的中央，区位条件优越，发展潜力大商务中心：规划中的烟台东部中央商务区位于迎春大街两侧，集中大量的商务和商贸设施，人流、财流效应明显行政中心：基地北面即
3、为烟台市政府新址，将带来大量的高端潜在客户人文中心：基地东侧集中了烟台大学、中国农大、国际博览中心、体育公园等人文设施交通便利项目所在的观海路直接烟台老城区和本案，并串联烟台滨海旅游资源核心价值挖掘景观资源项目独揽了“无与伦比”的山景、海景、河景以及人文景观交替辉映的景观资源p海景：东临黄海，一个街区之隔p山景：西北面靠近凤凰山和市内最高的岱王山p河景：逛荡河从社区流过核心价值挖掘是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关按S比值大小可以将楼盘分为两种模式，大于2.0的楼盘属于价值主体模式；S比小
4、于2.0的楼盘归类形象主导模式。价值主题模式以世茂滨江系列为代表，形象主导模式以金域蓝湾系列代表。1.01.01.51.52.02.02.52.53.03.01 12 23 34 45 56 67 78 89 9S S比比=销售均价销售均价/开发成本开发成本S S比比楼盘楼盘S S比比价价值值主主体体上海世茂滨江花园上海世茂滨江花园3 3南京世茂滨江新城南京世茂滨江新城3.13.1武汉世茂锦绣长江武汉世茂锦绣长江2.22.2福州世茂外滩花园福州世茂外滩花园2.42.4芜湖世茂滨江花园芜湖世茂滨江花园2.12.11 12 23 34 45 51010S比比2S比比2价值主体模式价值主体模式形象主
5、导模式形象主导模式楼盘楼盘S S比比形形象象主主导导深圳金域蓝湾深圳金域蓝湾2 2珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾1.71.7成都金域蓝湾成都金域蓝湾1.741.74福州金域蓝湾福州金域蓝湾1.21.2成都外滩成都外滩1.151.157 78 89 910106 6开发模式选择按S比（S比=销售均价/开发成本）大小可将高层社区开发分为两种模式，大于2属于价值主体模式；S比小于2归类形象主导模式形象主导形象主导（以金域蓝湾系列为例）（以金域蓝湾系列为例）价值主体价值主体（以世茂滨江系列为例）（以世茂滨江系列为例）核心核心“S比”小于2大于2项目项目属性属性资源属性二线资源、高容积率、中型规模项目一线强势
6、资源（海、滨江）、中等容积率、超大规模项目定位定位高端、纯住宅、侧重项目利润定位顶级、综合体、注重城市融合产品分摊容积率、超高层仅占20%30%、一梯多户超高层占80%90%、一梯两户为主园林绿化率约30%，小规模、精致园林、单位成本提高绿化率大于50%，大规模，国际综合主题园林、配套依托现有配套体系，自身配套弱自建城市级配套（复合功能）自身自身能力能力资金实力较强的资本实力雄厚的资本实力品牌效应一定的品牌效应较强的品牌效应政府依赖度政府支持依赖度弱与政府良好的关系区域运营能力功能单一，项目自身运作能力较强很强的区域运营的能力表：形象主导模式及价值主体模式适应性KPI条件研究本项目S比小于2，
7、资源属性与形象主导模式的KPI较符合，因此本项目适合采用形象主导的开发模式开发模式选择项目定位发展定位：滨河高档生活社区发展定位：滨河高档生活社区目标客户：市政府带来的大量公务人员、新兴商务区的白领和成功人士目标客户：市政府带来的大量公务人员、新兴商务区的白领和成功人士规划理念：规划理念：充分利用核心景观资源充分利用核心景观资源打造滨河生活方式，河不仅是社区的景观核心，也是社区休闲活动的场所打造滨河生活方式，河不仅是社区的景观核心，也是社区休闲活动的场所丰富的产品和相对明确的功能分区丰富的产品和相对明确的功能分区以宜居的生态景观和现代简欧的建筑风格彰显项目的高贵品质以宜居的生态景观和现代简欧的
8、建筑风格彰显项目的高贵品质完善、合理的配套设施及人性化物业管理完善、合理的配套设施及人性化物业管理商业配套区：服务于本项目及周边居民的大型综合超市商业配套区：服务于本项目及周边居民的大型综合超市教育配套区：配套中、小学，幼儿园教育配套区：配套中、小学，幼儿园滨河社区：围绕逛荡河的高端高层居住区滨河社区：围绕逛荡河的高端高层居住区拆迁安置区：沿学院西路和观海路一侧布置高层住宅，并配适量底商拆迁安置区：沿学院西路和观海路一侧布置高层住宅，并配适量底商上海滩花园上海滩花园河岸观澜河岸观澜 经典住区经典住区二、明确的功能分区二、明确的功能分区 完善的配套设施完善的配套设施用地条件分析1号地块总用地51
9、.91公顷，净用地为30.16公顷（不含中学），内含2.81公顷小学用地，住宅净用地为27.35公顷，其中约9公顷为安置房用地。沿观海路是本项目重要的形象展示界面，可着重塑造公共化的城市形象界面。沿金滩南路、双河东路及学院西路适宜塑造亲切宜人的社区生活界面。逛荡河两侧适宜塑造生态化河道景观界面。用地条件分析功能布局分析1号地块结合2号地块G区综合考虑功能布局，将一号地块的中小学用地在保持总用地不变的情况下，适当转入2号地块G区。可置换出一部分居住用地，使逛荡河东岸住宅布局更加灵活。安置房用地置于基地东南角，商品房用地沿逛荡河两岸布局，可最大化利用滨河景观资源。观海路作为进入烟台市区的东门户，具
10、有重要的形象展示作用，设计沿观海路两端布置大型公共配套用地，提升项目的城市形象。配套设施分布设计在北部及东南角形成两个集中布置的商业中心，沿观海路、双河东路设置线状的配套商业，通过这种点、线、面相结合的方式，形成一定氛围，以烘托楼盘品质，提升楼盘档次。并结合2号地块G区设置36班中学一所，40班小学一所。三所幼儿园布置在金滩南路、双河东路、学院西路三个社区主要入口处，方便接送。会所设置在G区南侧，满足小区内户主日常生活需要。三、成熟的道路交通三、成熟的道路交通 组织模式组织模式基地交通条件分析基地东侧观海路是城市主干道，不适宜布置机动车开口。金滩南路、双河东路、学院西路都可为居民出行合理的开口
11、道路。三滩项目2号地块在金滩南路上已有两个开口。设计中可考虑对接，以此体现1、2号地块的有机整体性。车行系统分析道路设计考虑与周边城市道路及已开发建设2号地块道路交通的衔接。拆迁安置区、商品房住宅区独立的道路开口设计，便于分开管理。商品房住宅区的大量交通在上下班高峰时段可通过沿金滩南路和双河东路两个主要入口及一个次要入口进行合理分流，并在出入口附近入地下车库，在区内实现适当的人车分流。中小学设置独立的出入口，避免了流线的穿插。步行系统分析设计以步行系统的可达性、连续性、便利性为目标，综合考虑滨河、沿街商业、住宅区主要出入口，内部组团景观等的行为联系，有机组织步行交通系统，营造丰富的步行环境。停
12、车系统分析按烟台市规范1：1.5配置，共有14015个停车位，其中地下有12600个停车位，按35平米/辆计算，共计44万平米。本项目实际可开挖用地为22万平米，可采用机械停车形式与二层停车相结合，同时局部停车可采用有自然通风采光的设计。四、高品质生态四、高品质生态 景观塑造景观塑造景观结构分析南北向的逛荡河是本项目的景观骨架，串联起社区内的开敞空间和组团绿地。观海路侧主要节点公共建筑形象的塑造，打造了丰富的城市景观界面。设计中点、线、面开放性景观系统有机结合，塑造了特色鲜明的社区形象。景观视线分析住宅布局充分考虑面向逛荡河的良好的景观朝向，为住宅提供更宽阔的景观视野和景深。同时利用基地暗沟塑
13、造的住区绿地景观，实现住宅的均好性。其中商品房住宅可以欣赏到水系景观的超过70%。设计中还考虑了住宅的次要景观朝向，塑造双景观朝向极佳的纯景观住宅产品，提升产品的品质。滨水景观意向水系景观是本项目最大的景观资源，通过滨水空间人性化环境的设计，为住区居民提供了日常活动的场所。商业景观意向服务商业设计成纯步行空间，结合四个主要的广场节点，营造了丰富的商业空间景观与氛围。组团景观意向滨海主题人工沙滩景观组团景观意向滨海主题海洋主题休闲设施海洋主题儿童游乐设施地下车库景观意向沿街立面沿街立面沿街立面日照分析本项目住宅大寒日有效日照均达到和超过2小时。五、住宅产品设计五、住宅产品设计建筑高度分析项目净容积率约为3，以高层建筑为主，考虑到超高层的建设会带来建设成本的大幅度上升，本次设计仅在沿观海路一侧局部放置超过100米的超高层，作为办公、住宅用途。产品类型分布A户型住宅标准平面B户型住宅标准平面C户型住宅标准平面总平面六、其它方案六、其它方案方案二方案二模型方案三方案三模型方案一总平面