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1、物业管理服务投标文件物业管理服务投标文件投标人：XXX 物业服务有限公司 法人代表:XXX投标日期:20XX年X月X2固定资产xx电脑x台、打印机x台、复印机x台、 传真机x台、办公桌椅x套，文件柜等。3维修工具xx电钻、角磨机、疏通机、机床等维修工具 年 折旧xx表六:物业共用部位、共用设施设备维修费用、公 共能耗费用（XXX万元）4消防消防报警系统12 xx5给水系统生活泵12 xx稳压泵12 xx7消防水系统消防泵12 xx风机12 xx9排水系统污水泵12 xx10公区照明1211公共设施日常维修费12 xx12化粪池清淘费xx13电梯维保费按照xx元/部/年计算14电梯检测费xx按照
2、xxx元/部/年计算15水费12 xx办公和公区保洁用水合计xxxxx表七:物业项目绿化养护费（XXX万元）项目计算过程合计备注绿化费养护、补植、改造等XX业主委员会重点交代要保重绿化质量 设备维修 维修及汽 油XX割灌机维修、汽油 水费浇灌XX 绿化用水、电、喷头、水管等 小计XX10表八:（X X ）项目公众类保险（X XX万元） 序号 保险种类 年保险额 备注1公众责任险XX按投保金额XXX,费率2.4,计算合计XX10第五章物业公司概况第一节公司简介XXX物业服务有限公司X拥有国家一级物业XXX资质。注册地址:XXX,注册资金:XX万元。XX公司整体管理架构（20XX年）总经理副总经理
3、 副总经理 品质文化部 财务部 人力行政部 市场部XX项目部 工程中心 客服中心XX项目部XX项目部XX项目部XX项目部物业公司荣誉XX11 第二节XX物业V核心理念：XX V企业文化 公司企业文化的 核心是XXO物业XXX第三节在管项目投标人基本情况及管理业绩企业基本情况企业名称XXX公司单位地址XXX企业所属区县XX企业成立时间XX资 质等级XX级资质部分在管项目序号项目名称坐落区县项目类型管理面积m2接 管日期（年）备注X X X X Xx x x x xx x x x x1 x x x x xx x x x xx x x x xx x x x x2 x x x x xx x x x x
4、x x x企业理念 X X第六章拟派驻项目人员基本情况说明12第一节 拟派驻项目经理情况 拟派驻项目经理管理业 绩姓名技术职称学历项目经理岗位资格证书X XX X建 筑工程中级专科项目负责人主要管理经验X XX X 同志为X XX XXX人员，担任X X XXX，现在职。备注15拟 派驻项目经理相关证书 拟派驻项目经理学历证书复印件 第三节主要专业技术人员情况主要技术人员资历 姓名 上岗资格证书 备注第二部分技术标书XXXX项目整体设想及策划（物业 管理方案）16第一节项目概况xxxx坐落于xxxx路以 西，XX以东，南至XX,北至XXX, Xo该小区于XX交付 使用，由XXX公司投资建设，小
5、区拥有XXX栋住宅楼其中 XXX栋高层，电梯XXX部，xxxx栋多层。配套的主要设备 有;电梯、生活水泵房、污水泵房、消防泵房、中控室、化粪 池、车库、停车位等。第二节项目物业服务的认识和举措一、小区治安秩序维护1、严控大门出入人员和车辆，采取车辆凭证出入，陌 生人登记备案进入；2、实施租户登记备案管理，对群租房进行排查，联合 居委会和派出所进行管控；3、严格管控各类小广告和商贩进入小区，及时清理，举报;134、货车出入检查，物品出门登记核实后放行；5、严格控制装修和维修人员，进行备案、审核、检查 管理。6、24小时保安巡逻，有记录，严控不法分子作案；7、开展邻里守望活动和宣传，促进业主自互帮
6、互助；8、其它技术防范。二、老人儿童服务 社区内老人、儿童较多，物业公司应 多组织开展各类活动，老人儿童好,年青一代无后顾之忧, 才能踏实工作，家庭才会和谐、幸福。三、小区居住人口多，车位不足，车辆乱停乱放，影响出 行和管理品质。针对该问题，我公司进驻后拟采取:资源 整合+业主自治方式进行解决。第三节物业项目服务特点及亮点分析。第四节项目的服务管理目标及措施1、房屋完好率达100%;相应措施：建立房屋设施图纸 资料档案，达到资料齐全。 建立经常性检查制度，每日 对院区内、外的设施巡查，对巡查中发现的问题及时解决。 日常维护检查与定期维修巡查相结合，确保良好状态，每 半年进行一次全面检修。2、设
7、备完好率达95%;相应措施：建立资料档案，达到 资料齐全，管理完善。对管理的设备实施全方位的管理。 每日的巡视检查及巡检记录等环节和过程加以控制3、14 卫生清洁率达90%;相应措施：根据客户实际情况，保洁 人员依据物管中心制订的保洁标准、保洁细则、保洁程序、 保洁方法、保洁频次，对所负责的保洁责任区域实行标准化 的清洁、保洁。对保洁人员的专业素质、行为规范等方 面进行培训，考试合格后方可上岗。保洁人员必须仪容整齐, 讲究礼貌，操作中使用规范用语。对保洁工作每日不定 期检查，发现问题及时处理、改正。垃圾场所设专人负 责，日产日清，定期消杀。根据不同季节制订相应的消杀计 划。2、报修及时率95%
8、,返修率小于2%;相应措施：如无 特殊情况，急修、零修到场时间为20分钟之内。 建立 维修服务承诺制，依据承诺制对工程维修工作实施量化考 核。 维修人员在完成零修、急修任务时，在完工后由客 户确认。 综合管理部及工程维修部门根据维修通知，执 行回访制度。回访方式可以采用电话形式，保证客户意见反 馈渠道通畅，利于客户监督工作。 按月对维修和回访情 况进行统计，提交分析报告、归档。3、投诉处理率100%;相应措施：发生问题及时处理; 提高员工素质，强化服务意识；做好各项管理工作， 创建完善的管理工作制度与流程；做好解释工作与回访 制度落实。4、物业服务满意率达80%以上，维修服务满意率95%;相1
9、5 应措施：以优良的敬业精神不断改善工作，赢得客户的支 持。加强客户走访，重点解决问题；每年至少一次进 行客户意见调查。5、杜绝刑事事故，事故=0相应措施：设立专业的保安队 伍，管理人员将对保安人员的职业道德、专业素质、行为规 范等方面进行培训，考试合格后方可上岗。根据项目特 点，制订相关的管理制度和防范措施。建立强有力的巡 查制度，杜绝隐患。 强化宣传教育，加强宣传力度与强 度，增加宣传方法。 充分利用设施设备的科学性、先进 性、预防性、准确性特点，提高安全保障率。6、同时我司郑重承诺在物业管理服务中，达到如下服务目 标：严格按照国家相关法律、法规开展各项物业管理工 作，杜绝各类违规操作。认
10、真履行各项义务，按招标中 的相关标准及行业规范保质保量地完成各项服务内容，为客 户方提供放心、满意的服务。 高效的完成客户提出的管 理目标。7、第五节物业服务模式植入新型的物业服务模式一、智慧社区020模式业主生活活动本来就处在线上线 下不停相互切换的状态，所以小区服务是天生的020项目。 二、网购最后一百米“快递柜”以短信、微信的方式收 到您所网购的物品已到，直接到本小区快递柜内支取，为业16 主节省了时间，并对物品的安全增加了保障。三、家政贴心服务 “95081 ”95081家庭服务中心，是 由政府主导建设的一站式家庭服务便民项目。为家庭提供公 共便民服务、家庭服务预订、家庭信息服务、居家
11、养老服务、 家庭购物配送、亲情定位、家庭安防、家庭交互沟通等全方 位、立体化、多层次的服务内容。四、更安全、更便捷、更经济房屋租赁为提升业主 的信任度，增加房屋的安全感，我司在每个所管项目增设了 自己的房屋租赁部，这样更便于对业主与租户提供一线的服 务。五、远程控制 “入户维修服务”维修人员接到报修，入 户后针对维修点（维修前、维修后）拍照，上传总部监控终端, 能起到总部对一线监控作用。总部监控中心每日对所维修的 服务进行抽查回访。六、管家式服务 “一站式”每栋楼宇设定物管员，并进 行相片、电话公示，业主家的需求只需找到他，就会在最短 的时间内问题得到解决，享受到一站式的贴心服务。七、社区文化
12、活动让业主“动”起来我们所管辖的项目每月都会组织不同的社区文化活动， 让业主参与进来，“感受人文，互动你我”让邻里之间不再陌 生。对XX采取的管理模式、在总体管理模式上拟采取“以 客户服务部为核心的管理模式”针对xx项目的特点，公司17 采用“以客户服务部为核心的管理模式”。我们设立客服前台 接待，执行首问负责制，实行工程技术人员24小时值班制 度;公布24小时服务电话。在项目的服务形式上，正常工 作时间由客户服务前台负责接待客户和处理日常事务，下 班后建立经理值班制度和24小时应急服务体系，总值班 室是指挥调度中心，业主 所有的服务要求及投诉、建议都 汇总到总值班室，由总值班室负责分类处理；
13、正常工作时间 内所有服务均由客服部 统一调配，保证对外形象的统一化, 发挥客服部的指挥、协调能力，实现对各个区域、各个环节 的工作目标达成。公司以专业化的服务、规范化的管理， 来创造整洁、舒适、安全的工作环境，以“诚信、敬业、务实、 创新”的管理理念，让员工做到主动热情、反应迅速、优质高 效。 建立项目总值班室并公布热线电话（夜间值班）。设 立日间、夜间值班负责人，24小时接受客户的报修、咨询、 意见建议、投诉、会议服务等工作，并第一时间下达工作指 令到各服务部门，对特殊工作要及时跟进、回访并记录备案。 建立工程服务值班室（夜间值班）。根据每天报修、会议、 活动的情况，布置工作;随时掌握系统运
14、行情况，及时调整人 力部署和设备运行参数;公布24小时工程夜间值班电话，根 据总值班室的指令进行日常维修，提高维修工作效率。通过建立总值班室的有效运作：第一可保证公司及项目对解决问题的及时性;18第二 建立首问责任制，所有投诉和需求都有专人负责 跟踪、落实，直至问题圆满解决，达到客户满意；第三24小时的值班制度可保证客户的需求全天候地 得到解决。值班室管理模式流程图、商业区域物业服务与 管理XX、设备设施运行养护及房屋本体管理值班室客户 报修、投诉责任部门主管操作人员通知安排监督通知安排 监督通知安排监督情况反馈情况反馈情况反馈A要求工作项目作业频度质量标准供水设施 当班:日常保养、安全操作，
15、运行情况正常， 自动控制良好，出现故障立即排除。按制度保养，定期检修。 电气自动控制齐全，管道无滴漏，运转无异常声响。有检查 记录，维修保养记录。供电设施 当班旧常检查，运行正常，记录运行情况。 一旦停电，立即切换备用电源按制度保养，定期检修。各 连接处无冒火花、发热等异常现象，指示灯、信号灯齐全， 计量仪表准确。有检查记录，维修保养记录。空调设施当班用常保养，运行情况下启动控制良好。 按制度保养。电器完好，运转无异常声响，水泵无漏水， 运行有记录。消防设施日常检查消控监控设备，保证设备性能处于守好状态。巡视检查消防器材。消防中心性能完好，消防 器材齐全。19第一部分商务部分1第一章投标函11
16、第二章法定代表人授权书 22第三章投标代表人身份证复印件 33第四章投标报价44第一节物业费标准和收费测算及成本预算4第二节投标价格分项组成表9第五章物业公司概况10第一节公司简介10第二节 xxxxx物业企业文化 13第三节部分在管项目和业绩介绍16第六章拟派项目人员基本情况说明 17第一节拟派驻项目经理情况18第二节主要专业技术人员情况20第二部分技术标书 21XXX项目整体设想及策划 22第一节项目概况21第二节xxxx项目物业服务的认识和举措 23第三节xxxx物业项目服务特点及亮点分析25第四节xxxx项目的服务管理目标及措施27第五节xx xx xxx物业服务模式及服务标准77公共
17、照明灯每天检查一遍，即坏即修设备性能处于完 好状态。灯泡正常，灯罩完好率达99%巡视一天一遍掌 握公用设备状况，发现有损坏、隐患，及时处理，并做好记 录。B说明设备设施的管理是物业管理的重点。充分发掘 设备的效益潜力，不仅要做到正确使用设备、精心维护，还 要全面提高运行效率，确保设备安全、稳定运行，从而提供 一个良好舒适的环境，其主要管理内容包括：ol制订设备系统的运行规程，部门的规章制度、管理 规定和运行纪录:负责部门各类计划，包括工作计划、培训计 划、改造计划、设备系统维护保养计划和设备设施大中修计 划的制订和落实。o2对大楼本体和共用设施的日常和定期检查维护:负责 基础资料的收集和专业人
18、员的技术培训:负责各项管理工作 的定期检查与考核。o3工程组划分设备运行和日常维修两个专业进行管 理，由专人负责具体工作的组织和落实。设备运行的管理主 要包括对房屋建筑和设施日常养护和维修的管理、对给排水 的设备、供暖锅炉、消防设备、供电设备、空调系统等设备 和系统的运行维护管理。日常维修要包括对配电设施和照明 系统的检查和维修、日常小修维修及应急零修，每日在维修 工作的同时，需对电气设备及供电线路、各层控制开关及公20 共照明设备进行巡视检查，将安全隐患消灭在萌芽状态，保 证设备设施等运行正常，并记录在案，存档备查。o4工程部各专业职能明确，但在人员配置上掌握分工 不分家的原则，强调一专多能
19、，在保证服务质量的同时，实 施定期岗位轮换。05工程部设立专人，对基础资料和消耗材料实行统一 管理，建立相应台帐，要保证帐目与实物相符，建立完善的 设备设施档案，对大型设备建立设备设施台帐式管理。保证 在日常运行维护工作中，运行记录、维修记录、保养记录、 检查记录、交接班记录档案齐全，突发事件及应急处理程序、 方案及措施有详细记录，做到有档可查。o6重要设备系统的维护保养工作，由甲方委托的专业 厂商实施，相关专业人员负责检查和监督。07对各项计划的落实、现场的管理进行检查与考核， 发现问题及时提出整改措施，跟进实施，并登记存档备查。o8定期组织对系统设备故障的调查分析，提出处理意 见并及时落实
20、维保计划及实施方案建筑本体和公共设施的 维修养护是物业管理的重要内容，物业的维修养护工作中， 我们将确立了“管养合一”的方针，制定合理的养护计划，采 取严密的监管措施，保障建筑设备及设施始终完好如初，实 现客户满意、社会满意的目标。C制度与规范211、值班及交接班制度（一）值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早 退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班者, 必须征得主管同意，按规定办理请假手续，才能请假。 （二）双方人员必须做好交接班的准备工作，准时进行交 班。交班时双方在值班日志上签字。交接班的准备工作 包括:查看运行记录;介绍运行状况和方式，以及设备检 修、变更等情况;清点仪表
21、、工具;检查设备状况等等。 （三）下列情况下不得交接班：1）事故处理未完成或重大设备启动或停机时；2）交接班准备工作未完成时；3）交接班人数未能达到规定人数的最低限度时；4）接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶 班人时；5）无论何种原因，只要接班人员未到岗，值班人员不得 下班。2、配电室管理制度配电室是供电中心，是小区的心脏部位，为确保供电 系统正常运行，加强管理，特制定以下制度：（一）配电室全部机电设备，由电气工程师负责管理。无 关人员禁止进入配电室，非本公司人员须办理书面许可 才能进入。22（二）停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。（三） 严禁违规操作，操作及检修时，必须按
22、规定使用电工绝 缘工具、绝缘鞋、手套等。（三）供电线路操作开关设明显标志，检修停电拉闸，必 须悬挂标志牌。（四）做好运行记录。报表数据必须清楚、准确，以便向 供电局报告日负荷情况（五）每班至少巡查一次，每月组织检查一次，每年大修 一次，查出问题及时修理，不能解决的问题及时报告工 程部。每班巡查内容:房内是否有异味，记录电压、电流 温度、电表行数、检查屏上指示灯、电器运行声音、补 偿柜运行情况，发现异常，及时修理与报告（六）供电线路严禁超载供电，配电室内禁止乱拉、乱接 线路。如确需增容接线，须报工程部经理同意后，方可 进行。（七）配电室内设备及线路改变，要报工程部经理审批， 重大改变要报公司领导
23、批准。（八）保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室 温控制在35度以下。（九）配电室每周清扫一次，保持室内清洁、干净，无杂 物，无蜘蛛网，无积水。（十）做好防护措施，防止小动物进入电室。23(十一)配电室内要配备应急照明灯，配备灭火器材，并 保证完好及使用方便。3、设备维修管理制度一、设备计划检修制度各专业组必须制订本专业所管理设备设施的维修保养计 划，对各设备进行定期维护保养。(2)本年度维保计划必须于上年度未制订出，并经总工批准 后，颁布实施。工程部必须严格执行设备维保计划，并由专人跟进检 查、落实。(4)各专业主管是本专业设备维保的负责人,负责按计划组织 实施设备的维保工作。(5)
24、设备管理员在接到维保任务后，按设备维修保养标准 中的专业标准 进行维保工作。(6)每项维保必须要有记载，填写“设备保养记录表”，详细记 录设备维保前的情况和性能指标。维保的内容、所处理的问 题、处理的方法，以及维保后设备的状况。性能指标，并交 资料员存档。二、影响正常工作的施工和设备保养规定 为了尽量避 免施工和设备保养影响正常客户工作和确保大厦运营安 全，依据不同的工作内容，分别做如下规定。(1)凡涉及消防花洒喷淋系统的施工和设备保养，必须事24先经客户批准。凡是影响整栋大厦消防供水，如清理消防水池、检修 消防大泵等工作，要上报客户批准及部门经理签字认可。 在实施此类工作自始至终，工程部和安
25、保部要加强巡视， 防止意外事故发生O在重大节假日、重要活动和两会期间, 不得安排此类工作。锅炉和供暖设施检修、保养工作，务必在冬季供暖之 前完成，确保供暖期间，主要设备不出故障。(4)空调机组检修、保养工作，务必在夏季供冷之前完成, 确保供冷期间，主要设备不出故障。(5)配电室的设施每年一次大检修和每月列行保养，因需 要暂时停电，所以一般安排在周六、周日白天进行。而在 此前三天，应通过客服部通知客户事先有所准备，在施工 开始前，还应在各单元门内张贴告示。若这期间小区内有 重大活动，应另行安排检修时间。(6)电梯检修与保养，应避开电梯运行高锋期，并且要逐 一进行，并在检修的电梯门口树立告示牌。供
26、水系统检修，如清洗高位水箱，应错开冬季锅炉运 行阶段，并且安排在非营业时间进行。而在此前一天，应 通过客服部通知客户事先有所准备，工程部应做好用水调 度工作。三、公共设备巡视检查制度25(1)维修人员按部门制订的巡楼安排表对责任区进行巡 查，对出现故障的设备设施及时进行处理，并将详细情况 记录于“公共设备设施巡楼记录表”。水暖组巡楼时还须填 写“日水泵运行记录表”。(2)维修人员巡楼时应携带常用的维修配件和维修工具， 定期将损坏的维修配件返交库房，以领取相应数量的完好 配件。如维修配件需临时购买时，维修人员应及时上报其 专业负责人，由专业负责人填写“申请采购单”，交采购部 购买。(3)专业负责
27、人每天应检查“公共设备设施巡楼记录表”， 并应随时抽查故障点，检查维修人员的完成情况。(4)工程部每天安排一名工程人员对大厦各个设备层进行 检查，包括设备运行情况、卫生情况等内容，并对标准层 的设备设施进行抽查，将详细情况记录在“工程部设备层 巡视记录表”中。四、安全操作规程一、配电室高压柜保养安全操作规程1、工作中应认真执行工作票制度，操作票制度、查活及交 底制度、工作许可制度。工作监护制度、工作间断及转移制 度、工作完成及送电制度以及调度规律制度等安全组织措 施。2、保养前由电气主管对工作性质、工作范围及停电范围做26 详细交底，并做好工作分工。3、保养前将所有工具登记、检测、核对查清。4
28、、由当值人员填写工作票、操作票主管签字确认后 进行倒闸操作。5、停电后对保养的设备进行验电、放电、挂地线、挂标示 牌。6、工作要求细致认真，不嬉笑打闹，工服穿戴整齐，衣兜 内严禁装工具、杂物等。7、保养范围包括：1）高压电缆外观清扫。2）高压柜内外 清扫。3）各接地螺丝紧固。4）控制线紧固。5）高压进 出线电缆接头压接紧固。6）高压真空断路器操作机构清扫、 调整。7）摇测高压电缆并记录，摇测完毕放电。8、保养工作中，当值人员只做协助工作，并随时巡视系统 运行情况。发现问题及时报告主管。9、保养完毕后，拆除标示牌，临时接地线，清点现场工具 和材料，不应有遗漏10、由工作负责人对工作范围进行全面检
29、查，认为无问题 后，宣布工作终结，全体人员撤离工作地点后，方可办理送 电手续。11、全部工作完成后，由当班人员对全部工作及相关数据填 写高压设备保养记录。二、低压配电柜保养检修安全规程271、停电检修前三天向部门经理及客户提出，并说明停电时 间、停电范围，经客户同意后执行。工作当天停电前应用电 话等方式再次上报部门经理，以便做好停电的准备工作。2、正式检修前办理工作票、操作票，并由主管签发。3、严格执行工作票、操作票的检修程序和布置。4、采取保证安全的组织措施，认真执行工作监护制度。5、采取保证安全的技术措施，实行停电、验电，挂装地线, 悬挂安全标志。6、对要检修的设备进行放电，挂地线处理。7
30、、对设备进行清扫;对锈点进行处理;对接点进行紧固;对变 形破损零件及时进行更换。8、检修操作完毕后，应做检查测试，并做测试记录。确认 恢复正常状态后，按操作票程序正式送电。8、工作完毕后要填写工作记录。9、注意事项：1）必须有电气负责人或指定负责人在场监护、 指导；2）工作前必须验电；3）检修人员必须会操作设备并熟 悉设备的电气机械联锁情况；4）清楚了解哪些线路为双路供 电;5）遵守工作完毕的检查制度。三、电容器操作规程1、目的:所有值班人员均应正确操作电容柜，并保证功率因 数在0.9以上，保证设备及人身安全。2、操作程序：（1）正常运行时，由电容器柜上自动投切装置28 按照运行状况自动循环投
31、切电容组，值班人员须将原先情况 记录在值班记录簿上。（2）正常停电操作时，应先拉开 电容器组开关，后拉开各路馈电开关。送电时，操作顺序相 反。（3）事故情况下，如突然停电，必须先将电容器组的开 关拉开，以免突然来电时，电压过高超过电容器允许值。3、 注意事项:（1）电容器组开关跳闸后，在未查明原因前不准强 行送电。（2）电容器组严禁带电荷合闸，电容器组再次合闸 时，必须在断开电源三分钟后进行。3、巡检制度:（1）电容器的巡查内容如下:a.电容器外壳有无 凹凸不平及鼓肚现象；b.各接头接触是否良好，有无发热， 变色现象；c.电容器组有无异常响声或放电火花；d.电容器 有无异常气味。（2）巡查工作
32、完成后，在值班记录簿上 做好记录。4、维护保养：（1）运行中的电容器组，每年至少进行一次停 电清扫、检查，其内容如下：a.清理外壳、架构通风孔等上 面的灰尘；b.检查各紧固部位的螺丝有无松动；c.检查保护 装置情况是否完好；d.检查空气开关及接触器的触头有无烧 蚀现象。（2）全部工作完成后，在检修记录上上做好记 录。四、配电室电气安全规程1、配电室值班人员必须取得劳动部门核发的“高压运行维修” 操作证才可上岗，值班人员必须熟悉大厦的供电方式，供电29第六节物业管理人员的配备、培训和管理8 3第七节部门及岗位职责9 1第八节各项规章制度及工作流程9 8第九节 突发事件的处理程序9 9附件一;服务
33、标准125附件二:前期物业服务合同126范围及各种设备的技术参数。2、运行值班人员必须严格按照值班员职责和交接班制度执行。3、值班人员每小时巡视一次变配电室设备运行情况，巡检 内容主要有：1）高压进线电压、电流是否正常。2）高压各支路出线开关运行是否正常。3）变压器运行声音、温度是否正常。4）低压主进及各支路负荷仪表指示是否正常。5）电容补偿器运行及补偿值是否正常。6）三相负荷是否平衡，三相电压是否正常。7）电站内电气设备表面应无浮尘，站内各角落无杂物。8）电站内电气设备运行是否有异常及异味等。9）直流屏运行数据应在规定范围内。10）室内照明是否正常，应急照明是否正常，室内外通道是 否畅通。1
34、1）填写值班运行日志、工程部工作日志。3、每月安排各班清扫配电柜，并检查设备状况，发现问题 及时处理或报主管。4、在高锋负荷和异常天气时，对电站内设备应进行特殊检 查：1）处于高锋负荷时，应检查电气设备的负荷和各电气联接30部位的发热情况；2）雷雨时，应检查电站周围墙面及屋顶是否有渗漏现象， 如发现异常，应做临时处理并马上报告上级领导。3）低压母线、设备或电气联接部位非超负荷产生的过热温度 超过极限时，应先迅速停断次要负荷以控制温升，然后再停 断缺陷设备的供电进行检修。5、电气设备运行中发生异常情况时，值班员应迅速、正确 地进行判断和处理，并及时上报;当发生威胁人身安全的情况 时应先行紧急停电
35、处理，然后立即向主管、部门经理报告， 并及时向停电范围内的用户做出解释。6、对突发停电故障，严格按照停电紧急预案执行。五、配电室电气故障安全处理规程1、运行中的电气设备发生异常情况时，值班员迅速正确地 进行判断和处理，分清事故情况，事故不明时，不应自行处 理，以免事故扩大2、事故发生时，值班员应坚守岗位，必须沉着、迅速、准 确、精力集中地进行处理，不应慌张，未经慎重考虑不应自 行处理。3、在发生严重威胁人身或设备安全的紧急情况下，值班员 有权先行处理，但事后必须报告上级领导，并将情况记录工 程部工作值班日志。4、用安全可行的方法保证正常设备的继续运行。尽量采取31 相应的措施对已停电的设备恢复
36、供电。5处理事故时，除指挥者和有关人员外，其他外来人员应立 即退出事故现场。6、在事故处理过程中，值班员除积极处理外，还应有明确 的分工，并将事故发生和处理的经过做详细记录在故障登 记表内。7、如遇交接班时发生故障，则应由交接班的值班员处理准 备接班的值班员做助手，待恢复正常后在进行交接班，若一 时不能恢复，应得到领导同意后才能交接班。8、当高压一路电源停电时（非本站故障时），应立即拉开失电 进线断路器，再合母联，并严格按送电程序进行。9、当高压双路停电时，应立即通知物业完工后试车检查： 测量绝缘电阻，检查各转动部分是否灵活，安装是否牢固， 起动和运行时电压、电流是否正常，有无不正常振动和噪音
37、。 10、在检修中发现损坏的部件及时更换，如无法处理时及时 报主管。11、检修完毕，应填写工程部设备保养记录。六、电动机检修维护保养时安全规程：1）日常巡检时:要先用目测观看电机运行情况，电动机运转 时不得触摸旋3转部位，不得将异物距离电机过近等;其次, 在电动机停止运转时巡检，不要用手直接盘车试转等。2）检修时:首先要将电机脱离电源;拆装时要注意安全;要按拆32 装程序进行拆装，不得硬拆硬装电机的机械部件等。3）维护保养时:解体电动机前要先清理外壳;抽转子时要轻 拆、平稳抽出，一面磕碰绕组，造成断路现象;试车时要将电 机周围整理干净;人员不要距离电机太近;试车时要有专业技 术人员监护等。七、
38、动力系统故障处理安全规程1、强电系统维修人员接到维修通知后迅速到达现场进行处 理。，2、故障点在设备控制柜内部及动力设备本身的检查：1）检查控制回路故障时，对照线路原理图确定故障元件或故 障线路，对故障元器件进行修复，故障线路与不能修复的元 器件予以更换，并填写在工程部设备保养记录上。2）检查主回路故障时，应使用相应仪表工具对主回路线路及 动力（电动机）进进行检测，确定故障原因，对动力设备（电动 机）进行修复，故障线路与不能修复的动力设备（电动机）予以 更换。并记录在电动机维修保养记录上。3）在修复中发现无法处理的问题及时报告主管。3、在动力设备故障检修与处理过程中，应要求相关专业人 员协助进
39、行。4、修复动力设备控制盘柜与电动机必须经仪表检测合格后, 恢复正常供电，对修复的动力系统线路与动力设备应监督运 行1530分钟。33八、干式变压器保养安全规程1、检修人员在工作中严格执行工作票、操作票制度, 按倒闸操作规程倒闸操作。2、变压器外观清扫包括变压器的封闭外壳、视窗、色标， 要清扫干净，无尘尘渍，并检查整体完好。螺丝紧固，接地 良好。3、测试绝缘阻值，高压侧对地、对零，低压侧对地、对零, 高压对低压绝缘。4、零地接线端子压接良好，牢固可靠。5、母线排压接良好，牢固可靠，无变形、变色，清洁干净。6、绝缘子清扫灰尘，整体应完好无裂痕。7、检查分接抽头螺丝有无松动，并进行紧固清洁。8、检
40、修温度控制器、风机控制箱系统正常，清洁完好。9、检修风机外罩、风扇线路工作正常。10、检修过程及相应数据记录在工程部设备维修保养记 录上。发现问题及时处理和上报。九、机房供电系统操作规程1、目的:正确操作检修风机、水泵的强电控制箱，保证人身 及设备安全，延长设备使用寿命，保证大厦供电系统的正常 运行。2、范围:适用于大厦内所有空调机房、水泵房、风机房、楼 道及水箱间等的配电柜的维护保养。343、操作程序:（1）主管要详细了解各机房设备参数及运行状 况。（2）维修人员要熟悉掌握各机房位置、用途、强电控制 箱的功能及设计参数。（3）维修人员必须使用电压等级相同 的、合格的安全用具进行操作检查。（4
41、）在对设备进行检查 时，必须将与该设备连接的所有电源断开，停电检查时要挂 标识牌。（5）停电后必须使用合格的验电器进行验电并逐相 进行。在开关的两侧进行验电时，要先验低压侧，后验高压 侧;先验下层，后验上层。（6）对停电电缆线路进行验电时, 要将电缆的电荷全部放掉直到验电器指示无电为止。（7）电 器设备的指示灯和电压表只能作为参考，不能作为设备无电 的依据。（8）检查人员必须在保证人身安全及设备安全的前 提下才能进行操作。（9）操作人员应听从监护人员的指挥， 监护人员在监护时不应做其它工作，监护人发现操作人不正 确操作时有权令其停止工作。，（10）监护人要随时提醒操作 人员的安全，需要工作转移
42、时要设标识牌并妥善处理，以保 证其它人员及电器设备的安全。（11）工作终结后，应对现 场进行清理并认真检查，在确认没有影响电器设备安全及人 身安全的情况下方可送电。送电后要观察电器设备的运行情 况，一切正常后方可离开现场。（12）测量电流时，应正确 使用钳形表，依次从大电流档位向小电流档位换档，测量过 程中不可换档。测量时应使导线位于钳口中部，并使钳口紧 密闭合，还应注意操作人员与带电部位的安全距离，以免发35 生触电危险。每次测量完毕后要把电流量程切换到高档位， 以免下次使用时因未经选择量程就进行测量而造成仪表损 坏。(13)测量电压时应正确使用万用表，量程开关应选择 在正确的电压档上并选择
43、在较高的档位上，以免因误操作烧 毁仪表。测量电阻时验断开被测物的电源，严禁带电测量。 测量时还应注意不要触摸表笔的金属部分。(14)对强电箱 检修时，严禁带电作业。(15)严禁连续启动大型电动机及 大负荷的电器设备。十、设备运行管理制度 设备安全运行管理制度1.维修部分(1)电工电工工作前应穿戴绝缘防护用品， 并保证使用工具的绝缘性能良好。 在进行低压线路和设 备检修作业时，必须停电，并在明显处悬挂标识牌。 在 进行线路检修作业时，应在各供电回路的隔离开关上悬挂明 显的标识牌。 严格按电气维修工作操作规程中的操 作步骤进行作业，尽量避免带电作业;如不能避免，则不准用 湿手或戴湿手套触摸电气设备
44、。 严禁在交接班时进行倒 闸操作和事故处理。电工必须熟练掌握触电急救和人工 呼吸的方法，如发现有人触电，应立即切断电源。(2)水暖 Io应在确定设备低压电气开关部分处在断开位置后再 进行设备维保工作。 检修设备时，要防止水渗入设备而 烧坏电机。 进行维修工作时，应在被检修设备上悬挂“暂36 停使用”或“正在检修”的标牌。进行电、气焊工作时应穿 好工作服，防止烫伤，确保工作场所周围无易燃、可燃物品, 并备有手提灭火器。 电、气焊工作结束后或暂时离开现 场前，应关闭电焊机及氧气、乙快瓶阀，检查并确保工作场 所无火灾隐患。（3）电梯工。在井道施工时:使用经过批 准的开锁装置或钥匙;确定工作是否需要电
45、力，清洁和检查启 动设备，测量仪表及保护装置:消除灰尘及油污，检查启动设 备的接头是否良好，接线是否牢固，各仪表是否准确，保护 装置动作是否良好准确。填写工程部设备维修保养记录。 检查电动机其他零件是否齐全，有无磨损及损坏。检查电机 绕组及转子有无故障:绕组有无接地、短路、断路及老化现象。 清洗轴承:除去轴承旧油，将轴承浸如柴油中洗刷干净，加入 新油。清洁电动机内外:先清洁外壳，再拆开电动机清扫。启 动应急发电机组，确保应急负荷用电，同时与上级供电部门 联系，调查事故原因，并马上通知上级领导和客户。并做好 相应的记录。十一、维修电工安全工作规程1、维修电工除工作外应在指定岗位待命。2、工作前用
46、清楚了解工作任务的性质、范围及所需要的辅 助工作。3、工作前应检查工具外观、绝缘是否良好，测电笔需在有电的设备上确认为正常后才可使用。374、登高作业时必须系好安全带，高梯要有人扶把，不得乱 仍工具和材料，不得打闹嬉笑，确保高空作业安全。5、接到派工单后，应迅速到达现场，如遇突然停电、 跳闸等事故应马上赶到现场进行应急处理。6需要停电应确定停电范围方可进行，停电后必须在停电 的开关上挂标志牌。7、工作中发现隐患和问题及时处理和上报。8、工作完成后应在派工单上填写工作完成情况。9、维修人员应熟练掌握触电急救方法。十二、电机日常运行和维护安全操作规程1、新安装或长期停用的电动机启动前应做如下检查：
47、1） 电动机基础是否稳固，螺丝是否拧紧，轴承是否缺油，油 是否合格，电动机接线是否符合要求，绝缘电阻是否合格（合 格值应不小于0.5MQ/KV）。2）电机及起动设备的金属外 壳是否可靠接地。3）启动设备工作是否正常。4）检查三 相电源是否有电，电压是否过低（UelO%5%）。5）电机机 壳是否清洁，电机周围是否有妨碍运行的杂物和易燃物等。 2、电动机的日常检查：1）监督电动机的发热情况。2）监 督电动机的电流额定值。3）注意电源电压的变化。4）注 意三相电压和三相电流是否平衡（lelO%5%）o 5）注意电 动机的运行振动情况。6）注意电动机的声音和气味。7） 除上述各项外，运行中还应注意其周
48、围的通风和环境卫生。383、电动机维护的主要内容：i）对于累计运行5000_8000 小时的电动机，要进行解体检查、保养。39第一部分商务部分第一章投标函投标函XXX业主委员会：根据贵方为XXX物业管理项目的招标邀请，签字代表 xxx（物业公司总经理）经正式授权并代表投标人XXX物业服 务有限公司/地址:XXX,提交下述文件正本二份和副本二份。 据此函，签字代表宣布同意如下：1 .所附投标报价表中规定的应提交和支付的物业管理费 为：住宅电梯楼:每月每平米XXX元；住宅多层步梯楼每月每平米XXX元：商业:每月每平米XXX元；地下车库:XXX元/个/年管理费；地面车位XXX元/个/年使用维护费；公区照明费XXX元/户/年。（详见测算明细）2 .投标人将按招标文件的规定履行合同责任和义务。3 .投标人已详细审