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1、宜君县物业服务收费管理实施细则（征求意见稿）第一章总则第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主或者使用人 （以下统称“业主”）和物业服务企业的合法权益，根据中华 人民共和国价格法、陕西省政府定价目录、陕西省物业服务 管理条例、陕西省物业服务收费管理办法、铜川市物业管理 办法等法律法规，结合我县实际，制定本细则。第二条 本细则适用于我县行政区域内的物业服务收费行 为及监督管理。第三条本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照 合同约定向业主提供服务所收取费用的统称，包括物业服务费、 物业管理区域内机动车停车服务费（以下统称“停车服务费”） 和其他服务费。物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合
2、同的约定，在 物业管理区域内提供房屋、配套设施设备以及相关场地进行日常 管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护及安全防范等 具有公共性和普遍性的服务向业主收取的费用。停车服务费是指物业服务企业接受业主或者业主大会的委 托，按照停放服务合同约定，在物业管理区域内对指定场地（所） 停放的机动车进行秩序管理、提供服务所收取的费用。其他服务费是指物业服务企业根据业主委托或者个性化需 求提供前期物业服务合同或者物业服务合同内容以外且 由业主自愿选择的服务项目所收取的相应费用。附件1.宜君县物业服务收费政府指导价标准2.宜君县物业服务区域内机动车停放标准宜君县物业服务收费政府指导价标准服务等级收费标
3、准（元/平方米月）iWj 层多层一级1.600. 65二级1.400. 55三级1.200. 45等外0. 900. 40备注:1.物业服务收费等级标准依据铜川市住房和城乡建设局 关于印发的铜川市住宅小区物业服务指导标准（试行）的通知 （铜住建发202162号），按照质价相符的原则制定，物业服务达 不到三级服务标准的，收费按等外标准收取。2 .高层指七层以上（含七层）带电梯的住宅，七层不带电梯的 参照多层收费标准；多层指六层以下（含六层）不带电梯的住宅。 六层以下老旧小区改造后带电梯的物业服务费按照不高于高层等 外标准收费或由享受电梯服务的业主自行管理并分担电梯的相关 费用。3 .物业服务收费
4、为最高限价，各物业服务企业在各等级收费标 准上不得突破，下浮不限。对高层住户按照以整栋楼（单元）增减 代数和为零的原则，以中间楼层为标准，对应上下同时加减，总体 不超过基准价的方式收费。带电梯住宅没有设置地下车库的一楼住 户物业服务费免收电梯运行维护费（每平方米减免0. 15元）。物业 企业提供的服务超过一级物业服务标准的，可在相应一级物业服务 收费标准的基础上上浮不超过10%o物业服务区域内机动车室内停放标准室内停车场：出入口符合国家标准的双车道，配备自动升 降栏杆，监控、消防、通风设备，有明显的导向和停车标识。监 控室24小时有人值班，配备保安、保洁人员。物业服务区域内机动车停放服务费政府
5、指导价标准场类型 最高收费标室内露天按月（元/车位月）4025按次（元/车位-次）32备注：1.按次计费不分昼夜，连续停放每8小时为一次，超 过第一个计次时间段后按第二次计费，依此类推。2 .上述收费标准为最高限价，下浮不限。3 .住宅小区内摩托车和非机动车停车服务费实行市场调节价。4 .机械停车位实行市场调节价，以停车服务合同约定的停放标 准执行。第四条 物业服务收费应当遵循公平、公开、合理、质价相 符的原则，按照物业服务的不同性质和特点，分别实行政府指导 价和市场调节价。未成立业主大会的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房 改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。别墅、公寓
6、、商业、办公写字楼和已成立业主大会的住宅小 区的物业服务费、停车服务费及其他服务费实行市场调节价。第五条物业服务收费按照统一政策、实行属地管理原则， 由县发展和改革局、县住房和城乡建设局、县市场监督管理局负 责制定我县物业服务收费管理实施细则，报县人民政府批准后执 行，各部门要依据职能做好辖区内的物业服务收费监督管理工作。物业项目所在地的街道办事处（镇人民政府），负责本辖区 物业管理活动的指导和监督工作，及时协调处理物业收费管理纠 纷和矛盾。第六条实行政府指导价的住宅小区物业服务等级按照住 房和城乡建设部门制定的物业服务指导标准，由高到低设定为一 级、二级、三级、等外四个服务等级，按照多层、高
7、层分别制定 收费标准；实行政府指导价的物业服务区域内机动车停放场所类 别设定为室内和露天停放场。实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与 业主或者业主委员会通过合同约定。第二章物业服务收费标准的制定第七条业主或者业主大会与物业服务企业可以采取包干 制或酬金制计费方式约定物业服务费，实行政府指导价的物业服 务收费仅适用于包干制。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，物 业服务企业依照合同约定事项提供服务，盈亏均由物业服务企业 享有或者承担。包干制物业服务费由物业服务成本、法定税费和 企业利润构成。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定 数额提取酬金支付给物业服务
8、企业，其余全部用于物业服务合同 约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。酬金制物业 服务费由物业服务支出和企业酬金构成。第八条物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下 部分：1 .管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2 .物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3 .物业管理区域内清洁卫生费用（不含城市居民生活垃圾处 理费）；4 .物业管理区域内绿化养护费用；5 .物业管理区域内秩序维护费用；6 .物业服务企业办公费用；7 .物业服务企业固定资产折旧；8 .物业共用部位、共用设施设备以及公众责任保险费用；9 .经业主或者业主大会同意的其它费用。物业共用部位、共用
9、设施设备保修期满后的维修和更新、改 造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成 本或者物业服务支出。在国家规定的质量保修范围和保修期限内 的维修和设备更换，应该由原建设单位负责，不得动用专项维修 资金或者由业主承担。第九条 物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯、 门禁、监控等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用 以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得在向用 户单独收取。第十条 停车服务费成本由交通工具停放服务设施设备日 常运行费、保养维护费、检验检测费、设备折旧、职工薪酬、清 洁卫生费、秩序维护费、管理费分摊以及经业主或者业主大会同 意的其它费用组成。与
10、物业服务费成本相重叠的部分应当独立核 算，按比例分担，不得重复计算。第十一条 供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视、宽 带数据传输等专业经营单位，实行抄表到户的，应当向最终用户 收取有关费用，并依法承担分户终端计量装置以外管线和设施设 备的维修、养护、更新等责任，且相关费用不得计入物业服务费 成本。供电、供水未实行抄表到户的住宅小区，总表与分表之间 的正常损耗，计入物业服务费成本，并由物业服务企业承担物业 服务区域内公共管线和设施设备的日常运行、维护责任，不得在 物业服务费之外再单独收取其他费用。第十二条住宅预售前，建设单位应当按照相关规定选聘物 业服务企业，依据物业服务指导标准和物业服务收
11、费指导标准, 确定预售物业项目的物业服务等级、停车场类别以及物业服务费 标准、停车服务费标准等内容，在政府指导价范围内与物业服务 企业签订前期物业服务合同，并向物业项目所在住房和城乡 建设部门备案。前期物业服务合同或者物业服务合同应当明确物业 服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合 同终止情形等内容，同一物业管理区域内同类型的住宅项目，其 物业服务收费标准应当保持基本一致。第三章物业服务收费计费方式第十三条物业服务费和停车服务费根据合同的约定按月 计收，预收不能超过三个月。物业服务和停车服务合同对计收时 间另有约定或业主自愿交纳的除外。第十四条物业服务费根据房屋的建筑面积按月
12、计收。（一）已办理不动产权属证书的房屋，按照权属证书记载的 建筑面积计算；（二）已出售但尚未取得不动产权属证书的房屋，按买卖合 同记载的建筑面积计算。不动产权属证书办理后，次月起按照不 动产权属证书记载的建筑面积计算。（三）未计入产权面积的附属房屋（地下室、储藏室等）不 得收取物业服务费。已办理不动产权属证书的附属房屋，其物业 服务费按照合同约定的标准收取。第十五条 纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因建 设单位原因未按时交付给物业买受人的房屋或者车位，物业服务 费或者停车服务费由建设单位全额交纳。符合交付条件的房屋或 者车位，物业服务费或者停车服务费从交付次日起由业主按月交 纳。业主因自
13、身原因逾期未办理房屋或车位接收手续的，其空置 期间的物业服务费、停车服务费从建设单位书面通知业主办理交 付手续截止日期的次日起由业主按月交纳。第十六条实行政府指导价的物业服务费、停车服务费实行 减免政策。经业主验收，暂不使用或使用后因自身原因空置1个 月以上（未发生水电费用的）房屋、自有或者租赁车位，业主需 提前向物业服务企业提出申请，经物业服务企业登记确认的次日 起，其空置期间的物业服务费、停车服务费分别按物业服务合同 约定收费标准的70%, 50%交纳。实行市场调节价的按照物业服务 合同的约定执行。第十七条实行政府指导价的物业服务区域内规划用于停 放汽车的配建停车场，应当首先满足本物业管理
14、区域内业主的需 要。停车收费实行按月或按次收费，物业服务企业对小区业主应 优先实行按月收费，小区业主亦可自行选择缴费方式。在物业服 务区域内配建的经营性停车场停放业主车辆，应执行政府指导价 停车收费标准。第十八条 下列车辆临时进入物业管理区域内停放的，不得 收取费用：（一）临时停放30分钟之内的车辆；（二）执行公务的军队、武警、公安、消防、抢险、救护、 环卫等特种车辆；（三）为业主或物业使用人提供搬家、婚庆、殡葬、配送货 物等服务的车辆；（四）残疾人车辆（仅限小区地面无障碍车位停放的由残疾 人驾驶的车辆）。第四章行为规范与监督管理第十九条 物业服务企业应当遵守法律、法规和政策规定, 严格履行合
15、同，规范收费行为，为业主提供质价相符的服务；按 规定明码标价，在物业管理区域内显著位置常态化公示服务等级 及服务内容、服务标准、收费项目、收费标准，以及投诉电话等 信息，公布本细则，接受业主监督。特约服务、增值服务、有偿服务等相关物业服务收费由物业 服务企业在物业服务区域内的显著位置公示服务项目及收费标 准，经业主自愿选择，由物业服务企业与业主另行通过合同约定。第二十条.建设单位应当按照建设项目规划设计和配建标 准建设停车场（位），优先满足业主停车需求。住宅小区房屋销售 前，建设单位应当在销售场所醒目位置公示车场（位）规划配比、 个数、类型、面积、位置、租售方式等，不得以不公平的高价租 售或者
16、与商品住房等捆绑租售车场（位）。第二H一条物业服务企业接受专营单位委托代收费用的, 不得向业主收取手续费等额外费用，也不得以未交物业服务费为 由限制或者妨碍业主对水、电、气、暖等的正常使用。物业服务 企业与专营单位签订的相关合同应向全体业主公开，不得损害业 主利益。第二十二条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业 服务企业。业主可以自行或者委托物业服务企业清运装修期间产 生的垃圾，委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方自 行约定。因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、 维修费用按照实际发生额，由业主或者装修单位承担，并承担相 关责任。物业服务企业不得向业主收取装修保证金、砸墙
17、费等费 用。第二十三条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位 置公示承接本小区物业的承接查验报告，以及共用部位、共用设 施设备分布图，明确车位权属，便于业主查询。第二十四条物业服务企业应按照有关规定实行明码标价, 公示物业服务企业名称、服务项目、服务标准、收费标准、计费 方式、收费依据、优惠减免政策、投诉举报电话以及行业主管部 门监督电话等信息，自觉接受社会监督。第二十五条 物业服务企业利用、占用共用部位、共用设施 设备从事广告、出租等经营活动的，须遵守相关法律规定，所得 收益在扣除合理成本之后归属全体业主所有，也可以按照业主大 会的决定使用。第二十六条住宅小区实行出入证（卡）管理的，建设单
18、位 或物业服务企业应当为业主首次免费配置不少于三张出入证 （卡），业主另有需求申请办证（卡）的，物业服务企业可以按 物业公示标准收取制作成本费用，不得盈利。对为业主或物业使 用人提供维修安装与临时性服务的外事人员，实行出入证（卡） 管理的住宅小区物业服务企业可以按公示标准收取押金，并在退 证（卡）时全额退还。第二十七条物业服务企业应当在每年第一季度将上一年度 物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内 显著位置据实公示，公示时间不得少于一个月。业主有权查阅、 抄录或者复制所有归属全体业主收益的相关财务资料，物业服务 企业应当提供便利。鼓励物业服务企业应当向全体业主公开物业 服务费
19、和停车服务费收入以及成本费用（构成）支出明细。第二十八条 业主应当按照合同的约定按时足额交纳物业服 务费、停车服务费或其他服务费，不得拒绝交纳。业主拒不交纳 的，物业服务企业可以依法追缴。业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费等费用的，使用 人未缴纳的业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或 者使用人应当结清物业服务费等费用。第二十九条自备供暖的小区，其采暖费由物业服务企业或 者专营单位提出收费方案（政府对供暖补贴的，补贴方案应当包 括在收费方案内以及对采暖空置房屋的减免优惠标准），必须经 业主大会或者应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且 人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与
20、表决专有部分面 积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主（以下简称“参与 表决双过半业主”）同意后据实收取。采暖期结束后，供热单位 应在两个月内向全体业主公布收支情况。供暖单位与用暖人双方就供暖价格不能协商一致时，可以要 求居民小区所在地街道办事处或者乡镇人民政府调解，无法调解 的双方均有权向人民法院依法提起民事诉讼。第三十条 实行政府指导价的住宅小区，物业服务企业在物 业服务合同履行期间不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整 的按照物业服务等级和政府指导价标准，在街道办事处（乡镇人 民政府）的指导和监督下，公开真实、有效的服务成本变动情况 和拟调价方案，并与业主协商，经“参与表决双过半业主”同意 后形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整约定执行。 物业服务费与停车服务费同步调整，不得单独调整任意一项收费。第五章附则第三十一条 本细则由县发展和改革局、县住房和城乡建设 局、县市场监督管理局在各自职权范围内负责解释。第三十二条本细则自年 月 日起实施，有效期年。 凡以前有关规定与本细则不符的，按本细则执行。国家法律、法 规、规章等另有规定的，从其规定。