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1、常德市德山经济开发区土地平坦开发建设工程工程可行性争论报告湖南盛龙工程工程治理2023年五月目录一、总论1.1 工程名称：1.2 拟建地：1.3 工程单位及工程负责人1.4 工程单位简介1.5 编制单位及编制负责人1.6 编制的依据及范围1.7 争论结论二、城市概况及建设条件2.1 地理位置2.2 自然条件2.2.1 气象2.2.2 地质2.2.3 水文2.3 供水2.4 供电2.5 交通及通讯三、工程建设的背景及必要性3.1 工程建设的背景3.2 工程建设的必要性10(1) 土地开发整理是城市化建设的必要保障。(2) 土地开发整理对城市外围建设朝着标准化、合理化方向 进展起着乐观的促进作用。
2、(3) 土地开发整理可以为城市建设输送更多的城市居民。(4)土地开发整理可有效缓解城市建设中的土地供求冲突。(5)常德市德山开发区土地平坦开发工程的建设是走型工业化道路，实现“西部突围”、“工业突破”进展战略的重大举措。(6) 常德市德山开发区土地平坦开发工程是建设型园区 经济的需要。(7) 是实现工业强市，推动招商引资工作全面进展的需要。(8)德山开发区的辐射和示范功能，有利于常德向周边延长利益链条，从而凸现中心城市地位，加速城市建设步伐。 四、园区概况、规划范围、规划原则4.1 园区概况4.2 规划范围4.3 规划原则及指导思想五、规划布局方案5.1 规划依据5.2 规划构思和理念5.3
3、总体布局5.4 道路交通规划5.5 绿化与空间形态规划5.6 土地平坦工程建设内容5.6.1 土地分类状况：5.6.2 工程建设状况： 六、环境保护6.1 建设工程对环境的影响6.2 减缓工程环境影响的对策七、实施进度打算八、组织治理领导与招投标组织8.1 组织治理8.1.1 组织机构8.1.2 治理权限8.1.3 治理模式8.2 运作方式8.3 收费政策8.4 土地政策8.5 财政政策8.6 税收政策8.7 招标的组织形式8.7.1 招标范围8.7.2 报送材料九、投资估算及资金筹措9.1 投资估算编制依据9.2 投资估算9.3 资金筹措打算十、财务评价10.1财务评价10.2综合评价十一、
4、土地贮存与开发的风险与对策11.1 土地贮存与开发实施过程中三个阶段的风险11.1.1 土地贮存与开发的前期风险11.1.2 土地贮存与开发的中期风险11.1.3 土地贮存与开发的后期风险11.2 把握和避开土地贮存风险的对策11.2.1 加强组织领导，加大支持力度11.2.2 强化打算治理，严控供给总量11.2.3 拓宽融资渠道，削减贷款风险11.2.4 做好经营核算，提高经营水平11.2.5 加快人才培育，做好人才贮存一、总论1.1 工程名称：常德市德山经济开发区土地平坦开发建设项目1.2 拟 建 地：常德市德山经济开发区1.3 工程单位：常德市德源投资开发1.4 工程单位简介湖南常德市德
5、源投资开发以下简称德源公司成立于 2023 年 3 月 13 日，常常德市政府同意，常德市德山经济开发区治理委员会批准成立的，负责德山经济开发区城市根底设施建设投资开发和土地开发、城市交通、教育、卫生事业等国有资产建设的国有独资公司，经营范围为城市根底设施建设投资开发和土地投资开发；农村根底设施区内根底设施建设投资开发；房地产开发及建筑工程的承揽。公司法人营业执照、 组织机构代码证、贷款卡等证照齐全，均已办理年检手续，承贷主体资格合法。近年来，德源公司实施片区带动战略和开放进展战略，完善法人治理和责任治理，以市场运作机制行使城建国有资产投 资主体的职能，运营城建国有资本，开拓城建融资渠道，担当
6、 开发区城市根底设施建设、土地开发等建设工程，履行常德市 政府在德山经济开发区投、融资平台职责。德源公司依据公司法要求设立组织架构，实行董事会领导下的总经理负责制。该公司的成立和组织构架符合公司法的有 关规定。但政府背景打算其仍具有深厚的政府颜色，公司董事会、监事会成员等主要领导与治理人员均由开发区管委会委 派。公司董事会成员 5 人，设董事长 1 人，副董事长 3 人，董事 1 人，其中 4 人由开发区财政局委派、职工代表 1 人，三名副董事长由财政局从董事会成员中指定产生；监事会成员 5 人， 其中 3 人由开发区财政局委派。董事长为公司的法定代表人， 现由开发区管委会主任、工委副书记兼任
7、。公司总经理由一名副董事长兼任，副总经理二人，下设办公室、投资融资部、工程技术部、财务部、房产公司及湘源建设公司德源分公司。不含建筑工人,现有职工23余人，其中行政事业编制13人，其余为聘请人员。公司对加快常德市德山开发 区根底设施的建设步伐起到格外重要的作用，同时对园内经济安康持续进展也具有乐观的现实意义。1.5 编制单位：湖南盛龙工程工程治理受常德市德源投资开发的托付，湖南盛龙工程项 目治理编织可行性争论报告，我公司马上组织技术人 员专家，到现场进展调查争论，通过实地调查，广泛征求 有关部门的意见对工程进展认真论证、分析评价，于2023年5 月完本钱报告的编制，供审批部门决策参考。1.6
8、编制的依据及范围依据：1) 国家发改委、建设部建设工程经济评价方法与参数(第 三版)；2) 国家现行财税制度和价格体系；3) 常德市征征地补偿安置规定(怀政办发20236号)；4) 常德市城市总体规划；5) 常德市德山开发区规划图；6) 国家其他各有关专业设计标准及工程建设单位供给的国 土、建设规划、供水、供电、资金筹措意向等根底资料。范围：本次争论对工程建设的必要性、工程建设规模、内 外部建设条件、总体方案、投资估算及经济效益等方面进展研 究。1.7 争论结论(1) 德山经济开发区经过10多年的进展，城市根底设施明显改善，以常德大道、德山大道、乾明路、龙潭路、善卷路、海德路等道路为经，以崇德
9、路、莲池路、桃林路、有德路和青山街等道路为纬，形成“八纵七横”的棋盘格局。 开发区内建有30 万吨自来水厂一座，11万伏变电站两座，22万伏变电站一座， 可确保企业生产经营及居民生活所需供水、供电，并可以为企业设计双回路供电。区内还有占地面积2100多亩的森林公园，作为城市公共绿地，为园区营造了良好的生态环境。德山正在 日益成为环境秀丽的生态和经济富强开发园区。10年来，常德 德山经济建设的成就是催人奋进的，人们生活水平的提升是实 实在在的，社会的进展是蓬勃向上的。建立经济开发区以来， 市委、市政府依据形势的进展，将德山经济开发区的进展定位 于“工业城，城市区”。进展目标的定位，充分发挥了常德
10、的资源禀赋和比较优势，有力推动了常德的资源开发、城市建 设和经济起飞。(2) 合理开发土地是城市进展的必定要求，也是建设小康社会的迫切任务。随着社会进展的经济增长及人民生活水平的提 高，加速合理开发整理土地，盘活存量土地，对于促进城市化 进程具有格外重要的现实意义。改革开放以来，常德城市化水平有了很大提高，中小城市规模不断扩大，小城镇建设速度加快，城镇人口和非农业人口快速增加，城镇人口从2023年的32万人增加到2023年40万人， 由此可见无论从农业现代化、工业化、城乡一体化进展，还是城市化进程的加速，与城市化相关的重要资源土地已越来越成为各级政府及投资主体关注的焦点。(3) 长期以来，常德
11、工业经济总量偏小，其次产业不够强大，由于生产力整体水平较低，产业构造不台理，“三农”问题解决仍不太乐观，工业化处于初始阶段，工业化率低于全国、全省平均水平，严峻制约了常德经济的进展。近年来周边地区经济的迅猛，对常德形成倒逼之势。常德经济要实现跨越式进展， 必需奋力“西部突破”。而奋力“西部突围”，关键在于园区建设， 搭建工业进展平台，营造工业进展气氛。目前，德山经济开发区区开发建设已经进入一个快速推动时期，正步入快速进展的良性轨道。只有抓机遇，奋力突围，才是唯一的出路。搭建更大的进展平台，拓展更大的进展空间，通过科学规划和产业定位、实现产业集聚和经济腾飞。(4) 常德市德山经济开发区位于常德市
12、东大门，常长、常张、常吉高速与正在筹建的常安高速在此交汇，石长铁路贯穿境内。所处的地理位置优越，交通便利，施工便利，建设条件良 好，水电供给有保障，能保证工程的顺当完成。(5) 常德市德山经济开发区土地平坦开发工程位于常德德山开发区，总面积1343亩。工程用地规划性质为工业用地和商 业用地。地形以丘陵为主，随着园区进展路、金光大道、滨江大道 于去年底全部拉通，“三通一平”条件根本具备，为工程开发和引进工程建设打下了根底。(6) 经计算，本工程工程总投资31928万元，其中工程建设费4028万元；勘测设计费、工程监理费、建设单位治理费等其他相关前期费用322万元。土地征用费5641万元；房屋拆迁
13、补偿费3922万元；土地报批相关费用15459万元其中：增建设用地费用3761万元；耕地占用税4140万元；防洪保安基金107万元；农民保险费1791万元、森林植被费21万元、土地有偿使用费4028万元、耕地开垦费1611万元、预备费1328万元、 建设期利息1228万元。投资估算只考虑了农民的征地补偿费(征地补偿包括土地补偿费、安置补偿费和青苗补偿等三项费用)和房屋拆迁费。不包括特地的安置费用。工程建设期为3年。其资金筹措渠道为：申请银行贷款20230万元，自筹资金11928万元。还贷主要通过土地开发筹集资金。(7) 该工程全部投资财务内部收益率22，大于财务基准收益率10，财务净现值167
14、71.26万元，远大于0，贷款归还期5 年，归还力气较强。通过财务抗风险计算，则该工程有较强的 抗风险力气。本工程具有显著的经济效益，加快德山开发区土地平坦开发工程建设，对于促进园内企业做大做强、优化经济构造、加 速全市农业产业化进展、增加农民收入、促进常德市经济持续 快速安康进展，具有极其重要的作用。该工程可行，建议尽快 实施。二、城市概况及建设条件2.1 地理位置常德位于北纬 28 度至 31 度，东经 110 度至 113 度之间， 时区属于国际时区东 8 区。地处中国的中南部，长江中游，湖南省的西北部。东临洞庭，西接黔渝，南通长沙，北连荆襄。从经济区位划分，常德属于中国经济中部崛起重心
15、地带，位于泛珠江三角洲和泛长江三角洲经济进展区域结合部，是东部沿海兴盛地区产业向中、西部转移的黄金地段。常德现辖武陵、鼎城 2 区，汉寿、桃源、临澧、石门、澧县、安乡6 县和一个县级市津市。全市面积 18189.8 平方公里，人口 601.0523 万。其中城区面积 297.4 平方公里，人口 40.8359 万。常德地貌以平面为主。境内山水相连，地势西北高东南低。 西部有“湖南屋脊”之称的壶瓶山。东南部是地肥水美的西洞庭湖平原，平均海拔在50米以下。中部过渡地段为丘陵。湖南四大水系中的沅江和澧水流常常德，境内有大小河流432条。平湖区江河纵横，水网密布，有宽阔的自然湿地。常德，位于湖南省西北
16、部，洞庭湖西岸，史称“川黔咽喉，云贵门户”。一篇桃花源记，让常德拥有了“世外桃源”、“福 地洞天”的美誉，常德因此拥有了一个秀丽的名字桃花源里的城市。一则“善卷让王”的典故， 使“常德德山山有德”的民谣千古流传，常德因此被誉为中华民族道德文化发祥地。一个“刘海砍樵”的传奇，把常德“爱神”追求幸福生活、惊奇爱情的壮举代代颂扬，常德因此成为一片多情的热土。今日的常德已成为中国中等城市建设的典范。先后荣获中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市、中国首届魅力城市、国际花园城市、 全国交通治理典范城市、国家环境保护典范城市、中华诗词之市的称号。常德位于中国中南的西南区域正中位置，处于成渝经济圈、武
17、汉经济圈和华南经济圈交汇处，从经济地理学角度来看， 是企业进展战略布局的上佳选址。运输距离经济、市场幅射范围广，中南、西南与东部在经济进展上存在较大差距，本地产业和企业尚未完全成熟，但以常德为圆心，10 小时车程内有 3 亿多人口，市场容量与潜力巨大。常德市是湖南省十一五规划中优先进展的”3+5 城市群”，德山经济开发区被纳入长株潭大河西先导区规划范围。因与四 川、重庆、贵州、广西交界，而同时被国家“西部开发”战略列入到扶持地区，享受与西部省份同样的西部大开发政策支持， 国家予以各项政策倾斜、工程开发、资金支持；在东部与中部 接轨合作典范“泛珠江三角洲”组织中，成为一轮产业转移第一梯度的承接地
18、。常德德山经济开发区是 1992 年经湖南省人民政府批准的省级重点开发区，规划面积 70 平方公里，是常德市委、市政府直接主办的开发区。2023 年批准为湖南省第一批国家高技术产业基地。经过 10 多年的进展，园区已逐步形成了装备制造、林纸、电子材料、纺织、医药、食品 6 大产业板块： 1、以经纬纺机、汉风集团、创业德力西、中联液压以及在建的三一重工等企业为龙头形成了装备制造产业板块；2、以恒安纸业、华耀浆纸以及筹建中的泰格林纸等企业为龙头形成了纸业板块；3、以金天钛业、良田科技、力元材、三升光电等企业为龙头形成了电子材料产业板块；4、以云锦纺织、东信棉业、嘉莉诗服饰、金帛化纤等企业为龙头形成
19、了纺织产业板块；5、洞庭制药、金健药业、以三金制药、德海药业等企业为龙头形成了药业板块；6、以金健米业、德山大曲酒业、 武陵酒业等企业为龙头形成了食品产业板块。现有各类工业企业 230 多家，规模以上企业 80 家，其中上市公司投资的企业15 家；2023 年，德山的规模工业企业主营业收入超过 73 亿元，税收入库 2.6 亿元。将来的 5 年，德山经济开发区将实现规模工业企业达 200 家以上，工业产值逾 500 亿元并争创国家级重点开发区的雄伟目标。目前，加快工程建设，推动产业进展已成为园区的首要任务，德山开发区正重点打造六大专业园区：5 平方公里电子材料工业园、3 平方公里机械装备制造工
20、业园、1 平方公里机械配套工业园、8 平方公里化工造纸工业园、1 平方公里物流产业园和 3 平方公里滨江休闲文化产业园。德山经济开发区的道路体系日益完善，以常德大道、德山大道、乾明路、龙潭路、善卷路、海德路等道路为经，以崇德路、莲池路、桃林路、有德路和青山街等道路为纬，形成“八纵 七横”的棋盘格局。 开发区内建有 30 万吨自来水厂一座，11 万伏变电站两座，22 万伏变电站一座，可确保企业生产经营及居民生活所需供水、供电，并可以为企业设计双回路供电。区内还有占地面积 2100 多亩的森林公园，作为城市公共绿地， 为园区营造了良好的生态环境。在大力进展工业的同时，开发区按“工业城，城市区”的要
21、求，着力打造环境秀丽、三产兴盛、生活便利的抱负家园。 在人文自然环境方面，正在重点建设两条风光带：一条是包括乾明寺公园、蚩尤阁、蚩尤善卷画墙、和尚桥、苏家渡民俗村、 姚湖公园在内的沅水风光带；二是包括万寿殿、香火街、善德观、德山森林公园在内的枉水风光带。在人居环境方面，一批设施完善、功能齐全、环境秀丽的大型楼盘正间续落成。与此同时，教育卫生、文化消遣、金融效劳、电信通迅等公共事业， 也有了长足的进展。2.2 自然条件2.2.1 气象德山开发区属亚热带季风气候，主要气象参数如下：年平均气温： 16.7 年平均雨量：1346.5mm年日照时数：1719.5h年主导风向：NNM 年平均风速：2.1m
22、/s年平均气压：1011.8hpal因此，依据区域具体气象条件，制定工程日期施工表，建 议施工避开雨季及不利季节，利用好夏末、秋、冬初季节有利 的气候条件，抓好有效施工，到达满足效果。2.2.2 地质园区内岩土特征按时代由至老分述如下(1)第四系人工填土(Qml)零星分布在中方填镇政府所在地， 为近期人类工程活动产物，松散至稍密，稍湿、硬塑，厚度0.1 2m。第四系冲洪积土(QU+PL)分布全区，上部为粉砂质粘土，下部为砂卵石土。粉砂质粘土厚0.30.6m，估量承载力为100150kpa；砂卵石土厚315.6，估量承载为150-200kpa。 侏罗系中上统至三叠系上统(J2T3)粉砂质、钙质泥
23、岩；紫红色，局部含灰白色长石、石英砂 岩，层理发育，估量承载力为300kpa。三叠系下统灰岩：灰色、灰焦色，估量承载力在300kpa 以上。二叠系上统长兴组至石碳系中上统壶天群灰岩夹砂岩、泥 岩(P2C2+3)：承载力在500kpa以上。2.2.3 水文区域内地表水主要来源于自然降雨，水量充分。地下水资 源较为丰富。主要为第四系孔隙水和基岩风化裂隙水。场地内 地下水以承受大气降水补给为主，其流量及方向受场地内的大 气降水和地形条件影响。该址地下水丰富，经测试，地下水混 凝土无腐蚀性。2.3 供水德山供水由常德市自来水公司第四水厂供给。该厂供给全 部常德市区生产生活用水，设计供水力气60万吨/日
24、，目前的实 际供水量约为30万吨/日。依据企业实际需要，还可以直接从沅 江抽水，沅江系湖南四大水系之一的其次大河流，年流量2096 立方米/秒。可满足园区企业用水要求。2.4 供电德山是常德市的供电枢纽，现有11万伏变电站二座和22 万伏变电站一座，可确保工程电力供给，并可以按企业设计要 求供给双回路供电专线。2.5 交通常德交通便利快捷，是全国 60 个交通枢纽城市之一，是全国较少同时拥有铁路、航空、水运和高速大路立体交通体系 的内陆城市。大路：德山境内有 207 和 319 两条国道，现已建成的长沙至常德、常德至张家界、常德至吉首的高速大路和在建的二连 浩特至广州高速、杭州至瑞丽高速都经过
25、德山开发区。铁路：连接京广和枝柳线的长沙至石门铁路穿境而过，年 运输量 120 万吨的货运站就座落在德山开发区；石长复线已于2023 年四季度开工建设，常德至长沙的城际轻轨已于 2023 年上半年开工建设。水运：流经德山开发区的沅江常年可通行千吨级货轮，常 德港现有 500 吨级货运码头 2 座、1000 吨级集装箱货运码头1 座，经水路运输可以到达上海、南京、武汉、重庆等重要港口城市。航空：常德机场距离市区 7 公里，该机场可起降波音 737、757 客机，现已开通至北京、上海、广州、深圳、武汉、成都、昆明、海口等地航班。实施西部大开发和中部崛起的宏大战略，必将对常德经济 进展产生极其深远的
26、影响，为陈化的经济建设带来千载难逢的历史进展机遇。三、工程建设的背景及必要性3.1 工程建设的背景合理开发土地是城市进展的必定要求，也是建设小康社会 的迫切任务。随着社会进展和经济增长及人民生活水平的提高，加速合理开发整理土地，盘活存量土地，对于促进城市化 进程具有格外重要的现实意义。改革开放以来，常德城市化水平有了很大提高，中小城市规模不断扩大，小城镇建设速度加快，城镇人口和非农业人口快速增加，城区人口从2023年的32万人增加到2023年40万人， 由此可见，无论从农业现代化、工业化、城乡一体化进展，还是城市化进程的加速，与城市化相关的重要资源土地已越来越成为各级政府及投资主体关注的焦点。
27、近几年来，随着工业化而发生的经济和人口分布重心向城市转移、城市数量和城市人口快速增加，城市在国民经济和社会生活中作用渐渐强化。主要表现形式有三种：一是城市人口占总人口的比例逐步提高，农业人口转为非农业人口渐渐增多；二是城市规模不断扩大、更，农村已消灭兴城镇；三是城市经济关系、生活方式的普及与扩大。城市化程度日益加深，城市范围不断扩大，难免占用农地而促使城市开发整理土地构造发生变化。因此， 合理开发整理土地是关系到国民经济是否安康进展的大问题。 城市是现代产业的集中地和消费的中心，在整个经济进展中具有举足轻重的地位。通过城市化带开工业化，实现现代化， 充分发挥城市的集聚和辐射效应，能够极大地促进
28、常德的发展。同样土地开发整理是合理配置、集约利用土地资源，提高 土地利用率的战略措施，实现农业现代化也离不开土地开发整 理。常德市德源投资开发是国有法人独资企业，投资方为湖南常德德山经济开发区区管委会。德山经济开发区是1992年成立的省级重点开发区。1992年5月，湖南省体改委以湘体改字199232号文件，批复同意德山经济开发区的建区申请。1994年3月，省人民政府以湘政发19945号文件， 批准德山经济开发区为省级经济科技开发区。1997年6月，省人民政府常务会议又批准将德山经济开发区列入全省6大重点开发区。2023年7月，经国家发改委第三批审核公告，德山经济开发区被国家正式认可为省级经济开
29、发区，总面积54平方公里，总人口10万。2023年，德山经济开发区被湖南省委、省政 府授予全省非公有制经济进展优秀工业园区称号。常德属湖南省3+5城市经济圈，而德山是常德的工业重镇，进入了长株潭 “两型社会”建设大河西先导区的延长区。3.2 工程建设的必要性(1) 土地开发整理是城市化建设的必要保障土地开发整理是指土地利用总体规划或城镇体系规划所确定的目标和用途，实行行政、经济、法律等措施，对土地利用状况重进展布局安排、构造调整，既开发利用又治理保护， 从而提高土地利用率和土地质量，增加耕地，改善生产和生活条件及生态环境，促进经济社会快速进展和可持续进展。城市化是指城市数量增加或城市规模扩大的
30、过程。其结果 表现为城市人口在社会人口中比重渐渐上升，乡村人口向城市 人口转化，工业和第三产业向城市集聚，城市规模不断扩大， 功能不断完善。城市化是一项渐进的简洁过程，由于城市规模的扩大，基础设施、根底产业、体育活动场所等公益性工程的投入，必定 要占用大量的土地。而城市周边地区既有废弃地，也有耕地。 随着城市化规模的不断扩大，城市对土地的无止境需求和土地 有限的可供给量这一冲突将日益突出，这就需要通过土地整理，对城市周边地区的耕地、废弃地、闲散地及杂乱不规章的 各类土地进展合理规划，因地制宜，针对不同类型的土地进展 道路、绿化、公园、水域、根底设施等调整安排和综合整治， 以提高城镇土地利用率优
31、化城镇景观布局，改善人居环境。在土地开发整理过程中，既要充分利用废地、荒地，通过综合整 治，到达城市建设用地的要求又要留意保护耕地，避开因城市 的扩张大量挤占耕地，造成的耕地流失。因此最大限度随为 城市化进程供给所需的土地既是土地开发整理的目的之一，更 是推动城市化进程的必要保障。(2) 士地开发整理对城市外围建设朝着标准化、合理化方向 进展起者乐观的促进作用。科学合理的土地开发整理规划应与土地利用总体规划和城市规划有机结合起来是城市建设的有益补充。通过土地开发 整理，实现了“田成方，路成网，渠相通，树成行”的现代农田格局。虽然不行能对中心村、行政村赐予全面调整改造和综合 整治，但是对村际之间
32、的道路、水渠、田园绿化都会赐予布局 安排和配套建设，因而土地开发整理可以把田野的自然美和人 工美有机地结合起来制造的农田生态景观。这些景观通过便 捷的路网，与城镇景观遥相照顾，又转化为城镇大绿化、大交 通的一局部。土地开发整理通过迁村并址，撤并自然村，整治 空心村，又直接推动了中心村和中心镇的建设。也就是说，土地开发整理既可以依据土地利用总体规划的要求，加强农用地分区建设，又可以直接或间接地支持城市建 设，有利于工农结合优势互补，互动进展城乡一体。(3) 土地开发整理可以为城市建设输送更多的城市居民。通过土地开发整理，走农田标准化，浇灌、道路网络化，林带田园化，既有利于农业机械化作业，农业技术
33、的推广和普及， 又有利于提高农村的劳动生产率，降低农业生产本钱，有效地增加抗自然风险的力气，为农业适度规模经营制造条件也使农村劳动力退出第一产业，转入城镇其次产业、第三产业成为可能。土地开发整理过程也就是用现代思想观念改造农村旧传统的过程。土地开发整理运用先进机器平坦土地，运用先进技术修建工程，运用先进治理组织施工，运用城市文明改造农村旧习俗经过长期的参与，使农民的观念得到更，便于把握更多的生产技能，农业的现代化水平将大幅度提高，同时必将极大地燃民的整体素养。农民的素养得到提高以后，必将加快向城镇的流淌，从而使城市建设的速度进一步加快。随着我国工业化、现代化进展步伐的加快，城市人口必将有一个较
34、快的增长。据专家分析，将来二十年，我国城市化水平将由1999年的30.9%提高到2023年的38左右，2023年的4550%。(4) 土地开发整理可有效缓解城市建设中的土地供求冲突城市化进展，城区范围的扩大，必定要占用耕地。面对人多地 少，耕地后备资源又格外有限的国情，通过土地整理处理好城市建设与耕地保护、生态保护和失地农民利益的保护之间的关系显得优为重要。这就要求我们必需转变土地得用方式，走集约、利用、内涵挖潜的路子，在智谋扩大城市外延用地的同时， 通过土地整理，乐观盘活存量土地加强旧城区、旧街道的改造充分利用现有的根底设施，科学规划，合理布局；要依据城镇用地现状及人口规模进展城市定级，科学
35、推想城市的规划期人口规模和极限人口规模，通过对城市建设规模的把握来调整城市建设用地，从而化解城市建设中的土地供求冲突。(5) 常德市德山经济开发区土地平坦开发工程的建设是走型工业化道路，实现“工业城，城市区”进展战略的重大 举措。长期以来，常德工业经济总量偏小，其次产业不够强大， 由于生产力整体水平较低，产业构造不合理，“三农”问题解决仍不太乐观，工业化处于初始阶段，工业化率低于全国、全省 平均水平，严峻制约了常德经济的进展。近年来周边地区经济 的迅猛进展，对常德形成倒逼之势。常德经济要实现跨越式发 展，必需奋力“西部突破”。而奋力“西部突围”，关键在于园区建 设，搭建工业进展平台，营造工业进
36、展气氛。目前，德山开发 区区开发建设已经进入一个快速推动时期，正步入快速进展的 良性轨道。只有抓机遇，奋力突围，才是唯一的出路。搭建更大的进展平台，拓展更大的进展空间，通过科学规划和产业定 位、实现产业集聚和经济腾飞。(6) 常德市德山开发区土地平坦开发工程是建设型园区 经济的需要从现代化的意义来讲，建设型园区，应当是一个区域的政府依据自身经济进展的要求，通过行政的、市场的多种手段集聚各种生产要素，并在确定空间范围内进展科学整合，并使之成为功能布局优化、构造层次合理，产业特色鲜亮的工业企业聚拢进展区或者称产业群集。长期以来，工业企业规模小且比较零散，未能形成产业的整体力气，难以发挥产业聚拢效应
37、和辐射带动作用，而且铺张土地资源简洁造成环境污染，影响可持续进展，不行能使园区所在地带来真正的经济富强。因此， 只有实行引进和整合并举的方法创办较上规模的园区，扶持培育壮大重点优势支柱产业，来实现园区的区域化布局、专业化经营、市场化联动、社会化协作，使之与城区城市化建设步伐相连接，德山开发区土地平坦开发工程经济整体优势得到充分表达。(7) 是实现工业强市，推动招商引资工作全面进展的需要。2023年常德市工业增加值473.7亿元，增长14.6%，比上年下降5.1个百分点。规模以上工业企业完成增加值384.0亿元，增长15.1%，比上年下降7.2个百分点。非公有制规模以上工业增加值166.0亿元，
38、增长16.8%。如何进一步吸引外来资金投资， 已成为推动经济进展的首要工作。加快德山开发区的建设，营造良好的投资环境，是吸引外来投资的关键，对招商引资工作有着推动作用。因此，要全面推动招商引资工作，必需大力加快德山开发区的建设步伐。(8) 德山开发区的辐射和示范功能，有利于常德向周边延长利益链条，从而凸现中心城市地位，加速城市建设步伐。工业的进展与中心城市的建设有着亲热的依存关系，常德 中心城市地位形成的关键在于向周边延长各种利益链条，德山 开发区的辐射和示范功能以及渐渐完善的协作体系都有助于完成这项历史使命。德山开发区的建设不是单纯的工业进展问题，同时也是城区建设的范畴，德山开发区今后进展的
39、方向是常德的城区。 湖南常德德山开发区区首期7.86平方公里已根本开发完毕，交通路网已初具规模，水、电、通信、通讯等配套设施已 根本完成，园区正迈入大产业集聚、大工程建设、大资本进驻 的加速进展。目前园区工程后备开发用地严峻缺乏，急需贮存 工程土地资源。因此建设常德市德山开发区土地平坦开发工程 格外必要的。四、园区进展沿革、现状、前景4.1 德山开发区的进展沿革4.1.1、起步阶段1992 年1999 年。1992 年，常德市委、市政府打算依托德山工业根底，建立德山经济科技开 发区。1992 年 5 月，省体改委正式下达了关于常德市建立德山经济科技开发区的批复。第一代德山开发人借鉴沿海开 发区
40、起步的阅历，提出了以地生财、滚动开发的建设思路：即 通过有偿出让土地取得出让金，推动根底设施建设。开发区成 立仅两个月，启动了“两路一桥”建设工程：即桃林路、善卷北路、枉水二桥建工程，全长3649 米。从 1992 年 7 月 28 日开工，至 1996 年 7 月 28 日竣工，建设者们用四年时间，拉开了开发区的主体道路骨架，德山开发区渐现雏型。1994 年 3 月，省人民政府批准德山开发区升格为省级经济科技开发区。1997 年 6 月，省人民政府常务会议正式将德山开发区列入全省 6 大重点开发区。4.1.2 提升阶段2023 年2023 年。“以地生财”的政策，在全国各地开发区日益加剧的政
41、策比拼中明显落伍，德山 的开拓者开头努力寻求的突破：一方面，充分利用国家对高 技术产业的政策倾斜，在开发区内组建高技术工业园，用政策“凹地”换投资“凹地”。2023 年 8 月，常德市高技术工业园在德山开发区正式挂牌，并同时推出了“三全一奖”的优待政策，即：土地全送、规费全免、所得税地方留成局部全返、按引资金额 1%的比例重奖招商引资的有功人员。在不到四年的时间里，先后有三金药业、平川药业、力元材、创业德力西等 13 家企业在这里落户。另一方面，乐观协作区内 20 多家举步维艰国有企业的改制，一手抓职工身份置换，一手抓下岗工人安置，仅用了两年多时间，根本完成了全部国有企业的改制工作。依据一厂一
42、策的工作思路，常德纺织机械厂、洞庭制药厂、常德化工厂等分别被经纬股份、三九制药、湖南海利等上市公司收购，常德棉纺厂、常德棉纺分厂和常德电机厂等企业分别被云锦纺织集团、东信棉业公司和金龙电机等实力雄厚的民营企业收购。重组后的企业，先后注入技改资金 5 亿多元， 使生产规模、产品档次、市场份额、企业效益大幅提升。4.1.3 进展阶段20232023 年 6 月 15 日，时任市委书记程海波带着四大家主要领导和市直相关部门的负责人在德山召开现场办公会议，共商 德山开发区可持续进展大计。会议打算市政府连续3 年每年投入 3 亿元含融资用于根底设施建设。615 会议之后，在短短的几个月中，乾明路、善卷路
43、、有德路、青山街、崇德路、 龙潭路等根底设施相继开工。2023 年底起，一届市委、市政府领导班子对德山开发区建设进展更加重视，明确了德山开发区“工业城、城市区” 的进展定位，提出了要举全市之力建设德山的口号，加强了对 开发区工作的领导，明确常务副市长为开发区工委第一书记、 副市长兼任开发区工委书记，加强了对开发区的具体领导。市 直各单位支持开发、效劳工程的措施有力，相关职能部门对开 发区的工作都明确了一把手负责制，有的还由市局副局长兼任 开发区分局局长。2023 年，德山开发区共签约工程29 个,总投资 160 亿元， 其中投资亿元以上工程 16 个。开工工业工程 21 个，总投资158 亿元
44、。当年完成投入 13.7 亿元，比上年增长 145.2%。全年共征土地 2200 亩，拆迁房屋 411 栋，支付征地拆迁补偿费 1.48 亿元，撤除违章建筑 2 万余平方米。常德火电厂、恒安生活用纸、云锦工业园、金天钛业、三升光电、中小企业园等一批亿元工程相继入园，德山开发区的林纸、纺织和机电三大主导产业集群正逐步形成，实现了“产业集群、重大工程、园区形象”上的重大突破。2023 年，截至 8 月底，全区共签约工程 21 个其中亿元工程 13 个，合同引进资金 55.8 亿元，有三一重工集团投资15 亿元的平地机和沥青搅拌站设备生产工程。全区现有各类工业工程 60 个，总投资 140 余亿元。
45、其中,在建工程 19 个含10 个亿元工程，拟建工程 21 个含 13 个亿元工程，投资 500 万元以上的工业技改工程 16 个。去年开工工程中，已投产的有恒安心相印纸业、天力液压和期望饲料等 9 个。估量今年，在建工程中将有云锦工业园、三升光电、恒安生活用 纸、中小企业园、东莞产业园、电子陶瓷等6 个亿元工程和芦荟加工等 4 个中小工程投产，全年投产工程可达 19 个。4.2 德山开发区的进呈现状4.2.1 德山的工业根底正做大做强。现在，德山开发区已拥有各类工业企业 230 多家，其中规模以上企业 69 家，并且正在形成 7 大工业板块：以恒安纸业、华发纸业及筹建的泰格林纸等企业为龙头形
46、成了纸业板块，以金健米业、阳光乳业、广积米业等企业为龙头形成了食品产业板块，以云锦纺织、东信棉业、特季轻纺、金帛化纤等企业为龙头形成了纺织产业板块，以力元材、金天钛业等企业为龙头形成了材料产业板块，以三升光电、电子陶瓷及马上开工建设的三一重工常德工业园为龙头形成了机械电子产业板块，以三金制药、洞庭制药、金健药业、德海药业、平川药业等企业为龙头形成了医药产业 板块，以通威饲料、海大饲料、唐人神饲料、期望饲料等企 业为龙头形成了饲料加工产业板块。估量“十一五”末期，德山开发区工业企业总数到达 300 家，其中规模企业 100 家，地区生产总值到达 100 亿元，财税收入突破 5 亿元。德山将在环洞
47、庭湖经济圈中树起滨湖工业重镇的大旗，在正在形成的我市太 子庙-灌溪工业走廊中扮演重要的角色。16 的奋斗，德山工业不仅赢得了量的扩张，而且实现了质的提升。中国粮食第一股金健米业公司的金健牌大米和面条 荣获“中国名牌”，企业被授予“全国优秀食品工业企业”等 4 个国家级荣誉称号，品牌跻身“中国 500 个最具价值品牌”的行列；恒安纸业的“心相印”生活用纸从 2023 年起连续 8 年市场占有率居全国第一，消费者满足度高达 98.5%，2023 年 9 月 1 日被国家授予“中国名牌”称号，恒安三期年底建成投产后，年产值将到达 17 亿；常德纺机生产的 YJ2 系列摇架，全国市场占有率高达 70%，成为纺纱机首选配套产品，荣膺“全国纺织机械行业十大品牌”称号，所生产的经编机全国市场占有率也超过50%，并远销欧、亚国家。目前，共有 11 家上市公司在开发区落户，它们已成为德山工业的脊梁。2023 年，德山的规模工业企业主营业收入估量将超过 63 亿元，税收入库 2.6 亿元， 比开头实行分税制的 1994 年增长 3 倍。