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1、常德市德山经济开发区土地平整开发建设工程项目可行性研究报告湖南盛龙工程项目管理有限公司二一年五月目 录一、总论 1.1项目名称：1.2拟建地：1.3项目单位及项目负责人1.4项目单位简介1.5编制单位及编制负责人1.6编制的依据及范围1.7研究结论二、城市概况及建设条件2.1地理位置2.2自然条件2.2.1气象2.2.2地质2.2.3水文2.3供水2.4供电2.5交通及通讯三、项目建设的背景及必要性3.1项目建设的背景3.2项目建设的必要性(1)土地开发整理是城市化建设的必要保障。(2)土地开发整理对城市外围建设朝着规范化、合理化方向发展起着积极的促进作用。(3)土地开发整理可以为城市建设输送
2、更多的城市居民。(4)土地开发整理可有效缓解城市建设中的土地供求矛盾。(5)常德市德山开发区土地平整开发项目的建设是走新型工业化道路，实现“西部突围”、“工业突破”发展战略的重大举措。(6)常德市德山开发区土地平整开发项目是建设新型园区经济的需要。(7)是实现工业强市，推动招商引资工作全面发展的需要。(8)德山开发区的辐射和示范功能，有利于常德向周边延伸利益链条，从而凸现中心城市地位，加速城市建设步伐。四、园区概况、规划范围、规划原则4.1园区概况4.2规划范围4.3规划原则及指导思想五、规划布局方案5.1规划依据5.2规划构思和理念5.3总体布局5.4道路交通规划5.5绿化与空间形态规划5.
3、6土地平整项目建设内容5.6.1土地分类情况：5.6.2项目建设情况：六、环境保护6.1建设项目对环境的影响6.2减缓工程环境影响的对策七、实施进度计划八、组织管理领导与招投标组织8.1组织管理8.1.1组织机构8.1.2管理权限8.1.3管理模式8.2运作方式8.3收费政策8.4土地政策8.5财政政策8.6税收政策8.7招标的组织形式8.7.1招标范围8.7.2报送材料九、投资估算及资金筹措9.1投资估算编制依据9.2投资估算9.3资金筹措计划十、财务评价10.1财务评价10.2综合评价十一、土地储备与开发的风险与对策11.1土地储备与开发实施过程中三个阶段的风险11.1.1土地储备与开发的
4、前期风险11.1.2土地储备与开发的中期风险11.1.3土地储备与开发的后期风险11.2控制和避免土地储备风险的对策11.2.1加强组织领导，加大支持力度11.2.2强化计划管理，严控供应总量11.2.3拓宽融资渠道，减少贷款风险11.2.4做好经营核算，提高经营水平11.2.5加快人才培养，做好人才储备一、总论1.1项目名称：常德市德山经济开发区土地平整开发建设项目1.2拟 建 地：常德市德山经济开发区1.3项目单位：常德市德源投资开发有限公司1.4项目单位简介湖南常德市德源投资开发有限公司（以下简称德源公司）成立于2007年3月13日，经常德市政府同意，常德市德山经济开发区管理委员会批准成
5、立的，负责德山经济开发区城市基础设施建设投资开发和土地开发、城市交通、教育、卫生事业等国有资产建设的国有独资公司，经营范围为城市基础设施建设投资开发和土地投资开发；农村基础设施区内基础设施建设投资开发；房地产开发及建筑工程的承揽。公司法人营业执照、组织机构代码证、贷款卡等证照齐全，均已办理年检手续，承贷主体资格合法。近年来，德源公司实施片区带动战略和开放发展战略，完善法人治理和责任管理，以市场运作机制行使城建国有资产投资主体的职能，运营城建国有资本，开辟城建融资渠道，承担开发区城市基础设施建设、土地开发等建设项目，履行常德市政府在德山经济开发区投、融资平台职责。德源公司按照公司法要求设立组织架
6、构，实行董事会领导下的总经理负责制。该公司的成立和组织构架符合公司法的有关规定。但政府背景决定其仍具有浓厚的政府色彩，公司董事会、监事会成员等主要领导与管理人员均由开发区管委会委派。公司董事会成员5人，设董事长1人，副董事长3人，董事1人，其中4人由开发区财政局委派、职工代表1人，三名副董事长由财政局从董事会成员中指定产生；监事会成员5人，其中3人由开发区财政局委派。董事长为公司的法定代表人，现由开发区管委会主任、工委副书记兼任。公司总经理由一名副董事长兼任，副总经理二人，下设办公室、投资融资部、工程技术部、财务部、房产公司及湘源建设公司德源分公司。不含建筑工人,现有职工23余人，其中行政事业
7、编制13人，其余为招聘人员。公司对加快常德市德山开发区基础设施的建设步伐起到十分重要的作用，同时对园内经济健康持续发展也具有积极的现实意义。1.5编制单位：湖南盛龙工程项目管理有限公司 受常德市德源投资开发有限公司的委托，湖南盛龙工程项目管理有限公司编织可行性研究报告，我公司立即组织技术人员（专家），到现场进行调查研究，通过实地调查，广泛征求有关部门的意见对项目进行认真论证、分析评价，于2010年5月完成本报告的编制，供审批部门决策参考。 1.6编制的依据及范围依据：1)国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)；2)国家现行财税制度和价格体系；3)常德市征征地补偿安置规定(怀政办
8、发20036号)；4)常德市城市总体规划；5)常德市德山开发区规划图； 6)国家其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的国土、建设规划、供水、供电、资金筹措意向等基础资料。 范围：本次研究对项目建设的必要性、项目建设规模、内外部建设条件、总体方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。 1.7研究结论(1)德山经济开发区经过10多年的发展，城市基础设施明显改善，以常德大道、德山大道、乾明路、龙潭路、善卷路、海德路等道路为经，以崇德路、莲池路、桃林路、有德路和青山街等道路为纬，形成“八纵七横”的棋盘格局。 开发区内建有30万吨自来水厂一座，11万伏变电站两座，22万伏变电站一座，可确保企业生产经营
9、及居民生活所需供水、供电，并可以为企业设计双回路供电。区内还有占地面积2100多亩的森林公园，作为城市公共绿地，为园区营造了良好的生态环境。德山正在日益成为环境优美的生态和经济繁荣开发园区。10年来，常德德山经济建设的成就是催人奋进的，人们生活水平的提升是实实在在的，社会的发展是蓬勃向上的。建立经济开发区以来，市委、市政府根据形势的发展，将德山经济开发区的发展定位于“工业新城，城市新区”。发展目标的定位，充分发挥了常德的资源禀赋和比较优势，有力推动了常德的资源开发、城市建设和经济起飞。(2)合理开发土地是城市发展的必然要求，也是建设小康社会的迫切任务。随着社会发展的经济增长及人民生活水平的提高
10、，加速合理开发整理土地，盘活存量土地，对于促进城市化进程具有十分重要的现实意义。改革开放以来，常德城市化水平有了很大提高，中小城市规模不断扩大，小城镇建设速度加快，城镇人口和非农业人口迅速增加，城镇人口从2000年的32万人增加到2009年40万人，由此可见无论从农业现代化、工业化、城乡一体化发展，还是城市化进程的加速，与城市化相关的重要资源土地已越来越成为各级政府及投资主体关注的焦点。(3)长期以来，常德工业经济总量偏小，第二产业不够强大，由于生产力整体水平较低，产业结构不台理，“三农”问题解决仍不太乐观，工业化处于初始阶段，工业化率低于全国、全省平均水平，严重制约了常德经济的发展。近年来周
11、边地区经济的迅猛，对常德形成倒逼之势。常德经济要实现跨越式发展，必须奋力“西部突破”。而奋力“西部突围”，关键在于园区建设，搭建工业发展平台，营造工业发展氛围。目前，德山经济开发区区开发建设已经进入一个快速推进时期，正步入快速发展的良性轨道。只有抓机遇，奋力突围，才是唯一的出路。搭建更大的发展平台，拓展更大的发展空间，通过科学规划和产业定位、实现产业集聚和经济腾飞。(4)常德市德山经济开发区位于常德市东大门，常长、常张、常吉高速与正在筹建的常安高速在此交汇，石长铁路贯穿境内。所处的地理位置优越，交通便利，施工方便，建设条件良好，水电供应有保障，能保证项目的顺利完成。(5)常德市德山经济开发区土
12、地平整开发项目位于常德德山开发区，总面积1343亩。项目用地规划性质为工业用地和商业用地。地形以丘陵为主，随着园区发展路、金光大道、滨江大道于去年底全部拉通，“三通一平”条件基本具备，为项目开发和引进项目建设打下了基础。(6)经计算，本工程项目总投资31928万元，其中工程建设费4028万元；勘测设计费、工程监理费、建设单位管理费等其他相关前期费用322万元。土地征用费5641万元；房屋拆迁补偿费3922万元；土地报批相关费用15459万元（其中：新增建设用地费用3761万元；耕地占用税4140万元；防洪保安基金107万元；农民保险费1791万元、森林植被费21万元、土地有偿使用费4028万元
13、、耕地开垦费1611万元）、预备费1328万元、建设期利息1228万元。投资估算只考虑了农民的征地补偿费(征地补偿包括土地补偿费、安置补偿费和青苗补偿等三项费用)和房屋拆迁费。不包括专门的安置费用。项目建设期为3年。其资金筹措渠道为：申请银行贷款20000万元，自筹资金11928万元。还贷主要通过土地开发筹集资金。(7)该项目全部投资财务内部收益率22，大于财务基准收益率10，财务净现值16771.26万元，远大于0，贷款偿还期5年，偿还能力较强。通过财务抗风险计算，则该项目有较强的抗风险能力。本项目具有显著的经济效益，加快德山开发区土地平整开发项目建设，对于促进园内企业做大做强、优化经济结构
14、、加速全市农业产业化发展、增加农民收入、促进常德市经济持续快速健康发展，具有极其重要的作用。该项目可行，建议尽快实施。二、城市概况及建设条件2.1地理位置常德位于北纬28度至31度，东经110度至113度之间，时区属于国际时区东8区。地处中国的中南部，长江中游，湖南省的西北部。东临洞庭，西接黔渝，南通长沙，北连荆襄。从经济区位划分，常德属于中国经济中部崛起重心地带，位于泛珠江三角洲和泛长江三角洲经济发展区域结合部，是东部沿海发达地区产业向中、西部转移的黄金地段。常德现辖武陵、鼎城2区，汉寿、桃源、临澧、石门、澧县、安乡6县和一个县级市津市。全市面积18189.8平方公里，人口601.0523万
15、。其中城区面积297.4平方公里，人口40.8359万。常德地貌以平面为主。境内山水相连，地势西北高东南低。西部有“湖南屋脊”之称的壶瓶山。东南部是地肥水美的西洞庭湖平原，平均海拔在50米以下。中部过渡地段为丘陵。湖南四大水系中的沅江和澧水流经常德，境内有大小河流432条。平湖区江河纵横，水网密布，有广阔的天然湿地。常德，位于湖南省西北部，洞庭湖西岸，史称“川黔咽喉，云贵门户”。一篇桃花源记，让常德拥有了“世外桃源”、“福地洞天”的美誉，常德因此拥有了一个美丽的名字桃花源里的城市。一则“善卷让王”的典故， 使“常德德山山有德”的民谣千古流传，常德因此被誉为中华民族道德文化发祥地。一个“刘海砍樵
16、”的传说，把常德“爱神”追求幸福生活、美好爱情的壮举代代颂扬，常德因此成为一片多情的热土。今天的常德已成为中国中等城市建设的典范。先后荣获中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市、中国首届魅力城市、国际花园城市、全国交通管理模范城市、国家环境保护模范城市、中华诗词之市的称号。常德位于中国中南的西南区域正中位置，处于成渝经济圈、武汉经济圈和华南经济圈交汇处，从经济地理学角度来看，是企业进行战略布局的上佳选址。运输距离经济、市场幅射范围广，中南、西南与东部在经济发展上存在较大差距，本地产业和企业尚未完全成熟，但以常德为圆心，10小时车程内有3亿多人口，市场容量与潜力巨大。常德市是湖南省十一五规
17、划中优先发展的”3+5城市群”，德山经济开发区被纳入长株潭大河西先导区规划范围。因与四川、重庆、贵州、广西交界，而同时被国家“西部开发”战略列入到扶持地区，享受与西部省份同样的西部大开发政策支持，国家予以各项政策倾斜、项目开发、资金支持；在东部与中部接轨合作典范“泛珠江三角洲”组织中，成为新一轮产业转移第一梯度的承接地。常德德山经济开发区是1992年经湖南省人民政府批准的省级重点开发区，规划面积70平方公里，是常德市委、市政府直接主办的开发区。2009年批准为湖南省第一批国家高新技术产业基地。经过10多年的发展，园区已逐步形成了装备制造、林纸、电子新材料、纺织、医药、食品6大产业板块：1、以经
18、纬纺机、汉风集团、创业德力西、中联液压以及在建的三一重工等企业为龙头形成了装备制造产业板块；2、以恒安纸业、华耀浆纸以及筹建中的泰格林纸等企业为龙头形成了纸业板块；3、以金天钛业、良田科技、力元新材、三升光电等企业为龙头形成了电子新材料产业板块；4、以云锦纺织、东信棉业、嘉莉诗服饰、金帛化纤等企业为龙头形成了纺织产业板块；5、洞庭制药、金健药业、以三金制药、德海药业等企业为龙头形成了药业板块；6、以金健米业、德山大曲酒业、武陵酒业等企业为龙头形成了食品产业板块。现有各类工业企业230多家，规模以上企业80家，其中上市公司投资的企业15家；2008年，德山的规模工业企业主营业收入超过73亿元，税
19、收入库2.6亿元。未来的5年，德山经济开发区将实现规模工业企业达200家以上，工业产值逾500亿元并争创国家级重点开发区的宏伟目标。目前，加快项目建设，推动产业发展已成为园区的首要任务，德山开发区正重点打造六大专业园区：5平方公里电子新材料工业园、3平方公里机械装备制造工业园、1平方公里机械配套工业园、8平方公里化工造纸工业园、1平方公里物流产业园和3平方公里滨江休闲文化产业园。德山经济开发区的道路体系日益完善，以常德大道、德山大道、乾明路、龙潭路、善卷路、海德路等道路为经，以崇德路、莲池路、桃林路、有德路和青山街等道路为纬，形成“八纵七横”的棋盘格局。 开发区内建有30万吨自来水厂一座，11
20、万伏变电站两座，22万伏变电站一座，可确保企业生产经营及居民生活所需供水、供电，并可以为企业设计双回路供电。区内还有占地面积2100多亩的森林公园，作为城市公共绿地，为园区营造了良好的生态环境。在大力发展工业的同时，开发区按“工业新城，城市新区”的要求，着力打造环境优美、三产发达、生活便利的理想家园。在人文自然环境方面，正在重点建设两条风光带：一条是包括乾明寺公园、蚩尤阁、蚩尤善卷画墙、和尚桥、苏家渡民俗村、姚湖公园在内的沅水风光带；二是包括万寿殿、香火街、善德观、德山森林公园在内的枉水风光带。在人居环境方面，一批设施完善、功能齐全、环境优美的大型楼盘正陆续落成。与此同时，教育卫生、文化娱乐、
21、金融服务、电信通迅等公共事业，也有了长足的发展。2.2自然条件2.2.1气象德山开发区属亚热带季风气候，主要气象参数如下：年平均气温：16.7 年平均雨量：1346.5mm年日照时数：1719.5h 年主导风向：NNM年平均风速：2.1m/s 年平均气压：1011.8hpal因此，根据区域具体气象条件，制定工程日期施工表，建议施工避开雨季及不利时节，利用好夏末、秋、冬初季节有利的气候条件，抓好有效施工，达到满意效果。2.2.2地质园区内岩土特征按时代由新至老分述如下(1)第四系人工填土(Qml)零星分布在中方填镇政府所在地，为近期人类工程活动产物，松散至稍密，稍湿、硬塑，厚度0.12m。第四系
22、冲洪积土(QU+PL)分布全区，上部为粉砂质粘土，下部为砂卵石土。粉砂质粘土厚0.30.6m，估计承载力为100150kpa；砂卵石土厚315.6，估计承载为150-200kpa。侏罗系中上统至三叠系上统(J2T3)粉砂质、钙质泥岩；紫红色，局部含灰白色长石、石英砂岩，层理发育，估计承载力为300kpa。三叠系下统灰岩：灰色、灰焦色，估计承载力在300kpa以上。二叠系上统长兴组至石碳系中上统壶天群灰岩夹砂岩、泥岩(P2C2+3)：承载力在500kpa以上。2.2.3水文区域内地表水主要来源于天然降雨，水量充沛。地下水资源较为丰富。主要为第四系孔隙水和基岩风化裂隙水。场地内地下水以接受大气降水
23、补给为主，其流量及方向受场地内的大气降水和地形条件影响。该址地下水丰富，经测试，地下水混凝土无腐蚀性。2.3供水德山供水由常德市自来水公司第四水厂提供。该厂供应全部常德市区生产生活用水，设计供水能力60万吨/日，目前的实际供水量约为30万吨/日。依据企业实际需要，还可以直接从沅江抽水，沅江系湖南四大水系之一的第二大河流，年流量2096立方米/秒。可满足园区企业用水要求。2.4供电德山是常德市的供电枢纽，现有11万伏变电站二座和22万伏变电站一座，可确保项目电力供应，并可以按企业设计要求提供双回路供电专线。2.5交通 常德交通方便快捷，是全国60个交通枢纽城市之一，是全国较少同时拥有铁路、航空、
24、水运和高速公路立体交通体系的内陆城市。公路：德山境内有207和319两条国道，现已建成的长沙至常德、常德至张家界、常德至吉首的高速公路和在建的二连浩特至广州高速、杭州至瑞丽高速都经过德山开发区。铁路：连接京广和枝柳线的长沙至石门铁路穿境而过，年运输量120万吨的货运站就座落在德山开发区；石长复线已于2009年四季度动工建设，常德至长沙的城际轻轨已于2009年上半年动工建设。水运：流经德山开发区的沅江常年可通行千吨级货轮，常德港现有500吨级货运码头2座、1000吨级集装箱货运码头1座，经水路运输可以到达上海、南京、武汉、重庆等重要港口城市。航空：常德机场距离市区7公里，该机场可起降波音737、
25、757客机，现已开通至北京、上海、广州、深圳、武汉、成都、昆明、海口等地航班。实施西部大开发和中部崛起的伟大战略，必将对常德经济发展产生极其深远的影响，为陈化的经济建设带来千载难逢的历史发展机遇。三、项目建设的背景及必要性3.1项目建设的背景合理开发土地是城市发展的必然要求，也是建设小康社会的迫切任务。随着社会发展和经济增长及人民生活水平的提高，加速合理开发整理土地，盘活存量土地，对于促进城市化进程具有十分重要的现实意义。改革开放以来，常德城市化水平有了很大提高，中小城市规模不断扩大，小城镇建设速度加快，城镇人口和非农业人口迅速增加，城区人口从2000年的32万人增加到2009年40万人，由此
26、可见，无论从农业现代化、工业化、城乡一体化发展，还是城市化进程的加速，与城市化相关的重要资源土地已越来越成为各级政府及投资主体关注的焦点。近几年来，随着工业化而发生的经济和人口分布重心向城市转移、城市数量和城市人口迅速增加，城市在国民经济和社会生活中作用逐渐强化。主要表现形式有三种：一是城市人口占总人口的比例逐步提高，农业人口转为非农业人口逐渐增多；二是城市规模不断扩大、更新，农村已出现新兴城镇；三是城市经济关系、生活方式的普及与扩大。城市化程度日益加深，城市范围不断扩大，难免占用农地而促使城市开发整理土地结构发生变化。因此，合理开发整理土地是关系到国民经济是否健康发展的大问题。城市是现代产业
27、的集中地和消费的中心，在整个经济发展中具有举足轻重的地位。通过城市化带动工业化，实现现代化，充分发挥城市的集聚和辐射效应，能够极大地促进常德的发展。同样土地开发整理是合理配置、集约利用土地资源，提高土地利用率的战略措施，实现农业现代化也离不开土地开发整理。常德市德源投资开发有限公司是国有法人独资企业，投资方为湖南常德德山经济开发区区管委会。德山经济开发区是1992年成立的省级重点开发区。1992年5月，湖南省体改委以湘体改字199232号文件，批复同意德山经济开发区的建区申请。1994年3月，省人民政府以湘政发19945号文件，批准德山经济开发区为省级经济科技开发区。1997年6月，省人民政府
28、常务会议又批准将德山经济开发区列入全省6大重点开发区。2005年7月，经国家发改委第三批审核公告，德山经济开发区被国家正式认可为省级经济开发区，总面积54平方公里，总人口10万。2005年，德山经济开发区被湖南省委、省政府授予全省非公有制经济发展优秀工业园区称号。常德属湖南省3+5城市经济圈，而德山是常德的工业重镇，进入了长株潭“两型社会”建设大河西先导区的延伸区。3.2项目建设的必要性(1)土地开发整理是城市化建设的必要保障土地开发整理是指土地利用总体规划或城镇体系规划所确定的目标和用途，采取行政、经济、法律等措施，对土地利用状况重新进行布局安排、结构调整，既开发利用又治理保护，从而提高土地
29、利用率和土地质量，增加耕地，改善生产和生活条件及生态环境，促进经济社会快速发展和可持续发展。城市化是指城市数量增加或城市规模扩大的过程。其结果表现为城市人口在社会人口中比重逐渐上升，乡村人口向城市人口转化，工业和第三产业向城市集聚，城市规模不断扩大，功能不断完善。城市化是一项渐进的复杂过程，由于城市规模的扩大，基础设施、基础产业、体育活动场所等公益性项目的投入，必然要占用大量的土地。而城市周边地区既有废弃地，也有耕地。随着城市化规模的不断扩大，城市对土地的无止境需求和土地有限的可供应量这一矛盾将日益突出，这就需要通过土地整理，对城市周边地区的耕地、废弃地、闲散地及杂乱不规则的各类土地进行合理规
30、划，因地制宜，针对不同类型的土地进行道路、绿化、公园、水域、基础设施等调整安排和综合整治，以提高城镇土地利用率优化城镇景观布局，改善人居环境。在土地开发整理过程中，既要充分利用废地、荒地，通过综合整治，达到城市建设用地的要求又要注意保护耕地，避免因城市的扩张大量挤占耕地，造成新的耕地流失。因此最大限度随为城市化进程提供所需的土地既是土地开发整理的目的之一，更是推进城市化进程的必要保障。(2)士地开发整理对城市外围建设朝着规范化、合理化方向发展起者积极的促进作用。科学合理的土地开发整理规划应与土地利用总体规划和城市规划有机结合起来是城市建设的有益补充。通过土地开发整理，实现了“田成方，路成网，渠
31、相通，树成行”的现代农田格局。虽然不可能对中心村、行政村给予全面调整改造和综合整治，但是对村际之间的道路、水渠、田园绿化都会给予布局安排和配套建设，因而土地开发整理可以把田野的自然美和人工美有机地结合起来创造新的农田生态景观。这些景观通过便捷的路网，与城镇景观遥相呼应，又转化为城镇大绿化、大交通的一部分。土地开发整理通过迁村并址，撤并自然村，整治空心村，又直接推动了中心村和中心镇的建设。也就是说，土地开发整理既可以按照土地利用总体规划的要求，加强农用地分区建设，又可以直接或间接地支持城市建设，有利于工农结合优势互补，互动发展城乡一体。(3)土地开发整理可以为城市建设输送更多的城市居民。通过土地
32、开发整理，走农田标准化，灌溉、道路网络化，林带田园化，既有利于农业机械化作业，农业新技术的推广和普及，又有利于提高农村的劳动生产率，降低农业生产成本，有效地增强抗自然风险的能力，为农业适度规模经营创造条件也使农村劳动力退出第一产业，转入城镇第二产业、第三产业成为可能。土地开发整理过程也就是用现代思想观念改造农村旧传统的过程。土地开发整理运用先进机器平整土地，运用先进技术修筑工程，运用先进管理组织施工，运用城市文明改造农村旧习俗经过长期的参与，使农民的观念得到更新，便于掌握更多的生产技能，农业的现代化水平将大幅度提高，同时必将极大地燃民的整体素质。农民的素质得到提高以后，必将加快向城镇的流动，从
33、而使城市建设的速度进一步加快。随着我国工业化、现代化发展步伐的加快，城市人口必将有一个较快的增长。据专家分析，未来二十年，我国城市化水平将由1999年的30.9%提高到2010年的38左右，2020年的4550%。(4)土地开发整理可有效缓解城市建设中的土地供求矛盾城市化发展，城区范围的扩大，必然要占用耕地。面对人多地少，耕地后备资源又十分有限的国情，通过土地整理处理好城市建设与耕地保护、生态保护和失地农民利益的保护之间的关系显得优为重要。这就要求我们必须转变土地得用方式，走集约、利用、内涵挖潜的路子，在智谋扩大城市外延用地的同时，通过土地整理，积极盘活存量土地加强旧城区、旧街道的改造充分利用
34、现有的基础设施，科学规划，合理布局；要根据城镇用地现状及人口规模进行城市定级，科学预测城市的规划期人口规模和极限人口规模，通过对城市建设规模的控制来调整城市建设用地，从而化解城市建设中的土地供求矛盾。(5)常德市德山经济开发区土地平整开发项目的建设是走新型工业化道路，实现“工业新城，城市新区”发展战略的重大举措。长期以来，常德工业经济总量偏小，第二产业不够强大，由于生产力整体水平较低，产业结构不合理，“三农”问题解决仍不太乐观，工业化处于初始阶段，工业化率低于全国、全省平均水平，严重制约了常德经济的发展。近年来周边地区经济的迅猛发展，对常德形成倒逼之势。常德经济要实现跨越式发展，必须奋力“西部
35、突破”。而奋力“西部突围”，关键在于园区建设，搭建工业发展平台，营造工业发展氛围。目前，德山开发区区开发建设已经进入一个快速推进时期，正步入快速发展的良性轨道。只有抓机遇，奋力突围，才是唯一的出路。搭建更大的发展平台，拓展更大的发展空间，通过科学规划和产业定位、实现产业集聚和经济腾飞。(6)常德市德山开发区土地平整开发项目是建设新型园区经济的需要从现代化的意义来讲，建设新型园区，应该是一个区域的政府根据自身经济发展的要求，通过行政的、市场的多种手段集聚各种生产要素，并在一定空间范围内进行科学整合，并使之成为功能布局优化、结构层次合理，产业特色鲜明的工业企业聚集发展区或者称产业群集。长期以来，工
36、业企业规模小且比较零散，未能形成产业的整体力量，难以发挥产业聚集效应和辐射带动作用，而且浪费土地资源容易造成环境污染，影响可持续发展，不可能使园区所在地带来真正的经济繁荣。因此，只有实行引进和整合并举的办法创办较上规模的园区，扶持培育壮大重点优势支柱产业，来实现园区的区域化布局、专业化经营、市场化联动、社会化协作，使之与城区城市化建设步伐相衔接，德山开发区土地平整开发项目经济整体优势得到充分体现。(7)是实现工业强市，推动招商引资工作全面发展的需要。2009年常德市工业增加值473.7亿元，增长14.6%，比上年下降5.1个百分点。规模以上工业企业完成增加值384.0亿元，增长15.1%，比上
37、年下降7.2个百分点。非公有制规模以上工业增加值166.0亿元，增长16.8%。如何进一步吸引外来资金投资，已成为推动经济发展的首要工作。加快德山开发区的建设，营造良好的投资环境，是吸引外来投资的关键，对招商引资工作有着推动作用。因此，要全面推进招商引资工作，必须大力加快德山开发区的建设步伐。(8)德山开发区的辐射和示范功能，有利于常德向周边延伸利益链条，从而凸现中心城市地位，加速城市建设步伐。工业的发展与中心城市的建设有着密切的依存关系，常德中心城市地位形成的关键在于向周边延伸各种利益链条，德山开发区的辐射和示范功能以及逐渐完善的协作体系都有助于完成这项历史使命。德山开发区的建设不是单纯的工
38、业发展问题，同时也是城区建设的范畴，德山开发区今后发展的方向是常德新的城区。湖南常德德山开发区区首期7.86平方公里已基本开发完毕，交通路网已初具规模，水、电、通信、通讯等配套设施已基本完成，园区正迈入大产业集聚、大项目建设、大资本进驻的加速发展。目前园区项目后备开发用地严重不足，急需储备项目土地资源。因此建设常德市德山开发区土地平整开发项目十分必要的。四、园区发展沿革、现状、前景4.1德山开发区的发展沿革4.1.1、起步阶段（1992年1999年）。1992年，常德市委、市政府决定依托德山工业基础，建立德山经济科技开发区。1992年5月，省体改委正式下达了关于常德市建立德山经济科技开发区的批
39、复。第一代德山开发人借鉴沿海开发区起步的经验，提出了以地生财、滚动开发的建设思路：即通过有偿出让土地取得出让金，推动基础设施建设。开发区成立仅两个月，启动了“两路一桥”建设工程：即桃林路、善卷北路、枉水二桥新建工程，全长3649米。从1992年7月28日开工，至1996年7月28日竣工，建设者们用四年时间，拉开了开发区的主体道路骨架，德山开发区渐现雏型。1994年3月，省人民政府批准德山开发区升格为省级经济科技开发区。1997年6月，省人民政府常务会议正式将德山开发区列入全省6大重点开发区。4.1.2提升阶段（2000年2004年）。“以地生财”的政策，在全国各地开发区日益加剧的政策比拼中明显
40、落伍，德山的开拓者开始努力寻求新的突破：一方面，充分利用国家对高新技术产业的政策倾斜，在开发区内组建高新技术工业园，用政策“洼地”换投资“洼地”。2000年8月，常德市高新技术工业园在德山开发区正式挂牌，并同时推出了“三全一奖”的优惠政策，即：土地全送、规费全免、所得税地方留成部分全返、按引资金额1%的比例重奖招商引资的有功人员。在不到四年的时间里，先后有三金药业、平川药业、力元新材、创业德力西等13家企业在这里落户。另一方面，积极配合区内20多家举步维艰国有企业的改制，一手抓职工身份置换，一手抓下岗工人安置，仅用了两年多时间，基本完成了所有国有企业的改制工作。按照一厂一策的工作思路，常德纺织
41、机械厂、洞庭制药厂、常德化工厂等分别被经纬股份、三九制药、湖南海利等上市公司收购，常德棉纺厂、常德棉纺分厂和常德电机厂等企业分别被云锦纺织集团、东信棉业公司和金龙电机等实力雄厚的民营企业收购。重组后的企业，先后注入技改资金5亿多元，使生产规模、产品档次、市场份额、企业效益大幅提升。4.1.3发展阶段（2005）2005年6月15日，时任市委书记程海波带领四大家主要领导和市直相关部门的负责人在德山召开现场办公会议，共商德山开发区可持续发展大计。会议决定市政府连续3年每年投入3亿元（含融资）用于基础设施建设。615会议之后，在短短的几个月中，乾明路、善卷路、有德路、青山街、崇德路、龙潭路等基础设施
42、相继动工。2006年底起，新一届市委、市政府领导班子对德山开发区建设发展更加重视，明确了德山开发区“工业新城、城市新区”的发展定位，提出了要举全市之力建设德山的口号，加强了对开发区工作的领导，明确常务副市长为开发区工委第一书记、副市长兼任开发区工委书记，加强了对开发区的具体领导。市直各单位支持开发、服务项目的措施有力，相关职能部门对开发区的工作都明确了一把手负责制，有的还由市局副局长兼任开发区分局局长。2007年，德山开发区共签约项目29个,总投资160亿元，其中投资亿元以上项目16个。新开工工业项目21个，总投资158亿元。当年完成投入13.7亿元，比上年增长145.2%。全年共新征土地22
43、00亩，拆迁房屋411栋，支付征地拆迁补偿费1.48亿元，拆除违章建筑2万余平方米。常德火电厂、恒安生活用纸、云锦工业园、金天钛业、三升光电、中小企业园等一批亿元项目相继入园，德山开发区的林纸、纺织和机电三大主导产业集群正逐步形成，实现了“产业集群、重大项目、园区形象”上的重大突破。2008年，截至8月底，全区共签约项目21个（其中亿元项目13个），合同引进资金55.8亿元，有三一重工集团投资15亿元的平地机和沥青搅拌站设备生产项目。全区现有各类工业项目60个，总投资140余亿元。其中,在建项目19个（含10个亿元项目），拟建项目21个（含13个亿元项目），投资500万元以上的工业技改项目16
44、个。去年开工项目中，已投产的有恒安心相印纸业、天力液压和新希望饲料等9个。预计今年，在建项目中将有云锦工业园、三升光电、恒安生活用纸、中小企业园、东莞产业园、电子陶瓷等6个亿元项目和芦荟加工等4个中小项目投产，全年投产项目可达19个。4.2德山开发区的发展现状4.2.1德山的工业基础正做大做强。现在，德山开发区已拥有各类工业企业230多家，其中规模以上企业69家，并且正在形成7大工业板块：以恒安纸业、华发纸业及筹建的泰格林纸等企业为龙头形成了纸业板块，以金健米业、阳光乳业、广积米业等企业为龙头形成了食品产业板块，以云锦纺织、东信棉业、特季轻纺、金帛化纤等企业为龙头形成了纺织产业板块，以力元新材
45、、金天钛业等企业为龙头形成了新材料产业板块，以三升光电、电子陶瓷及即将动工建设的三一重工常德工业园为龙头形成了机械电子产业板块，以三金制药、洞庭制药、金健药业、德海药业、平川药业等企业为龙头形成了医药产业板块，以通威饲料、海大饲料、唐人神饲料、新希望饲料等企业为龙头形成了饲料加工产业板块。预计“十一五”末期，德山开发区工业企业总数达到300家，其中规模企业100家，地区生产总值达到100亿元，财税收入突破5亿元。德山将在环洞庭湖经济圈中树起滨湖工业重镇的大旗，在正在形成的我市太子庙-灌溪工业走廊中扮演重要的角色。16的奋斗，德山工业不仅赢得了量的扩张，而且实现了质的提升。中国粮食第一股金健米业
46、公司的金健牌大米和面条荣获“中国名牌”，企业被授予“全国优秀食品工业企业”等4个国家级荣誉称号，品牌跻身“中国500个最具价值品牌”的行列；恒安纸业的“心相印”生活用纸从2000年起连续8年市场占有率居全国第一，消费者满意度高达98.5%，2005年9月1日被国家授予“中国名牌”称号，恒安三期年底建成投产后，年产值将达到17亿；常德纺机生产的YJ2系列摇架，全国市场占有率高达70%，成为纺纱机首选配套产品，荣膺“全国纺织机械行业十大品牌”称号，所生产的经编机全国市场占有率也超过50%，并远销欧、亚国家。目前，共有11家上市公司在开发区落户，它们已成为德山工业的脊梁。2008年，德山的规模工业企
47、业主营业收入预计将超过63亿元，税收入库2.6亿元，比开始实行分税制的1994年增长3倍。4.2.2德山的生产生活配套正逐步完善。16年中，开发区累计注入城建资金5.5亿元，新建了12条城区主次干道，新建道路总长25公里。今天，德山的道路体系日益完善，以常德大道、德山大道、乾明路、龙潭路、善卷路、海德路等道路为经，以崇德路、莲池路、桃林路、有德路和青山街等道路为纬，“八纵七横”的棋盘格局正在形成，城区道路里程已由开发区成立前的1公里扩展到30公里。目前，德山经济开发区园区配套条件日益成熟。一是物流通畅，公路有207、319两条国道在这里交汇，长常、常张和常吉等6条高速公路将在这里贯通；铁路有连
48、接京广和枝柳两大动脉的石长铁路在这里横穿，拥有年运输量120万吨的火车货站；水路，能停泊千吨级轮船的德山码头将为您提供舟载之便，可从这里走沅江、经洞庭湖，西达重庆，东抵上海；空运，距开发区5公里的常德桃花源机场，开通了广州、海口、北京、上海等多条航线，大大缩短了德山与外界的距离。水电齐备，开发区内拥有日供水10万吨、60万吨的自来水厂各一座，能充分保证企业的生产用水和居民的生活用水；开发区作为西电东送的主通道，有10伏万变电站二座，20伏万变电站一座。污水处理厂、垃圾发电厂、客运汽车站、公交通车站即将开始建设。4.3德山开发区的发展前景根据德山开发区的发展目标，到2010年，全区规模工业总产值超过100亿元，规模以上工业超过100家，财