工业物流园规划文本及说明书.docx

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1、目 录（文 本）1第一章 总 则3第二章 定位与目标4第三章 总体布局6第四章 道路交通体系8第五章 物流系统功能11第六章 物流信息系统12第七章 绿地系统与环境容量14第八章 营运战略与风险防范15第九章 附则16XX市工业物流园规划18（说 明 书）18第一章 XX市概况18第二章 规划背景21第三章 规划指导思想与基本原则27第四章 物流园选址分析28第五章 园区定位与目标33第六章 建设规模的确定35第七章 总体布局41第八章 道路交通体系51第九章 物流系统功能57第十章 物流信息系统63第十一章 绿地系统与环境容量68第十二章 园区营运战略与风险防范75第十三章 政策支持与保障体

2、系84附：术语释义86XX市工业物流园规划(文 本)第一章 总 则第1条 规划目的为贯彻落实市委、市政府提出的“构建商贸物流中心，打造生态宜居城市”发展战略，具体指导XX市工业物流园区的建设与发展，发挥物流园区的公路交通优势，统筹安排园区内各项建设，加强该物流园区的规划及建设管理，为物流园区的开发建设提供技术依据，编制本规划。 第2条 规划依据 1、中华人民共和国城市规划法；2、中华人民共和国城市规划编制办法（2006年）；3、物流园区分类与基本要求；4、XX省“十一五”交通发展规划；5、XX市一线一圈生态经济区发展规划（2005年编）；6、XX市“十一五”规划（2005年编）；7、XXXX工

3、业园区“十一五”发展规划（2006年编）；8、XX新城总体规划（1999年编）；9、XXXX工业园区控制性详细规划（2006年编）；10、XX市人民政府关于促进我市商贸物流业发展的建议；11、XX市城市总体规划（20102020年）；12、其他相关法律、法规、文件。第3条 文本涉及的控制指标和技术规定是根据现有的法律、规范、规定及标准，结合XX市XX县的实际情况并考虑到今后长远发展制定的，未涉及的指标应符合国家、XX省和XX市有关法律、规范及标准的规定。第4条 规划范围规划区在209国道XX段以西，沿沪昆高速XX段南北两侧布局。规划用地面积3平方公里。第5条 规划期限规划分近期、中期和远期三期

4、，近期为20082010年，中期为2010年2015年，远期为2015年2020年。第二章 定位与目标第6条物流园定位工业物流园以市工业园为依托，立足XX县，为XX工业园、农林业、商贸流通业、以及城区居民提供集个性化、专业化、多样化物流服务为一体的配套齐全、运作高效、环境良好的生产服务性物流园区。第7条 总体目标建成以先进的物流信息系统为基础，以完善、发达的交通运输体系为网线，以现代化物流企业为主体，按照市场机制运行的、拥有现代化物流设施的规范化、示范性现代生产服务型物流园区。第8条 近期重点1、整合物流资源。与市工业园企业针对物流基础设施的规划建设进行沟通和协商，将企业物流基础设施的规划和建

5、设纳入工业物流园区的总体设施规划和建设中，以实现物流资源的整合，物流基础设施的共享。、初步建设高速公路集装箱作业区。建设3公顷的货运停车场，作业区包括集装箱堆场、货运停车场和仓储中心，为物流企业提供集装箱的储存、拆拼箱、装卸搬运、停车配载、配送等物流服务。、扩建XX火车站货运场。初步扩建XX火车站的货运场，以满足物流园区的铁路货运需求，为物流园区内企业提供方便快捷的铁路运输服务。、初步建设农林产品加工交易区。建设农林产品加工交易区8公顷，提供农副产品以及林产品的深加工服务，建立交易平台，方便农林产品的销售，促进农、林产品物流的发展。、初步建设工业设备配件配备超市。建设工业设备配备超市5公顷，为

6、工业企业的机械设备零部件的配备提供展示及销售服务。、完善物流园区道路交通体系。完善物流园区道路体系建设，使物流园区形成由高速公路、国道和主干道共同构成“三横两纵”的道路骨架格局。主干路呈“二横一纵”的格局。第9条中期重点、进一步完善物流基础设施建设。物流园区进一步完善其物流基础设施建设，为工业园内工业企业以及周边地区工业企业提供仓储、运输、包装、配送、流通加工、信息服务等基本物流服务功能的同时还能为企业提供金融服务、技术服务等外延物流服务。、基本建立农产品、林产品加工交易区。在为XX县及周边县市的农、林产品提供仓储、运输、流通加工、配送等物流服务的同时，基本满足XX县城区的消费需求。、基本建立

7、工业设备配件配备超市。为XX工业园内的工业企业提供物流机械设备的日常维护和零部件的展示及销售服务。、初步构建物流园区的信息平台。为物流园区内各物流企业提供基础数据管理、业务过程管理、辅助决策、财务管理等信息服务。、逐步完善物流园区内的交通道路规划建设。加快物流园区内主干道、次干道以及支路的建设，为物流运输、配送等各项物流活动的顺利开展提供保障。第10条远期重点、完善并优化物流园区物流基础设施。将物流园区建设成为一个拥有现代化物流基础设施，集标准化仓储配送中心、理货、流通加工、包装、信息服务等功能为一体的物流园区。、完善物流信息系统体系。完善物流园区综合信息服务平台、数据交换平台、物流业务交易支

8、持平台、货物跟踪平台的建设。、完善农、林产品加工交易区。完成25公顷的农林产品加工交易区的建设，为XX县及周边县市地区的农、林产品基地提供一体化的物流服务，满足居民的消费需求，促进XX市农业物流、林业物流和商贸物流业的发展。、完善工业设备配件配备超市区。完成20公顷的工业设备配件备件超市的建设，满足XX工业园内的工业企业以、物流园内的物流企业以及XX县周边县市工业设备的维护和机器零部件的配备需求。第三章 总体布局第11条 物流园区各功能区布局确定工业物流园为“八区组团”规划结构：集装箱作业区、理货场区、流通加工区、再生资源处理区、标准化仓储区、公共配套区、农林产品加工交易区、工业设备配件区。第

9、12条 集装箱作业区利用集装箱运输及拆拼箱服务为工业企业和物流企业提供货物的集运、配送等物流服务，内分集装箱堆场、仓储区、产品分拨区、停车场。第13条 理货场区为货物提供清点、分类、及搬运盘点等理货服务以及为停车检修、货物配载等功能，内分货物分类区、仓储区、停车场。第14条 流通加工区为工业企业提供生产资料的包装、分割、计量、分拣、组装等物流服务，内分流通加工区、仓储区。第15条 再生资源处理区对工业生产企业的边角料等废弃原料进行收集、分类、加工、包装等重加工利用，内分处理区、重加工区、仓储区。第16条 标准化仓储区提供标准化的各类仓库，为工业企业提供仓储和配送等物流服务，同时也为园区内的物流

10、企业提供场地，使其共享现代物流基础设施网络，内分仓储区、包装区、配送区。第17条 公共配套区包括行政商贸区和后勤保障区，为入园企业提供全面周到的服务，内容主要包括：行政办公中心、信息中心、商业金融中心、后勤保障中心，内分行政办公区、商务金融中心、后勤中心。第18条 农林产品加工交易区该功能区主要为农产品、林产品提供加工服务以及交易的平台，充分发挥物流园区的物流优势，促进XX市农业和商贸物流业的发展内分加工区、交易区、配送区。第19条 工业设备配件区为工业企业以及园区内的物流企业的机械设备提供日常维护、零部件的配备、安装等服务，以保障企业的正常生产和运作，防止意外事故的发生，内分仓储区、超市区、

11、配送区。第20条建设用地规模工业物流园总用地面积为300公顷。建设分三期，第一期规划用地66.7公顷，预计于2010年竣工；第二期规划用地100公顷，预计于2015年竣工；第三期规划用地133.3公顷，预计于2020年竣工。第21条 各功能区规划用地1、集装箱作业区50公顷，其中一期14公顷 、二期16公顷、三期20公顷；2、理货场区40公顷，其中一期10公顷、二期10公顷、三期20公顷；3、流通加工区30公顷，其中一期7公顷、二期10公顷、三期13公顷；4、再生资源处理区30公顷，其中一期6公顷、二期10公顷、三期14公顷；5、标准化仓储区65公顷，其中一期8.7公顷、二期24公顷、三期32

12、.3公顷；6、公共配套区40公顷，其中一期8公顷、二期10公顷、三期22公顷；7、农林产品加工交易区25公顷，其中一期8公顷、二期10公顷、三期7公顷；8、工业设备配件区20公顷，其中一期5公顷、二期10公顷、三期5公顷。第22条 用地适建规定考虑到规划的弹性，在特定的条件下，用地性质可根据实际需要做适当调整，但应符合城市建设用地适建范围的规定。第四章 道路交通体系第一节 对外交通第23条 规划目标以物流企业需求为导向，以提高整体环境为目标，打造“永不塞车的物流园区”，增强物流园区的辐射、带动作用。第24条 规划用地规划对外交通用地6.81公顷，占规划建设用地的2.27%。第25条 规划布局规

13、划形成铁路、高速公路、公路等相结合的对外交通体系。1、高速公路：中部沪昆高速公路，东侧209国道；209国道与沪昆高速公路之间通过互通立交联系。2、铁路交通：枝柳铁路。3、其它对外公路：纵向（L6）主干道穿越物流园区，向北穿越沪昆高速与209国道相接，向南也与209国道相接，是一条重要的交通干道。第二节 园内道路交通第26条 规划目标建立与园区规模、档次相匹配高效的道路网结构，结合XX市工业物流园区总体发展目标，形成快速通畅、便捷的道路交通体系。第27条 道路用地指标规划道路广场用地36.3公顷，占规划建设用地的12.10%。第28条 道路格局采用方格网式布局，道路系统采用主干道次干道支路三级

14、系统。规划区内由高速公路、国道和主干道共同构成“三横两纵”的道路骨架格局。第29条 具体布局1、主干路。呈“二横一纵”格局，“二横”（L1,L2,）布局在物流园区的南北两端，与沪昆高速平行，一纵(L3)布局在209国道以西，与209国道平行，北端横主干路(L1)与纵主干路(L3)的规划红线宽度30M，南端横主干路(L2)的规划红线宽度为24M。 2、次干路。（S1）布局在物流园区西端，规划红线宽度15M，与主干路共同形成区域干路网络系统。3、支路。对主干路、次干路起辅助作用，以承担短距离交通为主，大部分地块的出入口应设置在支路上。同时支路也可以视地块大小的实际情况进行取舍。支路规划红线宽度为1

15、2M。第30条 道路控制1、道路横断面。规划主干道采用四块板断面型式，次干道采用三块板断面形式，支路采用一块板断面形式，道路交叉口采用渠化路口设计，以提高通行能力。2、道路交叉口控制。规划平面交叉口的道路缘石半径主干道按照25米控制，次干道、支路按照20米和15米控制。用地范围根据道路红线和停车视距三角线控制，主干道停车视距为80米，次干道为50米，支路为30米。3、园区出入口控制。与城市道路相交的出入口通道与城市道路尽量采用正交布置，如斜交则不小于75。各类建设基地出入口位置距离主干道交叉口不少于80米，距次干道交叉口不小于50米，距桥隧坡道的起止线距离，不少于30米。基地位于两条以上道路交

16、叉口，出入口应设置在级别较低的道路上，停车场出入口距离交叉口不小于50米。第31条 停车场区内设置2处社会停车场。其中设置车辆维修，且停车场与车辆维修用地的配比为2：1。停车场还应充分利用地下空间资源，进行地下车库的建设。1、集装箱区停车场。用地7.5公顷，地下停车面积1.99公顷；2、理货区停车场。用地6公顷，地下停车面积1.58公顷。第五章 物流系统功能第32条 仓储功能园区拥有自动化立体仓库的标准仓储区，为工业企业和物流企业提供仓储服务。第33条 运输、配送功能园区主要采用公路和铁路运输，为企业提供联运服务以达到最佳运输模式组合；园区拥有配送中心，为客户提供不同的配送路线和价格服务，满足

17、不同层次客户的需求。第34条 装卸、搬运功能园区配备专业化的装卸、提升、运送、码垛等装卸搬运机械，为企业提高装卸搬运服务。第35条 包装功能物流企业根据客户需要对货物进行组合、拼装、加固，形成适于物流和配送的组合包装单元，根据客户的需要对商品进行必要的商业包装。第36条 流通加工功能为制造商和分销商的产品进行流通加工服务以方便生产和销售。第37条 信息处理功能对物流环节的各种物流作业中产生的物流信息进行实时采集、传递和分析，并向客户提供各种作业的明细信息及咨询信息。第38条 结算功能对物流费用进行结算，并在从事代理、配送的情况下，物流园区替货主向收货人结算贷款等。第39条 需求预测功能根据园区

18、商品进货、出货信息来预测未来一段时间内的商品进出库量，进而预测市场对商品的需求。第40条 物流技术开发与系统涉及咨询吸引更多相关物流企业进驻物流园区，开发物流软件及物流设施设备，为客户提供更好的物流服务。第41条 物流咨询培训服务利用物流园区运作的成功经验及相关的物流发展咨询优势，吸引物流咨询企业进驻发展，利用高校、科研、企业、政府多方合作的优势，开展物流人才培训业务。第42条 车辆辅助服务物流园区为货运车辆提供停车配载、检修、配件供应等服务。第43条 金融配套服务物流园区能为企业提供投资风险评估、贷款、保险、外汇等服务。第44条 工商、税务、海关等服务园区能为企业提供工商咨询、纳税申报与税务

19、登记、报关等服务。第六章 物流信息系统第45条 物流信息系统的功能框架1、综合信息服务平台。具有信息发布和查询功能，要满足不同物流信息需求主体的信息需求和功能需求。2、数据交换平台。担负起物流信息系统中公共信息的标准化和规范化定义、采集、处理、组织和存储，以及解决异构系统和异构数据格式之间的数据交换和格式转换功能，实现不同物流信息系统之间的跨平台连接和交互，促进园区物流系统的通畅运行。3、物流业务交易支持平台。包括物流综合信用认证、安全认证、网上采购招标、电子订舱、电子支付与结算、网上保险、网上报关、网上交税、网上出入境商品检验检疫等。4、货物跟踪平台。物流企业和客户可以利用GPS/GIS技术

20、，通过局域网或互联网实时跟踪货物及运输车辆的状况，从而为物流企业的高效率管理及高质量的服务提供技术支持。第46条 园区物流信息系统的实现1、建设公共信息平台。公共信息平台是园区内信息综合度最高的管理信息系统，主要包括决策分析、EDI、信息发布、共享信息、电子商务五大功能模块。为物流园区内用户提供区域范围内的数据传输、数据汇总、异地出货、异地签单、分支财务处理、财务结算等物流服务以及政府各职能部门“一站式服务”。2、建设物流业务信息平台。物流业务信息平台为物流园区内的物流企业及其他相关部门提供统一高效的沟通界面，需要对信息和物流源进行全面整合，以最优的资源配置、最佳路径和最佳方案的选择来满足一体

21、化物流的需要。第七章 绿地系统与环境容量第一节 绿地系统第47条 绿地系统物流园区的绿地由点、线、面不同形态、不同功能组成。点：由街头绿地、沿路节点等组成；线：主要由沿河绿带、道路绿带组成；面：主要指沪昆高速和209国道立交桥周边地带。第48条 用地指标规划绿化用地面积45公顷，占建设用地15%。第49条 绿地布局1、公园。设置1处，位于园区西北角舞水河沿岸S2路旁的生态公园。公园绿地可利用河道组织湖面、水体，强调绿与水的良好衔接，保证风景的连续性和完整性。2、街头绿地。沿河、沿主干道两侧控制10-30米的绿带，同时在沿河、沿路节点处设置街头绿地。3、防护绿地。沿 L6两侧各设置不少于20米宽

22、的防护绿带，沿沪昆高速、209国道控制不少于200米宽的防护绿地，种植乔木、灌木为主，起防尘隔噪的作用。4、生态绿地。物流园区东侧沿线，控制400-1000米的生态绿地作为生态控制区。生态绿地不计入绿地指标，不参与用地平衡。5、绿色轴线。沿规划区内的主干道、河流两侧设置10-30米的绿化带，形成绿色轴线；观景路、物流大道及其延伸线以东西、南北的形式穿越整个物流园区，并将主要节点联系起来，是区内主要绿色景观轴线。第二节 环境容量控制第50条 指标体系 环境容量控制指标体系分为强制性和引导性两类。强制性指标为地块用地性质、建筑密度、建筑限高、容积率、绿地率、交通出入口方位。指导性指标为地块人口容量

23、、建筑形式、体量、风格、色彩要求以及其它环境要求第51条 容积率控制 对地块的开发强度的控制：地块容积率为上限指标，开发建设时只能小于或等于分图则中各地块关于容积率的规定值。对于总面积大于3公顷的大地块，在开发过程中如进一步划分小地块时，细分后小地块的建筑面积总和不得超过原大地块规定的限度。 第52条 建筑密度控制 地块的建筑密度为上限指标，开发建设时只能小于或等于分图则中各地块关于建筑密度的规定值。第53条 绿地率控制 物流仓储地块的绿地率为上限指标，开发建设时只能小于或等于分图则中关于绿地率的规定值；其余地块的绿地率为下限指标，开发建设时只能大于或等于分图则中各地块关于绿地率的规定值。第八

24、章 营运战略与风险防范第54条 营运战略1、经营主要思路。依据市场竞争的基本模式，借助XX市政府对物流园区重视的这股东风，凭借XX市的经济发展和交通区位优势以及工业物流园区周边独特的交通优势，通过诚信经营，合理的价格，更好的服务质量使工业物流园区在众多物流园区中具有独特的竞争力，力争将工业物流园区建设成为XX市、XX省，乃至全国的效益高，信誉好，可持续发展能力强的示范性物流园区。2、市场化战略。树立市场意识，按市场规则指导园区的经营管理和进一步发展。因而物流园区的市场化战略需要树立顾客意识、竞争意识、市场细分策略。3、信息化策略。将信息化建设放在重要的位置，为区内物流企业提供物流交易平台，使得

25、其对内或对外开展电子商务化物流服务。4、提高物流服务质量，降低价格策略。帮助和引导园区内企业，改进物流经营管理方法，推行物流标准化，提高物流作业效率，降低成本，倡导诚信经营，争取以更低的价格提供更好的服务。第55条 风险防范1、加强安全体系建设。对园区物流基础设施进行定期检查，以防止物流事故的发生；仓储配送中心是物流园区中的重点火灾防护单位，每日应做好检查工作；加强环境风险的日常防范，建立物流园区危险性物质数据库。2、扩大物流增值服务。始终把物流服务质量放在首位，不断为客户提供更多物流增值服务，如货物跟踪服务、回收处理、售后服务等。3、防止重复建设。企业建设用地要根据工业物流园区各功能区建设方

26、案，政府做好规划引导作用，防止物流基础设施的物流项目的重复建设，防止土地的浪费和物流规划区的混乱。第九章 附则第56条 本规划由规划文本、规划说明书和规划图册三个部分构成，是XX市工业物流园区建设的依据。第57条 本规划由XX市商务局和XX市规划局负责解释。第58条 本规划自XX市人民政府批准之日起施行。XX市工业物流园规划（说 明 书）第一章 XX市概况一、地理位置XX市位于XX省西南部，沅水中上游，东倚雪峰山脉，与本省常德市、益阳市、娄底市和邵阳市接壤；西界贵州苗岭，与贵州省黔东南自治州和铜仁地区毗邻；南连九万大山，与广西壮族自治区桂林市和柳州市相接；北靠武陵山脉，与本省的湘西土家族苗族治

27、州和张家界市交界。全市东西宽229公里，南北长353公里，总面积27624平方公里，占全省总面积的13%，居全省14个市州之首。二、行政区划XX市下辖1市（洪江市）、2区（鹤城区、洪江区）、10县（XX县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、麻阳苗族自治县、芷江侗族自治县、新晃侗族自治县、会同县、靖州苗族自治县、通道侗族自治县）。市政府所在地鹤城区。全市共有乡201个（其中民族乡26个），建制镇个87个，街道办事处9个。2007年末，XX全市共有在册总人口502.32万人，其中市镇人口166.34万人，城市化水平达33%，乡村人口335.98万人。XX是少数民族地区，有侗、苗、土家、瑶、白、回等31个少数

28、民族，人口167万人，占全市总人口的33.3%。三、自然条件1、气候特征属亚热带季风性湿润气候。气候温暖、四季分明、雨水充沛、生长期长。风向冬季多西北风，夏季多正南风。2、地貌结构山地占全市总面积70.5%，丘岗占17.9%、岗地占4.1%、平原占4.2%、山原占0.6%、水城占2.7%。大致是“七山二丘岗，一分平原加水城”的格局。3、水城资源以通道八斗坡为分水岭，以北属长江水系，以南属珠江水系。沅水流域面积26988平方公里，占全市总面积97.4%。水资源总量224亿立方米/年，是全省人平的1.4倍，全国人平的1.9倍。4、矿产资源境内矿产资源经济价值大，特别是金、钒、水泥灰岩、硫铁矿、重晶

29、石等为优势矿产。现已发现49种，其中特大型矿床1处、大型矿床10处、中型矿床31处、小型矿床66处。四、历史沿革春秋之时，今XX境内属楚巫中地；战国属楚黔中郡地；秦汉设郡置县；唐代以辰州为据点，今XX境内有州6个；五代为少数民族首领所据；宋朝隶属荆州路；元朝隶属湖广行省；明置1府1州（辰州府、沅州、靖州）；清置2府1州1厅（辰州府、沅州府、靖州直隶厅、晃州直隶厅）；1935年7月1日，省政府在沅陵设立湘西靖绥处，靖绥范围19县；1944年8月，省部于洪江设洪江行署。1949年10月8日，在成立湘西行署区（下辖3个专区）；1953撤消行署区，建立芷江专区，辖包括现XX境内县、绥宁等12县及洪江市

30、；1968年改为黔阳地区，辖现XX境内县；1975年改XX地区，行署迁至XX县；1997年11月，国务院批准XX地改市，设立地级XX市，以XX地区行政区域为新XX市的行政区域，原县级XX市改设为XX县和鹤城区（县级）。五、经济水平1、经济总量2007年，全市全部GDP为408亿元，同比增长12.6%，占全省全部GDP总量的 4.5%。按三次产业分类，第一产业GDP为96.4亿元，增长5.2%；第二产业GDP为135.4亿元，增长17%；第三产业GDP为176.6亿元，增长13.1%。三次产业结构比例为：22.1：33.4：44.5。2、财政收入2007年，全市财政总收入26.43亿元，同比增长

31、28.3%。一般预算收入17.21亿元，增长27.2%，其中地税部入库7.36亿元，财政部门入库7.19亿元，上划中央“两税”6.54亿元。全市财政支出68.92亿元，增长39.5%。3、生活水平2007年末，全市居民储蓄余额281.5亿元，增长15.7%，达到同期GDP的68.9%。全市城镇居民人均可支配收入9217元，增长9.2%；人均消费性支出6742元，增长7.8%；人均食品支出2928元，恩格尔系数为43.4%。农村居民人均纯收入2480元，增长7.7%；人均现金支出2361元，增长14.5%;人均食品支出1394元，恩格尔系数为59%。第二章 规划背景一、发展现代物流业的战略意义现

32、代物流是指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程，它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送和信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合服务。发展现代物流是适应社会化大生产快速发展和社会分工不断细化的客观需要，是连接生产和消费的关键环节，是根据我省实际加快产业结构调整、推动产业升级、促进第三产业增长的主要途径。现代物流作为降低物资消耗、提高劳动生产率以外的第三利润源，在全球范围内获得迅速发展。现代物流业作为极具发展潜力的新兴产业，正在迅速成长为促进国民经济与社会发展，特别是推动第三产业快速增长的主要力量，其发展水平已成为衡量一个国家和地区综合竞争力的重要标志

33、。加快发展现代物流业，对于降低社会物流成本，提高物流效率，优化资源配置，促进经济结构调整和增长方式转变，推动我省第三产业乃至整个国民经济发展都具有十分重要意义。二、国内外物流业的发展趋势 当前，发达国家和地区的物流业已发展到相当高的水平。现代物流与电子商务紧密结合，先进的物流技术、设备和管理手段广泛应用，在区域或行业内实行共同配送成为主导，物流企业向集约化、协同化、全球化方向发展，物流业对国民经济支撑作用明显增强，社会物流总成本占生产总值的比重明显降低，国际范围内物流业竞争日趋激烈。近年来，现代物流业在我国得到较快发展，国际著名物流企业进入我国物流市场的步伐加快，全国主要经济区域、各大中心城市

34、在物流领域呈现出竞相发展态势，对我市现代物流业的发展既带来了良好机遇又提出了严峻挑战。三、我国物流园区的发展（一）物流园区概念在修订的中华人民共和国国家标准物流术语（GB/T18354）中，对物流园区的概念解释为：物流园区（logistics park）是为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等各区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。 （二）物流园区作用第一、有利于土地资源的集约化使用。随着城市化进程的加快和市区的不断扩展，住宅、商贸、金融、饮食服务等第三产业的用地需求不断增加，原来的城市边缘区迅速成为市中心区，原有

35、的大型仓库、配送中心、货运站因对城市交通和环境造成了很多不利的影响，从而必须迁出。物流园区的出现既为配送中心提供了新的发展空间，也为城市用地结构调整创造了条件，减小了物流对城市环境的不利影响。而且物流园区可以统一提供仓库、货场、停车场、装卸设备等物流设施供入驻的企业使用，使土地使用效率大为提高，缓解了紧张的土地供给问题。这一点在沿海大型城市如上海、广州等地尤为重要。 第二、有利于促进第三方物流的发展，加快物流社会化的形成。 据行业研究结果表明，目前国内工业园区或工业企业聚集地中共享型的生产性服务载体相对缺乏，许多配套服务功能如物流配送服务与入驻的国内外企业的需求相差较大，在很大程度上影响了制造

36、业的发展。物流园区的出现将众多的物流企业聚集在一起，有利于为生产流通企业提供全方位的物流配套服务、提高其物流运作的效率和降低其物流成本，从而有利于生产流通企业和物流企业的专业化运营，促进区域经济的健康发展。例如，据粗略测算，浙江传化物流基地的建成与运行，在2005年使其区域内的生产流通企业降低物流成本12亿元人民币。 第三、有利于提高规模效益，实现资源共享和物流功能的综合集成。组建物流园区，按照市场经济的规律，可将多个物流企业吸引在一起，发挥整体优势和规模优势，实现物流企业的专业化和互补性。同时，这些企业可以共享园区内的基础设施、配套服务设施、优惠政策和综合服务，有利于实现物流企业的重组，实现

37、社会资源的优化配置、降低运营成本。 第四、有利于物流市场的管理和实现物流公共信息平台服务。物流园区的建立有利于实现资源整合，将不同规模、不同服务项目、不同专长的物流服务企业，将银行、电信、保险、法律、会计等专业化服务，将汽修汽配等工具设备的维护保养服务，将餐馆住宿等生活配套服务，将工商、财税、运管、公安等政府的监督管理服务职能一起集聚到同一平台上，从而有利于促进政策协调、节约行政资源，实现物流市场的高效管理和服务。例如，一些物流基地的建成为社会零散车辆运营服务的税收管理提供了便利条件。同时，物流园区将区域内外的众多工商企业的物流需求信息和物流企业的服务信息汇集在一起，有利于搭建物流公共信息平台

38、，提供物流信息增值服务。（三）物流园区赢利收入来源物流园区的盈利模式有很多种，物流园区的收入来源主要包括如下的10种：办公楼租金；库房/货场租金；设备租金；配套设施租金/管理费；各种增值服务费；物业管理费；国家拨款；税收优惠；所属物流企业；土地升值后出租或出售。四、XX市商贸物流业发展状况XX市是西南地区重要的交通枢纽中心，素有“火车拖来的城市”之称。湘黔、枝柳和渝怀三条铁路在城区交会，320、319、209三条国道、十二条省道和在建的沪昆、杭瑞以及即将建设的包茂三条高速公路贯穿境内，芷江机场开通了多个航班，水运体系通江达海，航空、铁路、公路、水运四位一体的便捷交通更使XX具有有利的运输条件。

39、商贸物流业已成为现代社会的先导性产业，是继劳动力和自然资源之后的第三利润源，在国民经济中的地位日益突出。近年来，XX省XX市的商贸物流业发展迅猛，已逐渐成为支撑市域经济发展的优势产业。XX市各级各部门正努力进一步做大做强这一产业，力争早日把XX建设成为区域性现代商贸物流中心，以此增强城市的辐射力，按照“建设大市场，搞活大流通，发展大贸易”的要求，从加快培育市场体系、拓展现代流通方式、完善配套功能、构建第一产品供应体系等方面主攻，并力求有所突破。1.加速培育市场体系。通过建立完善的市场体系，才能集聚人流、物流，真正繁荣商贸物流业。当前重点建设几个大型专业批发市场，形成在湘鄂渝黔桂五省(市、区)周

40、边地区有较高知名度、较强辐射力的批发大市场；把XX个数多、门类齐的市场大市建成规模大、档次高的市场强市；建设一批功能齐全的物流园区、储运中心和配送中心，进一步改善物流业发展的硬件设施条件。2.积极拓展现代流通方式。在建设区域性现代商贸物流中心的过程中，XX坚持把发展现代流通方式作为关键要素来抓，以现代流通方式的拓展带动商贸物流业的发展，迅速形成区域化乃至全国化的商贸流通网络。大力发展第三方物流。做好“引进、提升、整合”文章，引进一批国内外知名现代物流企业，引进先进的管理方法，吸引更多的物流客户，提升发展水平。大力发展电子商务。适应现代商贸物流发展的要求，加快商务流通信息化，鼓励发展电子贸易、网

41、上交易等无店铺销售，逐步扩大专业性、高效率的现代商贸流通方式覆盖面。3.不断完善配套功能。目前，XX基础设施条件还相对滞后，配套功能相对薄弱，今后要下大力气加快改善，不断夯实商贸物流业的发展基础。全力加快交通建设步伐，为货畅其流、提升人气创造良好的条件。着力完善商业服务配套设施，为区域性现代商贸物流中心建设搭建更好的环境和平台。 五、XX市城市总体规划概况1、XX市城市定位城市发展目标：区域协调发展、内生性城市发展、以人为本的城市发展。城市发展思路：通过“经济建设”和“城市建设”两条腿走路，确定“那位兼修”两手抓战略思路。对外建设“区域中心”，对内建设“宜居城市”。城市发展定位：一个服务于湘、

42、鄂、渝、黔、桂五省（市、区）边区的4T中心城市；一个功能完善、山水生态、文明和谐的现代宜居城市。2、城市产业发展战略战略定位：以生态资源为基础，发展现代绿色产业（如生态文化旅游业、特色生态科研基地等）；以现代交通为基础，发展商贸物流产业（塑造4T区域流通中心）。市域产业空间布局。三大产业区：中部产业区（鹤中麻芷晃洪，重点发展商贸物流、生物医药、竹木加工、电力、食品、现代农业等产业）；南部产业区（会靖通，重点发展生态旅游、商贸流通、特色农林产业及加工）；北部产业区（溆辰沅，重点发展冶炼、建材、化工化纤、电力、食品、旅游等产业）。三条产业带：商贸物流产业带（以芷江镇、鹤城区、林成镇、渠阳镇为主要节

43、点）；生态旅游产业带；基础工业带。中心城区产业布局。三大板块：传统商业板块，商贸物流板块，商务金融板块。第三章 规划指导思想与基本原则一、规划指导思想以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，认真贯彻落实XXXX工业园区“十一五”发展规划和 XX新城总体规划，以建设区域性“双中心”，提高XX市经济社会发展水平为目标；以优化XX市工业园产业结构，改善产业服务功能为手段；充分发挥政府的宏观指导作用，共同实现建设布局优化、结构合理、功能完善、与工业经济发展相适应的物流园区，为促进XX市工业产业的发展做出积极贡献。二、规划基本原则 1、科学性原则从工业物流园区的实际出发，依据二手资料和广泛调研所获取的

44、第一手资料，在整个规划研究过程中，采用现代物流系统理论和物流技术，运用先进的物流系统仿真优化技术，严格遵循科学性原则。、统一管理原则物流园区的物流基础设施空间区域分开，为实现资源共享、提高资源利用率，减少重复建设，园区采用分期、分区建设、统一管理原则。.系统化原则物流园区内各个功能区间相互协调配合，注重系统的整体效益，实现物流环节的顺畅、高效。、紧凑性原则紧凑布置物流园区各类用地，根据实际建设需求，适度提高容积率、建筑高度等控制指标，增强土地与基础设施的利用效率。 、功能复合原则规划考虑物流园区地块的复合性，强调地块内使用功能的非单一性，并以这种多样性增强规划的弹性。、生态效率原则物流园区贯彻

45、清洁作业思想，通过物流园区各单元的清洁作业，尽可能降低本单元的资源消耗和废物产生，降低物流园区总的物耗、水耗和能耗。第四章 物流园选址分析一、物流园区的选址原则与影响因素1、选址原则（1）经济合理性原则为物流企业发展提供有利空间，能否吸引物流企业是决定物流园区规划成败的关键，在物流园区选址和确定用地规模时，必须以物流现状分析和预测为依据，按服务空间范围的大小，综合考虑影响物流企业布局的各种因素，选择最佳地点，确定最佳规模。（2）环境合理性原则缓解城市交通压力、减轻物流对环境的不利影响是物流园区建设的目的之一，也是“以人为本”思想的直接体现。使占地规模较大、噪音污染严重、对周围景观具有破坏性的物

46、流园区尽量远离交通拥挤、人口密集和人类活动比较集中的城市中心区，为人们创造良好工作生活环境，既是物流园区产生的直接原因，也是城市可持续发展的必然要求。（3）利用现有仓储设施原则 在诸多物流基础设施中，仓库以其庞大的规模和资产比率，成为物流企业的空间主体，国外一般经验是仓库用地占整个物流园区用地40%左右；仓库建设投资大、回收期长且难以拆迁，充分利用好现有的仓储设施，则可基本解决原有设施再利用及优化资本结构的问题；仓库多分布在交通枢纽和商品主要集散地，交通便利，区位优势明显。可满足物流企业对市场区位和交通区位的要求，充分利用己有仓储用地，可减少用地结构调整和资金投入，是物流园区选址的捷径。（4）循序渐进的原则是物流园区的建设具有一定的超前性，但任何盲目的、不符合实际的超前都可能造成不必要的资源浪费。因此，必须坚持循序渐进的原则，结合地区实际，在客观分析物流业发展现状和未来趋势基础上，合理布局物流园区。（5）与地区及城市总体规划相协调原则物流园区的选址应与国家、以及省市的经济发展方针、政策相适应，与我国物流资源和需求分布相适应，与国民经济和社会发展相适应，以城市的总体规划和布局为蓝本，顺应城市产业结构调整和空间布局的变