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1、物流园规划文本+说明书目 录第一部分：文 本第一章 总则1第二章 规划指导思想和基本原则3第三章 定位与目标4第四章 总体布局5第五章 道路交通体系7第六章 物流系统功能9第31条 货物运输功能9第七章 园区信息系统11第八章 绿地系统与环境容量12第九章 营运战略与风险防范14第九章 附则15第二部分：说 明 书第一章 XX市概况15第二章 规划背景18第三章 规划指导思想与基本原则24第四章 物流园选址分析25第五章 园区定位与目标32第六章 建设规模的确定33第七章 总体布局40第八章 道路交通体系48第九章 物流系统功能53第十章 物流信息系统58第十一章 绿地系统规划与环境容量控制6
2、4第十二章 园区营运战略与风险防范70第十三章 政策支持与保障体系79附：术语释义82第一部分：文 本第一章 总则第1条 规划目的为贯彻落实XX市委、市政府提出的建设区域性现代商贸物流中心战略，具体指导XX市XXX物流园的建设与发展，发挥物流园区的公路交通优势，统筹安排园区内各项建设，加强该物流园区的规划及建设管理，为物流园区的开发建设提供技术依据，编制本规划。 第2条 规划依据 1、中华人民共和国城市规划法；2、中华人民共和国城市规划编制办法（2006年）； 3、国家发改委等九部委关于印发促进我国现代物流业发展的意见的通知（发改运行 2004161号）；4、物流园区分类与基本要求；5、XX市
3、城市总体规划（20102020年） ；6、XX市现代商贸物流业发展规划；7、XX市域城镇体系规划；8、XX市人民政府关于促进我市商贸物流业发展的建议；9、XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；10、鹤城区XXX工业园“十一五”发展规划(2006-2010)；11、关于河西新区商贸物流业调查的汇报；12、鹤城区现代商贸物流业发展现状调查表；13、其它相关法律、法规、文件第3条 本规划涉及的控制指标和技术规定是根据现有的法律、规范、规定及标准，结合XX市经济开发区实际情况并考虑到今后长远发展而制定，未涉及的指标应符合国家、XX省和XX市有关法律、规范、规定及标准的规定。第4条 规划范围规划
4、区北接包茂高速公路连接线，南临院子里，西起许家坪，东至舞水河畔；规划用地面积2平方公里，即200公顷第5条 规划期限规划分近期、中期和远期三期，近期为2008年2010年，中期为2011年2015年，远期为2016年2020年。第二章 规划指导思想和基本原则第6条 规划指导思想以中国特色社会主义理论为指导，结合XX市经济技术开发区的重点发展方向和物流服务需求，在一个整体的框架内充分考虑用地的灵活性，通过不同的用地划分和组合，在物流园区设置互相补充和支持的多种功能，从而相对XXX物流园区和中方工业物流园区形成自身特有的竞争力；以运输服务需求为出发点布局道路网，以保证物流企业及时、迅捷的反应；围绕
5、整个区域全部物流服务需要，运用供应链系统集成和区域集成工程技术，协调物流服务资源与服务能力，形成物流绩效最优化的物流园区运行模式。第7条 规划基本原则 1、紧凑性原则。紧凑布置各类用地，根据实际建设需求，适度提高容积率、建筑高度等控制指标，增强土地与基础设施的利用效率。 2、一体性原则。强调高速公路与园区内外的交通联系，以及与周边地区交通的衔接。3、需求导向原则。充分考虑鹤城工业园工业物流需要和XX及周边地区商贸物流需要的基础上，进行物流园区的物流系统功能设计。4、科学性原则。本规划在综合考察XX宏观经济走向以及物流需求的基础上,从城市空间发展和运输协调等各个角度研究物流园区的选址、数量和规模
6、等问题,且采用了物流仿真技术，具有较强的科学性。5、前瞻性原则。本规划充分考虑了物流的潜在需求，服务于XX及周边地区的发展需要，促进其社会经济的发展，具有适度超前性。6、可操作性原则。本规划依据充分，对物流园区规划应考虑的因素都做出详细分析，并提供运营战略和风险防范策略，具有可操作性。第三章 定位与目标第8条物流园定位XXX物流园区以公路运输枢纽为依托，拥有现代物流基础设施，集存储，运输、配送，包装，拼装，流通加工，装卸搬运、信息服务等功能为一体，主要服务于XX市城市配送和区域运输的综合物流园区。第9条 总体目标规划建设一个拥有现代物流基础设施，以公路运输服务为主，集存储、配载、包装、拼装、流
7、通加工、信息服务等功能为一体的综合物流园区，营造各类物流企业经营管理从业者创业、发展、生活的最优环境；创建XX省、XX市规划、开发、建设、发展整体成功的社会化综合物流园区。第10条 近期重点主要满足鹤城区XXX工业园的生产企业和加工企业的物流需求，提供运输和仓储等物流服务。到2010年，规划建设大型停车场区6公顷，仓储配送流通加工区建设规划用地16.67公顷，高速公路集装箱堆场区建设规划用地4公顷。第11条中期重点在满足鹤城区XXX工业园的物流需求的基础上，还需要为XX及周边辐射地区的居民日常生活需求提供部分物流服务；在不断强化运输及仓储服务的基础上，向配送、流通加工等其他物流服务领域渗透；集
8、装箱堆场将由于运输货物品类和数量的增加开始发挥重要作用。到2015年规划建设大型停车场区7公顷，仓储配送流通加工区建设规划用地26.67公顷，高速公路集装箱堆场区建设规划用地3公顷。第12条远期重点在近期和中期的基础上，物流服务范围、功能、对象进一步扩展，特别是将与狮子岩物流园区形成更为密切的伙伴关系，分流狮子岩物流园区的部分物流需求，到2020年规划建设大型停车场区7公顷，仓储配送流通加工区36.66公顷，高速公路集装箱堆场区建设规划用地3公顷。第四章 总体布局第13条 园区规划结构确定XXX物流园区为“五区组团”规划结构：舞水河东XX汽车世界、大型停车场区、高速公路集装箱堆场区、仓储配送流
9、通加工区、综合配套服务区。第14条 XX汽车世界此区域北起包茂高速池回连接线以南，舞水河以东，怀黔公路以西至舞水六桥，规划用地面积0.8平方公里。布局建设XX汽车世界，主要建设汽车4S店，建设工程、农机等机械产品的展示、售价、信息服务市场。第15条 大型停车场区大型停车场为运输货物入园的车辆提供停放，维修和管理服务的同时提供货运信息服务，有效利用园区内零散的运输能力、以避免空车返回带来的货运经济效益损失。此区域规划在园区北端，沿高速两侧布局，其中第一期与第二期布局于高速东侧、舞水河西岸，第三期布局于高速西侧。第16条 高速公路集装箱堆场物流区集装箱度堆场物流区提供集装箱的存储、交接、拆拼箱等功
10、能。该区域规划于物流园区南端，沿高速两侧布局。第17条 仓储配送流通加工区提供标准化的仓库、配送库、流通加工场所，同时也为现代大型物流企业即第三方物流提供营业场所，使其共享现代物流基础设施及网络。该区域规划于大型停车场以南、集装箱堆场以北布局。第18条 综合配套服务区包括行政商贸区和居住区，为入园物流企业和物流服务需求者提供全面周到的服务，内容主要包括：综合管理中心、信息中心、综合服务中心、商业配套设施、居住以及与居住配套的设施等。第19条 建设用地规模物流园区总用地面积为200公顷。建设分三期，第一期规划用地33.33公顷，预计于2010年竣工；第二期规划用地66.67公顷，预计于2015年
11、竣工；第三期规划用地100公顷，预计于2020年竣工。第20条 各功能区规划用地1、舞水河东工程机械等产品物流区20公顷，另外已规划其他项目70公顷，第一期全部建成；2、大型停车场区20公顷，其中一期6公顷、二期7公顷、三期7公顷；3、高速公路集装箱堆场区10公顷，其中一期4公顷、二期3公顷、三期3公顷；4、仓储配送流通加工区80公顷，其中一期16.67公顷、二期26.67公顷、三期36.66公顷；5、综合配套服务区100公顷，其中一期6.67公顷、二期30公顷、三期53.33公顷；第21条 用地适建规定考虑到规划的弹性，在特定的条件下，用地性质可根据实际需要做适当调整，但应符合城市建设用地适
12、建范围的规定第五章 道路交通体系第一节 对外交通第22条 规划目标以交通流量为出发点布局道路网，以保证物流企业及时、迅捷的反应，打造交通顺畅的物流园区，增强物流园区的辐射、带动作用。第23条 用地指标规划对外交通用地14.4公顷，占规划建设用地的4%。第24条 规划布局园区规划形成公路、高速公路等相结合的对外交通体系。1、高速公路。包茂高速公路将园区分为两部分，高速公路连接线经过鹤城区XXX工业园内部上怀黔公路，再经由高速公路出口进入物流园区。考虑到物流园区建成以后，车流量的急剧增加，应与有关部门协商后在高速公路连接线上另外开设出口连通物流园区，以减少物流园区车辆的绕行距离。2、其它对外公路。
13、经S1上XX市区公路进入河西商贸区和XX老城区，可再经G320国道通往新晃、玉屏等周边县城，经S312通往益阳、娄底地区。经H1由包茂高速公路出口上XX市怀黔公路，经由G209国道北向通往湘西地区及重庆，南向通往中方县、洪江市通道县等周边县城。第二节 园内道路交通第25条 规划目标建立与规划区规模、档次相匹配的，全新、高效的道路网结构，结合XXX物流园区总体发展目标，形成快速通畅、便捷的道路交通体系。第26条 用地指标规划道路广场用地16公顷，占规划建设用地的8%。第27条 道路格局规划道路网络采用网格状均匀布局形式，道路系统采用主干道次干道支路三级系统。第28条 具体布局1、主干路。呈“一横
14、一纵”格局。“一横”为连接包茂高速公路出口处的主干路（H1），“一纵”为物流功能区和公共配套服务区之间通向市区的主干路（S1）。主干路面宽30米，两侧人行横道宽4.5米。本次规划主干道设计车速为4060km/h，规划红线宽度50M。2、次干路。呈“四横一纵”格局。“四横”为包茂高速公路两侧园区内停车场区与标准仓储配送区之间的次干路（H2，H3），以及高速公路两侧园区内标准仓储配送区与集装箱堆场之间的次干路（H4， H5），“一纵”为包茂高速左侧园区隧道出口的次干路（S2）。次干路路面宽20米，两侧人行横道宽5米。设计车速为40km/h，规划红线宽度36M，与主干路共同形成区域干路网络系统。3、
15、支路。对主干路、次干路起辅助作用，以承担短距离交通为主，大部分地块的出入口应设置在支路上。同时支路也可以视地块大小的实际情况进行取舍。支路路面宽14米，规划红线宽度为24M，设计车速为30km/h。第29条 道路控制1、道路横断面。规划主干道采用四块板断面型式，次干道采用三块板断面形式，支路采用一块板断面形式，道路交叉口采用渠化路口设计，以提高通行能力。2、道路交叉口控制。规划平面交叉口的道路缘石半径主干道按照25米控制，次干道、支路按照20米和15米控制。用地范围根据道路红线和停车视距三角线控制，主干道停车视距为80米，次干道为50米，支路为30米。第30条 停车场规划区内设置2处社会停车场
16、，2处临时停车场，总占地约为7公顷。其中2处设置车辆维修，且停车场与车辆维修用地的配比为2：1。2处社会停车场还应充分利用地下空间资源，进行地下车库的建设。第六章 物流系统功能第31条 货物运输功能物流园区内集中各类物流基础设施，组织园区内的专业物流企业和各类运输经营者为客户选择满足客户需要的运输方式;然后具体组织管理运输作业，在规定的时间内将客户的商品运抵目的地，并达到安全、迅速、价廉的要求。第32条 储存功能物流园区配备仓储设施，储存鹤城区XXX工业园的工业生产资料、工业产成品、农资产品及居民生活用品。并配备高效率的分拣、传送、储存、拣选设备以支持包括堆存、保管、保养、维护等物流活动，从而
17、保证客户通过仓储环节开展市场分销活动，同时尽可能降低库存积压的资金，减少储存成本。第33条 装运搬卸功能物流园区内配备专业化的装卸搬运机械，以提高装卸搬运作业效率，加快商品在物流园区的处理速度，减少作业过程对商品造成的损毁。装卸搬运功能包括对输送、保管、包装、流通加工等物流活动进行衔接活动，以及在保管等活动中为进行检验、维护、保养所进行的装卸活动。 第34条 包装功能在物流园区内对销售包装进行组合、拼配、加固，形成适于物流和配送的组合包装单元。第35条 流通加工功能在物流园区内对居民生活用品及工业产成品的流通加工可以增加运输、仓储、配送等活动对象的附加价值，同时也提高了物流过程本身的价值，使用
18、户获得价值增值。流通加工的形式有:实现流通的加工、衔接产需的加工、除去杂质的加工、生产延伸的加工和提高效益的加工等。第36条 配送功能利用XXX物流园区良好的交通区位及公路优势，承担对XX市区及邻近地区的日常生活用品的配送服务，并根据用户要求，对物品进行拣选、加工、包装、分割、组配等作业，并按时送达指定地点。第37条 电子商务功能园区建设电子商务交易服务中心，利用现代信息技术和网络系统，收集、处理、发布产销变化、货物供求、价格走势、经贸商情信息，开展网上交易，实现有形市场与无形市场有机结合，为进驻物流园区的物流企业和鹤城区XXX工业园的生产企业提供电子商务交易服务。第38条 综合管理服务功能园
19、区配备完善的管理服务机构，形成集园区行政、物业、工商、治安、保险、金融、税务管理服务于一体的管理服务区，为企业提供商务、办公、住宿、娱乐等综合性配套服务。第七章 园区信息系统第39条 物流信息系统功能1、综合信息服务平台。具有信息发布和查询功能，要满足不同物流信息需求主体的信息需求和功能需求。2、数据交换平台。担负起物流信息系统中公共信息的标准化和规范化定义、采集、处理、组织和存储，以及解决异构系统和异构数据格式之间的数据交换和格式转换功能，实现不同物流信息系统之间的跨平台连接和交互，促进园区物流系统的通畅运行。3、物流业务交易支持平台。包括物流综合信用认证、安全认证、网上采购招标、电子订舱、
20、电子支付与结算、网上保险、网上报关、网上交税、网上出入境商品检验检疫等。4、货物跟踪平台。物流企业和客户可以利用GPS/GIS技术，通过局域网或互联网实时跟踪货物及运输车辆的状况，从而为物流企业的高效率管理及高质量的服务提供技术支持。第40条 园区物流信息系统的实现1、建设公共信息平台。公共信息平台是园区内信息综合度最高的管理信息系统，主要包括决策分析、EDI、信息发布、共享信息、电子商务五大功能模块。为物流园区内用户提供区域范围内的数据传输、数据汇总、异地出货、异地签单、分支财务处理、财务结算等物流服务以及政府各职能部门“一站式服务”。2、建设物流业务信息平台。物流业务信息平台为物流园区内的
21、物流企业及其他相关部门提供统一高效的沟通界面，需要对信息和物流源进行全面整合，以最优的资源配置、最佳路径和最佳方案的选择来满足一体化物流的需要。第八章 绿地系统与环境容量第一节 绿地系统第41条 绿地系统园区的绿地由点、线、面不同形态、不同功能组成。点：由街头绿地、沿路节点等组成；线：主要由沿河绿带、道路绿带组成；面：主要指位于功能配套服务区。第42条 用地指标规划绿化用地面积21公顷，占建设用地10.5%。第43条 绿地布局1、街头绿地：沿河、沿主干道两侧控制10-30米的绿带，同时在沿河、沿路节点处设置街头绿地。2、绿色轴线：沿规划区内的主干道、舞水河流东侧设置10-30米的绿化带，形成绿
22、色轴线。第二节 环境容量控制第44条 指标体系环境容量控制指标体系分为强制性和引导性两类。强制性指标为地块用地性质、建筑密度、建筑限高、容积率、绿地率、交通出入口方位。指导性指标为地块人口容量、建筑形式、体量、风格、色彩要求以及其它环境要求。第45条 容积率控制对地块的开发强度的控制：地块容积率为上限指标，开发建设时只能小于或等于分图则中各地块关于容积率的规定值。 对于总面积大于3公顷的大地块，在开发过程中如进一步划分小地块时，细分后小地块的建筑面积总和不得超过原大地块规定的限度。第46条 建筑密度控制地块的建筑密度为上限指标，开发建设时只能小于或等于分图则中各地块关于建筑密度的规定值。第47
23、条 绿地率控制物流仓储地块的绿地率为上限指标，开发建设时只能小于或等于其关于绿地率的规定值；其余地块的绿地率为下限指标，开发建设时只能大于或等于各地块关于绿地率的规定值。第九章 营运战略与风险防范第48条 营运战略的实施1、经营主要思路。依据市场竞争的基本模式，借助XX市政府对物流园区重视的这股东风，凭借XX市的经济发展和交通区位优势以及工业物流园区周边独特的交通优势，通过诚信经营，合理的价格，更好的服务质量使工业物流园区在众多物流园区中具有独特的竞争力，力争将工业物流园区建设成为XX市、XX省，乃至全国的效益高，信誉好，可持续发展能力强的示范性物流园区。2、市场化战略。树立市场意识，按市场规
24、则指导园区的经营管理和进一步发展。因而物流园区的市场化战略需要树立顾客意识、竞争意识、市场细分策略。3、信息化策略。将信息化建设放在重要的位置，为区内物流企业提供物流交易平台，使得其对内或对外开展电子商务化物流服务。4、提高物流服务质量，降低价格策略。帮助和引导园区内企业，改进物流经营管理方法，推行物流标准化，提高物流作业效率，降低成本，倡导诚信经营，争取以更低的价格提供更好的服务。第49条 风险防范1、加强安全体系建设。对园区物流基础设施进行定期检查，以防止物流事故的发生；仓储配送中心是物流园区中的重点火灾防护单位，每日应做好检查工作；加强环境风险的日常防范，建立物流园区危险性物质数据库。2
25、、扩大物流增值服务。始终把物流服务质量放在首位，不断为客户提供更多物流增值服务，如货物跟踪服务、回收处理、售后服务等。3、防止重复建设。企业建设用地要根据工业物流园区各功能区建设方案，政府做好规划引导作用，防止基础设施和物流项目的重复建设，防止土地的浪费和物流规划区的混乱。第九章 附则第50条 本规划由规划文本、规划说明书、规划图册三个部分构成，是XX市XXX物流园区建设的依据。第51条 本规划由XX市商务局和XX市规划局负责解释。第52条 本规划自XX市人民政府批准之日起施行。第二部分：说 明 书第一章 XX市概况一、地理位置XX市位于XX省西南部，沅水中上游，东倚雪峰山脉，与本省常德市、益
26、阳市、娄底市和邵阳市接壤；西界贵州苗岭，与贵州省黔东南自治州和铜仁地区毗邻；南连九万大山，与广西壮族自治区桂林市和柳州市相接；北靠武陵山脉，与本省的湘西土家族苗族治州和张家界市交界。全市东西宽229公里，南北长353公里，总面积27624平方公里，占全省总面积的13%，居全省14个市州之首。二、行政区划XX市下辖1市（洪江市）、2区（鹤城区、洪江区）、10县（中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、麻阳苗族自治县、芷江侗族自治县、新晃侗族自治县、会同县、靖州苗族自治县、通道侗族自治县）。市政府所在地鹤城区。全市共有乡201个（其中民族乡26个），建制镇个87个，街道办事处9个。2007年末，XX全市共
27、有在册总人口502.32万人，其中市镇人口166.34万人，城市化水平达33%，乡村人口335.98万人。XX是少数民族地区，有侗、苗、土家、瑶、白、回等31个少数民族，人口167万人，占全市总人口的33.3%。三、自然条件1、气候特征属亚热带季风性湿润气候。气候温暖、四季分明、雨水充沛、生长期长。风向冬季多西北风，夏季多正南风。2、地貌结构山地占全市总面积70.5%，丘岗占17.9%、岗地占4.1%、平原占4.2%、山原占0.6%、水城占2.7%。大致是“七山二丘岗，一分平原加水城”的格局。3、水城资源以通道八斗坡为分水岭，以北属长江水系，以南属珠江水系。沅水流域面积26988平方公里，占全
28、市总面积97。4%。水资源总量224亿立方米/年，是全省人平的1。4倍，全国人平的1。9倍。4、矿产资源境内矿产资源经济价值大，特别是金、钒、水泥灰岩、硫铁矿、重晶石等为优势矿产。现已发现49种，其中特大型矿床1处、大型矿床10处、中型矿床31处、小型矿床66处。四、历史沿革春秋之时，今XX境内属楚巫中地；战国属楚黔中郡地；秦汉设郡置县；唐代以辰州为据点，今XX境内有州6个；五代为少数民族首领所据；宋朝隶属荆州路；元朝隶属湖广行省；明置1府1州（辰州府、沅州、靖州）；清置2府1州1厅（辰州府、沅州府、靖州直隶厅、晃州直隶厅）；1935年7月1日，省政府在沅陵设立湘西靖绥处，靖绥范围19县；19
29、44年8月，省部于洪江设洪江行署。1949年10月8日，在成立湘西行署区（下辖3个专区）；1953撤消行署区，建立芷江专区，辖包括现XX境内县、绥宁等12县及洪江市；1968年改为黔阳地区，辖现XX境内县；1975年改XX地区，行署迁至XX县；1997年11月，国务院批准XX地改市，设立地级XX市，以XX地区行政区域为新XX市的行政区域，原县级XX市改设为中方县和鹤城区（县级）。五、经济水平1、经济总量2007年，全市全部GDP为408亿元，同比增长12.6%，占全省全部GDP总量的 4.5%。按三次产业分类，第一产业GDP为96.4亿元，增长5.2%；第二产业GDP为135.4亿元，增长17
30、%；第三产业GDP为176.6亿元，增长13.1%。三次产业结构比例为：22.1：33.4：44.5。2、财政收入2007年，全市财政总收入26.43亿元，同比增长28.3%。一般预算收入17.21亿元，增长27.2%，其中地税部入库7.36亿元，财政部门入库7.19亿元，上划中央“两税”6.54亿元。全市财政支出68.92亿元，增长39.5%。3、生活水平2007年末，全市居民储蓄余额281.5亿元，增长15.7%，达到同期GDP的68.9%。全市城镇居民人均可支配收入9217元，增长9.2%；人均消费性支出6742元，增长7.8%；人均食品支出2928元，恩格尔系数为43.4%。农村居民人
31、均纯收入2480元，增长7.7%；人均现金支出2361元，增长14.5%;人均食品支出1394元，恩格尔系数为59%。第二章 规划背景一、发展现代物流业的战略意义现代物流是指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程，它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送和信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合服务。发展现代物流是适应社会化大生产快速发展和社会分工不断细化的客观需要，是连接生产和消费的关键环节，是根据我省实际加快产业结构调整、推动产业升级、促进第三产业增长的主要途径。现代物流作为降低物资消耗、提高劳动生产率以外的第三利润源，在全球范围内获得迅速发展。现代
32、物流业作为极具发展潜力的新兴产业，正在迅速成长为促进国民经济与社会发展，特别是推动第三产业快速增长的主要力量，其发展水平已成为衡量一个国家和地区综合竞争力的重要标志。加快发展现代物流业，对于降低社会物流成本，提高物流效率，优化资源配置，促进经济结构调整和增长方式转变，推动我省第三产业乃至整个国民经济发展都具有十分重要意义。二、国内外物流业的发展趋势 当前，发达国家和地区的物流业已发展到相当高的水平。现代物流与电子商务紧密结合，先进的物流技术、设备和管理手段广泛应用，在区域或行业内实行共同配送成为主导，物流企业向集约化、协同化、全球化方向发展，物流业对国民经济支撑作用明显增强，社会物流总成本占生
33、产总值的比重明显降低，国际范围内物流业竞争日趋激烈。近年来，现代物流业在我国得到较快发展，国际著名物流企业进入我国物流市场的步伐加快，全国主要经济区域、各大中心城市在物流领域呈现出竞相发展态势，对我市现代物流业的发展既带来了良好机遇又提出了严峻挑战。三、我国物流园区的发展1、物流园区概念在修订的中华人民共和国国家标准物流术语（GB/T18354）中，对物流园区的概念解释为：物流园区（logistics park）是为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等各区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。 2、物流园区作用第一、
34、有利于土地资源的集约化使用。随着城市化进程的加快和市区的不断扩展，住宅、商贸、金融、饮食服务等第三产业的用地需求不断增加，原来的城市边缘区迅速成为市中心区，原有的大型仓库、配送中心、货运站因对城市交通和环境造成了很多不利的影响，从而必须迁出。物流园区的出现既为配送中心提供了新的发展空间，也为城市用地结构调整创造了条件，减小了物流对城市环境的不利影响。而且物流园区可以统一提供仓库、货场、停车场、装卸设备等物流设施供入驻的企业使用，使土地使用效率大为提高，缓解了紧张的土地供给问题。这一点在沿海大型城市如上海、广州等地尤为重要。 第二、有利于促进第三方物流的发展，加快物流社会化的形成。 据行业研究结
35、果表明，目前国内工业园区或工业企业聚集地中共享型的生产性服务载体相对缺乏，许多配套服务功能如物流配送服务与入驻的国内外企业的需求相差较大，在很大程度上影响了制造业的发展。物流园区的出现将众多的物流企业聚集在一起，有利于为生产流通企业提供全方位的物流配套服务、提高其物流运作的效率和降低其物流成本，从而有利于生产流通企业和物流企业的专业化运营，促进区域经济的健康发展。例如，据粗略测算，浙江传化物流基地的建成与运行，在2005年使其区域内的生产流通企业降低物流成本12亿元人民币。 第三、有利于提高规模效益，实现资源共享和物流功能的综合集成。组建物流园区，按照市场经济的规律，可将多个物流企业吸引在一起
36、，发挥整体优势和规模优势，实现物流企业的专业化和互补性。同时，这些企业可以共享园区内的基础设施、配套服务设施、优惠政策和综合服务，有利于实现物流企业的重组，实现社会资源的优化配置、降低运营成本。 第四、有利于物流市场的管理和实现物流公共信息平台服务。物流园区的建立有利于实现资源整合，将不同规模、不同服务项目、不同专长的物流服务企业，将银行、电信、保险、法律、会计等专业化服务，将汽修汽配等工具设备的维护保养服务，将餐馆住宿等生活配套服务，将工商、财税、运管、公安等政府的监督管理服务职能一起集聚到同一平台上，从而有利于促进政策协调、节约行政资源，实现物流市场的高效管理和服务。例如，一些物流基地的建
37、成为社会零散车辆运营服务的税收管理提供了便利条件。同时，物流园区将区域内外的众多工商企业的物流需求信息和物流企业的服务信息汇集在一起，有利于搭建物流公共信息平台，提供物流信息增值服务。3、物流园区赢利收入来源物流园区的盈利模式有很多种，物流园区的收入来源主要包括如下的10种：办公楼租金；库房/货场租金；设备租金；配套设施租金/管理费；各种增值服务费；物业管理费；国家拨款；税收优惠；所属物流企业；土地升值后出租或出售。四、XX市商贸物流业发展状况XX市是西南地区重要的交通枢纽中心，素有“火车拖来的城市”之称。湘黔、枝柳和渝怀三条铁路在城区交会，320、319、209三条国道、十二条省道和在建的沪
38、昆、杭瑞以及即将建设的包茂三条高速公路贯穿境内，芷江机场开通了多个航班，水运体系通江达海，航空、铁路、公路、水运四位一体的便捷交通更使XX具有有利的运输条件。商贸物流业已成为现代社会的先导性产业，是继劳动力和自然资源之后的第三利润源，在国民经济中的地位日益突出。近年来，XX省XX市的商贸物流业发展迅猛，已逐渐成为支撑市域经济发展的优势产业。XX市各级各部门正努力进一步做大做强这一产业，力争早日把XX建设成为区域性现代商贸物流中心，以此增强城市的辐射力，按照“建设大市场，搞活大流通，发展大贸易”的要求，从加快培育市场体系、拓展现代流通方式、完善配套功能、构建第一产品供应体系等方面主攻，并力求有所
39、突破。1.加速培育市场体系。通过建立完善的市场体系，才能集聚人流、物流，真正繁荣商贸物流业。当前重点建设几个大型专业批发市场，形成在湘鄂渝黔桂五省(市、区)周边地区有较高知名度、较强辐射力的批发大市场；把XX个数多、门类齐的市场大市建成规模大、档次高的市场强市；建设一批功能齐全的物流园区、储运中心和配送中心，进一步改善物流业发展的硬件设施条件。2.积极拓展现代流通方式。在建设区域性现代商贸物流中心的过程中，XX坚持把发展现代流通方式作为关键要素来抓，以现代流通方式的拓展带动商贸物流业的发展，迅速形成区域化乃至全国化的商贸流通网络。大力发展第三方物流。做好“引进、提升、整合”文章，引进一批国内外
40、知名现代物流企业，引进先进的管理方法，吸引更多的物流客户，提升发展水平。大力发展电子商务。适应现代商贸物流发展的要求，加快商务流通信息化，鼓励发展电子贸易、网上交易等无店铺销售，逐步扩大专业性、高效率的现代商贸流通方式覆盖面。3.不断完善配套功能。目前，XX基础设施条件还相对滞后，配套功能相对薄弱，今后要下大力气加快改善，不断夯实商贸物流业的发展基础。全力加快交通建设步伐，为货畅其流、提升人气创造良好的条件。着力完善商业服务配套设施，为区域性现代商贸物流中心建设搭建更好的环境和平台。 五、XX市城市总体规划概况1、XX市城市定位城市发展目标：区域协调发展、内生性城市发展、以人为本的城市发展。城
41、市发展思路：通过“经济建设”和“城市建设”两条腿走路，确定“那位兼修”两手抓战略思路。对外建设“区域中心”，对内建设“宜居城市”。城市发展定位：一个服务于湘、鄂、渝、黔、桂五省（市、区）边区的4T中心城市；一个功能完善、山水生态、文明和谐的现代宜居城市。2、城市产业发展战略战略定位：以生态资源为基础，发展现代绿色产业（如生态文化旅游业、特色生态科研基地等）；以现代交通为基础，发展商贸物流产业（塑造4T区域流通中心）。市域产业空间布局。三大产业区：中部产业区（鹤中麻芷晃洪，重点发展商贸物流、生物医药、竹木加工、电力、食品、现代农业等产业）；南部产业区（会靖通，重点发展生态旅游、商贸流通、特色农林
42、产业及加工）；北部产业区（溆辰沅，重点发展冶炼、建材、化工化纤、电力、食品、旅游等产业）。三条产业带：商贸物流产业带（以芷江镇、鹤城区、林成镇、渠阳镇为主要节点）；生态旅游产业带；基础工业带。中心城区产业布局。三大板块：传统商业板块，商贸物流板块，商务金融板块。第三章 规划指导思想与基本原则一、规划指导思想以中国特色社会主义理论为指导，结合XX市经济技术开发区的重点发展方向和物流服务需求，在一个整体的框架内充分考虑用地的灵活性，通过不同的用地划分和组合，在物流园区设置互相补充和支持的多种功能，从而相对XXX物流园区和中方工业物流园区形成自身特有的竞争力；以运输服务需求为出发点布局道路网，以保证
43、物流企业及时、迅捷的反应；围绕整个区域全部物流服务需要，运用供应链系统集成和区域集成工程技术，协调物流服务资源与服务能力，形成物流绩效最优化的物流园区运行模式。二、规划基本原则 1、紧凑性原则。紧凑布置各类用地，根据实际建设需求，适度提高容积率、建筑高度等控制指标，增强土地与基础设施的利用效率。 2、一体性原则。强调高速公路与园区内外的交通联系，以及与周边地区交通的衔接。3、需求导向原则。充分考虑鹤城工业园工业物流需要和XX及周边地区商贸物流需要的基础上，进行物流园区的物流系统功能设计。4、科学性原则。本规划在综合考察XX宏观经济走向以及物流需求的基础上,从城市空间发展和运输协调等各个角度研究
44、物流园区的选址、数量和规模等问题,且采用了物流仿真技术，具有较强的科学性。5、前瞻性原则。本规划充分考虑了物流的潜在需求，服务于XX及周边地区的发展需要，促进其社会经济的发展，具有适度超前性。6、可操作性原则。本规划依据充分，对物流园区规划应考虑的因素都做出详细分析，并提供运营战略和风险防范策略，具有可操作性。第四章 物流园选址分析一、物流园区的选址原则与影响因素1、选址原则（1）经济合理性原则为物流企业发展提供有利空间，能否吸引物流企业是决定物流园区规划成败的关键，在物流园区选址和确定用地规模时，必须以物流现状分析和预测为依据，按服务空间范围的大小，综合考虑影响物流企业布局的各种因素，选择最
45、佳地点，确定最佳规模。（2）环境合理性原则缓解城市交通压力、减轻物流对环境的不利影响是物流园区建设的目的之一，也是“以人为本”思想的直接体现。使占地规模较大、噪音污染严重、对周围景观具有破坏性的物流园区尽量远离交通拥挤、人口密集和人类活动比较集中的城市中心区，为人们创造良好工作生活环境，既是物流园区产生的直接原因，也是城市可持续发展的必然要求。（3）利用现有仓储设施原则 在诸多物流基础设施中，仓库以其庞大的规模和资产比率，成为物流企业的空间主体，国外一般经验是仓库用地占整个物流园区用地40%左右；仓库建设投资大、回收期长且难以拆迁，充分利用好现有的仓储设施，则可基本解决原有设施再利用及优化资本
46、结构的问题；仓库多分布在交通枢纽和商品主要集散地，交通便利，区位优势明显。可满足物流企业对市场区位和交通区位的要求，充分利用己有仓储用地，可减少用地结构调整和资金投入，是物流园区选址的捷径。（4）循序渐进的原则是物流园区的建设具有一定的超前性，但任何盲目的、不符合实际的超前都可能造成不必要的资源浪费。因此，必须坚持循序渐进的原则，结合地区实际，在客观分析物流业发展现状和未来趋势基础上，合理布局物流园区。（5）与地区及城市总体规划相协调原则物流园区的选址应与国家、以及省市的经济发展方针、政策相适应，与我国物流资源和需求分布相适应，与国民经济和社会发展相适应，以城市的总体规划和布局为蓝本，顺应城市
47、产业结构调整和空间布局的变化需要，与城市功能定位和远景发展目标相协调。（6）结构合理性原则物流园区的选址应将国家的物流网络作为一个大系统来考虑，使物流园区的设施、设备在地域分布、物流作业生产力、技术水平等方面相互协调。2、影响因素分析（1）自然环境气象条件物流园区选址过程中，主要考虑的气象条件有温度、风力、降水、无霜期、冻土深度、年平均蒸发量等指标。如选址时要避开风口，因为在风口的建设会加速露天堆放商品的老化。地质条件物流园区是大量商品的集结地，某些质量很大的建筑材料堆起来会对地面造成很大的压力。如果物流园区地面以下存在着淤泥层、松土层等不良地质条件，会在受压地段造成沉陷、翻浆等严重后果，为此，物流园区选址要求土壤