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1、第第4章章 土地资源评价与核算土地资源评价与核算4.1土地资源评价土地资源评价4.1.1土地资源评价概述土地资源评价概述 1.基本概念基本概念土地评价是指针对一定的利用目的，对土地的性状进行土地评价是指针对一定的利用目的，对土地的性状进行质量鉴定质量鉴定和和数量统计数量统计的过程。的过程。2.土地评价的土地评价的目的目的为科学管理经营土地服务为科学管理经营土地服务 为土地税收服务为土地税收服务 为土地交易服务为土地交易服务 为土地的合理利用与规划服务为土地的合理利用与规划服务 3.土地评价的土地评价的类型类型u根据土地评价目的，分为根据土地评价目的，分为多目的多目的和和单目的单目的评价评价 u
2、根据土地评价成果，分为根据土地评价成果，分为定性评价定性评价、定量自然评价定量自然评价、经经济评价济评价 u根据土地评价的时间，分为根据土地评价的时间，分为当前适宜性评价当前适宜性评价与与潜在适宜潜在适宜性评价性评价 4.土地评价的土地评价的原则原则（1）一般性原则）一般性原则 综合性原则综合性原则 差异性原则差异性原则 限制性原则限制性原则 （2）在适宜性评价中应遵循的具体原则）在适宜性评价中应遵循的具体原则 应考虑具体的土地用途进行评价应考虑具体的土地用途进行评价 应对不同的土地用途进行比较应对不同的土地用途进行比较 适宜性应以土地能够持续利用而不退化并不会给周围土地带来不良后果为适宜性应
3、以土地能够持续利用而不退化并不会给周围土地带来不良后果为条件条件 评价过程应结合考虑自然条件和经济社会条件评价过程应结合考虑自然条件和经济社会条件 5.土地评价的土地评价的技术方法技术方法（1）直接法）直接法（2）间接法）间接法 归类法归类法美国农业部土地潜力评价系统美国农业部土地潜力评价系统 LCC 数值法数值法6.土地评价的土地评价的程序程序 准备阶段准备阶段数据和资料的调查与分析数据和资料的调查与分析 土地评价单元的划分土地评价单元的划分 土地评价因素的选择土地评价因素的选择 土地评价结果的计算土地评价结果的计算 成果整理阶段成果整理阶段 确定评价目的确定评价目的制定工作计划制定工作计划
4、组织专业队伍组织专业队伍必要的物质准备工作必要的物质准备工作 气候因素气候因素地形地貌地形地貌土壤土壤水文水文植被植被经济社会因素经济社会因素7.土地评价的土地评价的发展趋势发展趋势 综合化综合化 精确化精确化 定量化定量化4.1.2主要的土地评价体系主要的土地评价体系 1.中国中国1 100万土地资源图万土地资源图土地评价体系土地评价体系 土地评价的对象土地评价的对象土地评价的依据土地评价的依据土地评价的基本方法土地评价的基本方法土地资源单位土地资源单位每块图斑中组成土地资源单每块图斑中组成土地资源单位的各要素的综合特征和限位的各要素的综合特征和限制因素的强度制因素的强度 主宜性评价与多宜性
5、评价相主宜性评价与多宜性评价相结合，主导因素与综合分析结合，主导因素与综合分析相结合相结合 2.美国的土地资源生产潜力评价系统美国的土地资源生产潜力评价系统(1)基本概念与假设基本概念与假设 土地潜力分类系统有两个基本概念：土地潜力分类系统有两个基本概念：潜力潜力和和限制性限制性 潜力潜力是土地用于一定方式或在使用一定管理实践方是土地用于一定方式或在使用一定管理实践方面的潜在能力。面的潜在能力。限制性限制性是对潜力施加不利影响的土地特征。是对潜力施加不利影响的土地特征。假设的利用潜力顺序：假设的利用潜力顺序：耕地利用有一定限制的耕地改良牧草地耕地利用有一定限制的耕地改良牧草地天然牧草地娱乐、野
6、生动物保持、水源涵养天然牧草地娱乐、野生动物保持、水源涵养或风景观赏或风景观赏（2）分类结构）分类结构分类结构分分类结构分潜力等潜力等、潜力亚等潜力亚等和和潜力单元潜力单元。（3）工作方法）工作方法 以现有的土壤详查为基础，并收集附加资料以现有的土壤详查为基础，并收集附加资料 直接进行潜力制图单元的野外调查，而不像详细的土壤直接进行潜力制图单元的野外调查，而不像详细的土壤制图制图适于适于发达国家发达国家适于适于发展中国家发展中国家3.联合国粮农组织的土地适宜性评价体系联合国粮农组织的土地适宜性评价体系 土地适宜性评价是评价土地对特定利用类土地适宜性评价是评价土地对特定利用类型的适宜性的过程。型
7、的适宜性的过程。（1）分类系统的结构）分类系统的结构 适宜性分类共四级：土地适宜性适宜性分类共四级：土地适宜性纲纲、级级、亚级亚级和和单元单元（2）工作方法和步骤）工作方法和步骤（P106）4.1.3 土地经济评价土地经济评价1.概述概述 概括的说，所谓土地经济评价就是应用土概括的说，所谓土地经济评价就是应用土地经济学原理，从土地经济属性出发评价土地地经济学原理，从土地经济属性出发评价土地质量；具体的说，就是把经济学原理应用在处质量；具体的说，就是把经济学原理应用在处于不同土地利用类型下的土地单位之间的比较、于不同土地利用类型下的土地单位之间的比较、鉴别，运用经济指标对土地质量进行评估，揭鉴别
8、，运用经济指标对土地质量进行评估，揭示土地利用的经济关系。示土地利用的经济关系。2.评价方法评价方法（1）评价方法体系与经济指标）评价方法体系与经济指标方法方法德国以课税为目的的土地评价方法德国以课税为目的的土地评价方法 美国经济分级中预计收入分级和经营性质分级方法美国经济分级中预计收入分级和经营性质分级方法 联合国粮农组织提出的经济评价体系联合国粮农组织提出的经济评价体系 前苏联以等量劳动耗费条件为基础的经济评价方法前苏联以等量劳动耗费条件为基础的经济评价方法 指标指标单位土地面积的产量、产值单位土地面积的产量、产值 净产值、纯收入、级差收入等净产值、纯收入、级差收入等 费用偿还率（纯收入率
9、）、成本效果系数费用偿还率（纯收入率）、成本效果系数 准确性准确性连续性连续性完整性完整性典型性典型性评评价价资资料料的的要要求求确定评价单元确定评价单元明确评价对象明确评价对象收集投入产出资料收集投入产出资料选择适当评价指标选择适当评价指标（2）评价程序）评价程序 3.农用地分等定级农用地分等定级（1）农用地分等定级的概念）农用地分等定级的概念 农用地分等农用地分等即指在全国范围内，按照耕作制度，即指在全国范围内，按照耕作制度，在一定自然条件、土地利用条件和经济条件下，按照一在一定自然条件、土地利用条件和经济条件下，按照一定的方法和规定的程序进行的农用地质量综合评定划分定的方法和规定的程序进
10、行的农用地质量综合评定划分的农用地等别的农用地等别。农用地定级农用地定级是在一定区域内，根据土地管理和实是在一定区域内，根据土地管理和实际需要，进行农用地质量综合评定划分出的农用地级别。际需要，进行农用地质量综合评定划分出的农用地级别。（2）农用地分等定级的主要进展）农用地分等定级的主要进展 20062006年，全国近一半的省份完成了农用地分等工作年，全国近一半的省份完成了农用地分等工作与县级定级估价试点工作；初步建立了全国农用地分等与县级定级估价试点工作；初步建立了全国农用地分等定级估价体系和标准样地永久标志定级估价体系和标准样地永久标志。（3）农用地分等定级的原则）农用地分等定级的原则 综
11、合分析原则综合分析原则 分层控制原则分层控制原则 主导因素原则主导因素原则 土地收益差异原则土地收益差异原则 定量分析与定性分析相结合的原则定量分析与定性分析相结合的原则 跟踪检验原则跟踪检验原则 （4）农用地分等定级程序及方法）农用地分等定级程序及方法 农用地分等农用地分等计算农用地自然质量分计算农用地自然质量分 计算农用地自然质量等指数计算农用地自然质量等指数 计算土地利用系数计算土地利用系数 计算土地经济系数计算土地经济系数 计算农用地利用等指数和农用地等指数计算农用地利用等指数和农用地等指数 农用地分等别划分与校验农用地分等别划分与校验 农用地定级农用地定级 确定农用地定级的技术方法确
12、定农用地定级的技术方法 定级指数计算定级指数计算 级别校验与确定级别校验与确定 4.城镇土地分等定级城镇土地分等定级（1）城镇土地分等定级的概念及意义）城镇土地分等定级的概念及意义 城镇土地分等定级的对象是城镇土地，是城镇土地分等定级的对象是城镇土地，是对城镇土地质量进行评价与鉴定。对城镇土地质量进行评价与鉴定。城镇土地分等定级是根据土地使用价值的城镇土地分等定级是根据土地使用价值的优劣，评定出土地等级，它从土地质量及区位优劣，评定出土地等级，它从土地质量及区位的角度为土地资产的度量提供了科学依据，从的角度为土地资产的度量提供了科学依据，从而，为确定土地出让、转让、出租、抵押、土而，为确定土地
13、出让、转让、出租、抵押、土地流转、兼并、置换以及土地税、费征收等提地流转、兼并、置换以及土地税、费征收等提供了基础参考。供了基础参考。（2）城镇土地分等定级的原则）城镇土地分等定级的原则 综合分析原则综合分析原则 主导因素原则主导因素原则 地域分异原则地域分异原则 土地收益差异原则土地收益差异原则 定量与定性分析结合原则定量与定性分析结合原则（3）城镇土地分等定级技术程序）城镇土地分等定级技术程序土地分等土地分等明确影响因素明确影响因素 初步确定土地等别初步确定土地等别 验证和调整验证和调整 根据城镇特点，选取土地区位条件和其他有关的土地根据城镇特点，选取土地区位条件和其他有关的土地自然和经济
14、条件，作为划分土地级的定级因素自然和经济条件，作为划分土地级的定级因素 按照各定级因素的分布变化规律，计算各因素的指标值按照各定级因素的分布变化规律，计算各因素的指标值和作用分值，编制各因素的指标值与作用分值的对照表和作用分值，编制各因素的指标值与作用分值的对照表 依据定级因素与社会、经济活动及生活的相关程依据定级因素与社会、经济活动及生活的相关程度，确定各因素的相对重要性，分别计算权重值度，确定各因素的相对重要性，分别计算权重值 划分定级单元，计算单元内各因素分值，各分值加权求划分定级单元，计算单元内各因素分值，各分值加权求和，按总分的分布排列和实际情况，初步划分土地级和，按总分的分布排列和
15、实际情况，初步划分土地级 按数理统计要求，在不同土地级上测定典型行业的经济按数理统计要求，在不同土地级上测定典型行业的经济收益差异，参考行业的土地级差收益，确定土地级别数收益差异，参考行业的土地级差收益，确定土地级别数 编绘土地级别图，编制土地定级报告，完成定级工作编绘土地级别图，编制土地定级报告，完成定级工作 土土地地定定级级4.1.4土地生态评价土地生态评价 1.概述概述 为更好地促进土地生态系统的结构优化和为更好地促进土地生态系统的结构优化和功能提升，有必要对各种土地生态类型的健康功能提升，有必要对各种土地生态类型的健康状况、适宜性、环境影响、服务功能和价值进状况、适宜性、环境影响、服务
16、功能和价值进行综合分析与评价，这也就是土地生态评价。行综合分析与评价，这也就是土地生态评价。土地生态评价的土地生态评价的研究内容研究内容 n进行土地生态系统的结构功能及土地生态价值的评价；进行土地生态系统的结构功能及土地生态价值的评价；n在一般土地评价的基础上，进行专项评价，查明土地在一般土地评价的基础上，进行专项评价，查明土地生态类型与土地利用现状之间的协调程度及其发展趋势，生态类型与土地利用现状之间的协调程度及其发展趋势，诊断土地生态系统的健康程度和土地利用的生态风险；诊断土地生态系统的健康程度和土地利用的生态风险；n对土地生态风险进行评价，研究一种或多种压力形成对土地生态风险进行评价，研
17、究一种或多种压力形成或可能形成的不利的土地生态效应的可能性；或可能形成的不利的土地生态效应的可能性；n土地生态系统稳定性和持续性评价；土地生态系统稳定性和持续性评价；n将自然生态系统质量评价与涉及人类经济社会过程的将自然生态系统质量评价与涉及人类经济社会过程的生态系统的生态评价结合起来，关注人类经济社会过程生态系统的生态评价结合起来，关注人类经济社会过程对土地生态系统的影响对土地生态系统的影响;n对土地生态环境的退化、破坏程度或潜在危险进行评对土地生态环境的退化、破坏程度或潜在危险进行评价价;n对土地利用生态效益的评价。对土地利用生态效益的评价。2.评价方法评价方法土地利用的生态效益评价土地利
18、用的生态效益评价 土地生态系统稳定性评价土地生态系统稳定性评价 4.1.5土地质量评价土地质量评价 1.土地质量指标体系的作用土地质量指标体系的作用 土地质量指标体系类似于国民生产总值或土地质量指标体系类似于国民生产总值或预期寿命等反映经济社会状况的指标体系。预期寿命等反映经济社会状况的指标体系。2.2.世界银行的土地质量指标体系研究世界银行的土地质量指标体系研究 基础研究方法基础研究方法“压力压力状态状态响应（响应（PSR）”模型模型 3.联合国粮农组织的土地质量指标体系研究联合国粮农组织的土地质量指标体系研究 联合国粮农组织的研究人员认为，数据及信息来源联合国粮农组织的研究人员认为，数据及
19、信息来源应该是多方面、多层次的。应该是多方面、多层次的。4.研究进展研究进展“压力压力-状态状态-响应响应”(P-S-R)(P-S-R)评价体系评价体系 土地条件变化评价指标体系土地条件变化评价指标体系 4.2 土地资源核算土地资源核算 土地资源核算是对土地资源的实物量和价土地资源核算是对土地资源的实物量和价格量进行计量的过程及其结果。格量进行计量的过程及其结果。4.2.14.2.1土地资源价格理论土地资源价格理论 1.劳动价值观的土地价格理论劳动价值观的土地价格理论 土地价格土地价格=2.非劳动价值观的土地价格理论非劳动价值观的土地价格理论 土地收益论土地收益论 地收益是确定土地价格的基础，
20、预期的地收益是确定土地价格的基础，预期的土地收益的资本化也就是土地的售价。土地收益的资本化也就是土地的售价。土地供求均衡价格理论土地供求均衡价格理论 市场上供给与需求的均衡点形成均衡价格。市场上供给与需求的均衡点形成均衡价格。4.2.2土地资源价格量的核算土地资源价格量的核算1.土地价格的类型土地价格的类型（1 1）按）按土地的权属土地的权属划分为划分为土地所有权价格土地所有权价格与与土地使用权土地使用权价格价格。（2 2）按）按土地市场的类型土地市场的类型划分为划分为征地价格征地价格与与出让价格出让价格 （3 3）按照）按照投资的先后次序投资的先后次序划分划分现价现价、开发价开发价和和潜在地
21、价潜在地价 （4 4）按）按价格的用途价格的用途划分为划分为市价市价和和公告价格公告价格（5 5）按）按土地交易方式土地交易方式划分为划分为土地协议价格土地协议价格、土地招标价土地招标价格格和和土地拍卖价格土地拍卖价格2.城市土地价格核算方法城市土地价格核算方法（1）土地价格核算）土地价格核算总体思路总体思路以农业地价作为城市地价的基础。以农业地价作为城市地价的基础。以商业地价控制城市地价。以商业地价控制城市地价。以土地定级结果划分城市区域地价变化格局。以土地定级结果划分城市区域地价变化格局。以级差收益测算为主确立地价水平。以级差收益测算为主确立地价水平。以历史地价修正值比较城市地价变化规律。
22、以历史地价修正值比较城市地价变化规律。确定基准地价。确定基准地价。以微观变化修正地价。以微观变化修正地价。（2）城市土地价格核算方法）城市土地价格核算方法 城市土地理论价格计算。城市土地理论价格计算。城市土地价格计算实用方法（收益还原法）。城市土地价格计算实用方法（收益还原法）。P=A为土地的年收益为土地的年收益i为还原利率为还原利率 P=P1+P2=（aR0+R1）Pl为为“土地物质土地物质”价格价格 P2为为“土地资本土地资本”价格价格a为土地资源的等级系数为土地资源的等级系数 i为还原利率（或平均利率）为还原利率（或平均利率）Qd为需求量为需求量Qs为供给量为供给量Ed为需求弹性系数为需求弹性系数Es为供给弹性系数为供给弹性系数