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1、唐山市 XX 区商业中心工程可行性争论报告第一章总论 、工程概况1、工程名称： 唐山市 XX 区商业中心2、工程承办单位： 唐山市 XX 区银丰建材批发市场3、工程负责人：4、建设地点： 唐山市 XX 区。二、可行性争论报告的工作依据和范围1、可行性争论报告的依据 1唐山市 XX 区主管部门的有关规定及编制工程建议书的可行性报告的要求。 2 国家有关政策、法律、法规。 3 国家计委、建设部关于编制可行性争论报告的有关规定。 4 唐山市规划局、土地局、环保局等单位。2、可行性争论报告的工作范围本工程建议书 代可行性争论报告 主要争论工程建设的必要性， 市场分析， 建设条件， 工程规划及建设方案，
2、 环境保护， 投资估算与资金筹措， 经济效益及社会效益评估。三、工程承办单位概况唐山市 XX 区银丰建材批发市场建于 2023 年，注册资金 500 万人民币， 是唐山市 XX 区通达集团子公司， 经营范围主要是铝塑型材、铝塑钢制品加工制作、建筑装饰材料、五金水暖的批发零售的综合性开发公司。在建工程位于唐山市 XX区青年路与朝阳大街穿插口， 本公司成立已久， 集合了大批优秀的专业技术治理人才， 目前公司有员工60 人，具有高级专业技术职称的 5 人。中级专业技术职称 10 人，除特勤人员外其他员工均为大专以上学历。并有多年从事商业治理阅历， 包括治理、建筑、经济、财务、统计等各类专业人才。本公
3、司结实树立“ 以人为本，团 结进取”的 经营方针，并以“ 勤奋、奉献、务实、创” 的工作作风， 开创惊奇将来。“ 以人为本， 回报社会” 是我们永久的追求。唐山市 XX 通达集团作为投资商有着良好的社会信誉和雄厚的经济实力， 本着“ 一业为主， 综合经营” 的原则， 注册成立银丰建材批发市场， 就是要在商业领域内查找的效益增长点， 开拓出一片天地。本公司对在建工程聘请专业参谋争论院进展了科学的市场调研， 选用优秀的设计单位、最精良的施工队伍、最权威最严格的监理公司， 从各个环节严格把关， 以必胜之信念， 铸就 XX 开发区最高尚，最具特色的商业区，为 XX 的城市规划增加永不褪色的靓点。四、工
4、程的主要技术经济指标：主要经济技术指标表序号指标单位数量备注1占地面积平方米10071.72建筑面积平方米150003最高用水量立方米/日254总用电负荷千瓦时2005建设期年26总投资万元12007租赁收入万元2408利润总额万元2209财务净现值万元Lc=7%10投资回收期年5含建设期11投资利润率%4税前12投资利润率%3税后其次章 工程建设的必要性 、工程背景：唐山市位于河北省东部， 东隔滦河与秦皇岛唐山市相望， 西与天津市毗邻， 南临渤海， 北依燕山隔长城与承德地区接壤， 东西广约 130 公里， 南北袤约 150 公里， 总面积为 13 ， 472 平方公里。东至秦皇岛 125 公
5、里，南距渤海 40 公里，西南至天津 108 公里，至省会石家庄 366 公里， 西北至北京 154 公里。唐山地处交通要塞，是华北通往东北的咽喉地带，京沈、京秦、文化路是 XX 区的一个地理区域， 而通过不断进展， 文化路已成为 XX 商业中心的代名词，成为 XX 区第一大商圈，也是 XX 人心目中最主要的消费区域， 在此区域集中了 XX 众多且最为主要的商业设施， 如通达商贸城、XX 商厦、家万佳超市 1、 XX 区现阶段最为繁华的商业区域文化路核心商业长廊是 XX 区现阶段最为繁华的商业地区， 日均人流量到达 5 万人次， 黄金周时更到达数十万人次。文化路核心商业长廊日日人流如梭， 车水
6、马龙， 商业繁华可见一斑。华道、滨河路商业渐成规模，仅次于文化路商圈的繁华地区。由于受文化路商圈的辐射和影响， 和 XX城区向西、向南的拓展， 再加之紧挨文化路核心商业长廊， 所以该两处的商业状态良好， 人流较多， 该两处社区云集如； 阳光家园、清清家园、玫瑰家园、水景花苑， 可以说该两处具有较深厚的社区商圈效应。特色街区、蓄势待发。随着 XX 中心城区向西、向南的拓展， 及丰碱线的开通， 银城花园、金都花园， 晨光家园等小区的建成， 青年路作为贯穿于 XX 诸多小区的主要干道， 沿街的商业气氛日益凸现， 蓄势待发， 其特色业态定将堪称旗舰， 领舞 XX 。另外区域内教育资源丰富， 在地块数百
7、米辐射范围内有多所明显分布：XX 一中、试验一小、银丰小学、艺术幼儿园等，将使得该地段成为独一无二的优势资源。综上所述， 本工程所在地区域内无建大型商业工程， 区域内无直接竞争对手， 为本工程成功开发占据区域市场供给了时机。目前 XX 地区商业市场开发量相对缺乏， 市场需求较大， 随着XX 工业区的逐步扩大，从业人口的增多，必需有大规模综合型的商业工程诞生。唐山市 XX 区银丰建材批发市场建设工程既符合城市进展的要求， 又是土地资源得到合理配置的需要， 此工程的实施， 将产生良好的经济和社会效益。第三章 工程周边环境 、场址位置本地块位于唐山外环路 XX 段-XX区经济技术开发区， 距 205
8、 国道 0.5 公里， 距津唐高速大路 XX 出口 4 公里， 距唐山市区 10 公里。随 着丰碱线的开通， 45 路、11 路公交线路的开启，更 使其便捷的交通优势得到进一步的拓展，日均车流量、人流量到达数十万次。但纵观青年路的整体商业状况，配套综合市场的设施较少，规模性、 标志性的建筑匮乏， 随着特色商业街区商圈的日益扩张， 型的， 规模型的、标志型的综合型的商业业态必将独领风骚。该建设场址， 交通便捷， 人口密集， 为唐山市 XX 区不行多得的银钻地段， 具有良好的进展前景。而且， 本工程可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。因此， 工程的建设是可行的、必要的。经估算，工程工程总投资
9、为 1200 万元，建设周期为 2 年，税后利润为 163 万元， 财务效益较好。二、场址条件唐山市气候温存， 属暖温带半潮湿季风型大陆气候， 受海洋调剂， 夏无酷暑， 冬无严寒， 四季清楚。工程具体工程地质、水文、地震的数据， 以设计施工设计实地勘测数据为准。三、其他配套条件1、给水本区域给水由唐山市 XX 区银丰建材批发市场自来水管网供给， 商业中心规划用水量为 25 立方米/日，市场内供水管网完全满足用水需要。2、排水商业中心承受雨污分流制排放， 生活污水经化粪池局部处理后排入污水管网， 雨水经雨水口集合排入市政排水管网。商业中心内污水排放总量约为 25 立方米/日。2、 供电由市供电公
10、司直供到银丰建材批发市场变配电室， 电力线路承受直埋方式， 本工程总用电负荷为 200KW 。3、 采暖由银丰建材批发市场热力管网集中供热， 市场内设一处中低压调压站。4、 通讯与电信部门联系确定。第四章 工程规划与开发建设方案 、工程规划依据市政府统一规划， 集中实施的原则， 本开发工程一次性开发完成。工程占地面积： 10071.71 平方米， 总建筑面积 15000 平方米， 建筑密度 18 ， 建筑容积率 2.5% ， 绿化率： 35% 。二、建筑设计指导思想与原则1、依据市规划部门设计条件通知书要求指标指导设计。2、依据国家现行标准及有关规定， 严密结合场址的实际状况， 依据进展要求进
11、展建筑构造及配套工程设计。3、乐观实行技术、工艺、材料，最大限度满足功能要求。4、在提高土地经济效益的同时，因势利导，力求提高银丰建材批发市场的环境质量标准，制造出具有现代特色及共性的秀丽环境， 同四周环境相协调。三、设计建筑方案建筑总体布局的前提是建立在细致分析用地与城市关系、用地受周边环境条件制约及市场所面临市场需求等诸方面全盘考虑的根底之上。四、构造设计1、根底形式依据场址地质勘测报告及上部构造形式确定合理的根底形式， 本着就地取材的原则选择建筑材料。2、构造形式全部建筑承受框架-剪力墙构造。第五章 节能节约能源是每个工程应遵循的准则， 本工程拟实行以下节能措施。 、工程建筑外形及外围构
12、造设计将考虑节能效果，选用保温性能好的材料。二、变配电设备，公共照明灯具优先选用低能耗的节能产品。三、供电、供热、供水系统均用合理的输送工艺，尽可能 降低途中损耗。四、选择国家推举的散热器及相关产品， 提高散热效率。五、考虑节水装置， 削减不必要的水损失。第六章 消防市场为一般防火工程，消防设施依据以下几个法律、标准、标准或条例 进展设计：中华人民共和国消防法、建筑设计防火标准GBJ16-2023、仓库防火安全治理规章。配在变电室所、微机房设置 MY8 代烷灭火器，另在变配电室所设推车式 1211 灭火器，在其他建筑设 MFS 干粉灭火器。在工程区内设置地下消防水池，消防泵旁、室内外消火栓及水
13、泵结合器， 自动喷淋系统，烟感系统。消防时，由消防泵从水池吸水，供给室内外消火栓及喷淋系统或由消防车从消防水池吸水直接消防或通过水泵结合器供给室内消火栓消防。坚持全部贯彻“以预防为主，防消结合”的消防工作方针，建立健全消防制度，常常教育职工增加防火意识，妥当维护场内消防器材，与当地消防部门搞好协作。第七章防雷商贸楼楼需要实行防雷措施。变配电所承受变压器低压侧中性点直接接地系统，设计接地装置的接地电阻不得大于 4 欧姆。第八章环境保护 、工程环境影响分析本工程属于商业办公用房建筑工程，无特别的污染源、污染物， 主要为办公生活污水、办公及营业垃圾、噪音及汽车尾气等， 承受相应的常规环保措施处理后即
14、可达标排放。二、承受的环境保护标准1、建筑工程环境保护治理方法 86 国环字第 003 号2、建筑工程环境保护法规 87 国环字第 002 号3、城市区域环境噪音标准GB3096-864、污染综合排放标准GB8978-1996三、防治污染的方法和措施1、搞好市场内整体环境的净化、优化、美化，市场内道路两侧栽树木和草皮， 尽量提高市场绿化掩盖率， 削减噪音和烟气污染。2、对产生噪源的空调、风机、水泵等选用高效、低噪音设备， 并进展减震消音设计， 降低噪音对环境污染。3、本工程办公生活污水经化粪池进展处理后，水质能到达国家规定 3 级标准， 符合有关排放城市下水道的水质标准的要求。4、对污物、废弃
15、物等办公生活垃圾考虑分类收集，经统一集中送至处理站或垃圾处理厂进展处理。5、本工程在施工过程中，机械设备噪声及施工中的粉尘对四周人群和环境造成污染。因此， 施工中对产生噪声较大的机械设备需加隔音装置， 对粉尘拟承受喷水降尘。总之， 本工程实行以上环保措施以后， 区域环境质量可到达环保法规需求。第九章 工程实施进度打算本工程建设周期为 2 年， 估量 2023年 6 月 30 日开工， 2023年6 月底竣工。第十章招 投 标为确保工程建设按期完成， 并实现高的质量， 依据中华人民共和国招投标法中的有关规定， 并结合本工程的实际状况， 本工程承受邀请招标方式进展， 招标范围包括： 建安工程和监理
16、， 拟托付有相应资质的招标代理机构组织招标。 具体内容见附表。招标根本状况状况表建设工程名称：招标范招 标 组 织 形不采招标方式招标估算围式用招金额备注全部局部自行托付公开邀请标方 万元招标招标招标招标招标招标式建安工程监理第十一章投资估算与资金筹措 、投资估算本估算规划数据和建筑安装工程费用依据本公司确定的规划方案和建设标准。建设投资估算本工程总投资 1200 万元，包括前期开发费、根底设施配套建设费、建筑安装工程费、销售费用、治理费用、招商费用、城市根底设施配套费、其他费用、预备费等。 1 前期开发费由勘察设计费， 可行性争论费， 三通一平费构成， 依据有关规定和工程本身状况计取。 2
17、根底设施配套建设费依据国家及市政府主管部门的收费标准。 3 建筑安装工程费依据供给的规划设计方案和设计标准估算， 建安工程费商业用房单价为 1400元/平方米。建安工程共需投资 1037万元。 4 治理费用按前三项投资的 2% 计取， 约为 20 万元。 5 租赁费用租赁费用按销售收入总额的 1% 计取， 约为 4 万元。 6城市根底设施配套费 包括综合配套费、人防费、水、电、气、暖配套 配套费共计 72 万元。 7 其他费用包括临建费、施工图预算、工程保险费、工程监理费等、按建安费用 5% 计取， 共计 103 万元。 8 预备费按 2 3 项费用的 5% 计取， 共计 103 万元。二、资
18、金筹措本工程自筹资金 600 万元， 银行贷款 600 万元。第十二章财务评价 、财务评价根底数据选取1、财务价格经对唐山市商业中心市场调查， 并结合本工程实际状况， 确定本工程平均租赁价格为 0.74 元/平方米。2、本工程计算期为 1 年， 一年租赁完毕。二、租赁收入、营业税金及附加估算1、租赁收入本工程收入估算估量能实现租赁收入 240 万元。2、营业税金及附加本工程需缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加等营业税金，营业税税率 5%，城市维护建设税和教育费附加分别按营业税的7% 和 4% 缴纳。本工程应缴纳税金： 20 万元三、利润计算本工程每年实现利税总额为 220 万元， 所得税率
19、为 33% ， 盈余公积 含公益金 按安排利润的 15% 计算。四、财务评价经计算， 本工程财务评价主要指标如下： 投资利润率： 4% 税前投资利润率： 39% 税后 财务净现值 ic=7% 万元投资回收期 8 年。本工程财务内部收益率高于行业基准收益率 7% ，且净现值大于零， 说明工程在财务上是可行的。第十三章社会评价本工程建成后可对社会产生乐观的影响。1、 该工程的实施符合唐山市经济进展的战略目标和功能定位要求。2、 满足城镇规划建设的要求， 城市景观的塑造与更， 将起到重要作用。3、 可带动唐山市城乡金融、商业、建筑等相关产业的进展， 直接拉动经济增长， 并供给大量就业时机， 促进地方经济进展。4、 符合可持续进展的战略和以人为本的方针，工程建成后，可改善居民购物条件，提升居民的生活环境和品质，转变市面貌， 为宽阔群众供给一个良好舒适的购物、消遣场所。第十四章结论与建议该工程的实施， 符合国家产业政策和唐山市经济进展目标， 对刺激消费， 拉动经济增长将起到乐观的作用， 工程具有良好的社会效益。就工程本身来讲， 也具有较好的经济效益。因此， 本工程具有可行性， 恳请有关部门予以支持， 尽快批准建设实施。