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1、2023年真题模拟考试:实务基础真题模拟汇（共165题）1、以下对土地的分析中正确的是（）o A. 土地有比较完整的市场（多选题）A. B. 土地价格高低不由生产成本决定B. C. 土地价格形成时间长且相对比较困难C. D.资本有机构成的提高导致地价呈上升势态D. E. 土地价格受地区性和地域性影响不明显试题答案：B, C,D2、有一比较案例其地价为1000元/n）2,容积率为1.25,待估宗地容积率为2. 0,其他条件均相 同，则修正后的比准价格为（）元/n?。（单选题）A. 625B. 800C. 1600D.以上均不对试题答案：C3、工业用地出让价格评估依据的重要资料是（）。（单选题）A
2、.出让时的土地出让金B.同类土地征地拆迁成本C.同类土地市场交易价格D.政府公布的最低限价D. 土地权利E. 土地肥沃程度试题答案：C,D32、在剩余法的基本公式中地价二开发后的不动产售价-开发成本-利润-利息-税金中，利息是 指（）。（单选题）A.不动产售价的利息B.开发成本的利息C.贷款利息D.场地取得费及开发费的利息试题答案：B33、在钢箭混凝土结构房屋新旧程度评定标准中，十成新房屋的使用年期应在（）年之内。（单 选题）A. 5B. 6C. 7D. 8试题答案：A34、影响价格的建筑物的自身因素有（）o （多选题）A.面积、结构、材料B.临街状况C.建筑物的年代D.设计、设备和施工质量E
3、.朝向、楼层、建筑物外观试题答案：A, D,EA.重置价B.用途C.设计D.年代试题答案：A36、下列关于中华人民共和国农村土地承包法规定的承包期限，说法错误的是（）。（单 选题）A.耕地的承包期为三十年B,草地的承包期为三十年至七十年C.林地的承包期为三十年至七十年D.特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长试题答案：B37、下列折旧方法中，（）的每年折旧额是相等的。（单选题）A.新旧程度折旧法B.平均年限折旧法C.年数合计法D.定率折旧法试题答案：B38、土地价格是由（）三者互相作用、互相影响形成的。（多选题）A. 土地的效用B.交易心理C.经济形势D.相对稀缺性E.有效
4、需求试题答案：A, D,E39、市场比较法中，在求取一宗待评估土地的价格，根据替代原则，将（）与在较近时期内已经 发生交易的类似土地就交易实例进行比较。（单选题）A.类似土地B,比较宗地C.待估土地D.标准宗地试题答案：C40、某城市按季度编制土地出让价格环比指数（见表7-1）,若将发生在1月31日的交易案例 按季度修正到当年8月31日，期日修正系数为（）。表7-1某市土地出让价格指数表（单选 题）A. 102. 36B. 110. 63C. 112. 99D. 113.24试题答案：I）41、试算价格调整是估价程序的重要一环，对估价师的专业知识、经验与判断能力要求很高。估 价师必须衡量各试算
5、价格的（），进而确定最后的估价额。（多选题）A.相对重要性B,可用程度C.可靠性D.合理性E.普遍性试题答案：A, B,CA. 土地制度B.住房制度C.城市化进程1） .行政隶属变更试题答案：c（单选题）43、采用成本逼近法进行土地估价时，土地取得费的计息期应为（）开发期。A. 1/4B. 1/2C. 1/3D.整个试题答案：D44、不属于土地价格与一般物价相比的自身特点的是（）。（单选题）A.市场结构不同B.折旧现象不同C.地价上升速度呈缓慢趋势D.地价主要由地产需求决定试题答案：C45、我国地价体系的核心是（）o （单选题）A.交易底价和标定地价B.交易底价和成交价格C.交易底价和交易评估
6、价I）.基准地价和标定地价试题答案：DA.必须到公证机关公证B.可以由双方协商签订C.不用到公证机关公证D.通过法律途径签订E.按照规定的制式填写试题答案：B,C47、在进行路线价评估过程中，估价师调查收集了若干临街商业宗地的租赁收益资料，在经过 样点地价测算后统计得到下表数据，则对该表所做的分析正确的是（）o（单选题）A.由该表编制的路线价深度修正系数符合苏慕斯法则B.由该表编制的路线价深度修正系数符合霍夫曼法则C.以1m为级距，则23m级距内的地价为78nl级距内地价的1.230倍D.表中数据可直接用于计算平均深度百分率试题答案：D48、下列不属于划拨国有土地使用权特点的是（）。（单选题）
7、A.须经县级以上人民政府依法批准B.无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得C.有使用期限限制D.没有使用期限限制试题答案：C49、采用剩余法评估地价时，一般可采用（）对开发完成后的不动产价格进行评估。（多选题）A.市场比较法B.成本逼近法C.假设开发法D.收益还原法试题答案：A,D50、在国家颁布的土地标准体系中属于行业标准的有（）o （多选题）A.城镇土地估价规程B.农用地定级规程C.城镇土地分等定级规程D.农用地分等规程E.农用地估价规程试题答案：B, D,E51、用于（）等需要大范围评估多宗土地的情况都适宜使用路线价法评估。（多选题）A.课税B.挂牌C.典当D.买卖E.征地拆迁试题答案
8、：A,E52、土地定级估价成果资料是进行基准地价系数修正法估价的基础，主要包括（）及宗地地价影 响因素指标说明表等。将这些数据资料根据估价的需要进行整理，作为宗地估价的基础材料。（多 选题）A.基准地价表B.基准地价成果图件C.基准地价因素修正系数表1） .基准地价评估方案E.基准地价成果应用说明试题答案：A, B, C, D, E53、某待估宗地使用年限为40年，已知同一用途下的土地法定最高出让年期为50年，土地还原 利率为8%,则该宗地使用年期修正系数为（）。（单选题）A. 0. 58B. 0. 67C. 0. 97D. 1.09试题答案：C54、比较案例成交地价每平方米400元，对应使用
9、权年期为40年，而待估宗地出让年期为30 年，该市土地还原率为8%,则修正后待估宗地地价为（）元/瞑（单选题）A. 300B. 377.6C. 420.3D. 423. 7试题答案：B55、标定地价的主要作用有（）o （多选题）A.确定土地出让价格的依据B.国家行使优先购买权的依据C.核定地产增值，征收土地增值税和管理地产市场的标准D.企业清产核资和股份制企业中土地资产评估、作价入股的标准E.明确土地所有权的依据试题答案：A, B, C, D56、土地估价从无到有，建立了一系列的制度和体系，建立了 （）的管理制度。（多选题）A.城市地价动态监测系统B.从估价机构注册与公示C.征地区片价D.估价
10、报告备案E. 土地资产处置审批改革试题答案：B, D,E57、在运用基准地价系数修正法评估宗地价格时，须具备的基本资料有（）o （多选题）A.城镇基准地价B.基准地价修正系数表C.收益额D.市场交易资料E.历史地价资料试题答案：A,B58、在土地使用年限的设定中，土地使用权出让最高年限按用途确定表述错误的有（）o （多选 题）A.居住用地50年B.工业用地70年C.商业用地50年D.综合或其他用地40年E.文化、卫生用地50年试题答案：A, B, C, D59、试算价格调整是估价程序的重要一环，对估价师的专业知识、经验与判断能力要求很高。估 价师必须衡量各试算价格的（），进而确定最后的估价额。
11、（多选题）A.相对重要性B,可用程度C.可靠性D.合理性E.普遍性试题答案：A, B,C60、土地的开发周期一般根据土地开发的()确定。(多选题)A.面积规模B.难易程度C.资金来源D.规模要求试题答案：A,B61、综合或其他用地的土地使用权出让最高年限为()年。(单选题)A. 40B. 50C. 60D. 70试题答案：B62、下列情况中，()的土地价格不能用剩余法评估。(单选题)A.待开发土地B.建筑物已陈旧的房地产C.具有开发或潜在开发价值的土地D.待整理土地试题答案：B63、基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地()相同、等级一致的土地应具有同样的市场 价格的原理进行。(单选题)A.
12、价值B.使用价值C.成本D.潜力试题答案：B64、有估价能力者对自己拥有或拟取得的土地使用权，自己提出估价要求，并且自己进行估价, 这种估价结果（）。（多选题）A.对外不具有法律效力B.对外具有法律效力C.仅供自己掌握D.供大家参考E,是商业活动中的重要策略试题答案：A,C65、影响土地价格的因素分析中，（）是最主要的社会经济因素。（单选题）A.行政因素B.人口因素C.国际因素D.经济因素试题答案：B66、以下表述错误的有（）。（多选题）A.实质租金常由纯租金及租赁不动产所需的各项费用构成B.支付租金包括制定契约时所收取的具有预租金性质的保证金C.实质租金二支付租金+保证金X月（年）利率D.支
13、付租金二实质租金+保证金X月（年）利率E.支付租金即市场租金与实际支付租金的差额试题答案：B,D67、在成本逼近法中，征地费用是（）o （单选题）4、在估价中，先计算建筑物每单位的建筑价格，再乘以建筑物的总数量，从而得到建筑的重置 价格的方法是（）。（单选题）A.平方法和立方法B.立方法和净计法C.净计法和加总法D.加总法和立方法试题答案：A5、Y县人民政府拟编制土地利用总体规划，编制人员拟定了下列的土地利用总体规划编制原则， 不正确的编制原则是（）。（单选题）A.严格保护基本农田，控制农业建设占用非农用地B.提高土地利用率C.统筹安排各类、各区域用地D.占用耕地与开发复垦补充耕地相平衡试题答
14、案：A6、下列关于路线价法说法不正确的是（）o （单选题）A. 一条街道可以不只设一个路线价B.同一路线价区可延长至数个街道C.设定的标准深度应该是路线价区段内临街各宗地深度的平均数D.同一路线价区段可附设两种以上路线法试题答案：C7、估价对象的确定是估价师根据（）完成的。（多选题）A.原估价报告B.委托估价协议C.现场指认、核实D.委估宗地的权属资料A. 土地使用权的收购价格B.非市场购买价格C.正常的买卖价格D.按新用途收益来确定的试题答案：B68、正三角形（三角形的一边为临街线）的宗地，以其（）为临街深度，按临街深度指数计算其 单价。（单选题）A.边长的1/2B.边长的1/4C.高度的1
15、/2D.高度的1/4试题答案：C69、估价对象的确定是估价师根据（）完成的。（多选题）A.原估价报告B.委托估价协议C.现场指认、核实1） .委估宗地的权属资料E.委估宗地的规划资料试题答案：B, C, D, E70、土地估价必须依据（）o （多选题）A. 土地估价原则B. 土地估价理论C. 土地交易双方D. 土地估价经验E. 土地估价方法 试题答案：A, B,E71、企业拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000n)2综合大楼和20000n)2公寓， 预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经 调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价
16、为6000元/HiZ,公寓售价为4500元/nA同类结 构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/疗，公寓为1800元/ inz,在建筑期间，建筑费及专 业费第一年投入40%,第二年投入60%,银行贷款年利率为5. 5%,开发利润为总售价的15%, 销售税率为售价的5.5%。该宗地在规划条件下的总地价为()万元。(单选题)A. 12253. 59B. 13460. 85C. 11538. 69D. 12760. 47试题答案：A72、某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为ZOO。/。其 中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有
17、划拨土地，土地面 积为7000ni2, 土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司 乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2,出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5 年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000n)2,出让用途为商业性办公用地， 出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。上述四宗地由当地市土地收购储备 中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2. 03. 5o 根据评估目的不同，宗地地价可分为()o (单选题)A.基准地价、标定地价、交易底价等B.成交地价、标定地价、交易底价等
18、C.基准地价、成交地价、标定地价等D.标定地价、出让底价、交易底价等试题答案：D73、下列定级说法中，正确的是()o (单选题)A.权重确定和因素选择使用的数学方法基本不同。权重是一个因素对土地质量影响程度的体现B.定级单元是评定和划分土地的基本空间单位，其内部土地特性和区位条件有很大差异C.按照规定方法划定的土地定级单元，是一个相对均匀地域,它是各定级因素分值计算的基础， 也是土地级别划分的基础空间单元，在两者之间起着纽带作用D. 土地质量是土地级别的综合反映试题答案：C74、确定客观收益一般要考虑()等条件。(多选题)A.从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的
19、收益B.收益必须是持续且有规律产生的收益C.收益是安全可靠的收益D.收益是在现状下实际取得的收益E.除土地实际收益中特殊的、偶然的要素试题答案:A, B,C75、能够较为详实的计算建筑物的重置价格的方法是()。(单选题)A.平方法B.立方法C.净计法D.加总法试题答案：C76、若土地年纯收益不变、土地还原率不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格计算公式为 ()o (单选题)A. P=a/r _ 1-1/ (1+r) 11B. P=a/rC. P=a/ (rs)D. P=a/r b/r2试题答案：B77、合法原则是指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提，合法权益包括（）等 方面。（
20、多选题）A.合法产权B.合法使用C.合法收益D.合法处分E.合法占有试题答案：A, B,D78、房地出租中，（）的费用计算与建筑物重置价无关。（单选题）A.管理费B.维修费C.保险费D.房屋折旧费试题答案：A79、下列关于土地登记，说法不正确的是（）。（单选题）A. 土地登记以乡级行政区为单位组织进行B. 土地登记以宗地为基本单元C. 土地登记具体运作由县级以上人民政府土地管理部门负责D.地登记按其不同特点分为初始土地登记和变更土地登记试题答案：A80、对不具备市场流动性的建筑物，其估价的基本原理是用（）计算的重置价格扣除折旧的方法， 评估建筑物价格。（单选题）A.成本逼近法B.成本法C.剩余
21、法D.收益法试题答案：B81、下列属于土地位置描述的有（）o （多选题）A.地产坐落位置B.街道C.街坊D.四至E.地号试题答案：A, B, C, E82、根据城镇土地估价规程，基准地价工作底图为（）o （多选题）A.大城市 1： 20000-1： 10000B.中等城市 1： 10000-1： 5000C.小城市以下1： 5000-1： 1000D.小城市以下1： 5000-1： 500E.中等城市 1： 5000-1： 1000试题答案：A, B,C83、由于房地产市场的变动，使房屋的价值有所降低，这种贬值属于（）。（单选题）A.经济折旧B.会计折旧C.物理折旧D.功能折旧试题答案：A84
22、、土地估价报告的使用方向是（）o （多选题）A.只供委托方本次的评估目的使用B.供行业内部参考C.报送有关部门D.学习研讨E.同行业交流提高试题答案：A,C85、采用剩余法评估地价时，一般可采用()对开发完成后的不动产价格进行评估。(多选题)A.市场比较法B.成本逼近法C.假设开发法D.收益还原法试题答案：A,D86、因案件执行的需要，人民法院拟对某宗划拨土地使用权进行处置并委托当地政府土地交易中 心进行拍卖。以下对拍卖底价评估的观点正确的是()o (单选题)A.属于强制处分范畴，底价评估时需考虑进行价值折减B.采用完全市场公开价值标准评估底价C.根据法院出具的意见评估底价D.根据案件申请执行
23、方的意见评估底价试题答案：B87、在征用耕地的情况下，应用成本逼近法求算地价，则土地取得费用应()耕地开垦费。(单 选题)A.不含B.包含C.不考虑D.视评估用途确定是否考虑试题答案：B88、在运用基准地价系数修正法评估宗地价格时，须具备的基本资料有（）。（多选题）A.城镇基准地价B.基准地价修正系数表C,收益额D.市场交易资料E.历史地价资料试题答案：A,B89、全国共有（）万多名具有资格的土地估价师，其中执业注册的土地估价师上万人。（单选题）A. 2B. 3C. 4D. 5试题答案：A90、成本法投资回报率考虑因素为（）o （多选题）A.开发土地的类型B.开发周期的长短C. 土地的面积D.
24、开发土地所处的政治经济环境试题答案：A, B,D91、根据我国目前的土地市场，可用于基准地价评估的资料有（）o （多选题）A.能直接反映地租地价的资料B. 土地征用拆迁中涉及的费用资料C.房地产交易、出租中包含的地价资料D.企业经营活动中利用土地效益资料E.基准地价表试题答案：A, B, C, D, E92、某待估宗地所处区域基准地价为500元/m 2,根据待估宗地条件和基准地价修正系数表， 经分析测算，区域因素和个别因素修正系数之和为-0.13,年期、期日、容积率修正系数分别为0.97. 1.06. 1.51,则采用基准地价系数修正法评估的该宗地地价为()元/m % (单选题)A. 500B
25、. 503C. 675D. 877试题答案：C93、标定地价的主要作用有()o (多选题)A.确定土地出让价格的依据B.国家行使优先购买权的依据C.核定地产增值，征收土地增值税和管理地产市场的标准D.企业清产核资和股份制企业中土地资产评估、作价入股的标准E.明确土地所有权的依据试题答案：A, B, C, D94、在确定区域条件指数和个别因素条件指数时，以下说法正确的是()o (多选题)A.若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则 应采用因子修订系数加和的方式确定修正系数B.若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则
26、应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后，比较确定相应的修正系数C.若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因 子分解后确定的，则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后，比较确定相 应的修正系数D.若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因 子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定条件指数E.以上说法都不正确试题答案：A,D95、不动产开发的预付资本通常主要包括（）o （多选题）A.地价款B,建安工程费C.专业费用D.利息试题答案：A, B,C96、运用路线
27、价估价法时，如果街道两边的土地另有特殊条件存在，则除了依普通计算公式计算 地价外，还要进一步做（）修正。（多选题）A.加价B.减价C.年期D.期日E.用途试题答案：A,B97、教育、科技、文化、卫生、体育用地的土地使用权出让最高年限为（）年。（单选题）A. 40B. 50C. 60D. 70试题答案：B98、关于我国现行城镇土地分等工作，以下说法正确的是（）。（单选题）A.现行国家级城镇土地等别必须每3年调整1次B.该项工作尚处于局部试点阶段，我国尚未开展过全国城镇土地等别划分工作C.现行全国各县级单元城镇土地等别不是土地价格等别D.城镇要进行土地定级工作，必须先建立起城镇土地等别序列试题答案
28、：C99、根据目前的人工与材料价格，采用目前的材料、标准与设计，重新建造一幢同等效用的建筑 物所需的成本是（）。（单选题）A.重建成本B.重置成本C.建筑成本D.生产成本试题答案：B100、收益还原法中，关于确定客观收益一般要注意的因素说法正确的是（）o （多选题）A.收益是安全可靠的B.收益是现状下实际取得的收益C.收益可以是无规律产生的收益D. 土地的总收益是具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益E.收益必须是持续且有规律产生的收益试题答案：A, D,E101、下列不属于农用地分等定级原则的是（）原则。（单选题）A.综合分析B.分层控制C.主导因素D. 土地收益一致 试题答案：DE.
29、委估宗地的规划资料试题答案：B, C, D, E8、基准地价对应的使用年期，是该用途土地使用权的法定()出让年期，而待估宗地的使用年 期因具体情况有所不同，需进行使用年期修正。(单选题)A.最高B.最低C.平均D.估定试题答案：A9、某国有企业甲获准于2001年12月31H在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑 面积为13200n)2,建筑容积率为2. 4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300IA两层建 筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800n)2,两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已 按政策分配给企业职工，进行了房改。该企业一职工冯某分配到六层一套三室一厅单元住房，
30、建 筑面积为88m,房改时按成本价交纳了购房费用，2009年12月31日冯某将其住房出售给张某, 对所涉及土地应办理的手续有()o (多选题)A.依法获得土地补偿B.依法办理土地登记手续C.依法交纳土地占用费D.应依法交纳土地出让金试题答案：B,D10、标定地价划拨土地使用权，()时补交土地使用权出让金的标准。(多选题)A.出卖B.转让C.承典D.出租E.抵押102、下列人员情形，不能报名参加土地估价师资格考试的有（）o （2009年真题）（单选题）A.被取消土地估价师资格已3年B.被取消考试资格已3年C.在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已3年D.因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚
31、执行完毕之日起至报名之日止已8年试题答案：A103、土地类型主要有（）o （多选题）A.居住用地B.工业用地C.教育、科技、文化、卫生、体育用地I）.商业、旅游、娱乐用地E.综合或其他用地试题答案：A, B, C, D, E104、土地类型主要有（）o （多选题）A.居住用地B.工业用地C.教育、科技、文化、卫生、体育用地D.商业、旅游、娱乐用地E.综合或其他用地试题答案：A, B, C, D, E105、有效使用年限等于土地使用证或者相关土地权属证明上登载的（）0 （多选题）A.剩余使用年限减去已使用年限B.最高出让年限减去已使用年限C.剩余使用年限D.剩余使用年限或最高出让年限减去已使用年
32、限E.法定年限试题答案：A, B,D106、营销分析是运用（）技术，把不动产市场分组，从中选取需求空间较大的对象群，根据它 们的需要为开发商提供建议的一种研究。（单选题）A.市场营销B.市场策划C.市场预测D.市场细分试题答案：D107、只有交易案例资料满足（）条件时，才适用市场比较法。（多选题）A.数量足够B.与待估土地有替代性C.可靠性D.合法性E.市场欠发达试题答案：A, B, C, D108、某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用 地，土地总面积为3000n）2,交纳的土地出让金为30元/米2,该宗地土地开发程度已达到五通 一平（通路、通电
33、、通水、通信、排水及场地平整）。2009年12月31日，该企业因改制需要 进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元/亩，五通一平土 地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为 5. 5%,投资利润率为10%, 土地还原率为6%, 50年期出让金水平仍保持不变。利用剩余法所计 算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的（）费用。（单选题）A. 最高B.最低C.合理D.总试题答案：A109、不动产价格关系到不动产所有权和使用权在()上的实现，不动产市场运行的秩序和不动 产资源的优化配置。(单选题)A.价值B.使用价值C.货币D.
34、经济试题答案：D110、下列属于城镇土地等级的因素因子权重确定方法的有()o (多选题)A.德尔菲测定法B.总分频率曲线法C.层次分析法D.综合评价法E.因素成对比较法试题答案：A,C111、某级功能的功能分可按商业服务职能种类、商业服务专业化程度、规模等计算，多采用() 中心功能扣除法。(单选题)A.高级B.次级C.中级D.低级试题答案：B112、在收益还原法中，可以直接用于评估土地价格的是()o (单选题)A.实际收益B.客观纯收益C.实际纯收益D.实际总收益试题答案：B113、若要用收益还原法评估不动产价格，应选用（）对房地产纯收益进行还原而求取。（单选 题）A.综合还原率B.建筑物还原
35、率C. 土地还原率D.房地产还原率试题答案：A114、土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和（）为基础，就过去、现在以至将来 作长远的考虑后予以确定。（单选题）A.替代原则B.合法原则C.贡献原则D.变动原则试题答案：D115、综合计算土地利用系数的步骤有（）o A.根据指定作物的单产量，计算标准粮实际产量（多 选题）A. B.计算样点的综合土地利用系数B. C.编制土地利用系数等值区C. D.计算各等值区的土地利用系数D. E.修订指定作物土地利用系数等值区116、某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。 其中宗地A为一旧住宅区，土地总面
36、积为85000)2；宗地b为企业甲所使用的国有划拨土地，土地 面积为7000而，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公 司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500ni2,出让用途为商业，出让年期为40年，已使用 5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000能出让用途为商业性办公用地， 出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。上述四宗地由当地市土地收购储备 中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2. 03. 5o 该中心区域经整理后，属于经营性用地，可采用的出让方式包括()o (多选题)A.招标
37、B.划拨C.挂牌D.拍卖试题答案：A, C,D117、为满足全面、科学、合理地管理土地，有效利用土地的要求，需要对()进行评定。(多 选题)A. 土地价值B. 土地使用价值C. 土地价格D. 土地成本E. 土地增值收益试题答案：B,C118、成本法投资回报率考虑因素为()o (多选题)A.开发土地的类型B.开发周期的长短C. 土地的面积D.开发土地所处的政治经济环境试题答案：A, B, D119、剩余法估价在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的（）o （单选题）A.建筑容积率B. 土地用途C. 土地覆盖率D.建筑高度试题答案：B120、下面既不属于农用地利用资料也不属于农用地经济资
38、料的有（）o （多选题）A.农业生产实测资料B.农业区划资料C. 土壤普查资料I）.农业统计资料E.样点土地利用条件试题答案：B, C,D121、根据商业出租柜台资料评估地价时，出租柜台分摊的土地面积等于（）X出租柜台营业面 积/商店总营业面积。（单选题）A,柜台占地面积B.营业厅占地面积C.商店底层占地面积D.商店用地总面积试题答案：D122、土地管理的方法中，（）方法具有权威性、强制性、单一性和无偿性等特点。（单选题）A.行政方法B.经济方法C.法律方法D.技术方法试题答案：A123、已知某项目开发周期为2年，取得其用地的法律、估价及登记费用为地价的3% 借贷资金 的年利率为12%。利用假
39、设开发法测算出项目完成后的地价为100万元，则开发商最初支付的地 价为()万元。(单选题)A. 66.98B. 77.40C. 79.72D. 82. 11试题答案：B124、合法原则是指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提，合法权益包括() 等方面。(多选题)A.合法产权B.合法使用C.合法收益D.合法处分E.合法占有试题答案：A, B,D125、剩余法是根据()来估算土地价格的一种估价方法。(单选题)A.房地产开发预期总价格与总支出的差额B.房地产开发的总收益C.房地产的年租收入D.房地产的建造总成本和总利润试题答案：A126、在估价中，将建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数
40、，分别乘以估价时点时各该同样 材料设备的单价和人工工资支付标准，再将其加总即得建筑物的重置价格的方法是O o （单选 题）A.平方法B.立方法C.净计法D.加总法试题答案：C127、农用地定级考虑的因素中不包括（）因素。（单选题）A.自然经济B.人文社会C.区位差异D.耕地便利试题答案：B128、采用收益还原法评估地价时，其关键在于（）o （单选题）A.正确测定土地纯收益并掌握土地可供使用的年期B.合理确定土地还原率并掌握土地可供使用的年限C.正确测定土地纯收益并合理确定土地还原率D.合理测定土地纯收益在可供使用年期内的变化趋势试题答案：C129、土地价值分析的方面不包括（）o （单选题）A.
41、 土地权利B. 土地利用C. 土地范围D. 土地市场试题答案：c130、下列选项中，（）对地价趋势的影响非常大，同时也影响着房地产投资者的投资兴趣。（单 选题）A.税收政策B. 土地制度C.城市规划D.地价政策试题答案：D13k 一般说来，只要规划允许，农业用地转变为建设用地较为容易，但要使建设用地转变为农 用地，则较为困难。这表明了建设用地的（）特点。（单选题）A.承载性B. 土地利用逆转相对困难C.非生态利用性D. 土地利用的集约性试题答案：B132、某商住楼，出租房屋的年收益以10%递增，其1992年，租金收益为500万元，1993年由于 修路，使该处客流量下降，年收益为450万元，在进
42、行土地估价时，该商住楼1993年的总收益 为（）万元（假设其收益为客观收益）。（单选题）A. 450B. 475C. 500D. 550试题答案：D133、农用地基准地价更新成果，经验收合格后，报（）批准实施。（单选题）A.省（自治区、直辖市）国土资源管理部门B.当地市、县人民政府C.省（自治区、直辖市）人民政府D.当地市、县国土资源管理部门试题答案：B134、下列属于估价业务的服务内容的有（）o （多选题）A.提供估价报告B.帮助代为办理抵押登记C.代为办理转让手续D.提供相关咨询服务E.围绕业务的相关经济活动试题答案：A, B, D, E135、剩余法估价结果的可靠性取决于（）o （多选题
43、）A.是否正确估算了自有资金和信贷资金的比例B.是否正确确定了土地最佳利用方式C.是否判断了开发完成后的土地连同建筑物的售价D.是否正确确定了土地开发费用和正常利润E.是否正确确定开发完成后的不动产售价试题答案：B, C, D, E136、根据土地价格以其最有效利用为前提的原则进行估价时，下列说法正确的是（）o （多 选题）A.不应该受现实的使用状况所限制B.受现实的使用状况所限制C.应对何种情况下才能最有效利用作出正确判断D.市区的农田不适用农田的估价方法来估价试题答案：B, D,E11、一般来说，影响商业企业利润的因素有()o (多选题)A. 土地等级B.占用土地面积C.资金量D.劳动投入
44、量E. 土地肥沃程度试题答案：A, B,C12、某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年 10月31日。评估对象位于华南K市的S湖边，面积500m,是委托方于2000年10月通过拍卖方 式购得的土地，使用期限50年。目前该地块内有一座900m砖混结构的写字楼，建于2002年10 月。写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残 值率为2%,当时建筑物综合造价为每平方米2000元，目前重置价格为每平方米2500元。该写 字楼的利用率为90%。当地同类写字楼出租正常空置率为10%,租金一般为每月每建筑平方米50 元，每年需支付的总费用约每建筑平方米80元。假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%。 根据上述情况，计算并回答以下问题。假定该写字楼按照自然折旧，则年折旧为()元。(单选 题)A. 46875B. 37500C. 45000D. 40909试题答案：D13、剩余法除可用于评估土地价格外，还可以用于()o (单选题)A.房地产开发项目可行性分析B.房地产纯收益估测C.评估建筑质量D.物业管理评估E.市区的农田适用农田的估价方法来估价试题答案：A, C,D137、某房屋的建筑面积为1500n）2, 1992年1月1日建成，已知市场上与该建筑