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1、目录第一部分 摘 要2第二部分 致委托方函3第三部分 估价师声明4第四部分 估价的假设和限制件5第五部分 估价结果报告6 一、委托方6 二、估价方6 三、估价对象6 四、估价目的6 五、估价时点6 六、价值定义6 七、估价原则7 八、估价依据7 九、估价方法7 十、估价结果8 十一、估价人员8 十二、估价作业日期8 十三、估价报告有效期8第六部分 估价技术报告9 一、个别因素分析9 二、区域因素分析9 三、市场背景分析9 四、最高最佳使用分析9 五、估价方法选用10 六、估价过程12 七、估价结果的确定19第七部分 附 件2022第一部分 摘 要 此次估价对象为益阳市赫山区桃花仑东路多喜爱家私
2、店，建筑面积120，占地面积54.5。该店面用途为商业用途，该楼结构为砖混结构，外墙简单抹灰装饰，室内为精装修。位置临街，朝向为朝北，处于相对繁华地段，交通比较便捷，人流量较大。 估价目的是为房地产进行市场转让提供价值依据，估价时点为2016年5月20日，估价方法采用市场比较法、收益法和成本法三种估价方法。最终估价结果采用简单算术平均法确定估价对象在估价时点的现状公开市场价值。第二部分 致委托方函益阳市多喜爱家私店主： 受贵方委托，我所估价人员，于2016年5月20日至2016年5月27日，根据委托目的，遵循国家标准房地产估价规范，经现场勘验和社会调查，采用市场比较法、收益法和成本法，对贵方的
3、店铺进行价值评估。经过准确估算，估价对象多喜爱家私店，建筑面积120，占用土地面积54.5，在估价时点2016年5月20日评估的市场总值为1775182人民币元，大写：壹佰柒拾柒万伍仟壹佰捌拾贰圆整。建筑面积单价：14793元/。 现将完成的评估情况及结果报告给你们。华湘房地产评估有限公司法人代表 ：薛xx2016年5月27日第三部分 估价师声明我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意
4、见和结论，撰写本估价报告。 4、我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 注册房地产估价师：薛xx 2016年5月27日 第四部分 估价的假设和限制条件 本次估价以估价对象为合法房地产，即已依法取得房屋所有权和土地使用权，且未设定他项权利为假设前提。 1、本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，但考虑其他因素的影响，其拍卖底价可能会与其市场价值稍有偏差。 2、估价对象所占土地使用权类别为划拨，估价中是以出让方式获得（即已向政府补交了土地出让金）为假设前提。 3、本次估价是以估价对象现状和转让后
5、用途不确定，但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。 4、本次估价是以委托方提供的全部资料和数据是真实有效的为假设前提。 5、本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场价格，是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。估价对象具体交易额在市场相对稳定即价格不会发生较大变动的一定时间内交易时，由转让双方依据本结果协商确定。6、 本估价报告仅为估价目的之用，不得他用。未经本所许可，本报告不得公开发表。 第五部分 估价结果报告一、委托方法人代表：王辉地 址：益阳市赫山区桃花仑东路多喜爱家私店二、估价方 单位名称：华湘房地产评估有限公司 法人代表：李军 地 址：湖南城市学院三、估价对
6、象（详情见交易实例调查表）本次估价对象为赫山区的一家中等家私店，建筑面积120平方米，占地面积54.5平方米。该房地产坐落于益阳市赫山区桃花仑东路，属私人所有，有宗地征用和建房规划等手续，并已办理房屋权属证书和土地使用权证书，权属清楚，无纠纷。该房地产建成于1997年，砖混结构，共三层，内外装饰属精装修，水、电、暖等配套设施比较齐全，处于桃花轮东路道路一侧，交通比较方便，一面临街，位置比较优越，环境较好，商业聚集度高。四、估价目的委托方拟将估价对象进行市场转让。评估其市场现值，以便委托方确定市场交易价格提供参考依据。五、估价时点2016年5月20日六、价值定义 根据国家有关法律、法规规定，委托
7、方提供的资料以及估价人员现场勘查的实际情况，本估价报告中的估价是在满足合法原则下的土地使用权的熟地现值估价房地产的市场转让价值，采用公开市场价值标准。七、估价原则1、合法原则2、替代原则3、最高最佳使用原则4、估价时点原则5、客观、公正、公平原则八、估价依据1、国家标准房地产估价规范；2、房地产估价委托书；3、房地产估价合同书；4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息；5、委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。九、估价方法根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较法、成本法和收益法进行本次估价。1、估价基本思路：分别按照上述三种方法对估价对
8、象的价值进行估算，然后对三种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。2、市场法的技术思路是：搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。3、成本法的技术思路是：假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用，扣除折旧，测算其积算价格，求取估价对象的现行价值。其基本公式：评估值=取得土地费用+建筑物建造成本折旧 4、收益法的技术思路：在评
9、估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法。 其中收益价格公式为：V=a1-1/(1+r)n/r。十、估价结果 经以上估价测算，确定益阳市桃花仑东路多喜爱家私店，建筑面积120平方米，在估价时点2016年5月20日的房地产市场价评估总值为人民币1775182.00元，大写：壹佰柒拾柒万伍仟壹佰捌拾贰圆整，建筑面积单价14793元/。十一、估价人员项目负责人（房地产估价员）：罗华领导审签（房地产估价师）：薛红斌十二、估价作业日期2016年5月16日至2016年5月27日十三、估价报告有效期本估价报告有效期为一
10、年，即自2016年5月20日至2017年5月20日止。在有效期内若房地产价格发生较大变动或或受到不可抗力的影响，该价格应作相应调整。 第六部分 估价技术报告一、个别因素分析 土地使用总面积：120平方米 用途：商用 土地使用年限：40 年 以使用年限：20年 宗地形状：矩形 层数：三层 结构类型：砖混结构 建成年份：1997年 建筑物状况：结构质量良好，市政条件完善，供水供电通讯状况良好。二、区域因素分析 估价对象位于益阳市桃花仑东路临街商铺，交通便利，接近十字路口，有多路公交车经过。周围环境较好，商业人文气氛较好，地区繁华程度较好，公益设施完善，商业聚集度高，流动人口多，购买能力强。三、市场
11、背景分析 近年来，益阳市宏观经济持续高速健康发展，国民经济持续增长。估价对象所在地段客流量大。配套设施齐全，商业繁华程度高，区域位置相对比较优越。作为商业用地应有较为乐观的市场前景。随着估价对象所在区域基础设施的完善和房地产市场的日渐发育，房地产市场价格有上涨的趋势，受本次评估的估价目的估价时点的制约未考虑该因素的影响。四、最高最佳使用分析 房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。 估价对象为小型建筑，其门面为中等档次规模，就估价时点现状而言，经营餐饮是其设计的最高最佳使用用途，目
12、前其规模档次在这一地段附近还有多家，加之坐落位置比较优越，将会更加显示其优越性。五、估价方法选用 根据估价目的和估价对象类型，分别用市场比较法、成本法、收益法估算其现有的价值。 市场比较法定义：市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成的类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料，对所选取的案例分别进行交易情况修正，交易日期的调整，区位状况修正，权益状况修正，实物状况修正以求取比准价格。将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象限制现值。 收益法定义：收益法是在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房
13、地产价格的方法，即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。收益价格公式：V=a1-1/(1+r)n/r V房地产的价格 a房地产的净收益 r房地产的资本化率 n房地产的使用年限与剩余收益年限 确定资本化率r安全利率 + 风险调整值 ，其中安全利率（参照银行存款利率）为1.5%，风险调整值考虑通货膨胀等其他因素的影响取为8.5%，故资本化率为1.5%+8.5%=10%。（数据来自中国宏观经济数据网， 2016年通货膨胀率约为1.5%） 成本法定义：成本法评估房地产整体的价格，所谓成本法是指在估价房地产
14、时要按被估价对象的现时完全重置价格成本（简称重置成本）减去损耗或贬值来确定被评估房地产价值的一种方法。采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为： 房地产价格=土地重置价格+建筑物重置价格-建筑物折旧或房地产价格=土地重置价格+建筑物重置价格*成新率得到估价对象房地产的价格。本次估价用重置成本法对房屋所有权价格进行测算，采用基准地价修正法对土地使用权进行测算。基准地价修正法是根据替代原理，将土地的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格。对上述市场比较法、成本法和收益法的测算结果采用简单的算术平均法，综合得到估价对象的最终评估结果。估价测算公式有:年管理费用=年房地租金收益4
15、% 年维修费=房屋重置价格2% 年保险费=房屋重置价格0.2% 年税金=年房地租金收益12% 年折旧费=C(1-R)/N六、估价过程1、市场比较法（1）选取可比实例（见下表） 可比实例情况表可比实例 富丽真金 永福名烟名酒巴黎风情坐落位置桃花仑东路桃花仑东路桃花仑西路用 途商业商业商业出租面积205108115出租价格41000元/月17280元/月21850元/月出租日期2013年9月2014年9月2013年5月交易类型出租出租出租区域因数居住区成熟程度成熟成熟成熟交通便捷度便捷便捷便捷环境条件精装修一般装修豪华装修基础设施完善完善完善繁华程度一般较繁华繁华个别因素建筑结构砖混砖混砖混平面布
16、局矩形矩形矩形装修程度精装简装豪华装建筑朝向西南西南西南成新率一般较差较好 A、可比实例1.年租金总收益=41000*12492000元2.房地产出租总费用： a.年管理费=492000*4%=19680元 b.年维修费=1250*205*2%=5125元 c.年保险费=1250*205*2=512.5元 d.年税金=492000*12%=59040元 3.房地产年纯收益=492000-19680-5125-512.5-59040=407642.5元 4.综合资本利率=10% 收益价格=407642.5*1-1/(1+10%)20/ 10% =3470490.4元 建筑面积单价=3470460
17、.4/205=16929.2元/B、 可比实例 1.年租金总收益=17280*12=207360元.2.房地产出租总费用： a.年管理费=207360*4%=8294.4元 b.年维修费=1250*108*2%=2700元 c.年保险费=1250*108*2=270元 d.年税金=207360*12%=24883.2元 3.房地产年纯收益=207360-8294.4-2700-270-24883.2=171212.4元4.综合资本化率=10%收益价格=171212.4*1-1/(1+10%)21/ 10%=1480763.7元 建筑面积单价=1480763.7/108=13710.8元 C、
18、可比实例1.年租金总收益=21850*12=262200元.2.房地产出租总费用： a.年管理费=262200*4%=10488元 b.年维修费=1250*115*2%=2875元 c.年保险费=1250*115*2=287.5元 d.年税金=262200*12%=31464元 3.房地产年纯收益=262200-10488-2875-287.5-31464=217085.5元4.综合资本化率=10%收益价格=217085.5*1-1/(1+10%)20/10%=1848171.2元建筑面积单价=1848171.2/115=16071元/（2）确定修正系数 交易情况：交易情况表可比实例 富丽真金
19、永福名烟名酒巴黎风情 使用年限201920剩余使用年限202120成新率75 %60%80%可比实例应修正为正常交易，资本化率：r=10% 比较因素条件指数表：比较因素条件指数表比较项目估价对象富丽真金永福名烟名酒巴黎风情销售单价(元/平方米)待估16929.2013710.8016071.00交易情况100100100100交易日期100100100100区域因素居住区成熟程度100100100100交通便捷度100100100100环境条件100100100103基础设施100100100100繁华程度10099102103个别因素建筑结构100100100100平面布局100100100
20、100装修程度10010298103建筑朝向100101101101成新率10010098101 因素修正系数表：因素修正系数表比较项目富丽真金永福名烟名酒巴黎风情销售单价(元/平方米)16929.20 13710.8016071.00交易情况100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100区域因素居住区成熟程度100/100100/100100/100交通便捷度100/100100/100100/100环境条件100/100100/101100/103基础设施100/100100/100100/100繁华程度100/99100/102100/103
21、个别因素建筑结构100/100100/100100/100平面布局100/100100/100100/100装修程度100/102100/98100/103朝向100/101100/101100/101成新率100/100100/98100/101交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正见下比准价格修正表：计算比准价格表项目ABC交易价格 16929.213710.8016071.00交易情况100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100区域因素100/99100/103100/106个别因素100/103100/97100/105比准价格（元/平
22、方米）16602.0013723.2014431.8估计对象价格14919元/平方米 建筑物总价值：14919*120= 1790280元 2、成本法(1) 测算取得土地使用权费用： 采用基准地价修正法对该宗土地进行评估。根据文件规定，估价对象占用土地主要为一级商业活动，2010年5月1日的基准地价为2838元/。根据益阳市经济发展情况，将土地的价格指数定为每月比上月上涨0.6%，到2016年5月刚好有72个月，则交易日期修正系数=（1+0.8%)72=1.8，商用土土地容积率为2.2，土地面积=120/2.2=54.5（平米） 地价修正表项目ABC交易价格 260926484531交易情况1
23、00/100100/100100/100交易日期180/100180/100180/100区域因素100/99100/103100/106个别因素100/103100/97100/105比准价格（元/平方米）4605.004770.007327.00估计对象土地价格5567元/平方米 土地取得价格5567*54.5=303401.5元(2) 测算建筑物开发建造成本费用： 重置价格=1250120=150000元 （3） 开发利润=（21600*12-216000*16%-1250*120*2.2%）*(1-1/1.120）/10% =1825546元 建筑物价格=150000+1825546+
24、303401.5=2278947.5元(4) 测算折旧： 评估对象为商业用房，按国家商业用地50年规定，其折旧年限最长不能超过40年，该房地产已使用20年，假设估价对象转让扩建改造后不损坏其一般综合营业的经济寿命情况下，综合成新率为=75%,建筑物折旧额=2278947.5*（1-75%）=569736.80元建筑物价格=1709210元(5) 求取积算价格：积算价格=（2278947.50-569736.80）/120=14243元 /平方米3、收益法：1.年租金总收益=21600*12=259200元.2.房地产出租总费用： a.年管理费=259200*4%=10368元 b.年维修费=1
25、250*120*2%=3000元 c.年保险费=1250*120*2=300元 d.年税金=259200*12%=31104元3.房地产年纯收益=259200-10368-3000-300-31044=214488元4.综合资本化率=10%收益价格=214488*1-1/(1+10%)20/ 10%=1826057元单位面积价格=1826057/120=15217元/平方米4、最终评估值根据估价目的，估价对象状况和估价思路，结合估价经验分析取算术平均数评估房地产现值=(1790280+1709210+1826057)/3=1775182元则平均每平方米建筑面积1775182/120=14793
26、元/平方米七、估价结果的确定经以上估价测算，结合市场调查和估价经验分析，认为上述估价结果公正、合理、切合市场实际，故确定益阳市桃花仑东路多喜爱家私店，建筑面积120平方米，在估价时点2016年5月20日的房地产市场价评估总值为人民币1775182元，大写：壹佰柒拾柒万伍仟壹佰捌拾贰圆整，单位面积价格为14793元/平方米。第七部分 附 件益阳市城区商业用地基准地价内涵级别土地权利使 用年 期容积率标准深度开发程度估 价期 日区段区片主干道次干道支路一级地出让土地使用权402.22.0181512五通一平 2010.5.1二级地出让土地使用权401.81.5181512五通一平2010.5.1三
27、级地出让土地使用权401.81.5181512五通一平2010.5.1四级地出让土地使用权401.51.2181512五通一平2010.5.1五级地出让土地使用权401.51.2181512五通一平2010.5.1六级地出让土地使用权401.21.0181512五通一平2010.5.1 益阳市中心城区商业用地级别分布范围土 地级 别分 布 范 围桥南：滨江路金山北路向西100米桃花仑西路向南100米康富北路向西100米益阳大道向北100米金山路向西100米海棠路向南80米康富南路向西100米康富南路向东600米海棠路向南80米龙洲路向东100米桃花仑中路向南100米桃花仑中路向北100米茂林路
28、青年路益阳商业步行街龙洲路向东100米桃花仑西路向北100米大桃路向东80米和龙洲路（嘉骏路商业步行街）两侧100米、金防路全段两侧50米、秀峰西路（金山路康富北路）两侧80米、金山北路（桃花仑西路益阳大道）两侧100米、金山南路（海棠路玉兰路）两侧100米、桃花仑中路（茂林路萝溪路）两侧100米、萝溪路（秀峰东路青年路）两侧100米七段。桥北：三益街五一西路向北100米文艺路向西80米马良路向西100米迎春路长春路马良路向西100米马良路向东200米至汽车北站致富路汽车路向东80米资江人民路资江西路所包围的区域。桥南：级地以外,金山北路向西200米资江沿江路三里桥路赫山区政府以南茂林路青年路
29、以北50米萝溪路十洲路银城大市场汽车东站晓园路团山路梓山湖北海棠路龙洲路玉兰路金山路向东200米迎宾路与金山路交叉口所包围的区域和迎宾路（康富路和迎宾路交叉口向东100米中央储备粮益阳直属库）。桥北：级地以外,群众街资阳区政协资阳区人大民福路迎春路长春西路迎春路幸福渠路向北200米致富路长春东路文昌路五一东路向北50米永丰路资江大堤所包围的区域。桥南：级地以外，会龙山、会龙公园东玉树路荷花路益阳汽车南站、益阳火车站、石长铁路龙洲路梓山湖西梓山湖东团圆南路凤山路桃花仑路梓山东路沿线长常高速资江所包围的区域。桥北：级地以外，资阳大道文昌路幸福渠路永丰路长春东路永丰路向东200米五一东路向北80米白
30、马山路资江所包围的区域。桥南：级地以外，资江志溪河花香路会龙山生态保护区云雾山路梅林路团圆南路迎宾东路桃花仑路向东200米长常高速所包围的区域桥北：级地以外，资阳大道向北300米白马山路北段资阳大道长常高速资江大堤所包围的区域。桥南：级地以外，会龙山生态保护区西部中山村路梅林路银城大道工业大道桃花仑东路迎宾东路长常高速四级地边界所包围的区域和兰溪河所在区域（长常高速定级边界所包围的区域）。桥北：级地以外、定级边界以内的区域。级地以外、定级边界以内的区域2010年益阳市中心城区级别基准地价 单位：元/平方米级别商业用地住宅用地工业用地2875109256816297954331086579330832422252611307453