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1、房地产估价房地产估价课程设计任务书课程设计任务书一一课程设计人员课程设计人员姓名：马文宝 班级：工程管理 0302 班 学号：012003111111二二课程设计内容课程设计内容本次课程设计内容为华工喻园小区某住户住房的估价。喻园小区总占地面积约 200 亩，由 4 栋高层住宅楼、24 栋小高层住宅楼、5 栋多层住宅楼、7 栋别墅组成，总建筑面积约 30 万平方米，总居住户数 1752 户，总居住人口约为 6000 人，电梯 66 部，小区内还建有会所、超市、中心花园、商铺等，内设红外线监控系统，是一个集吃、穿、住、玩为一体的全新智能化住宅。喻园小区地处中国著名高校,也就是我们学校华工内部,周
2、围环境无论人文还是自然都很优越.交通基本顺畅,周围的幼儿园,小学,中学都很近,在加上华工本身的治安本来就相当不错,周围没有太烦杂的地区,不会对居民的生活造成影响.华工本身就相当于一个小城市,里面什么都有,如集贸市场,超市,医院等,为居民的生活带来了极大的方便.喻园小区可谓是集天时,地利人和为一体.该估价对象为南北朝向,为 4 室 2 厅 2 卫,180m2,该栋楼 11 层,她住第 2 层,住宅内基础设施如水电,煤气,有线电视等齐全,周围环境良好,但采光存在一些问题。课程设计进度计划课程设计进度计划2006 年 6 月 18 日整理资料2006 年 6 月 19 日观摩同学的设计2006 年
3、6 月 20 日开始动手设计2006 年 6 月 22 日设计完成三三课程设计实施途径课程设计实施途径由于有较多的可比实例，可以用市场比较发进行估价，市场比较法可用以下步骤进行：1 搜集交易实例 主要通过这样几种途径：网上搜索，实地走访相关楼盘，查阅政府主管部门资料，询问交易当事人。2 选取可比实例 选取的可比实例应符合以下几点：用途相同，结构相似，规模相当，位置相邻，交易日期相近。3 建立价格可比基础 价格可比应做到付款方式，单价，面积内涵和面积单位的统一。4 进行交易情况修正 可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格，当可比实例价格高于正常情况时，修正系数小于 1。修正系数需要结合经验和
4、交易的历史情况加以判定。- 中国最先进的大学生互动求职平台 1 / 135 进行交易日期修正 根据不同时点的交易状况推断成交价格可能 1.上涨 2.下跌 3.平稳 价格的变化通过估价时点与成交时期的价格指数来判断，并乘以二者的比值加以修订。 6 进行区域因素修正 修正的主要内容包括繁华程度，交通便捷度，环境景观，公共设施。7 进行个别因素修正 修正的主要内容包括邻路状况，朝向，楼层，土地使用年限，新旧程度，建筑结构。8 求出比准价格。可以采用算术平均法，将可比实例价格平均得到待估房产价格。房地产估价报告房地产估价报告估价项目名称估价项目名称：华中科技大学喻园小区某住宅待出售估价委托方委托方：
5、喻园小区某住户- 中国最先进的大学生互动求职平台 2 / 13估价方估价方：03 工程管理估价公司估价人员估价人员：马文宝（签章）估价作业日期估价作业日期：2006-6-22估价报告编号估价报告编号：012003000000目录第一篇第一篇 前言前言5 5致委托方函5估价师声明5估价的假设和限制条件6第二篇第二篇 估价结果报告估价结果报告 7 7委托方7估价方7估价对象- 中国最先进的大学生互动求职平台 3 / 13估价目的8估价时点8价值定义8估价依据8估价原则9估价方法9估价结果9估价人员9估价作业日期9估价报告应用的有效期9第三篇第三篇 估价技术报告估价技术报告1010区域因素分析（
6、略）10个别因素分析（略）10市场背景分析（略）10最高最佳使用分析（略）10估价方法选用10估价测算过程10估价结果确定14附件15第一篇第一篇 前言前言致委托方函致委托方函女士：根据委托，我们对您在喻园小区的住房在估价时点 2006 年 6 月 15 日的房地产价值进行了评估。评估的目的是为您的住房转让提供价格参考。估价人员根据估计目的，遵循估价原则，经过市场调查和实地查勘，遵照中华人民共和国房地产管理法、房地产估价规范及其他相关法规，选用收益法和市场比较法进行了评定估算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为 572940572940 元元，大写人民币伍拾柒万贰千玖佰肆拾伍拾柒万贰千
7、玖佰肆拾圆圆；平均市场单价 31833183 元元/m/m2 2，大写人民币每平方叁千壹佰捌拾叁圆每平方叁千壹佰捌拾叁圆- 中国最先进的大学生互动求职平台 4 / 13此致2006 年 6 月 22 日法定代表人：马文宝马文宝（签章）估价师声明估价师声明我们郑重声明：1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。4. 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰
8、写本估价报告5. 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6. 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7. 如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。8. 最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。中国注册房地产估价师：马文宝马文宝（签章）估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件1.鉴于同一估价对象，估价目的不同，估价依据以及采用的价值标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。本次估价报告的估价结果所体现的是估价对
9、象在完整权利状态下的现有价值，为委托方地产转让提供参考依据。因此，本估价报告的估价结果仅作为委托方确定估价对象在没有他项权利约束条件下现有价值的参考依据。2.本次估价基于委托方所提供的全部资料具备真实性和合法性，且该估价对象具有完整和合法的产权之前提进行估价。仅在此前提下，本估价报告的估价结果才能有效地体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。委托方保证所提供的全部资料具备真实性与合法性，并对此承担全部责任。3.本次估价基于目前及未来的社会政治经济环境和房地产市场是正常稳定的前提进行估价，即本次估价中所涉及的房地产之价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的- 中国最先进的
10、大学生互动求职平台 5 / 13变动。对于估价对象的年收益视为恒定不变，且不考虑资本化率每年的波动。4.房地产估价结果具有很强的时效性，因此，本次估价的估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。5.根据房地产估价规范，本报告的估价结果体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。6.未经估价方书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的全部或部分及任何参考资料于公开发表的文件、通告或报告中引用，亦不得以任何形式公开发表。7. 报告中所使用的货币为人民币。第二篇第二篇 估价结果报告估价结果报告委托方委托方喻园小区某住户法定代表人：住所：喻园小区栋号估价方估价
11、方03 工程管理估价公司法定代表人：马文宝住所：华中科技大学紫菘公寓 00 栋 000估价对象估价对象名称：华中科技大学喻园小区某 11 层楼第二层某住房坐落：华中科技大学喻园小区建筑面积：180m2总楼层数：11 层建筑结构：框架装修情况：简单装修，墙面采用乳胶漆涂抹，地板为水磨石，没有吊顶。设施设备：无工程质量：经验收合格竣工日期：2005 年月日- 中国最先进的大学生互动求职平台 6 / 13维修保养情况：物业维护及住户保养情况良好基础设施：水电、煤气、有线电视等齐全周边设施：各种商铺围绕，附近有较大的超市，距离集贸市场较近，幼儿园、小学近在咫尺。周边环境：紧邻喻珈山、东湖，距离马鞍山
12、、磨山很近。附近没有闹市，环境很好，交通还算便利。估价目的估价目的为该住户出售住房提供有效参考。估价时点估价时点2006-6-15价值定义价值定义本次估价采用与附近相似小区进行比较得到它的市场价值。估价依据估价依据1国家和武汉市有关的法律法规（1）中华人民共和国城市房地产管理办法（2）中华人民共和国土地管理法（3）武汉市土地管理办法2武汉市武昌区规划详图3 委托方提供的有关资料（1）估价委托书 （2）购房合同（3）产权证明4估价人员向有关部门查询、市场调查和现场勘查收集的资料。估价原则估价原则本次房地产估价遵循以下原则:1合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2最高最佳使用原则
13、，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。估价方法估价方法根据本住宅与其他四宗房地产相同点与差别，利用市场比较法，对房地产的价格进行调整，最终- 中国最先进的大学生互动求职平台 7 / 13得到待估房地产的价格。估价结果估价结果女士所委托的位于武汉市武昌区，华中科技大学内的喻园小区某住宅住宅（框架结构，180，四室两厅两卫）于估价时点 2006 年 6 月 15 日在价值定义设定条件下房地产的价值为：价值总额为 572940572940 元元，大写人民币伍拾柒万贰千玖佰肆拾圆伍拾柒万贰千玖佰肆拾圆平均市场单价 3183318
14、3 元元/m/m2 2，大写人民币每平方叁千壹佰捌拾叁圆每平方叁千壹佰捌拾叁圆估价人员估价人员注册房地产估价师：马文宝马文宝（签章）估价作业日期估价作业日期2006 年 6 月 18 日2006 年 6 月 22 日估价报告应用的有效期估价报告应用的有效期自报告提交之日起截止 2006 年 12 月 31 日第三篇第三篇 估价技术报告估价技术报告区域因素分析（略）区域因素分析（略）个别因素分析（略）个别因素分析（略）市场背景分析（略）市场背景分析（略）最高最佳使用分析（略）最高最佳使用分析（略）估价方法选用估价方法选用由于有较多的可比对象，本次估价选用的是市场比较法。估价测算过程估价测算过程运
15、用市场比较法：1.1.可比实例可比实例遵循用途相同，结构相似，规模相当，位置相邻，交易日期相近的原则选取以下四个可比实例：案例 1:紫菘花园紫菘花园位于武昌邮科院 88 号，鲁巷广场对面，紧临东湖风景区和磨山风景区，处于光谷的门户未来光谷中心，极具升值潜力和发展前景。地处光谷中心，闹中取静，特有的自然环境做背景，人文环境好，与华工和地大两著名高校毗邻,聚集了大量的高知识的氛围。是一个明智的开发商和购房者的首选.我的调查对象是这里的一户房主,他的住房坐北朝南,2 室 2 厅 1 卫,114.14m2,该栋楼高 7 层,他住第 5 层,住宅内基础设施如水电,煤气,有线电视等齐全,周围环境良- 中国
16、最先进的大学生互动求职平台 8 / 13好,登高远眺,大好河山尽收眼底.不过不足的地方是这里比较闹,闲杂人等较多,治安不是很理想,对居民的生活带来了很大的不便.这方面如果可以得到改善的话,那这里可谓是最适合人居住的地方.案例 2:保利花园保利花园位于关山路华工对面,人文自然环境很好.保利花园总体规划以尊重地域特性与文脉为指导思想，以住宅的艺术化、科技化、智能化、环保化和前瞻性、多样性、均好性、楼盘个性为前提，创造一个生态的、有机的、可持续发展的、充满商业活力与现代气息的、具有公共文化空间的的亲和力与和谐的人文特色的综合性大社区.该住户的住房为南北朝向,2 室 2 厅 2 卫,78m2,该栋楼
17、高 12 层,住户住第 9 层,基础设施如水电,煤气,有线电视,宽带等一应俱全.周围环境很好,交通便利,卫生情况良好,附近没有严重的噪声污染,居住在这里还是比较舒适的,物业,治安都较满意.案例 3:华乐花园华乐花园地处珞瑜路上,左邻华工，右邻城建，后可观东湖/磨山，风景优美。交通极为便利，702/703/5158/593/536/538 等就在家门口，步行 5 分钟即可到达华工正门。且处于华中科技大学及东湖高新技术开发区中心地带。附近文化及商业氛围浓郁是开展创业，商业活动及居住的良好场所。附近商业发展潜力很大.该住户住房南北朝向,3 室 2 厅 2 卫,128m2,该栋楼高 11 层,他住第
18、9 层,房内基础设施如水电,煤气,有线电视,宽带等一应俱全.周围环境良好,卫生也不错,窗外视野宽敞,周围没有较复杂的人员,居民的生活,工作还算舒适,物业及治安管理都很到位,安全可以得到保障.案例 4:华城花园华城花园: : 地处珞瑜路叶麻店,与华工一墙之隔,文化氛围浓厚,交通便利,门口就是公交站,附近风景优美,与东湖,森林公园很近.这里是光谷将来发展的主要地带,极具升值潜力,很适合舒适的生活.该住户住房南北朝向,3 室 2 厅 1 卫,112.26m2,该栋楼高 7 层,他住第 6 层,房内基础设施如水电,煤气,有线电视,宽带等齐全.周围环境良好,视野开阔,卫生条件不错,治安,交通等都治理得都
19、很好,居民们基本上没什么意见.2.2.调查数据对比调查数据对比表 1-1 调查案例对比表案例 2:紫菘花园紫菘花园案例 4:华乐花园华乐花园案例 5:华城花园华城花园案例 3:保利花园保利花园房地产价格3200 元/m23050 元/m23100 元/m23250 元/m2房地产用途住宅住宅住宅住宅案 例指 标- 中国最先进的大学生互动求职平台 9 / 13建筑结构剪力墙结构框架结构剪力墙结构框架结构建筑面积114.14m2128m2112.26m278m2层次5969楼层数711712朝向南南南南建造年代1999200419972004新旧程度8 成新9 成新8 成新9 成新地段等级良优优
20、优交易时间1999200419992004户型2 室 2 厅 1 卫3 室 2 厅 2 卫3 室 2 厅 1 卫2 室 2 厅 2 卫交通便利（市中心、公汽数）位于鲁磨路,交通还算方便,距离鲁巷广场较近,不远就有中百超市,门口的公交还算繁忙,对于出行还是比较方便的,距离华工和地大很近.地处珞瑜路上,左邻华工,右邻城建,交通极为便利,附近路面宽敞,交通顺畅,有702/703/5158/593/536/538 等路公交车,距离鲁巷有一段距离,对于购物等生活方面还是存在一些问题,地处珞瑜路叶麻店交通方便,距离华工很近,交通顺畅,公交还算满足要求.距离鲁巷较远,同样对一些老年人来说,购物逛街就有些不太
21、方便了,但基本上还是能满足大多数人的要求.位于关山路华工对面,距离鲁巷广场不算远,出行很方便,交通顺畅,主要公交线路有 728路/593 路/15路/521 路等,距离附近小学初中等也很近.市政设施状况（水电气讯等）有水电,煤气,有线电视等有水电,煤气,有线电视,宽带等有水电,煤气,有线电视,宽带等有水电,煤气,有线电视,宽带等周围景观华工,地大,瑜珈山,磨山,东湖等华工,东湖,马鞍山森林公园等华工,东湖,马鞍山森林公园等华工,东湖等交易情况或税费负担一次交清分期付款一次交清分期付款- 中国最先进的大学生互动求职平台 10 / 133.3.因素修正因素修正表 12 修正因素对比表修正因素修正
22、因素喻园小区喻园小区紫菘花园紫菘花园华乐花园华乐花园华城花园华城花园保利花园保利花园交通便捷交通便捷度度尚可方便较方便较方便方便基础设施基础设施完善度完善度 完备完备完备完备完备环境条件环境条件优良优良良建设规模建设规模大型较大型大型较大型较大型物业性质物业性质商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅采光采光尚可尚可尚可较差良通风通风较差良尚可较差良室内装修室内装修一般装修中档高档中档高档配套设施配套设施完善程度完善程度完备完备完备完备完备建筑结构建筑结构框架剪力墙框架剪力墙框架物业管理物业管理优良优良优交易时间交易时间20051999200419992004生活便捷生活便捷度度较方便较方便较
23、方便较方便方便繁华程度繁华程度一般一般一般较差尚可4.4.因素修正系数因素修正系数- 中国最先进的大学生互动求职平台 11 / 13表 13 因素修正系数一览表修正因素修正因素紫菘花园紫菘花园华乐花园华乐花园华城花园华城花园保利花园保利花园交易情况交易情况981009999交易日期交易日期109101108102区域因素区域因素105101104108个别因素个别因素102102981005.5.比准价格比准价格紫菘花园：3200（100/98）（109/100）（100/105）（100/102）=3323 元华乐花园：3050（100/100）（101/100）（100/101）（100
24、/102）=2990 元花城花园：3100（100/99）（108/100）（100/104）（100/98）=3318 元保利花园：3250（100/99）（102/100）（100/108）（100/100）=3100 元平均比准价格：（3323299033183100）/4 = 3183 元该房地产总价值为：3183180572940 元估价结果确定估价结果确定本次估价选取了四个可比估价实例，运用市场比较法，虽然在价格上波动比较大，但基本上还是控制在范围之内，所得到的估价结果可以作为本宗房地产估价的最终结果。即该房地产的最终市场总价值为 572940572940 元，元，大写人民币伍拾柒万贰千玖佰肆拾圆。伍拾柒万贰千玖佰肆拾圆。附件附件- 中国最先进的大学生互动求职平台 12 / 13（1）委托估价方提供的有关资料（2）估价对象对象现场照片（3）估价对象位置示意图（4）估价人员资格证书复印件